項目策劃可行性研究分析報告

1、x市x路項目可行性研究報告目 錄 TOC 1-3 hz HYPERLINK N:整理后l目 錄 AGEREF oc7187717h 1HPERLNK l_Toc88778一、 總論AGERF _c877718 h 2 HPERLINK l _oc81771 1.1 項目簡介 PAGEREF _o871879h HYPERLINK N:整理后1.1.1項目位置 PAEREF _oc87772h HYPERLINK N:整理后1.1.2 項目現(xiàn)狀 PAGEEF _Tc787721 h 2 YRLINKl_Toc18772 1.1.3項目總體規(guī)劃要求 AGEREF _Toc81877 h 2 HYP

2、RLINl_oc871872114項目建筑面積指標 PAGEEF To878723 YPERLINK l To71772.項目法人概況 AGREF _Toc87872 h 2 YPEl_Tc8718773編制依據(jù) PGEREF _Toc8718772 h HYPERLINK N:整理后1.4要緊經(jīng)濟技術(shù)指標 PAGERE Toc871876 h 3HYPERLINK N:整理后1.結(jié)論PAERTo81h ELINK l _Toc87172 二、市場分析PAGERF_Tc8717728 h 4 YERLINK l Toc8187 2.1宏觀環(huán)境分析PAGRF_Toc8772 h 4HYPERLI

3、NK N:整理后l.1.1 地理位置PAGEREoc8718773 4HYPERLINK N:整理后2.1.2 經(jīng)濟進展 GEREF _Toc878771 4YPRINK l _oc7187732 2.1.3 人口狀況 PAGEEF _Tc871732 h 5HYPERLINK N:整理后l21.4 生活水平PGRF _Toc787733 h 5 HYERLN l _Tc887322房地產(chǎn)市場分析 PGERE_To887734 h 6 ERLINK lTo81832.1 房地產(chǎn)市場綜述 PAGRF _To818775h 6 HYPERINK l _oc871877 2.2.2區(qū)域分布 AGRE

4、F _Toc871877 h 8HYPERLINK N:整理后2.2.3價格水平 E _Toc187737 9 HYPERLNK l Toc877738 2.2.4 土地市場 AGER _Tc871878 h10HYPERLINK N:整理后l2.2.5 不墅市場 PAERF o8787739h 1HERLIN l _Toc81770 226以后房地產(chǎn)市場走勢PAERFc7187 h 1 HYERLINK l _Toc878741三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 AGEREF _Tc714 h 12 YERINKl _Toc817423.1項目周邊環(huán)境分析 PAGERF _oc87142h 1

5、2HYPERLINK N:整理后.1 周邊環(huán)境 PE _Toc8717743 12HYPERLINK N:整理后l3. T分析 PAGERE _Toc8718774 h 13 HYERI l _Toc871875.競爭性樓盤分析 PAEE_Tc878775 h13HYPERLINK N:整理后l四、項目定位 PAGREF c718774 h 1 HYPERLINK l _Toc87187747 4.1 總體定位 AEREF To871747 h 4 YINK l_Tc787748 42產(chǎn)品定位 PGEEF _Toc7178 h 1HYPELINK l _o871749 4. 客戶定位 PAER

6、EF To878749 h15 YRLIKlToc8718750 44價格定位 PAGREF Toc71850 h 1HYPERLINK N:整理后五、財務分析PAREF c818751 HYPERLINK N:整理后l51 技術(shù)經(jīng)濟指標講明 PAEREF _Toc878772 h 17HYPERLINK N:整理后52銷售收入測算 PAGRE _To7175 1 HPELINK l _Toc817545.3投資估算 PAREF Toc187754 h 18HYPERLINK N:整理后5.4現(xiàn)金流量分析及財務評價 AGREF To871755 h 18YERLIl Toc8718775 5.

7、敏感性分析 PER T8756 18一、 總論.1 項目簡介1.1項目位置該地塊位于鎮(zhèn)x村，路西側(cè)、x路南側(cè)、x路東側(cè)、x路北側(cè),占地面積165，71,2平方米(約合250畝），土地性質(zhì)為商住樓。1.1.2 項目現(xiàn)狀目前該地塊尚未辦后相關(guān)征地手續(xù)，地塊原為農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)地塊上雜草叢生,臨近x路和x路口附近是當?shù)剞r(nóng)業(yè)住房。項目總占地面積165,751,2平方米，總建筑面積9,500平方米。地塊南面鄰近的是延伸中的x路,目前差不多辟通。1.13項目總體規(guī)劃要求項目總占地面積65,751，2平方米,規(guī)劃建筑一個大型中高檔居住區(qū)。土地使用年限為70年。容積率為低層.8，多層1.3,小高層18。建筑密度3

8、%。至少480m2的社區(qū)用房，至少900 m2的物業(yè)治理用房,一處占地70m2,建筑面積不小于1800 m2的班幼兒園等。機動車位配置為1個/戶。1.4項目建筑面積指標項目規(guī)劃總建筑面積19,500平方米，住宅部分195，500平方米，商業(yè)配套00平方米。住宅部分中，多層住宅19,500平方米,小高層40,000平方米,聯(lián)排和疊加不墅共,0平方米。容積率.2，建筑密度30%。車庫建筑面積1,81平方米，共機動車位77個。12項目法人概況企業(yè)名稱: x房產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人:xxx注冊資本： 萬企業(yè)類型: 有限責任公司經(jīng)營范圍: 房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售(凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。1

9、.3編制依據(jù)本項目可行性報告依照xx房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料,結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和x市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上,通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學的決策依據(jù)。此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有:、x市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。2、x市規(guī)劃局住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要點通知書和土地利用條件和要求。1.要緊經(jīng)濟技術(shù)指標要緊技術(shù)經(jīng)濟指標如下:基地面積 165，751，2平方米總建筑面積 98,500平方米其中：住宅部分 195,00平方米 配套部分 3,000平方米容積率 .建筑密度 0 %機動車停車泊位 1771個1.結(jié)論該地塊處于x市規(guī)劃的以后都市居住區(qū)

10、內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的進展前景。而且,本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。因此,項目的建設是必要的。經(jīng)估算,項目工程總投資為632,47,155元，稅后利潤為137，09，85元,稅后投資利潤率為21.68%,財務效益較好。二、市場分析2.1宏觀環(huán)境分析2.11 地理位置市位處x省東南部、市與x市之間。北至東北與x、x兩市相連，南至東南與x、x區(qū)。距x市a公里，市b公里。交通便捷。航空方面,上海虹橋機場距a公里，上海浦東機場距a公里。港口方面，上海港距離a公里、張家港距a公里、太倉瀏家港距公里，物資經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達以上各港口可直接出口。鐵路方

11、面,京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設有二等客貨運輸站。公路方面，區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全,滬寧高速公路、機場路、312國道等。 21.2經(jīng)濟進展2000年以來,x市國內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長，近兩年增長速度超過30%。20年國內(nèi)生產(chǎn)總值為430億元,204年-8月份完成國內(nèi)生產(chǎn)總值370.7億元。 2003年,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值2億元,比上年增長1.4% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值28億元,比上年增長34.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值12億元,比上年增長.%。從近兩年的三產(chǎn)比例來看，工業(yè)占絕對主導地位，隨著工業(yè)的進展,外來人口的涌入，x市服務業(yè)將會得到快

12、速進展。2.1.3 人口狀況近年來市戶籍人口增長緩慢,但外來人口增張迅速，2001年外來人口為2萬人,03年已達到7萬,接近總?cè)丝诘囊话?。市中期?guī)劃（005-201年)人口為13萬，其中外來常住人口62萬,遠期約為1萬,其中外來常住人口4萬。外來人口的大量涌入帶動了房地產(chǎn)的高速進展。.1.4 生活水平近年來,隨著市經(jīng)濟的快速進展,人民生活水平大幅度提高。200年，城鎮(zhèn)居民可支配收入為910元，20年首次突破萬元大關(guān)，203年達到創(chuàng)紀錄的13元。與此同時,居民儲蓄接著快速增加。03年居民人均存款余額達2.2萬元，同比上年增長4%。2 房地產(chǎn)市場分析2.2.1 房地產(chǎn)市場綜述21.開發(fā)2003年房

13、地產(chǎn)開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，房屋施工面積達5.82萬平方米,比上年增長119%；其中新開工面積45.67萬平方米,比上年增長76.8%。各類房屋施工面積均呈現(xiàn)較快增長。一般住宅57.60萬平方米，不墅、高檔公寓8020萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房78.52萬平方米，1層及以上高層建筑56.0萬平方米,分不比上年增長11.2%、19.1%、13.7%、448.7%。不墅、高檔公寓、商業(yè)營業(yè)用房占比都有了不同程度的提高;高層建筑的開發(fā)成為203年房地產(chǎn)開發(fā)的一大亮點。03年竣工面積大幅增長,達20.6萬平方米,比上年增長11.3%。其中一般住宅1381萬平方米，不墅、高檔公寓.54萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房2

14、2.72萬平方米,分不比上年增長10.7%、13.%、10.4%。2.2 銷售2003年市商品房銷售面積1萬平方米,比上年增長4.9；其中商品住宅銷售6萬平方米，增長50.6 。同時，商品房價格一路上揚?，F(xiàn)房綜合平均售價達24元，比上年增長1.%。其中一般住宅2083元，不墅、高檔公寓3999元,商業(yè)營業(yè)用房372元，分不比上年增長1.3%、.0%、8.9%。期房平均售價2781元。 .2.1.3 空置由于社會需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面積減少，截止2003年底，全市商品房空置面積僅1370萬平方米，同比下降0.%,其中住宅空置51萬平方米,同比下降58%，空置率為7.4%

15、。.2 區(qū)域分布依照市在售樓盤情況，能夠把市房地產(chǎn)市場劃分為以下板塊:老城區(qū)市中心,市政府等機構(gòu)均在該版塊內(nèi)，地理位置極其優(yōu)越；縱向的x路、x路和x，橫向的x西路（中路)等，是x最繁華的幾條商業(yè)街;該區(qū)域內(nèi)老新村在數(shù)量上占有特不大的比重,有00個左右；同時有極少量高檔新開發(fā)樓盤,要緊在x中路沿線，如x、等,現(xiàn)已售完,其二手房的價格在0-000元/m左右。城北x公園和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿線的樓盤居多;由于老城區(qū)內(nèi)地塊稀缺而先向外闊伸的地段;現(xiàn)在該區(qū)域內(nèi)的生活和商業(yè)氛圍特不行，x路兩側(cè)的商業(yè)帶差不多差不多成型，另外x路兩側(cè)的x商業(yè)街也正在招商中;區(qū)域內(nèi)新建樓盤和老式新村共存，新開

16、樓盤20個左右,一般走中端路線,價格在3500-4200元/范圍內(nèi),要緊吸引x本地人作為其要緊客戶。 長江北路沿線x以東、北路兩側(cè)的地帶，是近年進展起來的中高檔住宅群;該區(qū)域的樓盤一般規(guī)模都較大，大部分未開發(fā)完畢,后期的還會陸續(xù)入市，現(xiàn)在新推樓盤價格范圍差不多在30-4000元/m內(nèi);住宅群的生活配套現(xiàn)還未及時跟上,只能過多的依靠市中心,立即開張的易初愛蓮（可能10月)會在一定程度上緩解該地段生活配套欠缺的問題。 x西路和x路沿線處在市區(qū)到x湖、x等旅游景區(qū)的主干道上,交通便捷;已建成的3000畝的森林生態(tài)公園、小型高爾夫推桿場，規(guī)劃中的大學城和在建的體育中心等設施，都將為該地區(qū)提升產(chǎn)品層次提

17、供基墊;x路的改造兩側(cè)商業(yè)街的規(guī)劃也會帶動該區(qū)域版塊的迅速成型;前幾年在該區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)品以不墅為主，兼有一定量的多層;現(xiàn)在在售的樓盤有x和x花園，價格380-00元m。x開發(fā)區(qū)x港以東、x塘以南，x區(qū)周邊的住宅群,樓盤不多，要緊為x區(qū)提供配套;新近開發(fā)的樓盤有2-3個,其中花苑正在銷售中，價格在300元/左右。 x南x南面的一系列地塊，現(xiàn)在在建的樓盤僅3個:、x廣場和x華城，另外還有兩處動遷安居房x，；已建成或規(guī)劃中多條省際交通樞紐穿越該版塊,以后潛力巨大;xx以后規(guī)劃的都市副中心,近期樓盤數(shù)量增速專門快；在售的樓盤有0個，價格區(qū)間在220025元/。 xx高檔娛樂休閑度假區(qū)，樓盤以不墅為主;

18、由于不墅在產(chǎn)品層次上往往差異特不大,因而該版塊的價格差異幅度也較大，價格范圍要緊分布在5508000元/m 不等。2.2. 價格水平從x市在售樓盤情況看,老城區(qū)內(nèi)的次新房價格最高，均價在4000-500元/平方米;其次是x北和x北路沿線，均價達到300- 4000元/平方米；x西路表現(xiàn)不俗,目前價格區(qū)間在280-30元/平方米;x鎮(zhèn)也呈現(xiàn)出快速上漲的勢頭，目前均價達到190-60元/平方米。.2.4 土地市場截至200年0月日，x市本年累計推出土地1幅，其中住宅11幅,總占地面積19.68萬平方米，總建筑面積可能在16080萬平方米，商業(yè)4幅，總占地面積11.6萬平方米。正在出讓的土地面積約2

19、7萬平方米，可能全年將推出10萬平方米左右,總建筑面積在220萬平方米左右,出讓土地面積差不多與003年持平。2.2.不墅市場204年，x市不墅市場供應量猛增,上市面積達到002年同期兩倍；差不多形成“、x、x”三個區(qū)域為主的不墅群。隨著x市經(jīng)濟的快速進展,x市不墅市場出現(xiàn)了比較明顯的變化,休閑、度假、養(yǎng)生、投資等中高檔不墅份額逐步增加。與此同時,不為樂觀的是,市不墅市場銷售趨于平淡,多數(shù)項目面臨較大銷售壓力。從客戶群體上看，市不墅客戶以上海人為主、其次是x本地人和x人。表 x市在售不墅列表案名地址風格特色戶型(m）價格(元m2)銷售狀況x法國濱海小鎮(zhèn)獨特林蔭大道238-050內(nèi)部認購延期x美

20、式風格戶戶臨水264-3686700-20二期銷售不佳xx美式木結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)28-37700-0銷售不佳xx北美傳統(tǒng)風格高爾夫球場22-07500-7900銷售60%xx 森林公園25-73550-7000二期保留房x 273164000-450銷售一般.以后房地產(chǎn)市場走勢.2.1供給量從202年至今的土地市場供給情況來看，203年待開發(fā)土地面積1406986平方米，年度新購置土地面積1547728平方米,而開發(fā)規(guī)模為4754平方米，004年度可能推出10萬平方米，可能2004年底待開發(fā)土地與2004年新增土地面積存計約350萬平方米,可建總建筑面積約490萬平方米。受國家土地市場整頓等宏觀經(jīng)濟

21、政策的阻礙,以后兩三年內(nèi),市土地出讓將會進一步減緩。因此，以后的幾年內(nèi),x市的土地供應量將是204年底的0萬平方米再加上每年推出的10多萬平方米新增供應土地。依照203年的開發(fā)規(guī)模預測,以后幾年內(nèi)，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過80萬平方米，可建建筑面積不超過110萬平方米。22.6.2 需求量依照2004年x市統(tǒng)計年鑒資料,003年末,x市有50%居民居住面積小于4平方米,2居民居住面積小于10平方米。二居室比例占到6%,一居室比例占到4。依照x市“十五進展打算”要求，到2005年底，x市人均居住面積要求達到21平方米。存在的潛在需求量為:3000（21-14)=20平方米。從實際需求來看，200

22、1年至200年,x市預售住宅面積84萬平方米，解決了近3萬戶居民的居住問題。盡管目前x居民擁有兩套住房的比例比較高，但對一般居民來講,還存在著較大改善居住條件的需求,隨著居民生活水平的提高，改善居住條件的要求日益迫切。此外,外來人口的增加,勢必引起對住房新的需求。從x市住宅市場近幾年的銷售情況以及空置情況來看,以后幾年內(nèi),x的住宅需求量仍會有一定程度的增長,可能以后幾年內(nèi)每年的需求量保持在近20萬平方米。2263趨勢分析從供需兩方面來看,以后幾年內(nèi)，x的房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)供不應求的狀況。再考慮x市“三年再造一個新”的進展戰(zhàn)略以及x臨近x的地理優(yōu)勢，以后幾年內(nèi)x的房地產(chǎn)市場有穩(wěn)定的需求支撐,其價

23、格仍然會持續(xù)上漲。只是,若宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整,對土地供應的限制放寬，住宅的供應量將會放量,則房地產(chǎn)市場的價格走勢就較難預料。三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析3.1 項目周邊環(huán)境分析3.11 周邊環(huán)境該地塊位于x鎮(zhèn)x村，路西側(cè)、x路南側(cè)、x公路東側(cè)、西路北側(cè)，占地面積165,51.平方米（約合20畝），土地性質(zhì)為商住樓。地塊范圍內(nèi)有多條河流流經(jīng)于此,其中一條貫穿地塊南北，西北通x湖，東南跨x江，通x河。沿路與x西路是規(guī)劃退讓的50米景觀綠化帶。地塊距離x僅5公里，距離x更近。項目地塊臨近x、x、滬寧高速和x高速,x高速目前正在施工，可能明年5月1日通車，距離項目地塊最近的匝道口位于地塊以南約公里處

24、。x市交通主干線x路從地塊北側(cè)通過直達x湖，x市規(guī)劃 的以后都市中軸線之一的x西路已打通至x路(西路全長6.9公里，可能9月底可通車）。目前由市區(qū)通往或通過地塊的公交線路、巴士有多條，公交x路、x路等均沿途通過。項目地塊東北面是在建的x大學城,目前已入駐二所大學x科技職業(yè)學院、x外國語學院和一所科技園清華科技園(x）。地塊的東面是在建的占地56畝的體育中心,該體育中心建成后將擁有50人座位，可容納3萬人，此外，還附有一個棒球場和相應配套設施，可承辦國際、國內(nèi)單項競賽和省級綜合性運動會,該項目可能20年上半年竣工。大學城東面是差不多建成的占地150畝的都市生態(tài)森林公園。以外,在地塊東面臨近體育中

25、心還有高爾夫訓練場（在建）等配套設施。3.1.2 WO分析Srengt:處于x進展規(guī)劃的西部居住區(qū)內(nèi)周邊大學城、森林公園、體育中心等 市政配套較多交通便捷,以后x都市中軸線前進路立即辟通至項目邊上Wea:該區(qū)域尚未開發(fā)成熟,缺乏生活配套距離市中心比較遠，缺乏人氣Opprtuiy：區(qū)域內(nèi)尚無大的房產(chǎn)項目，本快速啟動后有先發(fā)優(yōu)勢地塊內(nèi)有兩條河流，能夠利用來做水景x西路延伸到項目地塊后,將會縮短與市中心的時刻上的距離和感受上的距離hreat:臨近都市交響康居小區(qū)規(guī)模龐大，將會對本項目形成直接競爭動遷安居房會降低本區(qū)域住宅檔次x市房地產(chǎn)市場銷售普遍放緩宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的阻礙3. 競爭性樓盤分析本項

26、目周邊與本項目比較類似的不墅項目有x森林,該項目最大買點在于臨近森林公園,具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。此外，相關(guān)于不墅而言,該項目距離市區(qū)相對較近,比較適合居住。從其客戶群體來看，x本地人用來居住的占絕對比重。此外,x湖周邊距離本項目較近的有花園,由于該項目以x湖為要緊賣點,故其要緊客戶群體是x人,其要緊目的是休閑和旅游度假。與本項目比較類似的一般住宅項目有路上的花園和x花園。這兩個項目盡管處于路上，距離市中心相對較遠，然而由于其樓盤品質(zhì)較高，其銷售情況和銷售價格卻高于市區(qū)平均水平。x花園均價3800元平方米，x花園多層900元/平方米,小高層400元平方米。各樓盤詳細情況如表.1所示。表3.1

27、周邊競爭性樓盤列表項目名稱 開發(fā)商 地址 物業(yè)類型 均價（元/2) x森林置業(yè)中路88號 獨立聯(lián)排不墅獨立000/聯(lián)排5500 x花園 房產(chǎn)x路1號 酒店獨立不墅7200800 x花園 房產(chǎn)路360號 多層/小高層小高層400/多層價300花園 置業(yè)x路/x路 高層/小高層380四、項目定位4.1 總體定位一方寶地、一葉綠洲定為詮釋:x路是市唯一一條追求山、水、林統(tǒng)一的大道,其“一線連三點”的絕對優(yōu)勢,當之無愧地占據(jù)了第一人居大道的寶座,顯山、露水、環(huán)林的生態(tài)大道，誕生了x一個專門的豪宅板塊沿x路板塊。目前引領(lǐng)x房價的幾個指標性樓盤差不多上都集中在這一區(qū)域，包括黃金地理位置樓盤山莊、城西第一小

28、高層和高層樓盤x、西區(qū)不墅價格指標盤x營造、森林生態(tài)盤x森林、原生水岸xx水城在x路西側(cè)，森林公園附近誕生一片高綠化、低污染的生態(tài)型人文居住區(qū)。與自然親熱接觸，山、水、林相結(jié)合,充分體現(xiàn)以人為本的居住新理念。4.2產(chǎn)品定位依照項目自身特點和項目所處地塊周邊住宅環(huán)境,本項目產(chǎn)品定位為：多層為主、聯(lián)排和疊加不墅、小高層為輔。其依據(jù)有:項目容積率較低,適宜開發(fā)高檔住宅項目處于已漸成氣候的x路高檔住宅區(qū)項目面臨x湖旅游度假區(qū)高端不墅項目競爭,聯(lián)排、疊加不墅能夠差異化市場多層住宅為主體,但小高層住宅代表了以后住宅進展的方向。表4.1 產(chǎn)品分配表物業(yè)類型建筑面積（m2）百分比多層1，50060%小高層4,

29、0020%聯(lián)排/疊加不墅36,00018%配套商業(yè),0002%合計18,50010%43 客戶定位從周邊項目x森林、x花園、x花園等樓盤的客戶群體來看，西路周邊樓盤的客戶特征如下: 追求高品質(zhì)生活 具有較高消費能力，一般都有私車 對住宅品質(zhì)、生活環(huán)境要求較高 對價格相對不甚敏感因此，本項目多層、小高層住宅部分客戶定位為:希望改善現(xiàn)有居住條件、追求高品質(zhì)生活方式的人。其具體描述為：以x本地人為主,在x工作的外來人為輔年齡跨度較大,25-50歲為主力范圍客戶的家庭結(jié)構(gòu)以兩代同住為主,房型要求二房和三房客戶同意的主力總價在0-50萬左右房屋單戶需求面積在90-30平方米之間 客戶的要緊職業(yè)為企業(yè)白領(lǐng)

30、、公務員、外企人員和私營業(yè)主依照x市不墅市場的消費群體來看，客戶占據(jù)約5%，x本地人約為5%，江浙客戶占據(jù)3左右。但鑒于本項目定位為聯(lián)排和疊加不墅,適宜居住而非休閑、度假,因此,要緊客戶群體應該是x本地人，具體來講應該是x本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是高級白領(lǐng)和企業(yè)主、x投資客。4.4價格定位在相近原則和可比原則的指導下,選取森林不墅,x花園作為本項目不墅定價的可比樣本；選取x花園、花園作為本項目多層定價的可比樣本。表4.2 不墅價格修正系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重不墅（A）x花園()擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%1.06510.18外部環(huán)境25%1.30.325.60.社區(qū)環(huán)境

31、10%1.10.11.2.1建筑形式251.10.51.0.25房型設計110.11.10.11配套設施01.10.108008主題提煉5%1.051.0.55合計0/13537將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到:比較項目名稱價格修正參考價格項目Ax森林不墅500/116545項目花園7500145170萬方江南森林不墅和威尼斯花園兩個比較對象經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案參考價格在85-170元平方米，因此,本案不墅市場參考價格為元/平方米。表3 不墅價格修正系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重x花園（)x花園()擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置15%.40.11.4.1外部環(huán)境21.2.31.20.

32、3社區(qū)環(huán)境1%1.20.1210.建筑形式250.20.90.225房型設計10%110.9.09配套設施10%201.0.12主題提煉51.1.05510.0合計10%/1.155/195將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到:比較項目名稱價格修正參考價格項目阿里山花園900.15337項目B景軒花園3800/1537阿里山花園和景軒花園兩個比較對象經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案參考價格在330元/平方米，因此,本案公寓市場參考價格為3300元/平方米。五、財務分析.1 技術(shù)經(jīng)濟指標講明可售面積共計198,50m，另有公建配套如下：至少480m的社區(qū)用房，至少90m2的物業(yè)治理用房,一處占地27

33、00m2,建筑面積不小于1800m的6班幼兒園等。由于規(guī)劃設計要求該地塊車位配比需達到1：1,因此本項目應提供171個車位（含配套商業(yè)的12個車位)。假定其中的0為可售車位(車庫停車),即02個車位，而每個車位的使用面積加公攤面積達到30m2，則應建各類車庫約18712。綜合考慮項目體量及開發(fā)周期，初步推斷本項目分四期開發(fā),整個建設期長達.5年。各期開發(fā)量如下表所示: 表5 各期產(chǎn)品開發(fā)安排各期面積配比一期二期三期四期多層住宅5，040,0004,500 小高層 ,00聯(lián)排/疊加不墅6,001,0010,00010,00配套商業(yè)1，5001,5 合計42,00，5004,5050,000多層比

34、重824%7.7%81.7%小高層比重 聯(lián)排/疊加比重4.1%19.48.3%20.0%5.2銷售收入測算多層住宅預售起價初步定在330元/m2，聯(lián)排疊加不墅預售起價初步定在5000元/ m2，配套商鋪預售起價初步定在5500元/ m2,由于小高層住宅于最后一期推出,屆時售價理應較現(xiàn)在有一定增幅,因此預售起價初步定在30元/ 2,車位售價則長期恒定在9,00元上下波動;本項目可售車位數(shù)量較大,因此考慮在建設期內(nèi)總計售出65,即691個?？紤]房價只有低開高走才能吸引投資客、滿足已購房業(yè)主的心態(tài)以及關(guān)心消化上一期的尾房，同時為了盡量多的考慮風險因素的阻礙,因此對本項目的房價漲幅采納了偏保守的假設，

35、即住宅及不墅每季度上漲0元/m2，配套商鋪由于體量不大，因此每季度上漲元/m2。假定當某期銷售率達到0%左右時，即可推出下一期預售,以確保各季度的現(xiàn)金流僅出現(xiàn)淡旺季的差異，而可不能出現(xiàn)幾何級倍數(shù)的差異。通過以上假設,經(jīng)測算得出本項目的總銷售收入為9，70，8元,詳細計算參考附表1銷售收入估算表。53投資估算由附表2能夠計算出本項目建設投資共計351,48,83元（不含土地取得費用及銷售期成本、稅金等）,項目總投資為2,467,元。4現(xiàn)金流量分析及財務評價由附表3現(xiàn)金流量表能夠計算出：本項目稅后利潤為137,090,785元，投資收益率為21.8%，靜態(tài)投資回收期為1.7年。本項目凈現(xiàn)值為9,7

36、1,087元,內(nèi)部收益率為.66%，動態(tài)投資回收期為174年。5.敏感性分析從附表4敏感度分析表來看，當銷售收入下降1%后,本項目內(nèi)部收益率下降到6.37%,低于行業(yè)折現(xiàn)率。當建設投資上升10后，本項目內(nèi)部收益率下降到82%,也低于行業(yè)折現(xiàn)率。因此,本項目抗風險能力一般。附表1 銷售收入測算表項目205200200720082Q41QQ3Q12Q3Q4Q1一期 多層住宅 銷售面積（m2)1750000 35 35001750 170 銷售收入(元)75000235000 19000 2075000 6500 212 聯(lián)排/疊加 銷售面積（m2）300 12 0 600 300 00 銷售收入(

37、元）150000 606030600 309000 15000 17000 配套商業(yè) 銷售面積(m2)00 0 300 15 銷售收入(元)33000025000017000 7000 合計7605000 303000 167000 160350 765000 77800 二期 多層住宅 銷售面積（m2) 0000 800400 400 2000200 銷售收入(元)800600 1400000730000 聯(lián)排/疊加 銷售面積(m2） 5002000 000 000 50 50 銷售收入(元)000010300000 520000025000 650000 2750

38、00 配套商業(yè) 銷售面積(m2) 00 5 300 5 銷售收入(元)342000 610000 1770090 合計 9692000 405000007000 200000 9850 97500 三期 多層住宅 銷售面積(m)250 8900 450450 2225 25 銷售收入(元) 7875000 9500100024500 82250834375 聯(lián)排/疊加 銷售面積(m2) 0 200000 1000 5000 銷售收入（元） 26000 105000300000 535000 270020 合計 1387500 4209002132000 1592501032500 11065

39、四期 小高層住宅 銷售面積(m2） 2000 8000 400040002000 2000銷售收入（元） 700000 3160000 16000 6200000 00 8000 聯(lián)排/疊加 銷售面積（m2) 5000 00010010 500 50 銷售收入（元) 260170000 500004500 2700 27000 合計 1045000423000 2400000 26500 090000 11075000 車位 銷售個數(shù)(個）8 8 5 5858 58 58 858 58 8 銷售收入(元)5711791 517911 51791 5179111 51791 5179111 51

40、79111 5171 191 5179111 579111合計5179111 79111 5171 19115191117111 1911571 5179111 5111 791115179總銷售收入81211 37201 1187691 7111 137111 754116110849111 9046611371111 3787861 612111162411附表2：建設投資估算表(B）序號項目指標總成本20040020067208元2RMB41QQ4Q1Q2QQ13Q4Q1直接成本 1.1前期工程費20 49504135413541743547 134174341713 43543541

41、413517 413547 413417 41417 1.建安工程費2052591 0 0 05466 10516210946 2102946 326 233232 24002383 2400233158633 13158610658633 10658 1.2.多層750 965000 62500 66250040625001402500 58750 1584370 8343750 8343750 建筑面積m2 11500 870 750 180 875 115 2115115 115 12.2小高層10050000 86667 866 86666678666 8666667 866667 建

42、筑面積2 4000 66 666 666767 6676667 1.2.3聯(lián)體、疊加10003600000 150000 150000 000 00000 00000 50000 50000 00000 500000 建筑面積m230 50 00 4000400500 00 50500 2500250 1.2商業(yè)配套30 3900000 485004750 9750 500087500 8750 建筑面積m2000 35 375 750750 5 375 12.5車庫5 290351 166 191966 1919619916199196 191966 19166 19966199991966

43、966 1966 建筑面積m2387 26526 2656 265 2656 56 265266 26 265 25626 1.3公共配套費100 19850000 16541654167 165417 1651675416 1416716 6541 6417 1516 16417 1654167 1.4基礎設施費237000 330833 30833 3308333 3333 330833 3308333 33083 330833083330833330833 3308331.5后期成本30 595500 744375 74375 44375 744375 443744375744375 4

44、375 合計 320558594354174131 1939883 19639883 3127383 3012783 3316550833158 3384464344 3000243004 16655 1365508 2間接成本 2.1不可預見費0 9616751240612403 8916 586 903821 32 9949 4965 115340 1154 908 9008 4965 40965 3籌建治理費 9758 869118911 686911 68911 68911 686911 6611 6811 6869168691 686911 6691168691 68911 2.財務

45、費用0 116967280 8340 8348083540 835480 8583480 835480 354 354 83548083548835480 3580 合計 309321 16454 6654 2158 215 2426213 24213 251357 2357 257322537 21249 12419 2013357201357 總計 35148883 57181 818121142175471 3253596 32553596 3568264 3686 363406 8246 21344 252344 18364 18378864 附表3：現(xiàn)金流量表序號項目20040500600208Q4123Q4Q1Q2Q3Q4Q1QQQ11現(xiàn)金流入0 0 812111372011 11876111 6172411 1377091 75411 140849111 94611 37511611 3789781 6129111 164111 銷售收入0 0 82911 3209111 187611 141370911 751611 140891 046611 3511 37897861 1129111 124111 2現(xiàn)金流出214707943 871 28796 20160 430455 3799977 582035533541 91557