福建泉州酒店式公寓項(xiàng)目營銷策劃提案

1、.：.；泉州“一品國際酒店式公寓工程營銷謀劃提案目 錄第一部分 市場(chǎng)分析 P-P第二部分 工程分析 P-P第三部分 工程定位 P-P第四部分 產(chǎn)品裝建筑議 P-P第五部分 工程營銷推行 P-P第一部分 市場(chǎng)分析泉州城市概略泉州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)概略泉州房地產(chǎn)獨(dú)身公寓市場(chǎng)部分一、泉州城市概略位置泉州地處閩東南沿海，與臺(tái)灣隔海相望，是福建省重要工貿(mào)港口旅游城市。改革開放以來，泉州經(jīng)濟(jì)建立繼續(xù)安康開展，城市根底設(shè)備日趨完善。土地面積土地面積.萬平方公里，通用閩南話。人口年泉州市常住人口數(shù)比上年末添加萬，到達(dá)萬。經(jīng)濟(jì)分析泉州市年年以來GDP不斷堅(jiān)持著強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)總量延續(xù)三年居全省第一位；農(nóng)業(yè)對(duì)于泉

2、州市地域消費(fèi)總值的奉獻(xiàn)曾經(jīng)長期堅(jiān)持比較低的程度；第二產(chǎn)業(yè)包括輕工、制造在內(nèi)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)占泉州市GDP近%，且增長快，是泉州主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；泉州市的第三產(chǎn)業(yè)特別是技術(shù)密集型企業(yè)與其第二產(chǎn)業(yè)相比還比較不興隆，且增長速度較慢。泉州工業(yè)年前個(gè)月，泉州市規(guī)模以上工業(yè)共完成工業(yè)產(chǎn)值.億元。五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值半壁江山，累計(jì)完成產(chǎn)值.億元。紡織鞋服業(yè)、食品飲料業(yè)、機(jī)械制造業(yè)的產(chǎn)值現(xiàn)價(jià)增幅均在以上。 泉州規(guī)劃現(xiàn)階段泉州市城市規(guī)模的擴(kuò)展遭到城市東部泉廈高速公路的限制，未來的開展主要向晉江以南、城區(qū)東北部的洛江以及東部的東海三個(gè)方向。其中，東部的東海是未來泉州的行政中心，而江南和洛江片區(qū)均規(guī)劃有大

3、面積的居住用地。二、泉州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)概略泉州住宅市場(chǎng)總表達(dá)狀近兩年來泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)開展迅速；泉州的房地產(chǎn)投資升溫，住宅投資有較大增長；泉州商品房價(jià)錢上漲幅度較大，年月至今，漲幅近%；目前泉州市區(qū)住宅產(chǎn)品主要以小高層為主，價(jià)錢主要集中在-元/平方米左右；住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)大面積戶型和小面積戶型供應(yīng)量大，中等面積戶型供應(yīng)量少的情況；新開工工程平方米以下面積戶型占%以上的規(guī)定出臺(tái)后，泉州市平方米以下住宅供應(yīng)量呈增長的趨勢(shì)；市場(chǎng)供應(yīng)量小，需求旺盛，空置面積大幅下降；熱銷產(chǎn)品為-的三房；產(chǎn)品本身配套開場(chǎng)逐漸完善；整體銷售率良好，消化速度較快；客群主要以泉州本地及周邊縣市私營企業(yè)主、公務(wù)員為主。三、泉州房地產(chǎn)

4、獨(dú)身公寓市場(chǎng)部分泉州獨(dú)身公寓市場(chǎng)總表達(dá)狀獨(dú)身公寓開發(fā)數(shù)量逐年添加。近年來泉州市區(qū)商品房性質(zhì)的獨(dú)身公寓全部供應(yīng)量在套左右；開發(fā)區(qū)域較為集中。獨(dú)身公寓工程主要分布在泉秀路、豐澤街、刺桐路上，其中，泉秀路沿線占?xì)v年開發(fā)量的以上。近期泉州市銷售的獨(dú)身公寓價(jià)錢主要為元/平方米以上；獨(dú)身公寓需求旺盛。近期推出工程均已銷售終了；投資報(bào)答率較高。以泉秀路為例，目前獨(dú)身公寓租金為元/套月，僅租金部分的投資報(bào)答率就在%左右；未來供應(yīng)量少。年新開盤工程有“盛達(dá)廣場(chǎng)，該工程在泉秀路中遠(yuǎn)名城對(duì)面；目前供應(yīng)的獨(dú)身公寓面積都在-之間；目前供應(yīng)的獨(dú)身公寓以精裝修為主；產(chǎn)品附加值方面，僅有鉑金時(shí)代、萬祥獨(dú)身公寓主推酒店式管理，

5、其他沒有；產(chǎn)品配套方面，除了萬祥和鉑金有酒店式的配套，其他均無。一泉州獨(dú)身公寓市場(chǎng)供應(yīng)主要獨(dú)身公寓工程匯總?cè)菔歇?dú)身公寓工程去化速度快，目前已無在售工程，以下為泉州市主要獨(dú)身公寓工程匯總及目前二手市場(chǎng)上售價(jià)情況。工程稱號(hào)地理位置開盤時(shí)間總套數(shù)目前售價(jià)元/虹景商業(yè)城泉秀街東段.鉑金酒店公寓泉秀街東段以南.恒祥大廈泉秀街.約中遠(yuǎn)名城泉秀街東段.多晶都國際泉秀街中段.陽光曼哈頓刺桐路.奔達(dá)明珠刺桐路.億霖佳苑泉秀路.萬祥獨(dú)身公寓洛江區(qū)安吉路.合計(jì)約 =SUM(ABOVE) 工程分布泉州目前的獨(dú)身公寓工程主要集中在三個(gè)區(qū)域，分別為刺桐路沿線、泉秀街以及豐澤街沿線；刺桐路沿線臨近泉州市商業(yè)中心且為近期泉

6、州市商品住宅供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，故該區(qū)域有一定的獨(dú)身公寓供應(yīng)。奔達(dá)明珠均價(jià)：元/ 陽光曼哈頓均價(jià)：元/ 晶都國際均價(jià)：元/ 泉秀街商業(yè)繁華且臨近汽車站，流動(dòng)人口數(shù)量大，為泉州市獨(dú)身公寓產(chǎn)品供應(yīng)量最大的區(qū)域，近期的代表工程為鉑金酒店公寓等；億霖佳苑均價(jià)：元/ 恒祥大廈均價(jià)：元/ 中遠(yuǎn)名城均價(jià)：元/ 虹景商業(yè)城均價(jià)：元/ 鉑金酒店公寓均價(jià)：元/ 豐澤街沿線為泉州市主要辦公商業(yè)中心，由于區(qū)域集中了大量寫字樓以及商業(yè)，所以供應(yīng)的獨(dú)身公寓數(shù)量也較多；供應(yīng)量泉州市年至今，獨(dú)身公寓供應(yīng)量約套，全部銷售終了，根本無市場(chǎng)存量；從年-年來看，泉州市獨(dú)身公寓供應(yīng)量總體呈現(xiàn)增長的趨勢(shì)；供應(yīng)主要集中在刺桐路沿線、泉秀路以及

7、豐澤街沿線。產(chǎn)品情況由于購買主要用途為出租獲利，故泉州獨(dú)身公寓多為帶精裝修產(chǎn)品；獨(dú)身公寓工程建筑形狀主要為高層和小高層；鉑金酒店公寓提出純酒店公寓概念，引酒店式管理入住宅領(lǐng)域，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了與普通獨(dú)身公寓的差別；面積工程面積分布工程稱號(hào)主要面積平方米開盤時(shí)間虹景商業(yè)城左右.鉑金酒店公寓-.恒祥大廈左右.中遠(yuǎn)名城.晶都國際左右.陽光曼哈頓-.奔達(dá)明珠-.億霖佳苑-.萬祥獨(dú)身公寓-.獨(dú)身公寓主要面積區(qū)間為-平方米；由于單價(jià)的快速上漲，為了保證一定的投資報(bào)答率，獨(dú)身公寓產(chǎn)品面積有減小的趨勢(shì)；二泉州市獨(dú)身公寓市場(chǎng)需求價(jià)錢及成交量分析整體價(jià)錢及成交量走勢(shì)泉州獨(dú)身公寓產(chǎn)品價(jià)錢主要集中在-元/平方米之間；總體上

8、看，泉州獨(dú)身公寓產(chǎn)品銷售情況較好，隨著產(chǎn)品數(shù)量推出的添加，消化量隨之添加。個(gè)案均價(jià)泉州獨(dú)身公寓的價(jià)錢主要集中在-元/平米；泉州市售價(jià)最高的獨(dú)身公寓為鉑金酒店公寓，其均價(jià)可達(dá)元/平米，由于購買該類住宅的客戶以長線投資為主要目的，開發(fā)商定價(jià)時(shí)是基于年報(bào)答率%左右計(jì)算的；比較而言，泉秀路獨(dú)身公寓價(jià)錢較刺桐路沿線高，主要緣由是泉秀路沿線商業(yè)比較興隆，且緊鄰汽車站，外來人口多，人流量大。銷售率整體銷售情況良好，近期推出的工程均已售完；三典型個(gè)案分析鉑金酒店公寓該樓盤為單棟小高層住宅，位于泉州市泉秀街東段，與泉州市汽車站僅一街之隔，周邊配套商場(chǎng)、銀行，生活設(shè)備配套完善。工程目前已銷售終了。建筑面積：.萬平

9、方米；建筑形狀：高層；戶型面積：全部戶型為一房，面積在-平方米；價(jià)錢情況：估計(jì)均價(jià)元/平方米；銷售情況：銷售終了； 客群情況：泉州及周邊縣市有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者。 主要戶型圖工程綜合分析主要亮點(diǎn)：獨(dú)身公寓引入酒店式管理，竭力防止與其他獨(dú)身公寓產(chǎn)品的同質(zhì)化；優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：面積小，總價(jià)低；投資報(bào)答率高；周邊配套齊全，生活便利，緊鄰泉州市汽車站。優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：泉秀路類似產(chǎn)品多，競爭猛烈；未來待退工程盛達(dá)廣場(chǎng)、東海大街兩側(cè)用地獨(dú)身公寓部分小結(jié)及開展趨勢(shì)：從總體上看，泉州居民經(jīng)濟(jì)條件好，購買力強(qiáng)，投資認(rèn)識(shí)強(qiáng)，類似于獨(dú)身公寓的投資型產(chǎn)品在泉州有較大的市場(chǎng)；自年以來，泉州市獨(dú)身公寓市場(chǎng)進(jìn)入快速開展期，成交量放大，價(jià)錢

10、上漲，在年獨(dú)身公寓供應(yīng)數(shù)量到達(dá)了一個(gè)高點(diǎn)。介于近期泉州市該類產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量較大，短時(shí)間內(nèi)該類物業(yè)的租賃市場(chǎng)上能夠面臨過剩壓力，租金程度有所下滑，但年以后隨著經(jīng)濟(jì)的開展、房價(jià)的提升以及產(chǎn)品增量供應(yīng)的減少，該類物業(yè)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)看好，并帶動(dòng)銷售；獨(dú)身公寓產(chǎn)品已由原來的毛胚房以及僅提供普通物業(yè)管理向提供精裝修以及酒店式配套及管理的方向轉(zhuǎn)變，未來獨(dú)身公寓工程間的競爭將會(huì)集中在地段以及配套、裝修、效力等四方面，而精裝修、全面溫馨效力、齊全配套是該類產(chǎn)品的開展趨勢(shì)；供應(yīng)區(qū)域上隨著泉州市中心以及供地重點(diǎn)的東移，該類產(chǎn)品的供應(yīng)區(qū)域?qū)⒀啬壳肮?yīng)重點(diǎn)“泉秀、“豐澤兩線東移；由于獨(dú)身公寓單價(jià)提升速度較租金提升速度快，

11、為了保證投資報(bào)答率，獨(dú)身公寓單套面積未來將有所減小。第二部分 工程分析一、工程概略、工程位置該工程位于泉州云鹿路城郊結(jié)合部的成洲工業(yè)區(qū)附近，工程西側(cè)為主干道云鹿路，東側(cè)為泉州中級(jí)人民法院，北側(cè)為待拆民房，南側(cè)為企業(yè)用地。 、經(jīng)濟(jì)目的 本案為一棟臨主干道單體建筑，總用地面積 平方米，建筑面積 平方米，獨(dú)身公寓 套。二、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：單戶面積小，總價(jià)低，置業(yè)或投資門檻低；工程規(guī)劃有兩個(gè)酒店式大堂，并自配有小型的綠化用地以及停車庫。優(yōu)勢(shì)分析：工程體量小，不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；工程位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊現(xiàn)有生活配套條件差和交通條件差，居住生活不便； 周邊企業(yè)為私營制造業(yè)為主，目前員工以產(chǎn)業(yè)工人居多，

12、經(jīng)濟(jì)才干差，支付才干弱；目前工程周邊租金程度低，投資報(bào)答率低，對(duì)投資者吸引力弱；市場(chǎng)籠統(tǒng)差，原為爛尾樓，并且在買房后簽定的合約為二手房買賣的合約，所交納的稅費(fèi)均以二手房規(guī)范來執(zhí)行。時(shí)機(jī)分析：房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健開展，房價(jià)仍繼續(xù)上升，初次置業(yè)本錢不斷高企，有利于小戶型的銷售。目前該區(qū)域多為民房出租，配套、衛(wèi)生條件差。泉州未來待推獨(dú)身公寓工程少。工程公里處有黎明大學(xué)，對(duì)本案投資客來講，能提供少量的租賃性客群；要挾分析：城郊結(jié)合部的獨(dú)身公寓，由于其周邊商業(yè)、休閑文娛等極不成熟，獨(dú)身公寓的租賃群體相對(duì)有限，對(duì)于投資者來說存在有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)和低報(bào)答率。城郊結(jié)合部的獨(dú)身公寓，由于其離泉州市中心間隔 遠(yuǎn)，且周邊生

13、活配套尚不成熟，對(duì)于自住客戶來說其吸引力遠(yuǎn)不如市區(qū)內(nèi)的獨(dú)身公寓工程。第三部分 工程定位一、市場(chǎng)定位專為過渡性購房群體定制的精裝修酒店式公寓定位根據(jù)：本案小戶型的規(guī)劃； 本案所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，缺乏常規(guī)獨(dú)身公寓所處地段如商業(yè)區(qū)、寫字樓區(qū)、大學(xué)區(qū)、休閑文娛區(qū)的投資性獨(dú)身公寓所必備的租賃客群。雖有眾多工廠聚集，但廠區(qū)內(nèi)工人的經(jīng)濟(jì)才干有限，缺乏以成為本案投資客的租賃性客群，租賃需求有限，投資報(bào)答前景有限； 本案周邊配套設(shè)備差，缺乏賣點(diǎn)，唯有添加工程內(nèi)部的附加值來吸引購買群體； 泉州市場(chǎng)上的獨(dú)身公寓工程根本上以提供精裝修的獨(dú)身公寓概念為主。本案投資性客戶缺乏，只需經(jīng)過后期包裝來塑造自住性客戶的過渡性居所空

14、間。二、客群定位、購買客群定位以過渡型青年自住群體為主，以投資型群體為輔。過渡型青年自住群體主力客群特點(diǎn)：大學(xué)畢業(yè)生：剛踏上任務(wù)崗位不久的大學(xué)畢業(yè)生，處理住的問題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題；其積存有限。外地打工族：在附近工廠上班的外地中層打工族，其帶著夢(mèng)想來到城市，在城市奔走，也一定積存，但購買力有限，希望有一個(gè)本人的小窩。獨(dú)身白領(lǐng)和年輕夫婦：在金融、IT、咨詢、貿(mào)易等行業(yè)活潑著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占有相當(dāng)大的比例，但又缺乏足夠的積存購買商品房，然而他們卻是最具有獨(dú)立認(rèn)識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人以事業(yè)為主，又盼望有本人獨(dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最正確選擇

15、。年齡在至歲之間，初次置業(yè)，只需求滿求根本的居住功能。投資型群體輔助客群特點(diǎn)：泉州以及周邊地域；該部分客群首先思索的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是報(bào)答率，購買小戶型資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。普通年齡在歲以上；以租養(yǎng)房，以收取房租、房產(chǎn)升值為投資收益。三、籠統(tǒng)包裝定位工程籠統(tǒng)定位后現(xiàn)代國際居所 精裝修酒店式公寓城市新中心歐式星級(jí)精裝酒店寓所歐式風(fēng)情精裝酒店公寓詮釋：工程位于泉秀路的中心地段，屬于東海片區(qū)，目前泉州市政府選址東海的任務(wù)曾經(jīng)進(jìn)入實(shí)踐操作階段，隨著東海區(qū)域的開發(fā)，東海片區(qū)將成為泉州的新行政中心區(qū)，而本案地處通往新行政中心區(qū)的中心位置，以“新

16、中心概念指出工程的大致區(qū)域性質(zhì)定位。本案為辦公格局改造而成，距泉州城市主干道泉秀路僅數(shù)十米，工程的外面環(huán)境較差，無典型的居住小區(qū)，但本案的內(nèi)在資質(zhì)是營銷的一張王牌，極富歐式典雅人文的建筑美學(xué)，擁有兩個(gè)寬闊亮堂的酒店大堂、封鎖圍合的小區(qū)規(guī)劃、大面積的園林花園綠化等優(yōu)勢(shì)，將工程的籠統(tǒng)定位為“花園式景觀生活館能最大限制地表達(dá)出工程的價(jià)值，而“精裝修酒店式公寓那么能明確地點(diǎn)明工程的詳細(xì)方式。本工程倡導(dǎo)的是星級(jí)配套與效力，生態(tài)和安康的享用型休閑生活，符合現(xiàn)代人生活方式及消費(fèi)取向，在這里感遭到的是極有良好生態(tài)和現(xiàn)代效力的休閑生活，享遭到的不僅僅是安康，還有豐富多彩的酒店式禮遇生活。、案名建議一品國際詮釋：

17、一品：中國的清朝禮儀，“一品高居“九品十八級(jí)之首，意味著位置與身份，與本案高檔次酒店式優(yōu)質(zhì)量相匹配，形廢質(zhì)量上區(qū)隔同類產(chǎn)品檔次；同時(shí)符合工程擬定的目的客群特征與穩(wěn)定開展的人生階段。國際：工程以國際化的視野打造歐式風(fēng)情酒店式公寓，援用“國際直觀表達(dá)工程同步星級(jí)酒店國際感，易于購房者提升對(duì)工程的預(yù)期值且產(chǎn)生心思優(yōu)越感。備選：金色年華、尚城國際、鋒尚國際公寓、麗景國際、中心推行口號(hào)極致體驗(yàn) 歐陸新貴禮遇新知富階層的生活公館歐陸人文 風(fēng)尚生活第四部分 產(chǎn)品裝建筑議現(xiàn)有產(chǎn)品裝修中存在的問題處理存在的問題，樹立產(chǎn)品高質(zhì)量、高檔次的籠統(tǒng)提高整體裝修質(zhì)量，包括衛(wèi)生間門、地面磁磚、衛(wèi)生潔具的挑選上從本錢上來說不

18、一定要價(jià)高，但一定要能表達(dá)出中上質(zhì)量。、現(xiàn)有整體裝修質(zhì)量缺乏吸引力、分獨(dú)身公寓采光和透通性較差、有戶型無集中排油煙管道設(shè)計(jì)，即使二層部分有戶外排油煙也影響其外立面裝修中陽臺(tái)和室內(nèi)之間盡量少做墻面，建議運(yùn)用大面積玻璃推拉門，添加室內(nèi)采光建議設(shè)置集中排煙管道，添加產(chǎn)品附加值第五部分 工程營銷推行一、營銷推行總體思緒 P-二、價(jià)錢定位及戰(zhàn)略P-三、銷售階段劃分P四、上市時(shí)機(jī)選擇P五、工程現(xiàn)場(chǎng)包裝戰(zhàn)略P-六、工程推行戰(zhàn)略P-七、銷售執(zhí)行保證P-一、營銷推行總體思緒、工程營銷總體思緒本案是泉州東南片區(qū)第一個(gè)以酒店配套規(guī)范為根底賣點(diǎn)的高檔物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和戰(zhàn)略有不同，營銷推行中將要把握如下關(guān)

19、鍵的三個(gè)環(huán)節(jié)：如何樹立“一品國際的高端工程籠統(tǒng) 進(jìn)展有效目的客源的甄選、定位及對(duì)這類人群的正確把握； 達(dá)成與有效目的客源的直效溝通； 行銷通路如何與之全面配合和銷售戰(zhàn)略的靈敏有效。、整合營銷的三大戰(zhàn)略三大中心戰(zhàn)略一：工程資源整合包裝-提升工程價(jià)值、塑造國際化居住質(zhì)量籠統(tǒng)經(jīng)過對(duì)漳州港的區(qū)域規(guī)劃的開展動(dòng)向如跨海大橋的施工等，描畫工程未來的生活幅員，結(jié)合工程的實(shí)踐利益承諾，直接全面的闡釋工程的價(jià)值觀念，提高對(duì)工程區(qū)域和工程的認(rèn)同度，達(dá)成和目的消費(fèi)群的認(rèn)知一致。三大中心戰(zhàn)略二：工程概念塑造-表達(dá)工程酒店式公寓的居住價(jià)值個(gè)性提煉工程的“四星級(jí)酒店生活，以及“產(chǎn)品亮點(diǎn)，并進(jìn)展有效的利益組合，完善工程的價(jià)值

20、理念。并到達(dá)完善工程個(gè)性，塑造工程獨(dú)特籠統(tǒng)，提高工程附加值，達(dá)成消費(fèi)者對(duì)工程更高價(jià)值認(rèn)可的目的。三大中心戰(zhàn)略三：工程個(gè)性籠統(tǒng)的傳播-借助事件營銷經(jīng)過制造事件,并經(jīng)過媒體的相關(guān)報(bào)道傳輸“享用酒店效力的自然浪漫生活理念,把主題擴(kuò)展化,規(guī)?；?上升到一個(gè)全新的高度,讓社會(huì)關(guān)注,并經(jīng)過事件吸引到客戶關(guān)注工程,促成工程成交.二、價(jià)錢定位及戰(zhàn)略、價(jià)錢定位我司對(duì)工程所在地的實(shí)地勘察和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查，并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)踐情況，思索到該地域房地產(chǎn)市場(chǎng)有類似于本案的房地產(chǎn)買賣實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法可以較好地貼近以上物業(yè)的實(shí)踐價(jià)錢，因此，選取市場(chǎng)比較法作為以上物業(yè)定價(jià)的根本方法。故建議本案

21、酒店式公寓的銷售價(jià)錢為元/平米、詳細(xì)價(jià)錢戰(zhàn)略、定價(jià)的根本原那么總體以“好房好價(jià)為定位原那么、價(jià)錢走勢(shì)建議建議在價(jià)錢戰(zhàn)略上走“低開高走、隨機(jī)逐漸上揚(yáng)的道路。即在出賣初期選一批綜合素質(zhì)最差的單位以市場(chǎng)超低價(jià)入市，首先吸引貪廉價(jià)一族，制造開售火爆局面，然后利用“羊群效應(yīng)開發(fā)以吸納較高層次的客戶，相應(yīng)價(jià)錢戰(zhàn)略上采取“靜悄然上揚(yáng)的道路。整體工程“價(jià)錢低開高走，以低價(jià)入市具有以下益處：有利于聚集人氣，為開售初期發(fā)明銷售火爆的勢(shì)頭，使本工程一入市即遭到市場(chǎng)追捧，為后期銷售做好鋪墊。同時(shí)也有利投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開場(chǎng)弟減時(shí)，銷售底氣已足，即使市場(chǎng)發(fā)生較大變，對(duì)本工程的要挾程度將也減

22、弱。價(jià)錢優(yōu)惠控制實(shí)施嚴(yán)厲執(zhí)行價(jià)錢管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價(jià)折。三、銷售階段劃分根據(jù)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展情況及未來競爭工程的推盤進(jìn)度，結(jié)合工程的包裝及銷售手法的綜合運(yùn)用，我司估計(jì)按元/平米的銷售價(jià)錢計(jì)算：本工程的總銷售周期約為個(gè)月即年月至年月序號(hào)分期開場(chǎng)時(shí)間周期銷售進(jìn)度預(yù)熱期年月之前內(nèi)部籌備開盤期年月年月個(gè)月%強(qiáng)銷期年月年月個(gè)月%收尾期年月個(gè)月%以上四、上市時(shí)機(jī)選擇：工程為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，目前已進(jìn)入了內(nèi)部工程的裝修階段，估計(jì)月份整個(gè)工程改造會(huì)根本完成，因此建議，在年的五月正式推向市場(chǎng)。歷來泉州的黃金周是工程銷售的良好時(shí)機(jī)，方案搶在此期間開盤，易在節(jié)假日期間構(gòu)成旺盛人氣，發(fā)明

23、良好的銷售業(yè)績。月下旬前必完成工程的各項(xiàng)預(yù)備任務(wù)、包括銷售中心裝修布置、銷售團(tuán)隊(duì)組建、廣揭露布與設(shè)計(jì)等等。五、工程現(xiàn)場(chǎng)包裝戰(zhàn)略科學(xué)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)包裝，有利于營造銷售氣氛，并經(jīng)過顏色、燈光、空間等的視覺包裝，使工程質(zhì)量到達(dá)目前泉州同類酒店式公司的頂級(jí)水準(zhǔn)。重點(diǎn)做好如下的包裝：售樓處 -吸引、維系客戶的場(chǎng)所樣板房 -消滅客戶的最正確場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)包裝-全面展現(xiàn)工程歐式風(fēng)情的場(chǎng)所、售樓處選擇一層店面作為售樓接待中心，其位置選擇稍為接近入口處的地方。售樓處布置要求：充分表達(dá)作為本案享用歐式風(fēng)情精裝酒店公寓的獨(dú)特賣點(diǎn)售樓處內(nèi)設(shè)置專門的洽談區(qū)(可以是會(huì)所某一功能間,但須有一定的休閑風(fēng)格與檔次)，向客戶提供獨(dú)立的、尊貴

24、的銷售效力，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化風(fēng)格為主?，F(xiàn)場(chǎng)配置專業(yè)效力人員如酒保、會(huì)所效力人員等，利用高雅的裝修、溫馨的風(fēng)格與以客戶為尊、全員為您五星級(jí)效力的效力方式打動(dòng)客戶。、提早造景并設(shè)置景觀樣板房視工程進(jìn)度，選擇景觀朝向好的單元布置樣板房，加強(qiáng)客戶看房時(shí)的真實(shí)感受，到達(dá)促進(jìn)銷售的目的。選擇詳細(xì)代表性的三個(gè)單元作為樣板房，并處理好如下的問題：工程底層的花園先行進(jìn)展園林綠化，制造小區(qū)較好的景觀環(huán)境酒店大堂、電梯、過道進(jìn)展裝飾布置，給看房者溫馨的居家覺得樣板房的裝修規(guī)范進(jìn)展提升，打造泉州配置最好的歐式風(fēng)情精裝酒店公寓詳細(xì)詳見產(chǎn)品建議部分。如浴室塑料門的改換、房間功能格局的重新劃分。再經(jīng)過專業(yè)銷售

25、團(tuán)隊(duì)的客戶接待任務(wù)，經(jīng)過樣板房的設(shè)置影響購房者，到達(dá)把意向客戶消滅在樣板房內(nèi)的目的。、工程現(xiàn)場(chǎng)的包裝充分利用工程臨街的優(yōu)勢(shì)，沿大路布置圍墻廣告。在泉秀路及寶洲路布置燈箱廣告，方便引導(dǎo)客戶在工程屋頂設(shè)置巨幅看板，外加打燈。六、工程推行戰(zhàn)略、總體戰(zhàn)略圈定客群 有的放矢 集中擊破經(jīng)過活動(dòng)推工程、經(jīng)過促銷提業(yè)績軟文類宣傳為主，平面廣告為輔，樹立工程歐式風(fēng)情精裝酒店公寓的籠統(tǒng)、針對(duì)客戶的推行戰(zhàn)略圈定客群 有的放矢 集中擊破針對(duì)目的客群“以過渡型青年自住群體為主，以投資型群體為輔的特點(diǎn)，主要以泉州新智青年和投資客兩大目的客群為主，采取相應(yīng)的推行方式：針對(duì)泉州新智青年階層工程現(xiàn)場(chǎng)包裝：如現(xiàn)場(chǎng)租賃中心、現(xiàn)場(chǎng)圍

26、墻，籠統(tǒng)看板等。戶外看板：在工程外墻設(shè)置看板，使信息得到高效傳達(dá)。定點(diǎn)推行：推介道具除了在租賃中心派發(fā)外，建議上下班頂峰期在一些主要路段進(jìn)展定點(diǎn)派發(fā)資料?；顒?dòng)推行：與泉州媒體互動(dòng)，針對(duì)目的客群舉行活動(dòng)一些年青化的活動(dòng)，添加工程的曝光度和樹立工程的佳譽(yù)度。其他：適當(dāng)輔助報(bào)紙、泉州房地產(chǎn)網(wǎng)等一些常規(guī)媒體進(jìn)展推行。針對(duì)投資客其他：適當(dāng)輔助報(bào)紙、泉州房地產(chǎn)網(wǎng)等一些常規(guī)媒體進(jìn)展推行。、活動(dòng)戰(zhàn)略目的：經(jīng)過活動(dòng)推工程、經(jīng)過促銷提業(yè)績主要辦好如下幾個(gè)活動(dòng)，確保工程的順利銷售：內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)-主要為VIP卡的內(nèi)部操作活動(dòng)，為后續(xù)“一品國際開盤打下根底。開盤促銷活動(dòng)-開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)的制定開盤簽約活動(dòng)流程的制定客戶

27、聯(lián)誼活動(dòng)-借助中秋節(jié)之類的節(jié)假日舉行小型客戶聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)銷售宣傳銷售日常促銷活動(dòng)-針對(duì)格局及戶型有缺陷的單元，制定促銷措施，將此類易滯銷單元在前期進(jìn)展消化。推出“老帶新的客戶關(guān)系促銷活動(dòng)，對(duì)引見新客戶的業(yè)主實(shí)行送管理費(fèi)的優(yōu)惠推出“買房送電器活動(dòng)，購買“一品國際指定單元客戶均可獲贈(zèng)數(shù)千元電器、媒體投放戰(zhàn)略軟文類宣傳為主，平面廣告為輔以軟文炒作宣傳為主要的，經(jīng)過對(duì)工程現(xiàn)房銷售、歐式風(fēng)情、酒店大堂、精裝修等賣點(diǎn)的分別炒作，提升工程的質(zhì)量，吸引年青的初次置業(yè)者關(guān)注。、媒介組合戰(zhàn)略及組合原那么: 媒體戰(zhàn)略：重點(diǎn)進(jìn)攻，主題宣傳：丟棄大規(guī)模全面的做法，針對(duì)目的客群的認(rèn)知途徑重點(diǎn)攻擊，他們針對(duì)的目的客群，盡

28、量選擇泉州的主流媒體進(jìn)展針對(duì)性宣傳。并采用主題宣傳的方式，在每次推行時(shí)都有一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)。軟硬兼施，配合事件：在前期以軟性宣傳增多，硬廣告隨工程進(jìn)入實(shí)踐銷售添加，更多是在事件營銷的同時(shí)配合媒體宣傳。、媒體組合選擇：、報(bào)紙類是工程的主要投入：泉州晚報(bào) 東南早報(bào) 、電視廣告：泉州有線電視、戶外路牌： 工程重要路口,前往本案的重要路段；、DM：針對(duì)目前泉州泉秀街道、東海片區(qū)、豐澤片區(qū)、金融街等區(qū)域的客戶群進(jìn)展發(fā)行；、報(bào)紙及相關(guān)媒介廣告主題：泉州新中心 歐式風(fēng)情精裝酒店公寓 享用星級(jí)酒店禮遇的歐式生活歐陸人文 風(fēng)尚生活極致體驗(yàn) 歐陸新貴禮遇一品國際 新知富階層的生活公館未來泉州沸點(diǎn)地帶，投資前景

29、七、銷售執(zhí)行保證為確?！耙黄穱H的快速銷售，實(shí)踐資金快速回籠及投資利潤最大化，制定出如下的銷售執(zhí)行方案：、銷售組織 依托不可復(fù)制的世紀(jì)強(qiáng)大銷售渠道運(yùn)作工程，以五大優(yōu)勢(shì)發(fā)明樓盤旺銷傳奇：專業(yè)、強(qiáng)勢(shì)的銷售團(tuán)隊(duì)得益于世紀(jì)的嚴(yán)厲的員工招募程序和先進(jìn)的培訓(xùn)體系，針對(duì)每個(gè)新樓盤銷售代表接受工程管理中心為他們提供的實(shí)戰(zhàn)在崗培訓(xùn)，為組建工程的優(yōu)秀銷售精英提供保證。最專業(yè)的二手買賣操作公司與銀行、評(píng)價(jià)公司、擔(dān)保公司、公證處均有良好的協(xié)作關(guān)系，為二手房的買賣專家，熟習(xí)二手房各種買賣環(huán)節(jié)。特別對(duì)于本案來說更具先天性的優(yōu)勢(shì)。樓盤信息發(fā)布傳送快、覆蓋面廣泉州世紀(jì)區(qū)域加盟店分布廣，新樓盤銷售業(yè)務(wù)協(xié)作可以為新樓盤信息傳送提供快捷的渠道，信息傳播速度快，覆蓋面廣，利于加速工程在市場(chǎng)推行中樹立知名度