新法速遞 《土地管理法》修正案表決通過(guò)！多個(gè)亮點(diǎn)解析20190827

1、新法速遞 | 土地管理法修正案表決通過(guò)！多個(gè)亮點(diǎn)解析編者語(yǔ)：今天（8月26日）上午，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定，此決定自2020年1月1日起施行。這是我國(guó)土地管理法時(shí)隔多年首次大修，該修正案堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，在農(nóng)村三塊地改革方面作出了多項(xiàng)創(chuàng)新性的規(guī)定。一、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市一、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市（一）主要修改內(nèi)容1.刪除了原土地管理法第43條，任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的

2、規(guī)定，破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。2. 增加規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。（二）對(duì)土地市場(chǎng)的影響1.改變?cè)冉ㄔO(shè)用地只有國(guó)有土地的格局本次修法的目的，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，目的就是為了改變、完善現(xiàn)有的建設(shè)用地土地供應(yīng)的格局。這是土地管理法一個(gè)重大制度創(chuàng)新，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地

3、入市也是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。2. 不會(huì)對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)造成沖擊集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先入市的土地要符合規(guī)劃，規(guī)劃必須是工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。其次，入市必須要經(jīng)過(guò)依法登記。此外，它在每年的土地利用年度計(jì)劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)之后的土地權(quán)利人也要按原來(lái)規(guī)劃的用途來(lái)使用土地。因此從這幾個(gè)方面來(lái)講，它不會(huì)對(duì)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)造成沖擊。二、土地征 收 二、土地征收（一）首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定我國(guó)憲法和原土地管理法都規(guī)定國(guó)家為了公共利益的需要可以征地，但是什么是公共利益？長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的法律規(guī)定，特別是我國(guó)土地管理法又規(guī)定，任何單位和個(gè)人使

4、用土地必須使用國(guó)有土地，所以導(dǎo)致了征收成為獲得土地的唯一途徑。本次修訂，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，采用列舉的方式，對(duì)于哪些是公共利益可以動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)作出了明確的界定。因軍事外交，政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情況確需要征地的可以依法實(shí)施征收。（二）首次明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t本次修改，明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過(guò)去以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法。因?yàn)閰^(qū)片綜合地價(jià)除了綜合

5、考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定地價(jià)。另外在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上又增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)，這樣就從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系。（三）完善了土地征收程序本次修改，把原來(lái)的批后公告改為了批前公告，主要是使被征地農(nóng)民在整個(gè)過(guò)程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。要求政府在征地之前開(kāi)展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請(qǐng)，辦理征地的審批手續(xù)，這一措施極大保護(hù)了農(nóng)民利益。三、宅基地管 理三、宅基地管理（一）增加了戶有所居的規(guī)定我國(guó)對(duì)宅基地實(shí)行一戶一宅

6、的基本管理制度。但是，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比較緊張，針對(duì)這種情況，地方政府要想辦法采取別的方式保障實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利。這次修改在宅基地方面在原來(lái)一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定。（二）下放了宅基地的審批權(quán)本次修改明確要求通過(guò)規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。（三）允許宅基地有條件流轉(zhuǎn)這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。四、永久基本農(nóng)田 四、永久基本農(nóng)田（一）“基本農(nóng)田”的表述修改為“永久基本農(nóng)田”土地管理法修改過(guò)程中把條文中的“基本農(nóng)田”全

7、部修改為“永久基本農(nóng)田”，這個(gè)修改不是簡(jiǎn)單的文字修改，而是理念的重大轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)的價(jià)值理念。（二）永久基本農(nóng)田的保護(hù)和劃定2017中發(fā)4號(hào)文件提出，耕地是我國(guó)最為寶貴的資源，強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)決不能”，已經(jīng)確定的耕地紅線決不能突破，已經(jīng)劃定的城市周邊永久基本農(nóng)田決不能隨便占用。十九大報(bào)告也明確提出，要完成生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田、城市開(kāi)發(fā)邊界三條控制線的劃定工作。按照黨中央、國(guó)務(wù)院的部署，我國(guó)全面推進(jìn)永久基本農(nóng)田劃定工作，目前已經(jīng)完成了2887個(gè)縣級(jí)行政區(qū)域永久基本農(nóng)田的劃定工作，這次新修改的土地管理法總結(jié)實(shí)踐中永久基本農(nóng)田保護(hù)和劃定的一些成功經(jīng)驗(yàn)。在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。（三）耕地資源劃定的具體比例原土