全面梳理首批集中供地城市的質(zhì)量、規(guī)則、競(jìng)爭(zhēng)格局

1、集中供地要求集中發(fā)布出讓公告。原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣(mài)方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。一、兩集中供地：全年供地小幅增長(zhǎng)，近六成集中于下半年根據(jù)央視新聞網(wǎng)報(bào)道，21年2月自然資源部負(fù)責(zé)人表示，對(duì)重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，并且要對(duì)重點(diǎn)城市住宅用地出讓實(shí)行集中公告、集中供應(yīng)，并在全年分三批次出讓，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。截至目前共有22個(gè)試點(diǎn)城市住宅用地采用“兩集中”模式（三批次、兩集中

2、） 供地，包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、 天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市。截至6月30日，22個(gè)重點(diǎn)城市均已完成首批宅地供應(yīng)， 其中長(zhǎng)春、廈門(mén)已經(jīng)完成第二批供應(yīng)。工作要點(diǎn)科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)實(shí)行住宅用地集中出讓加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和考核評(píng)價(jià)宅地供應(yīng)要求全國(guó)所有城市：年度計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地應(yīng)當(dāng)在城市建成區(qū)、城市新區(qū)均衡合理布局，促進(jìn)職住平衡大城市（城區(qū)常住人口100萬(wàn)以上）：?jiǎn)瘟凶赓U住房用地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)保障性租賃住房用地應(yīng)保盡保重點(diǎn)城市（依據(jù)分類(lèi)調(diào)控文件）：進(jìn)一步加大住

3、宅用地供應(yīng)，2021年公告供應(yīng)量不得低于近五年（2016年2020年）平均完成交易量圖 1：自然資源部住宅用地分類(lèi)調(diào)控要點(diǎn)整理數(shù)據(jù)來(lái)源：自然資源部，從涉宅用地供應(yīng)量來(lái)看，根據(jù)各地規(guī)自局披露供地計(jì)劃，21年22個(gè)重點(diǎn)城市涉宅用地計(jì)劃供應(yīng)1.83億平（土地面積），同比20年增長(zhǎng)4.6%，基本完成會(huì)議要求的“不低于過(guò)去5年平均交易量”，但與大幅增長(zhǎng)仍有一定差距。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，21年宅地供應(yīng)中商品住宅（不含保障房部分）1.29億平，占整體涉宅用地供應(yīng)量比重為70%，在剔除合肥、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、成都等5個(gè)口徑不可比的城市后計(jì)劃供應(yīng)量較20年同比增長(zhǎng)9.2%，增速略高于整體涉宅用地。由于兩集中供地中包含部

4、分保障房用地，因此預(yù)計(jì)全年22城供地量增速將介于4.6%與 9.2%之間，總體平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)。表 1：重點(diǎn)城市 2021 年供地計(jì)劃量（萬(wàn)方）、增速及首批占比城市20212020涉宅用地供應(yīng)增速商品住宅供應(yīng)增速21 年首批首批推出占比 1首批推出占比 2住宅用地商品住宅保障類(lèi)住宅用地商品住宅保障類(lèi)北京100060040010006004000.0%0.0%16928%17%上海8503405101115440675-23.8%-22.7%29085%34%廣州6344851495474519615.9%7.5%28058%44%深圳36314921429312516823.9%19.4%3624

5、%10%青島806720867186655312.3%8.3%14320%18%寧波582421161918773145-36.6%-45.5%13231%23%合肥66737329359013.0%25.7%16244%24%福州3603233736728483-1.9%13.7%8727%24%沈陽(yáng)58651967629-6.8%23044%39%長(zhǎng)沙79167611663.0%73.5%33449%42%濟(jì)南6974582405274577032.4%0.2%23952%34%鄭州1166689477101756245514.6%22.5%22633%19%南京9196722479026

6、722301.9%0.0%29744%32%蘇州559405154559.9391.8168-0.1%3.3%24861%44%杭州10025914111121629492-10.6%-6.0%30251%30%廈門(mén)1957512019095952.7%-20.6%1925%10%長(zhǎng)春1775129647951039%29%天津9507701801050100050-9.5%-23.0%40252%42%武漢5903482415064307616.6%-18.9%404116%69%重慶2362201434821812139428.3%-5.8%75337%32%無(wú)錫3563005652030

7、0220-31.5%0.0%9532%27%成都105063042023036%22%合計(jì)182611285654064.6%9.2%558943%31%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：首批推出占比 1=首批推出土地面積/商品住宅計(jì)劃供應(yīng)土地面積；首批推出占比 2=首批推出土地面積/涉宅用地計(jì)劃供應(yīng)土地面積從供地節(jié)奏來(lái)看， 22城兩集中供地第一批公告時(shí)間集中于3-4月，二三批次公告時(shí)間則多在7-8月、10-11月，考慮到公告、掛牌、競(jìng)拍的時(shí)間差，首批供地大概率是全年唯一一批有望實(shí)現(xiàn)年內(nèi)推盤(pán)轉(zhuǎn)化的地塊。而從首批供地量來(lái)看，首批供地的推出土地面積占商品住宅（不含保障房）供地計(jì)劃的43%，占全部涉宅用地

8、供地計(jì)劃的比例則為31%，上半年供地量?jī)H占全年計(jì)劃的三分之一左右。全年供地量增速不高，而上半年供地量較小使得首批供地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。表 2：重點(diǎn)城市“兩集中”供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)量數(shù)據(jù)匯總城市21 年集中供地土地面積估算（萬(wàn)方，供地規(guī)劃）3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月預(yù)計(jì)同比廣州280177888816%天津402475475-10%沈陽(yáng)230178178-7%蘇州2481561560%長(zhǎng)沙33422922963%南京2971742012%杭州302350350-11%重慶7534024024024028%濟(jì)南23922922932%上海290213213213

9、213-24%合肥1629393939313%福州87136136-2%無(wú)錫9512382-32%長(zhǎng)春510684581寧波132145145-37%成都230158158158158鄭州22623123115%青北京1692162160%深圳3657282824%廈門(mén)1949863%武漢40493464617%總計(jì)10813422181912336001625138228237253505%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：圖中標(biāo)記為三批次公告時(shí)間，實(shí)際成交約滯后 1 個(gè)月（20 個(gè)工作日）根據(jù)各地規(guī)自局披露的全年及二三批次供地計(jì)劃（對(duì)于一次供地可能在兩個(gè)月份的，平均處理

10、）我們可以推算下半年的供地節(jié)奏。從結(jié)果來(lái)看，上半年按公告日劃分的土地出讓高峰為4月，出讓面積為3422萬(wàn)方，下半年則為7月、10月，對(duì)應(yīng)土地面積分別為3600萬(wàn)方、2823萬(wàn)方。由于宅地公告到成交之間間隔約為20個(gè)工作日（一個(gè)月），因此下半年的成交高峰大致對(duì)應(yīng)8月、11月。圖 2：預(yù)測(cè)22城市三批次供地節(jié)奏（成交滯后一個(gè)月，即峰值5/8/11月）90008000700060005000400030002000100003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月預(yù)計(jì)公告建面（萬(wàn)方） 預(yù)計(jì)競(jìng)拍建面（萬(wàn)方）數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，從資金占用角度來(lái)看，上半年度供地高峰4月對(duì)應(yīng)出讓金約為6998億元，

11、保證 金1715億元。我們用首批供地的容積率、成交樓面價(jià)（假設(shè)100%成交）、保證金 比例來(lái)推算，預(yù)計(jì)下半年的出讓金峰值（8月、11月）分別為7982億元、4958億元，對(duì)應(yīng)保證金約為1981億元、1371億元。此外值得注意，在“兩集中”政策推出之后，除22個(gè)重點(diǎn)城市之外部分土地市場(chǎng)熱度較高的非重點(diǎn)城市也積極響應(yīng)，目前西安、湖州、徐州、揚(yáng)州等非22城也采取“兩集中”模式供地。雖然這幾個(gè)城市并不在試點(diǎn)范圍內(nèi)，但均為二線省會(huì)城市或東部核心的三線城市，因此也會(huì)對(duì)房企的資金調(diào)配和拿地策略產(chǎn)生一定影響。表 3：非 22 城市集中供地相關(guān)信息城市集中供地首批明細(xì)出讓宗數(shù)競(jìng)拍規(guī)則西安一年 4 次20“限房?jī)r(jià)

12、+定品質(zhì)+競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+競(jìng)自持年限+競(jìng)配建”湖州12“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建”，首個(gè)配建達(dá)限者競(jìng)得徐州一年 4 次28“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+搖號(hào)“，搖號(hào)地塊地價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)競(jìng)價(jià)幅度嘉興13“限地價(jià)+競(jìng)配建”南通29大部分“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+搖號(hào)”，少數(shù)不限房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：地方規(guī)自局，關(guān)于二三批次熱度的展望，我們認(rèn)為存在不確定性。目前來(lái)看，短期有三種可能性，一是行業(yè)銷(xiāo)售的持續(xù)性走弱，下半年景氣度下行，企業(yè)資金壓力加大的情況下，市場(chǎng)熱度有所降溫。二是非22城市三四線土地供給加大，更多符合投資標(biāo)準(zhǔn)的土地出讓，22城市熱度下降。三是“競(jìng)品質(zhì)、拼資質(zhì)”城市的擴(kuò)容，避免企業(yè)底線競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)期

13、來(lái)看，若利潤(rùn)率持續(xù)維持低位，行業(yè)加速出清后或帶來(lái)利潤(rùn)率改善。二、土地市場(chǎng)回顧：非 22 城供給成交均下降，全國(guó)土地?zé)岫然芈涓鶕?jù)中指院數(shù)據(jù)，21年年初以來(lái)全國(guó)600城住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)增量減、熱 度邊際下行的趨勢(shì)。21年1-6月全國(guó)600城宅地累計(jì)成交出讓金同比增長(zhǎng)9.6%，完 全由價(jià)格增長(zhǎng)帶動(dòng)（+32.7%），成交面積則同比下降17.4%，其中22城成交建面、出讓金分別增長(zhǎng)9.8%、25.3%，而非22城則同比分別下降23.7%、3.9%。成交面積下行主要由于兩類(lèi)城市供給量及供給節(jié)奏的變化。21年前6月全國(guó)600城宅地供給建面同比下降14.5%，其中22城同比增長(zhǎng)12.1%，非22城同比下降

14、19.5%。受集中供地影響，22城單月供地節(jié)奏自3月以來(lái)出現(xiàn)了較為明顯的波動(dòng)和 聚集性，但從前文22城供應(yīng)計(jì)劃分析結(jié)果來(lái)看，21年22城宅地供應(yīng)總體平穩(wěn)增長(zhǎng)，而非22城受城市本身成交基本面下行、土地?zé)岫认陆狄约?2城集中供地?cái)D占資源影 響，政府供地意愿下降。圖 3：22城及非22城成交建面同比增速圖 4：22城及非22城成交出讓金同比增速40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021M1-622城成交建面非22城成交建面100%80%60%40%20%0%-20%-4

15、0%-60%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021M1-622城出讓金非22城出讓金 全國(guó)600城成交建面 全國(guó)600城出讓金數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，圖5：22城及非22城供給建面（萬(wàn)方）及增速-20%12%3500003000002500002000001500001000005000002012201320142015201620172018201920202021M1-650%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%22城供給建面（萬(wàn)方） 非22城供給建面（萬(wàn)方）22城增速（%，右）非22城增速（

16、%，右） 600城整體供給增速數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，中指院，圖 6：2018-2021年22城宅地單月供給建面圖 7：2018-2021年非22城宅地單月供給建面8000700060005000400030002000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月20182019202020214500040000350003000025000200001500010000500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，景氣度方面，1-6月

17、城全國(guó)600城宅地溢價(jià)率為18.0%，較20年上升1.5pct，其 中22城溢價(jià)率為14.5%，較20年上升1.6%，非22城則為22.2%，較20年上升4.7pct。上半年溢價(jià)率的上升更多是由于年初流動(dòng)性尚未顯著收緊、商品成交市場(chǎng)維持了數(shù)月的高熱度，房企到位資金仍維持較高增速，而兩集中初期供地?zé)岫瘸A(yù)期，多數(shù)熱點(diǎn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱度輻射外溢周邊城市，尤其是華東區(qū)域三四線城市，使得全國(guó)整體土地市場(chǎng)熱度上行。隨著二季度房企及居民端資金收緊、商品房成交熱度尤其是三四線城市成交熱度明顯下行，土地市場(chǎng)也逐漸出現(xiàn)降溫，21年6月全國(guó)600城總體溢價(jià)率為13.4%，較4月高點(diǎn)下降12.0pct，其中22城及

18、非22城分別下降8.3pct、15.0pct。從“三道紅線”等供給側(cè)改革政策陸續(xù)推出以來(lái)，房企銷(xiāo)售、融資、拿地的馬太效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。當(dāng)前整體市場(chǎng)熱度下滑、融資環(huán)境收緊將使得房企到位資金增速水平將隨著融資性和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的增速下降，行業(yè)進(jìn)入“錢(qián)少地多”的環(huán)境，土地市場(chǎng)熱度或進(jìn)一步下降，競(jìng)爭(zhēng)烈度下降的帶來(lái)的土地質(zhì)量改善值得期待。圖 8：全國(guó)600城溢價(jià)率及流拍率圖 9：全國(guó)600城供銷(xiāo)比35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2018/012018/092019/052020/012020/092021/051.801.701.601.501.401.301.20

19、1.101.000.900.802018/012018/092019/052020/012020/092021/05溢價(jià)率流拍率 供銷(xiāo)比（單月） 供銷(xiāo)比(移動(dòng)平均6個(gè)月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院，三、兩集中首批成交情況：競(jìng)爭(zhēng)激烈，核心區(qū)供應(yīng)占比提升，總體利潤(rùn)率偏低（一）總體成交情況：激烈競(jìng)爭(zhēng)下溢價(jià)率升、流拍率降，利潤(rùn)率偏低截至6月30日，22個(gè)重點(diǎn)城市均已完成首批供地。從總體情況來(lái)看，首批整體供地942宗（含14宗與宅地打包出讓的非宅用地），對(duì)應(yīng)建筑面積1.22億平，成交 889宗，成交建面1.12億平，對(duì)應(yīng)出讓金1.07萬(wàn)億元，名義樓面價(jià)9532元/平，較20年名義樓面價(jià)增長(zhǎng)34.

20、2%。首批出讓中22城整體配建比例為14.9%，扣除配建后樓面價(jià)為11205元/平，較名義樓面價(jià)上升17.6%。表4：兩集中首批供地城市推出及成交情況年份推出宗數(shù)（宗）推出土面（萬(wàn)方）推出建面（萬(wàn)方）成交宗數(shù)（宗）成交建面（萬(wàn)方）出讓金（億元）樓面價(jià)（元/平）配建比例（%）扣配建樓面價(jià)（元/平）溢價(jià)率（%）流拍率（%）貨值（億元）拿地毛利率（%）20162714102602995823352577415505601673.7%0.1%20172958112163259826492861119209671457.0%0.5%201836931462040180314833314185775576

21、29.6%0.5%20194064162254477635473817224001628827.4%0.7%20203669199254284532703810927075710513.8%7.6%2021160086901887414111719715167882014.7%5.3%21 年首批9425589122208891123910713953214.9%1120514.9%5.6%1831915.5%鄭州4722672047720414575216.2%686710.8%0.0%72232.3%上海56290590555868521455119.1%173394.9%1.8%1287

22、24.0%廣州48280928427999061133714.4%1183011.7%12.5%193423.3%青島5614329555292121412328.2%54922.1%1.8%31623.2%北京301693453034511103216714.0%373147.1%0.0%169023.1%天津584027184553649992976.8%990410.6%22.4%92722.7%深圳636916911381521215.3%1776630.9%0.0%24821.7%福州238715720146135929916.1%1098218.5%13.0%23718.9%沈陽(yáng)2

23、52304412236619753976.8%523910.4%12.0%44918.9%蘇州3224846832468434927624.9%120777.0%0.0%69218.1%長(zhǎng)沙363349113379138148219.5%50867.5%8.3%86717.5%長(zhǎng)春525109064062419431185.2%32874.8%23.1%53717.4%濟(jì)南7723951473477229479418.4%572312.2%5.2%46616.3%無(wú)錫1695177161772561442810.7%1615312.4%0.0%38214.5%武漢604041103551000

24、788788217.0%948017.0%8.3%137813.7%重慶1197531309119130976358273.4%603038.8%0.0%145211.4%合肥1816229117277221797821.3%1013519.3%5.6%3679.5%南京52297672516539931519217.0%1828718.2%1.9%14568.7%廈門(mén)519535531903582310.4%3997729.4%0.0%2225.0%寧波29132303293033581183423.1%1533225.0%0.0%5160.0%成都402304694046935575652

25、4.4%95157.4%0.0%598-0.1%杭州573027575775711781556726.4%2115526.0%0.0%1575-2.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方規(guī)自局，備注：（1）標(biāo)記底色城市為零流拍城市，（2）靜態(tài)毛利率=預(yù)計(jì)毛利/可售貨值；可售貨值 = 預(yù)計(jì)售價(jià)*（總建面-配建面積）+政府回購(gòu)款項(xiàng)，預(yù)計(jì)毛利=可售貨值-出讓金-其他投資-建安成本從配建結(jié)果來(lái)看，22城首批出讓地塊平均配建比例為14.9%，其中青島、杭州、蘇州等城市配建比例較高，配建面積占成交總建面比例接近或超過(guò)25%。從配建構(gòu) 成來(lái)看，競(jìng)配建（多為保障房）面積占整體配建比例平均為14.7%，更多配建要求 暗含在地塊出

26、讓合同中， 除競(jìng)配建外的保障房性質(zhì)配建占比達(dá)到35.4%，整體保障 房配建占整體配建的一半以上，青島、鄭州、濟(jì)南等勾地較多的城市地塊內(nèi)保障房 配建比例相對(duì)更高。此外，附帶自持要求的商業(yè)配建在各類(lèi)配建中占比也較高，達(dá)到36.9%，其中城市成交總建面（萬(wàn)方）總體配建（萬(wàn)方)配建比例（%）競(jìng)配建（多為保障房）競(jìng)配建占比保障房（不含含競(jìng)配建部分）保障房（不含競(jìng)配 建）占比保障房整體占比商業(yè)配建（萬(wàn)方)商業(yè)配建比例其他配建（公配、教育）其他配建占比青島2928328%00%7591%91%56%23%杭州75720026%6131%5126%56%8744%10%蘇州46811725%00%6656%5

27、6%2522%2622%成都46911524%6758%11%59%4439%32%寧波3037023%1217%2435%52%2535%913%合肥2775921%3253%00%53%1933%814%上海58611219%00%3934%34%5650%1816%濟(jì)南4778818%00%6270%70%00%1113%武漢100017017%00%2515%15%11870%2616%南京65311117%00%2018%18%8980%22%鄭州72011716%00%10993%93%00%87%福州1462316%314%1252%67%00%12%深圳911415%430%0

28、0%30%858%212%廣州79911514%109%2723%33%5447%2420%北京3454814%2347%1428%75%00%1225%無(wú)錫1771911%19100%00%100%00%00%廈門(mén)53610%593%07%100%00%00%長(zhǎng)沙7917510%34%5066%70%2230%01%天津536377%01%00%1%1233%2466%沈陽(yáng)366257%831%1247%78%1663%00%長(zhǎng)春624325%00%723%23%13%2577%重慶1309443%00%12%2%3783%00%合計(jì)11239167915%24715%59535%50%61

29、937%20112%南京、武漢、上海、深圳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市商業(yè)配建比例基本都超過(guò)50%。表5：22城總體配建情況及配建性質(zhì)拆分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，成交熱度方面，從溢價(jià)率來(lái)看，在多數(shù)城市限地價(jià)的情況下，21年兩集中首批 供地成交溢價(jià)率為14.9%，較20年小幅上升1.0pct，熱度體現(xiàn)不甚明顯。由于達(dá)限 價(jià)后的競(jìng)配建及地塊本身?xiàng)l件本質(zhì)上也是成交熱度的體現(xiàn)，因此我們剔除配建及其 他投資條件影響，計(jì)算扣配建樓面價(jià)與推出樓面價(jià)之間的關(guān)系從而計(jì)算實(shí)際溢價(jià)率。從結(jié)果來(lái)看，僅考慮競(jìng)配建比例2.2%的情況下，22城實(shí)際成交溢價(jià)率約為 17.5%，較名義溢價(jià)率提升2.6pct，而在考慮初始出讓合同中附加的投

30、資條件、配建要求以及后續(xù)競(jìng)配建條件下，22城實(shí)際成交溢價(jià)率約為16.7%，較名義溢價(jià)率抬升1.8pct，供地的競(jìng)爭(zhēng)烈度較名義溢價(jià)率更為高，合肥、杭州等競(jìng)配建比例更高、競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的城市實(shí)際溢價(jià)率更高。圖 10：22城配建比例及兩個(gè)口徑實(shí)際溢價(jià)率（%）實(shí)際溢價(jià)率（1）：17.5%實(shí)際溢價(jià)率（2）：16.7%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%廈門(mén) 杭州 重慶 深圳 合肥 寧波 成都 無(wú)錫 福州 南京 武漢 合計(jì) 北京 廣州 濟(jì)南 沈陽(yáng) 天津 長(zhǎng)沙 蘇州 長(zhǎng)春 上海 鄭州 青島名義溢價(jià)率實(shí)際溢價(jià)率1實(shí)際溢價(jià)率2數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：名義溢價(jià)率=出讓金/起始價(jià)-1；實(shí)

31、際溢價(jià)率（1）=出讓金/（成交建面-競(jìng)配建面積） / 起始價(jià)/成交建面 -1實(shí)際溢價(jià)率（2）=（出讓金+其他投資）/（成交建面-全部配建） / （起始價(jià)+其他投資）/（成交建面-初始配建） -1從流拍率角度來(lái)看，22城首批供地為5.6%，較20年下降2.0pct，且主要由天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等5個(gè)非熱點(diǎn)城市貢獻(xiàn)，22個(gè)城市中10城實(shí)現(xiàn)零流拍成交。具體地塊來(lái)看，我們統(tǒng)計(jì)了兩集中首批供地中此前流拍或中止出讓的地塊（不含因兩集中延遲交易地塊），14個(gè)城市51宗流拍地塊中成交42宗，成交率達(dá)到 82%，其中9個(gè)城市推出的此前流拍/中止出讓地塊全部成交，集中供地一定程度上推高成交意愿。但從成交熱度來(lái)看，42

32、宗成交地塊中18宗地塊底價(jià)成交，占比43%，平均實(shí)際成交溢價(jià)率為19.1%，遠(yuǎn)低于22城平均溢價(jià)率34.0%，其中重慶、濟(jì)南、寧波、福州流拍地塊成交溢價(jià)率較高主要由于其下調(diào)了部分或者全部地塊的起拍價(jià)。在上半年集中供地總量較小、競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房企對(duì)項(xiàng)目地塊仍有一定的要求，并未全面大幅下調(diào)拿地標(biāo)準(zhǔn)。表6：22城兩集中首批供地中此前流拍/中止出讓地塊供給及成交情況城市地塊宗數(shù)第一批成交宗數(shù)成交比例底價(jià)上調(diào)宗數(shù)底價(jià)下調(diào)宗數(shù)底價(jià)持平宗數(shù)下調(diào)比例底價(jià)成交地塊底價(jià)成交比例平均成交實(shí)際溢價(jià)率城市平均溢價(jià)率（%）無(wú)錫22100%2000%00%10%26%重慶1010100%03730%330%54%44%

33、沈陽(yáng)22100%1000%00%7%17%北京44100%1030%00%7%25%深圳22100%0020%2100%3%54%青島11100%1000%1100%0%42%濟(jì)南99100%14444%778%25%37%寧波11100%010100%00%75%62%長(zhǎng)沙22100%0020%150%13%18%長(zhǎng)春3267%0010%-武漢6467%0060%250%13%41%天津2150%0020%00%22%19%福州2150%020100%1100%88%41%廣州5120%12240%1100%0%29%合計(jì)514282%7122925%1843%19%34%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自

34、局，備注：標(biāo)底色城市為此前流拍/中止出讓地塊全部成交的城市貨值及利潤(rùn)水平來(lái)看，22城市首批兩集中出讓土地對(duì)應(yīng)可售貨值約為1.83萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)毛利率為15.5%，其中成都、杭州、寧波等城市按地塊當(dāng)前周邊銷(xiāo)售均價(jià)或要求銷(xiāo)售限價(jià)測(cè)算利潤(rùn)率等于或低于0%，總體競(jìng)爭(zhēng)激烈。我們測(cè)算22城首批供應(yīng)的823宗已成交且可售土地總成本毛利率，并對(duì)區(qū)間內(nèi)地塊宗數(shù)進(jìn)行排列，樣本平均數(shù)、中位數(shù)分別為15.5%、15.1%，而90%地塊的毛利率落在【-6%，35%】的區(qū)間內(nèi)，兩端地塊多為存在大量前置要求配建或勾地的非市場(chǎng)化地塊。80算術(shù)平均數(shù)：24.1%中位數(shù)：22.8%7060504030201090%的地塊總成本

35、毛利率落在【-6%,35%】區(qū)間內(nèi)90%的地塊名義毛利率落在【7%,48%】區(qū)間內(nèi)0算術(shù)平均數(shù)：13.7%中位數(shù)：15.1%圖 11：22城兩集中首批823宗可售地塊總成本毛利率、名義毛利率及區(qū)間內(nèi)地塊宗數(shù)分布-162% -151% -139% -128% -117% -105% -94%-83%-72%-60%-49%-38%-26%-15%-4%7%19%30%41%53%64%總成本毛利率對(duì)應(yīng)宗數(shù)名義毛利率對(duì)應(yīng)宗數(shù) 總成本毛利率近似分布 名義毛利率近似分布數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：（1）樣本地塊名義毛利率算術(shù)平均為 24.1%，加權(quán)平均毛利率為 31.3%；（2）樣本地塊總成本毛利率算

36、術(shù)平均為 13.7%；加權(quán)平均毛利率為 15.5%剔除兩端地塊對(duì)剩余市場(chǎng)化地塊進(jìn)行分析，總體來(lái)看，剩余的768宗地塊樣本整體成交出讓金為9627億元，占整體成交出讓金的90%，配建比例為12.4%，對(duì)應(yīng)可售貨值1.73萬(wàn)億元，名義毛利率（不考慮配建及其他投資條件）為31.4%，總成本毛利率為16.8%，在剔除非市場(chǎng)化地塊的情況下22城兩個(gè)口徑拿地利潤(rùn)率均有提升，但仍處于相對(duì)較低。表7：市場(chǎng)化地塊成交情況城市成交宗數(shù)成交建面出讓金樓面價(jià)配建比例扣配建樓面價(jià)名義溢價(jià)率實(shí)際溢價(jià)率 1實(shí)際溢價(jià)率 2可售貨值名義毛利率總成本毛利率宗萬(wàn)方億元元/平%元/平%億元%鄭州3749025652199.88%57

37、926.82%18.53%2.54%66842.36%30.63%青島44248115463315.21%54642.26%20.60%2.27%28931.70%24.44%廣州407848681107614.11%1289610.61%28.79%10.49%189440.79%24.18%上海273647312011326.74%274545.79%44.41%5.56%128746.94%24.03%北京2832010373237013.25%373146.91%23.24%14.43%158535.99%23.45%天津4553649992976.83%997810.65%18.75

38、%10.65%92729.84%22.72%合肥10184128695119.52%863712.92%40.31%22.98%24936.92%19.24%福州19141135957416.64%1148518.56%42.23%21.73%23730.28%18.91%蘇州233294021222114.35%142707.65%25.69%7.64%69229.32%18.06%沈陽(yáng)2034919455476.65%594210.60%18.49%12.17%43129.25%17.94%長(zhǎng)沙3379138148219.55%53307.48%18.82%7.54%86725.13%17

39、.52%長(zhǎng)春4062419431185.17%32874.76%10.47%4.76%53721.83%17.35%濟(jì)南6242921049039.21%540013.47%24.97%13.05%46426.50%16.46%武漢51970773796415.63%944016.75%38.37%16.72%136030.99%14.52%無(wú)錫161772561442810.68%1615312.39%25.84%25.92%38224.69%14.49%深圳5781271631817.43%1976334.67%63.11%43.00%19836.27%11.43%重慶1191309763

40、58273.37%603038.82%43.66%38.82%145214.99%11.41%成都28350220629219.74%78396.02%32.09%16.12%44034.07%9.62%南京496419901544516.23%1843818.21%41.12%18.21%145124.89%8.88%廈門(mén)5531903582310.39%3997729.37%44.37%43.28%22218.94%4.97%杭州415288491606722.96%2085424.79%61.97%34.61%119728.74%2.81%寧波262663101163722.78%150

41、7124.65%61.43%31.00%45421.61%1.16%21 年首批76899609627966512.44%1103814.56%30.83%15.58%1728431.39%16.80%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：名義溢價(jià)率=出讓金/起始價(jià)-1；實(shí)際溢價(jià)率（1）=出讓金/（成交建面-競(jìng)配建面積） / 起始價(jià)/成交建面 -1實(shí)際溢價(jià)率（2）=（出讓金+其他投資）/（成交建面-全部配建） / （起始價(jià)+其他投資）/（成交建面-初始配建） -1（二）競(jìng)拍影響因素：競(jìng)價(jià)方式影響利潤(rùn)率，京滬土拍新政穩(wěn)定利潤(rùn)率效果明顯從競(jìng)拍時(shí)間序列來(lái)看，不同城市成交地塊對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)利潤(rùn)率呈現(xiàn)無(wú)序性，并不因?yàn)?/p>

42、競(jìng)拍時(shí)間的先后而使得利潤(rùn)率出現(xiàn)相應(yīng)的高低變化，但競(jìng)拍層面存在一個(gè)顯著影響不同城市土地成交毛利率的因素，即各城市競(jìng)拍規(guī)則，利潤(rùn)率顯著較高或者較低的城市均較大程度受競(jìng)拍規(guī)則影響。日15月4日26月4日28月4日30月4日7月5日9月5日12月5日13月5日14月5日20月5日24月5日26月5日31月5日1月6日3月6日18月6日25月6日7月635%成交47宗，44宗勾地 鄭州, 32.3%30%25%成交55宗，54宗勾地 成交30宗，23宗報(bào)高標(biāo) 青島, 23.2%長(zhǎng)春, 23.0%20%廣州, 17.6%10%北京, 22.6%沈陽(yáng), 18.9%無(wú)錫, 14.5%重慶, 11.4%天津,

43、22.7%福州, 18.9% 成交55宗，平均溢價(jià)率5.8% 上海, 24.0%蘇州, 18.1%15%濟(jì)南, 15.9%長(zhǎng)沙, 17.5%深圳, 15.6%武漢, 13.7%廈門(mén), 7.2%南京, 8.5%合肥, 9.5%5%0%-5%杭州, -2.6%限房?jī)r(jià)+競(jìng)配建（全限）寧波, -0.4%限房?jī)r(jià)+競(jìng)配建（全限）成都, -0.1%限房?jī)r(jià)+競(jìng)配建（全限）4月15日4月16日4月17日4月18日4月19日4月20日4月21日4月22日4月23日4月24日4月25日4月26日4月27日4月28日4月29日4月30日5月1日5月2日5月3日5月4日5月5日5月6日5月7日5月8日5月9日5月10日

44、5月11日5月12日5月13日5月14日5月15日5月16日5月17日5月18日5月19日5月20日5月21日5月22日5月23日5月24日5月25日5月26日5月27日5月28日5月29日5月30日5月31日6月1日6月2日6月3日6月4日6月5日6月6日6月7日6月8日6月9日6月10日6月11日6月12日6月13日6月14日6月15日6月16日6月17日6月18日6月19日6月20日6月21日6月22日6月23日6月24日6月25日?qǐng)D 12：20城首批兩集中拿地扣稅毛利率（按時(shí)間）數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，總體來(lái)看，本輪集中供地中，除重慶、武漢及濟(jì)南部分地塊外無(wú)額外競(jìng)價(jià)限制條件外，多數(shù)城市在

45、競(jìng)拍過(guò)程中加入“限地價(jià)”“限房?jī)r(jià)”“競(jìng)配建”“搖號(hào)”等附加條件。根據(jù)不同競(jìng)拍方式的特點(diǎn)，我們將競(jìng)價(jià)規(guī)則劃分為以下三類(lèi)：拼運(yùn)氣：“限地價(jià)+搖號(hào)/一次出價(jià)”。這種競(jìng)拍規(guī)則下，地價(jià)設(shè)定上限，競(jìng)拍達(dá)限通過(guò)搖號(hào)或猜最終成交價(jià)方式?jīng)Q定競(jìng)得方，具有較大的隨機(jī)性，本質(zhì)上比拼的是房企的運(yùn)氣。蘇州、長(zhǎng)沙、南京、鄭州均采用此種競(jìng)拍規(guī)則。拼實(shí)力：無(wú)限制或“限地價(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)政府權(quán)益比”。這種競(jìng)拍規(guī)則下，由于地塊周邊銷(xiāo)售均價(jià)或給定銷(xiāo)售限價(jià)基本確定，在地價(jià)及總貨值一定的情況下，競(jìng)報(bào)配建或政府權(quán)益比例提升將壓降地塊可售貨值，從而壓縮房企利潤(rùn)空間。在此過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)、建安及銷(xiāo)管費(fèi)率更低、資金實(shí)力更強(qiáng)、融資成本更低的房企

46、從中可實(shí)現(xiàn)相對(duì)更多的利潤(rùn)，具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此這種競(jìng)拍規(guī)則本質(zhì)上比拼的是房企綜合能力。兩集中首批出讓中多數(shù)城市均采用這種競(jìng)拍方法。勾地：這種競(jìng)拍方式下雖然名義上采用公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛出讓，但大多數(shù)地塊的歸屬在競(jìng)拍之前已經(jīng)確定。例如鄭州名義競(jìng)拍方式為“限地價(jià)+一次報(bào)價(jià)”，青島為“限地價(jià)+競(jìng)配建”，但鄭州成交47宗中勾地44宗，青島成交55宗中勾地54宗，大部分地塊都是底價(jià)出讓，因此我們將這種競(jìng)拍方式單獨(dú)列出。城市競(jìng)拍規(guī)則規(guī)則本質(zhì)是否限房?jī)r(jià)配建比例流拍率名義溢價(jià)率實(shí)際溢價(jià)率名義毛利率（%）總成本毛利率（%）鄭州限地價(jià),熔斷,一次性報(bào)價(jià)勾地16.2%0.0%10.8%10.8%43.1%32.3%青

47、島限地價(jià)+競(jìng)自持/競(jìng)配建勾地28.2%1.8%2.1%2.2%31.7%23.2%上海限地價(jià)+一次性報(bào)價(jià)/房企評(píng)分拼資質(zhì)19.1%1.8%4.9%4.9%46.9%24.0%北京限地價(jià)+競(jìng)公租房/競(jìng)政府權(quán)益比+報(bào)高標(biāo)拼能力14.0%0.0%7.1%14.6%36.5%23.1%廣州限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)/限地價(jià)+搖號(hào)拼能力-14.4%12.5%11.7%13.2%40.3%23.3%天津限地價(jià)+競(jìng)自持/競(jìng)配建拼能力-6.8%22.4%10.6%10.7%29.8%22.7%深圳限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+競(jìng)配建拼能力是15.3%0.0%30.9%37.3%40.6%21.7%福州限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+搖號(hào)

48、/競(jìng)配建拼能力是16.1%13.0%18.5%21.3%30.3%18.9%沈陽(yáng)限地價(jià)+競(jìng)配建拼能力-6.8%12.0%10.4%12.7%30.0%18.9%表8：22城首批供地競(jìng)拍規(guī)則及成交情況（單位：宗）長(zhǎng)春限地價(jià)+競(jìng)配建拼能力-5.2%23.1%4.8%4.8%21.8%17.4%濟(jì)南大部分為純招拍掛，部分限地價(jià)拼能力-18.4%5.2%12.2%12.2%27.2%16.3%無(wú)錫限地價(jià)+競(jìng)爭(zhēng)自持/限地價(jià)+搖號(hào)拼能力-10.7%0.0%12.4%25.9%24.7%14.5%武漢純招拍掛，無(wú)其他限制拼能力-17.0%8.3%17.0%17.0%31.4%13.7%重慶純招拍掛，無(wú)其他限

49、制拼能力-3.4%0.0%38.8%38.8%15.0%11.4%合肥限房?jī)r(jià)+限地價(jià),競(jìng)配建,搖號(hào)拼能力是21.3%5.6%19.3%34.6%29.6%9.5%廈門(mén)限地價(jià)+競(jìng)配建+限房?jī)r(jià)（部分）拼能力是10.4%0.0%29.4%43.2%18.9%5.0%寧波限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)配建拼能力是23.1%0.0%25.0%30.1%21.2%0.0%成都限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建拼能力是24.4%0.0%7.4%25.2%31.9%-0.1%杭州限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持拼能力-26.4%0.0%26.0%37.1%28.7%-2.6%蘇州限地價(jià),競(jìng)自持 / 限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)拼運(yùn)氣是24.9%0.0%7.

50、0%7.0%31.3%18.1%長(zhǎng)沙限地價(jià),競(jìng)自持 / 限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)拼運(yùn)氣是9.5%8.3%7.5%7.8%25.1%17.5%南京限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+搖號(hào)拼運(yùn)氣是17.0%1.9%18.2%18.2%24.9%8.7%對(duì)房企考察維度拼能力13.8%7.1%17.1%20.9%30.1%14.0%拼運(yùn)氣15.8%3.3%13.0%13.1%26.6%13.4%勾地19.7%1.0%8.8%8.8%40.0%29.5%是否限房?jī)r(jià)限房?jī)r(jià)18.1%3.3%15.8%20.4%27.5%10.5%不限房?jī)r(jià)12.1%8.4%18.9%20.8%29.3%14.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，備注：北京、上海本次

51、出讓地塊存在政府指導(dǎo)銷(xiāo)售價(jià)，但并非明確“限房?jī)r(jià)”，且兩地競(jìng)拍規(guī)則特殊，因此在統(tǒng)計(jì)是否限房?jī)r(jià)的樣本中予以剔除備注：名義溢價(jià)率=出讓金/起始價(jià)-1；實(shí)際溢價(jià)率=出讓金/（成交建面-競(jìng)配建面積） / 起始價(jià)/成交建面 -1值得注意的是，部分城市在競(jìng)拍過(guò)程中還會(huì)附加其他規(guī)則，例如將“競(jìng)配建”及“搖號(hào)”搭配使用，但由于競(jìng)配建上限設(shè)置較高，多數(shù)地塊未能達(dá)到搖號(hào)條件，因此在統(tǒng)計(jì)中我們將此類(lèi)城市仍歸為“拼能力”的城市?？傮w來(lái)看，三種出讓規(guī)則下，從競(jìng)爭(zhēng)熱度（溢價(jià)率）來(lái)看，“勾地”城市的名義溢價(jià)率最低（8.8%），“拼能力”“拼運(yùn)氣”城市則分別為17.1%、13.0%，熱度均遠(yuǎn)高于“勾地”城市。而從實(shí)際溢價(jià)率來(lái)看

52、，三類(lèi)城市實(shí)際溢價(jià)率分別為 20.9%、13.1%、8.8%，“拼能力”城市競(jìng)爭(zhēng)最激烈，利潤(rùn)率極低的城市都是競(jìng)配建拍出來(lái)的。從利潤(rùn)率來(lái)看，“勾地城市”名義及實(shí)際利潤(rùn)率均最高（40.0%、29.5%）， 而“拼能力”及“拼運(yùn)氣”的城市兩集中名義毛利率分別為30.1%、26.6%，實(shí)際 毛利率則為14.0%、13.4%。二者差異并不大，主要由于“拼運(yùn)氣”的城市（南京、蘇州、長(zhǎng)沙）對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格均有限制。而從“拼實(shí)力”城市本身來(lái)看，配建率的提升 毫無(wú)疑問(wèn)將侵蝕房企利潤(rùn)率，競(jìng)爭(zhēng)愈激烈的城市表現(xiàn)愈明顯。此外，另一個(gè)對(duì)成交地塊利潤(rùn)率產(chǎn)生較大影響的競(jìng)價(jià)規(guī)則是“限房?jī)r(jià)”及更進(jìn)一步的“精裝修價(jià)格”，這類(lèi)規(guī)則多見(jiàn)于杭

53、州、寧波、南京等熱度較高、一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯的城市。從是否限房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，剔除“勾地”城市后，限房?jī)r(jià)及不限房?jī)r(jià)城市成交地塊利潤(rùn)率分別為10.5%、14.1%，相比之下不限房?jī)r(jià)城市利潤(rùn)率高出3.6pct。是否限房?jī)r(jià)決定房企在未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中是否能夠通過(guò)自己本身的產(chǎn)品力及營(yíng)銷(xiāo)能力創(chuàng)造相對(duì)更大的想象空間，“限房?jī)r(jià)”鎖死利潤(rùn)上限對(duì)地塊利潤(rùn)率影響明顯。此外值得注意的是，本次兩集中首批供地還有兩種特殊的競(jìng)拍方式：一是拼品質(zhì)（北京）：最終確定通過(guò)競(jìng)拍房企報(bào)“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案” 確定競(jìng)得方。要求各家房企上報(bào)高標(biāo)建設(shè)方案，針對(duì)建筑品質(zhì)和專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)分，這種競(jìng)拍方式更多比拼的是房企產(chǎn)品力。目前首批供地中

54、僅北京采用，但從目前的情況來(lái)看，杭州在21年市政府工作報(bào)告工作分解文件中，明確將實(shí)施建筑質(zhì)量提升工程作為21年重點(diǎn)工作任務(wù)，出臺(tái)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)質(zhì)量”政策。若競(jìng)高標(biāo)、競(jìng)質(zhì)量出讓方法在22個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)容，在避免競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)更利于品質(zhì)房企，或有助于供給側(cè)改革的進(jìn)一步推進(jìn)。二是拼資質(zhì)（上海）：對(duì)競(jìng)拍者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、受讓管理等四個(gè)方面評(píng)分來(lái)確定入圍競(jìng)標(biāo)人，確保最終參與報(bào)價(jià)的企業(yè)不多于6-7家。入圍企業(yè)進(jìn)入報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，直至達(dá)到限價(jià)上限（上海本輪一般都在10%左右），隨即進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，由報(bào)價(jià)水平最接近平均報(bào)價(jià)的企業(yè)獲得地塊。從評(píng)分細(xì)則來(lái)看，經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要考察總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模、凈利潤(rùn)率、凈

55、資產(chǎn)收益率，技術(shù)資質(zhì)主要考察信用評(píng)級(jí)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)及銷(xiāo)售排名，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參考近三年在“一線城市及港澳臺(tái)”開(kāi)發(fā)住宅面積、開(kāi)發(fā)后引入物管資質(zhì)、裝修、裝配占比及獲獎(jiǎng)情況，受讓管理則考察21年1月至今在上海地區(qū)獲取宅地?cái)?shù)量。這四條規(guī)則一方面使得頭部的規(guī)模房企具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，另一方面也避免了“一家獨(dú)大”的局面。圖 13：上海兩集中供地招標(biāo)入圍打分機(jī)制經(jīng)濟(jì)實(shí)力（32分，24%）項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（41分，30%）上海入圍打分機(jī)制（總分135分）技術(shù)資質(zhì)（17分，13%）受讓管理（45分，33%）凈資產(chǎn)（8分，6%）凈利率（8分，6%）凈資產(chǎn)收益率（8分，6%） 總資產(chǎn)（8分，6%）住宅總建面（8分，6%）綠建面積（5

56、分，4%）獲獎(jiǎng)情況（5分，4%）獲獎(jiǎng)情況（4分，3%）獲獎(jiǎng)情況（3分，2%） 獲獎(jiǎng)情況（16分，12%）信用評(píng)級(jí)（5分，4%）開(kāi)發(fā)資質(zhì)（5分，4%） 百?gòu)?qiáng)排名（7分，5%）受讓一宗（30分，22%）受讓2宗（15分，11%）受讓3宗以上（0分，0%） 未受讓過(guò)（45分，33%）數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，上海的土拍新規(guī)避免了“拼實(shí)力”規(guī)則下的激烈廝殺，也避免了“拼運(yùn)氣”規(guī)則下的不確定性，在合理底價(jià)較為合理的情況下，最終的土地收益率水平顯著高于其他城市，名義毛利率、總成本毛利率分別達(dá)到47%、24%。作為全國(guó)標(biāo)桿的一線城市，北京和上海在第一輪供地中都有創(chuàng)新政策，無(wú)論是北京的比拼房企品質(zhì)還是上海的衡量房

57、企實(shí)力，相比“血拼到底”的出讓方式都將更好的滿足多方需求，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)保證土地利潤(rùn)率。若其他城市在第二輪供地中跟進(jìn)調(diào)整規(guī)則，則后續(xù)土地供給利潤(rùn)水平有望改善。（三）分區(qū)域分析：南北成交冷熱不均，核心區(qū)供給成交占比均提升從全國(guó)各區(qū)域來(lái)看， “兩集中”首批供地呈現(xiàn)出力度不均的態(tài)勢(shì)。供給量方面，由于本次長(zhǎng)三角地區(qū)入選試點(diǎn)城市數(shù)量最多，首批供地建面為3259萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)保證 金903億元，環(huán)渤海、中西部、沈長(zhǎng)、珠三角推出建面均在1000萬(wàn)方以上，除沈長(zhǎng) 外對(duì)應(yīng)起始價(jià)均在200億元以上，而海西（廈門(mén)、福州）供地相對(duì)不積極，首批供 地僅211萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)保證金61億元。表9：各區(qū)域“兩集中”首批供地供給情況匯總

58、區(qū)域城市數(shù)量2021（土地面積，萬(wàn)方）供地宗數(shù)成交宗數(shù)供銷(xiāo)比供地建面（萬(wàn)方）單宗建面（萬(wàn)方）保證金（億元）單宗保證金（億 元）住宅用地商品住宅保障房保障房占比長(zhǎng)三角749343102183237%2602571.033259139033.47環(huán)渤海43620270591525%2212031.09187285462.47西部23412264476823%1591591.001778112111.33中部33158222593330%1431351.062734195013.51沈長(zhǎng)22361181554623%77621.241347171031.34珠三角299763436336%54481

59、.131020192384.41海西255539815728%28251.122118612.17合計(jì)221903813524551429%9428891.07122201325632.72數(shù)據(jù)來(lái)源：各地規(guī)自局，首批供地結(jié)果來(lái)看，各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)熱度呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均，總體南熱北冷，并與當(dāng)期的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)出較高的相關(guān)性。在考量區(qū)域熱度時(shí)，為避免非市場(chǎng)化地塊影響，此處分析我們采用前文方法剔除異常毛利率的地塊樣本進(jìn)行分析。本輪供地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域是長(zhǎng)期景氣度最高、當(dāng)前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)最為火熱的長(zhǎng)三角，總共實(shí)現(xiàn)出讓金3665億元，由于區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市都采用“限地價(jià)+競(jìng)配建”的方式出讓，因此名義溢價(jià)率

60、為15.6%，與22城平均水平基本持平，但出讓配建比例最高（19.5%），考慮競(jìng)配建后推高實(shí)際溢價(jià)率至43.6%，名義毛利率為 31.9%，總成本毛利率則僅12.3%。其他區(qū)域中，當(dāng)前市場(chǎng)較為火熱、競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，如西部（成都、重慶）、海西，競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，土地利潤(rùn)率較低，而基本面溫和、競(jìng)爭(zhēng)熱度較低的區(qū)域，如中部、環(huán)渤海、沈長(zhǎng)等溢價(jià)率相對(duì)較低，土地利潤(rùn)率相對(duì)較高。表10：各區(qū)域“兩集中”首批供地成交情況匯總城市成交宗數(shù)（宗）成交建面（萬(wàn)方）出讓金（億元）樓面價(jià)（元/平）配建比例（%）扣配建樓面價(jià)（元/平）名義溢價(jià)率實(shí)際溢價(jià)率 1實(shí)際溢價(jià)率 2可售貨值（億元）名義毛利率（%）總成本毛利率（%）長(zhǎng)三