房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)186206

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)2022/8/111歡迎加入世家房產(chǎn)我們的目標(biāo)讓您成為一名專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 2022/8/112提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設(shè)置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”培訓(xùn)目的： 使新經(jīng)紀(jì)人通過該培訓(xùn)項(xiàng)目，了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識，了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識，普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對象：世家房產(chǎn)各分店剛剛?cè)胄?3個月的新經(jīng)紀(jì)人2022/8/113第一章房地產(chǎn)基本概念202

2、2/8/114 第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)2022/8/115一、房地產(chǎn)的概念房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱是由土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動產(chǎn)2022/8/116房產(chǎn)的特性與特點(diǎn)特性：不可移動性 長期使用性 附加收益性 異質(zhì)性 資本和消費(fèi)品的二重性易受政策影響性 相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性 特點(diǎn)：房產(chǎn)地產(chǎn)不可分割實(shí)體財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)結(jié)合，它的核心權(quán)利是房屋所有權(quán)土地使用權(quán)房地產(chǎn)是不動產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化：土地的形狀等不同土地上的建筑物的位置結(jié)構(gòu)朝向等不同 2022/8/117二、地產(chǎn)的概念 地產(chǎn)是指能夠?yàn)闄?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作和生

3、活需要的土地資源2022/8/118地產(chǎn)的類型居住用地 公共設(shè)施用地 工業(yè)用地 倉儲用地 對外交通用地 道路廣場用地 市政公用設(shè)施用地 綠地 特殊用地 水域和其他用地 保留地 2022/8/119三、土地所有權(quán)的概念與分類2022/8/1110土地所有權(quán)的概念分類土地所有權(quán)： 土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)的分類國家土地所有權(quán)（國有土地） 集體土地所有權(quán)（集體土地)2022/8/1111土地使用權(quán)獲得方式及出讓年限1.發(fā)展商只有得到土地才能建房獲得土地使用權(quán)方式：a.招標(biāo)、拍賣(開發(fā)商獲取土地主要方式)六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、

4、服務(wù)業(yè)商品房）b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用，軍用等政府用地.）2.國有土地使用權(quán)出讓年限a住房用地70年b工業(yè)用地50年c科教、文體、衛(wèi)生用地50年d商業(yè)、旅游、娛樂用地40年e綜合或其他用地50年2022/8/1112四、房產(chǎn)的概念與分類 2022/8/1113房產(chǎn)的概念： 是指單純的建筑物，建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某種特定情況下需要把它單獨(dú)看待。 2022/8/1114房產(chǎn)的分類：住宅建筑物生產(chǎn)用房辦公用房其他樓宇2022/8/1115五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是指使用財產(chǎn)的前提條件使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利

5、用的權(quán)利，以滿足人們的生產(chǎn)和生活的需要2022/8/1116收益權(quán)：指憑借所有權(quán)取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。 2022/8/1117第二節(jié)房地產(chǎn)市場2022/8/1118一、房地產(chǎn)市場及概念2022/8/1119 房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場： 是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括買賣、互換、租賃、抵押等。2022/8/1120房地產(chǎn)市場的分類1.按用途（功能）劃分： 可分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn) 市場兩大類。2.按檔次劃分： 可分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市

6、場和低檔房地產(chǎn)市場。3.按區(qū)域范圍劃分： 可分為整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市 場兩大類。4.按交易方式劃分： 可分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市 場兩大類。5.按交易目的劃分： 可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn) 投資市場兩大類。2022/8/11216按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分：房地產(chǎn)一級市場: 是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（具體為土地使用權(quán)出讓市場） 房地產(chǎn)二級市場: 是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場）房地產(chǎn)三級市場: 即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是

7、消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）7.按時間劃分：可分為過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。 2022/8/1122二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)2022/8/1123 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)經(jīng)營對象的非流動性流通形式的多樣性市場的統(tǒng)一性市場的區(qū)域性供給的稀缺性不完全開發(fā)性市場的不充分性房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性2022/8/1124第三節(jié) 房地產(chǎn)消費(fèi) 2022/8/1125一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型投資型： 房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對房地產(chǎn)消費(fèi)的主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過對資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)

8、性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。2022/8/1126生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是為了作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。2022/8/1127二、房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性多樣性不可替代與差別性連續(xù)性與間斷性消費(fèi)彈性的差異性增長性2022/8/1128三、影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及城市化的水平城市人口增長及生活水平房地產(chǎn)價格水平國家政策城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式預(yù)測2022/8/1129四、消費(fèi)者基本需求 速度快速高效的“一站式”服務(wù)質(zhì)量達(dá)到和超越顧

9、客期望品種根據(jù)顧客需求而定做服務(wù)傾聽和及時的回應(yīng)價格最優(yōu)質(zhì)量與最優(yōu)價格的組合2022/8/1130 第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識 2022/8/1131第一節(jié) 建筑物的分類 2022/8/1132一、按建筑物使用性質(zhì)分類 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑 2022/8/1133二、按建筑物層數(shù)或總高度分類 (1)住宅。 低 層 13層 多 層 46層 中高層 79層 高 層 10 層(2)公共建筑及綜合性建筑。 高層 總高度超過24m 多層 低于24m的，但不包括總高度超過24m的單層建筑。 (3)超高層建筑。 總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。2022

10、/8/1134三、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 2022/8/1135四、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 (1) 承重墻結(jié)構(gòu)(2) 框架結(jié)構(gòu)(3) 排架結(jié)構(gòu)(4) 其他結(jié)構(gòu)2022/8/1136五、按建筑施工方法分類(1)現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑。(2)預(yù)制、裝配式建筑。這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配而成。(3)部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。 2022/8/1137六、按建筑物耐火等級分類一級二級三級四級2022/8/1138七、按建筑物耐久等級分類 建筑物等級耐久年限適用范圍一級100年以上適用于重要的建筑和高層建筑二級50-100年適

11、用于一般性建筑三級25-50年適用于次要的建筑四級15年以下適用于臨時性建筑2022/8/1139 八、按房屋完損等級分類 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴(yán)重?fù)p壞房屋 危險房屋 2022/8/1140第二節(jié) 建筑材料 2022/8/1141一、筑材料的概念和種類 2022/8/1142 建筑材料的概念 建筑材料：是建造和裝飾建筑物所用的各種材料的統(tǒng)稱，是建筑工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，建筑物從主體結(jié)構(gòu)到每一個細(xì)部構(gòu)件，無一不時由各種建筑材料經(jīng)一定的設(shè)計和施工而成。 2022/8/1143 建筑材料的種類（1）根據(jù)建筑材料的來源不同： 天然材料 人工材料（2）按化學(xué)成分來劃分： A、無機(jī)材料 B、有

12、機(jī)材料 C、復(fù)合材料 （3）、按使用功能分類 結(jié)構(gòu)材料 墻體材料 功能材料 2022/8/1144二、建筑材料的性質(zhì) ：A、建筑材料的物理性質(zhì)B、建筑材料的力學(xué)性質(zhì) C、建筑材料的耐久性 2022/8/1145第三節(jié) 建筑構(gòu)造 2022/8/1146房屋構(gòu)造組成部分：地基和基礎(chǔ)墻與柱樓板與地面門窗樓梯屋頂2022/8/1147 一、 基礎(chǔ)和地基 基礎(chǔ)的概念：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。2022/8/1148基礎(chǔ)的類型 按使用的材料分為： 灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、毛石混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混

13、凝土基礎(chǔ)等。按埋置深度分為： 淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)按受力性能可分為： 剛性基礎(chǔ)、柔性基礎(chǔ)；按構(gòu)造形式不同分為： 條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)2022/8/1149地基的概念及要求： 地基的概念： 地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。 地基應(yīng)滿足的要求： 有足夠的承載力 有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉 有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力 2022/8/1150基礎(chǔ)的埋置深度及考慮因素： 基礎(chǔ)深度是指室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離 決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件： 土層構(gòu)造的影響 地下水位的影響 冰凍線的影響 相鄰建筑物的影響2022/8/11

14、51 二、墻體和柱 2022/8/1152墻體的概念和作用 ： 是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給其礎(chǔ)。墻體的作用： 1、承重作用 2、圍護(hù)作用 3、分隔作用 4、裝飾作用2022/8/1153墻體應(yīng)滿足以下基本要求： 1具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。2滿足熱工方面（保溫、隔熱、防止產(chǎn)生凝結(jié)水）的性能。3具有一定的隔聲性能。4具有一定的防火性能。2022/8/1154墻體的類型 ： 按位置： 分為外墻和內(nèi)墻。 按方向： 分為縱墻和橫墻。 按受力情況： 分為承重墻和非承重墻 按材料： 分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、 鋼筋混凝土墻。 按構(gòu)造方式： 分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻。2

15、022/8/1155磚墻一般的厚度： 115mm (稱12墻)178mm (稱18墻)240mm (稱24墻)365mm (稱37墻)490mm (稱50墻)2022/8/1156柱 柱是建筑中直立的起支持作用的構(gòu)件。它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。2022/8/1157過梁與圈梁 過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。鋼筋混凝土過墚、磚砌過墚、鋼筋磚過墚圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，長在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋專圈梁。2022/8/1158 三、地面與樓板 2022/8/1159（1

16、）地面 地面的概念： 地面是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地付給地基。由面層、墊層和基層所構(gòu)成。 2022/8/1160 地面按按面層所用材料和施工方式不同可分為： 1整體地面 2塊料地面 3卷材地面 4涂料地面 2022/8/1161（2）樓板 樓板是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件 主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。2022/8/1162對樓板的要求： 應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲應(yīng)有一定的防潮，防水和防火能力

17、2022/8/1163 樓板的基本構(gòu)造: 面層結(jié)構(gòu)層頂棚2022/8/1164樓板的分類： 按使用材料的不同可分為： 木樓板 磚拱樓板 鋼筋混凝土樓板 按施工方式分為： 預(yù)制 疊合 現(xiàn)澆 2022/8/1165梁 梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。主要起結(jié)構(gòu)水平承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上。2022/8/1166梁的分類 ：按材料可分為： 鋼梁、鋼筋混凝土梁、木梁 按力的傳遞路線可分為： 主梁、次梁按梁與支撐的連接狀況可分為： 簡支梁、連續(xù)梁、懸臂梁2022/8/1167 四、門窗 2022/8/1168 （1）門的作用和類型： 主要用于交通和疏散，同時也起到采光和通風(fēng)的作

18、用。 門的類型： 木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等 普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等 平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等2022/8/1169 門的構(gòu)造 平開門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。常見的門扇種類： 鑲板門扇 夾板門扇 拼版門扇2022/8/1170（2）窗的作用和類型 主要用于采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般居住房間的窗地比為1/7 門窗的組成 門一般由門框、門扇、五金等組成。 窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。 2022/

19、8/1171窗的分類：按使用的材料： 木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑料窗 按開啟方式： 平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗 、固定窗按所處的位置 ： 側(cè)窗、天窗2022/8/1172 五、樓梯 2022/8/1173樓梯的概念、形式及組成樓梯的概念： 樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施。 主要形式： 樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道等樓梯的組成： 樓梯段 、休息平臺 、欄桿扶 手2022/8/1174樓梯的分類樓梯按結(jié)構(gòu)形式 ： 板式樓梯 、梁式樓梯 、懸挑樓梯 按施工方法： 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯 、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓梯按位置 ： 室內(nèi)樓梯 、室外樓梯 按使用性質(zhì)： 室內(nèi)主要樓梯、輔助樓梯、室外安全樓梯、防火樓

20、梯 2022/8/1175按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同可分為：直跑式樓梯雙跑式樓梯多跑式樓梯折角式樓梯雙分式樓梯雙合式樓梯剪刀式樓梯曲線式樓梯 2022/8/1176 六、屋頂 2022/8/1177屋頂： 是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用： 抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因系，以使屋頂覆蓋下的空間達(dá)到冬暖、夏涼。屋面的類型： 平屋頂、坡屋頂、球面、曲面、多波式折板屋頂?shù)?022/8/1178第四節(jié) 建筑識圖 2022/8/1179 一、建筑施工圖 2022/8/1180（一）、建筑總平面圖 建筑總平面

21、圖是用來說明建筑場地內(nèi)的建筑物、道路、綠化等的總體布置的平面圖。它可以反映出： (1)該建筑場地的位置、大小及形狀； (2)新建建筑物在場地內(nèi)的位置及與鄰近 筑物的相對位置關(guān)系； (3)場地內(nèi)的道路布置與綠化關(guān)系； (4)新建建筑物的方位； (5)新建建筑物首層室內(nèi)地面與室外地坪及 道路的絕對標(biāo)高； (6)擴(kuò)建建筑物的預(yù)留地。2022/8/1181（二）、建筑平面圖 建筑平面圖是假想用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對剖切面以下部分所作的水平投影圖。它可以反映出：建筑物的平面形狀、大小和布置；墻、柱的位置、尺寸和材料；門窗的類型和位置等；2022/8/1182（三）、建筑立面圖 建筑

22、立面圖是平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，簡稱（某向）立面圖，（建筑物有多個立面）它可以反映出：建筑物的體型和外貌；表明外墻面裝飾要求等 2022/8/1183（四）、建筑剖面圖 建筑剖面圖是通常把反映建筑物的主要出入口或主要外貌特征的正投影圖稱為正立面圖，從而確定背立面圖和左、右側(cè)立面圖。建筑剖面圖用以表示建筑內(nèi)部的結(jié)構(gòu)或構(gòu)造形式、分層情況和各部位的聯(lián)系、材料及其高度等，是與平面圖、立面圖相互配合不可缺少的重要圖樣之一。2022/8/1184 建筑剖面圖可以反映出： (1)剖切到的各部位的位置、形狀及圖例。 (2)未剖切到的可見部分； (3)外墻的定位軸線及其間距； (4)垂直方向的尺寸及

23、標(biāo)高； (5)施工說明。2022/8/1185（五）、建筑詳圖 是建筑細(xì)部的施工圖，是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補(bǔ)充。建設(shè)詳圖包括： 表示局部構(gòu)造的詳圖 表示房屋設(shè)備的詳圖 表示房屋特殊裝修部位的詳圖 2022/8/1186二、結(jié)構(gòu)施工圖 2022/8/1187結(jié)構(gòu)施工圖包括：基礎(chǔ)平面圖基礎(chǔ)剖面圖樓層結(jié)構(gòu)布置圖屋蓋結(jié)構(gòu)布置圖柱、梁、板配筋圖樓梯圖結(jié)構(gòu)構(gòu)件圖及必要詳圖 2022/8/1188三、設(shè)備施工圖 2022/8/1189 設(shè)備施工圖包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖、詳圖、統(tǒng)計表及文字說明。表示上、下水及暖氣管道管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路走向和安

24、裝要求等。 設(shè)備施工圖可分為：1給排水施工圖 2采暖施工圖 3通風(fēng)施工圖 4電氣施工圖2022/8/1190 第五節(jié)、建筑面積2022/8/1191一、房屋建筑面積的概念 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m，下同）的永久性建筑。2022/8/1192二、房屋產(chǎn)權(quán)面積 是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積，它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。即成套房屋建筑面積。成套房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即： 建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2

25、022/8/11931.套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，即套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積+ 套內(nèi)陽臺建筑面積2022/8/1194（1）.套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： （1）套內(nèi)使用面積為臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 2022/8/1195（2）.套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)

26、墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 2022/8/1196（3）.套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。2022/8/11972.分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e = 幢共有建筑面積 + 功能共有建筑面積 + 本層共有建筑面幢共有建筑面積是指為整幢樓服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢樓

27、服務(wù)的配電房、水泵房等。功能共有建筑面積是指為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、電梯間、大堂等。本層共有建筑面積是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e 2022/8/1198第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 2022/8/1199一、經(jīng)紀(jì)的概念及特點(diǎn)A、經(jīng)紀(jì)的概念： 經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、代理、行紀(jì)等業(yè)為的經(jīng)濟(jì)活動。B、經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)：1、 活動范圍的廣泛性2、活動內(nèi)容的服務(wù)性

28、3、活動主體的專業(yè)性4、活動地位的居間性5、活動目的的有償性6、 活動責(zé)任的確定性2022/8/11100二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念及必要性：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。2022/8/11101房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性 1、由于房地產(chǎn)價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)下宜產(chǎn)通過經(jīng)銷商出售。2、房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場展示、出售，其交易過程是要把購買者往房地產(chǎn)所在地集中，以達(dá)到認(rèn)識和購買的目的。3、由于房地產(chǎn)商品及其交易具有高度的復(fù)雜性，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。20

29、22/8/11102三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用： 1、傳播經(jīng)濟(jì)信息2、加速商品流通3、優(yōu)化資源配置4、推動市場規(guī)范完善5、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展2022/8/11103四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能定位 ：1、溝通信息、提供咨詢2、促成交易、提高效率3、公平買賣、保障安全2022/8/11104五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的方式 2022/8/111051、經(jīng)紀(jì)活動的基本類型居間： 是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功交并從委托人取得報酬的商業(yè)行為。代理：是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)：是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托

30、，以自已的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。2022/8/111062.房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)居間是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，交收取委托人傭金的行為。3.房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托個與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 2022/8/11107 六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 2022/8/11108經(jīng)紀(jì)人的概念：經(jīng)紀(jì)人：是指在經(jīng)紀(jì)活動中以收取傭金為目的為促成他人交易而從事居間經(jīng)紀(jì)或代理服務(wù)的中間人。2022/8/11109房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的概念： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指經(jīng)過全國房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格或者資格互認(rèn)，依法取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)申請執(zhí)業(yè)，由有關(guān)主管部門注冊登記后取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或可以自行開業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，獨(dú)立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并承擔(dān)責(zé)任的自然人。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理