買房注意事項

1、買房注意項 購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費 心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一 大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注意事項。 能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。當(dāng)前，商品房銷售分商 品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)注 意哪些事項。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工 前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或 預(yù)付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行 為。購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件城市房地產(chǎn)管理

2、法對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證 書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和 預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非 法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證， 以確保該房屋的合法性。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程 規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。3、按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 投資的25%以上，而且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī) 定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)

3、商過分依 賴預(yù)售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商 品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn) 管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī) 定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān) 督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址 等。2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房 的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土 地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號

4、、房 屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建 筑面積、使用面積還是其它面積。4、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多 少元。中國城市房地產(chǎn)管理法雖然對商品房預(yù)售的條件和程 序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中能夠 約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限能夠合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其它。7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款

5、的責(zé)任和預(yù)售方不 能按時、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9、物業(yè)管理條款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其它條款或當(dāng)事人約定的條款。下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項：一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件4月4日，建設(shè)部發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自當(dāng)年 6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下 列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已經(jīng)過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?/p>

6、、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付 使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者 已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不 得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售 商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣 工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同 之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時， 所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)

7、當(dāng)明確的內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ) 設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任;（十三）雙方約定的其它事項。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定 的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房 的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受 人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人 不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3% 以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價 款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合 同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房 價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價