物業(yè)工程交接管理方案

1、物業(yè)工程交接管理方案為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權益，根據(jù)有關法律法規(guī)要求，結合公 司實際，制定本小區(qū)工程交接管理方案。接管必備資料如下竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工 日期等；設備清單,包括設備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；工程項目竣工圖；材料、建筑構件、外協(xié)件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄；隱蔽工作驗收記錄；土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；設備安裝調試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，衛(wèi)生

2、、電氣、通風、供水、消防滅火、防暴報警、攝像監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄；建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；工程質量事故的發(fā)生和處理記錄。圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理小區(qū)之基本資料，并需永久保存，以保障設施設備 能得到切實之維護及保養(yǎng)。物業(yè)驗收移交程序根據(jù)各項目的施工進度和業(yè)主入住的情況不同，房開方可視需要要求管理公司對其物業(yè)的

3、部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門 和房開方驗收基礎上以物業(yè)管理公司驗收通過為準。一、物業(yè)驗收條件物業(yè)要驗收移交，必須滿足以下首要條件：提供被驗收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計 修改說明）;提供被驗收的設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料；提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款；出示政府有關職能部門驗收證明；提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓；提供所有測試、檢驗和分析報告；清潔被驗收的場地、設備和機房。二、拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司

4、有權拒絕驗收接管物業(yè)：嚴重違反國家有關法規(guī)；未能通過有關政府職能部門的驗收；工地與交付物業(yè)不能有效隔離；機房不能完全獨立封閉；其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。三、缺陷整改對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況，管理公司將會做詳細的缺陷記錄，以供房開方督促承包商（或供應商）進行整改,對 不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向房開方建議暫緩驗收，待整改完成后 重新驗收四、試運行若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些設備 或系統(tǒng),物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按房開方的書面指令進行管理

5、和操作，在此期間， 技術上仍由承包商（供應商）把關,若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責任由房開 方及其承包商負責，對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關各方責任。五、驗收通過被驗收物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和 機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，房開方應督促承包商（或供應商）移交所有的 鑰匙、備品備件和專用工具，正式交由物業(yè)公司接收管理。六、保修期按正常情況，物業(yè)整體驗收結束，正式進入保修期，但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程，在 此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要房開方與其承

6、包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期起始日期 ，書面通知物業(yè)公司。竣工驗收應提供的技術資料在物業(yè)驗收接管前，房開方/業(yè)主須提供有關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖，分類立卷,在驗 收時交物業(yè)公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計 修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業(yè)管理公司將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行驗收管理、運行、維護和保養(yǎng)，一般需要遞交以下技術資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料建筑、裝修等設計說明；總平面圖、建筑和結構圖；裝修圖（包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表 ）；質監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局等政府職能部門的

7、驗收報告 ；土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料；房屋面積測量報告；物業(yè)沉降測試報告；防水工程的盛水試驗報告；隱蔽工程驗收鑒證。二、弱電系統(tǒng)需要的資料各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊（消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話和寬帶綜合布線系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等）；各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證；國家消防部門和相關職能部門的驗收合格證明；設備原理圖、使用說明等。三、電氣系統(tǒng)需要的資料高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊 ；所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明；電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證；供電局驗收報告；各種用電設備調試、

8、測試報告；避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。四、給排水需要的資料噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊； TOC o 1-5 h z 消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證；消防局驗收批文，衛(wèi)生防疫站、自來水公司等政府職能部門驗收報告；消防水系統(tǒng)試壓、調試及驗測報告；污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗收批文；蓄水池、水箱水質檢測報告。七、電梯驗收提交資料電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)管理公司技術人員盡快掌握電 梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時必須提供的資料，但不限于此：特檢所的電

9、梯驗收檢驗報告；電梯操作培訓手冊；電梯技術規(guī)格說明書；電梯出廠合格證及產地來源證；電梯裝箱清單；電梯管理與使用手冊；電梯一般安裝標準；電梯操作說明書；電梯維修保養(yǎng)手冊；電梯安裝圖紙；電梯機械及電氣控制圖紙；電梯備品備件清單；電梯承包商竣工調試及自查記錄；電梯應急維修電話；電梯供應商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。八、其他需要的資料房開方、承包商認為需要提供的其他資料。竣工驗收應提供的操作和維修保養(yǎng)手冊承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊）,以確 保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：承包單位須在設備/系統(tǒng)驗收前一個

10、月遞交手冊，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了 解該驗收設備/系統(tǒng)的基本情況。手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。每一系統(tǒng)應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節(jié)應以塑料索引標簽分隔，并附 有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。手冊須同時附有本項目的“竣工圖目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關系統(tǒng)的章節(jié)內。遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在 免費保修期開始后的六個星期內呈交。系統(tǒng)操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）:系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。精選范本，

11、供參考！系統(tǒng)內所有的管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規(guī)格和功能提出每個系統(tǒng)的可調節(jié)部件和保護裝置的最初調校參數(shù)，并預留一定的空位 以便加插最后調定的參數(shù)。系統(tǒng)中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明設備操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）:設備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。詳盡介紹每臺獨立設備如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。所有設備的原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元 件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數(shù)。所有設備的產品說明書、合格證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。系統(tǒng)/設備維修保養(yǎng)需提供的技術資料（至少包括以下內容）：所有系統(tǒng)/設備檢查手冊。設備更換部件的程序和要求。從整個系統(tǒng)到設備的維修保養(yǎng)說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應特別注意事項。常見故障