萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)整合推廣方案

1、.：.；萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)整合推行方案一、市場(chǎng)篇一全國(guó)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)隨著城市建立的提速，商業(yè)正逐漸改動(dòng)著人們的生活方式。從早期的集貿(mào)市場(chǎng)到雜貨店、街鋪、小型商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)和后來(lái)的SHOPPINGMALL，商業(yè)形狀的演化使人們生活及購(gòu)物方式也相應(yīng)發(fā)生了變化。近年來(lái)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)讓眾多開(kāi)發(fā)商和投資商看到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)方式，有關(guān)專家分析以為，2021年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的各類建立工程將暫告停頓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫(xiě)字樓新盤(pán)集中上市、競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力，以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期投資的預(yù)期。部分開(kāi)展商認(rèn)識(shí)到，應(yīng)該尋覓新的時(shí)機(jī)，將資金從住宅、寫(xiě)字樓的投稿中分流出一部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅

2、游物業(yè)等方面，一時(shí)間，全國(guó)各地掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。以SHOPPINGMALL為代表的一個(gè)新商業(yè)時(shí)代曾經(jīng)降臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展許多曾經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)工程就是由于后期運(yùn)營(yíng)管理的不善而面臨窘境。像濟(jì)南市萬(wàn)達(dá)商品廣場(chǎng)也正是由于缺乏一致的商業(yè)管理，目前業(yè)態(tài)分布越業(yè)越亂，商場(chǎng)檔次較大多數(shù)投資者相對(duì)甚遠(yuǎn)，投資者的租金報(bào)答也特別的低。目前我們商業(yè)地產(chǎn)主要的幾種運(yùn)營(yíng)方式有：一是，出賣(mài)商鋪產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪。如今的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)工程封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵照的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他

3、們把變現(xiàn)的利潤(rùn)，除了落袋為安外，其他急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的資料款等。在此條件下，銷(xiāo)售前期的做法是一賣(mài)了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋覓主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金報(bào)答，因此采取了降低置業(yè)門(mén)檻，以化解大賣(mài)局面積消化的難題?！俺鲑u(mài)后返租，并以“高報(bào)答租金、“假設(shè)干年后回購(gòu)為吸引人的口號(hào)，即銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。二是，出租。商業(yè)地產(chǎn)商把開(kāi)發(fā)出的工程以出租為主，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)到達(dá)控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種，構(gòu)本錢(qián)人運(yùn)營(yíng)特征。三是，地產(chǎn)商與商家建成商業(yè)聯(lián)盟的“定單式開(kāi)發(fā)。這種方式的主要優(yōu)點(diǎn)就是前期充分思索后期運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐需求，確保產(chǎn)品的功能合理性，同時(shí)也減輕

4、了開(kāi)發(fā)商的招商難度。四是，原始的商鋪銷(xiāo)售方式。地產(chǎn)商主要還是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，商業(yè)內(nèi)容很少或根本不涉及。這種方式普通為底商或商業(yè)街所采用，根本沒(méi)什么商業(yè)管理或業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，只是依賴業(yè)主本身的運(yùn)營(yíng)才干而生存。二臨清目前經(jīng)濟(jì)情況及分析臨清作為一個(gè)相對(duì)經(jīng)濟(jì)比較落后的城市，其主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造依然是第二產(chǎn)業(yè)，約占總經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的60%，第三產(chǎn)業(yè)超越第一產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟(jì)比例。這闡明臨清的商業(yè)、效力業(yè)比較興隆，與臨清地處大運(yùn)河邊上，自明清以來(lái)構(gòu)成的經(jīng)商與藏富于民構(gòu)成的傳統(tǒng)分格不開(kāi)。臨清目前的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造仍處于傳統(tǒng)的以自有消費(fèi)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)比較小，人們的收入程度不高但比較平穩(wěn)，而且許多

5、消費(fèi)資料直接于鄉(xiāng)村，因些鄉(xiāng)村人口的消費(fèi)是整個(gè)城市消費(fèi)的重要組成部分。同時(shí)臨清的地理聯(lián)絡(luò)魯、鄂兩省，與外界交通相對(duì)便利，假設(shè)運(yùn)作勝利，有能夠成為物流中心，但目前這種地理位置的輻射力還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。三臨清商業(yè)現(xiàn)狀及分析臨清人自古就有經(jīng)商的傳統(tǒng)，人們的商業(yè)認(rèn)識(shí)比較濃重，也比較精于經(jīng)商之道。但目前臨清的商業(yè)程度比較普通，城市的商業(yè)設(shè)備主要以臨街商鋪為主，運(yùn)營(yíng)上主要是各自為政，這能夠與臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商歷史方式根深蒂固有關(guān)。臨清目前有集聚效應(yīng)的商業(yè)主要以商業(yè)街方式是幾大零售市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)臨清目前沒(méi)有真正意義上的大型商場(chǎng)，目前人們的購(gòu)物活動(dòng)還比較簡(jiǎn)單，只是由于需求買(mǎi)什么而購(gòu)物，沒(méi)有能將購(gòu)物與休閑、文娛等聯(lián)絡(luò)起來(lái)

6、。但這種認(rèn)識(shí)在人們心中一定存在，只是沒(méi)有一家能具有這種功能的商場(chǎng)來(lái)喚起他們的這種認(rèn)識(shí)。這種需求我們工程做一些市場(chǎng)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)者的任務(wù)，隨著社會(huì)的快速開(kāi)展，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)將很快從一、二線城市向三、四線城市擴(kuò)展開(kāi)來(lái)。就目前來(lái)看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會(huì)提出去逛街，但臨清目前卻沒(méi)有一條真正可逛之街，沒(méi)有一個(gè)能留住人的商業(yè)中心。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)必要引起臨清商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式的革命，我們的工程就將成為這場(chǎng)革命的指點(diǎn)者。四工程周邊環(huán)境分析萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)地處臨清市的商業(yè)中心，周邊各種門(mén)頭林立，原先這里是臨清最繁華的商業(yè)地段，但如今這一位置有所動(dòng)搖，也正是由于這里缺乏新的商業(yè)看點(diǎn)。本案地理位置的優(yōu)越性能將為未來(lái)商場(chǎng)的

7、經(jīng)常帶來(lái)足夠的人流外循環(huán)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)將是如何將這種外循環(huán)變成真正的人流內(nèi)循環(huán)，變?yōu)閺?qiáng)大的消費(fèi)才干。目前周邊濃重的商業(yè)氣氛也是臨清商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最猛烈的地塊，其競(jìng)爭(zhēng)也將非常大，假設(shè)不能真正做到差別化，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將非常大。五結(jié)論經(jīng)過(guò)以上的幾點(diǎn)分析，我們可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：1.商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中所在的比重越來(lái)越大，但真正運(yùn)作好，成為一個(gè)真正意義上的商業(yè)工程而不是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，還有許多任務(wù)要做，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)式也好，出租、自營(yíng)也罷，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是其成敗的關(guān)鍵。2臨清的經(jīng)濟(jì)雖然不算興隆，但商業(yè)氣氛相當(dāng)濃重，只需合理引導(dǎo)，其前景將非?？春谩Ｍ瑫r(shí)臨清人這種傳統(tǒng)的經(jīng)商認(rèn)識(shí)，讓他們對(duì)商業(yè)有本人的獨(dú)特的了

8、解與認(rèn)識(shí)，他們對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)更加理性，更加成熟。這種理性與成熟要求我們無(wú)論是未行運(yùn)營(yíng)還是只售不論都必需從商業(yè)的高度來(lái)進(jìn)展前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期的商業(yè)管理。同時(shí)只需我們對(duì)我們的一流的商業(yè)運(yùn)作理念有著很好的、真實(shí)可行的分析，很快也能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，也就能加強(qiáng)他們對(duì)工程投資報(bào)答可行性的自信心。3臨清需求一場(chǎng)商業(yè)方式的革命，而我們需求作的正式這個(gè)商業(yè)革命的搖旗者。臨清雖然有著傳統(tǒng)的經(jīng)商認(rèn)識(shí)，但整個(gè)臨清的商業(yè)程度還很低級(jí)，從商業(yè)行態(tài)上看還只是以商鋪為主要方式，一切的運(yùn)營(yíng)還是獨(dú)立開(kāi)發(fā)，沒(méi)能真正發(fā)揚(yáng)各種業(yè)態(tài)良好組合后的集取效應(yīng)，沒(méi)有能從精神的高度處理購(gòu)物問(wèn)題，這與現(xiàn)代人的精神需求不斷增長(zhǎng)的趨

9、勢(shì)是相違背的。同時(shí)我們看到臨清的商品程度也比較低，主要是三、四流產(chǎn)品，而像二流、一流產(chǎn)品的消費(fèi)很多消費(fèi)者會(huì)選擇在濟(jì)南、聊城來(lái)滿足，這種商業(yè)的外流景象也正闡明了臨清目前的商業(yè)方式是不滿足不了臨清人的需求的，一場(chǎng)商業(yè)的革命是必然的，而這場(chǎng)商業(yè)的指點(diǎn)者應(yīng)該是一家在臨清有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)發(fā)起。我們做場(chǎng)革命不僅僅是為了工程的賣(mài)點(diǎn)的需求，更是提升開(kāi)發(fā)商品牌的需求。4質(zhì)量的差別化將成為工程從周邊眾多商業(yè)設(shè)備中脫穎而出的關(guān)鍵所在。在目前臨清各種專業(yè)市場(chǎng)很多，但他們總體的區(qū)別只是所處的地理位置不同，所在的商圈不一樣，沒(méi)有能真正從質(zhì)量上與運(yùn)營(yíng)上將產(chǎn)品提升一個(gè)檔次。目前來(lái)說(shuō)他們之間的競(jìng)爭(zhēng)還只是低級(jí)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)討價(jià)錢(qián)競(jìng)

10、爭(zhēng)。在本案的周?chē)袀鹘y(tǒng)的商業(yè)設(shè)備，還是老的商業(yè)街、及大量的門(mén)頭。他們的租金程度及售價(jià)在目前臨清來(lái)說(shuō)雖然較高，但較本工程的心思價(jià)位來(lái)說(shuō)依然顯低。假設(shè)我們不能從根本上同他們區(qū)別開(kāi)來(lái)的話，我們所面臨的價(jià)錢(qián)壓力將非常宏大。而我們要做的就是從運(yùn)營(yíng)理念上將我們的工程同人們傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)的商業(yè)區(qū)別開(kāi)來(lái)，用我的方式去對(duì)商品的價(jià)錢(qián)進(jìn)展定位。5.臨清的地理優(yōu)勢(shì)的發(fā)揚(yáng)需求一個(gè)指點(diǎn)型的物業(yè)。臨清雖然說(shuō)是一個(gè)地理位置非常優(yōu)越的城市，但目前僅僅從商業(yè)上來(lái)看這種優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有表達(dá)出來(lái)。這主要表如今兩個(gè)方面：一是臨清以外的客戶群很少到臨清來(lái)消費(fèi)，假設(shè)他們來(lái)了又應(yīng)該到哪里去消費(fèi)，這里沒(méi)有一個(gè)出色的購(gòu)物場(chǎng)所，沒(méi)有一個(gè)能讓他們往返的場(chǎng)所。別

11、一方面，許多品牌假設(shè)想經(jīng)過(guò)臨清市場(chǎng)來(lái)輻射到周邊的城市，臨清無(wú)法提供這樣一個(gè)環(huán)境。僅僅依托一家門(mén)頭，真實(shí)太過(guò)于小氣，進(jìn)商業(yè)街與市場(chǎng)，與許多冒充產(chǎn)品同行，將對(duì)品牌呵斥極大的損傷。從這個(gè)意義上來(lái)看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機(jī)沒(méi)有表達(dá)出來(lái)。6、購(gòu)物將進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?，F(xiàn)代人的生活程度曾經(jīng)不斷提高，衡量人生活檔次的已不再僅是衣、食、住、行等根本生活要素，一種精神上的享用將成為現(xiàn)代人生活程度的新標(biāo)竿。走進(jìn)一家裝修風(fēng)格極其現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)雅的購(gòu)物中心，接受銷(xiāo)售人員熱情而不做作的效力，在這里只需他喜歡與不喜歡的，沒(méi)有真的與假的以及一流、完善的售后效力系統(tǒng)將會(huì)讓每一位消費(fèi)者真正表到達(dá)貴賓般的禮

12、遇。一種集購(gòu)物與休閑、文娛、放松、溝通等于一體的全新購(gòu)物體驗(yàn)將成為將降臨清人消費(fèi)的首先之所。而抓住這種全新的需求就需求我們提供這樣的一個(gè)場(chǎng)所。假設(shè)我們的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有問(wèn)題，那消費(fèi)者對(duì)我們的產(chǎn)品、我們的報(bào)答就會(huì)有更大的自信心，就會(huì)選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。二、產(chǎn)品篇一產(chǎn)品功能定位經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)的把握，結(jié)合思索臨清市經(jīng)濟(jì)特征及臨清市商業(yè)規(guī)劃，我們將工程定位于：集休閑、文娛、購(gòu)物于一體化的高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，一個(gè)表達(dá)臨清人身份的購(gòu)物場(chǎng)所。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費(fèi)的主要場(chǎng)所，也將彌補(bǔ)工程所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場(chǎng)所沒(méi)明確缺乏的缺陷。同時(shí)工程所在地由于原有物業(yè)功能的局限

13、，工程還將承當(dāng)如何為整個(gè)商業(yè)片區(qū)留人的功能。工程應(yīng)充分思索車(chē)庫(kù)與車(chē)位的建立，以處理工程周邊地塊沒(méi)有真正意義上的停車(chē)場(chǎng)所的缺陷。工程自帶的小型廣場(chǎng)還將承當(dāng)起為臨清市市民提供更豐富的夜生活功能。此外，臨清是許多全國(guó)知名的小吃，工程可思索未來(lái)作為展現(xiàn)臨清小吃文化的小平臺(tái)，吸引外地降臨清人員到此消費(fèi)，類似于南京夫子廟小吃。二設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)要點(diǎn)工程無(wú)論是未來(lái)整體租賃還是自營(yíng)，在前期設(shè)計(jì)時(shí)都應(yīng)該充分思索未來(lái)運(yùn)用時(shí)的功能要求，充分思索購(gòu)物者的實(shí)踐需求，充分表達(dá)未來(lái)商場(chǎng)人性化的運(yùn)營(yíng)理念。同時(shí)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)充分思索商場(chǎng)作為集休閑、文娛、購(gòu)物于一體化的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，其在消費(fèi)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)環(huán)境的一些實(shí)踐的需求，確保商場(chǎng)成為

14、商家選擇的最正確場(chǎng)地，從而降低未來(lái)的招商難度。三室外廣場(chǎng)工程作為臨清最高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，必需充分思索未來(lái)購(gòu)物者在購(gòu)物之余的休憩需求。因此建議在工程的前面建立一塊有文娛和景觀的小型廣場(chǎng)。這個(gè)小廣場(chǎng)既能添加工程的文娛功能，為工程吸引到更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也為未來(lái)商場(chǎng)內(nèi)業(yè)戶進(jìn)展產(chǎn)品促銷(xiāo)提供必要的場(chǎng)所。建立這一小廣場(chǎng)的必要性從泉城廣場(chǎng)能為銀座地購(gòu)帶來(lái)如此多的消費(fèi)人群和濟(jì)南三聯(lián)商廈門(mén)前小廣場(chǎng)每到周末都有許多商家在搞促銷(xiāo)這一點(diǎn)得到驗(yàn)證。從目前的實(shí)踐情況來(lái)看，在商場(chǎng)主入口臨街曾經(jīng)沒(méi)有這樣的空間了，在商場(chǎng)西北角，假設(shè)現(xiàn)有建筑一時(shí)無(wú)法折除，這樣的場(chǎng)所也是不存在的。目前可以思索的主要有兩個(gè)地方，一是一樓電梯的兩旁，

15、但這個(gè)地方假設(shè)考活動(dòng)的話，對(duì)一樓的主要業(yè)態(tài)珠寶與化裝品的銷(xiāo)售將產(chǎn)生極不利的影響。商場(chǎng)的東面兩個(gè)次入口處，可以進(jìn)展小型的促銷(xiāo)活動(dòng)：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動(dòng)。所以建議在將這一場(chǎng)所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場(chǎng)地，同時(shí)又能將整個(gè)樓面定義為商場(chǎng)的動(dòng)區(qū)，在順應(yīng)商家促銷(xiāo)需求的同時(shí)，加強(qiáng)商場(chǎng)的文娛功能。四車(chē)庫(kù)及車(chē)位目前工程周邊雖然有許多商店，但無(wú)論是南北道路還是東西道上，都沒(méi)有足夠的停車(chē)場(chǎng)所與停車(chē)位。未來(lái)在工程正式開(kāi)業(yè)后，一定會(huì)吸引許多開(kāi)車(chē)和騎車(chē)前來(lái)購(gòu)物的人群，假設(shè)沒(méi)有足夠的車(chē)庫(kù)和車(chē)位的話，工程的在功能上的缺陷將會(huì)立馬突險(xiǎn)。同時(shí)工程的運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)幾十年，我們還必需思索十年后，如何有大量的鄉(xiāng)村人開(kāi)

16、車(chē)進(jìn)城購(gòu)物的需求。所以工程應(yīng)建立有足夠的車(chē)庫(kù)和停車(chē)位。目前工程已規(guī)劃了很多的車(chē)位，但在商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)前期，這么多的車(chē)位可以無(wú)法全部運(yùn)用，建議將其中一部分暫時(shí)分割開(kāi)來(lái)，作為運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所或者倉(cāng)庫(kù)。等隨著商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)不斷擴(kuò)展，有更多的人驅(qū)車(chē)前來(lái)購(gòu)物，可將這部分面積再劃為車(chē)庫(kù)，同時(shí)對(duì)車(chē)庫(kù)部分保管運(yùn)營(yíng)權(quán)，以便在未來(lái)對(duì)停車(chē)收費(fèi)時(shí)獲得收益。五業(yè)態(tài)劃分本工程作為一個(gè)大型的購(gòu)物中心，未來(lái)招商對(duì)象將會(huì)涉及眾多行業(yè)、各種檔次，如何做好業(yè)態(tài)規(guī)劃將是使商場(chǎng)成為零售市場(chǎng)般的購(gòu)物場(chǎng)所關(guān)鍵就在于如何做好的業(yè)態(tài)規(guī)劃。普通來(lái)說(shuō)主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。對(duì)本工程的用地較長(zhǎng)，在每個(gè)樓層的東北角均較為獨(dú)立，可思

17、索每個(gè)角落均設(shè)小型的主力店，以防止在商場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)死角。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化裝品和珠寶區(qū)，由于這些物品外觀華貴，同時(shí)深受女性顧客的喜歡，能很快提升商場(chǎng)的檔次。同時(shí)這種產(chǎn)品有很多屬于激動(dòng)型消費(fèi)品，同時(shí)這類產(chǎn)品的品牌依賴性不是太強(qiáng)。普通來(lái)說(shuō)很多人都是由于看到產(chǎn)品的某種功能或者某種外觀而選擇了購(gòu)買(mǎi)，普通購(gòu)買(mǎi)者不會(huì)在商場(chǎng)專門(mén)尋覓某類品牌。在這兩個(gè)區(qū)域緊鄰之處可思索設(shè)工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適宜經(jīng)過(guò)較高的暴光率來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。在一樓的東北角可設(shè)為一小型的的手機(jī)超市，可思索引進(jìn)主力店。由于這一片區(qū)離市場(chǎng)中心較遠(yuǎn)，假設(shè)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)特征，普通很難上人。同時(shí)這個(gè)片區(qū)與外界有兩個(gè)

18、獨(dú)立的入品，在運(yùn)營(yíng)上具有相對(duì)獨(dú)立的特點(diǎn)，可以思索設(shè)店中店比如協(xié)享手機(jī)城之類。二樓主要設(shè)男裝區(qū)可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。普通來(lái)說(shuō)男性通常不太情愿上過(guò)高的樓層，所以男裝應(yīng)放在二樓。同時(shí)思索在二樓的東北角設(shè)一片精品男裝區(qū)。之所以這樣設(shè)置是充分思索高端消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)普通喜歡以自我為中心，不情愿與普通的購(gòu)物者擠在一同，同時(shí)他們喜歡直奔主題，為他們開(kāi)僻專區(qū)，將有利于屬于他們的購(gòu)物“特區(qū)，也處理了二樓的運(yùn)營(yíng)死角問(wèn)題。而普通男裝放在人流比較容易到達(dá)的地方也有利于適宜群眾的需求。鞋類與箱包類產(chǎn)品放在二類主要與這類產(chǎn)品與男裝有共性就是功能性要求大于款式要求女鞋除外。同時(shí)這類商品的決議權(quán)普通有男人所

19、掌握，所以與男裝放在同一個(gè)樓層三樓主要設(shè)女裝與童裝。女性普通來(lái)說(shuō)購(gòu)物熱情高于男性，對(duì)樓層的抗性比男性要小，所以女裝普通放在較高的樓層。同時(shí)普通童裝的決議權(quán)也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場(chǎng)。這一區(qū)域的偏遠(yuǎn)性正好與女性在購(gòu)買(mǎi)內(nèi)衣時(shí)的私密性要求不謀而合。四樓室內(nèi)運(yùn)營(yíng)面積不大，可思索設(shè)為家電專區(qū)。在商場(chǎng)的北部招一個(gè)家電類的主力店。這一樓層主要功能屬于動(dòng)區(qū)。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時(shí)設(shè)小型的臨清小吃城。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。將家電放在四樓也是由于三樓樓頂未來(lái)可作空中促銷(xiāo)廣場(chǎng)，滿足家電類商家經(jīng)常促銷(xiāo)的需求。三樓樓頂除設(shè)促銷(xiāo)廣場(chǎng)外，還可

20、開(kāi)僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣。同時(shí)可思索在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視。環(huán)形電視目前在濟(jì)南只需百老匯電腦廣場(chǎng)有，在聊城地域能夠沒(méi)有。在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視即能為工程銷(xiāo)售過(guò)程中添加特征賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也能為商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更大的人流，也添加了工程的休閑、文娛功能。地下一層現(xiàn)規(guī)劃為地下超市，目前的規(guī)劃中有以下幾點(diǎn)值得商榷。1、車(chē)庫(kù)北頭兩根柱子之間的墻應(yīng)考為門(mén)比較適宜。按目前的設(shè)計(jì)，在車(chē)庫(kù)北頭停車(chē)后需求行走60米左右才干找到進(jìn)展地上一層的樓梯，這對(duì)開(kāi)車(chē)前來(lái)購(gòu)物的客戶來(lái)說(shuō)是很不方便的。同時(shí)假設(shè)北頭用于運(yùn)營(yíng)或者倉(cāng)儲(chǔ)的話，也需求能直接進(jìn)入超市。2、如今的超市入口規(guī)劃設(shè)計(jì)將效力臺(tái)放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太

21、遠(yuǎn)。假設(shè)未來(lái)按這種規(guī)劃來(lái)設(shè)計(jì)，顧客出問(wèn)題最多的存包區(qū)離效力臺(tái)有點(diǎn)遠(yuǎn)，不利于未來(lái)的效力。3、從結(jié)賬區(qū)出來(lái)后，應(yīng)設(shè)驗(yàn)貨區(qū)，但目前的設(shè)計(jì)中沒(méi)有表達(dá)。4、地下超市的任務(wù)人員，大都為女性加之超市的消費(fèi)者也是女性占絕大多數(shù)，而整個(gè)地下室只一個(gè)公共衛(wèi)生間，建議將這個(gè)樓層的衛(wèi)生間兩邊均設(shè)為女洗手間。同時(shí)一層的北洗手間也設(shè)為女士公用洗手間。六產(chǎn)品立面及風(fēng)格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決議了商城在消費(fèi)者心目中的直觀印象。本工程在外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)最大限制的運(yùn)用現(xiàn)代符號(hào)，建筑立面應(yīng)富于變化，用色上以暖顏色為主，以讓工程與周邊工程盡快的區(qū)別開(kāi)來(lái)。七產(chǎn)品面積定位本工程的招商對(duì)象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面

22、積結(jié)合上要有很大的靈敏性。為吸引到更多的普通客戶前來(lái)投資，我們?cè)诿娣e定位上以20-30為宜。對(duì)于有自我運(yùn)營(yíng)需求的客戶，可建議其選擇相鄰的多個(gè)鋪位，同時(shí)要其保證未來(lái)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場(chǎng)管理。對(duì)于想多投資客戶可經(jīng)過(guò)購(gòu)買(mǎi)多套來(lái)滿足其需求。八其他細(xì)節(jié)在產(chǎn)品定位過(guò)程中還應(yīng)留意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、人流的走向，良好的人流走向設(shè)計(jì)將是商城沒(méi)有運(yùn)營(yíng)死角的根本保證，有利提高工程的整體租金程度。2、物流的存儲(chǔ)及內(nèi)部運(yùn)保送。未來(lái)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，能夠有些業(yè)主需求將商品在商場(chǎng)附近暫時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)，必需提早為它們思索倉(cāng)儲(chǔ)空間。同時(shí)如何保證貨物在商場(chǎng)內(nèi)部的快速運(yùn)輸及渣滓及時(shí)的處置，預(yù)留專門(mén)的渣滓清運(yùn)道路。3、在商場(chǎng)每層應(yīng)設(shè)有足

23、夠的平安出口，并容易發(fā)現(xiàn)。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分思索此類細(xì)節(jié)將有利于提高物業(yè)籠統(tǒng)。三、價(jià)錢(qián)定位篇房地產(chǎn)是一種特殊的商品，即位置固定，價(jià)錢(qián)最大，運(yùn)用時(shí)間長(zhǎng)；銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或者年度的。房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)本質(zhì)上與國(guó)計(jì)民生戚戚相關(guān)，與企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)量和運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)聯(lián)絡(luò)在一同，因此，定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、應(yīng)切合實(shí)踐、符合市場(chǎng)情勢(shì)，以顧客、市場(chǎng)為中心。合理定價(jià)是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)所必需思索的，但要謹(jǐn)防價(jià)風(fēng)格整的隨意性，調(diào)價(jià)頻繁，只會(huì)給購(gòu)房者以錯(cuò)覺(jué)，或以為企業(yè)定價(jià)為不嚴(yán)肅，給購(gòu)房者有對(duì)樓價(jià)無(wú)所適從，無(wú)規(guī)可循的錯(cuò)覺(jué)。這反而擾亂了房地產(chǎn)正常的買(mǎi)賣(mài)次序。價(jià)風(fēng)格整過(guò)于直截了當(dāng)，企業(yè)經(jīng)過(guò)定價(jià)和凋價(jià)，預(yù)期效果不能完全守現(xiàn)一價(jià)錢(qián)定位包含的

24、內(nèi)容萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)價(jià)錢(qián)定位應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是整個(gè)工程的平均售價(jià)及各樓層的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)。這是整個(gè)價(jià)錢(qián)定位中最主要內(nèi)容，是核算工程能否盈利的最重要的根據(jù)。確定工程的銷(xiāo)售均價(jià)是不僅僅要思索工程的實(shí)踐消費(fèi)本錢(qián)，更應(yīng)該思索工程所處的周邊市場(chǎng)及臨清同類型物業(yè)的租售價(jià)錢(qián)，綜合分析各類比物業(yè)的性價(jià)比，來(lái)最終確立工程的根本售價(jià)。同時(shí)經(jīng)過(guò)確定各樓層的不同價(jià)錢(qián)，將不同位置的物業(yè)分別定價(jià)，已到達(dá)差別化的價(jià)錢(qián)定位，保證物業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)死角，最終導(dǎo)致工程“爛尾。二是工程的定價(jià)戰(zhàn)略。由于本工程在臨清市場(chǎng)上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，但與本工程的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開(kāi)發(fā)商

25、在臨清市場(chǎng)所處的位置，所以本工程的價(jià)錢(qián)定位戰(zhàn)略應(yīng)該采用指點(diǎn)型價(jià)錢(qián)定位。即在充分思索市場(chǎng)的替代物業(yè)的售價(jià)的同時(shí)，主要根據(jù)工程本身的實(shí)踐情況及未來(lái)的收益情況進(jìn)展價(jià)錢(qián)定位。嚴(yán)厲地來(lái)說(shuō)，目前在臨清工程具有完全參考意義的工程。三是確立工程的定價(jià)方法。不同的定價(jià)方法將決議工程的價(jià)錢(qián)走勢(shì)情況，普通來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)工程由于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，工程的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點(diǎn)，大部分工程都采用的是低開(kāi)高走的浸透型定價(jià)方法，但本工程由于銷(xiāo)售周期相對(duì)較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價(jià)方法。二價(jià)錢(qián)定位時(shí)主要參考市場(chǎng)根據(jù)1、出租型物業(yè)工程附近紅星路、群眾路、老商業(yè)街的租金價(jià)錢(qián)為

26、：1紅星路：1.022.17元/天/平米紅星路北側(cè)的租金價(jià)錢(qián)要高于南側(cè)的價(jià)錢(qián)，西側(cè)的價(jià)錢(qián)高于東側(cè)的價(jià)錢(qián)。2群眾路：0.41.17元/天/平米群眾路南側(cè)的租金價(jià)錢(qián)高于北側(cè)的價(jià)錢(qián)。3老商業(yè)街：0.30.4元/天/平米老商業(yè)街的租金價(jià)錢(qián)從紅星路向北依次遞減。2、出賣(mài)型物業(yè)1群眾路緊挨三聯(lián)家電三層門(mén)頭房售價(jià)為1600元/平米，面積從200平米250平米。騰達(dá)家電南側(cè)路南120平米二層門(mén)頭兩年前售價(jià)為1200元/平米。亞太家電商城由宏業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1年前開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)定位為家電城，消化較快根本沒(méi)做廣告，當(dāng)時(shí)售價(jià)為2100元/平米三層，天橋商貿(mào)城沿群眾路門(mén)頭目前已全部售空，兩年前售價(jià)為2380元/平米三層、四

27、層。2紅星路貴和商業(yè)街二層門(mén)頭最早1800元/平米，去年5月1日后上調(diào)200元/平米，外部門(mén)頭四層3000元/平米。3新華路新東方購(gòu)物廣場(chǎng)，目前臨街二層為4000元/平米，三層已整體出租，租金為0.84元/天/平米，根本快售完，售價(jià)為21002400元/平米。四層已全部售完，售價(jià)為1880元/平米。五層以銷(xiāo)售80%，售價(jià)為1750元/平米。市內(nèi)商業(yè)街二層以銷(xiāo)售50%，售價(jià)為2490元/平米。三本錢(qián)定價(jià)總地價(jià) 15000000元總建筑面積 26000平方米每平米工程造價(jià) 1150元/平方米工程總造價(jià) 2990000元總直接投入 34900000元其他投入按總直接造價(jià)10%計(jì) 3490000總投入

28、 38390000毛利潤(rùn)率包括融資 15%總利潤(rùn) 5758500模擬總售價(jià) 44148500總可售面積 22000平方米最低有效均售價(jià) 200675元/平方米綜合思索以上兩個(gè)方面要素，我們確定工程的平均售價(jià)應(yīng)該不低于2800元/平方米，由此確定沿街部分售價(jià)為5000元/平方米，一層的銷(xiāo)售均價(jià)為3500元/平方米，地下一層的銷(xiāo)售均價(jià)為2800元/平方米，二層銷(xiāo)售均價(jià)為2800元/平方米，三層的銷(xiāo)售均價(jià)為2200元/平方米，四層的銷(xiāo)售均價(jià)為1800元/平方米。四工程的定價(jià)方法撇脂定價(jià)法撇脂定價(jià)法又稱高價(jià)法，即將產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)定的較高，盡能夠在產(chǎn)品壽命初期，在競(jìng)爭(zhēng)者研制出類似的產(chǎn)品以前，盡快的收回投資，

29、并且獲得相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。然后隨著時(shí)間的推移，在逐漸降低價(jià)錢(qián)使新產(chǎn)品進(jìn)入彈性大的市場(chǎng)。結(jié)合本工程的實(shí)踐中來(lái)就是前期以相對(duì)較高的價(jià)錢(qián)推出部分位置較差的單元以略低于該樓層平均價(jià)錢(qián)進(jìn)展銷(xiāo)售，在工程銷(xiāo)售過(guò)程中逐漸推出位置較佳的單元進(jìn)展銷(xiāo)售，從外表上看工程的價(jià)錢(qián)是在不斷走高，但實(shí)踐上工程的整體的相對(duì)售價(jià)是高開(kāi)平走的趨勢(shì)。這樣在工程的銷(xiāo)售后期，假設(shè)確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開(kāi)發(fā)商有自已運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，這部分單元的運(yùn)營(yíng)價(jià)值也會(huì)更加大。五售后返租操作售后返租又稱售后包租、售后回租、售后承租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。售后返租是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出賣(mài)給投

30、資者，同時(shí)與投資者簽署承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金報(bào)答的一種投資方式。要做好售后返租任務(wù)重點(diǎn)就是做好以下幾個(gè)方面的任務(wù)1、工程的實(shí)踐租金程度商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最終是其運(yùn)用價(jià)值來(lái)確定的，而表達(dá)這種程度的就是工程的實(shí)踐租金程度。雖然我們的工程沒(méi)有思索出租，但明確工程的實(shí)踐租金程度也就是確定了未來(lái)在運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)中有多少是由物業(yè)的租金所產(chǎn)生的。在進(jìn)展返租操作時(shí)，每年支付的報(bào)答中有多少需求由開(kāi)發(fā)商來(lái)支付。參照目前群眾路、紅星路等市場(chǎng)的整理租金程度，結(jié)合工程的實(shí)踐情況，工程整體平均租金程度應(yīng)不低于1元/天*平米左右，每平方米每年的總租金在365元，思索70%的出租率，每平方米每年收益在

31、255.5元，扣除必要的管理費(fèi)用按15%計(jì)題，每平方米每年均租金約217元，而每平米現(xiàn)售價(jià)約在2800元，總租金占售價(jià)比例為7.75%。2投資報(bào)答率及報(bào)答周期參照目前工程的租金程度及市場(chǎng)的平均報(bào)答率，我們確定工程的投次報(bào)答率為7%，返租期為15年。四、目的市場(chǎng)定位篇一消費(fèi)群定位1、 定位內(nèi)容：明確萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的主體效力對(duì)象，確定萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的目的消費(fèi)群。2、 定位原那么：以目的消費(fèi)者的真實(shí)、耐久需求定位參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)，由于時(shí)間關(guān)系詳細(xì)任務(wù)尚未開(kāi)展。3、定性劃分：經(jīng)過(guò)對(duì)臨清消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，充分思索臨清當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)情況，我們初步將消費(fèi)群體

32、進(jìn)展了如下的劃分。A、中心消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，約2萬(wàn)消費(fèi)才干較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求 購(gòu)物、文娛、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者構(gòu)造 收入穩(wěn)定、消費(fèi)認(rèn)識(shí)超前的上層工薪族和生意人。 B、附加消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，除中心消費(fèi)群以外的普通消費(fèi)人群約18萬(wàn)左右，其中尤其以商場(chǎng)附近約2公里范圍內(nèi)，能方便到達(dá)本工程的人群消費(fèi)頻率更高，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求一站式、適用型的消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、珠寶首飾；功能要

33、求購(gòu)物、文娛、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光，他們特別關(guān)注的兩點(diǎn)就是文娛功能和平價(jià)超市等；消費(fèi)者構(gòu)造收入普通、消費(fèi)認(rèn)識(shí)比較適用化。C、輻射消費(fèi)群：臨清市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市所構(gòu)成的一小時(shí)商業(yè)圈業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求百貨、服裝、化裝品、珠寶首飾、特征土特產(chǎn)；功能要求購(gòu)物、文娛、休閑、觀光等；消費(fèi)者構(gòu)造消費(fèi)認(rèn)識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。二購(gòu)買(mǎi)客戶群1目的市場(chǎng)的劃定這部分的目的市場(chǎng)是指購(gòu)買(mǎi)本工程的購(gòu)房者，而非租用或至本工程購(gòu)物的消費(fèi)者。本案的目的市場(chǎng)有兩部分構(gòu)成，一部分是純投資客戶，他們購(gòu)買(mǎi)本工程只是為了賺取投資報(bào)答率，他們普通購(gòu)買(mǎi)后仍會(huì)要求開(kāi)發(fā)商返租，或自行聯(lián)絡(luò)租戶。這一部分

34、人并非本工程的最終運(yùn)用者，對(duì)工程的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點(diǎn)是工程的投資報(bào)答與開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。另一部分人是購(gòu)買(mǎi)后本人運(yùn)營(yíng)的業(yè)戶。這一部分人普通有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)意圖與經(jīng)商閱歷，非常看重商場(chǎng)的功能規(guī)劃與商業(yè)氣氛、主力店的號(hào)召力等。打動(dòng)這一部分客戶主要經(jīng)過(guò)展現(xiàn)工程的良好的產(chǎn)品功能及一流的商業(yè)管理、強(qiáng)大的品牌集聚效應(yīng)。2目的市場(chǎng)的特征目的市場(chǎng)有兩部分人構(gòu)成一部分為政府機(jī)關(guān)等效益較好的單位職工，手中有部分閑錢(qián)，但本人又抽不出身來(lái)本人運(yùn)營(yíng)，只好采取投資這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，對(duì)于這一部分客戶最訂的營(yíng)銷(xiāo)手段主是高額穩(wěn)定的投資報(bào)答，他們最主要的媒體信息圖徑是夾報(bào)信息與電視廣告牌。另一部分為傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)者，或

35、者計(jì)劃從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)的人，他們手中有部分資金，但由于運(yùn)營(yíng)需求普通不希望將資金全部用于購(gòu)買(mǎi)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所上，他們比較喜歡貸款和分期的付款方式，他們對(duì)工程調(diào)查的重點(diǎn)是產(chǎn)品能否順應(yīng)未來(lái)運(yùn)營(yíng)的需求。其最主要分布在各種原有市場(chǎng)及沿街門(mén)頭，其主要信息來(lái)源是各種戶外媒體及活動(dòng)宣傳。3目的市場(chǎng)的分布對(duì)于純投資型客戶，其主要分布在臨清市政府機(jī)關(guān)單位及銀行、電信等收入較高、任務(wù)非常穩(wěn)定的事業(yè)型單位。同時(shí)還有部分臨近縣市的這類人群。自營(yíng)型客戶：目前主要分布在各專業(yè)市場(chǎng)及城市商業(yè)街的門(mén)頭房。同時(shí)部分鄉(xiāng)下計(jì)劃進(jìn)城經(jīng)商人士也算作這一客戶群體內(nèi)。三招商客戶群目前工程的招商客戶群主要以在聊城曾經(jīng)設(shè)有運(yùn)營(yíng)點(diǎn)的客戶為根本客戶群，他們普通

36、比較注重臨清本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力及本身品牌在臨清的認(rèn)可程度，這部分客戶群對(duì)工程整體的銷(xiāo)售號(hào)召力普通。第二部分就是曾經(jīng)在臨清設(shè)有運(yùn)營(yíng)點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊運(yùn)營(yíng)環(huán)境等不太理想，計(jì)劃到一個(gè)與本身品牌相匹配的場(chǎng)所去運(yùn)營(yíng)的企業(yè)品牌，如柒牌、昊寶等。他們普通對(duì)臨清的消費(fèi)市場(chǎng)比較了解，對(duì)市場(chǎng)對(duì)本產(chǎn)品的消費(fèi)潛力和市場(chǎng)的認(rèn)可度有自信心，更為關(guān)注商場(chǎng) 的運(yùn)營(yíng)情況。第三部分是目前品牌在聊城或山東市場(chǎng)均沒(méi)有銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，想以臨清為突破口翻開(kāi)聊城及臨清相鄰的河北一些縣市的市場(chǎng)。他們進(jìn)駐工程的主要緣由是看重臨清的市場(chǎng)輻射才干，其不僅關(guān)注臨清市場(chǎng)對(duì)本產(chǎn)品的消費(fèi)才干，更關(guān)注臨清消費(fèi)市場(chǎng)、本商場(chǎng)在區(qū)域內(nèi)的影響才干，以此作為下一步

37、市場(chǎng)開(kāi)辟任務(wù)的一個(gè)分中心。五、營(yíng)銷(xiāo)推行篇一確定工程的品牌中心1、品牌籠統(tǒng)塑的必要性臨清市人口較少，消費(fèi)才干非常有限，但商業(yè)的供應(yīng)量卻大大超前于消費(fèi)的增長(zhǎng)，各種市場(chǎng)林立，但均沒(méi)有一流的運(yùn)營(yíng)管理理念，致使商業(yè)運(yùn)營(yíng)每況愈下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，對(duì)于各商業(yè)市場(chǎng)而言，如何聚攏人氣，找出本身的市場(chǎng)差別點(diǎn)，建立獨(dú)特的品牌籠統(tǒng)，成為猛烈競(jìng)爭(zhēng)中的不二法那么。2、品牌文化對(duì)商業(yè)價(jià)值的奉獻(xiàn)商業(yè)的興隆來(lái)源于人氣的興隆，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)穿了就是品牌文化間的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢(shì)為依托的休閑商業(yè)文化。作為萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式，想構(gòu)成整體上的價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)是不能夠的，那么尋求文

38、化上的支撐，建立起集購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑、觀光、旅游為一體的結(jié)合性購(gòu)物場(chǎng)所，運(yùn)營(yíng)理念與運(yùn)營(yíng)文化的優(yōu)勢(shì)，從而利用品牌優(yōu)勢(shì)，建立起競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、品牌文化內(nèi)質(zhì)我們既然確立了以品牌帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的開(kāi)展思緒，那么尋求品牌文化的特質(zhì)，找出符合萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的品牌靈魂成為我們首要的義務(wù)，那么萬(wàn)嘉的品牌究竟是什么呢？臨清自古就是一個(gè)具有濃重商業(yè)氣氛的城市，人們有著傳統(tǒng)的重商理念。但隨著時(shí)代的開(kāi)展，臨清傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃已不適宜現(xiàn)代商業(yè)的開(kāi)展，這也是為什么臨清商業(yè)檔次不斷上不去的緣由，而萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)就是對(duì)傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)理念進(jìn)展一次深化革命，而這種積極探求新的運(yùn)營(yíng)方式的思想方式也正是臨清人能多的來(lái)堅(jiān)持濃重的商業(yè)運(yùn)營(yíng)興趣的根

39、本所在，所以本案發(fā)起的運(yùn)營(yíng)方式的革命在臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商文化中又找到了根。引導(dǎo)臨清商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式的一次偉大革命文化載體臨清多年來(lái)對(duì)經(jīng)商理念的不斷探求。這一文化交融的共性，也必將成為臨清市新時(shí)代商業(yè)籠統(tǒng)的意味，在充分利用文化載體傳播的過(guò)程中，萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的革新籠統(tǒng)將得到最正確展現(xiàn)，品牌籠統(tǒng)也因此大幅提升。4、主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的文化內(nèi)涵交融的文化特質(zhì)歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對(duì)它外在的延伸。萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)在開(kāi)發(fā)理念上引領(lǐng)現(xiàn)代臨清的商業(yè)方式，在建筑風(fēng)格充分展現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)建筑的外觀特，成為臨清現(xiàn)代昌盛的標(biāo)志建筑。5、 品牌文化構(gòu)

40、成對(duì)市民的強(qiáng)在感召力萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)是以休閑、文娛、購(gòu)物于一體為主要特征的商業(yè)街，以此為定位點(diǎn)，必需為臨清市民找到了新的消費(fèi)文化的寄托。萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)特征鮮明的建筑風(fēng)格及文化內(nèi)涵，必將構(gòu)成對(duì)市民強(qiáng)有力的文化吸引，而對(duì)一切市民及外來(lái)者而言，這里也將是了解臨清現(xiàn)代開(kāi)展，品味臨清小吃的窗口，必將刺激大量顧客來(lái)此消費(fèi)。5、品牌籠統(tǒng)對(duì)城市籠統(tǒng)的提升臨清不斷缺乏有代表性的商業(yè)特征建筑，我們?nèi)f嘉購(gòu)物廣場(chǎng)為臨清市找到了很好的最正確的籠統(tǒng)代言人。二工程的品牌分解A、中心概念中心概念起著總括工程特征，給目的客戶強(qiáng)有力的利益承諾，并對(duì)分概念起著統(tǒng)歸作用，它是我們傳播的中心，因此，我們確定了如下中心概念：引領(lǐng)現(xiàn)代臨清商業(yè)革

41、命的地標(biāo)式建筑支持理由：以革合為號(hào)召力，將工程很快同原有的物業(yè)形狀區(qū)分開(kāi)來(lái)突出了整個(gè)工程以精神消費(fèi)帶動(dòng)物質(zhì)消費(fèi)的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念；該口號(hào)大氣恢宏，表達(dá)了一種強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力；口號(hào)簡(jiǎn)單明了，便于傳播；B、分概念定位以中心概念為統(tǒng)帥，我們確定出以下分概念，以進(jìn)一步豐富中心概念，并在不同傳播期間加以運(yùn)用。1、籠統(tǒng)概念定位：臨清商業(yè)至臻典范萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)突出現(xiàn)代特征，結(jié)合臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商文化，并在傳播中強(qiáng)調(diào)政府籠統(tǒng)工程及政策支持力度，引導(dǎo)目的客戶對(duì)工程良好投資前景的預(yù)期。2、功能概念定位：現(xiàn)代購(gòu)物中心一個(gè)極具現(xiàn)代氣味的特征購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理方式，建筑及運(yùn)營(yíng)整體一致的格局。3、消費(fèi)概念定位集購(gòu)物、餐飲

42、、文娛、休閑、等功能于一體的大型商業(yè)中心精神消費(fèi)帶動(dòng)物質(zhì)消費(fèi)的消費(fèi)理念，強(qiáng)調(diào)在休閑、觀光、旅游中去購(gòu)物、去消費(fèi)，并充分享用一站式消費(fèi)的樂(lè)趣，成為周末必去，百逛不厭的消費(fèi)天堂。4、推行概念定位投資會(huì)聚財(cái)富的萬(wàn)嘉廣場(chǎng)，掘取現(xiàn)代商業(yè)的第一桶金。強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營(yíng)各取所需，投資財(cái)富運(yùn)營(yíng)前景在萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)得以最正確現(xiàn)體。5、區(qū)位概念：自古黃金寶地，今日財(cái)富商圈強(qiáng)調(diào)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)所在商圈商氣自古皆旺，今日一脈相承，財(cái)富位置將因商業(yè)街而更加興隆興隆。6、投資概念：傳子孫千萬(wàn)，不如留店鋪一間強(qiáng)調(diào)商鋪保值，增值及受害的價(jià)值，表達(dá)中國(guó)人的投資認(rèn)識(shí)。概念傳播表示圖三品牌推行戰(zhàn)略A、傳播戰(zhàn)略1、傳播偏重點(diǎn)即將掀起的臨清商業(yè)革

43、命；對(duì)工程整體情況的推介；開(kāi)工信息和開(kāi)業(yè)信息的告之；銷(xiāo)售促銷(xiāo)和招商政策的廣泛傳播；工程的未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理方式工程主力店引進(jìn)及招商進(jìn)展情況2、傳播方式平面印刷廣告、戶外廣告、影視廣告、報(bào)紙廣告多種方式整和傳播；3、媒體組合1、平面印刷廣告宣傳單商業(yè)察看以10天為周期，進(jìn)展大力度派發(fā)；海報(bào)、招商手冊(cè)配合運(yùn)用，向目的商戶派發(fā)；樓書(shū)在售樓中心配合運(yùn)用，主要針對(duì)大戶和意向客戶發(fā)放；原有零售市場(chǎng)業(yè)主的DM直投2、戶外廣告利用廣告牌、燈箱、巨副、布標(biāo)、T型旗等戶外廣告，對(duì)商業(yè)街內(nèi)外進(jìn)展包裝，渲染商業(yè)氣氛；3影視廣告臨清電視臺(tái)，臨清有線臺(tái)及落地電臺(tái)，黃金時(shí)間30秒廣告3次/天、15秒2次/天；角標(biāo)廣告年年出現(xiàn)。4

44、、報(bào)紙廣告根據(jù)推行要求適當(dāng)發(fā)布；D、公關(guān)戰(zhàn)略1、榮譽(yù)公關(guān)1、公關(guān)目的重在獲取榮譽(yù)，以此樹(shù)立政府籠統(tǒng)工程這一籠統(tǒng)，加強(qiáng)市場(chǎng)自信心：力爭(zhēng)將萬(wàn)嘉購(gòu)廣場(chǎng)定位為臨清的商業(yè)地標(biāo)；力爭(zhēng)將萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)建成臨清的標(biāo)志建筑2、媒體運(yùn)用經(jīng)過(guò)獲得以上榮譽(yù)，提升工程籠統(tǒng)，加強(qiáng)市場(chǎng)自信心；為傳播炒作提供了大量素材；獲得媒體免費(fèi)報(bào)道支持3、戰(zhàn)略運(yùn)用主要經(jīng)過(guò)時(shí)事新聞及傳播炒作加以運(yùn)用；2、政策公關(guān)1、公關(guān)目的重在獲取免稅、免費(fèi)等優(yōu)惠政策，為入駐商戶提供良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，降低運(yùn)營(yíng)本錢(qián)，促進(jìn)市場(chǎng)構(gòu)成與政府和職能部門(mén)協(xié)商，獲得免稅、免費(fèi)等政策支持；爭(zhēng)取工商、稅務(wù)、銀行等配套機(jī)構(gòu)開(kāi)展協(xié)作，另一方面處理了運(yùn)營(yíng)戶相關(guān)手續(xù)辦理，完善了市場(chǎng)運(yùn)

45、營(yíng)環(huán)境；2、戰(zhàn)略運(yùn)用經(jīng)過(guò)宣傳資料和新聞進(jìn)展傳播，擴(kuò)展宣傳影響面；3、市場(chǎng)公關(guān)1、活動(dòng)主題萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)招商推行闡明會(huì)2、活動(dòng)目的組織商會(huì)和商業(yè)團(tuán)體參會(huì)，擴(kuò)展招商成果；利用招商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，約請(qǐng)本地準(zhǔn)客戶參與，促成成交；利用招商會(huì)提升工程籠統(tǒng)和品牌知名度，促進(jìn)市場(chǎng)招商和銷(xiāo)售；3、活動(dòng)內(nèi)容在臨清舉行招商銷(xiāo)售闡明會(huì)，由專業(yè)人士對(duì)工程和招商政策做整體推介；約請(qǐng)政府官員和商業(yè)知名人士參與，提高會(huì)議的感召力和宣傳影響力；約請(qǐng)知名商業(yè)機(jī)構(gòu)以及本地準(zhǔn)客戶參與，促進(jìn)招商和銷(xiāo)售，提升工程籠統(tǒng)；利用現(xiàn)場(chǎng)氣氛促進(jìn)成交；4戰(zhàn)略運(yùn)用利用現(xiàn)場(chǎng)推行促進(jìn)銷(xiāo)售；利用大量品牌商戶參會(huì)，進(jìn)展炒做，凸顯工程倍受關(guān)注，提升工程籠統(tǒng)；四營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)

46、行1、市場(chǎng)引導(dǎo)期2005年5月2005年9月1階段的宣傳目的1樹(shù)立工程的根本籠統(tǒng)經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的前期宣傳，讓臨清人對(duì)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)的根本情況：工程的詳細(xì)位置、工程的規(guī)模、開(kāi)發(fā)商、建筑方式、工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃等根本資料有所了解2宣傳工程引導(dǎo)臨清現(xiàn)代商業(yè)方式革命者的籠統(tǒng)經(jīng)過(guò)硬廣告及活動(dòng)宣傳的方式，讓工程同以前臨清一切出現(xiàn)過(guò)的商業(yè)建筑區(qū)別開(kāi)來(lái)，為工程下一步的銷(xiāo)售推行打下根底。3全新的工程運(yùn)營(yíng)理念的傳播本工程的運(yùn)營(yíng)方式在臨清屬于新惹事物，屬于引導(dǎo)型消費(fèi)物業(yè)，這工程正式銷(xiāo)售前期需求大量的軟性宣傳，逐漸讓老百姓認(rèn)可工程的運(yùn)營(yíng)方式，對(duì)工程的運(yùn)營(yíng)前景充溢自信心。4產(chǎn)權(quán)式商鋪的宣傳什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)營(yíng)方式

47、是什么？投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)點(diǎn)是什么？類似這樣的根本概念在臨清市場(chǎng)的宣傳將是工程前期宣傳任務(wù)的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，是投資者選擇本工程的前提條件。5建立工程的根底營(yíng)銷(xiāo)資料經(jīng)過(guò)前期的客戶登記及廣告宣傳的反響情況，為開(kāi)盤(pán)前進(jìn)展?fàn)I銷(xiāo)思緒的調(diào)整及開(kāi)盤(pán)時(shí)的進(jìn)展有針對(duì)性的促銷(xiāo)活動(dòng)打下根底。2宣傳方案1硬廣告在臨清市至濟(jì)南的城區(qū)出口設(shè)一工程大型的籠統(tǒng)廣告牌；沿工程的圍墻周邊設(shè)延續(xù)廣告墻；在臨清廣播電臺(tái)發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁(yè)售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺(tái)及落地電臺(tái)的角標(biāo)2軟廣告臨清電臺(tái)做工程專題片印發(fā)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)刊3期3新聞宣傳萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)正式開(kāi)工萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)正式經(jīng)過(guò)地名辦命名萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)正式納入臨清

48、籠統(tǒng)工程等4活動(dòng)宣傳萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃方案展萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)奠基儀式舉行萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)答謝晚會(huì)2、開(kāi)盤(pán)及首個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期2005年9月至2005年12個(gè)月1階段的宣傳目的1建立火爆的銷(xiāo)售籠統(tǒng)經(jīng)過(guò)在工程前期積累的客戶資料，在開(kāi)盤(pán)前幾天舉行大型銷(xiāo)售籌碼認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，并在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行大型的現(xiàn)場(chǎng)集中簽約儀式，構(gòu)成工程銷(xiāo)售異?；鸨木置妗?堅(jiān)持銷(xiāo)售旺勢(shì)在工程正式開(kāi)盤(pán)過(guò)后，經(jīng)過(guò)不斷強(qiáng)化工程的火爆銷(xiāo)售局面及招商成果，讓工程成為臨清商業(yè)市場(chǎng)上的繼續(xù)熱點(diǎn)，不斷激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)熱情。3深化工程的運(yùn)營(yíng)理念本工程的運(yùn)營(yíng)理念經(jīng)過(guò)前一段的宣傳能夠許多人曾經(jīng)知道，但如何讓這種運(yùn)營(yíng)理念更進(jìn)一步深化人心，讓老百姓從心里接受這種理念。4工程正火爆建

49、立經(jīng)過(guò)不斷宣傳工程的建立情況及工程施工現(xiàn)場(chǎng)的發(fā)生的感人事跡，讓老百姓能第一時(shí)間了解工程的進(jìn)展情況。2宣傳方案1硬廣告在臨清廣播電臺(tái)發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁(yè)售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺(tái)及落地電臺(tái)的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛工程的條幅沿群眾路、紅星路設(shè)置工程的引導(dǎo)旗2軟廣告臨清電臺(tái)做工程專題片工程開(kāi)盤(pán)儀式及市指點(diǎn)講話電視宣傳工程施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)刊3新聞宣傳萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)正式開(kāi)盤(pán)市指點(diǎn)關(guān)注萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)建立萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)參與“百城、萬(wàn)店無(wú)假貨4活動(dòng)宣傳萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)大籌碼認(rèn)購(gòu)活動(dòng)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)集中簽約儀式“萬(wàn)嘉杯臨清市群眾乒乓球競(jìng)賽3、調(diào)整期1本階段的宣傳目的堅(jiān)持工程的品

50、牌籠統(tǒng)增進(jìn)與老業(yè)主的感情樹(shù)立工程的社會(huì)人籠統(tǒng)2宣傳方案1硬廣告堅(jiān)持原有的戶外廣告牌將工程的施工標(biāo)志墻重新包裝電視臺(tái)角標(biāo)廣告新春賀歲廣告2軟廣告工程內(nèi)刊3活動(dòng)宣傳業(yè)主新春聯(lián)誼會(huì)資助臨清新春晚會(huì)4、第二次強(qiáng)銷(xiāo)期2006年4月至2006年7月2、開(kāi)盤(pán)及首個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期2005年9月至2005年12個(gè)月1階段的宣傳目的1樹(shù)立起工程的新籠統(tǒng)在經(jīng)過(guò)調(diào)整期后，銷(xiāo)售部的內(nèi)部裝修及人員重新調(diào)整后，工程以全新的精神容顏出如今市局面前。2掀起新一輪的銷(xiāo)售熱潮經(jīng)過(guò)不斷強(qiáng)化工程的銷(xiāo)售、招商任務(wù)，經(jīng)過(guò)硬廣告宣傳進(jìn)一步刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)愿望。3推出全新的商鋪銀行概念與臨清市某家銀行協(xié)作，為每一個(gè)業(yè)戶發(fā)放一張銀行卡，并且定期將業(yè)戶的租

51、金打入客戶賬戶。2宣傳方案1硬廣告在臨清廣播電臺(tái)發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁(yè)售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺(tái)及落地電臺(tái)的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛工程的條幅更新工程的戶外廣告牌2軟廣告臨清電臺(tái)做工程專題片工程施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)刊3新聞宣傳工程的進(jìn)展情況工程的最新獲獎(jiǎng)情況市指點(diǎn)視察萬(wàn)嘉購(gòu)物廣場(chǎng)建立六、招商管理篇第一部分：招商戰(zhàn)略招商戰(zhàn)略：立足聊城、面向全省、放眼全國(guó)以臨清為重點(diǎn)，在確保臨清地域招商任務(wù)全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，各招商部門(mén)安排出20的招商力量，對(duì)外地包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷(xiāo)分支等運(yùn)用、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)展招商。效果理想的

52、情況下，在保證聊城及山東地域招商目的的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)展調(diào)整加大外地及國(guó)際招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例方案為：聊城地域招商占60左右；外地招商占20左右；省外招商占15左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：聊城地域招商所占比例不得超出整體的60；外地招商、的比例可根據(jù)實(shí)踐情況擴(kuò)展，擴(kuò)展部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)踐情況，假設(shè)招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例例如10。這樣后期可經(jīng)過(guò)保管精品商鋪推出、拍賣(mài)等方式提高價(jià)位程度，在工程只需同期推出的情況下，經(jīng)過(guò)預(yù)留部分享遭到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一