深圳市地鐵集團有限公司董事長林茂德4月5日

1、2013年4月25日深圳城市軌道交通發(fā)展的投融資創(chuàng)新1 城市軌道交通的建設(shè)與運營所產(chǎn)生的社會及經(jīng)濟效益已經(jīng)被廣泛認可和接受，但軌道交通的高建設(shè)成本及低運營回報問題一直困擾著世界各地的大中型城市。如何使軌道交通運營帶來的外部收益反哺于軌道交通本身是各軌道交通建設(shè)主體所面臨的重要命題，深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”的投融資創(chuàng)新模式也許為解決該命題提供了極為有益的思路 為推進深圳市軌道交通投融資體制改革，深圳地鐵樹立“以城市發(fā)展引領(lǐng)城市各項事業(yè)發(fā)展”和“建地鐵就是建城市”理念，秉承“先行先試”的特區(qū)精神，在政府政策和上蓋物業(yè)開發(fā)資源配置的支持下，探索建立“地鐵+物業(yè)”投融資模式，初步形成可持續(xù)發(fā)展的城市軌道

2、交通發(fā)展新路徑。下面，我結(jié)合深圳地鐵近年來投融資創(chuàng)新方面的主要經(jīng)驗和做法等，向大家做個匯報！前言2第一部分 投融資模式的借鑒與探索 堅持市場化經(jīng)營戰(zhàn)略定位，穩(wěn)健發(fā)展，合理布局 準(zhǔn)確把握資金市場發(fā)展形勢，綜合研判，廣開渠道 大膽創(chuàng)新地鐵建設(shè)管理模式，因時就勢，服務(wù)大局 分期支付三期BT項目工程款，未雨綢繆，防范風(fēng)險 突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進第二部分 遇到的困難和挑戰(zhàn) 軌道交通投融資體制改革尚待進一步深化完善 資源配置不足，物業(yè)開發(fā)存在風(fēng)險 市場化融資尚需必要扶持政策第三部分 投融資創(chuàng)新工作展望目 錄3一、投融資模式的借鑒與探索 “地鐵+物業(yè)”的投融資模式，是在政府政策支持下，

3、將軌道交通企業(yè)優(yōu)化規(guī)劃出的上蓋物業(yè)和沿線白地開發(fā)資源，通過合法程序賦予軌道交通企業(yè)開發(fā)權(quán)，由其進行市場化運作，實現(xiàn)沿線巨大的外部效益的部分內(nèi)部化，由此構(gòu)建軌道交通企業(yè)盈利模式，并以此支持構(gòu)建并實施市場化運作的投融資模式。即通過政府注入配套融資資源（土地），深圳地鐵經(jīng)市場化融資解決地鐵建設(shè)資金，再通過土地資源開發(fā)收益償還借款 “地鐵+物業(yè)”的投融資模式4一、投融資模式的借鑒與探索 1、在過去幾年中，深圳地鐵逐漸形成了自己特色的盈利模式，即利用軌道交通沿線及上蓋再造空間，實施地下地上一體化建設(shè)與開發(fā)，將土地及物業(yè)的升值效益反哺于軌道交通的建設(shè)和運營。通過不懈努力，我們在二期工程4條線建設(shè)中規(guī)劃出8

4、00多萬平米的商業(yè)開發(fā)面積，其中取得開發(fā)權(quán)的有130萬平米 2、面對三期工程，深圳市委市政府提出軌道交通投融資體制改革目標(biāo)，政府不再以財政資金投入，而是投入相應(yīng)的配套土地資源，以支持深圳地鐵的市場化融資。經(jīng)初步測算，未來6年深圳地鐵的資金需求量將達到1800億元，政府為三期3條新線配置了550萬平米的商業(yè)開發(fā)面積。深圳地鐵迅速做出機構(gòu)與職能調(diào)整，形成“投融資、建設(shè)、運營、物業(yè)開發(fā)”四位一體的戰(zhàn)略布局，采取資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化運作，引入社會資金參與地鐵建設(shè)和物業(yè)開發(fā)，由此建立起深圳地鐵的市場化融資模式（一）堅持市場化經(jīng)營戰(zhàn)略定位，穩(wěn)健發(fā)展，合理布局5一、投融資模式的借鑒與探索 1、深圳地鐵開展

5、市場化投融資工作注重對宏觀經(jīng)濟形勢和貨幣政策趨勢的綜合研判，根據(jù)軌道交通建設(shè)資金的需求情況，合理選擇銀行貸款、承兌匯票和融資租賃、中期票據(jù)等適宜的融資產(chǎn)品，確保資金有效供給 2、除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，深圳地鐵開展的其他融資項目主要包括：一是成功獲得100億元中期票據(jù)發(fā)行額度注冊批準(zhǔn)，已分別以低于貸款基準(zhǔn)利率24%和26.8%的較低利率成功發(fā)行兩期70億元；二是通過融資租賃籌集資金27億元，融資綜合成本較貸款基準(zhǔn)利率下浮5.6%；三是成功申報發(fā)行100億元企業(yè)債券，已以低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率17.56% 的較低利率成功發(fā)行50億元，此三個項目預(yù)計在整個融資期限內(nèi)節(jié)約融資成本約19億元（二）準(zhǔn)確

6、把握資金市場發(fā)展形勢，綜合研判，廣開渠道6一、投融資模式的借鑒與探索 1、在二期工程中，深圳地鐵對5號線大膽采用了“投融資+設(shè)計施工總承包+回報”的BT創(chuàng)新模式，從而使這條國內(nèi)BT投資最大、線路最長、工期最短的軌道交通線路如期實現(xiàn)了高質(zhì)量開通 2、在三期工程中，為適應(yīng)軌道交通投融資改革所帶來的影響，深圳地鐵再一次對7、9、11號線工程采用了BT模式建設(shè)，回購期為3年，從而使投融資、地鐵建設(shè)、物業(yè)開發(fā)形成了一個閉環(huán)資金鏈：即政府將開發(fā)資源注入深圳地鐵，深圳地鐵將資源資本化后，與開發(fā)商合作獲得土地增值收益；通過BT建設(shè)模式延展支付期，為物業(yè)開發(fā)贏取時間；待開發(fā)完成后，深圳地鐵獲得物業(yè)開發(fā)收益，并進

7、行BT支付（三）大膽創(chuàng)新地鐵建設(shè)管理模式，因時就勢，服務(wù)大局7 1、由于地鐵三期7、9、11號線BT項目規(guī)模大，如工程款支付集中到2015年和2016年，則可能存在一定程度的集中融資風(fēng)險和集中支付風(fēng)險。為有效防范風(fēng)險，深圳地鐵審時度勢，未雨綢繆，對BT三年回購模式進行了微調(diào)，在征得市政府批準(zhǔn)同意后，通過將2015年和2016年的集中支付BT工程款約400億元提前到2013年和2014年分期支付，實現(xiàn)年度均衡融資和分期支付，可使BT項目合同履行得到有效保證 2、2013年4月15日，深圳地鐵向中國水利水電、中國建筑、中國中鐵等三家BT建設(shè)單位支付了2013年第一期BT項目工程款約31億元，向中國

8、水利水電發(fā)放委托貸款25億元，此舉可節(jié)約融資成本約1億元（四）分期支付三期BT項目工程款，未雨綢繆，防范風(fēng)險一、投融資模式的借鑒與探索8 1、在深圳地鐵三期建設(shè)中，政府將配套土地資源以作價出資模式注入深圳地鐵，這是深圳地鐵投融資和物業(yè)開發(fā)方面取得的最大政策性突破，作價出資模式符合深圳市的土地管理制度改革總體方案，是對國土資源部提出的土地資源、資產(chǎn)、資本管理新模式的積極探索和實踐。目前，擬第一批作價出資的7個地塊，總用地面積約155萬平米，總建筑面積約556萬平米，其中橫崗車輛段、深灣站、前海樞紐已經(jīng)通過作價出資方式取得開發(fā)權(quán)（五）突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進一、投融資模式的借鑒

9、與探索9 2、在開發(fā)模式方面，通過對自主開發(fā)、代開發(fā)、協(xié)議+法人型合作和法人型合作等開發(fā)模式的綜合比較，基本確定了15個項目的合作開發(fā)模式。 3、在開發(fā)進度方面，穩(wěn)步推進了四個已確權(quán)項目共計128萬平米的開發(fā)工作，其中部分項目已開工，如深大站項目等（五）突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進一、投融資模式的借鑒與探索10二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 深圳地鐵三期工程投資任務(wù)重、融資壓力大。不但如此，由于軌道交通投融資體制改革是一個新事物，不論政府還是企業(yè)對此的認識還有差距，導(dǎo)致許多市政項目搭便車現(xiàn)象一直存在。比如，深圳地鐵在承擔(dān)軌道交通三期工程1416億元建設(shè)任務(wù)的同時，還額外承擔(dān)了一些無法產(chǎn)生

10、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目建設(shè)任務(wù)，如代建保障性住房、市政道路、綜合樞紐工程等，而這些項目并沒有配套的資源注入（一）軌道交通投融資體制改革尚待進一步深化完善11二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 物業(yè)開發(fā)是軌道交通投融資平臺運作的前提和基礎(chǔ)。目前配置給深圳地鐵的土地資源項目地價及開發(fā)收益不足，資源配置缺口較大。另外，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)市場經(jīng)過前一時期的非理性暴漲后，走向尚存在較大不確定性。因此市場風(fēng)險相對較大，物業(yè)開發(fā)效益存在較大的不確定性（二）資源配置不足，物業(yè)開發(fā)存在風(fēng)險12二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 軌道交通運營因投資規(guī)模大、公益性票價難以覆蓋運營成本等特征，出現(xiàn)巨額虧損難以避免。目前政府關(guān)于支持軌道交通企業(yè)市場化運作的相關(guān)扶持政策，如資產(chǎn)折舊、融資利息、稅收、電價優(yōu)惠等尚未明確，對軌道交通建設(shè)和運營的可持續(xù)發(fā)展造成較大的挑戰(zhàn)（三）市場化融資尚需必要扶持政策13三、投融資創(chuàng)新工作展望推動行業(yè)協(xié)會和相關(guān)部門在國家層面全面落實軌道交通行業(yè)發(fā)展所需的資產(chǎn)折舊、融資利息、稅收、電價優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠、彈性票價等政策盡快開展100億元前?？缇橙嗣駧刨J款工作按照“資源配置、總量平衡”的原則，推動政府相關(guān)部門研究建立土地資源動態(tài)配置機制和軌道交通發(fā)展專項資