天津國際商場商業(yè)策劃報告課件

1、二零零四年十一月1目錄調(diào)研結(jié)論摘要消費(fèi)群體挖掘業(yè)態(tài)組合策略目標(biāo)品牌定位商業(yè)主題策略人流導(dǎo)引策略租金扣率建議銷售收入預(yù)測商管推廣策略167589101112附件：平面業(yè)態(tài)分割目標(biāo)品牌清單131415市場調(diào)研報告16相關(guān)參考數(shù)據(jù)整體市場定位4競爭項(xiàng)目分析3商業(yè)市場挖掘22調(diào)研結(jié)論摘要第一篇3天津宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀“沉寂十年，爆發(fā)兩載，現(xiàn)在的天津簡直就是一個巨大工程的施工現(xiàn)場”，一位天津出租車司機(jī)一句簡短的話卻可能準(zhǔn)確地描繪了天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀。在后期深入的調(diào)研中也再次印證了這一結(jié)論“2019年以來，在戴相龍、黃興國等領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下天津市政府有效實(shí)現(xiàn)由以政治為中心轉(zhuǎn)為以城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的轉(zhuǎn)變，天津

2、的經(jīng)濟(jì)正在飛速地發(fā)展”老百姓的真心感嘆、十幾個大型爛尾建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)活，加上快速路和城市輕軌建設(shè)的高速進(jìn)展，這可能都在意識著天津的經(jīng)濟(jì)正在面臨一次新的騰飛國際商場的改造也可能成為天津市新一次騰飛的標(biāo)志之一4天津商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀優(yōu)秀的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有效帶動了天津市商業(yè)的發(fā)展，下表的數(shù)據(jù)就是一個很好的證明 20192019年商業(yè)營業(yè)用房供求表：天津當(dāng)前零售商業(yè)的分布現(xiàn)狀 竣工面積同比增長%銷售面積同比增長%2019年46.0617.312019年56.2322%17.762%2019年89.4359%28.8962.7%單位：萬平方米東馬路新世界南京路商圈小白樓商圈和平路商圈濱江道商圈 新世界 女人街（新

3、） 凱旋門 濱江購物中心伊勢丹百貨 津匯 世紀(jì)商廈麥購（新）勸業(yè)場品牌專賣店其它臨街商鋪其他百盛百貨大樓友誼前衛(wèi)店品牌專賣店沃爾瑪友誼商廈樂購古文化街米萊歐華聯(lián)商廈鼓樓（在建）新奧購物廣場（在建）上谷商業(yè)街（在建）衣都錦（在建）高端市場中端市場中低端市場5主要商業(yè)消費(fèi)群體現(xiàn)狀友誼商廈消費(fèi)群描述：企業(yè)高級白領(lǐng), 高級管理層,私營老板,國家干部等，5000元以上的家庭收入，喜歡消費(fèi)較高檔次的商品，愛好追求名牌，對穿著比較講究，年齡在3050歲之間，男性偏多，個人消費(fèi)力強(qiáng)伊勢丹消費(fèi)群描述：企業(yè)白領(lǐng)、管理層、公務(wù)員等，2000元以上的個人收入，時尚有氣質(zhì)，注重穿著，注重商品的品牌，年齡在2540歲之間

4、，女性偏多，消費(fèi)能力較強(qiáng)津匯廣場消費(fèi)群描述：普通白領(lǐng)、學(xué)生較多，時尚前衛(wèi)、喜歡追求潮流，愛好逛街、喜歡聚會娛樂，注重商品的實(shí)際價值、對品牌的關(guān)注度較低，年齡在1630歲之間，男女比例相近，個人消費(fèi)能力偏低伊勢丹津匯友誼6商業(yè)市場挖掘第二篇7天津主要百貨商業(yè)結(jié)構(gòu)分析通過實(shí)地調(diào)研分析我們發(fā)現(xiàn)，中高端及以上的市場在天津具備較大的市場需求空間。而目前涉足這塊市場的只有高端定位的伊勢丹和頂極定位的友誼。在中端及大眾市場表現(xiàn)比較好的還有津匯和麥購。有市民反映：“天津正在飛速的發(fā)展，在天津再建一個伊勢丹和友誼都是有市場空間的”商業(yè)市場挖掘潮流高端休閑大眾前衛(wèi)名牌頂極中高中端時尚伊勢丹友誼成熟家庭中年白領(lǐng)年輕

5、麥購津匯新世界生活其它百貨頂極高端市場中高端市場競爭35552540233016251655競爭20%80%200萬人口20%800萬人口80%40萬人口160萬人口8競爭項(xiàng)目分析第三篇9頂極名牌商業(yè)代表友誼目前、友誼百貨是天津市頂極商業(yè)的代表?，F(xiàn)代化的商場硬件設(shè)施、優(yōu)秀的商業(yè)服務(wù)意識、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAUL&SHARK、HUGO BOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGNA、BALLY、GIVENCHY等國際一線品牌的入住成就了友誼百貨鮮明的名牌形象而友誼商城的弱勢也較為明顯，國際頂極品牌（一線約8%二線約

6、15%）的總體比例相對偏小、其余都是國內(nèi)一、二甚至是三線品牌，品牌之間的懸殊落差使得商品組合的連續(xù)性產(chǎn)生斷層，消費(fèi)群體的延伸擴(kuò)展受到阻礙；同時，過低比例的高端女性品牌（約1% lancome/burberry）和整體檔次偏低的化妝品在一定程度上排斥了部分以自我消費(fèi)為目的的女性消費(fèi)者競爭項(xiàng)目分析頂極品牌入住星級酒店式服務(wù)現(xiàn)代建筑硬件設(shè)施“友誼”自身品牌歷史戶外停免費(fèi)車場優(yōu)雅舒適的購物氛圍品牌連續(xù)性斷層化妝品牌檔次偏低女性高端商品偏少無休閑空間優(yōu)勢劣勢人流量稀少位置偏離市中心10成熟女性商業(yè)代表伊勢丹天津伊勢丹是以高端和中高端的時尚類、成熟類女性為目標(biāo)市場的高級百貨。憑借其優(yōu)秀的化妝品品牌組合、女

7、性服飾品牌組合，以精準(zhǔn)的女性定位使得天津伊勢丹在過去超過10年的時間里一直都能走在天津百貨業(yè)的前端。當(dāng)然天津伊勢丹能夠及時適應(yīng)市場的變化，合理調(diào)整商品組合也是其優(yōu)勢之一當(dāng)然、其劣勢方面也有如：較小的面積規(guī)模導(dǎo)致品牌容量小，單品牌面積?。ㄓ绊懫放菩蜗螅?，過多地追求利潤導(dǎo)致合作條件提升、也因此放棄了不少好的品牌，當(dāng)前伊勢丹的策略是在每個業(yè)種里面只用一兩個好品牌做點(diǎn)綴、以此拉伸整體檔次。競爭項(xiàng)目分析10年的經(jīng)營歷史與周邊商業(yè)錯位經(jīng)營鮮明的時尚高端形象地處成熟商圈充滿現(xiàn)代感的氛圍成熟的管理體系合作條件高品牌容量小好品牌只是點(diǎn)綴單品牌面積小優(yōu)勢劣勢男性商品偏少餐飲環(huán)境較差11年輕時尚商業(yè)代表津匯津匯廣場

8、是天津市年輕人喜好的時尚商業(yè)代表。其主要目標(biāo)市場是學(xué)生、普通白領(lǐng)、以及其它消費(fèi)觀念比較前衛(wèi)的年輕消費(fèi)者，屬于中端消費(fèi)水準(zhǔn)定位。準(zhǔn)確的中端定位使得津匯與高端定位的伊勢丹形成有效的錯位競爭局勢；在建中的輕軌站將再次提升津匯廣場的地理位置優(yōu)勢；餐飲娛樂、購物休閑一體化的服務(wù)為年輕的消費(fèi)者提供了豐富的消費(fèi)選擇但是津匯整體定位相對偏低，管理體系相對混亂，商場整體環(huán)境及分布布局的檔次不高。因此、津匯廣場對中高端及以上市場的影響相對偏小競爭項(xiàng)目分析優(yōu)勢劣勢準(zhǔn)確的市場定位餐飲及休閑環(huán)境好商品比較單一（休閑）辦公白領(lǐng)及學(xué)生群體大整體定位偏低硬件設(shè)施新內(nèi)部空間舒適商場整體規(guī)模大特賣區(qū)規(guī)模過大商業(yè)布局體系稍顯混亂1

9、2整體市場定位第四篇13國際商場整體市場定位市場需求的挖掘、競爭性項(xiàng)目的分析，結(jié)合到國際商場的各類宏觀及微觀的因素，國際商場的整體定位也隨之而生：甲區(qū)：以國際一、二線品牌為目標(biāo)商戶；以2850歲、成功、高收入、消費(fèi)觀念比較前衛(wèi)的貴族人士及其家庭成員為目標(biāo)消費(fèi)群體，并以男性為主導(dǎo)消費(fèi)；以時尚小件奢侈品消費(fèi)為目標(biāo)市場，打造天津頂極消費(fèi)空間；并分別以友誼商廈和伊勢丹為直接競爭者和間接競爭者。新廈：以國際二線、國內(nèi)一線品牌為目標(biāo)商戶；以2545歲、企業(yè)中高層、時尚、較高個人收入、消費(fèi)觀念比較現(xiàn)代人的金領(lǐng)一族為目標(biāo)消費(fèi)群體，并以女性為主導(dǎo)消費(fèi)；以時尚商品和時尚服務(wù)消費(fèi)為目標(biāo)市場，打造中高端消費(fèi)一站式解決

10、方案；并分別以伊勢丹和麥購為直接競爭者和間接競爭者。整體市場定位14其它濱江購物中心天津百盛女人街購物廣場國際商場整體市場定位市場定位模型示意圖整體市場定位麥購廣場國際商場甲區(qū)國際商場新廈友誼商廈伊勢丹津匯廣場頂極高端中高中端中低低端15商業(yè)主題策略第五篇16國際商場主題商業(yè)訴求商業(yè)主題：“重現(xiàn)一段歷史、重拾一種文化、重塑昔日輝煌”主題解析：歐式風(fēng)格的建筑設(shè)計與西開教堂交相輝映，融合18年的經(jīng)營歷史為國際商場積累了豐厚的文化底蘊(yùn)。國際商場昔日的輝煌培養(yǎng)了一大批忠誠的客戶。當(dāng)初的他們是改革開放以來第一批成功者，他們可能代表了當(dāng)時的最高收入人群、最高素質(zhì)人群、最前衛(wèi)消費(fèi)觀念人群，在他們拼搏與成長的

11、18年里與國際商場結(jié)下了深厚的感情。而今的他們或已官運(yùn)亨通、或已經(jīng)濟(jì)富裕、或已兒孫滿堂地過著幸福而平凡的生活國際商場可能已為他們孕育了一個夢想，他們期望再現(xiàn)那段歷史、他們想感受那種文化、他們更想體驗(yàn)國際商場昔日的輝煌，因?yàn)槟强赡苁撬麄兾羧瘴磳?shí)現(xiàn)的夢想，因?yàn)榛蛟S在他們心中只有國際商場才配成為天津最高檔的消費(fèi)天地國際商場將依賴其深厚的文化底蘊(yùn)、世界頂極的品牌文化、國際先進(jìn)的管理理念，為昔日友人重現(xiàn)一段歷史、重拾一種文化、再造今日輝煌商業(yè)主題策略17消費(fèi)群體挖掘第六篇18目標(biāo)消費(fèi)群體的構(gòu)成甲區(qū)：由整體市場定位我們確定的消費(fèi)群體是新興貴族人士及其家人。根據(jù)市場調(diào)研分析，此類人群的構(gòu)成包括：國際商場過去

12、18年所積累的忠誠消費(fèi)群體及其朋友伊勢丹高端女性消費(fèi)者背后的家庭及其高端朋友的家庭友誼商廈現(xiàn)有消費(fèi)群體背后的家庭及其高端朋友的家庭五大道洋房別墅區(qū)的貴族家庭及其高端朋友的家庭體院北居住區(qū)的高端家庭及其高端朋友的家庭梅江生態(tài)居住區(qū)高端家庭及其高端朋友的家庭消費(fèi)群體定位國際展覽中心周邊高端差旅人群甲區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群體伊勢丹友誼商廈五大道體北居住區(qū)梅江居住區(qū)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)高端家庭2850歲男性偏多事業(yè)成就8000元以上的家庭月收入消費(fèi)觀念前衛(wèi)國際商場忠誠客戶19目標(biāo)消費(fèi)群體的構(gòu)成新廈：由整體市場定位我們確定的消費(fèi)群體是現(xiàn)代時尚金領(lǐng)一族。根據(jù)市場調(diào)研分析，此類人群的構(gòu)成包括：國際商場過去18年所積累的忠誠消費(fèi)群

13、體及其朋友伊勢丹中高端女性消費(fèi)群及其中高端朋友麥購廣場中高端消費(fèi)群體及其中高端朋友甲區(qū)主流消費(fèi)群體的消費(fèi)延伸南京路沿線商務(wù)辦公區(qū)域企業(yè)中高層管理人群小白樓周邊商務(wù)辦公區(qū)域企業(yè)中高層管理人群及政府官員消費(fèi)群體定位濱江路沿線中高端消費(fèi)群體新廈目標(biāo)消費(fèi)群體伊勢丹麥購廣場國際商場甲區(qū)南京路商務(wù)小白樓商務(wù)及政府中高端關(guān)系人群2545歲女性偏多企業(yè)中高層或政府官員3000元以上的個人月收入消費(fèi)觀念時尚現(xiàn)代國際商場忠誠客戶20業(yè)態(tài)組合策略第七篇21整體商業(yè)形態(tài)的構(gòu)成甲區(qū)：業(yè)態(tài)則和策略本層比例甲區(qū)比例區(qū)域面積（m2）1F 世界頂極品牌匯集區(qū)（國際一線品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女裝及配件70%15

14、%896 品牌男女鞋15%3%192 品牌皮具5%1%64 鐘表首飾5%1%64 珍品私藏5%1%642F 國際品牌區(qū)（國際一、二線品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女裝及配件60%13%792 品牌男女鞋20%4%264 品牌配飾禮品20%4%2643F 知名品牌區(qū)（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服飾50%10%564 品牌休閑服飾30%6%338 品牌配飾眼鏡20%4%2264F 國際品牌家居用品區(qū)-1128 / 19% 品牌家居床上用品60%11%677 家居擺設(shè)及工藝禮品40%8%4515F 品牌家具區(qū) （國際一、二線，國內(nèi)一線品牌）-1195

15、m2 / 20% 名貴家具100%20%1195 22整體商業(yè)形態(tài)的構(gòu)成新廈_1：業(yè)態(tài)則和策略本層比例新廈比例區(qū)域面積（m2）B1 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌） -2377 m2 / 10% 時尚女鞋70%6.9%1664 進(jìn)口小家電30%3.0%7131F 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女裝55%7.9%1904 化妝/護(hù)膚系列15%2.2%519 黃金珠寶首飾15%2.2%519 品牌快餐（必勝客）7%1.0%242 時尚超市（屈臣氏）5%0.7%173 星巴克/哈根達(dá)斯3%0.4%1042F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-40

16、24 m2 / 17% 淑女服飾40%6.8%1612 職業(yè)服飾30%5.1%1210 時尚女包8%1.4%302 休閑餐飲22%3.7%9003F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服飾30%4.0%965 少淑女服飾20%2.7%644 少女服飾10%1.3%322 孕婦服飾5%0.7%161 內(nèi)衣服飾10%1.3%322 服飾配件20%2.7%644 咖啡休閑特區(qū)（帶露臺）5%0.7%161 配件包括：絲巾、頭飾、掛件、手表、眼鏡等等 23整體商業(yè)形態(tài)的構(gòu)成新廈_2：業(yè)態(tài)則和策略本層比例新廈比例區(qū)域面積（m2）4F 時尚紳士主題（國際二線、國內(nèi)一線品

17、牌）-3218 m2 / 13% 品牌男裝系列 70%9.1%2252 品牌男鞋系列 10%1.3%322 品牌男式箱包 10%1.3%322 品牌服飾配件 10%1.3%322 配件包括：領(lǐng)帶、皮帶、掛件、手表、眼鏡等等5F 運(yùn)動休閑主題-3218 m2 / 13% 運(yùn)動主題特區(qū)（Sport100）70%9.4%2253 品牌休閑服飾30%4.0%9656F 時尚餐飲主題-2586 m2 / 11% 推廣特區(qū)20%2.2%517 特色餐飲75%8.1%1940 休閑餐廳（帶露臺）5%0.5%1297F 時尚魅力主題-1923 m2 / 8% 魅力主題特區(qū)（Beauty100）100%8.0%

18、1923 服務(wù)包括：美容、美發(fā)、美甲、美體、SPA館 24目標(biāo)品牌定位第八篇25整體品牌策略綜述目標(biāo)品牌定位在確認(rèn)國際商場品牌策略之前，我們不妨先看看幾個競爭者的品牌組合友誼品牌檔次比例主力價格范圍主力面積范圍其他國際一線10%1500元以上100150平方米男80%，女20% 歐美80%國際二線20%10003000元60100平方米東南亞(港日)20%男40%，女60%國內(nèi)一線40%8001500元3050平方米 女性居多國內(nèi)二線30%3001000元2040平方米伊勢丹品牌檔次比例主力價格范圍主力面積范圍其他國際一線10%1500元以上20m2（化妝品)歐美 50% 國際二線10%100

19、03000元3040平方米東南亞(港日)50%男40%、女60%國內(nèi)一線45%8001500元4060平方米男30%、女70%國內(nèi)二線35%3001000元2040平方米男30%、女70%津匯品牌檔次比例主力價格范圍主力面積范圍其他國內(nèi)一線60%8001500元6080平方米男40%、女60%國內(nèi)二線40%3001000元3550平方米男40%、女60%26整體品牌策略綜述目標(biāo)品牌定位從整體來看，甲區(qū)主要以國際一、二線品牌為主，新廈主要以國際二線、國內(nèi)一、二線品牌為主，品牌總數(shù)約306個、其中甲區(qū)54個、新廈252個 具體分布如下：品牌檔次比例主力價格范圍主力面積范圍其他國際一線15%1500

20、元以上100150平方米男60%、女40%歐美 80% 國際二線30%10003000元6080平方米東南亞(港日)20%男40%、女60%國內(nèi)一線40%8001500元4060平方米男30%、女70%國內(nèi)二線15%3001000元3550平方米男30%、女70%27整體業(yè)態(tài)品牌容量甲區(qū)：品牌容量單品牌面積（建）區(qū)域面積（m2）1F 世界頂極品牌匯集區(qū)（國際一線品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女裝及配件580150896 品牌男女鞋33050192 品牌皮具2305064 鐘表首飾2205064 珍品私藏12050642F 國際品牌區(qū)（國際一、二線品牌）-1320 m2 / 22% 品

21、牌男女裝及配件580150792 品牌男女鞋53050264 品牌配飾禮品530502643F 知名品牌區(qū)（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服飾480150564 品牌休閑服飾380120338 品牌配飾眼鏡330702264F 國際品牌家居用品區(qū)-1128 / 19% 品牌家居床上用品83080677 家居擺設(shè)及工藝禮品720704515F 品牌家具區(qū) （國際一、二線，國內(nèi)一線品牌）-1195 m2 / 20% 名貴家具1100015001195 目標(biāo)品牌定位28整體業(yè)態(tài)品牌容量新廈_1：品牌容量單品牌面積（建）區(qū)域面積（m2） B1 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國

22、內(nèi)一線品牌） -2377 m2 / 10% 時尚女鞋2540601664 進(jìn)口小家電1240607131F 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女裝2560801904 化妝/護(hù)膚系列123040519 黃金珠寶首飾4130180519 品牌快餐（必勝客）1200242 時尚超市（屈臣氏）1200173 星巴克/哈根達(dá)斯2501001042F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服飾2540601612 職業(yè)服飾204060 1210 時尚女包63050302 休閑餐飲180010009003F 時尚女士主題（國際二線、國

23、內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服飾183050 965 少淑女服飾104060 644 少女服飾54060322 孕婦服飾34060161 內(nèi)衣服飾54060322 服飾配件123050644 咖啡休閑特區(qū)（帶露臺）1150200161 配件包括：絲巾、頭飾、掛件、手表、眼鏡等等 目標(biāo)品牌定位29整體業(yè)態(tài)品牌容量新廈_2：品牌容量單品牌面積（建）區(qū)域面積（m2）4F 時尚紳士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男裝系列 22601002252 品牌男鞋系列 84060322 品牌男式箱包 54060322 品牌服飾配件 63050322 配件包括：領(lǐng)

24、帶、皮帶、掛件、手表、眼鏡等等5F 運(yùn)動休閑主題-3218 m2 / 13% 運(yùn)動主題特區(qū)（Sport100）1200025002253 品牌休閑服飾1350809656F 時尚餐飲主題-2586 m2 / 11% 推廣特區(qū)1500600517 特色餐飲33006001940 休閑餐廳（帶露臺）11001501297F 時尚魅力主題-1923 m2 / 8% 魅力主題特區(qū)（Beauty100）51004001923 服務(wù)包括：美容、美發(fā)、美甲、美體、SPA館 目標(biāo)品牌定位30人流導(dǎo)引策略第九篇31消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_內(nèi)部甲區(qū)內(nèi)部人流導(dǎo)引f12人流導(dǎo)引策略F1F232消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_內(nèi)部甲區(qū)內(nèi)部

25、人流導(dǎo)引f345人流導(dǎo)引策略F3F4F533消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_內(nèi)部新廈內(nèi)部人流導(dǎo)引b1f12人流導(dǎo)引策略F1F2B134消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_內(nèi)部新廈內(nèi)部人流導(dǎo)引f34567人流導(dǎo)引策略F3F4F5F6F735消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_外部國際商場周邊人流及車流導(dǎo)引人流導(dǎo)引策略伊勢丹世紀(jì)商廈津匯廣場36消費(fèi)群體導(dǎo)引系統(tǒng)_外部目標(biāo)消費(fèi)群體人流導(dǎo)引人流導(dǎo)引策略友誼商廈伊勢丹津匯五大道37租金扣率建議第十篇38整體業(yè)態(tài)扣率構(gòu)成甲區(qū)：代表性扣率（%）彈性范圍（%）1F 世界頂極品牌匯集區(qū)（國際一線品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女裝及配件151217 品牌男女鞋171520 品牌皮具181520 鐘表首飾

26、10 812 珍品私藏1210152F 國際品牌區(qū)（國際一、二線品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女裝及配件171520 品牌男女鞋181520 品牌配飾禮品181520 3F 知名品牌區(qū)（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服飾181520 品牌休閑服飾151520 品牌配飾眼鏡181520 4F 國際品牌家居用品區(qū)-1128 / 19% 品牌家居床上用品141318 家居擺設(shè)及工藝禮品2018235F 品牌家具區(qū) （國際一、二線，國內(nèi)一線品牌）-1195 m2 / 20% 名貴家具181520租金扣率建議39整體業(yè)態(tài)扣率構(gòu)成新廈_1：代表性扣率（%）彈性范

27、圍（%） B1 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌） -2377 m2 / 10% 時尚女鞋6.9%1520 進(jìn)口小家電3.0% 5101F 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女裝7.9%1520 化妝/護(hù)膚系列2.2%1015 黃金珠寶首飾2.2% 510 品牌快餐（必勝客）- 時尚超市（屈臣氏）- 星巴克/哈根達(dá)斯5元/天/m2 47元/天/m22F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服飾201823 職業(yè)服飾191823 時尚女包211823 休閑餐飲5元/天/m247元/天/m23F 時尚女士主題（國際二線、

28、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服飾221823 少淑女服飾201823 少女服飾201823 孕婦服飾181823 內(nèi)衣服飾151520 服飾配件211823 咖啡休閑特區(qū)（帶露臺）3.5元/天/m2 35元/天/m2 配件包括：絲巾、頭飾、掛件、手表、眼鏡等等 租金扣率建議40整體業(yè)態(tài)扣率構(gòu)成新廈_2：代表性扣率（%）彈性范圍（%）4F 時尚紳士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男裝系列 161520 品牌男鞋系列 181520 品牌男式箱包 181520 品牌服飾配件 191520 配件包括：領(lǐng)帶、皮帶、掛件、手表、眼鏡等等5F 運(yùn)動休閑主題

29、-3218 m2 / 13% 運(yùn)動主題特區(qū)（Sport100）6 510 品牌休閑服飾1515206F 時尚餐飲主題-2586 m2 / 11% 推廣特賣區(qū)151015 特色餐飲2.522.5元/天/m2 休閑餐廳（帶露臺）2.522.5元/天/m27F 時尚魅力主題-1923 m2 / 8% 魅力主題特區(qū)（Beauty100）21.52元/天/m2 服務(wù)包括：美容、美發(fā)、美甲、美體、SPA館 租金扣率建議41銷售收入預(yù)測第十一篇42銷售收入預(yù)測綜述經(jīng)深入分析及科學(xué)推算，我們確定如下一些結(jié)論：第一年業(yè)績=甲區(qū)111，720，000+新廈148，280，000+出租部分收入（5000m2） =2

30、60、000、000=2.6億第三年業(yè)績=第二年業(yè)績*（1+15%） = 第一年業(yè)績*（1+12%）*（1+15%） 3.4億=2.9億* （1+15%） =2.6 *（1+12%）*（1+15%）第一年毛利=甲區(qū)17，734，000（利率約16%）+新廈26，690，000（利率18%） +租金收入4，562，000（租金約2.5元/天/平方米） =48，986，000元=大數(shù)5千萬元第二年毛利=第一年毛利*（1+12%）=54，864，000=大數(shù)5.5千萬元第三年毛利=第二年毛利*（1+15%）=63，094，000=大數(shù)6.3千萬元三年毛利總額=166，744，000=大數(shù)1.67億元

31、銷售收入預(yù)測43整體業(yè)態(tài)區(qū)域銷售預(yù)測甲區(qū)第一年（111，720，000）：品牌容量單品牌業(yè)績（天）總業(yè)績（年）1F 世界頂極品牌匯集區(qū)（國際一線品牌）-1280 m2 / 21% 60，000，000 品牌女裝及配件5100001500025，000，000 品牌男女鞋390001300014，000，000 品牌皮具27000100009，000，000 鐘表首飾27000100008，000，000 珍品私藏1700010000 4，000，0002F 國際品牌區(qū)（國際一、二線品牌）-1320 m2 / 22% 25，920，000 品牌男女裝及配件55000800013，000，000

32、品牌男女鞋5200040007，000，000 品牌配飾禮品5200040005，920，0003F 知名品牌區(qū)（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-1128 m2 / 19% 9，600，000 品牌男女服飾4300050005，000，000 品牌休閑服飾3200040003，000，000 品牌配飾眼鏡3100020001，600，0004F 國際品牌家居用品區(qū)-1128 / 19% 9，000，000 品牌家居床上用品8100020005，500，000 家居擺設(shè)及工藝禮品710002000 3，500，0005F 品牌家具區(qū) （國際一、二線，國內(nèi)一線品牌）-1195 m2 / 20% 7，20

33、0，000 名貴家具115000200007，200，000銷售收入預(yù)測44整體業(yè)態(tài)區(qū)域銷售預(yù)測新廈第一年（148，280，000_不含出租部分）_1：品牌容量單品牌業(yè)績（天）總業(yè)績（年） B1 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌） -2377 m2 / 10% 17,793,600 時尚女鞋251200150010,000,000 進(jìn)口小家電12150020007,793,6001F 金領(lǐng)生活主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3462 m2 / 14%34，104，400 品牌女裝252000250020,000,000 化妝/護(hù)膚系列12180023008,760,000 黃金珠寶首飾43

34、00040005,344,400 品牌快餐（必勝客）1- 時尚超市（屈臣氏）1- 星巴克/哈根達(dá)斯2-2F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-4024 m2 / 17%37，070，000 淑女服飾251800230019,000,000 職業(yè)服飾2015002000 14,000,000 時尚女包6150020004,070,000 休閑餐飲1-3F 時尚女士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13%22，242，000 潮流服飾1810001500 7,553,000 少淑女服飾1010001500 4,196,000 少女服飾510001500 2,098,000

35、孕婦服飾310001500 1,262,000 內(nèi)衣服飾510001500 2,098,000 服飾配件1210001500 5,035,000 咖啡休閑特區(qū)（帶露臺）1- 配件包括：絲巾、頭飾、掛件、手表、眼鏡等等 銷售收入預(yù)測45整體業(yè)態(tài)區(qū)域銷售預(yù)測新廈第一年（148，280，000 _不含出租部分）_2：品牌容量單品牌業(yè)績（天）總業(yè)績（年）4F 時尚紳士主題（國際二線、國內(nèi)一線品牌）-3218 m2 / 13% 14，828，000 品牌男裝系列 8150020004，380，000 品牌男鞋系列 10120018005，110，000 品牌男式箱包 512001800 2，555，000 品牌服飾配件 6100015002，783，000 配件包括：領(lǐng)帶、皮帶、掛件、手表、眼鏡等等5F 運(yùn)動休閑主題-3218 m2 / 13% 14，828，000 運(yùn)動主題特區(qū)（Sport100）120000250008,000,000 品牌休閑服飾1310001500 6,828,0006F 時尚餐飲主題-2586 m2 / 11% 7，414，000 推廣特區(qū)110000120004,000,000 特色餐飲3200030002,190,000 休閑餐廳（帶露臺）1300050001,224,0007F 時尚魅力主題-1923 m