中原中航龍華前期定位報告

1、第一部分 項(xiàng)目認(rèn)識在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2第二部分 項(xiàng)目定位在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1第一部分 項(xiàng)目認(rèn)識政策環(huán)境市場環(huán)境 深圳實(shí)施新版預(yù)售合同 國六條 國十五條（國六條細(xì)則） 深八條 再次提高基本利率關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見2006年7月2006年6月2006年4月2006年3月政策環(huán)境出臺過程在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1190平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；2套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上，這個70%的比例

2、要求適用于“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”；36月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)啬甓冉Y(jié)構(gòu)比例要求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。政策環(huán)境90，70細(xì)則在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1短期內(nèi)購房者將持幣待購，三級市場成交量將受一定影響；如果未來貫徹得力，樓市運(yùn)行趨于平穩(wěn)； 貫徹不力，市場仍將處于越調(diào)控越瘋漲的混沌狀態(tài)；3調(diào)控結(jié)果，取決于地方政府對地方利益的權(quán)衡及中央政府對宏觀調(diào)控的真實(shí)態(tài)度。地方政府極有可能在自身利益上作出讓步，以平抑高企的房價124調(diào)控成效不顯著，或執(zhí)行不堅(jiān)決的城市，不排除有進(jìn)一步調(diào)控的可能政策環(huán)境國十五條觀點(diǎn)在市場中尋求項(xiàng)目的

3、位置FOCUS 1需求供給短缺旺盛沉寂過剩期望價格當(dāng)前價格當(dāng)前位置根據(jù)供需的關(guān)系，市場可分為沉寂、短缺、旺盛、過剩四種類型。由于需求增長快于供給增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已進(jìn)入短缺期。當(dāng)前價格高于社會及政策的期望價格。價格怎樣才能歸于穩(wěn)定？市場化路徑不可能的任務(wù)存在土地壟斷。樓市管理體制矛盾。金融體制矛盾。理想的調(diào)控路徑可采取措施大幅度增加供給。不限制需求。市場表現(xiàn)價格回穩(wěn)。市場規(guī)模擴(kuò)張。進(jìn)入旺盛市場。中間路徑近兩年調(diào)控的主要路徑采取的措施小幅度增加供給。打擊投機(jī)性需求，部分真實(shí)需求亦受到打擊。理想狀態(tài)下的市場表現(xiàn)價格回穩(wěn)。市場規(guī)模先微縮后穩(wěn)定。市場回歸理性。市場發(fā)展軌跡 能否走通主要考驗(yàn)在于房價

4、能否盡快穩(wěn)定，然而05年國內(nèi)大部分城市在政策調(diào)控后，樓價仍然大幅上漲，促使06年更嚴(yán)厲政策的出臺。政策環(huán)境宏觀調(diào)控市場模型在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1回顧05年“國八條”后的深圳二級市場下跌期回漲期下跌期回漲期受新政影響，近日深滬兩市房地產(chǎn)股大漲。新政出臺可能令投資者看到了“利空出盡”，市場環(huán)境將有助于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)盡早走出政策影響，走向更加健康良性的軌道，因此引發(fā)一些對于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的樂觀情緒 政策環(huán)境市場反應(yīng)在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1圖二：20052006年深圳房地產(chǎn)二級市場每月成交價格圖一：2006年46月成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心深圳的一手住宅成交量顯著下降

5、，而成交均價不降反升。新政帶來的，只是購房者的普遍觀望。并沒有發(fā)展商因?yàn)樾抡淼某山涣肯碌鴮N售價格降低或新開盤價格調(diào)低。政策環(huán)境市場反應(yīng)在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1抑制房價上漲和市場投機(jī)行為，使房市步入規(guī)范健康的良性發(fā)展軌道政策環(huán)境調(diào)控目的在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1第一部分 項(xiàng)目認(rèn)識政策環(huán)境市場環(huán)境市場環(huán)境關(guān)鍵詞：深圳房價急劇飆升2005年，深圳房價較2004年上漲16.25%，而到2006年上半年，全市均價突破8000大關(guān)，達(dá)到8638元/平米，較2005年全年上漲24%，價格急劇飆升在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1市場環(huán)境關(guān)鍵

6、詞：深圳供求失衡、存量急劇消化2000-2005年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計(jì)-200.00-100.00-50.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00數(shù)量（萬平米）住宅存量21.08 53.42 237.29 -95.00 -13.65 -197.83 200020012002200320042005在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1 2005年福田區(qū)和南山區(qū)的批售面積僅為107.7和88萬，供應(yīng)缺口分別為85萬和50萬 ，位于深圳前兩位。龍華市場關(guān)鍵詞：大盤在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1項(xiàng)目規(guī)模(萬)容積率開發(fā)商特征概述圣莫麗斯331.2華

7、來利依山環(huán)湖別墅區(qū)春華四季園431.9金光華低密度大社區(qū)潛龍山莊361.1潛龍地產(chǎn)別墅、Townhouse、花園洋房 成龍山莊42.31.6華昱投資多層金地梅隴鎮(zhèn)403.08金地德式風(fēng)格,板式小高層瀅水山莊261.3瀅水地產(chǎn)多層為主第五園251.44萬科特色鮮明的中式院落碧水龍庭202.8榕江實(shí)業(yè) 南亞風(fēng)情小鎮(zhèn),高層華昊項(xiàng)目663.0華昊投資本項(xiàng)目24.64中航7萬大型商業(yè)與17萬住宅結(jié)合龍華市場關(guān)鍵詞：品牌開發(fā)商卓能瀅水萬科潛龍華萊利鴻榮源華昊金光華城投星河佳兆業(yè)珠江永長潤榕江恒安信托源發(fā)振宇萬 科“建筑無限生活”金 地“科學(xué)筑家”鴻榮源“客戶核心價值的體現(xiàn)”星 河“營銷先行”品牌開發(fā)商的集

8、中介入，將改變龍華現(xiàn)有的市場格局，刷新產(chǎn)品模式和營銷視野，運(yùn)用知名開發(fā)商的號召力，吸引更多的客戶關(guān)注龍華在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1龍華市場關(guān)鍵詞：突破、7000元/ 從住宅銷售均價看，龍華歷年也保持著明顯的上升趨勢，2005年上漲25，2006年頭兩月大幅增長，漲幅達(dá)52。主要原因由于圣莫利斯銷售對均價的拉升。2006年第一季度，龍華住宅成交均價已達(dá)7494元/在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1區(qū)域環(huán)境關(guān)鍵詞：規(guī)劃、交通、生活圈在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1建設(shè)中福龍路規(guī)劃中四號地鐵建設(shè)中梅龍大道梅觀高速機(jī)荷高速南坪快速布龍路梅林關(guān)口規(guī)劃中龍華火車站2007年2010年200

9、8年龍華交通路網(wǎng)形成前龍華交通路網(wǎng)形成后30分鐘圈層60分鐘圈層梅龍路方向坂田方向按照市政府的梅林布吉段北移的規(guī)劃，二線擴(kuò)展區(qū)由和平路以南、布龍公路、梅龍公路、梅林檢查站圍合而成。 功能定位及建設(shè)目標(biāo)為：“福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)”，是體現(xiàn)深圳二十一世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化、生態(tài)型的綜合居住區(qū)。深圳的CLDCLD是英文CentralLivingDistrict的縮寫。意即中央生活區(qū)。CLD是在一個大型城市中，在總體規(guī)劃引導(dǎo)下，由若干個居住區(qū)組成的，可滿足城市主流人群集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂、健身的區(qū)域，處于城市居住中心地帶，又有城市一

10、流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。 區(qū)域環(huán)境關(guān)鍵詞：二線擴(kuò)展區(qū)在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1供求價格發(fā)展品牌開發(fā)商集約開發(fā)，大盤林立定位二線擴(kuò)展區(qū)的高起點(diǎn)，高定位帶來廣闊發(fā)展前景 立體交通網(wǎng)絡(luò)將加速區(qū)域的發(fā)展 供不應(yīng)求，供求失衡規(guī)劃價格不斷攀升市場環(huán)境規(guī)劃良好、前景誘人在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1面對激烈的競爭態(tài)勢，我們?nèi)绾蚊鎸儆谖覀兊牡案猓?雖然龍華市場也保持不斷升溫的趨勢，但顯而易見，隨著大盤迭起、品牌發(fā)展商介入，本項(xiàng)目正面臨著空前的競爭格局，但值得欣喜的是片區(qū)形象日益提升，規(guī)劃不斷得到發(fā)展，市場蛋糕也越做越大了。在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1在客戶中尋求項(xiàng)目的

11、突破FOCUS 2在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1第一部分 項(xiàng)目認(rèn)識客戶來源變化分析客戶量變分析在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2客戶特性變化分析價格敏感性分析深圳灣填海區(qū)東部沿海高尚住宅區(qū)龍華片區(qū)龍崗中心城寶安中心區(qū)由于關(guān)內(nèi)供應(yīng)的嚴(yán)重不足、價格高企,導(dǎo)致市場出現(xiàn)明顯的“擠出”效應(yīng)，大批客戶由關(guān)內(nèi)向關(guān)外遷移。其中福田客戶主要被“擠”向地理位置接近的龍華片區(qū)。羅湖客戶福田客戶南山客戶2000年以前01-04年2005年2005年客戶流向角度一 ：客戶來源分析關(guān)鍵詞：擠出效應(yīng)在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2坂田片區(qū)二線擴(kuò)展區(qū)龍華中心區(qū)6.5：3.52：

12、88：2關(guān)口片區(qū)6：4城市明珠世紀(jì)春城書香門第第五園來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)沿梅林關(guān)北行，關(guān)內(nèi)客戶（以福田客戶為主）比例遞減，龍華本地客戶遞增；本片區(qū)關(guān)內(nèi)與關(guān)外客戶的比例約為5:5。角度一 ：客戶來源分析關(guān)鍵詞：置業(yè)流向在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2福田區(qū)二線拓展區(qū)羅湖區(qū)客戶次要來源客戶主要來源約50%約5%約5%約5%南山區(qū)企業(yè)客戶龍華本地客約35%來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)本片區(qū)客戶關(guān)內(nèi)客為主（其中福田客占絕大多數(shù)），其次是龍華本地的客戶。角度一 ：客戶來源分析關(guān)鍵詞：來源比例在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2客戶來源變化分析客戶量變分

13、析客戶特性變化分析價格敏感性分析富士康、華為、新天下等多個大型科技企業(yè)的落地發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，產(chǎn)生了大量的置業(yè)需求。科企員工增多 隨著近兩年龍華房地產(chǎn)飛速發(fā)展，本地居民的居住觀念發(fā)生改變，越來越多的本地居民走出農(nóng)民房，選擇商品房。本地客戶增多角度二 ：客戶量變分析龍華置業(yè)群體不斷擴(kuò)大在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 21999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年羅湖區(qū)批售面積129.3483.17132.199.9875.3585.3986.5銷售面積109.5777.1797.85119.8111.08126.8100.15福田區(qū)批售面積186.06176

14、.34139.08271.9116.65163.5688銷售面積147.54181.94155.44186.29186.59121.8172.73南山區(qū)批售面積71.07139.29135.39242.95281.66205.14107.7銷售面積88.59114.95135.2173.18222.6271.44157.75鹽田區(qū)批售面積5.2218.4110.6825.123.4412.2217.4銷售面積6.366.87.979.3824.3917.6221.77寶安區(qū)批售面積44.4664.48117.86150.29134.31177.13244.8銷售面積64.2469.786.75

15、111.31142.53167.77266.25龍崗區(qū)批售面積102.6296.21112.03171.285.49163.04175.05銷售面積76.21106.26110.51124.45124.82143.78182.49來源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)角度二 ：客戶量變分析關(guān)鍵詞：流動在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 3單位：萬平米03-04年，南山和福田二級市場銷售面積基本保持在400萬左右福田區(qū)域除2004年因供應(yīng)不足，銷售面積明顯下降外，02-05年，每年的成交面積基本保持在180萬平米左右來源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)角度二 ：客戶量變分析需求量大在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS

16、2中原深港研究中心預(yù)測：2006年，福田市場供應(yīng)將大幅減少，至100萬平米左右，較05年下降18%；而南山市場供應(yīng)量也會銳減，至150萬平米左右；較05年下降27%角度二 ：客戶量變分析供應(yīng)量小在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 22005年福田區(qū)出讓土地的可建筑面積僅為3.4萬。而新的土地出讓在2006年6月1日以后國 貿(mào)中 心 區(qū)賽 格地 王從國貿(mào)、地王到福田中心區(qū)，深圳寫字樓市場正發(fā)生悄然變化，大批跨國企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)紛紛遷徙和進(jìn)駐，CBD的總部經(jīng)濟(jì)地位業(yè)已形成在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度二 ：客戶量變分析第三只眼看福田據(jù)深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（19982010）數(shù)據(jù)顯示，中心

17、區(qū)行政文化商業(yè)用地為413.5公頃，為住宅用地的八倍多，規(guī)劃建筑總量744.3萬平方米。目前整個中心區(qū)已建或在建的辦公項(xiàng)目有30多個。隨著大批的企業(yè)從羅湖向中心區(qū)遷徙，給原本置業(yè)羅湖和布吉的從業(yè)人員上班帶來不便，每天要經(jīng)歷無數(shù)個紅綠燈的等待，塞車還有時間的耗費(fèi)，你還會住在布吉和福田嗎？在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度二 ：客戶量變分析第三只眼看福田福田客戶二線擴(kuò)展區(qū)福田區(qū)南山區(qū)南山未來市場供不應(yīng)求，且已豪宅化，造成福田客戶置業(yè)南山障礙;福田區(qū)未來2年供應(yīng)將急劇萎縮；交通網(wǎng)絡(luò)的利好打破福田客戶二線擴(kuò)展區(qū)置業(yè)瓶頸。二線擴(kuò)展區(qū)勢必成為福田區(qū)客戶主要流向。在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角

18、度二 ：客戶量變分析關(guān)鍵詞：福田客北遷在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2客戶來源變化分析客戶量變分析客戶特性變化分析價格敏感性分析面積區(qū)間總價區(qū)間2002年2003年2004年2005年2006年50-110m217-36萬元60-160m223-60萬元70-120m231-54萬元100-230m260-104萬元120-250m285萬170萬龍華置業(yè)群體成長路徑在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三 ：價格敏感性分析龍華置業(yè)群體龍華置業(yè)群體對總價承受能力已經(jīng)超出了我們的想象在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三 ：價格敏感性分析福田置業(yè)群體從目前區(qū)域的分析來看兩類客戶是未來的

19、主流A、首次置業(yè)的白領(lǐng)階層B、關(guān)內(nèi)的換房客戶鑒于關(guān)內(nèi)客戶于二線擴(kuò)展片區(qū)置業(yè)比重達(dá)到50%-60% ，后續(xù)價格敏感性分析將僅針對福田區(qū)客戶進(jìn)行分析2004 2005增長區(qū)域一手二手一手二手一手二手羅湖區(qū)79965926 83166389 4.0%7.8%福田區(qū)77686713 90047585 15.9%13.0%南山區(qū)64105961 87187524 36.0%26.2%鹽田區(qū)89465752 77916584 -12.9%14.5%寶安區(qū)41863484 53624171 28.1%19.7%龍崗區(qū)41723362 51983792 24.6%12.8%全市59805696 6942648

20、6 16.1%13.9%區(qū)域成交宗數(shù)成交面積(萬平方米)20042005（預(yù)計(jì)）增長20042005（預(yù)計(jì)）增長羅湖區(qū)1520014163-6.8%159.5135.4-15.1%福田區(qū)160661858015.7%174.4205.017.6%南山區(qū)118791426920.1%118.81156.231.5%鹽田區(qū)12072649119.4%46.1526.9-41.7%寶安區(qū)58791072082.4%97.11139.343.5%龍崗區(qū)88421011914.4%90.61128.041.3%全市590737050019.3%686.5879015.1%福田二手房成交均價7585元/，

21、套均成交面積110.3，套均成交總價83.6萬元。在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三：價格敏感性分析關(guān)鍵詞：2005、福田二手房2006年一季度，福田二手房成交均價9122元/，套均成交面積94，套均成交總價85.7萬元。相對于房價上漲20%，總價僅提高3%，這類客戶首次置業(yè)總價基本控制在85萬左右來源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)2006年第一季度三級市場總結(jié)報告在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三：價格敏感性分析關(guān)鍵詞：首次置業(yè)、天花板、 85萬來源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)2005年度三級市場總結(jié)報告二手房與新房交易面積比呈逐年上升趨勢，至2005年，比例將達(dá)到0.8。二手房成交面積逐

22、年增加，截至2005年，成交面積達(dá)到790萬平米在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三：價格敏感性分析關(guān)鍵詞：二次置業(yè)、換房高峰期從目前的數(shù)據(jù)來看，由于市場的急劇升溫，南山/福田等地區(qū)的客戶財富增長速度加快，換房的時間由以前的4-6年縮短到2-4年。來源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三：價格敏感性分析關(guān)鍵詞：二次置業(yè)、以小換大、居住型福田04-05成交均價在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2角度三：價格敏感性分析關(guān)鍵詞：二次置業(yè) 、居住型 、 110萬福田02-04年房地產(chǎn)成交均價約7900元/平米；06年第一季度二手房成交均價9122元/平米，套均成交面積

23、94平米。原購房總價平均74.26萬，首期約18萬左右；換房時，出售該房，售價85.75元；除去按揭款，應(yīng)回收資金27.49萬；此類換房客戶二次置業(yè)可承擔(dān)購房總價110萬左右在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2客戶來源變化分析客戶量變分析客戶特性變化分析價格敏感性分析置業(yè)者主要考慮地段，周邊配套和開發(fā)商品牌，物業(yè)管理和小區(qū)配套也占有相當(dāng)?shù)谋戎貞粜托枨笠远亢腿繛橹?，二房?2%，三房占50%；客戶文化程度較高，大專和本科合占78%左右；年齡主要集中在26-35歲，占57.3% ，其次是25歲以下，占19%來源于中原龍華代理項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 3角度四：客戶特性變化分

24、析關(guān)鍵詞：關(guān)注、戶型、文化、年齡家庭年收入主要集中在6-10萬，收入支配能力有限；家庭結(jié)構(gòu)簡單，三口以上僅占17.4%；客戶職業(yè)以企業(yè)白領(lǐng)和中高層管理人員為主，合占69.66%來源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 3角度四：客戶特性變化分析關(guān)鍵詞：家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)消費(fèi)者購房時考慮因素分析（客戶訪談）首次買房VS換房0102030405060708090地理位置品牌環(huán)境景觀房型保值增值潛力房價物業(yè)管理小區(qū)整體規(guī)劃配套生活設(shè)施小區(qū)規(guī)模售后服務(wù)建筑外觀社區(qū)文化氛圍房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌建筑質(zhì)量售前服務(wù)投訴處理首次購房因素?fù)Q房考慮因素龍華后海片區(qū)從后海的發(fā)展中認(rèn)識項(xiàng)目片區(qū)客戶群的

25、動態(tài)趨勢在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2后海片區(qū)僅有半島花園、電力花園、招商名仕花園、海珠城等少數(shù)樓盤 ；1999年10月以前“濱海大道”主車道全線通車，眾多開發(fā)商將目光投向后海，開始了如火如茶的建設(shè) ；2000年確立了在南山區(qū)的霸主地位，以“招商海月”、“蔚藍(lán)海岸”為代表的大型樓盤以高品質(zhì)、高檔次迅速拔高了后海形象； 2001年后海住宅市場發(fā)生“井噴”,眾多在售、在建項(xiàng)目使后海沿線市場炙手可熱； 2002-2003年2004-2006年放量減少，發(fā)展減緩，趨于穩(wěn)定。 啟動期成長期成熟期啟動期成長期成熟期發(fā)展程度:項(xiàng)目較少,素質(zhì)不高供求:供應(yīng)量不多,需求一般發(fā)展程度:集中放量,產(chǎn)品素質(zhì)及片

26、區(qū)形象大大提升供求:供應(yīng)量激增,需求大增發(fā)展程度:趨于穩(wěn)定,發(fā)展放緩供求:供應(yīng)量減少,供不應(yīng)求后海片區(qū)供求關(guān)系的演變在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2010203050421萬59萬85萬136萬31萬后海片區(qū)客戶的演變在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2啟動期成長期成熟期二次置業(yè)首次置業(yè)01020304050099后海片區(qū)戶型的演變在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2一房面積基本持平，而二房以上隨著片區(qū)不斷發(fā)展成熟，面積區(qū)間不斷走大發(fā)展程度:項(xiàng)目較少,素質(zhì)不高供求:供應(yīng)量不多,需求一般客戶:中低端首次置業(yè)客戶戶型:實(shí)用型戶型為主,面積中等啟動期成長期成熟期發(fā)展程度:集中放量,產(chǎn)品素質(zhì)及片區(qū)

27、形象大大提升供求:供應(yīng)量巨大,需求增加客戶:被“吸引”的中高端客戶戶型:戶型不斷走大，以舒適型戶型為主發(fā)展程度:趨于穩(wěn)定,發(fā)展放緩供求:供應(yīng)量減少,供不應(yīng)求客戶:高端客戶戶型:大面積戶型與小戶型“兩極分化”后海片區(qū)演變過程總結(jié)在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2本項(xiàng)目片區(qū)的客戶群動態(tài)趨勢浮出水面 200720082006金地梅隴鎮(zhèn)1期 金地梅隴鎮(zhèn)3期圣莫麗斯 金地梅隴鎮(zhèn)2期 城投七里香榭 2005世紀(jì)春城3期星河丹堤龍一號日出印象春華四季園 信托項(xiàng)目20042007年底，片區(qū)形象將接近峰值形象 隨著05-06年龍華地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，憑借其相對較低的價格承接被福田高價“擠出”的客戶 07年-0

28、8年星河丹堤龍一號等豪宅項(xiàng)目推向市場，片區(qū)形象得到前所未有的提升，龍華市場將吸引關(guān)內(nèi)的客戶在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2春華四季園2期 春華四季園3期2008年底，片區(qū)規(guī)劃將接近峰值福龍路通車 200720082006梅龍路通車 地鐵4號線(輕軌)通車深圳新客站2005龍大線南坪快速布龍路線梅觀高速- 2008年底，隨著地鐵的開通，交通規(guī)劃擴(kuò)大片區(qū)輻射力，更多的高端客戶將被吸引在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2民樂立交 第五園、春華四季園等項(xiàng)目的入伙，使片區(qū)人口大增。200720082006至2010年區(qū)域發(fā)展成熟，達(dá)到規(guī)劃控制人口規(guī)模約21萬，彈性人口規(guī)模27萬人。 2005前期眾多

29、項(xiàng)目的入伙，為片區(qū)帶來滾滾人潮。瀅水山莊、書香門第, 等項(xiàng)目的入伙,開始給片區(qū)注入活力 200920101.3萬6.3萬12.3萬21萬2010年底，片區(qū)人口將接近峰值在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2本項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展預(yù)測本項(xiàng)目入市時，將面臨片區(qū)形象的峰值，步入成長期后，項(xiàng)目二次置業(yè)者的比例將會增加，客戶群對戶型、產(chǎn)品檔次的需求將更高2007200820062005形象規(guī)劃人口20092010啟動期成長期，集中放量成熟期形象規(guī)劃人口在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 22004年的南山 2008年的龍華 置業(yè)客戶的分水嶺在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2啟動期成長期成熟期二次置業(yè)首次置業(yè)060

30、70809100504關(guān)口片區(qū)客戶演變預(yù)測在客戶中尋求項(xiàng)目的突破FOCUS 2在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3在市場中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 1第一部分 項(xiàng)目認(rèn)識20062007200879111357911135前期設(shè)計(jì)與報建動工0公開發(fā)售本項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)預(yù)測在競爭中尋求項(xiàng)目的位置FOCUS 320062007200879111357911135金地梅隴鎮(zhèn)一期勁力城市明珠3期星河丹堤深業(yè)龍華項(xiàng)目榕江碧水龍庭世紀(jì)春城三期陽光新境園信托二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目鴻榮源龍一號潛龍山莊瀅水山莊金光華春華四季園萬科第五園三期圣莫里斯城投七里香榭華昊項(xiàng)目啟示一：2007年9月后，龍華市場推盤量已經(jīng)不象想象中那么

31、多。振業(yè)龍華項(xiàng)目金地梅隴鎮(zhèn)二期金地梅隴鎮(zhèn)三期珠江旭景佳園萬科第五園四期在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 32006年172.6萬平米2007年約225萬平米2008年約120萬平米卓能雅居（2.1）金地梅隴鎮(zhèn)（3.08）圣莫里斯（1.2）龍一號（1.2）信托（0.6）書香門第二期（3.1）華昊龍華（3.0）星河丹堤（1.3）瀅水山莊（1.3）第五園（1.44）潛龍山莊（1.1）春華四季園（1.9）碧水龍庭（2.8）本項(xiàng)目（4.0）啟示二：由4.0容積率想起，事實(shí)上競爭項(xiàng)目也沒有想象的那么多在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3啟示三：二線擴(kuò)展區(qū)高端項(xiàng)目明顯稀缺在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3

32、中端：陽光新境園高端：？頂端：圣莫利斯中高端：金地梅隴鎮(zhèn)、七里香榭 春華四季園二線擴(kuò)展區(qū)高端市場明顯缺位。二線擴(kuò)展區(qū)70%華昊龍華卓能雅居 本項(xiàng)目金地梅隴鎮(zhèn)3期書香門第2期萬科第五園春華四季園 競爭項(xiàng)目在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3龍華其他區(qū)域碧水龍庭 項(xiàng)目的營銷思考首先考慮的因素是如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險最小化，所以項(xiàng)目的競爭格局往往會傾向于在跟隨主流市場的基礎(chǔ)上放大自身優(yōu)勢，進(jìn)而規(guī)避競爭風(fēng)險的策略。那么與競爭項(xiàng)目對比，我們是否存在獨(dú)特的競爭優(yōu)勢？ 本項(xiàng)目和其他區(qū)域項(xiàng)目競爭格局規(guī)劃交通配套地塊素質(zhì)品牌地段本項(xiàng)目其他區(qū)地鐵、福龍路、南坪、清平，充分享受規(guī)劃帶來的便利本項(xiàng)目商住結(jié)合地塊素質(zhì)高本項(xiàng)目距離

33、福田更近本項(xiàng)目位于二線擴(kuò)展區(qū)，功能規(guī)劃明顯高于其他片區(qū)商業(yè)，生活配套等，本項(xiàng)目都具有前瞻性其他項(xiàng)目品牌在當(dāng)?shù)匦蜗蠓e累深厚在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS3本項(xiàng)目和二線擴(kuò)展區(qū)項(xiàng)目競爭格局在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3本項(xiàng)目同區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃交通配套地塊素質(zhì)品牌地段福龍路和地鐵口就在本項(xiàng)目周邊本項(xiàng)目商住結(jié)合地塊素質(zhì)高同區(qū)域，享受相同的規(guī)劃本項(xiàng)目7萬商業(yè)在同區(qū)域獨(dú)一無二中航品牌實(shí)力雄厚地段同樣優(yōu)秀本項(xiàng)目品牌 產(chǎn)品規(guī)劃+交通二級賣點(diǎn)核心競爭力利用區(qū)域發(fā)展前景，吸引其他區(qū)域客戶群策略一 吸引其他區(qū)域客戶群體春華四季園碧水龍庭華昊龍華萬科第五園在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3二級賣點(diǎn)核心競爭力主流差異

34、化路線，細(xì)分二線擴(kuò)展區(qū)客戶群策略二 分流同區(qū)域客戶群體本項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境交通產(chǎn)品+配套書香門第金地梅隴鎮(zhèn)在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3營銷方向市場競爭激烈B主流市場微調(diào)多樣性產(chǎn)品D組合方案競爭不是很激烈A主流跟隨市場C補(bǔ)缺市場市場缺乏一類產(chǎn)品總策略 產(chǎn)品營銷方向采取補(bǔ)缺市場，打造高端產(chǎn)品在競爭中尋求項(xiàng)目的機(jī)遇FOCUS 3FOCUS1 市場：龍華片區(qū)將成市場熱點(diǎn)FOCUS3競爭：吸引同區(qū)域客戶、分流其他區(qū)域客戶FOCUS2客戶：隨著交通改善，從擠出型客戶向吸引型客戶轉(zhuǎn)變第一部分：項(xiàng)目認(rèn)識第二部分：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位PART 2項(xiàng)目分析PART 1第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位PART 2項(xiàng)目分析P

35、ART 1項(xiàng)目位置二線擴(kuò)展區(qū)占地面積61671總建筑面積246683 住宅建筑面積172678.00 商業(yè)建筑面積72005.00容積率4.0項(xiàng)目容積率相對較高；商業(yè)面積比重相對較大。項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析PART 1 本項(xiàng)目地塊位于龍華街道辦內(nèi)的二線擴(kuò)展區(qū)，規(guī)劃中人民路與上塘路交匯處東側(cè)。 二線擴(kuò)展區(qū)按照市政府的梅林布吉段北移的規(guī)劃，二線擴(kuò)展區(qū)由和平路以南、布龍公路、梅龍公路、梅林檢查站圍合而成。地塊位置項(xiàng)目分析PART 1東至北至西至南至“七里香榭”（在建）空地住宅區(qū)空地、廠房項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析PART 1北面人民路和農(nóng)民房，更遠(yuǎn)處為日出印象，無景觀，并且噪音大；東面為規(guī)劃中的富國路和正在建設(shè)中的

36、七里香榭，無景觀，有一定噪音；南面為規(guī)劃建筑用地，而且距離較近；毗鄰規(guī)劃中的上塘路以及工業(yè)區(qū)，無景觀，并且有一定噪音。北地塊素質(zhì)（視野、景觀、噪音）分析項(xiàng)目分析PART 1景觀視野噪音北面東面西面南面從景觀、視野和噪音等居住方面考慮，地塊的正南面素質(zhì)最高，最適合擺放大戶型產(chǎn)品；從人流、昭示面等商業(yè)方面考慮，地塊臨人民路的北面素質(zhì)最高，最適合擺放商業(yè)部分；住宅商業(yè)地塊優(yōu)勢地塊規(guī)模適中、形狀規(guī)整，具有開發(fā)大型社區(qū)的前提條件大體量商業(yè)，可為項(xiàng)目自身提供完善商業(yè)配套服務(wù)規(guī)劃優(yōu)勢項(xiàng)目處于規(guī)劃中的二線擴(kuò)展區(qū)，規(guī)劃定位高周邊交通道路規(guī)劃好，市政主干道和次干道均在項(xiàng)目旁邊距離輕軌出口不過50米開發(fā)商優(yōu)勢開發(fā)商

37、在關(guān)外已有很高的知名度優(yōu)勢機(jī)會片區(qū)發(fā)展二線擴(kuò)展區(qū)規(guī)劃提升項(xiàng)目所在區(qū)域形象和功能二線擴(kuò)展區(qū)未來1-3年的大規(guī)模建設(shè)成為深圳熱點(diǎn)價格差距與福田等關(guān)內(nèi)區(qū)域房價具有明顯的價格差區(qū)域經(jīng)濟(jì)龍華以科技和物流為支柱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式為房地產(chǎn)提供大量客戶道路規(guī)劃地鐵的開通將吸引香港客戶的目光SWOT分析優(yōu)勢和機(jī)會項(xiàng)目分析PART 1地塊劣勢容積率較高環(huán)境劣勢周邊有待開發(fā)居住用地，一旦開發(fā)將對本項(xiàng)目產(chǎn)生較大的環(huán)境影響有一定的交通噪音影響配套劣勢周邊現(xiàn)有配套不足，難以給客戶信心劣勢威脅競爭者威脅周邊未開發(fā)用地較多，不確定影響因素較多政策威脅政府嚴(yán)控送面積等設(shè)計(jì)手法，產(chǎn)品創(chuàng)新難度大國家和地方政策風(fēng)險 SWOT分析劣勢和威

38、脅項(xiàng)目分析PART 1容積率較高：4.0規(guī)模相對較大商業(yè)比例較大地鐵物業(yè)（連通皇崗口岸）制約項(xiàng)目檔次的提升利于品牌塑造，可考慮分期開發(fā)可有效彌補(bǔ)周邊商業(yè)配套的不足二線擴(kuò)展區(qū)物業(yè)提升項(xiàng)目競爭力，拓寬“客層”地塊素質(zhì)結(jié)論項(xiàng)目分析PART 1【內(nèi)在三大問題點(diǎn)】高容積率不足以支撐項(xiàng)目的高定位7萬的商業(yè)制約項(xiàng)目檔次提升噪音方面的影響周邊項(xiàng)目的沖擊地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)同質(zhì)化未來周邊開發(fā)的不確定性問題點(diǎn)項(xiàng)目分析PART 1容積率過高，不利于提高項(xiàng)目檔次商業(yè)體量過大，難以打造純居住社區(qū)規(guī)劃定位1項(xiàng)目定位2客戶定位3價格定位4戶型定位5如何保證商住和諧發(fā)展？我們尋求最優(yōu)的規(guī)劃方案。如何規(guī)避大體量商業(yè)風(fēng)險？如何實(shí)現(xiàn)利

39、潤最大化？如何提升項(xiàng)目的整體檔次？ 北地塊：靠近人民路，距離輕軌較近的北地塊作為商住開發(fā)；提高容積率：5.23。 南地塊：作為純住宅用地來開發(fā)，提高地塊質(zhì)素，打造高端產(chǎn)品；降低容積率：3.35。上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊南地塊調(diào)整項(xiàng)目的局部容積率，將地塊一分為二開發(fā)思路規(guī)劃定位分期開發(fā)：規(guī)避風(fēng)險，利潤最大！商住關(guān)系：以住帶商，以商旺??！率先豎立項(xiàng)目的高端形象，以帶動后續(xù)之北地塊的價值提升。片區(qū)目前商業(yè)氛圍尚不成熟；通過南地塊的高形象提升價值；08年地鐵開通，帶旺商業(yè)人潮；商業(yè)促人氣，可同時帶動住宅的銷售和價值的提升。上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊（二期）南地塊（一期）一期：先推

40、“南地塊”二期：再推“北地塊”純住宅商業(yè)與公寓開發(fā)節(jié)奏控制規(guī)劃定位地段優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢交通優(yōu)勢地處二線擴(kuò)展區(qū)中心地帶大社區(qū),具規(guī)模效應(yīng)”地鐵物業(yè)” ,距離地鐵僅50米充分利用自身優(yōu)越條件，傾力打造高端物業(yè)，實(shí)現(xiàn)高額利潤。品牌優(yōu)勢發(fā)展商”中航”品牌,信心保證容積率高商業(yè)體量大通過商住分區(qū),調(diào)整容積率解決本項(xiàng)目具有打造高端物業(yè)的條件項(xiàng)目素質(zhì)規(guī)劃定位規(guī)劃定位1項(xiàng)目定位2客戶定位3價格定位4戶型定位5產(chǎn)品契合度可操作性價值提升差異化重 要 度 和 權(quán) 重 依 次 遞 增 滿足客戶三大關(guān)鍵價值：與國際水準(zhǔn)接軌的品質(zhì)與服務(wù)一站式/尊榮生活有文化品味的生活格調(diào)，上流生活氛圍7萬的大型商業(yè)集合便捷的立體交通中航品

41、牌國際化的上城生活品味二線擴(kuò)展區(qū)良好的發(fā)展前景全新的Living mall一站式生活方式如何同競爭項(xiàng)目形成差異化？主題宣傳/促銷推廣/公關(guān)活動/展示主題等都要以之為中心展開核心價值4級選擇模型項(xiàng)目定位產(chǎn)品資源主題定位方向客戶地段中航品牌二線擴(kuò)展區(qū) 人民路低容積率純住宅 7萬平米的大型商業(yè)創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)國際化生活背景看重生活配套和交通注重生活品味可能的定位方向演繹項(xiàng)目定位 交通瓶頸的突破打破了龍華與福田的界限 二線擴(kuò)展區(qū)作為福田中心區(qū)配套的高尚居住區(qū)，二者密不可分 項(xiàng)目72000的商業(yè)規(guī)劃和住宅相輔相成 項(xiàng)目遠(yuǎn)沒有福田中心區(qū)的喧囂，獨(dú)享區(qū)域的寧靜 規(guī)劃中商業(yè)與住宅的合理布局，既享安逸又享自身商業(yè)

42、的繁華龍華與福田 完美融合的區(qū)域住宅與商業(yè) 完美融合的區(qū)域繁華與寧靜 完美融合的區(qū)域這是一個融合的區(qū)域，“融”代表著和諧與共生“融域” 通“榮譽(yù)”，由于成就和地位而得到廣為流傳的名譽(yù)和尊榮本項(xiàng)目將會是這個城市的榮譽(yù)，每個置業(yè)者的榮譽(yù)，更是中航的榮譽(yù)融域與世界同呼吸深圳市在未來25年，深圳將建設(shè)成以經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、金融中心、商貿(mào)中心、體育中心等多功能城市中心一體的國際化城市。 福田中心區(qū)又是這個國際化城市的唯一的真正的CBD而二線擴(kuò)展區(qū)則是福田中心區(qū)二十一世紀(jì)高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū)規(guī)劃定位1項(xiàng)目定位2客戶定位3價格定位4戶型定位5我們的客戶群在哪？南地塊客戶定位客戶

43、定位通過對二線擴(kuò)展區(qū)的中原代理樓盤的成交數(shù)據(jù)及區(qū)域三級市場成交統(tǒng)計(jì)，綜合中原外銷樓盤的客群分析，我們總結(jié)出片區(qū)的關(guān)注人群主要為：龍華和福田外資企業(yè)管理層龍華經(jīng)商之商人龍華和福田公務(wù)員區(qū)域投資客戶龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)管理層龍華和福田企事業(yè)單位職員南地塊客戶定位戶型定位二線擴(kuò)展區(qū)吸引了誰南地塊：地塊方正，不受噪音干擾純住宅住宅面積約 平米上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊南地塊南地塊客戶定位客戶定位南地塊特征回顧高端純住宅項(xiàng)目抽離龍華和福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商的成功人士龍華和福田高級公務(wù)員高端投資客和外籍人士龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)中高層龍華和福田企事業(yè)單位高級職員客戶抽離原則南地

44、塊目標(biāo)客戶群南地塊有高端物業(yè)的價格承受能力注重投資機(jī)遇追求全新的品質(zhì)化生活方式看重交通，對時間效率要求高較高的休閑、娛樂、購物需求南地塊客戶定位客戶定位南地塊吸引了誰龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人高端投資客外籍人士年齡35-4530-5030-4040-5040-5025-3535-40置業(yè)次數(shù)2 或 22 或 22 或 22 或 222 或 21-n家庭結(jié)構(gòu)2-3代2-3代3代3代3代3代2-3代收入情況20萬25萬30萬10萬10萬30萬30萬可接受總價801201001007060100-可接受月供 7000

45、 8000- 6000 5000-所有數(shù)據(jù)來源于中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的“實(shí)際成交”客戶詳盡資料中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的“現(xiàn)場到訪”客戶詳盡資料南地塊客戶定位客戶定位南地塊目標(biāo)客戶群特征分析我們將吸引誰？北地塊客戶定位客戶定位北地塊：靠近人民路，距離輕軌較近商住開發(fā)；容積率約5.23。商業(yè)面積約72000平米，住宅面積約44000平米上塘路富國路人民路其他住宅用地北地塊南地塊北地塊客戶定位客戶定位北地塊特征回顧抽離龍華經(jīng)商人士龍華和福田公務(wù)員投資客龍華和福田中層管理/技術(shù)人員龍華和福田企事業(yè)單位職員客戶抽離原則北地塊目標(biāo)客戶群北地塊對價格有一定承受能力注重投資機(jī)遇追求新的品質(zhì)化生活方式

46、看重交通和周邊的配套北地塊客戶定位客戶定位北地塊將吸引誰龍華福田中層管理/技術(shù)人員龍華經(jīng)商人士公務(wù)員企事業(yè)單位職員投資客年齡25-3525-3025-3025-3030-40置業(yè)次數(shù)11-21-21-22 或 2家庭結(jié)構(gòu)1代1-2代1代1代-收入情況8萬10萬8萬8萬15萬可接受總價40-6050-6040-5040-5030-40可接受月供 3000 4000 3000 3000-所有數(shù)據(jù)來源于中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的“實(shí)際成交”客戶詳盡資料中原代理的龍華同類性質(zhì)樓盤的“現(xiàn)場到訪”客戶詳盡資料北地塊客戶定位客戶定位北地塊客戶特征分析規(guī)劃定位1項(xiàng)目定位2客戶定位3價格定位4戶型定位5南地塊

47、住宅價格定位價格制定方法市場比較法步驟一選取類似樓盤進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價格因素修正法步驟二通過計(jì)算市場的自然價格增長率，并且結(jié)合營銷溢價和產(chǎn)品創(chuàng)新溢價計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測價格最終預(yù)測價格區(qū)位環(huán)境資源產(chǎn)品/戶型配套品牌總分參考權(quán)重均價（元/）金地梅隴鎮(zhèn)44444.520.550%6800春華四季園4.5444420.530%7000 (預(yù)計(jì)）第五園3.53.543.5519.515%5800碧水龍庭3.53.53.53.53.517.55%6700本項(xiàng)目4.5444.54.521.5-南地塊住宅價格定位項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價格市場比較法步驟一運(yùn)用市場比較法試算得出的本項(xiàng)目均價 均價

48、 權(quán)重i均價iPx /Pi(i=ad)8271.59元/平方米南地塊住宅價格定位項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價格【市場自然增長率】（未計(jì)算其他動態(tài)溢價因素）南地塊住宅價格定位動態(tài)溢價：市場增長溢價 由于2007年二線擴(kuò)展區(qū)市場高端項(xiàng)目集中入市及規(guī)劃的利好，將會提升區(qū)域整體均價；但考慮到房價調(diào)控政策，漲幅不會太大。 預(yù)計(jì)2007年中期，與現(xiàn)階段相比，自然溢價率約為5-7 。因素修正法步驟二市場靜態(tài)比準(zhǔn)價格8271元/溢價因素理想溢價最低溢價空間自然溢價75產(chǎn)品創(chuàng)新溢價30營銷策劃31溢價合計(jì)136本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動態(tài)價格9266元/8767元/均價實(shí)現(xiàn)的前提產(chǎn)品概念的成功打造營銷策劃精準(zhǔn)化預(yù)計(jì)2007年下半年項(xiàng)目推

49、出市場，通過溢價整合，預(yù)估均價約為：87679266 元/南地塊住宅價格定位動態(tài)溢價：其他溢價因子二線擴(kuò)展區(qū)繼圣莫里斯/星河丹堤/龍一號等豪宅項(xiàng)目的開發(fā)，區(qū)域整體形象得到極大提升本案周邊項(xiàng)目項(xiàng)目的相繼開發(fā)，周邊居住氛圍逐步形成地鐵四號線/福龍路/梅龍路相繼通車，打破福田與龍華的交通瓶頸，大量關(guān)內(nèi)客戶北遷本案南地塊的成功開發(fā)，極大提升中航品牌和項(xiàng)目知名度，北地塊商業(yè)的成功招商，周邊配套日趨完善預(yù)計(jì)北地塊屆時的價格會在南地塊的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升北地塊住宅價格定位2008年周邊環(huán)境可能的變化規(guī)劃定位1項(xiàng)目定位2客戶定位3價格定位4戶型定位5參考因素戶型定位 第三：目標(biāo)客戶對房型的需求 第四：區(qū)域同類產(chǎn)品戶型借鑒 第五：地塊的特點(diǎn)和競爭策略 第二：市場化原則和抗風(fēng)險能力 第一： “9070”政策因素的影響參考因素戶型定位第一，二： “9070”政策因素的影響；市場化原則和抗風(fēng)險能力新政要求70戶型達(dá)到90以下標(biāo)準(zhǔn)戶型市場風(fēng)險打造既滿足新政（