內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程

1、 目 錄第一章 總論.11.1建設(shè)單位概況.51.2可行性研究報告編制的原則和依據(jù)51.3項目提出的理由和過程.61.4編制范圍.61.5項目概況.6第二章 市場分析與預(yù)測.82.1我國房地產(chǎn)市場分析.82.2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場分析.102.3當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析.112.4本項目SWOT分析.122.5項目市場定位和銷售價格.122.6項目開發(fā)考慮因素建議.13第三章 建設(shè)條件和廠址選擇.133.1建設(shè)條件.133.2地址現(xiàn)狀.15第四章 項目整體規(guī)劃方案.174.1建筑規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則.174.2建筑規(guī)劃方案.174.3建筑工程方案.19第五章 附屬工程建設(shè)方案.235.1電氣設(shè)計.235.

2、2采暖.245.3給水排水.255.4綠化工程.26第六章 節(jié)能296.1概述.296.2編制依據(jù)與原則.296.3節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計.29第七章 環(huán)境保護(hù).307.1環(huán)境現(xiàn)狀.327.2建設(shè)項目的環(huán)境影響.327.3環(huán)境治理與保護(hù)措施.337.4主要建議.34第八章 勞動安全和消防.358.1勞動安全.358.2消防.35第九章 項目組織與管理.369.1項目建設(shè)期管理.369.2項目經(jīng)營期管理.36第十章 項目實施進(jìn)度.38第十一章 項目招投標(biāo)要求及內(nèi)容.3911.1招標(biāo)范圍.3911.2招標(biāo)組織形式.3911.3招標(biāo)方式.3911.4工程分包39第十二章 投資估算與資金籌措.4012.1投

3、資估算依據(jù)4012.2投資估算.4112.3工程建設(shè)進(jìn)度和資金投入.4112.4資金籌措.41第十三章 經(jīng)濟(jì)評價.4213.1經(jīng)濟(jì)評價說明.4213.2銷售收入、稅金及附加估算4213.3盈利能力分析4213.4敏感性分析.4213.5財務(wù)評價結(jié)論.43 總 論項目名稱：內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程建設(shè)單位：豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)地點：豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè)1.1建設(shè)單位概況 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2004年4月，注冊資金1300萬元，辦公地點坐落在內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市舊城區(qū)世紀(jì)大廈四樓，公司系三級房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售等業(yè)務(wù)為一體的現(xiàn)代化有限

4、責(zé)任公司，法人代表為劉政。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立以來，通過在豐鎮(zhèn)市的多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，力求為城市居民提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品，提高城市居民的生活品質(zhì)，該公司獲得了巨大的進(jìn)步。該公司已在豐鎮(zhèn)市完成了華青苑小區(qū)、豐澤天驕園小區(qū)、中飛嘉園小區(qū)、四季家園小區(qū)和豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)一期工程的開發(fā)建設(shè)，總開發(fā)建筑面積18萬余平方米，其中豐澤天驕園小區(qū)，總建筑面積7.95萬平方米，屬于豐鎮(zhèn)市目前最大規(guī)模的樓盤。該公司具有承擔(dān)房屋開發(fā)和工程建設(shè)方面較為豐富的開發(fā)經(jīng)驗和較為雄厚的經(jīng)營實力，贏得了各相關(guān)單位的好評和良好的社會信譽(yù)。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司擁有一批高學(xué)歷、高素質(zhì)且專業(yè)

5、配套的工程技術(shù)人員，其中大專以上學(xué)歷人員比例達(dá)到90%以上。該公司在經(jīng)營過程中，把“以人為本”作為經(jīng)營理念，積極倡導(dǎo)“誠信、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)文化，通過努力創(chuàng)新、強(qiáng)化管理、開拓進(jìn)取，致力于擴(kuò)大其在豐鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的市場份額。1.2可行性研究報告編制的原則和依據(jù)1.2.1可行性研究編制原則 1、符合國家和有關(guān)部委關(guān)于編制建設(shè)項目可行性研究報告的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。作為編制本可行性研究報告的指導(dǎo)思想。 2、符合國家和自治區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策以及其它相關(guān)政策的要求，在規(guī)劃、設(shè)計時確保均為90平方米以下的小戶型不少于70%。 3、在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上吸取自治區(qū)內(nèi)外同類小區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗，并根據(jù)豐鎮(zhèn)市新區(qū)的實際情

6、況，按照以“人”為本，體現(xiàn)“人性化”，“環(huán)境育人”的設(shè)計理念，進(jìn)一步貼近人的生活。并力求體現(xiàn)時代特征，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。 4、在提高土地效益的同時，因勢利導(dǎo)，力求提高居住區(qū)和生活服務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使小區(qū)內(nèi)的公建設(shè)施具有一定的開放性，實施資源共享。同時設(shè)計創(chuàng)造出具有自然風(fēng)貌的優(yōu)美環(huán)境，并與整個豐鎮(zhèn)市新區(qū)的整體氛圍相協(xié)調(diào)。1.2.2可行性研究編制依據(jù) （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （2）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （3）住宅建筑規(guī)范 （4）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （5）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 （6）國家計委、國家建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） （7）中華人民共和國城市

7、房地產(chǎn)管理法 （8）內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （9）國家計委建設(shè)項目可行性研究指南 （10）內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展計劃委員會編撰的建設(shè)項目管理手冊 （11）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）（12）建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程（CECA/GC 1-2007） （13）豐鎮(zhèn)市總體規(guī)劃（2004-2020年） （14）與工程建設(shè)相關(guān)的其他規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) （15）國家建設(shè)項目有關(guān)的法律、法規(guī)和政策 （16）現(xiàn)場勘察及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù) （17）建設(shè)單位提供的相關(guān)的資料數(shù)據(jù)1.3項目提出的理由和過程 住宅與房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較

8、快增長,滿足廣大群眾的基本住房消費需求,有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的繁榮發(fā)展、增加地方財政收入，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。 豐鎮(zhèn)市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的中南部，晉、冀、蒙三省交界處，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的南大門，素有“塞外古鎮(zhèn)、商貿(mào)客棧”之稱。隨著二線城市房地產(chǎn)的崛起，房地產(chǎn)投資趕上了快速發(fā)展的步伐，豐鎮(zhèn)市作為烏蘭察布市快速發(fā)展的縣城來說，房地產(chǎn)投資業(yè)有很大潛力，從城市作為“交通中轉(zhuǎn)站”、“電力工業(yè)城市”、“省際交流驛站”的功能與定位來看，豐鎮(zhèn)市具有“流動人群

9、消費輻射力度廣”、“工業(yè)化人口消費經(jīng)濟(jì)實力大”、“與小商業(yè)中轉(zhuǎn)貿(mào)易空間廣闊”的特點，近年來，各類求職人員大量涌進(jìn)，開發(fā)、建設(shè)新區(qū)已勢在必行。這些特點決定了其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景在今后幾年會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其他旗縣的發(fā)展，增值潛力巨大。 目前，豐鎮(zhèn)市房地產(chǎn)正在起步階段，隨著新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，勢必有著對住房需求產(chǎn)生積極影響。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蟋F(xiàn)狀、城市發(fā)展現(xiàn)狀以及建設(shè)地點的自身條件，結(jié)合該公司的資金、組織實力和企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)研和前期策劃相關(guān)專家的研討，對項目研究思路、項目發(fā)展方向、項目發(fā)展理念定位、項目發(fā)展策略等方面進(jìn)行了多個專題的研究。為了更好的適應(yīng)豐

10、鎮(zhèn)市旺盛的市場消費能力，豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提出了在豐鎮(zhèn)市新區(qū)建設(shè)世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程。 本項目將會是一個產(chǎn)品多元、品質(zhì)高端的商住小區(qū)。通過本項目的開發(fā)為豐鎮(zhèn)市打造一個全新的住宅空間，開創(chuàng)豐鎮(zhèn)市全新的生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市綜合體，引領(lǐng)豐鎮(zhèn)市新區(qū)創(chuàng)新開發(fā)。本項目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，將對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項目的具體實施和運(yùn)作中，也可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程規(guī)劃布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，各種功能的房型新潮，配套設(shè)施完善，創(chuàng)造了人性化

11、的花園式開放型居住環(huán)境。它的建設(shè)將適應(yīng)現(xiàn)代化城市居民的生活方式，滿足消費者對居住生活空間的多樣化選擇和文化生活的多元化追求，將對豐鎮(zhèn)市新區(qū)的城市建設(shè)水平全面提高起到重要的推動作用。項目的實施將會產(chǎn)生較好的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，因此本項目的建設(shè)是非常必要的。1.4編制范圍 本項目可行性研究報告編制范圍包括項目的理由和過程、市場分析、項目建設(shè)規(guī)模、場地及建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、節(jié)能措施、環(huán)境保護(hù)、安全消防、項目的組織和實施、投資估算與資金籌措以及項目的經(jīng)濟(jì)評價等內(nèi)容。 1.5項目概況 1.5.1建設(shè)地點 擬建內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程用地位置為豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè)，項目用地

12、東側(cè)為政府廣場，北側(cè)為新豐大街。項目選址交通便利，環(huán)境優(yōu)美，市政實施規(guī)劃完善。 本項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，場地平坦，總用地為31137.5平方米（46.7畝），用地近期市政規(guī)劃為商業(yè)和居住用地。1.5.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程總建筑面積48180平方米，其中：住宅面積共42180，商業(yè)面積共4600，附屬及配套用房建筑面積1400。工程將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的商業(yè)和居住環(huán)境、完美的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的21世紀(jì)新型商住區(qū)。 小區(qū)工程建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)為：1、總規(guī)劃用地面積：31137.5（不包含城市道路兩側(cè)防護(hù)綠地）。1）建筑物占地面積：7153；2）硬化

13、占地面積（含道路）：5152；3）綠化面積：6542；2、總建筑面積：48180。1）住宅建筑面積：42180；2）商業(yè)部分建筑面積：4600；3）附屬及配套用房建筑面積1400。1.5.3主要建設(shè)條件 1、項目前期各項工作正有序開展，工程建設(shè)的資金條件能夠得以保證。 2、城市依托條件好，當(dāng)?shù)卣崖鋵嵟涮谆A(chǔ)設(shè)施等條件。 3、建筑材料供應(yīng)有保證。項目所需鋼材、木材、水泥等本地就可以解決。1.5.4項目的組織實施 項目由豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司豐鎮(zhèn)工程部組織實施，項目建設(shè)期為2年（2013年11月-2015年11月）。1.5.5項目投入資金 本項目估算總投資7556萬元，其中建設(shè)投資7

14、073萬元，土地費為483萬元。1.5.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注一建設(shè)方案1用地面積31137.52總建筑面積481803銷售面積467804容積率1.995建筑密度%29.006經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)%36.60二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資（開發(fā)總成本）萬元7556含土地費1.1建設(shè)期里01.2工程開發(fā)投資75561.3土地費4831.4工程建設(shè)投資7073不含利息和土地費2投入總資金75562.1自有資金萬元75562.2貸款資金萬元0.003資本金比例%100.004銷售收入萬元106955銷售費用萬元4276稅金及附加萬元5877

15、稅后利潤萬元1108三財務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%20.022全部投資內(nèi)部收益率%54.31I=8%四成本收益指標(biāo)1平均單位售價元/22751.1住宅平均單位售價元/20471.2商業(yè)平均單位售價元/3393 市場分析與預(yù)測2.1我國房地產(chǎn)市場分析2.1.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等的因素的影響下，2009年和2010年第一季度我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況，同時房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險也在提高。1、投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期。在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資

16、增長逐季加快，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長17.7%；其中商品住宅投資同比增長13.4%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 2、銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增。2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。全國商品房銷售面積同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售面積總額同比增長73.4%。分地區(qū)來看，2009年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升，江蘇、浙江

17、、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。3、價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行。在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)正增長。分地區(qū)看，盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌、呼和浩特等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。4、資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。5、供給回升：施工面積增速止跌回升，

18、新開工面積強(qiáng)力反彈。2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長15.4%，施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。6、目前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險增加，國家開始一系列調(diào)控措施，市場步入觀望期。2008年四季度以來，各地區(qū)出臺應(yīng)對金融風(fēng)險的舉措，新建商品房成交面積大幅度增加，房價漲幅加快，同時導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險的增加。為了進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家在近期頒布了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”（國務(wù)院辦公廳），各省市隨之也出臺了

19、一系列控制房價過快增長的文件。隨著國家和地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，勢必對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，市場在近期內(nèi)將進(jìn)入觀望期。2.1.2我國房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 展望今后幾年，我國房地產(chǎn)市場預(yù)計表現(xiàn)為： 1.房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定。 2009年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫。從發(fā)展趨勢來看，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結(jié)構(gòu)升級等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長。但隨著國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行新一輪調(diào)控，市場有著房價進(jìn)一步下降的可能。而國家的政策將會是將市場穩(wěn)定作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。 2、從中長期來看，房

20、地產(chǎn)貸款市場還有巨大發(fā)展?jié)摿Α?銀行業(yè)發(fā)展史表明，商業(yè)銀行信貸投向占比最高的行業(yè)將是房地產(chǎn)。在美國到2008年6月末，房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重為54.9%，較2006年末下降了2.5個百分點。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重從1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地產(chǎn)貸款占GDP的比重也基本同比例上升。與美國相比，我國房地產(chǎn)貸款無論從絕對額還是占比看都有巨大的上升空間。 3、隨著住房保障政策將進(jìn)一步落實，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”轉(zhuǎn)變。 （1）價格會逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增

21、加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進(jìn)入一個可持續(xù)的空間。 （2）供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。 （3）市場秩序會逐漸改善。 在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。 （4）市場集中度會得以提高。 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。 （5）市

22、場行為會得以規(guī)范。 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的市場行為會逐漸的得以規(guī)范。 總之，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會進(jìn)入到一個健康、繁榮、平穩(wěn)發(fā)展的新時代。2.2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場分析2.2.1當(dāng)前自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況 2009年上半年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較去年同期相比明顯放緩，商品住宅新開工面積也呈萎縮態(tài)勢。 據(jù)內(nèi)蒙古建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)，2009年前6個月，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額約為306.72億元，同比增長8.82%，與去年同期的增幅

23、相比下降61.49個百分點。 其中，2009年上半年內(nèi)蒙古的商品住宅開發(fā)投資約為53.31億元，同比增長37.6%，增幅與去年同期相比分別下降61.32個百分點和12.57個百分點。 內(nèi)蒙古商品住宅新開工面積也呈萎縮態(tài)勢。據(jù)內(nèi)蒙古建設(shè)廳統(tǒng)計2009年上半年，內(nèi)蒙古的商品住宅施工面積4421.92萬平方米，同比增長9.23%，增幅比去年同期下降40.06個百分點。商品住宅新開工面積為1552.39萬平方米，同比下降10.72%，增幅比去年同期下降45.29個百分點。 此外，2009年上半年，內(nèi)蒙古的商品住宅竣工面積為237.16萬平方米，同比增長6.3%，增幅也比去年同期下降37.38個百分點。

24、2.2.2內(nèi)蒙古住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測 1、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項目管理費用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費、材料費價格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。 2.中小戶型將成為住宅建設(shè)的主體戶型，同時伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會對大戶型住宅的價格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅收

25、將會更重；中小戶型將會成為主體戶型，進(jìn)一步細(xì)分住房市場競爭，同時拆遷政策與其相適應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會成為住宅建設(shè)發(fā)展的方向。 3.房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點。今后集資建房、委托代建整體購買、招商引資合作開發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合等多種模式將會成為房地產(chǎn)開發(fā)市場主流。涉及基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)將成為發(fā)展趨勢，市場間的合作意識不斷增強(qiáng)，合作方式不斷創(chuàng)新，同時資信好的企業(yè)加速市場資源整合，市場競爭越來越激烈。開發(fā)規(guī)模將會不斷擴(kuò)大，開發(fā)強(qiáng)度不斷提高，住宅建設(shè)將會向高品質(zhì)、多樣化方向發(fā)展。2.3當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場分析 豐鎮(zhèn)市位于

26、內(nèi)蒙古自治區(qū)的中南部，晉、冀、蒙三省得交界處，是自治區(qū)的南大門，素有“塞外古鎮(zhèn)、南貿(mào)客?！敝Q。全市總面積2704平方公里，其中城區(qū)面積59平方公里，轄3鄉(xiāng)5鎮(zhèn)，5個街道辦事處，總?cè)丝?4萬，其中城內(nèi)人口13.7萬。 2008年豐鎮(zhèn)市在全國大多城市持續(xù)低迷的情況下，始終保持了增長。無論商品房還是商品住房每個月的實際登記銷量和去年同期相比都出現(xiàn)增長。但是同時也要看到無論是同比還是環(huán)比增長幅度均在下降。進(jìn)入2009年，由于房地產(chǎn)新政對于住房消費的刺激作用，以及經(jīng)濟(jì)的回暖，整體銷售量增幅較為明顯。 根據(jù)對豐鎮(zhèn)市及周邊地區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，豐鎮(zhèn)市新區(qū)住宅銷售平均價格為2300

27、元，商業(yè)用房平均銷售價格為3500元，說明當(dāng)前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場沒有泡沫，仍處于發(fā)展的初級階段。進(jìn)入2009年，由于房地產(chǎn)銷售量的增加，價格開始有所上漲。 對于房地產(chǎn)市場的預(yù)測而言，可以看出房地產(chǎn)供求市場是一個動態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時，有些影響因素是顯性的，有些又是隱形的，而可能隱形的因素對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生重要的作用。 2010-2012年的房地產(chǎn)市場走勢，將受到如下幾個方面的影響：住房的剛性需求 目前農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化的進(jìn)程加快，我國城市化在今后15年內(nèi)將達(dá)到48%。根據(jù)豐鎮(zhèn)市有關(guān)規(guī)定提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)

28、合近幾年豐鎮(zhèn)市新區(qū)人口增長速度以及住房面積增長趨勢預(yù)測，至2012年，豐鎮(zhèn)市新區(qū)人口將達(dá)到13.2萬人，人均居住面積達(dá)到20平米左右。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場會迅速做出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將會結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而豐鎮(zhèn)市作為我國邊疆城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較小；另一方面，烏蘭察布市作為連接自治區(qū)東西部以及自治區(qū)和晉冀交通樞紐，為

29、自治區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都提供了有利條件，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了潛力。國家將要出臺的各項政策 自2007年9.27房貸新政出臺后，全國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入調(diào)整，價格在各區(qū)域市場有不同程度的下浮調(diào)整，最高達(dá)30%-40%。加上美國金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩，我國經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)增長放緩的趨勢，特別是出口增長有較大幅度的回落，影響到整個市場的預(yù)期和信心。政府陸續(xù)出臺了很多“保增長”的經(jīng)濟(jì)措施。房地產(chǎn)業(yè)作為國家重點支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對國民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)比較高，因此，在“保增長”調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費和投資而不至于下滑太快是擺在政府面前需要

30、做的重要工作。購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢 心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。分析認(rèn)為，在今后的一段時期，由于受各方面的影響，人們對未來房價下跌的預(yù)期不會上升，購房意向開始回暖。2.4 本項目SWOT分析1、優(yōu)勢及機(jī)會（1）該項目地處豐鎮(zhèn)市新區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是當(dāng)?shù)刈罴训木幼〉赜?。?）隨著近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐的加快，使得該地域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。（3）項目的建設(shè)符合城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。（4）房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)卣敖ㄔO(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于該公司今后的發(fā)展。（5）本項目與世

31、紀(jì)天驕住宅小區(qū)一期工程統(tǒng)一設(shè)計，分部建設(shè)，配套設(shè)施齊全，綠化率高、環(huán)境優(yōu)美、具有較大的需求空間。2、劣勢及威脅（1）現(xiàn)代小區(qū)的居住理念的形成，物業(yè)管理、項目運(yùn)營維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。（2）周邊項目與本項目的競爭將造成項目銷售方面的風(fēng)險。（3）周邊的生活配套設(shè)施及交通尚有待于進(jìn)一步建設(shè)完善。（4）隨著國家對市場宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，有關(guān)政策將對本項目的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)生顯著的影響，并較大程度地限制了銷售目標(biāo)人群對房價的預(yù)期空間。2.5項目市場定位和銷售價格2.5.1項目市場定位在購房行為發(fā)生過程中所考慮的因素隨著收入水平而表現(xiàn)為不同層次。低收入群體主要考慮因素依次為價格房型交通，而高收入

32、群體主要考慮因素依次為小區(qū)環(huán)境-配套設(shè)施-房型。商業(yè)用房主要考慮因素為位置-周邊環(huán)境-配套設(shè)施。那些地理位置好、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、設(shè)計合理的開發(fā)項目對于購房者將具有極強(qiáng)的吸引力。綜合考慮，本項目的開發(fā)定位為現(xiàn)代商業(yè)住宅小區(qū)，項目建設(shè)將結(jié)合周邊環(huán)境，將經(jīng)濟(jì)適用型住房與高檔大平米住宅相結(jié)合。小區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，以高素質(zhì)、高品位和高格調(diào)的氛圍為基礎(chǔ)，銷售主要面向中等收入階層。2.5.2銷售價格確定 房屋銷售價格正確與否是確定房地產(chǎn)銷售的重要因素。因此，根據(jù)對豐鎮(zhèn)市及周邊地區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查以及國家相關(guān)政策和對市場的銷售價格預(yù)期，項目銷售價格確定為： 住宅用房均價

33、：2300元/商業(yè)用房均價：3500元/2.6項目開發(fā)考慮因素建議 項目開發(fā)和銷售過程中，應(yīng)對以下內(nèi)容予以考慮：1、加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，廣泛應(yīng)用新型建材和高科技。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛的體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍肌⑿氯司?、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題，現(xiàn)代信息集成技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。因此，項目開發(fā)建設(shè)中，設(shè)置樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

34、“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”應(yīng)成為項目追求的目標(biāo)。2、講求誠信度，物業(yè)管理逐漸規(guī)范。 建設(shè)部等國家七部委于2002年6月下發(fā)了關(guān)于整頓和規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場秩序的通知，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)廣告管理、土地招投標(biāo)供應(yīng)管理、產(chǎn)品質(zhì)量管理。樹立誠信、守法經(jīng)營將成為房地產(chǎn)界的經(jīng)營法則。 3、品牌化將成為時尚，行業(yè)競爭走向深入。 對房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌資產(chǎn)是一種超越生產(chǎn)、商品等所有有形資產(chǎn)的外在價值。探求品牌軌跡、加強(qiáng)品牌資產(chǎn)管理已經(jīng)是擺在房地產(chǎn)開發(fā)界面前的重要課題。近幾年，當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商推出的富有個性化的產(chǎn)品，受到了不同層次消費者的歡迎。今后，以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中顯現(xiàn)。

35、本項目應(yīng)秉承品牌化發(fā)展趨勢，努力建設(shè)個性化、品牌化產(chǎn)品，從而成為企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。建設(shè)條件和廠址選擇3.1建設(shè)條件3.1.1城市概況豐鎮(zhèn)市地處晉冀內(nèi)蒙古三省區(qū)的結(jié)合部位，豐鎮(zhèn)總面積2704平方公里，土壤以粟鈣土、灰褐土為主。素有內(nèi)蒙古自治區(qū)“南大門”之稱，是自治區(qū)對外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿，也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移過渡地帶。地理坐標(biāo)為北緯401827404828，東經(jīng)11247311134718。3.1.2歷史前沿 豐鎮(zhèn)有著近500年的文化歷史。清雍正十三年（1735年）始設(shè)行政建制，乾隆十五年設(shè)豐鎮(zhèn)廳，民國三年改廳建縣。解放初期，一度為綏遠(yuǎn)省政府所在地，為市建制

36、，后省政府遷往歸綏（呼市）,有恢復(fù)為縣建制。1990年11月15日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，豐鎮(zhèn)撤縣設(shè)市。1998年被國務(wù)院批準(zhǔn)為對外開放城市。從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強(qiáng)縣市行列?，F(xiàn)為烏蘭察布市代管市。2010年將成為滿洲里，二連浩特之后第三個直管市。全市設(shè)3鄉(xiāng)、5鎮(zhèn)、5個街道辦事處，即：隆盛莊鎮(zhèn)、紅砂壩鎮(zhèn)、巨寶莊鎮(zhèn)、黑土臺鎮(zhèn)、三義泉鎮(zhèn)、官屯堡鄉(xiāng)、渾源夭鄉(xiāng)、元山子鄉(xiāng)、舊城區(qū)辦事處、新城區(qū)辦事處、工業(yè)區(qū)辦事處、北城區(qū)辦事處、南城區(qū)辦事處。有91個行政村、348個村民小組、30個社區(qū)居委會。3.1.3自然地貌1、地貌特征地貌特征以山地、丘陵沖擊、洪積平原為主。地形由西、北、東向中南部呈階梯狀遞

37、降。平均海拔1400米，最高處為渾源夭鄉(xiāng)黃石崖山（同時也是烏蘭察布最高峰），主峰2335米，最低處為新城灣圪塔村南飲馬河床1172米。其中山地面積1081.6平方公里，占總面積40%，丘陵1000.5平方公里，占總土地面積的23%。2、氣候條件豐鎮(zhèn)地處溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，屬半干旱和半濕潤交錯地帶。年平均氣溫5.09，最熱月為7月份，平均氣溫為20.4，最高溫36.5，最冷月為1月份，平均氣溫為-13.5，最低溫-37.5，最高與最低極端氣溫差74。0積溫為24003000, 5的有效積溫為21002900，平均無霜期124天，最長155天，最短95天。全市平均降雨400毫米，最多的1978年為

38、663.4毫米，最少的1965年為220.2毫米。降水季節(jié)分配不均，68月將水270毫米左右，占年降水量的65%以上。全年降水相對變率為23.7%。年平均濕度為4060%，最大為64%，最小為45%。豐鎮(zhèn)晴天日數(shù)多，天氣透明度好。年日照時數(shù)為28003100小時，年平均輻射量約為131千卡/平方厘米。光合有效輻射率為43%。豐鎮(zhèn)年平均風(fēng)速3米/秒，78月份大風(fēng)日數(shù)平均為31天，大風(fēng)常伴隨沙塵。年內(nèi)平均風(fēng)速以4月份最大，一般為4.7米/秒，6月份最小為2.17/秒。3、水源條件全市水源資源總量為2.8億立方米，其中地下水資源1.48億立方米，日可開采量為9.6萬噸。全市的河流由永定河、內(nèi)陸河兩個

39、水系構(gòu)成，以永定河流域為主。全市大部分河流為永定河上流流域。較大河流有飲馬河、巴音圖河、陽河、黑河、官屯堡河等。永定河流域面積2288平方公里，占全市總面積的84.6%，內(nèi)陸河有隆莊河、麻迷圖河、三義泉河等，流域面積416平方公里，占全市總面積的15.4%。飲馬河多年平均流量為0.8立方米/秒。4、資源狀況豐鎮(zhèn)市礦產(chǎn)資源豐富，已探明的地下礦藏27種，其中玄武巖遍布全境，儲量極為豐富，開發(fā)前景廣闊。石墨已開采加工，成為自治區(qū)創(chuàng)匯的基地之一。輝綠巖儲量在1100萬立方米以上，在國內(nèi)外享有盛譽(yù)，被稱為“豐鎮(zhèn)黑”墨玉，是建筑裝修及工藝加工的極好材料，倍受國內(nèi)外客商青睞。銀、鉛、鋅共生礦，經(jīng)國家有關(guān)勘探

40、部門勘探，銀儲量在1200噸以上，已達(dá)到國家大型銀礦標(biāo)準(zhǔn)。礦泉水日流量1400噸以上，經(jīng)鑒定，是低納、含偏硅酸和鍶較高的優(yōu)質(zhì)礦泉水。3.1.4交通條件豐鎮(zhèn)市區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足。地處晉冀蒙三省區(qū)交界處，是自治區(qū)對外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)(準(zhǔn)格爾)電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有208國道、呼陽省級公路縱橫全市。豐鎮(zhèn)市距呼和浩特飛機(jī)場170公里，距大同機(jī)場70公里，距首都機(jī)場400公里。京包、豐準(zhǔn)鐵路貫穿全境，208國道、呼陽省道縱貫全市。208高速公路的通車，隨著大同機(jī)場的投入使用，使豐鎮(zhèn)市融入了京津唐4小時經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂3小時經(jīng)濟(jì)圈。3.1.5社會經(jīng)濟(jì)條

41、件2009年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到42家，工業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到54%，比2003年增加了21.7個百分點。電力裝機(jī)容量由2003年的120萬千瓦發(fā)展到2008年的300萬千瓦.新建了氟化工、輕工業(yè)、石材三個工業(yè)園區(qū)，初步形成電力、氟化工、建材、制酒、農(nóng)畜產(chǎn)品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，形成了多點支撐、協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)格局。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，形成了乳、肉、薯（蔬菜）、草四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，晶鼎國際酒店、豐鎮(zhèn)大酒店等星級賓館相繼投入營業(yè)，建設(shè)了萬人商廈、溫州步行街，擴(kuò)建了馬橋街再就業(yè)市場，金融、旅游、信息、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到3萬人，年產(chǎn)值達(dá)15億元。20

42、09年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到81億元；財政收入達(dá)到9.01億元,規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到42億元；社會消費品零售總額完成11億元；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加到10500元；其中，財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標(biāo)邁進(jìn)。豐鎮(zhèn)市從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強(qiáng)縣市，2007年、2008年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的中小城市百強(qiáng)縣市行列。3.1.6工程地質(zhì)條件1、地質(zhì)構(gòu)造該地區(qū)工程地質(zhì)的特征值：粉土、粉質(zhì)粘土、粘土、礫砂土、砂土，fak=140-200kps；強(qiáng)風(fēng)化玄武巖fak=500kps；中等風(fēng)化玄武巖fak=1000k

43、pa。 2、水文地質(zhì)條件（1）地下水動態(tài)特征場地內(nèi)潛水的賦存、運(yùn)移規(guī)律主要受地形、地貌條件及地層巖性的控制，主要賦存予第四紀(jì)全新世至上更新世的粉細(xì)砂地層中，地下水水質(zhì)良好，穩(wěn)定水位10米左右（勘察期間），其補(bǔ)給主要靠大氣降水入滲補(bǔ)給，排泄方式以徑流排泄為主，垂直人工開采和地面蒸發(fā)為輔，徑流方向自東北向西南。其動態(tài)特征隨季節(jié)變化，一般來說，春、冬季為枯水期，水位會有所下降，夏、秋季為豐水期，水位會有所上升，年變化幅度為1.502.00米，但近幾年由于受到城市大規(guī)模抽取地下水及施工降水等基礎(chǔ)工程的影響，其動態(tài)變化較為復(fù)雜。（2）水化學(xué)特征根據(jù)周邊建筑經(jīng)驗，該場地地下水水質(zhì)良好，屬于HC03S04C

44、aMg型水，對混凝土無腐蝕作用。3、冰凍深度豐鎮(zhèn)市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度為1.80m，地基土為凍脹土。4、地震烈度按照中國地震烈度區(qū)劃，豐鎮(zhèn)市地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，本場地只考慮近震影響。3.2現(xiàn)場現(xiàn)狀3.2.1場地位置和范圍擬建豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程位于豐鎮(zhèn)市新區(qū)，用地位置為豐鎮(zhèn)市新豐大街DN31西側(cè)。場址北側(cè)為城市主干路新豐大街，東側(cè)為政府廣場，項目選址交通便利，環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施規(guī)劃完善。本項目總用地面積31137.5平方米（46.70畝）。3.2.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項目工程總用地為31137.5平方米（46.70畝），用地范圍市政規(guī)劃為商住用地，豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公

45、司通過招拍掛以出讓的方式取得該地塊的土地使用權(quán)，并且已經(jīng)獲得該地塊的建設(shè)規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)證，其他相關(guān)手續(xù)正在辦理中。3.2.3場地基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃情況1、供水豐鎮(zhèn)市地下水資源豐富，且水質(zhì)優(yōu)良符合GB579485生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。該項目供水由市自來水公司供給。城市供水管網(wǎng)為環(huán)狀管網(wǎng)，本項目由項目區(qū)西側(cè)25米處，市政供水管網(wǎng)供給，設(shè)二次加壓系統(tǒng)，供水水量、水壓和水質(zhì)有充分保障。2、排水項目區(qū)產(chǎn)生的污、廢水就近排入項目北側(cè)25米處的市政污水管網(wǎng)，項目區(qū)建設(shè)必須嚴(yán)格遵守建設(shè)項目“三同時”制度，保證各項環(huán)保措施落實到位。項目開工前要完成環(huán)境影響評價文件，履行環(huán)保審批手續(xù)。臟水井或化糞池建設(shè)要達(dá)到

46、環(huán)保要求。項目區(qū)雨水排入項目區(qū)市區(qū)雨水管DN500，同污水一起進(jìn)入污水處理廠集中處理。3、電力豐鎮(zhèn)是華北地區(qū)的重要電力能源基地，能源充裕，豐鎮(zhèn)電廠裝機(jī)容量120千瓦，該項目用電，直接從距離項目25米處，項目區(qū)西側(cè)的供電主干線接入10KV高壓電，并建設(shè)變電室，能夠保證生產(chǎn)生活用電。4、燃?xì)鈴N房使用天然氣由豐鎮(zhèn)市煤氣公司提供。5、供熱項目區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一由市供熱公司統(tǒng)一供給，距離項目區(qū)北側(cè)50米處接入供熱管線，承擔(dān)項目區(qū)的冬季采暖，熱力管網(wǎng)采用7560熱水系統(tǒng)，管道采用焊接鋼管，直埋敷設(shè)。能確保項目冬季采暖所需用量。6、通訊條件豐鎮(zhèn)市通訊設(shè)施齊備，網(wǎng)通、聯(lián)通、移動服務(wù)覆蓋全市。7、施工條件本區(qū)域內(nèi)建設(shè)所

47、需的施工力量、建筑材料均可得到有效保障。項目整體規(guī)劃方案4.1建筑規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則4.1.1設(shè)計指導(dǎo)思想 規(guī)劃立足于科學(xué)發(fā)展觀，在深入分析區(qū)域發(fā)展重要條件的基礎(chǔ)上，合理控制城市規(guī)模，提出區(qū)域發(fā)展策略。為有效配置城市資源，合理規(guī)劃城市發(fā)展空間，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，實現(xiàn)了項目區(qū)空間、功能、產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施等方面的全面整合與提升。4.1.2設(shè)計原則本項目規(guī)劃主要遵循“以人為本、環(huán)境為先、珍惜資源、持續(xù)發(fā)展”的原則，用高品質(zhì)建筑設(shè)計配合有特色的景觀設(shè)計，以項目自身高品質(zhì)來克服外部相對較差的區(qū)域環(huán)境帶來的不利影響，力求做到以下幾個方面：小區(qū)環(huán)境與城市景觀完美結(jié)合并有所突破的規(guī)劃

48、理念；將小區(qū)功能與城市功能相結(jié)合，居住功能與商業(yè)功能相結(jié)合，從而形成完善的居住鏈條；設(shè)置完備的公建配套以形成完善的小區(qū)功能；小區(qū)內(nèi)部對居住、活動、交往等未來可能發(fā)生的生活行為進(jìn)行有機(jī)組織；設(shè)計風(fēng)格簡約、大方，與周圍建筑物相融合，協(xié)調(diào)搭配，突出人文氣息；設(shè)計有特色的空間場所及景觀，使業(yè)主感受強(qiáng)烈的吸引力和歸屬感，增強(qiáng)業(yè)主居住愉悅感；提供便捷的對外交通與充足的停車空間，強(qiáng)調(diào)均好性及可達(dá)性。4.1.3設(shè)計規(guī)范依據(jù)民用建筑設(shè)計通則（GB503522005）；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180930）；建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB500162006）；高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB5004595）；城市道

49、路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（JGj502001，j1142001）；公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GDJ03272007）；居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（DBJAA6022006）；民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JGJ2695）；住宅設(shè)計規(guī)范（GB500961999）2003年版等。4.2建筑規(guī)劃方案4.2.1本項目的建設(shè)目標(biāo)體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計思想，打造符合世界發(fā)展趨勢的“文明居住環(huán)境”的現(xiàn)代商住小區(qū)，超前的規(guī)劃設(shè)計觀念和方法，體現(xiàn)安全、方便、舒適、優(yōu)美和多層次、高質(zhì)量、多功能、高品位等特征。4.2.2用地與建設(shè)規(guī)模項目區(qū)用地位置豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè),北側(cè)為新豐大街，東側(cè)為政府廣場，西南兩側(cè)為城市建設(shè)用地

50、，目前為空地。場地平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件完善。擬建世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程總用地面積31137.5平方米，總建筑面積48180平方米，其中住宅建筑面積42180平方米，商業(yè)建筑面積4600平方米，附屬及配套用房1400平方米。4.2.3總體布局4.2.3.1立面規(guī)劃擬建世紀(jì)天驕小區(qū)在臨近城市主干路新豐大街西側(cè)，在小區(qū)總體布置一層為商鋪或車庫，二層至六層為多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)化商住小區(qū)模塊，在擬建小區(qū)的西側(cè)布置一層和二層的商業(yè)建筑，以形成富有現(xiàn)代感和充滿活力的街道景觀。建筑高度控制在低于：3050米。4.2.3.2總平面布局工程設(shè)計總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化手法特點，融合豐鎮(zhèn)市新區(qū)特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一

51、個具有時代氣息和草原文化特色的建筑環(huán)境。在住宅樓棟的排布上吸收繼承了傳統(tǒng)庭院空間的布局特色，將住宅樓棟兩兩一組，構(gòu)成富有庭院感覺的空間氛圍，在結(jié)合立面造型的細(xì)部處理及小區(qū)的主題呼應(yīng)，形成中國傳統(tǒng)因素的滲入，提升小區(qū)文化氛圍及品位。注重地區(qū)整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；規(guī)劃時，道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)施系統(tǒng)、地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營造宜人的生產(chǎn)、生活環(huán)境。使居住區(qū)與商業(yè)、休閑等其他用途和諧統(tǒng)一，構(gòu)成整個小區(qū)形成特有的品質(zhì)，突出新型商住區(qū)的特點，注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。本項目的南側(cè)布置商業(yè)及住宅樓，其中一層為臨街商業(yè)，商業(yè)用房以一層裙房形成分布，二層至六層為多層住宅。在場

52、址的西部和東部臨近城市主干路一側(cè)建設(shè)五棟六層的多層建筑，其中一層為車庫用房，二層至六層為多層住宅。另為在小區(qū)臨近城市主干路西側(cè)在每兩個建筑的中間錯落有致建設(shè)一層和二層的小商業(yè)建筑，其中一層三座，二層的一座。建筑長短結(jié)合、高低錯落的院落式布置，使空間富于變化而不呆板。每個建筑前均有各自的綠地，在小區(qū)內(nèi)均衡的設(shè)置供居民觀賞休閑的小區(qū)花園一處，在每兩棟的中間分別設(shè)置小區(qū)特色景觀，使人一進(jìn)入便有賞心悅目的感覺，給居民提供了多層次的居住、交往場所。營造宜人的生產(chǎn)、生活環(huán)境。使居民區(qū)與商業(yè)、休閑等其他用途和諧統(tǒng)一，構(gòu)成整個小區(qū)形成特有的品質(zhì)，突出新型商住區(qū)的特點，注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。4.

53、2.3.3小區(qū)交通組織1、出入口：小區(qū)共二個出入口，分別布置在北側(cè)和西側(cè)主干道路上，其中北側(cè)為小區(qū)的主出入口，分布在兩棟9+2層建筑之間，另一個次出入口設(shè)于場址西側(cè)，位于擬建小區(qū)多層住宅和臨街商業(yè)區(qū)域。2、道路交通是居住的重要組成，是居住結(jié)構(gòu)的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌跡，本項目以人車分流的原則，編排空間形態(tài)的秩序，鋪設(shè)社區(qū)生活的生動場景。交通組織在規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)三大功能，即交通功能、交往功能和景觀功能。小區(qū)級道路為6米的環(huán)形車道，將小區(qū)的用地分為外圍環(huán)區(qū)的住宅樓、商業(yè)用房以及包括在道路內(nèi)部的休閑活動及停車用地，其中，在小區(qū)次入口的東側(cè)有一硬化露天停車場，根據(jù)小區(qū)內(nèi)購房者的擁有汽車數(shù)量和未來

54、小區(qū)內(nèi)將增加汽車的數(shù)量，本次設(shè)計車位40輛。住宅樓前及景觀小路按景觀需要設(shè)置，通過鋪設(shè)的多樣化增加可識別性，并與綠化、小品結(jié)合，使環(huán)境更富有趣味。3、停車：本項目采用室內(nèi)車庫形式，面積為1720，停車位按40/個，共計45個車庫。4.2.3.4小區(qū)景觀綠化環(huán)境是整個小區(qū)的靈魂，自然的且極具親和力的環(huán)境能改善該小區(qū)居民的生活質(zhì)量和提高整個小區(qū)品位。景觀側(cè)重在為住區(qū)居民創(chuàng)造舒適安全的環(huán)境，塑造小區(qū)形象，提供完美的家居。在場地內(nèi)形成風(fēng)格統(tǒng)一的組團(tuán)景觀與總體景觀，強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均好性。1、本項目用地內(nèi)栽種多顆原生樹，用地中心的兩組樹，樹齡長，樹冠大，高大茂盛，形態(tài)美麗，在豐鎮(zhèn)風(fēng)沙大，氣候干燥的氣候條件

55、下，顯得尤為珍貴。并結(jié)合這兩組原生樹，設(shè)置近萬平米的中心綠地。2、小區(qū)每棟樓前都栽有原生樹，美化小區(qū)環(huán)境，凈化空氣。并且適合觀賞。此外，用地內(nèi)要栽種數(shù)排原生樹，樹種有楊樹和柳樹，形態(tài)優(yōu)美。豐鎮(zhèn)市冬季持續(xù)時間較長，氣溫較低，在植物選擇上有一定的局限性。盡量考慮利用季節(jié)的不同，在景觀配植上充分利用植物的季相，使得社區(qū)景觀一年四季體現(xiàn)出不同的色彩和景致。3、運(yùn)動區(qū)位置在小區(qū)的中部，設(shè)置必要的健身器材。運(yùn)動場地周圍被樹木包圍，環(huán)境優(yōu)雅。在休閑區(qū)安排集體普及型、親切隨和的、慢速運(yùn)動、休閑、娛樂為主的活動場地，有林下太極圈、林下健身場、百歲按摩步道、交際舞場、旱冰場、綜合游樂場等。主要考慮老年、兒童的活動

56、要求，安排噪聲不大的健身器械和兒童游樂設(shè)施。4.2.3.5小區(qū)配套共建1、在擬建小區(qū)多層住宅區(qū)西側(cè)設(shè)396的配套服務(wù)用房，具有物業(yè)管理、休閑、辦公等功能。2、小區(qū)西側(cè)，設(shè)有輔助用房。3、在住宅區(qū)環(huán)形小路上設(shè)置垃圾回收箱，基本在一棟樓一處。4.2.4住宅建筑設(shè)計方案4.2.4.1確定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和原則1、套型靈活性吸收傳統(tǒng)民居特點，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷疁?zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃提供適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)能力和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，形式各異。2、創(chuàng)造良好的居住環(huán)境豐鎮(zhèn)市地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，屬于日溫差和年溫差都較大的區(qū)域，且干旱少雨、冬夏寒暑變化大，尤其在春季極易受到沙塵天氣影響，對建筑結(jié)構(gòu)體的節(jié)能性

57、能方面，要具有更苛刻的恒溫性能，對建筑空間布局方面，既要滿足防沙塵又要保持空間氣流順暢，這為居民改善居住條件提出了更高的要求，也為科技住宅的發(fā)展提供了充足的需求空間。為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，住宅以南北向主，進(jìn)深控制在11.4m左右，起居室、臥室及廚房均有自然采光，房間空氣南北對流，自然通風(fēng)良好，起居室以朝南為多，并且每戶至少有一個臥室朝南。結(jié)合當(dāng)?shù)刈≌l(fā)展的趨勢，精心設(shè)計戶型，以完善住戶居住品質(zhì)，豐富住宅造型。3、合理分配面積和組織戶內(nèi)空間動靜分區(qū)明確，尺度適宜，布局合理，戶型的每一處空間，均經(jīng)過精心設(shè)計，包括空調(diào)室內(nèi)外機(jī)位，開關(guān)、燈位、廚衛(wèi)的管線綜合等等，各種尺度充分考慮人體功能需求，做出合理

58、設(shè)計，減少二次裝修時不必要的拆、挪、鑿。室內(nèi)間隔方正、無異型空間，有利于家具的擺放。戶型設(shè)計不僅注重房間朝向，更要爭取盡量多的房間朝向外部景觀。同時通過飄窗與落地窗的設(shè)置，擴(kuò)大室內(nèi)空間，豐富臨窗景觀，做到戶戶有綠，引景入室。 在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。4.2.4.2套型設(shè)計 1、入戶口 入戶口設(shè)有過渡空間，以便住戶存此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時更衣、換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。過渡空間的設(shè)置還可避免開門見廳，一覽無余的情況，使起居空間更為完整，舒適。 2、起居室

59、起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人的出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 3、廚房 廚房設(shè)計模數(shù)化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供了條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)（玻璃隔斷等）隔斷，推拉門分離，兩個空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，便用快捷。4、衛(wèi)生間 衛(wèi)生間分室布置，洗臉盆設(shè)在前室，主臥室衛(wèi)生間同時考慮增設(shè)化妝間，洗浴方便，大套型的住宅設(shè)雙衛(wèi)生間，管道集中，短捷，節(jié)約投資。 5、臥室 臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個朝南的臥室。 6、儲藏空間 戶型設(shè)計中精心考慮儲藏空間的位置。舒適性三居的主臥室不僅

60、布置了主人衛(wèi)生間，還考慮了步入式衣柜的設(shè)置，增加了主臥的實用性，提升了品質(zhì)。 7、餐廳 把就餐空間從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。 8陽臺 各戶型結(jié)合北方風(fēng)沙大的氣候特點，陽臺部分特別設(shè)計成封陽臺與開敞陽臺、露臺結(jié)合的布局。封陽臺部分既是起居廳的延伸，又形成了陽光室，可擺放小椅、圓桌，或按主人的需求，做個性化的布置，開敞陽臺、露臺依據(jù)人性化的設(shè)計，滿足人們眺望，室外活動的需求。4.2.5建筑造型設(shè)計 采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)手法，創(chuàng)造良好藝術(shù)效果，通風(fēng)、陽光室、飄窗、線角、坡屋頂、露臺的處理，豐富建筑造型和內(nèi)外空間形式，增加使用功能。處理好坡屋頂?shù)墓δ芎途坝^效果，充分利用頂部空間。4.2.6公共服務(wù)