按揭貸款基礎(chǔ)知識(shí)霍亞利

1、 按揭貸款基本知識(shí) 營銷部1按揭貸款產(chǎn)生的背景及含義產(chǎn)生背景： 由于房屋價(jià)值量大，即使在人均收入較高的國家或地區(qū)，購房者一次籌足購房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。近幾年來，由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司匯攏資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤 。對(duì)銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸

2、能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價(jià)，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時(shí)以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對(duì)于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此，各個(gè)地方開始出現(xiàn)了按揭貸款。 含義：按揭貸款是指購房者以所購得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。 2按揭貸款流程示意圖1.客戶認(rèn)購之前先查征信。2.認(rèn)購時(shí)通知客戶準(zhǔn)備按揭貸款的相

3、關(guān)資料。3.客戶在商品房買賣合同簽訂完之后正式開始辦理按揭。4.帶好客戶準(zhǔn)備的按揭貸款相關(guān)資料去銀行進(jìn)行面簽。資料由銀行客戶經(jīng)理審核過關(guān)后客戶簽字，然后交由客戶經(jīng)理整理并提交，等待審批。5.資料審批通過之后準(zhǔn)備好相關(guān)資料在房產(chǎn)交易所辦理備案抵押以及在公證處公證。6.把已經(jīng)辦理好的抵押及公證資料返回銀行，等待銀行放款。7.銀行劃撥貸款，財(cái)務(wù)及時(shí)查收及取得回單。8.通知客戶取走銀行貸款相關(guān)資料，并按月還款。3客戶認(rèn)購之前先查征信夫妻雙方任何一方名下有貸款不良記錄，（累計(jì)逾期6次，最高逾期3次，銀行不予受理。如在此次數(shù)之內(nèi)的，根據(jù)銀行的不同要求出具非惡意逾期證明或者上調(diào)利率。）夫妻雙方任何一方名下有

4、房貸記錄，（有一套房的，首付款提高到60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)10%-20%。有兩套房的，銀行不予受理。）夫妻雙方任何一方名下有大額貸款及擔(dān)保的，根據(jù)銀行的不同要求還清貸款、撤銷擔(dān)?；蛘哂么箢~存單來抵消負(fù)債。注：外地戶口辦理按揭需要提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在本地工作滿一年的材料。 4通知客戶準(zhǔn)備按揭貸款的相關(guān)資料身份證，戶口本，結(jié)婚證/離婚證/單身證明，證件上的信息必須一致。收入證明，必須是加蓋單位公章的原件，并付工資卡流水或者近三個(gè)月的工資表。客戶如果是個(gè)體戶或企業(yè)，需要提供營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證，組織機(jī)構(gòu)代碼證以及半年以上的銀行流水。首付款收據(jù)（必須是在總房款的3

5、0%以上）購房合同5客戶在簽訂完商品房買賣合同后開始辦理按揭在簽訂合同的同時(shí)由置業(yè)顧問收取客戶準(zhǔn)備好的按揭資料對(duì)所收取的按揭資料做一個(gè)初步的審查，及時(shí)的通知客戶進(jìn)行補(bǔ)辦客戶帶好辦理按揭的相關(guān)資料前往銀行辦理面簽，在銀行客戶經(jīng)理審查過資料后客戶方可進(jìn)行簽字簽字完畢之后，客戶可以離開，客戶經(jīng)理將資料錄入電腦并提交審核。銀行審核通過后，就有一份審批單，按照審批單要做合同。程序：資料審核客戶經(jīng)理錄入提交審批做合同后督審核部門經(jīng)理簽字蓋章抵押負(fù)責(zé)人整理交易中心抵押。6辦理按揭過程中的事項(xiàng)辦理按揭的基本費(fèi)用： 按揭顧問費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)。月供的算法：等額本息法，每月還款金額固定（本金加利息之和

6、固定）的還款法； 案例：貸款30萬，期限20年，用等額本息法算出每月還款金額，還款本金及還款利息（按照基準(zhǔn)月利率6.4625計(jì)算）月還款金額：30*82.13=2463.9元首月還利息：300000*6.4625=1938.75元首月還本金：2463.9-1938.75=525.15元20年還款金額：2463.9*240=591336元20年還款利息：591336-300000=291336元第二月還款額：2463.9元第二個(gè)月還款利息：（300000-525.15）*6.6425=1935.36元第二個(gè)月還款金額：2463.9-1925.36=528.54元 7利率表貸款年限 基準(zhǔn)月利率 基

7、準(zhǔn)利率月供 5年 5.750 197.5410年 5.875 116.3715年 5.875 90.1620年 5.875 77.83利率上調(diào)10%5年 6.325 200.8110年 6.4625 120.0415年 6.4625 94.1620年 6.4625 82.138辦理抵押及公證整理好辦理抵押需要的資料（備案合同一份，銀行借款合同一份，客戶身份證，戶口本，結(jié)婚證復(fù)印件各一份，抵押申請(qǐng)書）送至房產(chǎn)交易所抵押登記 辦理處，一般在7個(gè)工作日內(nèi)可以完成，完成之后交費(fèi)取證，把所需要的資料送至公證處進(jìn)行公證。公證完成后所有資料返回銀行，待銀行人員進(jìn)行核對(duì)后交由財(cái)務(wù)人員放款程序：抵押出單交費(fèi)領(lǐng)證公證 放款。9銀行放款銀行完成放款之后公司財(cái)務(wù)查收回款，及時(shí)取回回單，按揭專員取回銀行借款合同以及客戶的借款支付憑證10客戶還款銀行取回的借款合同、借款支付憑證、抵押登記本以及購房合同一并交由客戶自己保管，并通知客戶還款日期，囑咐客戶按時(shí)還款，以免造成不良記錄(每年的1月份是調(diào)息日，所以還款金額會(huì)有變化，及時(shí)和銀行取得