酒店管理公司、司法審判、業(yè)主高管和資本如何看待酒店管理合同

1、酒店管理公司、司法審判、業(yè)主高管和資本如何看待酒店管理合同上期我們了解到高端旅居市場的新風(fēng)向，這一期我們來學(xué)習(xí)關(guān)于酒店管理合同 的知識。本期PLUS TALK嘉賓是清律律師事務(wù)所高級顧問/紐約州執(zhí)業(yè)律師顧寧 先生，提供主題是多維視角下的酒店管理合同。PLUSTALK多維視角下的酒店管理合同清律律師事務(wù)所高級顧問/紐約州執(zhí)業(yè)律師顧寧主要從四個(gè)角度來看酒店管理合同，分別是酒店管理公司、司法審判、業(yè)主高 管和資本。一：酒店管理公司眼中的合同。在酒店管理方看來，酒店合同是十分重要的。 坊間流傳著“一百美金也無法兌換一頁合同”的笑談。大家覺得萬豪、洲際、 希爾頓等國際酒店集團(tuán)，采用輕資產(chǎn)模式，靠什么將市

2、值撐起來呢？是靠“3P” (People, IP, Paper) 。 “People” 指行業(yè)內(nèi)的翹楚人才；“IP” 指品牌價(jià)值;品牌價(jià)值;“Paper”指的就是這一本本的酒店管理合同。管理公可廣7的合同在酒店行業(yè)有一種盛行的說法，酒店的業(yè)主方和管理公司之間的關(guān)系就像是結(jié) 婚，但這份婚姻關(guān)系之間，沒有民政局，更沒有離婚協(xié)議來保障彼此之間的利 益關(guān)系，而是通過一份份的合同，雙方逐步確認(rèn)好感并確立彼此之間互利互惠 的關(guān)系。但這一紙雙方都滿意的結(jié)婚證書，得來可不是那么容易。當(dāng)然，雙方 辦理離婚也不是輕而易舉就能實(shí)施的。所以，在酒店管理公司眼中，合同是舉 足輕重的存在。PLUSTALK司法審判眼中的合

3、同多維視角下的酒店管理合同Tour corners rule vs Termination at will”中國酒店鋁產(chǎn)管理先鋒分審會二：司法審判眼中的合同。司法對于爭議的判斷都是在找一個(gè)平衡點(diǎn)，如同一個(gè) 鐘擺在兩邊來回?fù)u晃。鐘擺的一邊是所謂的四角規(guī)那么(Four corners rules),是 指司法審判機(jī)構(gòu)僅由協(xié)議文本內(nèi)容表示的書面文書含義來解讀案件內(nèi)容的法律 原那么。根據(jù)該學(xué)說，在措詞含糊不清的情況下，司法審判機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)完全依靠書面 文書來做出判斷。簡單說就是“合同怎么簽的，就怎么判”。眾所周知，大多數(shù)國際酒店管理公司的合同都是由管理公司出具合同模板，業(yè)主通過談判增加某些 權(quán)利保護(hù)條款和

4、修訂后最終簽署的。所以單獨(dú)從管理合同的條款約定角度，司法 審判機(jī)構(gòu)如果嚴(yán)格采用“四角規(guī)那么”，其結(jié)果往往是對管理公司有利。鐘擺的另一邊是隨意終止權(quán)(Termination at will) o美國酒店行業(yè)的法律界 有一個(gè)很強(qiáng)的主張，即強(qiáng)調(diào)業(yè)主與管理公司是委托人與代理人的關(guān)系(即 principal and agent關(guān)系)，業(yè)主是委托人，而管理公司是其代理人，是受業(yè) 主的委托來管理酒店的。為什么要強(qiáng)調(diào)這個(gè)法律關(guān)系呢？因?yàn)橐坏┻@個(gè)法律關(guān)系 被確認(rèn)了，那么業(yè)主就擁有了一個(gè)法律賦予他的“隨意解除權(quán)”。如果這個(gè)理論 被采納，那么司法審判的結(jié)果往往會對業(yè)主有利。而縱觀整個(gè)司法裁判實(shí)踐，在 審視酒店管理合

5、同時(shí)，實(shí)際上司法審判機(jī)構(gòu)也是根據(jù)具體案件的具體情況，在鐘 擺兩端的中間地帶尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。三：業(yè)主高管眼中的合同。特點(diǎn)包括結(jié)構(gòu)亂-因?yàn)楣芾砗贤菑挠⒚婪ㄏ?什么基礎(chǔ)費(fèi)、獎(jiǎng)-什么基礎(chǔ)費(fèi)、獎(jiǎng)傳承下來，強(qiáng)行翻譯為中文，行文方式和邏輯特殊；黑話多 勵(lì)費(fèi)、扣除款、GOP、FFE、OSE、業(yè)主資本開支等，如果不是在這一行有過實(shí)踐 經(jīng)驗(yàn)，第一次聽到的時(shí)候難免一頭霧水；時(shí)間長-管理合同的期限往往是從酒店 開業(yè)起算20余年，而算上酒店建造的時(shí)間，一些酒店的管理合同從簽署起計(jì)算， 到管理合同期限屆滿甚至?xí)竭_(dá)30余年；金額高-因?yàn)楣芾砉镜馁M(fèi)用是以 酒店業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)提取的，所以總計(jì)涉及的金額可能到達(dá)幾千萬元人民幣。四：“資本”眼中的合同。雖然最近如火如荼的公募REITs還沒有將“酒店”納 入其底層資產(chǎn)，但是“酒店” 一直以來都是是ABS傳統(tǒng)的底層資產(chǎn)。這跟其表現(xiàn) 穩(wěn)定，有正向現(xiàn)金流和抗通脹等特性是分不開的。因此，“酒店” 一直以來都有受到資本的關(guān)注，而資本對于“酒店”表現(xiàn)的預(yù)期那么理性很多，