2022年不動產(chǎn)評估模擬題

1、優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 不動產(chǎn)評估模擬題 一單項選擇題 1,防范估價風(fēng)險的最終一道防線是（ B）； C,出具估價報告 D ,估價資料歸檔 A ,撰寫估價報告 B,審核估價報告 22,評估 8 號宗地的地價為（ C）元 / m A , 740 B, 791 C, 891 D, 990 3,某人購買某不動產(chǎn), 到銀行辦理抵押貸款, 獲得購房資金的 70%,貸款的年利息率為 5%, 自由資金的一般收益率為 8%,試算不動產(chǎn)的資本化率（ B） A , 5.8% B, 5.9% C, 6% D , 6.1% 4,某公司購買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為 40 年,不行續(xù)期,至今已使用了 8 年；該宗房 地產(chǎn)

2、當(dāng)時在正常情形下第一年獲得凈收益 6 萬元,以后每年凈收益增長 2,從第 8 年開頭, 凈收益保持穩(wěn)固,該宗房地產(chǎn)的酬勞率為 7；就該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為 B萬元； A , B , C, D , 5,如較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時,應(yīng)考慮（ C）； A ,通貨膨脹影響 B,投資利息因素 C,資金時間價值 D ,投資風(fēng)險補(bǔ)償 6,以下表述中不正確選項（ D）； A ,在實際估價中,不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B ,在實際估價中,不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C,在實際估價中,不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D ,在實際估價中,不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 圖 1-1 第 1 頁,共 10 頁

3、優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 表 1-1：臨街地深度指數(shù)表 滿 4m 滿 8m 滿 12m 滿 16m 臨街深度 未滿 4m 未滿 8m 未滿 12m 未滿 16m 未滿 18m 深度指數(shù)（ %） 130 125 120 110 100 27,依據(jù)圖 1-1 和表 1-1,評估 1 號宗地的地價為（ A）元 / m A , 990 B , C,D, 890 2 2 28,有三個比較實例 A , B, C,成交價分別為 1500 元/ m , 1650 元 / m , 1600 元 / m ；現(xiàn) 將可比實例及估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素與標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比價, 得到： 標(biāo)準(zhǔn)不 動產(chǎn)： 100 分,

4、估價對象： 92 分,實例 A ： 89 分,實例 B ： 97 分,實例 C： 92 分；區(qū)域 修正后,可得到實例 A 在估價對象區(qū)域條件下的價格為： （ A）元 / m 2A , 1551 B, 1565 C,1600 D, 1625 2 29,某建筑物的建筑面積為 200 m ,有效經(jīng)過年數(shù)為 12 年,重置價格為 800 元 / m ,建筑 物經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年,殘值率為 2,就運用直線法運算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ）萬元； A , B , C, D , 210,某建筑物的建筑面積為 100 m , 已經(jīng)使用 10 年,單位建筑面積的重置價格為 500 元 / m 2 ,該建筑的經(jīng)濟(jì)

5、壽命為 30 年,殘值率為 5%,試用直線法運算該建筑物的年折舊額（ A） A , 1583 元 B, 1589 元 C,1683 元 D, 1689 元 11,某城市 2022 年和 20XX 年一般商品房的平均價格分別是 2 23500 元 / m和 4800 元 / m , 接受平均進(jìn)展速度法推測 2 20XX 年的價格最接近于（ C）元 / m ； D, 7124 A , 4800 B , 5124 C, 5800 12,有一不動產(chǎn),將來第一年的純收益為 礎(chǔ)上增長 2%,該類不動產(chǎn)的收益率為 16 萬元,估量此后各年的純收益會在上一年的基 9%,另外,該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用

6、 權(quán)的地塊上建造的,土地使用權(quán)年限為 50 年,已經(jīng)使用了 5 年,就該宗不動產(chǎn)的收益價格 為：（ B） A ,萬元 B ,萬元 B； C,萬元 D,萬元 13,以下情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是 A,上調(diào)貸款利率 B ,收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C,開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D ,增加土地供應(yīng) 第 2 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 14, 引起真正的房地產(chǎn)自然增值的緣由是 B； A. 裝修改造 B.需求增加 C.通貨膨脹 D. 改進(jìn)物業(yè)治理 15, “五通一平 ”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路, （ A）等設(shè)施或條件以及場地平整； A,給水,排水,電力,通信 B,給水,排水,燃?xì)?熱力

7、 C,排水,電力,通信,燃?xì)?D,排水,電力,通信,熱力 16,估價報告有效期應(yīng)從（ C）起計； A,估價時點 B ,估價作業(yè)期 C,出具估價報告之日 D ,簽訂估價托付合同之日 17,城市基準(zhǔn)地價是依據(jù)用途相像,地塊相連,地價相近的原就劃分地價區(qū)段,調(diào)查評估的 各地價區(qū)段在某一時點的（ B）； C,出讓地價 D,標(biāo)定地價 A,最低價格 B,平均價格 18,在出讓土地使用權(quán)上建造商場,土地使用權(quán)出讓年限為 40 年,建造期為 3 年,建筑物 的經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年,就運算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ A）年； A, 37 B, 43 C,63 D ,60 19,收益法是基于哪種原理？（ B） A

8、 ,替代原理 B,預(yù)期收益原理 C,生產(chǎn)費用價值論 D,區(qū)位論 20,某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為 18 萬元,估量改為服裝店后的 年凈收益為 20 萬元,除此無其他更好的用途,就依據(jù) B應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價； A ,合法原就 B,最高正確使用原就 C,估價時點原就 D ,替代原就 21,在出讓土地使用權(quán)上建筑一般商品住宅,土地使用權(quán)出讓年限為 70 年,建造器 2 年, 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年,就在運算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ D ）年； A ,52 B, 70 C, 68 D , 50 22,某地區(qū)某類不動產(chǎn) 20XX 年 4 月至 10 月的價格指數(shù)分別為

9、, 292.5,98.1（ 以 20XX年 1 月為 100）；其中,某宗不動產(chǎn)在 20XX 年 6 月的價格為 1800 元 / m , 2對其進(jìn)行期日修正（估價時點為 20XX 年 10 月）,修正后的估價時點價格為（ B）元 / m A ,B, C, D , 第 3 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 圖 1-1 表 1-1：臨街地深度指數(shù)表 滿 4m 滿 8m 滿 12m 滿 16m 臨街深度 未滿 4m 未滿 8m 未滿 12m 未滿 16m 未滿 18m 深度指數(shù)（ %） 130 125 120 110 100 如圖 1-1 所示, 9 宗臨街宗地的編號從左至右依次為 1,2,

10、 3 9,依據(jù)表 1-1,完成 8, 9 兩題 223,評估 1 號宗地的地價為（ A ）元 / m A , 1100 B, 1080 C,1250 D, 1200 二,多項選擇題 1,目前我國的房地產(chǎn)估價人員資格有（ ABE）： A ,土地估價師 B ,房地產(chǎn)估價師 C,房地產(chǎn)評估師 D , 土地評估師 E,資產(chǎn)評估師 2,以下表述中,正確的有（ ABC）； A ,開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B ,開發(fā)期又可稱為建設(shè)期,對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情形來說,又可分為前期和建造 期 C,開發(fā)期的終點是估量待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期,起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同 D ,經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租

11、期 E,在有租賃的情形下,租售期通常到開發(fā)完成的日期 第 4 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 3,我國的房屋權(quán)屬證明有： （ ABC ） A ,房屋全部權(quán)證 B ,房屋共有權(quán)證 C,房屋他項權(quán)證 D ,集體土地全部權(quán)證 E,國有土地使用權(quán)證 4,不動產(chǎn)的自然特性包括： （ BC ） A ,用途多樣性 B,耐久性 C,個別性 D,涉及廣泛性 5,不動產(chǎn)的資本化率有（ ABD ） A ,綜合資本化率 B,土地資本化率 C,房地產(chǎn)資本化率 D ,建筑物資本化率 E,房屋資本化率 6,不動產(chǎn)估價報告規(guī)范格式主要有： （ ABDE ） A ,土地估價報告規(guī)范格式 （文字式） B,土地估價技術(shù)報告

12、規(guī)范格式 （文字式） C,房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式（文字式） E,土地估價報告規(guī)范格式（表格式） D,房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式 7,不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)特性包括： （ BD ） A ,不行移動性 B ,權(quán)益受限性 C,數(shù)量有限性 D,難以變現(xiàn)性 8,以下情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ABDE ）； A ,消費者的收入增加 B ,作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C,作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升 D ,消費者預(yù)期其將來的收入增加 E,消費者預(yù)期將來的房地產(chǎn)價格上升 9,下面屬于影響不動產(chǎn)價格一般因素中的社會因素的有（ CD ） A ,消費水平 B,城市交通體系狀況 C,不動產(chǎn)交易慣例 D,心理因素

13、E,地價政策 10,目前我國的房地產(chǎn)估價治理部門有（ ABD ）： A ,國土資源部 B ,建設(shè)部 C,人事部 D,財政部 E,土地學(xué)會 11,評估基準(zhǔn)地價或利用基準(zhǔn)地價評估宗地價格, 必需明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵； 基準(zhǔn)地價的內(nèi) 涵包括 ABD ； A ,基準(zhǔn)日期 B,土地開發(fā)程度 C,基準(zhǔn)地價修正體系 D ,土地用途 E,基準(zhǔn)地價公布日期 12,房地產(chǎn)估價報告中特地列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是 CD ； 第 5 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 A ,說明估價報告的合法性,真實性 B ,說明估價的獨立,客觀,公平性 C,規(guī)避估價風(fēng)險 D ,愛惜估價報告使用者 E,防止托付人提出高估或低

14、估要求 三判定題 1, 土地增值收益 =（土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +投資利潤） 土地增值收益率； （ ） 2, 在有較多土地供應(yīng)者的情形下,地價水平主要取決于房地產(chǎn)價格水平； （ ） 3,一般來說,國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供應(yīng),引起房地產(chǎn)價格下降； （ ） 4,在利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時,應(yīng)特別留意包括開發(fā)成本,治理費用銷售稅費等在內(nèi)的 投資利息的估算； （ ） 5,在進(jìn)行交易情形修正系數(shù)確定時,都應(yīng)以實際價格為基準(zhǔn)； （ ） 6,不動產(chǎn)是指不能移動位置或移動位置后引起性質(zhì), 性狀轉(zhuǎn)變而造成經(jīng)濟(jì)缺失的財產(chǎn)； （ ） 7,土地使用權(quán)的形成包括 “出讓 ”, “劃撥 ”和 “租賃 ”

15、三種方式；（ ） 8,不動產(chǎn)的基本特點是保值增值性,是由土地的經(jīng)濟(jì)特性所準(zhǔn)備的； （ ） 9,依據(jù)規(guī)定,純土地估價有效期為一年,建筑物和不動產(chǎn)估價有效期為半年； （ ） 10,成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價格 資利潤 +土地增值收益； （ ） =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +投資利息 +投 11,資本化率是不動產(chǎn)實際收益與不動產(chǎn)價格的比率,實質(zhì)是資本投資的收益率； （ ） 12,毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地, 全部者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費； （ ） 受讓者除支付毛地價外仍需對建筑物的 13,不動產(chǎn)價格是不動產(chǎn)對象在某一權(quán)益狀況下某一時點的價格, 時點不同就價格不同；

16、（ ） 14,一份完整的估價報告內(nèi)容包括：封面,目錄,估價師聲明,估價的假設(shè)和限制提案件, 估價結(jié)果報告和附件； （ ） 15,房地產(chǎn)價格是客觀存在的,是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的,因此,房地產(chǎn)估價實際上是房地 產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程, 格；（ ） 所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價 16,對于估價人員搜集的交易實例, 只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例； （ ） 四簡答題 第 6 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 1,簡述不動產(chǎn)估價的意義； 答：不動產(chǎn)估價其意義在于： 1,為不動產(chǎn)市場交易供應(yīng)客觀標(biāo)準(zhǔn)； 2,不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值 化更有利于優(yōu)化資源配置； 3,為開

17、發(fā)投資及確立科學(xué)的收益支配制度服務(wù)； 4,便于公民 賦稅； 2,簡述收益法的使用范疇； 答：收益法是以求取不動產(chǎn)純收益為途徑評估不動產(chǎn)價值的一種方法,它只適用于有收益 或有潛在收益的不動產(chǎn)估價；由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣,但對于無收益的不動產(chǎn)估 價就不適用； 3,簡述重置價格和重建價格的含義； 答： 1,重置價格又稱重置成本,是指接受估價時點時的建筑材料,建筑構(gòu)配件,設(shè)備和建 筑技術(shù)等,依據(jù)估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建 筑物的正常價格； 2,重建價格又稱重建成本, 是指接受與估價對象建筑物相同的建筑材料, 建筑構(gòu)配件, 設(shè)備和建筑技術(shù)等,依據(jù)估價時點時的價

18、格水平,重新建造與估價對象建筑物完全相同的 新建筑物的正常價格； 4,簡述我國不動產(chǎn)估價的原就（至少回答 5 條）； 答：我過不動產(chǎn)估價應(yīng)遵循以下基本原就： 1,合法性原就,即不動產(chǎn)估價對象必需是經(jīng)過 國家法律法規(guī)確認(rèn)和愛惜的不動產(chǎn)； 2,最有效原就,即所估不動產(chǎn)價格是以能使該不動產(chǎn) 之效用作最高發(fā)揮之使用方法為前提所能把握之價格為標(biāo)準(zhǔn)； 3,估價期日原就,即不動產(chǎn) 估價時應(yīng)第一明確估價期日； 4,替代原就, 即可以通過不動產(chǎn)市場上地域相近, 類型相像, 用途相同的交易實例的價格進(jìn)行各種因素的比較修正后來替代待估不動產(chǎn)的價格； 5,供求 原就,即估價應(yīng)考慮市場供應(yīng)與需求因素； 6,預(yù)期收益原就

19、,即估價者必需對不動產(chǎn)市場 進(jìn)行細(xì)致分析的前提下,精確推測該不動產(chǎn)將來能給權(quán)益人帶來的利潤總和； 7,收益支配 原就,即由勞動,資本, 經(jīng)營及不動產(chǎn)四種生產(chǎn)因素組合而產(chǎn)生收益, 應(yīng)由各因素支配； 8, 公平原就,即要求估價人員應(yīng)用科學(xué)方法客觀公平的對不動產(chǎn)價格進(jìn)行評估； 5,簡述不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性； 答：不動產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)特性包括： 1,用途多樣性,指土地可依據(jù)人類需要用于多種不同用 途,如作為商業(yè),住宅,工業(yè),農(nóng)業(yè)用地等； 2,涉及廣泛性,指不動產(chǎn)涉及社會的各個方 面,簡潔對外界各方面產(chǎn)生影響,同時也簡潔受到外界各方面的影響； 3,權(quán)益受限性,即 不動產(chǎn)所對應(yīng)的權(quán)益受到法律的制約； 4,難以變現(xiàn)

20、性,由于不動產(chǎn)價值高,不行移動和個 第 7 頁,共 10 頁優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 別性,使得同一宗不動產(chǎn)的交易不行能很頻繁； 5,保值增值性,針對不動產(chǎn)價值變化的總 體趨勢而言,由于不動產(chǎn)本身具有的耐久性,稀缺性及涉及廣泛性,使其能夠保值增值； 五運算題 1,待估不動產(chǎn)情形：類型為土地,無地上附著物,總面積為 2 10000 m ,形狀規(guī)章,住宅用 途,規(guī)劃容積率為 ；該城市不動產(chǎn)價格指數(shù)以 20XX 年為基期,同基期相比每年遞增增 長率為 12 個百分點,單位不動產(chǎn)價格比容積率為 1 時,不動產(chǎn)價格增加 5%； 所選案例情形：收集到與待估不動產(chǎn)條件類似的 4 宗不動產(chǎn),比價情形見下表 2-

21、1 表 2-1 交易案例情形及估價對象比較差異 項目 成交價格 （/ 元 m 2 ） 交易時間 容積率 區(qū)域條件差異 /% 個別條件差異 /% A 620 20XX 年 0-4 B 660 20XX 年 0 0C 700 20XX 年 -3 0D 740 20XX 年 0-3 估價要求：評估 20XX 年 12 月 31 日市場價值； 解： 1 運算該不動產(chǎn)價格期日修正系數(shù) 估價期日不動產(chǎn)價格指數(shù) 期日修正系數(shù) =案例交易日期價格指數(shù) 期日修正系數(shù)見下表： 項目 2022202220222022價格指數(shù) 100112124136期日修正指數(shù) 136/100136/112136/124136/1

22、362 運算容積率修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) =待估不動產(chǎn)容積率指數(shù) 案例容積率指數(shù) 容積 待估不動產(chǎn)容積率指數(shù) 100,容積率修正系數(shù)見下表： 項目 第 8 頁,共 10 頁容積率指數(shù) 100優(yōu)秀學(xué)習(xí)資料 歡迎下載 115120105110容積率修正系數(shù) 100/100 100/105 100/110 100/115 100/1203 運算區(qū)域因素,個別因素修正系數(shù)；區(qū)域因素（個別因素）修正系數(shù) =待估不動產(chǎn)條件 指數(shù) /案例條件指數(shù),以待估不動產(chǎn)區(qū)域因素（個別因素）條件指數(shù)為 100,案例條件指數(shù) 為 100 加上表 2-1 中的條件比較差異值,如案例 100/100+-4=100/96 4 運算各案例不動產(chǎn)修正后的價格： A 的個別因素修正系數(shù)為 136 100 100 100 2案例 A： 620 713 （元 / m ） 112 110 100 96 136 100 100 100 2案例 A： 620 668 （元 /