宿遷商圈調(diào)查

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商圈調(diào)查宿遷市內(nèi)商業(yè)主要集中在幸福路、霸王舉鼎和洪澤湖路商圈、及新興的發(fā)展大道商圈構(gòu)成宿遷四大商圈。1 四大商圈綜合比較比較內(nèi)容幸福路商圈霸王舉鼎商圈洪澤湖路商圈發(fā)展大道商圈結(jié)論經(jīng)營行業(yè)行業(yè)齊全，包羅萬象以高級(jí)精品服飾為主，精致主題餐飲為輔大型購物中心、數(shù)碼連鎖以及餐飲娛樂為一體百貨批發(fā)和建筑材料為主，另外具有大型的國際家居購物購物廣場(chǎng)幸福路發(fā)展較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊全。這一點(diǎn)是其它商圈所無法比擬的。商業(yè)特色旅游、文化、休閑為一體，不單其商品帶有旅游特色，其文化

2、和商業(yè)的結(jié)合更具有特色多為高檔時(shí)尚服飾專賣店，主題餐飲集中，規(guī)模日益擴(kuò)大。大型購物中心，其次為目的性非常明顯的直達(dá)性采購多為批發(fā)中心及低檔百貨和大型的一站式家居購物中心四個(gè)商圈各不相同，都有各自獨(dú)立的商業(yè)特色，以此吸引人流商品檔次中中中高中中高中整體上霸王舉鼎商圈及洪澤湖路商圈的商品檔次高于其它商圈。消費(fèi)群旅游人士、本土居民、工薪階層、時(shí)尚青年白領(lǐng)階層、新貴一族社區(qū)居民、家庭、特定性消費(fèi)者、民工一族家庭、特定性消費(fèi)者、民工一族各商圈的消費(fèi)群由其自身的商業(yè)特色所決定。比較內(nèi)容幸福路商圈霸王舉鼎商圈洪澤湖路商圈發(fā)展大道商圈結(jié)論主要消費(fèi)年齡1825203525452045幸福路商圈年輕人較集中，霸王

3、舉鼎商圈已有后來居上的趨勢(shì)。總體平均提袋率35%25%30%20%幸福路商圈最高，因其已為成熟商圈。交通便利性交通可達(dá)，但停車不方便交通可達(dá)性最好，停車方便交通可達(dá)性好，停車非常方便交通可達(dá)性好，停車方便霸王舉鼎商圈在汽車站周邊，同時(shí)擁有市內(nèi)最集中的公交車站，交通便利性具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。未來發(fā)展未來將發(fā)展成宿遷旅游特色，由于幸福路已是成熟商業(yè)區(qū)，目前已發(fā)展為宿遷人流最密集的商業(yè)區(qū)，但由于周邊以住宅為主，后期發(fā)展有限。該商圈是政府重點(diǎn)改造工程，未來將形成繼幸福路路后第二個(gè)商業(yè)中心。后市發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春?。洪澤湖路商圈處在宿遷市政府交界處，雖然該商圈是以大潤發(fā)購物中心，但是由于其周邊都是以住宅和辦公樓為

4、主，而且目前商業(yè)形象也偏差后市發(fā)展?jié)摿τ邢拊撋倘μ幵诔青l(xiāng)結(jié)合交界處，雖然以義烏商貿(mào)城中心，但是由于其周邊都是以住宅為主，而且消費(fèi)人群多為特定消費(fèi)者，但目前結(jié)構(gòu)不完全，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。霸王舉鼎商圈的未來發(fā)展最具有潛力，洪澤湖路商圈可成精致高檔寫字樓。2 幸福路商圈 區(qū)域范圍幸福路商圈，是指從幸福南路到幸福北路及香港城和市府東路一帶的商業(yè)區(qū)。 代表性商場(chǎng)商場(chǎng)名稱人民商場(chǎng)宿遷一百位置幸福中路幸福中路商業(yè)類別百貨百貨規(guī)模（）40008000樓層/業(yè)態(tài)5f4f童裝、床上用品、運(yùn)動(dòng)休閑3f羽絨服、童裝男裝、休閑服裝2f女裝、男裝女裝1F鐘表、首飾、數(shù)碼鞋、化妝品、首飾-1F經(jīng)營模式敞開式統(tǒng)一經(jīng)營管理敞

5、開式統(tǒng)一經(jīng)營管理品牌檔次中低檔中高檔停車情況地下車位約100個(gè) 經(jīng)營規(guī)模 整個(gè)商圈占地超過30公頃，大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)300多個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積超過20萬平方米。 目前幸福路商圈存在些問題 一是交通問題。幸福路商圈由于處于宿遷市區(qū)交通要道上，交通擁擠、交通設(shè)施不完善，停車場(chǎng)不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展是購物環(huán)境較差。東大街的地面設(shè)施較為陳舊，路面破損現(xiàn)象比較嚴(yán)重；由于是在原有的東大街的城建基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新城區(qū)，樹木少，綠化差。隨地丟垃圾，闖紅燈現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整體形象相對(duì)較差。 規(guī)模問題。幸福路商圈是目前宿遷最為成熟的商業(yè)圈，而目前的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模過小，且可擴(kuò)展空間不大。 發(fā)展規(guī)劃 幸福中路部分面臨

6、重新改造，徹底的蓋頭換面，目前已著手拆遷，拆遷工作正在進(jìn)行幸福中路人民商場(chǎng)對(duì)面，目前正在建設(shè)蘇豪銀座【分析】幸福中路改建工程完工之后發(fā)生根本性的改變，屆時(shí)將增加大型的地下商場(chǎng)和若干停車設(shè)施，那時(shí)的幸福路商圈將是另一番局面。同時(shí)改造完成后的幸福中路將成為商貿(mào)、旅游購物中心，必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 隨著幸福路商圈的交通屬性日漸凸現(xiàn)，作為交通要中的商業(yè)量體，其消費(fèi)人群特征將更加明顯，商品和消費(fèi)人群預(yù)期會(huì)出現(xiàn)低檔化趨勢(shì)，受流通人口沖擊，商業(yè)人口比例和提袋率將逐步降低。3霸王舉鼎商圈 區(qū)域范圍：以霸王舉鼎為中心，周邊輻射1公里。 營業(yè)規(guī)模：規(guī)劃用地面積約2.5平方公里，總建筑面積216萬平方米，其

7、中商業(yè)面積約為25萬平方米，規(guī)劃人口3.4萬人，是規(guī)劃中的 發(fā)展規(guī)劃：將規(guī)劃為一條集商貿(mào)、金融、信息、會(huì)展、辦公住宅、餐飲、娛樂為一體的，公建配套設(shè)施設(shè)備的城市中心，功能定位成為投資區(qū)提供功能配套，承擔(dān)中心和窗口作用。【分析】江頭商貿(mào)中心功能定位的確定之后，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入高潮期，以住宅和商業(yè)為主流產(chǎn)品，在最近兩年內(nèi)都將陸續(xù)推出市場(chǎng)。隨著這些產(chǎn)品相繼落成以及SM城市廣場(chǎng)的調(diào)整改裝，該片區(qū)商業(yè)將更加繁華。4 禾祥路商圈 區(qū)域范圍： 經(jīng)營規(guī)模： 發(fā)展規(guī)劃： 由于商圈為線狀，項(xiàng)目相對(duì)較為分散，因此，從聚集效應(yīng)而言有所欠缺，但富人區(qū)之一，該區(qū)域人群整體消費(fèi)水平較高，街區(qū)內(nèi)經(jīng)營店鋪基本為中、高檔

8、次，擁有深厚的消費(fèi)基礎(chǔ)。商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上盡量在以形成的同類商品店集聚范圍設(shè)置同類型專業(yè)店、專賣店。如以服裝、精品等專業(yè)、專賣店為主，（局部以形成酒吧為主的休閑特色街，以家電音響手機(jī)為主。 后市展望：禾祥路為連接兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心的主要商業(yè)街道，政府也極大推動(dòng)該區(qū)域商業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)沿路兩側(cè)購物環(huán)境如街道家具、小品、綠化、座椅、廣告等。由于有著良好的消費(fèi)群體支持，該區(qū)域商業(yè)不易受其它區(qū)域影響，但區(qū)域輻射力范圍也相對(duì)狹小。5 已開發(fā)代表性商業(yè)個(gè)案分析5.1 世貿(mào)商城位 置：開 發(fā) 商：世貿(mào)總覽：面積6.6萬平方米，營業(yè)面積52295平方米，地下停車位 500個(gè)。各種業(yè)態(tài)分布樓層及所占比例業(yè) 態(tài)所在樓

9、層面 積所占比例沃爾瑪-1F1100020%巴黎春天百貨1-4F1000018%品牌專賣店1-5F2280041%麥當(dāng)勞1-2F5001%肯德基1-2F5001%美食廣場(chǎng)5F22004%休閑娛樂5F800015%合計(jì)55000100%商城總體功能分布及租金水平樓層業(yè) 態(tài)商業(yè)氣氛平均租金水平(元/m2)5F娛樂天地餐飲：生意較好 754F酷店街一般1103F紳士世界好1602F彩妝時(shí)尚館好2001F名店街很好300B1沃爾瑪火爆40B2停車場(chǎng)B3世貿(mào)商城引進(jìn)美式Shopping Mall經(jīng)營理念，來自紐約著名設(shè)計(jì)師別具匠心的設(shè)計(jì)，集合大型超市、百貨、美食廣場(chǎng)、電影院、書店咖啡廳及各色品牌專賣店，

10、琳瑯滿目。與其說這是一個(gè)商場(chǎng)，不如說是一個(gè)可供吃、穿、玩、樂的大型休閑娛樂購物天堂。 服飾篇 廈門最高檔的精品百貨巴黎春天進(jìn)駐世貿(mào)商城。占地近10000平方米的巴黎春天百貨，采用了國外著名設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案，將流光溢彩的時(shí)尚裝修風(fēng)格和高品位的品牌世界帶入世貿(mào)商城。 一至四層各色品牌專賣店，琳瑯滿目。有來自美、法、德、意、英、西班牙、日本及臺(tái)灣等地的各種風(fēng)格的服飾、精品。來自美國的HANGTEN休閑服飾，USPOLO皮具；來自法國的瑪絲菲爾品牌；來自德國的DUO服飾；來自意大利的DVE飾品；來自英國的BODYLINE純天然護(hù)膚品；來自西班牙的蝶飛兒服飾；來自日本的LIZZY服飾和由日本人來廈投資的

11、HOWCLUB純銀飾品；以及來自臺(tái)灣的BIANCO服飾等等，同時(shí)在樓層內(nèi)設(shè)置一家專業(yè)美容院，為都市女士提供美麗服務(wù)。 美食篇 在世貿(mào)商城里匯聚了各色餐飲，中式、西式、日式、臺(tái)式等，五花八門，肯德基、麥當(dāng)勞，依舊爭(zhēng)奇斗艷；美國PIZZA、臺(tái)式冰品極品競(jìng)放異彩。特別是卡樂美食廣場(chǎng)，擁有廈門最著名的四大中華老字號(hào)新南軒、好清香、吳再添、黃則和，還有客家小吃、潮汕風(fēng)味、四川、東北小吃、臺(tái)灣、韓國、新加坡的名小吃等等應(yīng)有盡有?？柮朗硰V場(chǎng)提供物美價(jià)廉及一站式的餐飲消費(fèi)理念，和世貿(mào)底層的沃爾瑪超市所創(chuàng)立的一站式購物遙相呼應(yīng)，還有位于第三層的光合作用咖啡書屋成為都市休閑的最佳場(chǎng)所。 玩樂篇 世貿(mào)商城擁有兩家

12、設(shè)計(jì)成最新潮流，全套進(jìn)口數(shù)碼音響設(shè)備的100人小廳的電影院。層高超過十米，寬敞舒適，視聽效果俱佳。 購物篇 全球第一的大型連鎖超市沃爾瑪購物廣場(chǎng)，于2001年11月率先進(jìn)駐。近1.5萬平方米的超大型購物大賣場(chǎng)，集合了衣食住行方方面面，生活必需品應(yīng)有盡有?！痉治觥渴蕾Q(mào)商城是廈門單棟商場(chǎng)內(nèi)人流最多，生意最好的商場(chǎng)。世貿(mào)商城占有得天獨(dú)厚的地理位置在火車站旁邊，交通、人流已有足夠的保障。其次，商場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)分布上，各種功能搭配在一起，有效地吸引了人流。其美食廣場(chǎng)在中午和晚上生意火爆，也為商場(chǎng)帶來更多的人流。再次，其宣傳主題是“將中山路搬到室內(nèi)來”，并在商場(chǎng)設(shè)施和裝修上以及促銷活動(dòng)加以配合，一下子將市民的

13、眼光轉(zhuǎn)移到世貿(mào)商城。世貿(mào)商城雖說非常成功，但也有其不足之處： 商場(chǎng)品牌跟不上，店面形象不統(tǒng)一，顯得有些亂。 功能布局、商場(chǎng)動(dòng)線不盡合理，在每個(gè)樓層中庭附近的人流較多，其它地方則很少，不協(xié)調(diào)。 商場(chǎng)主題不突出，定位不清晰，商品種類少。 外部交通運(yùn)線紊亂，相當(dāng)擁擠，擁有停車場(chǎng)帶來的停車麻煩并不少，人車動(dòng)線分流不明顯，這一種“自傷”或缺陷，在更新的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)后，會(huì)表現(xiàn)得更加明顯。 隨著捂村汽車站的商業(yè)改造，在火車站形成兩個(gè)主力商場(chǎng)，遙呼相應(yīng)，商業(yè)互補(bǔ)。屆時(shí)，火車站商業(yè)將會(huì)得到更快發(fā)展，更加繁榮。 5.2城市廣場(chǎng)位 置：嘉禾路與仙岳路交界處開 發(fā) 商：廈門商業(yè)城有限公司項(xiàng)目概況： SM城市廣場(chǎng)是菲律

14、賓SM集團(tuán)相關(guān)人員在廈門投資的第一個(gè)項(xiàng)目。 SM城市廣場(chǎng)于2002年12月14日開業(yè)。 整體分主樓和附樓、大型停車場(chǎng)和大型花市3個(gè)部分，總建筑面積達(dá)17萬平方米，廣場(chǎng)地面停車位有1500多個(gè)。 主樓高五層，附屬地下一層，建筑面積達(dá)12.6萬平方米。日后二期工程還有一個(gè)附樓通過天橋與主樓相連，附樓是娛樂休閑大樓和停車場(chǎng)面積達(dá)3萬平方米，內(nèi)設(shè)包括多個(gè)放映廳的高級(jí)電影城，有2000多個(gè)座位，放映設(shè)備均從國外引進(jìn)。 SM城市廣場(chǎng)投資的配套工程廈門SM東方花集已經(jīng)開業(yè)，花集展銷面積約10000平方米，位于嘉禾路與仙岳路交叉路口。這一大型花集也為園林風(fēng)景城市的廈門增添了新的風(fēng)采。 SM城市廣場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象定

15、位在家庭，宗旨是吃、喝、玩、樂全接觸，集休閑、娛樂、飲食、文化、旅游等多種功能于一體，類似廣州的天河城，內(nèi)設(shè)有大百貨和大賣場(chǎng)。 進(jìn)駐的百貨公司是一家知名臺(tái)資公司：來雅百貨。 大賣場(chǎng)則是全球知名的超市“大鱷”沃爾瑪。 SM城市廣場(chǎng)經(jīng)營范圍包括服飾、化妝品、鐘表首飾、五金建材、家電、家具寢具、圖書、電腦等，除此還設(shè)郵政局、網(wǎng)吧、影樓、足浴、美容美發(fā)、健身中心等。目前SM城市廣場(chǎng)在營業(yè)的面積約為m2。SM城市廣場(chǎng)各種業(yè)態(tài)所占比例業(yè) 態(tài)面積（m2）所占比例沃爾瑪1400014%萊雅百貨1500015%書城90009%品牌專店2900029%中博數(shù)碼10001%餐飲1200012%家具家俬2000020

16、%合計(jì)100%SM城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布情況及租金樓層業(yè) 態(tài)面積（）商業(yè)狀況樓層平均租金水平(元/m2)5F未營業(yè)，籌備期間20000關(guān)注中4F家具家俬20000冷清403F書城、中博、數(shù)碼書城約9000中博約1000數(shù)碼音像約10000一般752F萊雅百貨7500一般100品牌專賣店12500一般1501F萊雅百貨7500較好160麥當(dāng)勞、肯德基1000良好80品牌專賣店11500較好400B1F大賣場(chǎng)（沃爾瑪）20000良好40專賣店一般150合計(jì)【分析】目前城市廣場(chǎng)的營業(yè)情況并不十分理想，業(yè)態(tài)布局也不盡合理，歸咎原因有： 該區(qū)域?qū)俪青l(xiāng)結(jié)合處，在市民的印象中尚未形成商業(yè)區(qū)域的概念。 雖然臺(tái)灣街在概念定位有可取之處，但現(xiàn)實(shí)情況的商業(yè)與最初定位偏差太大，而且目前店面檔次形象都跟不上現(xiàn)代商業(yè)的要求。 目前該區(qū)域比較成形的，有規(guī)模的，上檔次的商場(chǎng)僅有SM城市