寶安地產(chǎn)：項目開發(fā)全過程的成本控制

1、寶安地產(chǎn)：項目開發(fā)全過程的成本控制來源：寶安地產(chǎn) 作者：方政標 日期：2012-08-03隨著房地產(chǎn)市場進入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新的競爭形勢下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心內(nèi)容。在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸從過去圈地運動大躍進式的競爭過度到內(nèi)部管理的競爭。隨著房地產(chǎn)市場進入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新的競爭形勢下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心內(nèi)容。 房地產(chǎn)成本控制的四個原則1.成本最低化原則成本最低化原則就是項目施工用人力、物力和財力的

2、最節(jié)省，是成本控制的基本原則。讓每一筆花銷適得其所，每一筆費用都有相應的回報。杜絕房地產(chǎn)項目實施工程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償?shù)?，屬于浪費的“無效成本”的發(fā)生。2.全面成本控制原則全面控制成本原則包括兩個涵義，即全員控制和全過程控制。項目開發(fā)成本是考核項目經(jīng)濟效益的綜合性指標，項目成本的控制需要大家共同關(guān)心，樹立起全員控制的觀念。項目成本的發(fā)生涉及到項目整個周期。因此，項目成本想成的全過程都要有成本控制的意識。 3.目標管理原則目標管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等加以逐一分解落實。目標管理的內(nèi)容包括：目標的設定和分

3、解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結(jié)果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。 4.責、權(quán)、利相結(jié)合的原則開發(fā)項目進行中各級管理人員在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權(quán)利，目標的責任要全面，既要有工作責任，更要有成本責任；做到責、權(quán)、利相結(jié)合。實踐證明，只有責、權(quán)、利相結(jié)合，才能使成本控制真正落到實處。 項目全過程的成本管理1.投資決策階段的成本管理雖然項目投資決策主要取決于高層決策人員的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所起得作用相對有限。但成本管理、財務和項目拓展等部門應相互配合，充分發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，確保項目可行性研究報告的真實性，不能為了迎合領(lǐng)導

4、放棄工作原則。盡可能準確地測算出土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本、管理費用和銷售費用等全部成本費用，使決策層事先全面地了解完成該項目需要的自己規(guī)模，以及可能存在的風險。對于大型的房地產(chǎn)項目，還可以聘請專業(yè)的咨詢機構(gòu)進行測評，盡可能避免因信息不對稱等原因造成的決策失誤。2.建立全面的目標成本管理體系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個連續(xù)過程，涉及到項目決策、前期策劃、規(guī)劃設計、施工、銷售、項目后續(xù)管理等開發(fā)全過程的各環(huán)節(jié)，成本控制要在項目開發(fā)的全過程中展開，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)項目利潤最大化。在成本控制過程中對產(chǎn)品成本的認識“由模糊到明晰”、管理的力度“由松到緊”

5、、成本控制的總額度“由大到小”。目標成本管理實施要建立縱向可比、橫向統(tǒng)一的成本數(shù)據(jù)庫，形成各類型產(chǎn)品標準成本，在項目之初，依據(jù)標準成本，開始估算投資成本，并形成基本經(jīng)濟控制指標。隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)實施的逐漸深入，不斷細化和調(diào)整，到初步設計階段，發(fā)布目標成本任務，由各責任單位對目標成本進行逐項、逐級分解，形成責任成本，并且成為其簽訂各項業(yè)務合同的控制標準。成本控制責任部門通過對責任成本進行跟蹤、記錄、考評，使目標成本處于有效受控狀態(tài)。目標成本控制基本流程如下圖所示。 目標成本控制基本流程圖 目標成本體系的建立，為項目決策提供了參考依據(jù)，有助于減少決策的盲目性，從而做出正確決策。3.工程施工階段的

6、成本管控3.1認真做好施工組織設計的審查工作工程項目的施工組織設計提出了工程施工中進度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標以及技術(shù)組織措施。施工組織設計的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟文件。對施工組織設計進行優(yōu)化，主要目的就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進度計劃網(wǎng)絡圖的設計和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。3.2采購環(huán)節(jié)的成本控制材料采購應按

7、工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工；必須建立健全所需材料設備的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制機制，不得由一人操辦材料設備采供全過程。對于乙供材料和設備，相關(guān)部門必須認真按認定的質(zhì)量及選型，進行封樣和核價；材料的代用如果涉及到價格變化必須由成本管理部門進行成本差異分析，分管領(lǐng)導批準后方可執(zhí)行。甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或質(zhì)檢部門的檢驗合格證和項目部專業(yè)工程師的驗收證明以及結(jié)算清單，經(jīng)采購部門、成本管理部門和財務部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。3.3變更、簽證事項

8、的成本控制工程變更包括設計變更、進度計劃變更、施工條件變更、工程價款變更等，這些變更都有可能引起費用支出超出原來的預算。因此，要嚴格進行變更控制。凡提出的設計變更申請單或洽商單必須清晰、明確，以便于成本管理部門進行準確的成本測算，編制成本分析報告，若涉及成本變動，需成本管理部門進行目標成本分析；為后續(xù)決策提供參考意見。對準予實施的變更事項進入簽證程序，遵循以下幾點：（1）簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。（2）簽證必須列清事由、工程量以及計價方式或單價，并由公司項目部、成本管理部以及監(jiān)理單位共同簽名，成本管理部必須對工程質(zhì)量、單價、用工量負責把關(guān)。（3）簽證按當時發(fā)生及時辦理原則，嚴禁

9、事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)。3.4結(jié)算中成本的控制工程竣工驗收合格且備案后，項目部協(xié)助成本管理部門督促施工單位按規(guī)定時間提交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方進行工程竣工結(jié)算。成本管理部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整、有根有據(jù)、數(shù)據(jù)準確，內(nèi)容應當包括工費、材料、設備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算過程及詳細的編制說明，同時扣清甲供材料款項。成本管理部門還應對工程結(jié)算結(jié)果與工程預算進行對比分析，找出工程成本超、降的因素，及時總結(jié)積累經(jīng)驗，并提出改進措施和意見。4.營銷成本預算與管理4.1銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費

10、用在銷售產(chǎn)品之前，要聘請專業(yè)的營銷策劃公司和廣告公司對項目的銷售進行營銷策劃和廣告宣傳策劃。在進行廣告宣傳時，要請各種媒體的廣告公司，如報紙、廣播、電視，對產(chǎn)品進行全方位的宣傳策劃。對策劃和宣傳質(zhì)量的要求直接影響銷售環(huán)節(jié)的成本。在對市場進行廣泛的調(diào)研之后，編制出廣告宣傳的資金預算及進度計劃，以更有效率更有針對性地對營銷成本進行管理。比如，如何確定樓市宣傳冊的制作要求，制作數(shù)量以及最能體現(xiàn)所開發(fā)項目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次、銷售群體制作形式；如何選擇戶外宣傳的范圍和宣傳形式，多少宣傳費用比較合理；如何確定廣告媒體的宣傳次數(shù)和宣傳周期以及宣傳費用。這些問題都要經(jīng)過詳細的市場調(diào)研和全面的分析才能得到答案。當然公司需要對這些專業(yè)公司的方案進行招投標，實現(xiàn)以最低成本費用達到預期的要求和效果。4.2售樓處建造費用和樣板間建造裝修費用售樓處的建造規(guī)模，樣板間的裝修檔次是銷售商向顧客傳達信息的重要工具，開發(fā)商和營銷策劃公司一般都比較重視。因此，售樓處的建造和樣板間的裝修是售樓成本中的比重較大的一項投資。售樓處代表了銷售項目的文化內(nèi)涵和規(guī)模檔次，因此在建造售樓處的