鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的

1、 鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見（征求意見稿）為深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，認真踐行習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，根據(jù)國家、省關(guān)于開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的部署和要求，進一步深化“放管服”改革，進一步推進鶴山市不動產(chǎn)登記工作，解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、不動產(chǎn)登記暫行條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則、不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際情況，在依法登記的前提下，以維護人民群眾利益為核心，堅持“尊重歷史、實事求是、便民利民、依法依規(guī)”的原則，現(xiàn)就我市不動產(chǎn)登記中遇到的歷史遺留問題提出如下處理意見：一、關(guān)于房屋已登

2、記土地未登記的問題涉及國有土地的，按照劃撥土地原則辦理。涉及集體土地的，應(yīng)先辦理集體土地征收后，再按劃撥土地辦理，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動產(chǎn)登記。按如下分類處理：（一）1987年1月1日土地管理法實行之前一直使用并領(lǐng)有房產(chǎn)證的土地，由所在地村集體（涉及村的）、政府出具證明并經(jīng)自然資源部門同意后，按確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定要求予以確權(quán)，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實際土地使用者，并按相關(guān)規(guī)定補交土地出讓金。（二）1987年1月1日后一直使用并領(lǐng)有房產(chǎn)證的土地，可以憑建設(shè)用地許可證、建設(shè)用地批文，土地出讓金繳納憑證等資料確定土地

3、權(quán)屬的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作后日無異議的，按實際情況確權(quán)給土地使用者，無土地權(quán)屬來源的，如有違法問題，必須先處理違法問題，然后由所在地村集體（涉及村的）、政府出具證明并經(jīng)自然資源部門會審后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實際土地使用者，并按相關(guān)規(guī)定補交土地出讓金。以上房屋在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時需簽訂出讓合同后補繳出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算，一棟多戶的使用期限起始日期按第一戶補繳出讓金日期計算。市不動產(chǎn)登記部門登記時，土地用途按照現(xiàn)行規(guī)劃用途確定，房屋用途參照原登記用途確定

4、，若原登記用途不明確的則按照房屋實際用途予以登記。 二、關(guān)于土地已登記房屋未登記的問題對土地已登記、已竣工并通過驗收的商品房，由于房屋開發(fā)單位已注銷或被吊銷，不能配合購房人辦理房屋登記的，按如下分類處理：（一）有繼承單位或者上級主管單位的，由繼承單位或上級主管單位對購房人情況予以確認后，由繼承單位或上級主管單位代為申請首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。（二）無繼承單位或者上級主管單位的，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等）、有關(guān)稅費繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺予以公告三十個工作日。公告期滿無異議、無查封等限制的，市不動產(chǎn)登記中心直接辦

5、理該房屋所有權(quán)的首次登記，然后辦理轉(zhuǎn)移登記。三、關(guān)于無土地登記無房屋登記的問題對于1987年前存在并一直在用的無土地登記無房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施等，由所在地村集體（涉及村的）、鎮(zhèn)政府及相關(guān)上級主管部門出具證明并經(jīng)市自然資源部門會審?fù)ㄟ^后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告十五個工作日后無異議的，按劃撥性質(zhì)確權(quán)給實際土地使用者，土地用途按照現(xiàn)行規(guī)劃用途確定，房屋用途參照房屋實際用途予以登記。除此之外的需按照有關(guān)規(guī)定處理并完善相關(guān)手續(xù)后再進行登記。 四、關(guān)于原房地登記信息不一致的問題 （一）房地權(quán)利人不一致對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓并由買賣雙

6、方當事人按規(guī)定申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，但未及時申請辦理土地變更登記，造成房地權(quán)利人不一致，市不動產(chǎn)登記中心按有關(guān)規(guī)定收回原土地使用權(quán)證書，如因原權(quán)利人下落不明等原因確實無法提供原土地使用權(quán)證書的，由市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告原土地證作廢，然后辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。對已分別辦理土地房屋登記手續(xù)，土地已發(fā)生轉(zhuǎn)移登記，房屋未及時辦理登記，造成房地權(quán)利人不一致的，市不動產(chǎn)登記中心按有關(guān)規(guī)定收回原房產(chǎn)證書，如因原權(quán)利人下落不明等原因確實無法提供原房產(chǎn)證書的，由市不動產(chǎn)登記中心在鶴山市不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺公告原房產(chǎn)證作廢，并發(fā)函咨詢市地稅局是否涉及補交稅費，如果涉及補交稅費，則由申請人補交稅

7、費后再辦理房地統(tǒng)一登記手續(xù)。（二）房地用途、年限不一致不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記但用途不一致的，按以下原則處理：1.對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已分別辦有房產(chǎn)證和土地證且兩證記載的用途不一致的，辦理不動產(chǎn)登記時分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記。2.對于在原土地用途為機關(guān)團體、公共服務(wù)、工業(yè)用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），根據(jù)房屋用途登記土地用途，需要補繳出讓金的，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算，土地使用年限依據(jù)房屋用途確認，暫無法改變土地用途的，可以分別按照原土地、房屋用途登記。3.國有土地上自建住宅的實際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準建設(shè)的內(nèi)容不一致的，在土

8、地使用權(quán)人就房屋現(xiàn)狀與原規(guī)劃批準建設(shè)的內(nèi)容不一致的情況向市自然資源部門申請辦理規(guī)劃實施情況核定或修改圖紙，并經(jīng)市自然資源部門同意后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)憑市自然資源部門核定意見或同意修改的圖紙辦理登記。（是否保留該段？）4.已辦理登記的建筑物房屋用途為綜合用地的，根據(jù)建筑物實際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限；建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。土地出讓合同未約定使用年限或約定使用年限為50年的，按照住宅用地50年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地50年的最高年限進行登記，使用年限自原土地出讓起始日期起計算，需要補繳土地出讓金的，出讓金補繳標準

9、按申請時點我市實施的計價辦法計算。5.原為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”或“住宅”，但未分別約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限的，按照住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限進行登記，使用年限自原土地出讓起始日期計算。6.批準土地用途登記為多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途，涉及到登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，需要補繳土地出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。五、關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)問題導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題（一）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限登記

10、。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。（二）在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實施前已完成報建手續(xù)或已經(jīng)進行房屋登記，并跨兩塊用途不一致的宗地的，按照規(guī)劃用途進行登記，涉及到登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，需要補繳土地出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。（三）為避免以后出現(xiàn)建筑物跨多個土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地的問題出現(xiàn)，用地單位應(yīng)先補辦統(tǒng)一土地使用年限、用途手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報建手續(xù)。未完成統(tǒng)一使用年限、統(tǒng)一用途并合并宗地手續(xù)的，市自然資源部門不應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。六、關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題建筑物已依法取得規(guī)劃、竣

11、工驗收手續(xù)，由于地理信息數(shù)據(jù)升級、更新及其他歷史原因等造成建筑物部分超出原批準宗地紅線，按照以下情形辦理：（一）建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按照原批準宗地紅線及房屋測繪報告進行登記，宗地面積按照原批準宗地紅線面積進行登記，房屋面積按照房屋測繪報告書確定的建筑面積進行登記。（二）對于建筑物基底超出宗地紅線范圍的情況，若建筑物基底占地面積不超出宗地面積的，保持宗地面積不變且不占用集體土地的前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)公示，權(quán)屬無爭議給予辦理登記。（三）建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到權(quán)利人名下的，按照以下情

12、形分類辦理：1.單幢建筑物基底面積不大于100，且該建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基地面積的1%，或者單幢建筑物基底面積大于100，且該幢建筑物超出批準用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4的，可不做違法用地處理，由權(quán)利人提出調(diào)整宗地界線，無法調(diào)整的由市不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實際建筑面積和實際用地面積予以辦理登記。本條款適用于經(jīng)市自然資源部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。2.建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100，且超出批準

13、用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4但不大于15的，經(jīng)公示權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。3.除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)公示，權(quán)屬無爭議后，對超出的宗地部分進行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補繳標準按申請

14、時點我市實施的計價辦法計算。該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。（四）建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，超出部分補繳出讓金及相關(guān)稅費后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。七、關(guān)于因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押登記問題自然人、法人或其他組織之間因民間借貸申請不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的，按有關(guān)規(guī)定給予受理，依法登記。抵押權(quán)人為小額貸款公司、典當行、抵押擔保公司等取得相關(guān)資質(zhì)的，可以辦理不動產(chǎn)（含房、地、林）相

15、關(guān)的抵押登記業(yè)務(wù)。八、關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的抵押登記問題劃撥國有土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得單獨抵押，但權(quán)利人以依法取得的建（構(gòu)）筑物房屋所有權(quán)進行抵押的，劃撥土地使用權(quán)可與建 (構(gòu)）筑物房屋所有權(quán)一并抵押。但要求抵押權(quán)人出具“該不動產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)，依法拍賣該不動產(chǎn)的，或通過其他方式依法實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)首先補繳土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”的知情函。 九、關(guān)于宅基地使用權(quán)上房屋登記的問題按照“一戶一宅、面積合規(guī)”的原則并參照宅基地房屋（以下統(tǒng)稱“房屋”）竣工時間段進行分類處理，房屋建成時間參照集體建設(shè)土地使用證發(fā)證時間，或者以其他能夠證明房屋建成時間的資料為準：（一）1987

16、年1月1日中華人民共和國土地管理法實施前建成且無拆建的房屋，權(quán)利人對房屋安全進行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認，不動產(chǎn)登記部門公示且無異議后可按照房屋實際建筑面積辦理登記。（二）1987年1月1日中華人民共和國土地法實施后至1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施前建成且具備合法用地文書或集體建設(shè)土地使用證的房屋，權(quán)利人對房屋安全進行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認后，不動產(chǎn)登記部門可按照房屋實際建筑面積辦理登記。（三）1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施后

17、至2019年12月31日鶴山市未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃前建成且具備合法用地文書或集體建設(shè)土地使用證，分以下兩種情況辦理：1.房屋層數(shù)、建筑面積符合有關(guān)規(guī)定的，權(quán)利人對房屋安全進行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認后，不動產(chǎn)登記部門可按照房屋實際建筑面積辦理登記。2.房屋層數(shù)、建筑面積不符合有關(guān)規(guī)定的，權(quán)利人對房屋安全進行承諾（整合到不動產(chǎn)登記申請書上簽名），屬地村委會對該房屋所有權(quán)人、建成時間等基本情況確認后，不動產(chǎn)登記部門對未超建部分（以層為單位）給予辦理登記，超建部分予以備注但不登記。（四）根據(jù)廣東省自然資源廳關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的

18、指導(dǎo)意見（粵自然資源規(guī)字20185號）中“未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由縣級以上政府對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認定。當事人申請房屋所有權(quán)登記，符合認定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料?！苯Y(jié)合鶴山市實際情況，鶴山市認定未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的時間為2019年12月31日，凡是在2019年12月31日前辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)的，房屋層數(shù)面積符合相關(guān)要求的無需提供房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)資料，以上未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的時間可以延長到鶴山市政府組織的農(nóng)房一體確權(quán)登記結(jié)束。（五）1993年11月1日后建成房屋的規(guī)模，原則上層數(shù)不得超過4層（含3層加樓梯間），建筑面積不得超過360平方米，若各鎮(zhèn)政府（街道辦）另有文件要求，則按文件處理。（六）已發(fā)宅基地使用權(quán)證宗地紅線與房屋占地現(xiàn)狀不符的未拆建房屋，宗地面積不超過宅基地管理規(guī)定的120平方或不同時間段管理規(guī)定的，以房屋實際占用宗地紅線為準，不再調(diào)整。已進行拆舊建新、面積不超過宅基地管理規(guī)定的120平方且符合宅基地管理規(guī)定的本村村民（符合一