房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程設計(財務計算評價)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)課程設計課程名稱： 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 學 院： 公共管理學院 專 業(yè)： 土地資源管理 姓 名： 彭應永 學 號： 年 級： 2014級 任課教師： 張 錚 2017年6 月12 日貴州大學本科課程設計任務書、課程設計題目： 某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項目財務評價 、課程設計任務及要求： 1.采用課程設計期間所收集的實際數(shù)據(jù)和資料 2.廣泛收集與自己說明書相關(guān)的資料、歷史數(shù)據(jù)及圖件 3.編寫課程設計必須按課程設計指導書要求編制 4.圖表要規(guī)范，文字要精練 5.對計算、數(shù)據(jù)處理要準確

2、 6.按時按量完成設計內(nèi)容 、主要參考資料： 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 葉劍平主編 中國農(nóng)業(yè)出版社 王文群主編 房地產(chǎn)銷售策劃 卓堅紅，欒淑梅主編 公共管理學院 學院（系） 土地資源管理 專業(yè)類 141 班學生 彭應永 課程設計時間：自 2017 年 6 月 12 日至 2017 年 6 月 18 日考核時間： 2017 年 6 月 22 日 成績 指導老師： 張 錚 一、課程設計題目某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項目財務評價二、課程設計應達到的目的 本次課程設計是以實務的角度對財務分析過程進行的一次演練。通過演練，學生應掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本概念、基本報表、計算與評價方法以及計算過程，并了解房地產(chǎn)項目策

3、劃的基本內(nèi)容，為今后的畢業(yè)設計環(huán)節(jié)和將來的工作打下良好的基礎。 財務評價（一）原始數(shù)據(jù)與技術(shù)參數(shù)1項目概況 該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設計方案的批復，其規(guī)劃設計要點如下：（1）用地面積：12243（2）建筑密度：35%（3）容積率(地上)：4.62（4）綠化率：25%（5）人口密度：1085人/hm2（6）規(guī)劃用途：商住綜合樓2. 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)規(guī)劃設計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、

4、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標參見表2-1與表2-2。表2-1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標（一）項 目單位數(shù)量項目單位數(shù)量占地總面積12243居住人數(shù)人1071總建筑面積53471(地上)平均每戶建筑面積124居住面積37943平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積4280人均居住用地35.43綠化用地3060道路面積5233居住戶數(shù)戶306車庫面積7500表2-2 項目技術(shù)經(jīng)濟指標（二）層 數(shù)功 能所占面積（）總面積（）裙 樓4商鋪1124815528公建面積4280塔 樓19（2個）住宅1997（每層）379

5、43地上總建筑面積53471地下室2停車庫75008064設備面積300人防面積2643實施進度項目總工期為36個月（從2011年3月至2014年3月）。當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。項目實施進度計劃見表3-1。表3-1 項目實施進度計劃表序號項目名稱持續(xù)時間（月）進度安排(按雙月計)20112012201320141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗收210銷售274. 投資與成本費用估算（1）投資與成本費用包括：土地出讓地價款：其中土地使用權(quán)出

6、讓金4257萬元拆遷補償安置費為8075萬元，合計：12332萬元（2）前期工程費：本項目前期工程費估算參見表4-1。表4-1 前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費3%324.09 2可行性研究費建安工程費1.5%162.05 3水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費0.5%54.02 4通水、通電、通路費建安工程費2.5%270.08 5場地平整費 60元/73.46 總計883.69 （3）建安工程費：根據(jù)相關(guān)收費標準，土建單價為1405元/、設備單價為351.5元/、裝飾（塔樓161.5元/、裙樓514元/），用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。參見表4-2。表4

7、-2 建安工程費估算表 （單位：萬元）序號項 目建筑面積土 建裝 飾設 備金額合計單 價金 額單 價金 額單 價金 額1塔樓3794314055330.99161.5612.78351.51333.77277.472裙樓1552814052181.68514798.14351.5545.813525.63其中商鋪：11 24814051580.34514578.15351.5395.372553.86合計10803.10（4） 基礎設施費：其估算過程參見表4-3。表4-3 基礎設施費估算表 （單位：萬元）序號項 目單 價計價數(shù)量合 計1供電工程65萬元/公頃5.3471公頃347.56 2供水

8、工程15萬元/公頃5.3471公頃80.21 3道路工程42.13萬元/公頃0.5233公頃22.05 4綠化工程5.4萬元/公頃0.3060公頃1.65 5其他工程占建安工程費的2%10803.10萬元216.06 合 計667.53 （5） 開發(fā)期稅費：其估算過程參見表4-4。表4-4 開發(fā)期稅費估價表 單位：萬元序號項目金額估算說明（估算依據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅540.16 建安工程費5%2分散建設市政公用設施建設費1296.37 建安工程費12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費43.21 建安工程費44供水管網(wǎng)補償費住宅：19.28 住宅：0.3噸/人，600元/噸 商鋪：67.49商鋪

9、0.1噸/，600元/噸5供電用電負荷費住宅：58.75 住宅：4kVA/戶，480/kVA 商鋪：89.98商鋪：8kVA/百，1000元/kVA6其他216.06 建安工程費的2%合計2331.30 不可預見費：根據(jù)任務書要求，不可預見費取以上（1）（4）項之和的3%。則不可預見費=（12332+883.69 +10803.10+667.53）3%=740.59(萬元）開發(fā)成本=12332+883.69 +10803.10+667.53+2331.30+740.59=27758.21(萬元)5. 開發(fā)費用估算（1）管理費用:取以上（1）（4）項之和的3%。則：管理費用為：=（12332+8

10、83.69 +10803.10+667.53）3%=740.59(萬元）（2）銷售費用：廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費、其他銷售費用，分別占銷售收入的3%、2%和1%。預測銷售收入詳見表5-1，各銷售費用見表5-2。表5-1銷售收入預測表 單位：萬元用 途可售數(shù)量單位 建議銷售單價單位銷售收入住宅379436700元/25421.81商鋪1124817200元/19346.56車位188個22萬元/個4136.00合計48904.37表5-2 銷售費用 單位：萬元費用類別所占比例金額廣告宣傳及市場推廣費占銷售收入3%1467.13 銷售代理費占銷售收入2%978.09 其他銷售費用占銷售收入

11、1%489.04 銷售費用2934.26 （3）財務費用指建設期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設期第2年起2年內(nèi)還清，則：第1年應計利息：（0+10000）26.5% =325（萬元）第2年應計利息：（10 325+0）6.5%=671.13（萬元） 第3年應計利息：（10355.5+02）6.5%=335.56（萬元）合計：325+671.13+335.56=1331.69萬元6建設投資估算該項目的建設投資總額至少等于項目總成本費用，注：財務報表中的建設投資應未包含“建設期利息”。具體投資與總成本費用估算如表6-1所示：表6-1投資與總成本費用

12、估算匯總表 單位：萬元序號項 目金 額估算說明其中:住宅分攤商鋪分攤建房成本(元/)建房成本(元/)1 開發(fā)成本27758.21 以下(1)(6)項合計5642.65 5643.94 （1） 土地費用12332.00 2506.83 2507.40 （2） 前期工程費883.69 179.64 179.68 （3）基礎設施建設費667.53 135.69 135.73 （4） 建安工程費10803.10 2196.04 2196.54 （5） 開發(fā)期稅費2331.30 473.90 474.01 （6） 不可預見費740.59 150.55 150.58 2 開發(fā)費用5006.54 以下(1)

13、(3)項合計1017.72 1017.95 （1） 管理費用740.59 150.55 150.58 （2） 銷售費用2934.26 596.47 596.61 （3） 財務費用1331.69 270.70 270.77 3 合 計32764.75 6660.37 6661.89 7投資使用計劃與資金來源建設投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金14000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約53.32%，第二年投入約26.28%，第三年投入約20.40%；從銀行貸款10000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情

14、況通過預售收入解決。具體投資計劃與資金籌措如表7-1所示：表7-1 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序項目名稱合 計計 算 期號第1年第2年第3年1建設投資32764.75 17464.80 8202.35 7097.60 2資金籌措32764.75 2.1自有資金14000.00 7464.80 3679.20 2856.00 2.2借貸資金10000.00 10000.00 2.3預售收入再投入8764.75 4523.15 4241.60 8. 借款還本付息估算長期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體借款還本付息估算如表8-1所示：表8-1 借款還

15、本付息估算表 單位：萬元序號項目名稱合 計 計 息 期第1年 第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計0.00 10325.00 5162.50 1.2本年借款10000.00 10000.00 0.00 0.00 1.3本年應計利息1331.69 325.00 671.13 335.56 1.4年底還本付息11331.69 0.00 5833.63 5498.06 1.5年末借款累計10325.00 5162.50 0.00 2借款還本付息的資金來源2.1投資回收11331.69 0.00 5833.63 5498.06 9銷售收入、計劃和銷售稅金及附加估算根據(jù)市場分析，預計該項目住宅銷

16、售均價為6700元/m2，商鋪銷售均價17200元/m2，車位價格為22萬元/車位，共188個車位；項目銷售計劃為第二年銷售比例為60%，第三年為40%。該項目的營業(yè)稅率為5%，城市維護建設稅、教育費附加和教育專項基金分別為營業(yè)稅的7%、3%和4%；另外防洪工程維護費、印花稅和交易管理費分別為銷售收入的0.18%、0.05%和0.5%。具體銷售收入、計劃和銷售稅金及附加估算如表9-1，9-2，9-3，9-4所示：表9-1可銷售商品總表用 途可 售 數(shù) 量建議銷售單價銷 售 收 入（單位：萬元）住 宅379436700元/25421.81商 鋪1124817200元/19346.56車 位188

17、個220 000元/個4136合 計48904.37表9-2銷售收入分期按比例預測 單位：萬元 銷 售 計 劃各 年 度 收 款 情 況合 計年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：（）60%22765.815253.09 29347.02 商鋪：（）60%6748.811607.94 車位：（個）60%1132486.00 第3年住宅：（）40%15177.210168.72 19557.35 商鋪：（）40%4499.27738.62 車位：（個）40%751650.00 合 計100%100%29347.02 19557.35 48904.37 表9-3 銷售稅金及

18、附加估算表 單位：萬元序 號類 別 計算依據(jù) 計 算 期12 3 1 營業(yè)稅銷售收入5%1467.13 978.09 2 城市維護建設稅營業(yè)稅7%102.70 68.47 3教育費附加營業(yè)稅3%44.01 29.34 4 教育專項基金營業(yè)稅4%58.69 39.12 5 防洪工程維護費銷售收入0.18%52.82 35.21 6 印花稅銷售收入0.05%14.67 9.78 7 交易管理費銷售收入0.5%146.71 97.81 合 計銷售收入6.43%1886.73 1257.82 表9-4 土地增值稅估算表 單位：萬元序 號 項 目 計 算 依 據(jù)計算過程1 銷售收入 48904.37 2

19、 扣除項目金額 以下4項之和41460.94 2.1 開發(fā)成本 27758.21 2.2 開發(fā)費用5006.54 2.3 銷售稅金及附加3144.55 2.4 其他扣除項目 取(2.1)項的20%5551.64 3 增值額 (1) - (2)7443.43 4 增值率 (3) / (2)17.95%5 增值稅率(4)50%取45%6 土地增值稅(3)(5) 3349.54 10利潤測算（1）所得稅按33%考慮，盈余公積金按稅后利潤的10%計取?，F(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析，全部投資現(xiàn)金流量表（ic10%）。評價指標：稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV，稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV，稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR

20、，稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR。如表10-1所示：表10-1現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項 目 名 稱 計 算 期1 2 3 1現(xiàn)金流入 29347.02 19557.35 1.1銷售收入29347.02 19557.35 2現(xiàn)金流出17464.80 14231.04 11132.47 2.1建設投資17464.80 8202.35 7097.60 2.2銷售稅金及附加1886.73 1275.82 2.3土地增值稅2009.72 1339.82 2.4所得稅2132.24 1419.23 3凈現(xiàn)金流量（1）（2）-17464.80 15115.98 8424.88 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

21、量-15877.09 12492.54 6329.73 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-17464.80 17248.22 9844.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-15877.09 14254.73 7396.02 （2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。評價指標：資本金稅后內(nèi)部收益率 資本金稅后凈現(xiàn)值。具體計算表格如表10-2，10-3，10-4，10-5所示：表10-2 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號 項 目 名 稱 計 算 期1231現(xiàn)金流入0.00 29347.02 19557.35 1.1銷售收入0.00 29347.02 19557.35 2現(xiàn)金流出7464.80 20064

22、.67 16630.53 2.1資本金7464.80 3679.20 2856.00 2.2預售收入再投入0.00 4523.15 4241.60 2.3貸款本息償還0.00 5833.63 5498.06 2.4銷售稅金及附加0.00 1886.73 1275.82 2.5土地增值稅0.00 2009.72 1339.82 2.6所得稅0.00 2132.24 1419.23 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-7464.80 9282.35 2926.82 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6848.44 7812.77 2260.04 表10-3 損益表 單位：萬元序號計 算 期合 計項目名稱計算依據(jù)1231銷售收入029347.0219557.3548904.372總成本費用019658.8513105.9032764.753銷售稅金及附加01886.731275.823162.554土地