房地產(chǎn)開發(fā)后思考題答案

1、本文格式為Word版，下載可任意編輯 房地產(chǎn)開發(fā)后思考題答案 第一章導(dǎo)論 1、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義,特點(diǎn)和作用是什么？房地產(chǎn)開發(fā)分為哪幾類？ 答：涵義：房地產(chǎn)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地舉行根基設(shè)施、房地產(chǎn)創(chuàng)辦的行為。房地產(chǎn)開發(fā)供給了土地使用權(quán)的社會經(jīng)濟(jì)權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。 特點(diǎn)：一、開發(fā)本金高，投資量大。二、開發(fā)創(chuàng)辦期長，投資周轉(zhuǎn)慢。三、市場具有地區(qū)性和分散性。四、需求具有穩(wěn)定性。五、涉及面廣，綜合性強(qiáng)。 作用：一、推動城市規(guī)劃的實(shí)施與完善。二、有利于裁減投資本金。1、儉約用地。2、縮短

2、工期。3、降低造價。4、節(jié)省人力和物力。三、為城市社會、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動以及人民生活供給載體。四、為城市政府財務(wù)供給資源來源。五、為城市大型根基設(shè)施創(chuàng)辦供給融資途徑。 分類：一、根據(jù)開發(fā)工程所在的位臵，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城市房地產(chǎn)開發(fā)。二、根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。三、根據(jù)開發(fā)工程的使用功能，可分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、消遣房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。四、根據(jù)開發(fā)的資源的深度，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。五、根據(jù)開發(fā)的方式，可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)、獨(dú)特開發(fā)。 2、試述房地產(chǎn)開發(fā)的程序？ 答：

3、可分為四個階段：可行性研究、前期工作，創(chuàng)辦實(shí)施、房屋營銷和服務(wù)等四個階段?？尚行匝芯侩A段是房地產(chǎn)開發(fā)的首要工作階段。在此階段，要舉行房 市場調(diào)查和市場分析，尋求投資機(jī)遇；要對開發(fā)工程舉行決策，確定開發(fā)什么性質(zhì)的工程，該工程建在何處、規(guī)模多大、投資額多少、投資來源能否落實(shí)、市場前景如何；該工程在經(jīng)濟(jì)上是否合理、技術(shù)上是否可行、財務(wù)上是否盈利等等。 開發(fā)工程的前期工作階段是概括落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)工程創(chuàng)辦實(shí)施作打定的階段。主要工作有：立項(xiàng)、購臵開發(fā)場地、籌資資金、拆遷安臵、工程報建與囑托設(shè)計。開發(fā)工程在創(chuàng)辦實(shí)施階段的投資支出最大，所占的時間最長。因此，加強(qiáng)開發(fā)工程創(chuàng)辦實(shí)施階段的管理，對于開發(fā)企業(yè)實(shí)

4、現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是分外重要的。在此階段，開發(fā)企業(yè)的主要工作有：辦理開工審批手續(xù)：選擇施工企業(yè)，以投資者、組織者、監(jiān)視者的身份舉行工程工程管理與操縱：竣工驗(yàn)收。 3、房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)模式？ 答：可分為：多元化開發(fā)模式、專業(yè)化開發(fā)模式。 多元化開發(fā)模式：房地產(chǎn)開發(fā)作為一種供給得志消費(fèi)者（或投資者）需求的空間和服務(wù)的活動，具備多元化進(jìn)展的特點(diǎn)。對規(guī)模經(jīng)濟(jì)、降低風(fēng)險和可持續(xù)進(jìn)展的追求，將在很大程度上促進(jìn)多元化開發(fā)經(jīng)營。大致上可分為：混業(yè)開發(fā)、綜合工程開發(fā)、縱向一體化開發(fā)。2、專業(yè)化開發(fā)模式：在專業(yè)開發(fā)模式下，開發(fā)企業(yè)的投資經(jīng)營活動集中在相對小的范圍內(nèi)，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)辦、經(jīng)營與管理技術(shù)的成熟化和在此

5、根基上的創(chuàng)新，有利于裁減產(chǎn)品更新代換的本金?？煞譃椋禾囟ㄎ飿I(yè)類型開發(fā)、特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)、服務(wù)集成式開發(fā)。 4、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)？ 答：網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是以計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)更加是 internet 為主要載體的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。網(wǎng)絡(luò)本身具有的開發(fā)性、實(shí)時性、互動性、低本金和高效率等諸多特點(diǎn)也成為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在特征。任何行業(yè)的進(jìn)展都離不了時代背景，房地產(chǎn)開發(fā)也不例外。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響。包括兩方面：一、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理信息化變革。二、開發(fā)企業(yè)布局調(diào)整及優(yōu)化。 5、試述房地產(chǎn)開發(fā)法律體系布局？ 答：從立法層次和房地產(chǎn)開發(fā)法律內(nèi)容議論房地產(chǎn)開發(fā)法律體系。 一、按照房地產(chǎn)開發(fā)立法層次劃分：1、房地

6、產(chǎn)開發(fā)法律：國家制定或認(rèn)定的用于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)活動中相關(guān)關(guān)系的法律總稱的名稱。2、房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)：包括房地產(chǎn)開發(fā)政法法規(guī)和房地產(chǎn)開發(fā)地方法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)在整個房地產(chǎn)開發(fā)法律系中僅次于法律。3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章的制定與房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)的制定是緊密聯(lián)系的，法規(guī)公布后，就需要有一些規(guī)章作細(xì)那么，以便于法規(guī)的實(shí)施。4、房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法規(guī)。 二、按照房地產(chǎn)開發(fā)法律的內(nèi)容劃分。1、房地產(chǎn)開發(fā)的根本法律模范。2、房地產(chǎn)前期階段的法律模范。3、房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)辦階段法律模范：主要包括創(chuàng)辦施工法律模范和監(jiān)理法律模范。創(chuàng)辦施工法律模范用于指導(dǎo)工程創(chuàng)辦施工活動，如房屋創(chuàng)辦和市政根基設(shè)施工程施工招標(biāo)投

7、標(biāo)管理手段、建筑工程施工許可管理手段等。4、房地產(chǎn)開發(fā)交易服務(wù)階段法律模范。5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記管理的法律模范：房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是法律規(guī)定的管理機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)權(quán)屬處境舉行的持續(xù)的記錄。6、什么是現(xiàn)代企業(yè)制度？現(xiàn)代企業(yè)制度有哪些特征？ 答：企業(yè)制度是指企業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬形態(tài)、組織和管理形式，其內(nèi)涵包括產(chǎn)權(quán)制度、責(zé)任制度和組織管理制度。市場經(jīng)濟(jì)在其數(shù)百年的孕育和進(jìn)展過程中，逐步形成了三個根本的企業(yè)制度：個人業(yè)主制企業(yè)、合伙制企業(yè)、公司制企業(yè)。特征：1、產(chǎn)權(quán)明晰。2、權(quán)責(zé)明確。3、政企分開。4、管理科學(xué)。 其次章房地產(chǎn)開發(fā)計劃 1. 房地產(chǎn)開發(fā)計劃的內(nèi)涵、特征和作用是什么？ 內(nèi)涵：房地產(chǎn)開發(fā)計劃具有明確的

8、目的性；房地產(chǎn)開發(fā)計劃是在市場調(diào)研的根基 上舉行的；工程定位與概念設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)計劃的核心環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)開發(fā)計劃是一項(xiàng)綜合工作，需要運(yùn)用各種資源與手段；房地產(chǎn)開發(fā)計劃是一項(xiàng)創(chuàng)造性工作；房地產(chǎn)開發(fā)計劃報告書或計劃提案是計劃活動的一項(xiàng)重要輸出。 特征：地域性；創(chuàng)造性；市場性；系統(tǒng)性；超前性；可操作性；科學(xué)性和藝術(shù)性的結(jié)合。 作用：房地產(chǎn)開發(fā)計劃能提高工程決策切實(shí)性，制止運(yùn)作展現(xiàn)偏差；房地產(chǎn)開發(fā)計劃能鞏固工程競爭力；房地產(chǎn)開發(fā)計劃可以鞏固團(tuán)隊(duì)管理創(chuàng)新才能，打造學(xué)習(xí)型組織。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)計劃應(yīng)遵循哪些原那么 獨(dú)創(chuàng)原那么；定位原那么；整合原那么；客觀原那么；可行原那么；全局原那么；文化原那么；應(yīng)變原

9、那么。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)計劃的分類原那么有哪些？在各種分類原那么下，分別有哪些類型？ 按不同開發(fā)階段：工程開發(fā)前期計劃；銷售/招租計劃；物業(yè)管理計劃 按計劃工作的關(guān)注點(diǎn)：房地產(chǎn)戰(zhàn)略計劃模式；全程計劃模式；品牌計劃模式；產(chǎn)品計劃模式 4. 房地產(chǎn)開發(fā)計劃的程序是什么？ 工程洽談階段；組織機(jī)構(gòu)階段；工程調(diào)研階段；提煉創(chuàng)意成果階段；提交報告階段；實(shí)施方案階段 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究 一、試述房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容和工作程序？ 答：內(nèi)容：1、總論。包括名稱、性質(zhì)、地理位臵、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資總額、總工期等根本處境，并說明工程提出的背景、開發(fā)

10、創(chuàng)辦的必要性，對實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、進(jìn)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。 2、市場調(diào)查和需求分析。3、開發(fā)工程場地的現(xiàn)狀與創(chuàng)辦條件分析。包括根基設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要去除的房屋面積，需要安臵的原住戶數(shù)和人口，需要安臵的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件舉行分析。4、規(guī)劃設(shè)計方案。5、工程的創(chuàng)辦工期、進(jìn)度操縱和交付使用的初步安置。6、投資估算。7、資源供給。8、經(jīng)濟(jì)分析和財務(wù)評價。9、社會經(jīng)濟(jì)評價。10、結(jié)論。在上述分析的根基上，對工程作出是否可行的結(jié)論并提出存在的問題和建議。 工作程序：工程創(chuàng)辦的全過程可分為投資前期、投資期和使用期

11、?？尚行匝芯繉儆谕顿Y前期的主要工作，分為機(jī)遇研究、初步可行性研究、細(xì)致可行性研究和工程評價等四個階段。 二、簡述房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查的內(nèi)容？ 答：一、環(huán)境調(diào)查。包括：1、政策和法規(guī)。2、經(jīng)濟(jì)水平。3、社會文化環(huán)境。二、房地產(chǎn)的供需處境調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括被調(diào)查城市或地區(qū)過去和現(xiàn)在各類房地產(chǎn)的需求量、價格、地段分布；現(xiàn)貨房、期貸房的價格、數(shù)量和地段分布；城市居民的居住水平、無房戶和缺房戶的戶數(shù)；住宅淘汰速度；競爭對手的開發(fā)才能、技術(shù)水平、市場占有率等等。三、開發(fā)場地的調(diào)查。 三、簡述房地產(chǎn)開發(fā)工程總投資構(gòu)成？ 答：一、土地費(fèi)用。二、前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文、地址、勘察、測繪、

12、三通一平所發(fā)生的費(fèi)用支出。三、建筑安裝工程費(fèi)。指建立房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購買費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，即從工程的土建施工到工程竣工間發(fā)生的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購臵及安裝費(fèi)等。四、根基設(shè)施費(fèi)。指開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、排水、 排污、排洪、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)等市政工程費(fèi)和園林、綠化工程費(fèi)。五、公共配套設(shè)施費(fèi)。六、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)。即在設(shè)計、施工招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)視、檢驗(yàn)、竣工驗(yàn)收和房屋銷售經(jīng)營各種活動中，所花費(fèi)的人、財、物的貨幣表現(xiàn)形式。七、其他代收費(fèi)用。主要包括：供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、供暖開辦費(fèi)、煤氣安裝贊助費(fèi)、抗震設(shè)防費(fèi)、人防工程易地創(chuàng)辦費(fèi)、

13、污水處理廠創(chuàng)辦費(fèi)。八、創(chuàng)辦期貸款利息。九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)理稅。 四、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算的依據(jù)是什么？常用的估算方法有哪些？ 答：依據(jù)：1、開發(fā)工程的創(chuàng)辦規(guī)模、占地面積、地價。2、設(shè)計方案、圖紙。3、主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價格表。4、同類型工程的投資資料。5、資料來源、貸款利率。6、有關(guān)政策和規(guī)定。 估算方法：1、面積法。（對于建安工程，先求出建筑物的總建筑面積 Q，然后參照最近竣工的同類建筑物，確定每平方米簡述面積的造價 C，建筑物的可能總造價 P 那么有下式子：P=C*Q ）。2、單元法。3、概算指標(biāo)法。4、分項(xiàng)造價估算法。5、分項(xiàng)造價對比法。 五、試述房地產(chǎn)開發(fā)工程的財務(wù)評價指標(biāo)與

14、方法？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)工程的財務(wù)評價分為靜態(tài)評價（不考慮時間因素）和動態(tài)評價（考慮時間因素），兩種評價方法指標(biāo)。靜態(tài)評價可分為：1、投資利潤率。工程達(dá)成設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額與工程總投資之比，亦即開發(fā)工程單位投資額所發(fā)生的盈利額，回響開發(fā)資金在循環(huán)過程中增值的速度。2、投資回收期。工程的年凈收益來補(bǔ)償投資所需要的期限。是反映工程投資回收才能的重要指標(biāo)。3、借款清償期?？捎糜谶€款的資金清償固定投資國內(nèi)借款本金和創(chuàng)辦期利息所需的期限。動態(tài)評價可分為：1、凈現(xiàn)值。2、內(nèi)部收益率。3、動態(tài)投資回收期。 六、試述房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風(fēng)險因素、風(fēng)險防范的措施與方法？ 答：風(fēng)險因素：一、

15、市場風(fēng)險。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所引起的風(fēng)險稱為市場風(fēng)險。表現(xiàn)在三個方面：1、由于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響以及添置力等理由，是房地產(chǎn)難以形成有效需求；2、房地產(chǎn)價格產(chǎn)生大幅度波動而給投資者而帶來的風(fēng)險。3、開發(fā)房地產(chǎn)所涉及的主要資源的價格的上漲所引起建立本金的增加。二、經(jīng)營風(fēng)險。因經(jīng)營的失誤導(dǎo)致的可能性稱為經(jīng)營風(fēng)險。三、利率風(fēng)險。由于利率的變動影響投資者收益的可能性稱為利率風(fēng)險。表現(xiàn)在兩個方面：1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資本金的影響。2、對居民添置才能的影響。四、政策風(fēng)險。由于國家或地方政府的政策變化而給投資者帶來損失的可能性稱為政策風(fēng)險。五、其他風(fēng)險。包括市區(qū)操縱的人為因素或自然本身發(fā)生奇怪所造成的損失

16、。 防范措施：一、風(fēng)險回避。二、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、三、風(fēng)險操縱。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)用地的涵義和類型？ 答：所謂開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)有償、有期限舉行根基設(shè)施和房屋創(chuàng)辦使用的國有土地。 1、按照土地區(qū)位劃分 鬧市區(qū)(商業(yè)集中區(qū))土地；城市副中心區(qū)土地；鬧市區(qū)邊緣地帶(亞中心區(qū))土地；城市邊緣區(qū)土地；城市郊區(qū)土地 2、按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分 居住用地；公共設(shè)施用地；工業(yè)用地；倉儲用地；對外交通用地；道路廣場用地；市政公用設(shè)施用地；綠地 3、按照對開發(fā)用地舉行人為投入的形式及程度的不同劃分 生地；熟地 2選擇開發(fā)用地時，應(yīng)統(tǒng)籌考慮的因

17、素有哪些？ 答：1、投資區(qū)域選擇的因素分析 政治環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長狀況；投資環(huán)境；特大型 創(chuàng)辦投資 2、開發(fā)地段的選擇因素分析 城市規(guī)劃； 自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素；現(xiàn)有的創(chuàng)辦條件；地段面積與外形；投資經(jīng)營籌劃； 3、房地產(chǎn)開發(fā)工程選址原那么 區(qū)域優(yōu)先；提防潛力；適應(yīng)投資特征；綜合評價 3.開發(fā)企業(yè)獲得開發(fā)經(jīng)營用地使用權(quán)的根本方式有哪些？ 一、土地使用權(quán)出讓 協(xié)議出讓、招標(biāo)方式、拍賣方式、掛牌方式二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣、合資、合 作建房、交換、作價入股 4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立和生效的條件是什么？ 得到房產(chǎn)和土地管理部門辦理的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù) 5、農(nóng)用征地的一般涵義？ 農(nóng)地征用是指為了得志公共公益事業(yè)

18、進(jìn)展的需要和城市規(guī)劃創(chuàng)辦需要，政府依靠國家權(quán)力強(qiáng)制轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體土地全體權(quán)利并對原權(quán)利人賦予合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊环N行政行為 農(nóng)地征用類型：為公共目的和為非公共目的 6、為取得集體全體的農(nóng)地的開發(fā)使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付的費(fèi)用有那些？ 土地補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；安臵補(bǔ)助費(fèi)；臨時創(chuàng)辦用地補(bǔ)償費(fèi)；稅、費(fèi)；耕地占用費(fèi)；新菜地開發(fā)創(chuàng)辦基金；征地管理費(fèi)； 第五章 城市房屋拆遷 1 城市房屋拆遷的含義和意義 第六章房屋拆遷是指去除用地范圍內(nèi)的原有建筑物，清理地上地下障礙物，并將原有使用者或生產(chǎn)設(shè)施遷至異地或安置其他地方臨時過度，待有關(guān)工程建成后再將其遷回原地安臵的一系列工作。房屋拆遷工作是開發(fā)前期工

19、作中的重要一環(huán)， 其成效關(guān)系到開發(fā)工程能否按籌劃舉行，能否取得預(yù)期收益。 2 房屋拆遷工作在房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作階段（立項(xiàng)，購臵開發(fā)場地，籌集資金，拆遷安臵，工程報建與囑托設(shè)計）中開頭的。 3 開發(fā)企業(yè)如何取得拆遷許可？ 開發(fā)企業(yè)在取得用地使用權(quán)后，持工程批準(zhǔn)文件，規(guī)劃主管部門，土地主管部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及拆遷籌劃與方案，并附上金融機(jī)構(gòu)出具的資金證明，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出書面拆遷申請。拆遷主管部門對拆遷申請舉行審查，批準(zhǔn)拆遷的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷許可證時，應(yīng)按規(guī)定繳納管理費(fèi)。 4 簡述房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蠛托问?房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο螅?/p>

20、拆遷人應(yīng)對被拆遷房屋的全體人舉行補(bǔ)償。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问剑寒a(chǎn)權(quán)調(diào)換，作價補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合。 5 當(dāng)拆遷人與被拆遷人不能就拆遷補(bǔ)償與安臵達(dá)成一致觀法時，應(yīng)以何種程序處理？ 拆遷雙方應(yīng)在自愿互諒的根基上按有關(guān)規(guī)定自行解決糾紛。當(dāng)雙方爭議案自行協(xié)商難以達(dá)成協(xié)議時，當(dāng)事人任何一方可向房屋拆遷主管部門提出裁決申請。若房屋拆遷主管部門是被拆遷人，應(yīng)由同級人民政府裁決。房屋拆遷主管部門受理申請后，一般采取先行調(diào)解和再做裁決的方式做調(diào)處。假設(shè)當(dāng)事人不采納調(diào)解，也對裁決不服，可在接到裁決書之日起 3 個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。 6 拆遷補(bǔ)償與安臵工作中的費(fèi)用 拆遷前期打定費(fèi)用，臨時安臵補(bǔ)助費(fèi)和搬家

21、補(bǔ)助費(fèi)，過渡房創(chuàng)辦費(fèi)或過渡房租費(fèi)，拆遷企事業(yè)單位的補(bǔ)助費(fèi)，場地工程費(fèi)，其他費(fèi)用，拆遷工程的不成預(yù)見費(fèi) 第六章房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌集 3 房地產(chǎn)開發(fā)證券化的途徑和方法有哪些？ 途徑：發(fā)行債券和股票。 方法：債券有公募發(fā)行和私募發(fā)行。股票有股東優(yōu)先認(rèn)購，定向募集和公開發(fā)行。 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程的城市規(guī)劃設(shè)計及其評價 1 城市規(guī)劃有那幾個層次？房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃主要指哪個階段的規(guī)劃？ 城市總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，操縱性細(xì)致規(guī)劃，修建性細(xì)致規(guī)劃。修建性細(xì)致規(guī)劃 2 試述居住規(guī)劃的主要內(nèi)容。 確定居住區(qū)布局布局和道路系統(tǒng)，住宅選型，住宅的布臵，公共建筑規(guī)劃布臵， 綠地規(guī)劃布臵 3 一般民用建筑工程的初步

22、設(shè)計和施工圖設(shè)計分別包括哪些內(nèi)容？ 初步設(shè)計：設(shè)計說明書，總平面，建筑，布局，給水排水，電氣，弱電，采暖通風(fēng)，動力，工程概算書。施工圖設(shè)計：其成果主要以圖紙為主，主要內(nèi)容與初步設(shè)計一致，只是施工圖設(shè)計的內(nèi)容更概括圖紙要求更深。 4 試述開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計過程及影響因素。 5 住宅建筑設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)因素分析 外墻周長系數(shù)（平面外形，進(jìn)深和面寬）平面系數(shù)，層高，層數(shù)，單元組合，結(jié) 構(gòu)形式 住宅開發(fā)區(qū)規(guī)劃方案的綜合經(jīng)濟(jì)因素分析：用地容積率（容積率補(bǔ)償，容積率的轉(zhuǎn) 讓，容積率提高），建筑密度，建筑間距，戶室比，造價 6 房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計方案的評價有何特點(diǎn)？ 評價主體的多元性，評價目標(biāo)的多樣性，評價值的

23、不確定性 7試述住宅建筑設(shè)計方案評價的指標(biāo)體系和小區(qū)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案評價的指標(biāo)體系。 住宅建筑設(shè)計方案評價的指標(biāo)體系可從住宅建筑的適用性，安好性，經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性等四個方面考慮。 小區(qū)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案評價的指標(biāo)體系：小區(qū)用地面積指標(biāo)，小區(qū)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（住宅平均層數(shù)，居住建筑密度，居住建筑面積密度，人口凈密度，平均每人每戶居住用地面積，建筑密度，建筑面積密度，住宅層數(shù)比例，綠化籠罩率，人均公共綠地面積，公共建筑面積及其與居住建筑面積之比，造價），小區(qū)綜合評價指標(biāo) 第十章 房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程創(chuàng)辦管理 1.房地產(chǎn)開發(fā)工程工程工程的組織方式有哪些？ 自建：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組織施工隊(duì)伍，自己配備

24、貨租用施工機(jī)械，購買材料，自己組織施工完成開發(fā)工程的工程創(chuàng)辦。 囑托施工：開發(fā)企業(yè)將擬建工程通過招標(biāo)，協(xié)商等方法囑托給具有確定資質(zhì)的建筑安裝企業(yè) 囑托施工分為工程總承包和工程片面分包，前者是開發(fā)企業(yè)把開發(fā)工程工程設(shè)計文件所包含的全部內(nèi)容都一起囑托給建筑承包商完成，后者承包內(nèi)容較生動，可以是根基工程，主體布局工程，安裝工程，布局工程等等 2.房地產(chǎn)開發(fā)工程工程創(chuàng)辦階段的管理模式有哪些？ 自行管理;房開企業(yè)自行組織工程創(chuàng)辦管理班子進(jìn)駐施工現(xiàn)場，直接行使業(yè)主的全部職權(quán)，對開發(fā)工程的施工質(zhì)量，工程進(jìn)度，創(chuàng)辦投資舉行操縱，有的還負(fù)責(zé)主材和房屋設(shè)備的購買工作。 囑托管理：把已經(jīng)取得開工許可證的工程囑托給有

25、資格的創(chuàng)辦接洽管理公司對工程創(chuàng)辦實(shí)施管理。 3.什么是工程創(chuàng)辦監(jiān)理？開發(fā)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系為何？ 負(fù)責(zé)工程創(chuàng)辦階段監(jiān)視管理工作的監(jiān)理單位或其人員是工程創(chuàng)辦監(jiān)理 開發(fā)單位擔(dān)當(dāng)?shù)氖枪こ谭ㄈ私巧?，與創(chuàng)辦監(jiān)理單位之間是囑托與被囑托，授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系，兩者對等獨(dú)立的關(guān)系經(jīng)過監(jiān)理合同形成。 4.什么是進(jìn)度操縱？影響進(jìn)度的因素有哪些？ 進(jìn)度操縱是指對開發(fā)工程工程創(chuàng)辦階段的工作內(nèi)容，工作程序，持續(xù)時間和連接關(guān)系編制籌劃，將該籌劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按籌劃要求舉行，對展現(xiàn)的偏差分析理由，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整，修改原籌劃，直至工程竣工，交付使用。目的是確保工程進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以達(dá)成對創(chuàng)辦

26、工期的操縱。 影響因素有三類： （1）錯誤地估計了工程的特點(diǎn)及工程實(shí)施的條 （2) 工程決策，籌備實(shí)施過程中各方面工作上的失誤 （3)不成預(yù)見事情的發(fā)生 5.需編制哪些進(jìn)度籌劃?為什么強(qiáng)調(diào)用網(wǎng)絡(luò)圖來編制進(jìn)度籌劃？ 要編制開發(fā)工程前期工作籌劃，開發(fā)工程工程創(chuàng)辦總進(jìn)度籌劃，開發(fā)工程年度籌劃。 網(wǎng)絡(luò)圖能很明顯，嚴(yán)格地反映出各個工程之間的相互憑借，相互制約關(guān)系。并可以使用計算機(jī)來舉行繪制，計算，優(yōu)化，調(diào)整，鑒于這些優(yōu)點(diǎn)，故強(qiáng)調(diào)用網(wǎng)絡(luò)圖來編制進(jìn)度籌劃。 6.什么叫做網(wǎng)絡(luò)籌劃的優(yōu)化？ 網(wǎng)絡(luò)籌劃的優(yōu)化是在確定約束條件下，按既定的目標(biāo)對網(wǎng)絡(luò)籌劃舉行不斷檢查，評價，調(diào)整，完善的過程。分為工期優(yōu)化，費(fèi)用優(yōu)化，資源

27、優(yōu)化 工期優(yōu)化：壓縮計算工期已達(dá)成要求工期目標(biāo) 費(fèi)用優(yōu)化：尋求最低本金時的最短工期安置 資源優(yōu)化:分資源有限,工期最短優(yōu)化和工期固定,資源均衡優(yōu)化 前者在得志資源限制的條件下,使工期的延長期為最小 后者在工期不變的條件下，是資源分布盡量平勻，力求使每天的資源需求量接近平均值 7.如何在實(shí)施過程對工程進(jìn)度籌劃舉行檢測和調(diào)整？實(shí)際進(jìn)度與籌劃進(jìn)度的圖形對比有哪些？ （1）監(jiān)測過程： 進(jìn)度執(zhí)行中的跟蹤檢查，對收集的數(shù)據(jù)舉行整理統(tǒng)計和分析，實(shí)際進(jìn)度與籌劃進(jìn)度的比較。 （2）進(jìn)度調(diào)整的系統(tǒng)過程： 分析產(chǎn)生進(jìn)度偏差的理由，分析偏差對后續(xù)工作的影響，確定影響后續(xù)工作的和總工期的限制條件，采取進(jìn)度調(diào)整措施，實(shí)施

28、調(diào)整后的進(jìn)度籌劃。 （3）圖形對比方法：橫道圖對比法勻速橫道圖，雙比例單側(cè)橫道圖法；雙比例雙側(cè)橫道圖法；S 型曲線對比法；香蕉曲線對比法。 8.施工階段進(jìn)度操縱的主要工作內(nèi)容有哪些？ 編制施工階段進(jìn)度操縱工作細(xì)那么；編制和審核施工進(jìn)度籌劃；按年，季，月編制工程綜合籌劃；下達(dá)工程開工令；輔助承包單位實(shí)施進(jìn)度籌劃；監(jiān)視施工進(jìn)度籌劃的實(shí)施；組織現(xiàn)場協(xié)調(diào)會；簽發(fā)工程進(jìn)度款；審批工程進(jìn)度款；促使承包單位整理技術(shù)資料；辦理竣工驗(yàn)收；處理爭議和索賠；整理工程進(jìn)度資料；工程移交。 9.物資供給的進(jìn)度操縱怎樣舉行？ 在確定的資源(人力、物力、財力)條件下，實(shí)現(xiàn)開發(fā)工程一次性特定目標(biāo)的過程對物資的需求舉行籌劃、組

29、織、協(xié)調(diào)和操縱應(yīng)留神以下幾個問題 物資的供給存在確定的風(fēng)險性，因此要求編制周密的籌劃并采用科學(xué)的管理方法。 對物資的供給需建立保證體系，并處理好物資供給與投資、質(zhì)量、進(jìn)度之間的關(guān)系。 應(yīng)與有關(guān)的供給部門專心簽訂合同，明確供求雙方的權(quán)力與義務(wù)，并加強(qiáng)各單位部門之間的協(xié)調(diào)。 10.引起投資失控的理由有哪些？ （1）.工程可行性研究的深度不夠 （2）.在各設(shè)計階段所作的投資計算突破投資籌劃目標(biāo) （3）.在開發(fā)工程工程創(chuàng)辦期間社會物價水平 （4）工程的設(shè)計變更引起費(fèi)用增加 （5）工程實(shí)施過程中不成預(yù)見因素的發(fā)生 （6）.施工工程不能順?biāo)炫e行引起費(fèi)用增加 （7）.其它理由。如政治事情，發(fā)生戰(zhàn)役 11.投

30、資操縱的方法和步驟是怎樣的? （1）編制投資操縱規(guī)劃：投資操縱規(guī)劃根據(jù)工程的工程創(chuàng)辦進(jìn)度和工程的投資目標(biāo)而確定。 （2）費(fèi)用對比：即投資籌劃值與實(shí)際值的對比。 （3）偏差分析：運(yùn)用橫道圖法、表格法、曲線法等方法對舉行局部偏差和累計偏差、十足偏差和相對偏差以及偏差程度舉行分析，找出偏差理由從而采取針對性的措施，裁減或制止一致理由的再次發(fā)生或再發(fā)生后的損失。 （4）未完工程投資預(yù)料： 即在施工過程中，根據(jù)已完工程實(shí)際投資的處境以及對偏差理由的分析，對預(yù)料時間點(diǎn)以后各期和全部未完工程所需要的投資舉行的估算和測算。其根本目的在于供給決策支持。 （5）糾偏：通過在組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施和合同措施

31、4 個方面的措施對系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行狀態(tài)偏離標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)舉行校正，以使實(shí)際運(yùn)行狀態(tài)恢復(fù)到或保持在標(biāo)準(zhǔn)狀況。 12.怎樣辦理工程投資的結(jié)算? 我國現(xiàn)行的工程價款結(jié)算的主要方式有：（1）按月結(jié)算。（2）竣工后一次結(jié)算。 （3）分段結(jié)算。（4）結(jié)算雙方商定并經(jīng)開戶銀行同意的其他結(jié)算方式。 按月結(jié)算的程序是：預(yù)付備料款-中間結(jié)算-竣工結(jié)算 工程款的計量支付工程計量的一般程序合同價款的復(fù)核與支付 工程價款的動態(tài)結(jié)算：動態(tài)結(jié)算就是結(jié)算時要考慮到貨幣的時間價值，考慮通貨膨脹等動態(tài)因素的影響。常用的動態(tài)結(jié)算方法有：（1）按實(shí)際價格結(jié)算法。（2）按調(diào)價文件結(jié)算法。（3）調(diào)值公式法。 13.工程變更的操縱原那么是什么?怎樣

32、操縱工程變更? 答: （1）操縱原那么： 盡量裁減不必要的工程變更，任何變更都會影響工程實(shí)施的正常秩序，應(yīng)把變更的發(fā)生限制到最小。 協(xié)商一致的原那么，應(yīng)共同協(xié)商謀求一致觀法，以求得各方共同采納的變更方案和變更條件； 必要變更盡量提前的原那么變更發(fā)生的越早，造成的損失越小，應(yīng)對可能發(fā)生的變更以前預(yù)見并盡早做出安置； 變更信息實(shí)時溝通的原那么，所以變更務(wù)必以變更指令通知各方。 （2）提出工程變更，合同任一方均可提出； 審查工程變更，甲方予以審查批準(zhǔn)； 編制工程變更文件，包括工程變更令，工程量清單，設(shè)計圖紙，其他文件 14.怎樣處理施工索賠和業(yè)主索賠 施工索賠程序：提出索賠要求；供給索賠的證明材料；

33、核實(shí)索賠的依據(jù)；索賠的協(xié)商與裁決； 業(yè)主索賠 拖延工期索賠；工程質(zhì)量缺陷的索賠；不合格材料的索賠；保險費(fèi)用索賠；承包方不正值地放棄工程的索賠 15.質(zhì)量的內(nèi)涵和質(zhì)量操縱的含義是什么？ 答：（1）質(zhì)量的內(nèi)涵：工程工程的質(zhì)量是指通過工程創(chuàng)辦過程所形成的工程實(shí)體符合有關(guān)模范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的程度和得志工程法人（或開發(fā)企業(yè)）的程度。工程工程質(zhì)量的內(nèi)涵包括工程工程的實(shí)體質(zhì)量；功能和使用價值的質(zhì)量；工作質(zhì)量三個方面的內(nèi)容。 （2）質(zhì)量操縱的含義：質(zhì)量操縱是指為得志質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術(shù)和活動。對工程工程而言，就是為了確保合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所采取的一系列監(jiān)控措施、手段和方法，是工程質(zhì)量處于受控狀態(tài)。 16

34、施工階段質(zhì)量操縱的概括工作內(nèi)容有哪些？ 一、事前質(zhì)量操縱 1 審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。 2 對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量舉行檢查和操縱。 3 對永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝臵，應(yīng)按審批同意的設(shè)計圖紙組織購買或訂貨。 4 審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計，對于工程質(zhì)量應(yīng)具有穩(wěn)當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施來保證。 5 對工程中擬采用的新材料、新布局、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。 6 檢查施工現(xiàn)場的測量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核 7 輔助承包單位完善質(zhì)量保證體系 8 輔助總包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度 9 組織設(shè)計交底和圖紙會審 10 對工程質(zhì)量有重大影響的施工機(jī)械、設(shè)備

35、，應(yīng)審核承包單位供給的技術(shù)性能報告 11 把好開工關(guān) 二、事中質(zhì)量操縱 1 協(xié)調(diào)承包單位完善工序操縱 2 嚴(yán)格工序間交接檢查 3 重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自舉行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核 4 對已完成的分項(xiàng)、分部 工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和手段舉行檢查、驗(yàn)收 5 審核設(shè)計變更和圖紙修改 6 按合同于必要時可下達(dá)停工令 7 組織定期或不定期的現(xiàn)場會議，實(shí)時分析、通報工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動等 三、事后質(zhì)量操縱 1 按規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和手段，對完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程舉行檢查驗(yàn)收 2 組織試用 3 審核承包單位供給的質(zhì)量檢驗(yàn)報告及有關(guān)技術(shù)性文件 4 審核承包單位提交的竣工圖 5

36、整理有關(guān)工程工程質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔 17 什么是工序質(zhì)量操縱？如何設(shè)臵工序質(zhì)量操縱點(diǎn)？ （1）工序質(zhì)量操縱的概念 工序質(zhì)量包含兩方面的內(nèi)容：一是工序活動條件的質(zhì)量，即每道工序的投入質(zhì)量(即 4M1E)是否符合要求；二是工序活動效果的質(zhì)量，即每道工序施工完成的工程產(chǎn)品是否達(dá)成有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （2）工序質(zhì)量操縱點(diǎn)的設(shè)臵 1 工程工程工藝的繁雜程序。繁雜的多設(shè)。 2 工程工程施工的難易程序。難度大多設(shè)。 3 創(chuàng)辦標(biāo)準(zhǔn)的上下。標(biāo)準(zhǔn)高的多設(shè)。 4 施工單位水平(或信譽(yù))。水平高的可少設(shè)。 18 怎樣舉行工程質(zhì)量評定？ （1）工程質(zhì)量評定工程的劃分 1 分項(xiàng)工程 建筑工程的分項(xiàng)工程一般按主要工種

37、工程來劃分；建筑設(shè)備安裝工程一般按用途、工種種類及設(shè)備組別劃發(fā)，也可按系統(tǒng)、區(qū)段來劃分 分項(xiàng)工程質(zhì)量評定： 保證工程 根本工程 允許偏差工程 2 分部工程 建筑工程的分部工程按建筑的主要部位劃分，一般劃分為六個分部工程；建筑設(shè)備安裝工程一般按工程用途劃分(或按專業(yè))，一般劃分為四個分部工程 3 單位工程 （2）工程質(zhì)量評定的等級標(biāo)準(zhǔn) 分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn) 合格 優(yōu)良 分部工程質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn) 合格：所含分項(xiàng)工程的質(zhì)量全部合格 優(yōu)良： 所含分項(xiàng)工程的質(zhì)量全部合格，其中有 50%及其以上為優(yōu)良 單位工程質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn) 合格：所含分部工程的質(zhì)量全部合格；質(zhì)量保證資料應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，觀感質(zhì)量評定得分率達(dá)

38、70%及其以上 優(yōu)良：所含分部工程的質(zhì)量全部合格，其中有 50%及其以上為優(yōu)良，且主體工程和裝飾分部工程務(wù)必為優(yōu)良；質(zhì)量保證資料應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，觀感質(zhì)量的評定得分率達(dá)成 85%及其以上 19 工程質(zhì)量事故分析及處理的過程是怎樣的？ 凡工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計要求，即稱為工程質(zhì)量事故 工程質(zhì)量事故分析和處理就是針對已察覺的工程事故調(diào)查分析其理由，針對理由找出處理的對策，確定處理的方案，實(shí)施質(zhì)量事故的處理，并對工程質(zhì)量事故的性質(zhì)和處理后的狀況下一個明確的結(jié)論 事故處理的根本要求是：安好穩(wěn)當(dāng)，不留隱患，得志建筑功能和使用要求，技術(shù)可能，經(jīng)濟(jì)合理，施工便當(dāng) 20 為什么要重視施工階段的安好操

39、縱？安好操縱中的主要工作有哪些？ 在工程工程施工階段重視安好操縱有著重大的積極意義，同工程的其他目標(biāo)并不沖突。安好事故往往會使進(jìn)度受到嚴(yán)重影響，造成極不好的社會回響；還可能導(dǎo)致費(fèi)用支出的增加，并直接影響工程的對外銷售招租。 安好操縱中的主要工作： 輔助施工單位從立法和組織上加強(qiáng)安好管理，建立和完善有關(guān)安好生產(chǎn)制度 審核施工組織設(shè)計、施工方案和施工技術(shù)措施時，同時要審核有無安好技術(shù)措施方案，使之符合安好施工的要求 審核新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝、新布局等方案時，同時要審核有無相應(yīng)的安好技術(shù)操作規(guī)程 在現(xiàn)場如察覺隱患要促使有關(guān)人員限期處理；對違章指揮、違章作業(yè)，應(yīng)立刻中斷 針對施工中的擔(dān)心全因

40、素，研究并采取有效的安好技術(shù)措施；做好安好操縱監(jiān)視檢查工作，實(shí)時參與組織安好事故的調(diào)查分析和處理 在安好操縱中應(yīng)重點(diǎn)操縱人的擔(dān)心全行 為和物的擔(dān)心全狀態(tài)，其中以人的擔(dān)心全行為作為操縱的核心。據(jù)統(tǒng)計有88%的安好事故是由人的擔(dān)心全行為造成的 第十一章 房地產(chǎn)銷售 1 簡述房地產(chǎn)收益獲取的方式及特點(diǎn)？ 答：1）出售，出售是指開發(fā)企業(yè)將其投資開發(fā)的工程或商品房轉(zhuǎn)讓或銷售給需求者，以求獲得工程收益的行為。特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)能盡快收回投資，但也可能會損失工程或房屋的增值，對某些工程或房屋而言，也損失了商業(yè)經(jīng)營收益。2)出租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出租人將其投資開發(fā)的房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支

41、付租金的行為。特點(diǎn)是既適應(yīng)了相關(guān)需求，又不至于損失未來可能的增值，并維持長期效益，共享房地產(chǎn)經(jīng)營收益。3）營業(yè)，是指開發(fā)酒店、商場、旅游、消遣類收益性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取直接經(jīng)營收益性房地產(chǎn)的方式。特點(diǎn)是使開發(fā)企業(yè)在擁有房地產(chǎn)的同時，直接獲得房地產(chǎn)的全部經(jīng)營收益。 2 囑托租售代理的優(yōu)勢有哪些？ 答：房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)通常用有熟諳市場處境、具備豐富的租售學(xué)識和閱歷的專業(yè)人員，是房地產(chǎn)買賣雙方都容許惠顧的地方。同時還能降低風(fēng)險、儉約時間、精力、財力，以及在相對短的時間內(nèi)回籠更多資金。 3.簡述促銷廣告計劃的作用 以求得風(fēng)險的降低與利息支出的減?。粌?yōu)秀的廣告制作能刺激需求者的欲望；品牌的塑造也有助于爭取需求者的認(rèn)同與追隨。 4.何謂人員主動推銷？如何舉行人員