萬嘉購物廣場整合推廣方案

1、.：.；萬嘉購物廣場整合推行方案一、市場篇一全國商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀及趨勢隨著城市建立的提速，商業(yè)正逐漸改動著人們的生活方式。從早期的集貿(mào)市場到雜貨店、街鋪、小型商場、超級市場和后來的SHOPPINGMALL，商業(yè)形狀的演化使人們生活及購物方式也相應(yīng)發(fā)生了變化。近年來出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)讓眾多開發(fā)商和投資商看到了新的利潤增長方式，有關(guān)專家分析以為，2021年奧運(yùn)會之前，北京的各類建立工程將暫告停頓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競爭加劇的壓力，以及企業(yè)對房地產(chǎn)市場中、長期投資的預(yù)期。部分開展商認(rèn)識到，應(yīng)該尋覓新的時機(jī)，將資金從住宅、寫字樓的投稿中分流出一部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅

2、游物業(yè)等方面，一時間，全國各地掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。以SHOPPINGMALL為代表的一個新商業(yè)時代曾經(jīng)降臨，如何搞好商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理已成為商業(yè)地產(chǎn)最終成敗的關(guān)鍵所在。經(jīng)過幾年的開展許多曾經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)工程就是由于后期運(yùn)營管理的不善而面臨窘境。像濟(jì)南市萬達(dá)商品廣場也正是由于缺乏一致的商業(yè)管理，目前業(yè)態(tài)分布越業(yè)越亂，商場檔次較大多數(shù)投資者相對甚遠(yuǎn)，投資者的租金報答也特別的低。目前我們商業(yè)地產(chǎn)主要的幾種運(yùn)營方式有：一是，出賣商鋪產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪。如今的商業(yè)地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來，商業(yè)地產(chǎn)工程封頂后，這部分商業(yè)地產(chǎn)商遵照的是住宅地產(chǎn)操作手法，套現(xiàn)是第一位的，他

3、們把變現(xiàn)的利潤，除了落袋為安外，其他急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的資料款等。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋覓主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金報答，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解大賣局面積消化的難題?！俺鲑u后返租，并以“高報答租金、“假設(shè)干年后回購為吸引人的口號，即銷售賣點(diǎn)。二是，出租。商業(yè)地產(chǎn)商把開發(fā)出的工程以出租為主，開發(fā)商經(jīng)過對招商權(quán)的完全控制，來到達(dá)控制進(jìn)場業(yè)態(tài)業(yè)種，構(gòu)本錢人運(yùn)營特征。三是，地產(chǎn)商與商家建成商業(yè)聯(lián)盟的“定單式開發(fā)。這種方式的主要優(yōu)點(diǎn)就是前期充分思索后期運(yùn)營的實(shí)踐需求，確保產(chǎn)品的功能合理性，同時也減輕

4、了開發(fā)商的招商難度。四是，原始的商鋪銷售方式。地產(chǎn)商主要還是做地產(chǎn)開發(fā)與銷售，商業(yè)內(nèi)容很少或根本不涉及。這種方式普通為底商或商業(yè)街所采用，根本沒什么商業(yè)管理或業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，只是依賴業(yè)主本身的運(yùn)營才干而生存。二臨清目前經(jīng)濟(jì)情況及分析臨清作為一個相對經(jīng)濟(jì)比較落后的城市，其主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造依然是第二產(chǎn)業(yè)，約占總經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的60%，第三產(chǎn)業(yè)超越第一產(chǎn)業(yè)所占經(jīng)濟(jì)比例。這闡明臨清的商業(yè)、效力業(yè)比較興隆，與臨清地處大運(yùn)河邊上，自明清以來構(gòu)成的經(jīng)商與藏富于民構(gòu)成的傳統(tǒng)分格不開。臨清目前的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造仍處于傳統(tǒng)的以自有消費(fèi)資料的初步加工及高污行業(yè)為主，由于這些行業(yè)競爭壓力相對比較小，人們的收入程度不高但比較平穩(wěn)，而且許多

5、消費(fèi)資料直接于鄉(xiāng)村，因些鄉(xiāng)村人口的消費(fèi)是整個城市消費(fèi)的重要組成部分。同時臨清的地理聯(lián)絡(luò)魯、鄂兩省，與外界交通相對便利，假設(shè)運(yùn)作勝利，有能夠成為物流中心，但目前這種地理位置的輻射力還沒有顯現(xiàn)出來。三臨清商業(yè)現(xiàn)狀及分析臨清人自古就有經(jīng)商的傳統(tǒng)，人們的商業(yè)認(rèn)識比較濃重，也比較精于經(jīng)商之道。但目前臨清的商業(yè)程度比較普通，城市的商業(yè)設(shè)備主要以臨街商鋪為主，運(yùn)營上主要是各自為政，這能夠與臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商歷史方式根深蒂固有關(guān)。臨清目前有集聚效應(yīng)的商業(yè)主要以商業(yè)街方式是幾大零售市場?？梢哉f臨清目前沒有真正意義上的大型商場，目前人們的購物活動還比較簡單，只是由于需求買什么而購物，沒有能將購物與休閑、文娛等聯(lián)絡(luò)起來

6、。但這種認(rèn)識在人們心中一定存在，只是沒有一家能具有這種功能的商場來喚起他們的這種認(rèn)識。這種需求我們工程做一些市場和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)者的任務(wù)，隨著社會的快速開展，體驗經(jīng)濟(jì)將很快從一、二線城市向三、四線城市擴(kuò)展開來。就目前來看，在臨清許多臨清人包括下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員都會提出去逛街，但臨清目前卻沒有一條真正可逛之街，沒有一個能留住人的商業(yè)中心。體驗經(jīng)濟(jì)必要引起臨清商業(yè)運(yùn)營方式的革命，我們的工程就將成為這場革命的指點(diǎn)者。四工程周邊環(huán)境分析萬嘉購物廣場地處臨清市的商業(yè)中心，周邊各種門頭林立，原先這里是臨清最繁華的商業(yè)地段，但如今這一位置有所動搖，也正是由于這里缺乏新的商業(yè)看點(diǎn)。本案地理位置的優(yōu)越性能將為未來商場的

7、經(jīng)常帶來足夠的人流外循環(huán)，商場運(yùn)營的重點(diǎn)將是如何將這種外循環(huán)變成真正的人流內(nèi)循環(huán)，變?yōu)閺?qiáng)大的消費(fèi)才干。目前周邊濃重的商業(yè)氣氛也是臨清商業(yè)競爭最猛烈的地塊，其競爭也將非常大，假設(shè)不能真正做到差別化，其運(yùn)營風(fēng)險將非常大。五結(jié)論經(jīng)過以上的幾點(diǎn)分析，我們可以得出以下幾個結(jié)論：1.商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)工程中所在的比重越來越大，但真正運(yùn)作好，成為一個真正意義上的商業(yè)工程而不是開發(fā)商的一個利潤點(diǎn)，還有許多任務(wù)要做，無論是產(chǎn)權(quán)式也好，出租、自營也罷，商業(yè)運(yùn)營管理是其成敗的關(guān)鍵。2臨清的經(jīng)濟(jì)雖然不算興隆，但商業(yè)氣氛相當(dāng)濃重，只需合理引導(dǎo)，其前景將非?？春谩Ｍ瑫r臨清人這種傳統(tǒng)的經(jīng)商認(rèn)識，讓他們對商業(yè)有本人的獨(dú)特的了

8、解與認(rèn)識，他們對商業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)識更加理性，更加成熟。這種理性與成熟要求我們無論是未行運(yùn)營還是只售不論都必需從商業(yè)的高度來進(jìn)展前期的產(chǎn)品規(guī)劃、招商的業(yè)態(tài)規(guī)劃及后期的商業(yè)管理。同時只需我們對我們的一流的商業(yè)運(yùn)作理念有著很好的、真實(shí)可行的分析，很快也能得到市場的認(rèn)同，也就能加強(qiáng)他們對工程投資報答可行性的自信心。3臨清需求一場商業(yè)方式的革命，而我們需求作的正式這個商業(yè)革命的搖旗者。臨清雖然有著傳統(tǒng)的經(jīng)商認(rèn)識，但整個臨清的商業(yè)程度還很低級，從商業(yè)行態(tài)上看還只是以商鋪為主要方式，一切的運(yùn)營還是獨(dú)立開發(fā)，沒能真正發(fā)揚(yáng)各種業(yè)態(tài)良好組合后的集取效應(yīng)，沒有能從精神的高度處理購物問題，這與現(xiàn)代人的精神需求不斷增長的趨

9、勢是相違背的。同時我們看到臨清的商品程度也比較低，主要是三、四流產(chǎn)品，而像二流、一流產(chǎn)品的消費(fèi)很多消費(fèi)者會選擇在濟(jì)南、聊城來滿足，這種商業(yè)的外流景象也正闡明了臨清目前的商業(yè)方式是不滿足不了臨清人的需求的，一場商業(yè)的革命是必然的，而這場商業(yè)的指點(diǎn)者應(yīng)該是一家在臨清有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)來發(fā)起。我們做場革命不僅僅是為了工程的賣點(diǎn)的需求，更是提升開發(fā)商品牌的需求。4質(zhì)量的差別化將成為工程從周邊眾多商業(yè)設(shè)備中脫穎而出的關(guān)鍵所在。在目前臨清各種專業(yè)市場很多，但他們總體的區(qū)別只是所處的地理位置不同，所在的商圈不一樣，沒有能真正從質(zhì)量上與運(yùn)營上將產(chǎn)品提升一個檔次。目前來說他們之間的競爭還只是低級的產(chǎn)品競爭討價錢競

10、爭。在本案的周圍有傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)備，還是老的商業(yè)街、及大量的門頭。他們的租金程度及售價在目前臨清來說雖然較高，但較本工程的心思價位來說依然顯低。假設(shè)我們不能從根本上同他們區(qū)別開來的話，我們所面臨的價錢壓力將非常宏大。而我們要做的就是從運(yùn)營理念上將我們的工程同人們傳統(tǒng)認(rèn)識的商業(yè)區(qū)別開來，用我的方式去對商品的價錢進(jìn)展定位。5.臨清的地理優(yōu)勢的發(fā)揚(yáng)需求一個指點(diǎn)型的物業(yè)。臨清雖然說是一個地理位置非常優(yōu)越的城市，但目前僅僅從商業(yè)上來看這種優(yōu)勢還沒有表達(dá)出來。這主要表如今兩個方面：一是臨清以外的客戶群很少到臨清來消費(fèi)，假設(shè)他們來了又應(yīng)該到哪里去消費(fèi)，這里沒有一個出色的購物場所，沒有一個能讓他們往返的場所。別

11、一方面，許多品牌假設(shè)想經(jīng)過臨清市場來輻射到周邊的城市，臨清無法提供這樣一個環(huán)境。僅僅依托一家門頭，真實(shí)太過于小氣，進(jìn)商業(yè)街與市場，與許多冒充產(chǎn)品同行，將對品牌呵斥極大的損傷。從這個意義上來看，許多品牌放棄了在臨清做的念頭，也讓臨清的許多商機(jī)沒有表達(dá)出來。6、購物將進(jìn)入體驗經(jīng)濟(jì)時代?，F(xiàn)代人的生活程度曾經(jīng)不斷提高，衡量人生活檔次的已不再僅是衣、食、住、行等根本生活要素，一種精神上的享用將成為現(xiàn)代人生活程度的新標(biāo)竿。走進(jìn)一家裝修風(fēng)格極其現(xiàn)代，環(huán)境優(yōu)雅的購物中心，接受銷售人員熱情而不做作的效力，在這里只需他喜歡與不喜歡的，沒有真的與假的以及一流、完善的售后效力系統(tǒng)將會讓每一位消費(fèi)者真正表到達(dá)貴賓般的禮

12、遇。一種集購物與休閑、文娛、放松、溝通等于一體的全新購物體驗將成為將降臨清人消費(fèi)的首先之所。而抓住這種全新的需求就需求我們提供這樣的一個場所。假設(shè)我們的運(yùn)營沒有問題，那消費(fèi)者對我們的產(chǎn)品、我們的報答就會有更大的自信心，就會選擇我們的產(chǎn)品作為他們的投資工具。二、產(chǎn)品篇一產(chǎn)品功能定位經(jīng)過對全國商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢的把握，結(jié)合思索臨清市經(jīng)濟(jì)特征及臨清市商業(yè)規(guī)劃，我們將工程定位于：集休閑、文娛、購物于一體化的高檔的購物場所，一個表達(dá)臨清人身份的購物場所。這里既是臨清中高收入人群日常生活消費(fèi)的主要場所，也將彌補(bǔ)工程所在地塊屬于臨清市主要商業(yè)區(qū)，但休閑場所沒明確缺乏的缺陷。同時工程所在地由于原有物業(yè)功能的局限

13、，工程還將承當(dāng)如何為整個商業(yè)片區(qū)留人的功能。工程應(yīng)充分思索車庫與車位的建立，以處理工程周邊地塊沒有真正意義上的停車場所的缺陷。工程自帶的小型廣場還將承當(dāng)起為臨清市市民提供更豐富的夜生活功能。此外，臨清是許多全國知名的小吃，工程可思索未來作為展現(xiàn)臨清小吃文化的小平臺，吸引外地降臨清人員到此消費(fèi)，類似于南京夫子廟小吃。二設(shè)計細(xì)節(jié)要點(diǎn)工程無論是未來整體租賃還是自營，在前期設(shè)計時都應(yīng)該充分思索未來運(yùn)用時的功能要求，充分思索購物者的實(shí)踐需求，充分表達(dá)未來商場人性化的運(yùn)營理念。同時在設(shè)計過程中，應(yīng)充分思索商場作為集休閑、文娛、購物于一體化的運(yùn)營場所，其在消費(fèi)運(yùn)營過程中，對環(huán)境的一些實(shí)踐的需求，確保商場成為

14、商家選擇的最正確場地，從而降低未來的招商難度。三室外廣場工程作為臨清最高檔的購物場所，必需充分思索未來購物者在購物之余的休憩需求。因此建議在工程的前面建立一塊有文娛和景觀的小型廣場。這個小廣場既能添加工程的文娛功能，為工程吸引到更多的消費(fèi)人群，同時也為未來商場內(nèi)業(yè)戶進(jìn)展產(chǎn)品促銷提供必要的場所。建立這一小廣場的必要性從泉城廣場能為銀座地購帶來如此多的消費(fèi)人群和濟(jì)南三聯(lián)商廈門前小廣場每到周末都有許多商家在搞促銷這一點(diǎn)得到驗證。從目前的實(shí)踐情況來看，在商場主入口臨街曾經(jīng)沒有這樣的空間了，在商場西北角，假設(shè)現(xiàn)有建筑一時無法折除，這樣的場所也是不存在的。目前可以思索的主要有兩個地方，一是一樓電梯的兩旁，

15、但這個地方假設(shè)考活動的話，對一樓的主要業(yè)態(tài)珠寶與化裝品的銷售將產(chǎn)生極不利的影響。商場的東面兩個次入口處，可以進(jìn)展小型的促銷活動：如堆頭等，但也不宜搞較大的宣傳活動。所以建議在將這一場所放到三樓樓頂上，這里既有較大的場地，同時又能將整個樓面定義為商場的動區(qū)，在順應(yīng)商家促銷需求的同時，加強(qiáng)商場的文娛功能。四車庫及車位目前工程周邊雖然有許多商店，但無論是南北道路還是東西道上，都沒有足夠的停車場所與停車位。未來在工程正式開業(yè)后，一定會吸引許多開車和騎車前來購物的人群，假設(shè)沒有足夠的車庫和車位的話，工程的在功能上的缺陷將會立馬突險。同時工程的運(yùn)營周期長達(dá)幾十年，我們還必需思索十年后，如何有大量的鄉(xiāng)村人開

16、車進(jìn)城購物的需求。所以工程應(yīng)建立有足夠的車庫和停車位。目前工程已規(guī)劃了很多的車位，但在商場的運(yùn)營前期，這么多的車位可以無法全部運(yùn)用，建議將其中一部分暫時分割開來，作為運(yùn)營場所或者倉庫。等隨著商場的運(yùn)營不斷擴(kuò)展，有更多的人驅(qū)車前來購物，可將這部分面積再劃為車庫，同時對車庫部分保管運(yùn)營權(quán)，以便在未來對停車收費(fèi)時獲得收益。五業(yè)態(tài)劃分本工程作為一個大型的購物中心，未來招商對象將會涉及眾多行業(yè)、各種檔次，如何做好業(yè)態(tài)規(guī)劃將是使商場成為零售市場般的購物場所關(guān)鍵就在于如何做好的業(yè)態(tài)規(guī)劃。普通來說主力店宜放在中間樓層，這樣能確保主力店所吸引的人流的內(nèi)循環(huán)。對本工程的用地較長，在每個樓層的東北角均較為獨(dú)立，可思

17、索每個角落均設(shè)小型的主力店，以防止在商場出現(xiàn)運(yùn)營死角。詳細(xì)來說，一樓沿電梯兩側(cè)分別設(shè)為化裝品和珠寶區(qū)，由于這些物品外觀華貴，同時深受女性顧客的喜歡，能很快提升商場的檔次。同時這種產(chǎn)品有很多屬于激動型消費(fèi)品，同時這類產(chǎn)品的品牌依賴性不是太強(qiáng)。普通來說很多人都是由于看到產(chǎn)品的某種功能或者某種外觀而選擇了購買，普通購買者不會在商場專門尋覓某類品牌。在這兩個區(qū)域緊鄰之處可思索設(shè)工藝品與小家電專區(qū)，這類產(chǎn)品與上述產(chǎn)品有很多的類似性，適宜經(jīng)過較高的暴光率來促進(jìn)銷售。在一樓的東北角可設(shè)為一小型的的手機(jī)超市，可思索引進(jìn)主力店。由于這一片區(qū)離市場中心較遠(yuǎn)，假設(shè)沒有運(yùn)營特征，普通很難上人。同時這個片區(qū)與外界有兩個

18、獨(dú)立的入品，在運(yùn)營上具有相對獨(dú)立的特點(diǎn)，可以思索設(shè)店中店比如協(xié)享手機(jī)城之類。二樓主要設(shè)男裝區(qū)可分為正裝區(qū)和休閑區(qū)、箱包區(qū)以及鞋類專區(qū)。普通來說男性通常不太情愿上過高的樓層，所以男裝應(yīng)放在二樓。同時思索在二樓的東北角設(shè)一片精品男裝區(qū)。之所以這樣設(shè)置是充分思索高端消費(fèi)者在購物時普通喜歡以自我為中心，不情愿與普通的購物者擠在一同，同時他們喜歡直奔主題，為他們開僻專區(qū)，將有利于屬于他們的購物“特區(qū)，也處理了二樓的運(yùn)營死角問題。而普通男裝放在人流比較容易到達(dá)的地方也有利于適宜群眾的需求。鞋類與箱包類產(chǎn)品放在二類主要與這類產(chǎn)品與男裝有共性就是功能性要求大于款式要求女鞋除外。同時這類商品的決議權(quán)普通有男人所

19、掌握，所以與男裝放在同一個樓層三樓主要設(shè)女裝與童裝。女性普通來說購物熱情高于男性，對樓層的抗性比男性要小，所以女裝普通放在較高的樓層。同時普通童裝的決議權(quán)也是由女性手中，所以可以將童裝也放在三樓。在三樓的東北角外設(shè)為女式內(nèi)衣專場。這一區(qū)域的偏遠(yuǎn)性正好與女性在購買內(nèi)衣時的私密性要求不謀而合。四樓室內(nèi)運(yùn)營面積不大，可思索設(shè)為家電專區(qū)。在商場的北部招一個家電類的主力店。這一樓層主要功能屬于動區(qū)。樓層的南部為餐飲區(qū)，其中可選擇一家小的主力食品店，同時設(shè)小型的臨清小吃城。這一區(qū)域與三樓樓頂相連。將家電放在四樓也是由于三樓樓頂未來可作空中促銷廣場，滿足家電類商家經(jīng)常促銷的需求。三樓樓頂除設(shè)促銷廣場外，還可

20、開僻一片室外冷飲區(qū)，與室內(nèi)的餐飲區(qū)相映成趣。同時可思索在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視。環(huán)形電視目前在濟(jì)南只需百老匯電腦廣場有，在聊城地域能夠沒有。在三樓樓頂設(shè)一環(huán)形電視即能為工程銷售過程中添加特征賣點(diǎn)，同時也能為商場的運(yùn)營帶來更大的人流，也添加了工程的休閑、文娛功能。地下一層現(xiàn)規(guī)劃為地下超市，目前的規(guī)劃中有以下幾點(diǎn)值得商榷。1、車庫北頭兩根柱子之間的墻應(yīng)考為門比較適宜。按目前的設(shè)計，在車庫北頭停車后需求行走60米左右才干找到進(jìn)展地上一層的樓梯，這對開車前來購物的客戶來說是很不方便的。同時假設(shè)北頭用于運(yùn)營或者倉儲的話，也需求能直接進(jìn)入超市。2、如今的超市入口規(guī)劃設(shè)計將效力臺放在超市入口的左邊，離存包區(qū)太

21、遠(yuǎn)。假設(shè)未來按這種規(guī)劃來設(shè)計，顧客出問題最多的存包區(qū)離效力臺有點(diǎn)遠(yuǎn)，不利于未來的效力。3、從結(jié)賬區(qū)出來后，應(yīng)設(shè)驗貨區(qū)，但目前的設(shè)計中沒有表達(dá)。4、地下超市的任務(wù)人員，大都為女性加之超市的消費(fèi)者也是女性占絕大多數(shù)，而整個地下室只一個公共衛(wèi)生間，建議將這個樓層的衛(wèi)生間兩邊均設(shè)為女洗手間。同時一層的北洗手間也設(shè)為女士公用洗手間。六產(chǎn)品立面及風(fēng)格定位建筑物的外觀是建筑物給人們的最直接印象，它往往決議了商城在消費(fèi)者心目中的直觀印象。本工程在外觀設(shè)計上應(yīng)最大限制的運(yùn)用現(xiàn)代符號，建筑立面應(yīng)富于變化，用色上以暖顏色為主，以讓工程與周邊工程盡快的區(qū)別開來。七產(chǎn)品面積定位本工程的招商對象廣泛性，要求我們的產(chǎn)品在面

22、積結(jié)合上要有很大的靈敏性。為吸引到更多的普通客戶前來投資，我們在面積定位上以20-30為宜。對于有自我運(yùn)營需求的客戶，可建議其選擇相鄰的多個鋪位，同時要其保證未來運(yùn)營產(chǎn)品符合業(yè)態(tài)分布，又服從商場管理。對于想多投資客戶可經(jīng)過購買多套來滿足其需求。八其他細(xì)節(jié)在產(chǎn)品定位過程中還應(yīng)留意以下幾個問題：1、人流的走向，良好的人流走向設(shè)計將是商城沒有運(yùn)營死角的根本保證，有利提高工程的整體租金程度。2、物流的存儲及內(nèi)部運(yùn)保送。未來運(yùn)營過程中，能夠有些業(yè)主需求將商品在商場附近暫時倉儲，必需提早為它們思索倉儲空間。同時如何保證貨物在商場內(nèi)部的快速運(yùn)輸及渣滓及時的處置，預(yù)留專門的渣滓清運(yùn)道路。3、在商場每層應(yīng)設(shè)有足

23、夠的平安出口，并容易發(fā)現(xiàn)。雖然緊急事件發(fā)生的頻率較低，但充分思索此類細(xì)節(jié)將有利于提高物業(yè)籠統(tǒng)。三、價錢定位篇房地產(chǎn)是一種特殊的商品，即位置固定，價錢最大，運(yùn)用時間長；銷售往往是一個時期的或者年度的。房地產(chǎn)價錢本質(zhì)上與國計民生戚戚相關(guān)，與企業(yè)產(chǎn)品銷量和運(yùn)營利潤聯(lián)絡(luò)在一同，因此，定價應(yīng)嚴(yán)肅、應(yīng)切合實(shí)踐、符合市場情勢，以顧客、市場為中心。合理定價是市場營銷所必需思索的，但要謹(jǐn)防價風(fēng)格整的隨意性，調(diào)價頻繁，只會給購房者以錯覺，或以為企業(yè)定價為不嚴(yán)肅，給購房者有對樓價無所適從，無規(guī)可循的錯覺。這反而擾亂了房地產(chǎn)正常的買賣次序。價風(fēng)格整過于直截了當(dāng)，企業(yè)經(jīng)過定價和凋價，預(yù)期效果不能完全守現(xiàn)一價錢定位包含的

24、內(nèi)容萬嘉購物廣場價錢定位應(yīng)該包括以下幾個方面的內(nèi)容：一是整個工程的平均售價及各樓層的銷售價錢。這是整個價錢定位中最主要內(nèi)容，是核算工程能否盈利的最重要的根據(jù)。確定工程的銷售均價是不僅僅要思索工程的實(shí)踐消費(fèi)本錢，更應(yīng)該思索工程所處的周邊市場及臨清同類型物業(yè)的租售價錢，綜合分析各類比物業(yè)的性價比，來最終確立工程的根本售價。同時經(jīng)過確定各樓層的不同價錢，將不同位置的物業(yè)分別定價，已到達(dá)差別化的價錢定位，保證物業(yè)在銷售過程中不會出現(xiàn)死角，最終導(dǎo)致工程“爛尾。二是工程的定價戰(zhàn)略。由于本工程在臨清市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，但與本工程的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上開發(fā)商

25、在臨清市場所處的位置，所以本工程的價錢定位戰(zhàn)略應(yīng)該采用指點(diǎn)型價錢定位。即在充分思索市場的替代物業(yè)的售價的同時，主要根據(jù)工程本身的實(shí)踐情況及未來的收益情況進(jìn)展價錢定位。嚴(yán)厲地來說，目前在臨清工程具有完全參考意義的工程。三是確立工程的定價方法。不同的定價方法將決議工程的價錢走勢情況，普通來說房地產(chǎn)工程由于開發(fā)銷售周期較長，工程的產(chǎn)品具有不可替代性及物業(yè)的增值性等特點(diǎn)，大部分工程都采用的是低開高走的浸透型定價方法，但本工程由于銷售周期相對較短，物業(yè)本身在臨清屬于創(chuàng)新型物業(yè)，所以應(yīng)該采用與之完全相反的撇脂型定價方法。二價錢定位時主要參考市場根據(jù)1、出租型物業(yè)工程附近紅星路、群眾路、老商業(yè)街的租金價錢為

26、：1紅星路：1.022.17元/天/平米紅星路北側(cè)的租金價錢要高于南側(cè)的價錢，西側(cè)的價錢高于東側(cè)的價錢。2群眾路：0.41.17元/天/平米群眾路南側(cè)的租金價錢高于北側(cè)的價錢。3老商業(yè)街：0.30.4元/天/平米老商業(yè)街的租金價錢從紅星路向北依次遞減。2、出賣型物業(yè)1群眾路緊挨三聯(lián)家電三層門頭房售價為1600元/平米，面積從200平米250平米。騰達(dá)家電南側(cè)路南120平米二層門頭兩年前售價為1200元/平米。亞太家電商城由宏業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司1年前開發(fā)，當(dāng)時定位為家電城，消化較快根本沒做廣告，當(dāng)時售價為2100元/平米三層，天橋商貿(mào)城沿群眾路門頭目前已全部售空，兩年前售價為2380元/平米三層、四

27、層。2紅星路貴和商業(yè)街二層門頭最早1800元/平米，去年5月1日后上調(diào)200元/平米，外部門頭四層3000元/平米。3新華路新東方購物廣場，目前臨街二層為4000元/平米，三層已整體出租，租金為0.84元/天/平米，根本快售完，售價為21002400元/平米。四層已全部售完，售價為1880元/平米。五層以銷售80%，售價為1750元/平米。市內(nèi)商業(yè)街二層以銷售50%，售價為2490元/平米。三本錢定價總地價 15000000元總建筑面積 26000平方米每平米工程造價 1150元/平方米工程總造價 2990000元總直接投入 34900000元其他投入按總直接造價10%計 3490000總投入

28、 38390000毛利潤率包括融資 15%總利潤 5758500模擬總售價 44148500總可售面積 22000平方米最低有效均售價 200675元/平方米綜合思索以上兩個方面要素，我們確定工程的平均售價應(yīng)該不低于2800元/平方米，由此確定沿街部分售價為5000元/平方米，一層的銷售均價為3500元/平方米，地下一層的銷售均價為2800元/平方米，二層銷售均價為2800元/平方米，三層的銷售均價為2200元/平方米，四層的銷售均價為1800元/平方米。四工程的定價方法撇脂定價法撇脂定價法又稱高價法，即將產(chǎn)品的價錢定的較高，盡能夠在產(chǎn)品壽命初期，在競爭者研制出類似的產(chǎn)品以前，盡快的收回投資，

29、并且獲得相當(dāng)?shù)睦麧櫋Ｈ缓箅S著時間的推移，在逐漸降低價錢使新產(chǎn)品進(jìn)入彈性大的市場。結(jié)合本工程的實(shí)踐中來就是前期以相對較高的價錢推出部分位置較差的單元以略低于該樓層平均價錢進(jìn)展銷售，在工程銷售過程中逐漸推出位置較佳的單元進(jìn)展銷售，從外表上看工程的價錢是在不斷走高，但實(shí)踐上工程的整體的相對售價是高開平走的趨勢。這樣在工程的銷售后期，假設(shè)確有部分產(chǎn)品難以去化，既然開發(fā)商有自已運(yùn)營計劃，這部分單元的運(yùn)營價值也會更加大。五售后返租操作售后返租又稱售后包租、售后回租、售后承租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出賣給投

30、資者，同時與投資者簽署承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金報答的一種投資方式。要做好售后返租任務(wù)重點(diǎn)就是做好以下幾個方面的任務(wù)1、工程的實(shí)踐租金程度商業(yè)物業(yè)的價值最終是其運(yùn)用價值來確定的，而表達(dá)這種程度的就是工程的實(shí)踐租金程度。雖然我們的工程沒有思索出租，但明確工程的實(shí)踐租金程度也就是確定了未來在運(yùn)營利潤中有多少是由物業(yè)的租金所產(chǎn)生的。在進(jìn)展返租操作時，每年支付的報答中有多少需求由開發(fā)商來支付。參照目前群眾路、紅星路等市場的整理租金程度，結(jié)合工程的實(shí)踐情況，工程整體平均租金程度應(yīng)不低于1元/天*平米左右，每平方米每年的總租金在365元，思索70%的出租率，每平方米每年收益在

31、255.5元，扣除必要的管理費(fèi)用按15%計題，每平方米每年均租金約217元，而每平米現(xiàn)售價約在2800元，總租金占售價比例為7.75%。2投資報答率及報答周期參照目前工程的租金程度及市場的平均報答率，我們確定工程的投次報答率為7%，返租期為15年。四、目的市場定位篇一消費(fèi)群定位1、 定位內(nèi)容：明確萬嘉購物廣場的主體效力對象，確定萬嘉購物廣場的目的消費(fèi)群。2、 定位原那么：以目的消費(fèi)者的真實(shí)、耐久需求定位參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)，由于時間關(guān)系詳細(xì)任務(wù)尚未開展。3、定性劃分：經(jīng)過對臨清消費(fèi)市場的認(rèn)識，充分思索臨清當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的詳細(xì)情況，我們初步將消費(fèi)群體

32、進(jìn)展了如下的劃分。A、中心消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，約2萬消費(fèi)才干較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求求綜合型、一站式消費(fèi)場所；業(yè)種需求百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求 購物、文娛、休閑、運(yùn)動、美食、觀光等；消費(fèi)者構(gòu)造 收入穩(wěn)定、消費(fèi)認(rèn)識超前的上層工薪族和生意人。 B、附加消費(fèi)群：臨清市區(qū)內(nèi)，除中心消費(fèi)群以外的普通消費(fèi)人群約18萬左右，其中尤其以商場附近約2公里范圍內(nèi)，能方便到達(dá)本工程的人群消費(fèi)頻率更高，主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求一站式、適用型的消費(fèi)場所；業(yè)種需求百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化裝品、珠寶首飾；功能要

33、求購物、文娛、休閑、運(yùn)動、美食、觀光，他們特別關(guān)注的兩點(diǎn)就是文娛功能和平價超市等；消費(fèi)者構(gòu)造收入普通、消費(fèi)認(rèn)識比較適用化。C、輻射消費(fèi)群：臨清市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市所構(gòu)成的一小時商業(yè)圈業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場所；業(yè)種需求百貨、服裝、化裝品、珠寶首飾、特征土特產(chǎn)；功能要求購物、文娛、休閑、觀光等；消費(fèi)者構(gòu)造消費(fèi)認(rèn)識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。二購買客戶群1目的市場的劃定這部分的目的市場是指購買本工程的購房者，而非租用或至本工程購物的消費(fèi)者。本案的目的市場有兩部分構(gòu)成，一部分是純投資客戶，他們購買本工程只是為了賺取投資報答率，他們普通購買后仍會要求開發(fā)商返租，或自行聯(lián)絡(luò)租戶。這一部分

34、人并非本工程的最終運(yùn)用者，對工程的功能不是太關(guān)注，其最主要關(guān)注點(diǎn)是工程的投資報答與開發(fā)商的信譽(yù)。另一部分人是購買后本人運(yùn)營的業(yè)戶。這一部分人普通有較強(qiáng)的運(yùn)營意圖與經(jīng)商閱歷，非?？粗厣虉龅墓δ芤?guī)劃與商業(yè)氣氛、主力店的號召力等。打動這一部分客戶主要經(jīng)過展現(xiàn)工程的良好的產(chǎn)品功能及一流的商業(yè)管理、強(qiáng)大的品牌集聚效應(yīng)。2目的市場的特征目的市場有兩部分人構(gòu)成一部分為政府機(jī)關(guān)等效益較好的單位職工，手中有部分閑錢，但本人又抽不出身來本人運(yùn)營，只好采取投資這種方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，對于這一部分客戶最訂的營銷手段主是高額穩(wěn)定的投資報答，他們最主要的媒體信息圖徑是夾報信息與電視廣告牌。另一部分為傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營者，或

35、者計劃從事商業(yè)運(yùn)營的人，他們手中有部分資金，但由于運(yùn)營需求普通不希望將資金全部用于購買運(yùn)營場所上，他們比較喜歡貸款和分期的付款方式，他們對工程調(diào)查的重點(diǎn)是產(chǎn)品能否順應(yīng)未來運(yùn)營的需求。其最主要分布在各種原有市場及沿街門頭，其主要信息來源是各種戶外媒體及活動宣傳。3目的市場的分布對于純投資型客戶，其主要分布在臨清市政府機(jī)關(guān)單位及銀行、電信等收入較高、任務(wù)非常穩(wěn)定的事業(yè)型單位。同時還有部分臨近縣市的這類人群。自營型客戶：目前主要分布在各專業(yè)市場及城市商業(yè)街的門頭房。同時部分鄉(xiāng)下計劃進(jìn)城經(jīng)商人士也算作這一客戶群體內(nèi)。三招商客戶群目前工程的招商客戶群主要以在聊城曾經(jīng)設(shè)有運(yùn)營點(diǎn)的客戶為根本客戶群，他們普通

36、比較注重臨清本地市場的消費(fèi)潛力及本身品牌在臨清的認(rèn)可程度，這部分客戶群對工程整體的銷售號召力普通。第二部分就是曾經(jīng)在臨清設(shè)有運(yùn)營點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊運(yùn)營環(huán)境等不太理想，計劃到一個與本身品牌相匹配的場所去運(yùn)營的企業(yè)品牌，如柒牌、昊寶等。他們普通對臨清的消費(fèi)市場比較了解，對市場對本產(chǎn)品的消費(fèi)潛力和市場的認(rèn)可度有自信心，更為關(guān)注商場 的運(yùn)營情況。第三部分是目前品牌在聊城或山東市場均沒有銷售網(wǎng)點(diǎn)，想以臨清為突破口翻開聊城及臨清相鄰的河北一些縣市的市場。他們進(jìn)駐工程的主要緣由是看重臨清的市場輻射才干，其不僅關(guān)注臨清市場對本產(chǎn)品的消費(fèi)才干，更關(guān)注臨清消費(fèi)市場、本商場在區(qū)域內(nèi)的影響才干，以此作為下一步

37、市場開辟任務(wù)的一個分中心。五、營銷推行篇一確定工程的品牌中心1、品牌籠統(tǒng)塑的必要性臨清市人口較少，消費(fèi)才干非常有限，但商業(yè)的供應(yīng)量卻大大超前于消費(fèi)的增長，各種市場林立，但均沒有一流的運(yùn)營管理理念，致使商業(yè)運(yùn)營每況愈下，市場競爭猛烈，對于各商業(yè)市場而言，如何聚攏人氣，找出本身的市場差別點(diǎn)，建立獨(dú)特的品牌籠統(tǒng)，成為猛烈競爭中的不二法那么。2、品牌文化對商業(yè)價值的奉獻(xiàn)商業(yè)的興隆來源于人氣的興隆，商業(yè)競爭說穿了就是品牌文化間的競爭，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價錢優(yōu)勢為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢為依托的休閑商業(yè)文化。作為萬嘉購物廣場的運(yùn)營方式，想構(gòu)成整體上的價錢優(yōu)勢是不能夠的，那么尋求文

38、化上的支撐，建立起集購物、餐飲、文娛、休閑、觀光、旅游為一體的結(jié)合性購物場所，運(yùn)營理念與運(yùn)營文化的優(yōu)勢，從而利用品牌優(yōu)勢，建立起競爭優(yōu)勢。3、品牌文化內(nèi)質(zhì)我們既然確立了以品牌帶動整個商業(yè)的開展思緒，那么尋求品牌文化的特質(zhì)，找出符合萬嘉購物廣場的品牌靈魂成為我們首要的義務(wù)，那么萬嘉的品牌究竟是什么呢？臨清自古就是一個具有濃重商業(yè)氣氛的城市，人們有著傳統(tǒng)的重商理念。但隨著時代的開展，臨清傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃已不適宜現(xiàn)代商業(yè)的開展，這也是為什么臨清商業(yè)檔次不斷上不去的緣由，而萬嘉購物廣場就是對傳統(tǒng)的運(yùn)營理念進(jìn)展一次深化革命，而這種積極探求新的運(yùn)營方式的思想方式也正是臨清人能多的來堅持濃重的商業(yè)運(yùn)營興趣的根

39、本所在，所以本案發(fā)起的運(yùn)營方式的革命在臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商文化中又找到了根。引導(dǎo)臨清商業(yè)運(yùn)營方式的一次偉大革命文化載體臨清多年來對經(jīng)商理念的不斷探求。這一文化交融的共性，也必將成為臨清市新時代商業(yè)籠統(tǒng)的意味，在充分利用文化載體傳播的過程中，萬嘉購物廣場的革新籠統(tǒng)將得到最正確展現(xiàn)，品牌籠統(tǒng)也因此大幅提升。4、主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了萬嘉購物廣場的文化內(nèi)涵交融的文化特質(zhì)歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對它外在的延伸。萬嘉購物廣場在開發(fā)理念上引領(lǐng)現(xiàn)代臨清的商業(yè)方式，在建筑風(fēng)格充分展現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)建筑的外觀特，成為臨清現(xiàn)代昌盛的標(biāo)志建筑。5、 品牌文化構(gòu)

40、成對市民的強(qiáng)在感召力萬嘉購物廣場是以休閑、文娛、購物于一體為主要特征的商業(yè)街，以此為定位點(diǎn)，必需為臨清市民找到了新的消費(fèi)文化的寄托。萬嘉購物廣場特征鮮明的建筑風(fēng)格及文化內(nèi)涵，必將構(gòu)成對市民強(qiáng)有力的文化吸引，而對一切市民及外來者而言，這里也將是了解臨清現(xiàn)代開展，品味臨清小吃的窗口，必將刺激大量顧客來此消費(fèi)。5、品牌籠統(tǒng)對城市籠統(tǒng)的提升臨清不斷缺乏有代表性的商業(yè)特征建筑，我們?nèi)f嘉購物廣場為臨清市找到了很好的最正確的籠統(tǒng)代言人。二工程的品牌分解A、中心概念中心概念起著總括工程特征，給目的客戶強(qiáng)有力的利益承諾，并對分概念起著統(tǒng)歸作用，它是我們傳播的中心，因此，我們確定了如下中心概念：引領(lǐng)現(xiàn)代臨清商業(yè)革

41、命的地標(biāo)式建筑支持理由：以革合為號召力，將工程很快同原有的物業(yè)形狀區(qū)分開來突出了整個工程以精神消費(fèi)帶動物質(zhì)消費(fèi)的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營理念；該口號大氣恢宏，表達(dá)了一種強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力；口號簡單明了，便于傳播；B、分概念定位以中心概念為統(tǒng)帥，我們確定出以下分概念，以進(jìn)一步豐富中心概念，并在不同傳播期間加以運(yùn)用。1、籠統(tǒng)概念定位：臨清商業(yè)至臻典范萬嘉購物廣場突出現(xiàn)代特征，結(jié)合臨清傳統(tǒng)的經(jīng)商文化，并在傳播中強(qiáng)調(diào)政府籠統(tǒng)工程及政策支持力度，引導(dǎo)目的客戶對工程良好投資前景的預(yù)期。2、功能概念定位：現(xiàn)代購物中心一個極具現(xiàn)代氣味的特征購物中心，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代運(yùn)營管理方式，建筑及運(yùn)營整體一致的格局。3、消費(fèi)概念定位集購物、餐飲

42、、文娛、休閑、等功能于一體的大型商業(yè)中心精神消費(fèi)帶動物質(zhì)消費(fèi)的消費(fèi)理念，強(qiáng)調(diào)在休閑、觀光、旅游中去購物、去消費(fèi)，并充分享用一站式消費(fèi)的樂趣，成為周末必去，百逛不厭的消費(fèi)天堂。4、推行概念定位投資會聚財富的萬嘉廣場，掘取現(xiàn)代商業(yè)的第一桶金。強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營各取所需，投資財富運(yùn)營前景在萬嘉購物廣場得以最正確現(xiàn)體。5、區(qū)位概念：自古黃金寶地，今日財富商圈強(qiáng)調(diào)萬嘉購物廣場所在商圈商氣自古皆旺，今日一脈相承，財富位置將因商業(yè)街而更加興隆興隆。6、投資概念：傳子孫千萬，不如留店鋪一間強(qiáng)調(diào)商鋪保值，增值及受害的價值，表達(dá)中國人的投資認(rèn)識。概念傳播表示圖三品牌推行戰(zhàn)略A、傳播戰(zhàn)略1、傳播偏重點(diǎn)即將掀起的臨清商業(yè)革

43、命；對工程整體情況的推介；開工信息和開業(yè)信息的告之；銷售促銷和招商政策的廣泛傳播；工程的未來運(yùn)營管理方式工程主力店引進(jìn)及招商進(jìn)展情況2、傳播方式平面印刷廣告、戶外廣告、影視廣告、報紙廣告多種方式整和傳播；3、媒體組合1、平面印刷廣告宣傳單商業(yè)察看以10天為周期，進(jìn)展大力度派發(fā)；海報、招商手冊配合運(yùn)用，向目的商戶派發(fā)；樓書在售樓中心配合運(yùn)用，主要針對大戶和意向客戶發(fā)放；原有零售市場業(yè)主的DM直投2、戶外廣告利用廣告牌、燈箱、巨副、布標(biāo)、T型旗等戶外廣告，對商業(yè)街內(nèi)外進(jìn)展包裝，渲染商業(yè)氣氛；3影視廣告臨清電視臺，臨清有線臺及落地電臺，黃金時間30秒廣告3次/天、15秒2次/天；角標(biāo)廣告年年出現(xiàn)。4

44、、報紙廣告根據(jù)推行要求適當(dāng)發(fā)布；D、公關(guān)戰(zhàn)略1、榮譽(yù)公關(guān)1、公關(guān)目的重在獲取榮譽(yù)，以此樹立政府籠統(tǒng)工程這一籠統(tǒng)，加強(qiáng)市場自信心：力爭將萬嘉購廣場定位為臨清的商業(yè)地標(biāo)；力爭將萬嘉購物廣場建成臨清的標(biāo)志建筑2、媒體運(yùn)用經(jīng)過獲得以上榮譽(yù)，提升工程籠統(tǒng)，加強(qiáng)市場自信心；為傳播炒作提供了大量素材；獲得媒體免費(fèi)報道支持3、戰(zhàn)略運(yùn)用主要經(jīng)過時事新聞及傳播炒作加以運(yùn)用；2、政策公關(guān)1、公關(guān)目的重在獲取免稅、免費(fèi)等優(yōu)惠政策，為入駐商戶提供良好的運(yùn)營環(huán)境，降低運(yùn)營本錢，促進(jìn)市場構(gòu)成與政府和職能部門協(xié)商，獲得免稅、免費(fèi)等政策支持；爭取工商、稅務(wù)、銀行等配套機(jī)構(gòu)開展協(xié)作，另一方面處理了運(yùn)營戶相關(guān)手續(xù)辦理，完善了市場運(yùn)

45、營環(huán)境；2、戰(zhàn)略運(yùn)用經(jīng)過宣傳資料和新聞進(jìn)展傳播，擴(kuò)展宣傳影響面；3、市場公關(guān)1、活動主題萬嘉購物廣場招商推行闡明會2、活動目的組織商會和商業(yè)團(tuán)體參會，擴(kuò)展招商成果；利用招商會現(xiàn)場氣氛，約請本地準(zhǔn)客戶參與，促成成交；利用招商會提升工程籠統(tǒng)和品牌知名度，促進(jìn)市場招商和銷售；3、活動內(nèi)容在臨清舉行招商銷售闡明會，由專業(yè)人士對工程和招商政策做整體推介；約請政府官員和商業(yè)知名人士參與，提高會議的感召力和宣傳影響力；約請知名商業(yè)機(jī)構(gòu)以及本地準(zhǔn)客戶參與，促進(jìn)招商和銷售，提升工程籠統(tǒng)；利用現(xiàn)場氣氛促進(jìn)成交；4戰(zhàn)略運(yùn)用利用現(xiàn)場推行促進(jìn)銷售；利用大量品牌商戶參會，進(jìn)展炒做，凸顯工程倍受關(guān)注，提升工程籠統(tǒng)；四營銷執(zhí)

46、行1、市場引導(dǎo)期2005年5月2005年9月1階段的宣傳目的1樹立工程的根本籠統(tǒng)經(jīng)過三個多月的前期宣傳，讓臨清人對萬嘉購物廣場的根本情況：工程的詳細(xì)位置、工程的規(guī)模、開發(fā)商、建筑方式、工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃等根本資料有所了解2宣傳工程引導(dǎo)臨清現(xiàn)代商業(yè)方式革命者的籠統(tǒng)經(jīng)過硬廣告及活動宣傳的方式，讓工程同以前臨清一切出現(xiàn)過的商業(yè)建筑區(qū)別開來，為工程下一步的銷售推行打下根底。3全新的工程運(yùn)營理念的傳播本工程的運(yùn)營方式在臨清屬于新惹事物，屬于引導(dǎo)型消費(fèi)物業(yè)，這工程正式銷售前期需求大量的軟性宣傳，逐漸讓老百姓認(rèn)可工程的運(yùn)營方式，對工程的運(yùn)營前景充溢自信心。4產(chǎn)權(quán)式商鋪的宣傳什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)營方式

47、是什么？投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)點(diǎn)是什么？類似這樣的根本概念在臨清市場的宣傳將是工程前期宣傳任務(wù)的一個重點(diǎn)內(nèi)容，是投資者選擇本工程的前提條件。5建立工程的根底營銷資料經(jīng)過前期的客戶登記及廣告宣傳的反響情況，為開盤前進(jìn)展?fàn)I銷思緒的調(diào)整及開盤時的進(jìn)展有針對性的促銷活動打下根底。2宣傳方案1硬廣告在臨清市至濟(jì)南的城區(qū)出口設(shè)一工程大型的籠統(tǒng)廣告牌；沿工程的圍墻周邊設(shè)延續(xù)廣告墻；在臨清廣播電臺發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺及落地電臺的角標(biāo)2軟廣告臨清電臺做工程專題片印發(fā)萬嘉購物廣場內(nèi)刊3期3新聞宣傳萬嘉購物廣場正式開工萬嘉購物廣場正式經(jīng)過地名辦命名萬嘉購物廣場正式納入臨清

48、籠統(tǒng)工程等4活動宣傳萬嘉購物廣場規(guī)劃方案展萬嘉購物廣場奠基儀式舉行萬嘉購物廣場答謝晚會2、開盤及首個強(qiáng)銷期2005年9月至2005年12個月1階段的宣傳目的1建立火爆的銷售籠統(tǒng)經(jīng)過在工程前期積累的客戶資料，在開盤前幾天舉行大型銷售籌碼認(rèn)購活動，并在開盤當(dāng)天舉行大型的現(xiàn)場集中簽約儀式，構(gòu)成工程銷售異?；鸨木置?。2堅持銷售旺勢在工程正式開盤過后，經(jīng)過不斷強(qiáng)化工程的火爆銷售局面及招商成果，讓工程成為臨清商業(yè)市場上的繼續(xù)熱點(diǎn)，不斷激發(fā)客戶的購買熱情。3深化工程的運(yùn)營理念本工程的運(yùn)營理念經(jīng)過前一段的宣傳能夠許多人曾經(jīng)知道，但如何讓這種運(yùn)營理念更進(jìn)一步深化人心，讓老百姓從心里接受這種理念。4工程正火爆建

49、立經(jīng)過不斷宣傳工程的建立情況及工程施工現(xiàn)場的發(fā)生的感人事跡，讓老百姓能第一時間了解工程的進(jìn)展情況。2宣傳方案1硬廣告在臨清廣播電臺發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺及落地電臺的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛工程的條幅沿群眾路、紅星路設(shè)置工程的引導(dǎo)旗2軟廣告臨清電臺做工程專題片工程開盤儀式及市指點(diǎn)講話電視宣傳工程施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬嘉購物廣場內(nèi)刊3新聞宣傳萬嘉購物廣場正式開盤市指點(diǎn)關(guān)注萬嘉購物廣場建立萬嘉購物廣場參與“百城、萬店無假貨4活動宣傳萬嘉購物廣場大籌碼認(rèn)購活動萬嘉購物廣場開盤集中簽約儀式“萬嘉杯臨清市群眾乒乓球競賽3、調(diào)整期1本階段的宣傳目的堅持工程的品

50、牌籠統(tǒng)增進(jìn)與老業(yè)主的感情樹立工程的社會人籠統(tǒng)2宣傳方案1硬廣告堅持原有的戶外廣告牌將工程的施工標(biāo)志墻重新包裝電視臺角標(biāo)廣告新春賀歲廣告2軟廣告工程內(nèi)刊3活動宣傳業(yè)主新春聯(lián)誼會資助臨清新春晚會4、第二次強(qiáng)銷期2006年4月至2006年7月2、開盤及首個強(qiáng)銷期2005年9月至2005年12個月1階段的宣傳目的1樹立起工程的新籠統(tǒng)在經(jīng)過調(diào)整期后，銷售部的內(nèi)部裝修及人員重新調(diào)整后，工程以全新的精神容顏出如今市局面前。2掀起新一輪的銷售熱潮經(jīng)過不斷強(qiáng)化工程的銷售、招商任務(wù)，經(jīng)過硬廣告宣傳進(jìn)一步刺激客戶的購買愿望。3推出全新的商鋪銀行概念與臨清市某家銀行協(xié)作，為每一個業(yè)戶發(fā)放一張銀行卡，并且定期將業(yè)戶的租

51、金打入客戶賬戶。2宣傳方案1硬廣告在臨清廣播電臺發(fā)布工程的硬廣告；沿街發(fā)放宣傳單頁售樓處每天播放工程的宣傳片臨清電臺及落地電臺的角標(biāo)沿臨清主要道路懸掛工程的條幅更新工程的戶外廣告牌2軟廣告臨清電臺做工程專題片工程施工進(jìn)展情況電視宣傳印發(fā)萬嘉購物廣場內(nèi)刊3新聞宣傳工程的進(jìn)展情況工程的最新獲獎情況市指點(diǎn)視察萬嘉購物廣場建立六、招商管理篇第一部分：招商戰(zhàn)略招商戰(zhàn)略：立足聊城、面向全省、放眼全國以臨清為重點(diǎn)，在確保臨清地域招商任務(wù)全面、順利開展的同時，各招商部門安排出20的招商力量，對外地包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和運(yùn)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等運(yùn)用、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)展招商。效果理想的

52、情況下，在保證聊城及山東地域招商目的的同時，隨時進(jìn)展調(diào)整加大外地及國際招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例方案為：聊城地域招商占60左右；外地招商占20左右；省外招商占15左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動或炒作。其中：聊城地域招商所占比例不得超出整體的60；外地招商、的比例可根據(jù)實(shí)踐情況擴(kuò)展，擴(kuò)展部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)踐情況，假設(shè)招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例例如10。這樣后期可經(jīng)過保管精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位程度，在工程只需同期推出的情況下，經(jīng)過預(yù)留部分享遭到商鋪升值的部分利益。第三部分：招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一