xx旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告主報(bào)告

1、xj地產(chǎn)-蓬萊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目可研報(bào)告主報(bào)告目錄1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)

2、測(cè)4.3 敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作1總論1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5

3、.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)測(cè)4.3 敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作2該項(xiàng)目是蓬萊市政府和市旅游局重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)用地為旅游度假性質(zhì)，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地310畝，總建筑面積約25萬平方米 項(xiàng)目選址山東省蓬萊市城區(qū)西部，項(xiàng)目東部緊鄰小泰山、西部與野生動(dòng)物園相臨，南部為政府新規(guī)劃的市政府用地，北部為蓬萊海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長島隔海相望。 項(xiàng)目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米（地號(hào)：01196，01208-1，01208

4、-2。約953畝）和租用林地310畝。 項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會(huì)議中心、別墅、公寓等物業(yè)。3該項(xiàng)目是xj區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步 ，基于穩(wěn)健投資的原則，xj地產(chǎn)委托遠(yuǎn)卓為其進(jìn)行前期調(diào)研及可研工作，為蓬萊項(xiàng)目提供決策依據(jù)xj地產(chǎn)作為新崛起于北京房地產(chǎn)界的一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，經(jīng)營狀況良好，目前正處于跨區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段，山東蓬萊旅游度假項(xiàng)目是其區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。xj地產(chǎn)已經(jīng)與蓬萊市政府簽訂了開發(fā)協(xié)議，并已經(jīng)成立了發(fā)展公司。遠(yuǎn)卓管理顧問已經(jīng)就蓬萊項(xiàng)目的一些分析和定位與xj地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了兩次匯報(bào)與溝通。遠(yuǎn)卓根據(jù)以上工作的結(jié)果制作了本文件，供決策參考。本報(bào)告代表遠(yuǎn)卓對(duì)xj

5、地產(chǎn)蓬萊項(xiàng)目的結(jié)論性意見和基于報(bào)告時(shí)點(diǎn)下的最終建議。隨著時(shí)間的推移和市場的變化，報(bào)告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應(yīng)的調(diào)整。本可研報(bào)告中的稱謂及縮寫：北京xj房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：xj地產(chǎn)、xj遠(yuǎn)卓管理顧問公司：遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓4經(jīng)過9周的工作，項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)展到最終報(bào)告階段第一階段市場調(diào)研分析階段項(xiàng)目 啟動(dòng)會(huì)第二階段項(xiàng)目初步定位及方案溝通調(diào)整中期報(bào)告會(huì)第三階段項(xiàng)目可行性研究最終報(bào)告會(huì)4周3周2周時(shí)間安排主要任務(wù)召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)高層內(nèi)部訪談內(nèi)外部資料搜集/整理和研究，主要包括：總體宏觀環(huán)境與項(xiàng)目環(huán)境的調(diào)研分析度假酒店市場調(diào)研分析別墅類高檔住宅的市場調(diào)研分析會(huì)務(wù)市場調(diào)研分析，等等在對(duì)擬建項(xiàng)目的地點(diǎn)條件

6、、環(huán)境、市場供需、競爭情況充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目定位的建議召開中期報(bào)告會(huì)根據(jù)反饋意見對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)投資分析經(jīng)營模式建議投融資方案建議結(jié)論編寫項(xiàng)目可行報(bào)告召開最終報(bào)告會(huì)注：鑒于大部份關(guān)于市場調(diào)研、項(xiàng)目定位的內(nèi)容已經(jīng)在前幾次匯報(bào)會(huì)或討論會(huì)上向xj做了溝通，故在今天的報(bào)告會(huì)及本文件中不再作詳細(xì)、深入的介紹。5在過去的幾周里，遠(yuǎn)卓和xj聯(lián)合工作小組對(duì)蓬萊項(xiàng)目展開了大量的調(diào)查研究，相互之間進(jìn)行過多次溝通和討論調(diào)查研究地產(chǎn)運(yùn)作研究地產(chǎn)運(yùn)作模式研究地產(chǎn)運(yùn)作難點(diǎn)和相關(guān)因素研究國內(nèi)外優(yōu)秀案例分析國內(nèi)外優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)開發(fā)案例（國外7家，國內(nèi)2家），并對(duì)其中9家組合功能的酒店進(jìn)行詳盡的分析大量

7、國內(nèi)外度假酒店的案例專業(yè)人士訪談?wù)块T：旅游局/規(guī)劃局/建設(shè)局旅行社/會(huì)務(wù)代理公司/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訪談了上海1家會(huì)務(wù)代理公司、1家房地產(chǎn)中介市場及競爭分析蓬萊本地酒店/高檔房產(chǎn)市場的供求狀況， (蓬萊7家酒店， 5家別墅公寓樓盤， 1家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，1家旅行社）周邊地區(qū)（膠東半島、環(huán)渤海 ）市場情況及競爭分析（環(huán)渤海47家度假酒店）溝通討論研討與匯報(bào)前期市場調(diào)研結(jié)論的匯報(bào)項(xiàng)目定位研討會(huì)小組內(nèi)部討論遠(yuǎn)卓項(xiàng)目小組內(nèi)部經(jīng)常就項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)問題進(jìn)行深入探討并就一些數(shù)據(jù)資料的真實(shí)性多方求證、進(jìn)行二次訪談與xj及設(shè)計(jì)公司的意見交換在保持遠(yuǎn)卓自己獨(dú)立專業(yè)判斷的基礎(chǔ)上，充分考慮到相關(guān)各方的一些建議6第三階

8、段的項(xiàng)目可行性研究是以前期充分的市場調(diào)研和競爭分析，以及在此基礎(chǔ)上形成的項(xiàng)目定位為條件和依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的客觀的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)本報(bào)告基于： 1、對(duì)市場的充分調(diào)研分析 2、對(duì)該項(xiàng)目競爭對(duì)手的充分分析 3、該類項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 4、基于假設(shè)定位下的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)預(yù)測(cè)本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)進(jìn)行研究7市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)本章內(nèi)容詳見“可研分報(bào)告系列一市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)”1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓

9、市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)測(cè)4.3 敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作8經(jīng)濟(jì)蓬萊的經(jīng)濟(jì)增長較快，人均收入高于全國與環(huán)渤海地區(qū)，但人口增長相對(duì)較慢，這意味著投資購房的潛力可能會(huì)大于自用購房的潛力蓬萊人均收入相對(duì)較高，但人

10、均消費(fèi)相對(duì)較低，說明蓬萊居民的消費(fèi)潛力大，但消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，消費(fèi)資源相對(duì)匱乏旅游蓬萊旅游收入增長相對(duì)較慢，這與以前蓬萊旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投入不足有很大關(guān)系但是，全國旅游發(fā)展趨勢(shì)良好，國家旅游大環(huán)境的影響、山東政府的重視和蓬萊自身的優(yōu)越條件將會(huì)大大推動(dòng)蓬萊旅游的發(fā)展蓬萊新的城市規(guī)劃將蓬萊定義為度假城市，全力推動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施從未來來看，蓬萊市也制定了較長遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長地理特征蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市蓬萊地處山東半島北端，與日本、韓國隔海相望，離煙臺(tái)、大連

11、等旅游城市都很近；且交通比較便利蓬萊擁有長達(dá)86公里的海岸線，是中國為數(shù)不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕蓬萊氣候比較舒適，一年中有七個(gè)月適合旅游度假，其中還有五個(gè)月氣候宜人，適合療養(yǎng)蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)增長快，發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市，由于政府的大力支持，預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長9蓬萊酒店的總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競爭，高檔主題酒店缺位觀光旅游、度假休閑、商務(wù)和會(huì)議會(huì)展是蓬萊酒店業(yè)的主要客源構(gòu)成，其中觀光旅游和休閑度假是主流，會(huì)議市場和商務(wù)市場發(fā)展迅速整體酒店市場大約有1.33

12、億的潛在市場，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到2.44億按照保守的估計(jì)，到2008年市場上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場空缺蓬萊酒店總體供給偏緊，且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進(jìn)行低水平競爭，高檔主題酒店缺位；對(duì)外營業(yè)為主的待/在建高星級(jí)酒店項(xiàng)目規(guī)模較小，且均定位于常規(guī)綜合酒店潛在競爭區(qū)域的度假酒店，半數(shù)沒有度假內(nèi)涵，有度假內(nèi)涵的多定位在由康體、休閑娛樂、會(huì)議、自然生態(tài)等主題不同程度結(jié)合的綜合類，相當(dāng)部分定位在低端的休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競爭度假酒店，中大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或?yàn)闀?huì)議、高爾夫運(yùn)

13、動(dòng)主題，小型規(guī)模較少且多為休閑娛樂主題潛在競爭區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競爭度假酒店，設(shè)計(jì)風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代為主，部分也采用中式古典或花園式市場需求狀況供給和競爭狀況10對(duì)蓬萊的住宿市場需求預(yù)測(cè)顯示，2008年蓬萊住宿需求將達(dá)到2.44億，并且每年至少按照10.4%的速度增長，2013年將達(dá)到4億住宿實(shí)際收入：3000*63%*200*365 = 1.38億共3000間客房平均入住率63%平均房價(jià)200元/間天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200 = 0.26億流失20萬人次人均住宿天數(shù)1.2天每人每天需要房間數(shù)0.55間每間客房平均價(jià)格200元/間天2004年住宿需求1.64億=1.64億注

14、：按照國際旅游組織預(yù)測(cè)的中國10.4%的平均旅游 消費(fèi)增速預(yù)測(cè)未來幾年增長蓬萊未來幾年住宿需求預(yù)測(cè)單位：億元11按照保守的估計(jì)，到2008年市場上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目，至少有500多間的市場空缺現(xiàn)有3000間/套的供給量不變平均房間價(jià)格為230元/間天仍然保持63%的平均入住率假設(shè)條件 住宿需求總額 230元/間天 365天 63% = 4616間/套2008年住宿需求1616間/套2008年供給缺口潛在競爭對(duì)手項(xiàng)目預(yù)計(jì)供給量（間/套）總供給量（間/套）金港灣3201100國電培訓(xùn)基地460利群四星級(jí)酒店 （論證中）320潛在競爭對(duì)手情況12蓬萊目前

15、的會(huì)議場所并未能滿足本地會(huì)議要求，與周邊城市相比，蓬萊會(huì)議設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠，大量國家級(jí)與省級(jí)會(huì)議分流到了周邊城市蓬萊會(huì)務(wù)市場規(guī)模近五年平均約700萬元，近五年與會(huì)人數(shù)增速近30蓬萊市年均接待會(huì)議約100次，以省市級(jí)會(huì)議為主，平均參會(huì)人數(shù)90人，人均消費(fèi)1166.3元蓬萊比較適合發(fā)展商務(wù)會(huì)議和協(xié)會(huì)會(huì)議，應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)舒適型會(huì)議場所蓬萊周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主，蓬萊的會(huì)議期限和人均消費(fèi)都不如周邊城市蓬萊目前會(huì)議設(shè)施缺乏，在承辦國家級(jí)會(huì)議方面競爭力不強(qiáng)，而且不能滿足當(dāng)?shù)匦姓?huì)議的要求與周邊城市相比，蓬萊會(huì)議設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠市場需求狀況供給和競爭狀況13目前蓬萊住宅房地產(chǎn)

16、市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)蓬萊郊區(qū)農(nóng)民在城區(qū)購房的也比較多購房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養(yǎng)老或作為父母養(yǎng)老的居所，或者投資置業(yè)等主要特點(diǎn)需求情況近幾年，蓬萊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，別墅和公寓的銷售也比較樂觀在需求增長的帶動(dòng)下，商品住宅特別是高檔住宅的價(jià)格上漲比較快蓬萊本地人對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期較低，本地對(duì)房產(chǎn)的消化能力相對(duì)有限未來蓬萊的外地購房者將不斷增多，高檔房產(chǎn)的價(jià)格仍有一定的上漲空間本地市場周邊市場天津、秦皇島、大連的別墅價(jià)格較高，一般都在40

17、00元以上，目標(biāo)客群主要集中在東北、河北、北京、天津除青島市區(qū)以外，膠東半島的別墅和公寓在價(jià)格范圍上都比較相近，外地的目標(biāo)客群主要集中在省內(nèi)周邊市場，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地膠東半島單價(jià)在20006000元的獨(dú)棟別墅和20004000元的聯(lián)排別墅市場競爭力比較強(qiáng)；其中，獨(dú)棟的戶型集中在200400m2，聯(lián)排在140300m2煙臺(tái)威海公寓售價(jià)比較接近，都集中在15003500元的價(jià)格區(qū)間，青島市區(qū)的公寓售價(jià)普遍比煙臺(tái)和威海高，主力戶型都集中在30200m2現(xiàn)有別墅主要有獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài)，價(jià)位在35004000元，獨(dú)棟別墅的面積在250900m2，聯(lián)排別墅的面積在250m2左

18、右蓬萊的公寓樓盤相對(duì)較少，但已經(jīng)具備一定的市場基礎(chǔ)，目前在售的公寓樓盤價(jià)格2000元起，均價(jià)在2350元，主力戶型為97145m2蓬萊目前還沒有真正的濱海別墅和公寓，現(xiàn)有的別墅和公寓樓盤無論是在景觀、地段還是品質(zhì)等方面都不及本案住宅發(fā)展特點(diǎn)與別墅公寓市場需求供給14綜上所述，我們總的判斷為：在蓬萊發(fā)展高檔旅游度假項(xiàng)目具有一定的市場潛力，且具備良好的資源優(yōu)勢(shì)和市場競爭力項(xiàng)目是否有吸引力？市場需求狀況競爭者資源是否滿足從目前蓬萊的酒店和會(huì)務(wù)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大本地房地產(chǎn)市場發(fā)展勢(shì)頭良好，有支撐高檔樓盤的消費(fèi)群體和購買能力海洋資源、山景和蓬萊傳統(tǒng)的旅游資源蓬萊

19、本身具備較深厚的文化、歷史底蘊(yùn)，地方文化特色鮮明蓬萊作為濱海旅游度假城市，在國內(nèi)具有較高的知名度從本地市場看，還不存在與本項(xiàng)目相競爭和抗衡的供給主體與周邊市場比較，本項(xiàng)目也具備一定的資源優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高15項(xiàng)目定位本章內(nèi)容詳見“可研分報(bào)告系列二項(xiàng)目定位報(bào)告”1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體

20、定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)測(cè)4.3 敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作16本項(xiàng)目所面向的消費(fèi)群主要有兩種類型：最終消費(fèi)者，包括臨時(shí)居住或長期居住的客戶，這些目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的不同要求正是本項(xiàng)目所有定位的根本出發(fā)點(diǎn)最終消費(fèi)者投資者休閑度假旅游觀光商務(wù)旅行第二居所本地購買異地養(yǎng)老投資置業(yè)臨時(shí)居住長期居住從客戶需求出發(fā)，本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)

21、以營造優(yōu)美的自然環(huán)境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)增值為盈利組合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目17本項(xiàng)目應(yīng)緊密圍繞 “人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環(huán)境和商務(wù)會(huì)議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務(wù)的綜合需求人工環(huán)境主題娛樂商業(yè)主題商務(wù)會(huì)議主題自然環(huán)境主題文化宗教主題本案特點(diǎn)補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝饩坝^有利度假區(qū)的整體品味補(bǔ)充主題，建設(shè)適當(dāng)?shù)氖彝馕幕O(shè)施有利度假區(qū)的整體品味補(bǔ)充主題，但不能采用過于嘈雜的娛樂主題，會(huì)破壞休閑度假的整體主題合適，是本項(xiàng)目主題之一，重要的季節(jié)平衡工具適于休閑人群的小型娛樂主題設(shè)施商務(wù)會(huì)議設(shè)施需求突出蓬萊仙境主題的少量人造景觀突出蓬萊仙境主題的少量

22、人造景觀人間仙境即是“人境”,營造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協(xié)調(diào)海洋、山林18項(xiàng)目的整體定位可以概括為： 4大功能組團(tuán)、 3大管理區(qū)域、5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行3期開發(fā)管理區(qū)域功能組團(tuán)項(xiàng)目公司開發(fā)周期將整個(gè)地塊分為4個(gè)功能組團(tuán)：酒店組團(tuán)、別墅公寓組團(tuán)、運(yùn)動(dòng)組團(tuán)、美食與休閑娛樂組團(tuán)，組團(tuán)之間有少許交叉，例如酒店組團(tuán)內(nèi)還含有若干美食項(xiàng)目和別墅公寓形式的酒店物業(yè)。將整個(gè)地塊分為3個(gè)管理區(qū)域：酒店管理區(qū)域、住宅出售區(qū)域和合作開發(fā)區(qū)域。酒店管理區(qū)域的物業(yè)將主要以經(jīng)營為主，住宅出售區(qū)域的物業(yè)將主要以出售為主，而合作開發(fā)區(qū)域是指土地暫不屬于本項(xiàng)目，但應(yīng)合理利用的區(qū)域整個(gè)地塊可以考慮成立5個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行

23、開發(fā)，分別為酒店投資公司（4星酒店）、別墅投資公司、公寓投資公司（3星）、高爾夫投資公司、物業(yè)管理公司本地塊體量較大，必須長周期進(jìn)行開發(fā)，我們暫定為三期開發(fā)，開發(fā)周期交錯(cuò)展開。第一期為景觀、主體酒店、會(huì)議中心、部分別墅公寓和配套設(shè)施等，第二期為別墅、公寓式酒店、別墅公寓和配套設(shè)施，三期為其余的別墅公寓和配套設(shè)施435319項(xiàng)目總體計(jì)劃是建設(shè)一個(gè)具有綜合度假功能的度假勝地主要物業(yè)組合：度假酒店會(huì)議中心康體休閑中心度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售）度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售）高爾夫水上運(yùn)動(dòng)中心（游艇、風(fēng)帆俱樂部）運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等）海濱浴場海濱別墅或酒吧（未來）水中別墅（度假用）美

24、食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊）商業(yè)配套20項(xiàng)目的整體規(guī)模為25萬m2，容積率為0.39，一期開發(fā)34，二期開發(fā)38，三期開發(fā)2734.4%第二期38.4%第一期第三期27.2%6.8123.80 建筑面積（萬平方米）三期259.6 8.6 總計(jì)20.50.5 其它配套1 1 康體中心1053 度假別墅8.832 度假公寓0.50.5 會(huì)議中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（別墅）1.61.60 度假酒店（主體）2.71.11.60 度假酒店建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）功能區(qū)域總計(jì)二期一期21綜合來看，項(xiàng)目的各項(xiàng)功能可以滿足主力休閑度假人群的大部

25、分需求，也能滿足商務(wù)會(huì)議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境功能可考慮的設(shè)施休閑度假休息客房、室外休憩場所、水上別墅療養(yǎng)桑拿按摩、足療SPA、美容院、海邊瑜伽會(huì)所運(yùn)動(dòng)高爾夫練習(xí)場、水上運(yùn)動(dòng)俱樂部、游艇碼頭、私家海濱浴場、室內(nèi)海景游泳池、網(wǎng)球場、健身房、保齡球、乒乓球等生活美食餐廳、咖啡廳、小型商業(yè)街、夜總會(huì)、室內(nèi)兒童游樂場商務(wù)會(huì)議商務(wù)會(huì)議各種規(guī)模和檔次的會(huì)議室、接待室商務(wù)活動(dòng)室外團(tuán)隊(duì)活動(dòng)空間、小型節(jié)目廳和舞廳、商務(wù)人群的康體娛樂、 小型商務(wù)展覽、產(chǎn)品演示廳商務(wù)配套宴會(huì)廳餐廳生活居住別墅不同類型的別墅公寓酒店式公寓生活社區(qū)底商、娛樂健身區(qū)22度假酒店在檔次上多層次設(shè)計(jì)，由三類建筑構(gòu)成，分為四

26、星級(jí)主體酒店、準(zhǔn)五星別墅酒店和三星公寓式酒店，出于謹(jǐn)慎穩(wěn)健的原則，一期先行開發(fā)1.6萬m2主體酒店，其余留待二期開發(fā)房型房價(jià)（ RMB ）客房面積套數(shù)總建筑面積公寓式酒店 （三星級(jí)）單人間20020m2196間0.6萬m2雙人標(biāo)間28021m2主體酒店 （四星級(jí)）單人間32021m2299間1.6萬m2雙人標(biāo)間38028m2 商務(wù)套間60045m2 行政套間60045m2 豪華套間80055m2 別墅式酒店 （準(zhǔn)五星）濱海花園別墅2800300m215棟0.5萬m2豪華濱?；▓@別墅3400400m223會(huì)議中心建成5000平米單體二層建筑，一層為可分隔大宴會(huì)廳及貴賓室，二層為國際會(huì)議廳及若干中

27、小會(huì)議室，地下室設(shè)廚房等服務(wù)區(qū)及車庫設(shè)施用途面積最大容量租價(jià)建議 （元/天）宴會(huì)廳宴會(huì)廳針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用翊笮蛻c典及普通大型會(huì)議；承辦大型宴會(huì)慶典，可分隔為三個(gè)中型宴會(huì)廳，裝修風(fēng)格喜慶大氣3400m21000人15000國際會(huì)議廳承辦大中型會(huì)議，裝修風(fēng)格隆重莊嚴(yán)800m2600人15000會(huì)議室承辦各種中小會(huì)議，數(shù)量較多，在裝修和設(shè)備上拉開檔次100m2 2間50m2 6間25m2 4間100人50人25人100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元貴賓室裝修豪華，為客戶提供高級(jí)行政接待服務(wù)50m220人2000附屬設(shè)施前臺(tái)、影音放映室、傳譯室、休息室、洗手間、商務(wù)中心等950m2

28、其他公建走道、樓梯、電梯間、機(jī)房、廚房、工作區(qū)、車庫等1400m224別墅公寓樓盤在類型、規(guī)模及檔次上也需要形成差異，以適應(yīng)不同客戶群體的消費(fèi)能力和需求特點(diǎn)，由于本樓盤有利賣點(diǎn)比較多，在檔次上應(yīng)定位于市場的中上水平物業(yè)類型總建筑面積 (萬m2)設(shè)計(jì)類型各類型的規(guī)模(萬m2)價(jià)格(元/m2)主力戶型別墅10獨(dú)棟別墅26000300400m2雙拼別墅1.55000250300m2聯(lián)排別墅33500180250m2疊拼別墅2.53000180200m2小型別墅1300070100m2公寓8.8酒店式公寓（高檔）3.8280050120m2酒店式公寓5230080200m225在消費(fèi)群體上，別墅樓盤應(yīng)

29、主要面向外地市場，而公寓樓盤則應(yīng)當(dāng)本地市場和外地市場并重別墅公寓區(qū)域市場省內(nèi)周邊地區(qū)：以濟(jì)南、濰坊、淄博、東營以及膠東半島為主環(huán)渤海地區(qū)：北京、河北、大連、天津等地東北地區(qū)以上海為核心的長三角地區(qū)本地市場：包括蓬萊城區(qū)和郊區(qū)本地市場與外地市場并重外地市場上，所面向的區(qū)域市場與別墅樓盤類似同時(shí)，公寓樓盤應(yīng)依托自身在景觀資源上的優(yōu)勢(shì)，制定有競爭力的價(jià)格，吸引本地居民購買細(xì)分市場以度假休閑和養(yǎng)老為主要目的消費(fèi)群體以投資置業(yè)為目的的消費(fèi)群體蓬萊城區(qū)的一些高收入者蓬萊郊區(qū)生活富裕的農(nóng)民以度假、養(yǎng)老為目的，但對(duì)別墅的購買力相對(duì)不足的一部分消費(fèi)群體以投資置業(yè)為目的的消費(fèi)群體蓬萊城郊的中高收入者，以長期居住為

30、目的的購買群體26在銷售方式上，建議度假酒店物業(yè)盡量不出售，而別墅公寓應(yīng)以代租代管的銷售模式為主度假酒店別墅公寓為最大限度地降低資金風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收資金若采用產(chǎn)權(quán)酒店式銷售，雖然在旺季可以采取一定策略提高別墅公寓的出租率，要保證每一住宅都有需要有穩(wěn)定的、較高的出租率比較困難，對(duì)承諾的投資回報(bào)率需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，相比而言，售后代租代管的方式更為靈活度假酒店承擔(dān)排頭兵的重要戰(zhàn)略職責(zé)，不管從土地升值、其他物業(yè)價(jià)值提升，還是從融資角度，度假酒店的運(yùn)作成功與否都會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響，所以必須從充分降低運(yùn)營成功風(fēng)險(xiǎn)的角度保守設(shè)置度假酒店的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)度假酒店積淀形成的良性資產(chǎn)對(duì)未來xj的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有重要戰(zhàn)

31、略價(jià)值27經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)測(cè)4.3 敏感

32、性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作28本項(xiàng)目是一個(gè)投資大，時(shí)間長，運(yùn)作復(fù)雜的高難度地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營模式的設(shè)計(jì)必須可以有效地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、降低資金壓力蓬萊項(xiàng)目中必須必須設(shè)計(jì)良好的經(jīng)營模式以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，必須將自有資金的投入比例、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制、備用方案的準(zhǔn)備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范綜合風(fēng)險(xiǎn)，降低發(fā)生可能對(duì)xj造成負(fù)面影響的各類事件的概率。項(xiàng)目的管理方法和控制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不當(dāng)，無法吸引投資者合作伙伴選擇失誤，或在工作配合上出現(xiàn)影響經(jīng)營的問題降低項(xiàng)目管理與人力資源管理上的疏漏由于蓬萊項(xiàng)目整體投資額較大，而且項(xiàng)目時(shí)

33、間跨度較長；雖然xj公司目前的現(xiàn)金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來公司發(fā)展的投資需要，利用一定的財(cái)務(wù)杠桿降低資金壓力仍是必要的手段，需要設(shè)立一種經(jīng)營模式以增加融資平臺(tái)，放大財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，有利于降低公司資金壓力，更大幅度的撬動(dòng)外部資源降低投資風(fēng)險(xiǎn)降低資金壓力降低管理風(fēng)險(xiǎn)29公司注冊(cè)方式注冊(cè)形式注冊(cè)地點(diǎn)注冊(cè)資金經(jīng)營模式包含四類問題，目前xj主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權(quán)結(jié)構(gòu)問題公司組建形式直接組建或間接組建組建的形式公司股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)的結(jié)構(gòu)股權(quán)的變更股權(quán)的退出公司管控模式各層面公司法人治理結(jié)構(gòu)各層面組織架構(gòu)、職責(zé)各層面組織管控權(quán)限跨層級(jí)流程30公司組建形式有多種可能性，常見的是“

34、直接控制項(xiàng)目”與“通過項(xiàng)目公司間接控制項(xiàng)目”兩種，遠(yuǎn)卓建議采用“通過項(xiàng)目公司間接控制項(xiàng)目”的方式xj蓬萊旅游發(fā)展有限公司蓬萊項(xiàng)目蓬萊項(xiàng)目蓬萊項(xiàng)目蓬萊項(xiàng)目蓬萊項(xiàng)目xj蓬萊旅游發(fā)展有限公司蓬萊酒店投資公司蓬萊別墅項(xiàng)目公司蓬萊公寓項(xiàng)目公司蓬萊高爾夫項(xiàng)目公司蓬萊物業(yè)管理公司臨淄項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司xj地產(chǎn)31具體的公司組建形式為下圖所示，但這種結(jié)構(gòu)的前提是土地必須析產(chǎn)（按照項(xiàng)目公司進(jìn)行土地分屬）xj地產(chǎn)xj蓬萊旅游發(fā)展有限公司(以下簡稱“xj蓬萊”）旅游發(fā)展公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司的投融資和建設(shè)、經(jīng)營管理酒店投資公司別墅項(xiàng)目公司公寓項(xiàng)目公司高爾夫項(xiàng)目公司物業(yè)管理公司其他投資方其他投資方在前期，xj地產(chǎn)、xj蓬萊

35、和其他投資方共同組建項(xiàng)目公司。各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)及經(jīng)營管理一期項(xiàng)目公司二期項(xiàng)目公司一期項(xiàng)目公司二期項(xiàng)目公司三期項(xiàng)目公司.32酒店投資公司可以涵蓋四星級(jí)酒店、會(huì)議中心、康體中心以及準(zhǔn)五星別墅和三星公寓xj蓬萊酒店投資公司四星級(jí)酒店準(zhǔn)五星別墅酒店三星公寓酒店會(huì)議中心康體中心投資商B投資商C投資商D蓬萊政府酒店投資公司是酒店板塊的投資者和管理者，他負(fù)責(zé)下屬各酒店產(chǎn)業(yè)的公司組建、投資、管控、委托管理會(huì)議中心和康體中心可以考慮納入酒店投資公司之中，產(chǎn)權(quán)由酒店投資公司和蓬萊政府共同持有，政府投資的3000萬資金可以考慮和康體中心一起投入準(zhǔn)五星別墅和三星公寓酒店可以考慮再成立單獨(dú)的孫公司，孫公司也

36、可吸引投資者，甚至可以由投資者控股，但是在經(jīng)營上需由酒店投資公司統(tǒng)一委托酒店管理公司管理33別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司，這關(guān)鍵是看投資商的選擇情況xj蓬萊別墅項(xiàng)目公司別墅公寓公司公寓項(xiàng)目公司投資商3投資商1投資商2xj蓬萊方案一方案二34高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經(jīng)營；物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資xj蓬萊高爾夫公司投資商1高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續(xù)經(jīng)營。高爾夫應(yīng)與別墅、公寓形成互動(dòng)，別墅與公寓的客戶均是高爾夫的客戶，使得高爾夫能成為盈利性的物業(yè)xj蓬萊物業(yè)公司投資商2物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名

37、的物業(yè)管理商共同投資35在xj蓬萊公司層面應(yīng)盡量找到投資者*，吸收蓬萊市政府退出的股權(quán)，降低資金壓力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)過程可以持續(xù)尋找xj地產(chǎn)xj蓬萊酒店投資公司物業(yè)管理公司40%蓬萊市政府60%其他投資者注：退出時(shí)點(diǎn)的選擇參見后續(xù)內(nèi)容方式一：由蓬萊市政府逐步出讓股份方式二，其他投資者進(jìn)行增資擴(kuò)股方式三，由xj地產(chǎn)逐步出讓股份36未來，別墅公寓的不可售部分應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓給“xj蓬萊”，別墅與公寓項(xiàng)目徹底退出，使得股東投資得到回報(bào). 其他公司則必須存續(xù)經(jīng)營xj地產(chǎn)xj蓬萊酒店投資公司別墅項(xiàng)目公司公寓項(xiàng)目公司高爾夫項(xiàng)目公司物業(yè)管理公司37在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，xj地產(chǎn)還可考慮未來的退出機(jī)制，獲取現(xiàn)實(shí)的投資收

38、益，轉(zhuǎn)而投向另一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)xj地產(chǎn)xj蓬萊酒店投資公司物業(yè)管理公司51%蓬萊市政府49%其他投資者其他投資者“xj蓬萊”在一二三期項(xiàng)目建設(shè)期間，主要承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目公司投資和管理的責(zé)任，同時(shí)在此期間由于所投資項(xiàng)目公司尚處于經(jīng)營初期，投資公司未獲得價(jià)值提升，因而當(dāng)三期項(xiàng)目完成建設(shè)后，才考慮蓬萊xj旅游發(fā)展公司的股份轉(zhuǎn)讓38一般而言，對(duì)旅游酒店類經(jīng)營資產(chǎn)具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè)（如旅游業(yè)投資人）、對(duì)酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人酒店業(yè)內(nèi)投資人以及酒店相關(guān)行業(yè)國外酒店管理公司，例如四季集團(tuán)與上實(shí)集團(tuán)等投資的四季國際酒店，四季集團(tuán)占股21%、上實(shí)

39、占股76%六洲集團(tuán)目前已經(jīng)與香江國際發(fā)展有限公司正式簽約，合作建設(shè)北京財(cái)富中心超五星級(jí)洲際酒店，六洲集團(tuán)將投資約3,000萬美元（約,34億港元），占有該酒店19%的股份香港東方文華集團(tuán)將以6億元人民幣的總價(jià)受讓上海錦江集團(tuán)下屬和平飯店50%股權(quán)國內(nèi)酒店管理公司，例如錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)，其余18家在上海的賓館都將通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式回收部分現(xiàn)金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網(wǎng)絡(luò)旅游企業(yè)，例如首旅集團(tuán)旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國際大酒店華僑城集團(tuán)公司和華僑城房地產(chǎn)公司投資興建的深圳威尼斯皇冠

40、假日酒店對(duì)酒店業(yè)穩(wěn)定的長線收益持有興趣的其他投資人國內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，例如紅塔集團(tuán)先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部門，例如江蘇國資經(jīng)營管理公司投資的上海紫金山大酒店信托投資機(jī)構(gòu)，例如中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責(zé)任公司投資的寧波金港大酒店有限公司39決定是否退出或者何時(shí)退出主要在于退出目的：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)？獲得較高投資收益？受制于后續(xù)年度投資壓力？遇到更好的機(jī)會(huì)成本？鑒于xj公司目前的實(shí)力，投資壓力和機(jī)會(huì)成本因素的影響程度較大，可能主要考慮投資壓力的要求。從決定投資收益的一般條件分析，項(xiàng)目尚未建成時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于項(xiàng)目建成后，而投資公司

41、在所投項(xiàng)目未反映收益情況時(shí)也很難體現(xiàn)價(jià)值。因而，建議xj地產(chǎn)在蓬萊項(xiàng)目的股權(quán)退出步驟：經(jīng)營性項(xiàng)目，如酒店、會(huì)議中心、康體中心等，建議不退出，但如果經(jīng)營性資產(chǎn)的保留不是xj的戰(zhàn)略選擇，那么在資金壓力允許的前提下，在一期項(xiàng)目建成后，首先退出一期項(xiàng)目公司股權(quán)在二期項(xiàng)目建成后，再退出二期項(xiàng)目公司股權(quán)當(dāng)項(xiàng)目公司正常經(jīng)營后，再尋求退出xj蓬萊旅游發(fā)展公司股權(quán)出售類資產(chǎn)，如別墅公寓等，根據(jù)土地增值的規(guī)律，在資金壓力允許的前提下在一期項(xiàng)目建成土地增值后，考慮退出二期項(xiàng)目公司股權(quán)在二期項(xiàng)目建成土地增值后，再退出三期項(xiàng)目公司股權(quán)上述退出步驟的條件：市場條件不發(fā)生大的變化，即項(xiàng)目未來收益預(yù)測(cè)基本符合遠(yuǎn)卓預(yù)測(cè)xj地產(chǎn)

42、未同時(shí)獲得其他更高投資收益條件的投資項(xiàng)目xj現(xiàn)金流情況保持目前狀況，不發(fā)生惡化 40我們總的來看一下本項(xiàng)目的經(jīng)營路線200520062007現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入前期可研與規(guī)劃前期土地相關(guān)事宜別墅公寓開始銷售酒店?duì)I業(yè)別墅公寓繼續(xù)銷售酒店整體轉(zhuǎn)讓酒店建成部分別墅公寓完工交房，另一部分開始開工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高爾夫與景觀開工酒店別墅公寓開工酒店持續(xù)經(jīng)營別墅公寓繼續(xù)銷售繼續(xù)開工部分或全部退出蓬萊項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向新的地產(chǎn)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)讓剩余土地或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓別墅公寓銷售獲得的資金提供下一期開發(fā)前期可研、規(guī)劃費(fèi)用土地費(fèi)用支出土地費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建安支出銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用別墅公寓銷售收入投資商資金注入尋求投資商進(jìn)如酒

43、店投資別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用酒店經(jīng)營費(fèi)用銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用酒店經(jīng)營收入別墅公寓銷售收入別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用酒店經(jīng)營費(fèi)用銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用酒店經(jīng)營收入或整體轉(zhuǎn)讓收入別墅公寓銷售收入別墅公寓等建設(shè)費(fèi)用酒店經(jīng)營費(fèi)用銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用別墅公寓銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收益等股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益41項(xiàng)目的投融資方案建議1、總論1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1.3 可行性研究的依據(jù)和主要工作2、市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1 宏觀環(huán)境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會(huì)議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3

44、市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會(huì)議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經(jīng)營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權(quán)結(jié)構(gòu)5、經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預(yù)測(cè)4.3 敏感性分析6、項(xiàng)目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施8、結(jié)論9、下一步工作42動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算是為了更加客觀地評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的吸引力和可執(zhí)行性，測(cè)算過程中項(xiàng)目組以和xj溝通確定的整體項(xiàng)目假設(shè)為前提，按照先分塊再加總的方式進(jìn)行整體假設(shè)條件測(cè)算思路先計(jì)算各自板塊的投資、收益、現(xiàn)金流狀況，再進(jìn)行加總：酒店別墅公寓會(huì)議中心康體中

45、心及商業(yè)配套投資類假設(shè)：各類物業(yè)的建安造價(jià)依據(jù)和xj的最終溝通結(jié)果土地費(fèi)用支付總額和支付進(jìn)度依照土地出讓協(xié)議前期費(fèi)用在一期開工前一季度攤70%，二期開工前一季度攤30%土建安裝與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在一期第一季度攤60%，二期第一季度攤40%園林海灘建設(shè)一期分?jǐn)?0%并細(xì)分到每個(gè)建設(shè)季度，二期分?jǐn)?0%并細(xì)分到每個(gè)建設(shè)季度不可預(yù)見費(fèi)用按照各期間的開工比例分?jǐn)傊撩總€(gè)建設(shè)季度銷售費(fèi)用以當(dāng)期銷售額為基礎(chǔ)，按照6%的比率計(jì)算損益類假設(shè)：前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、開發(fā)期管理費(fèi)用按照各自物業(yè)板塊的建筑面積占總體的比例進(jìn)入各自建設(shè)成本，土地費(fèi)用按照各自的占地面積比例分?jǐn)偛⑦M(jìn)入各自項(xiàng)目遞延資產(chǎn)假設(shè)濱海區(qū)域

46、和人文景觀等配套為非營利性投入，在目前的情況下，也假設(shè)高爾夫?yàn)橥度胄臀飿I(yè)，不產(chǎn)生收益現(xiàn)金流類假設(shè)：劃分季度動(dòng)態(tài)測(cè)算建安成本中60%可墊資，主體建成前50%由建筑方墊資，主體建成后支付30%，完全建成后1年內(nèi)支付20%貸款比率控制在投資的60%利息計(jì)算以當(dāng)年累計(jì)貸款總額為貸款本金，按年利率6%，季度利率1.47%計(jì)算，利息分別計(jì)入所屬項(xiàng)目成本現(xiàn)金流首先用于償還銀行債務(wù)，然后考慮股東分配評(píng)價(jià)整體項(xiàng)目和各個(gè)板塊的投資額度、收益狀況以及收益性，論證項(xiàng)目的收益吸引力大小評(píng)價(jià)整體項(xiàng)目和各個(gè)板塊在每個(gè)季度的資金缺口和現(xiàn)金流需求，論證項(xiàng)目實(shí)施的可執(zhí)行性與否43項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排依據(jù)了長開發(fā)周期以控制風(fēng)險(xiǎn)、施工不

47、間斷、銷售不間斷、用酒店帶動(dòng)別墅然后再帶動(dòng)公寓等原則44我們分成四個(gè)部分進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，最后進(jìn)行總體預(yù)測(cè)和總體敏感性分析酒店財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測(cè)別墅公寓財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測(cè)會(huì)議中心財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測(cè)康體中心、其他商業(yè)配套財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測(cè)總財(cái)務(wù)投資與收益預(yù)測(cè)45酒店財(cái)務(wù)測(cè)算的假設(shè)前提酒店分兩期建設(shè)，一期為主體四星級(jí)酒店，1.6萬平米，二期為別墅酒店和公寓酒店，1.1萬平米，建設(shè)周期依據(jù)總進(jìn)度安排酒店的成本計(jì)算依據(jù)為： “主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）4500元/平米”、”別墅酒店20002000“4000元/平米，”公寓酒店12006001800元/平米“酒店每隔十年進(jìn)行一次重新裝

48、修，以主體酒店為例，裝修成本3000元/平米在10年內(nèi)折舊完，每隔十年進(jìn)行一次1500元/平米的裝修，在10年內(nèi)折完。整個(gè)酒店經(jīng)營周期（30年）內(nèi)需要翻新兩次酒店的起始出租率為63（現(xiàn)蓬萊的平均出租率），每隔一年上漲5，封頂出租率為80酒店的客房價(jià)格考慮物價(jià)上漲因素和酒店折舊因素的抵消，假設(shè)客房價(jià)格30年不變出租率根據(jù)季節(jié)的變化進(jìn)行了調(diào)整，季節(jié)的變化參照了蓬萊的現(xiàn)狀房間價(jià)格和出租率見下表：項(xiàng)目間數(shù)租價(jià)（元/天）每天出租金額（萬元）別墅式酒店1530004.5主體酒店29938011.362公寓式酒店1962605.096小計(jì)51020.958季節(jié)出租率122月35月68月911月平均第一年36

49、%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%461.6萬主體酒店2006年2007年2008年2009年2010年2011年酒店計(jì)劃總投資1.36億元，分兩期開發(fā)，第一期投資0.92億元，占酒店總投資67.6，第二期投資0.43億元，占酒店總投資32.4。其中含有由于貸款產(chǎn)生的290.7萬資本化利息?？偼顿Y折現(xiàn)值為1.23億總計(jì)（萬）一期度假酒店土地成本877.4 裝修成本4800.0 前期費(fèi)用208.0 基礎(chǔ)設(shè)施320.0 建安成本2400.0 開發(fā)期管理費(fèi)用166

50、.2 不可預(yù)見費(fèi)用199.5 資本化利息239.1 一期度假酒店當(dāng)期投資總額9210.3 0.5萬別墅酒店、0.6萬公寓酒店總計(jì)（萬）二期度假酒店土地成本603.2 裝修成本1360.0 前期費(fèi)用143.0 基礎(chǔ)設(shè)施220.0 建安成本1720.0 開發(fā)期管理費(fèi)用114.3 不可預(yù)見費(fèi)用137.1 資本化利息51.6 二期度假酒店當(dāng)期投資總額4349.2 一年半一年 度假酒店總投資13559.5 萬元 度假酒店總投資折現(xiàn)值12321.3 萬元成本計(jì)算依據(jù)：“主體酒店1500（建安成本）3000（裝修成本）”、”別墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“47酒店的收入按照季節(jié)性波動(dòng)，

51、第一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度（2008年）收入2781萬，2011年后每年收入在6000萬以上2008年2011年2781萬6036萬經(jīng)營收入經(jīng)營收入酒店總收入表2007年2011年48酒店盈利較為樂觀，旺季凈利潤率在30以上，淡季凈利潤在10左右。前面幾年相對(duì)較低，隨著客房率的提升和成本的降低，后續(xù)的盈利將會(huì)有所增長。30年的平均凈利潤率約為32*酒店季度凈利潤率酒店收入、成本、凈利潤表2007年2011年2007年2011年*注：維持高利潤率的假設(shè)前提為客戶出租率的高水平，但這一數(shù)值最終依賴于酒店管理公司的經(jīng)營49在酒店的經(jīng)營成本與費(fèi)用中，直接經(jīng)營成本約占50左右，遞延資產(chǎn)攤銷（裝修）與固定資產(chǎn)折舊

52、（建安）約占25左右，土地?cái)備N所占比例較少酒店的經(jīng)營成本與費(fèi)用表2007年9月2008年8月注：土地?cái)傁矊儆谶f延資產(chǎn)攤消范疇，為了突出土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中的比重，特地將土地?cái)備N單列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月122月35月68月營業(yè)稅獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)用基本管理費(fèi)用經(jīng)營成本遞延資產(chǎn)攤銷固定資產(chǎn)折舊成本土地?cái)備N50酒店經(jīng)營30年的凈利潤合計(jì)5.76億，其凈利潤折現(xiàn)值為2.26億，這也是酒店在2006年投資起點(diǎn)時(shí)的酒店資產(chǎn)價(jià)值2008年2011年617.8萬1761.2萬酒店凈利潤表2007年2011年凈利潤凈利潤51經(jīng)過測(cè)算，酒店總的自有資金投資收益率為

53、444.3%,年投資收益率14.8%，自投資金回收期為6.8年，好于一般四星級(jí)酒店812年的回收期，具有較高的投資價(jià)值度假酒店總投資累計(jì)投資合計(jì)投資折現(xiàn)值合計(jì)自投資金合計(jì)自投資金折現(xiàn)值合計(jì)13559.5 12321.3 5598.2 5091.0 度假酒店總收益累計(jì)收入合計(jì)凈利合計(jì)凈利折現(xiàn)值合計(jì)投資收益率年投資收益率投資回收期自有資金總投資收益率年自投資金投資收益率自投資金投資回收期179914.8 57592.9 22618.4 183.6%6.1%16.3 444.3%14.8%6.8 單位：萬元52別墅公寓的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)基于以下前提假設(shè)物業(yè)類型總面積（萬m2）建筑面積（萬m2 ）單位造價(jià)（元

54、/m2）開盤價(jià)鉻(元/m2)價(jià)鉻年增長一期二期三期別墅 獨(dú)棟2112000600010% 雙拼1.50.750.751500500010% 聯(lián)排30.51.511200350010% 疊拼2.50.51.250.751200300010% 小型10.250.50.251200300010%公寓 高檔3.821.81200280010% 普通51.23.81000230010%合計(jì)18.8585.8規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、銷售價(jià)格假設(shè)別墅公寓銷售進(jìn)度假設(shè)2006年2007年2008年2009年2010年3-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1

55、112-23-56-89-1115%10%5%15%15%10%10%15%5%15%10%5%15%15%10%10%15%5%20%15%10%10%15%20%10%一期二期三期別墅和公寓的總體規(guī)模為10萬m2和8.8萬m2，分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積為5萬m2，二期8萬m2，三期5.8萬m2。其中，獨(dú)棟和雙拼別墅、高檔酒店式公寓在前兩期開發(fā)完畢。別墅公寓的建安成本和開盤價(jià)格遵循定位報(bào)告中遠(yuǎn)卓的建議。別墅公寓在其開工建設(shè)前一個(gè)季度開始銷售。第一、二期的銷售周期為9個(gè)季度，第三期的銷售周期為7個(gè)季度，具體銷售進(jìn)度見右表?？紤]房價(jià)上漲因素，別墅公寓售價(jià)年增長10%53別墅公寓的總投資額為4.8

56、8億元，包括由于貸款產(chǎn)生的138.2萬資本化利息，總投資中土地成本約占21%，建安成本為48%，各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占18.7別墅公寓總投資成本費(fèi)用類型金額（萬元）土地成本10364.7前期費(fèi)用2444基礎(chǔ)設(shè)施3760建安成本23610開發(fā)期管理費(fèi)用1952.9不可預(yù)見費(fèi)用2344銷售費(fèi)用4711.5財(cái)務(wù)費(fèi)用138.2總投資49325.3總投資折現(xiàn)值42922.854根據(jù)別墅公寓的開發(fā)進(jìn)度， 2008、2009兩年的投資額度最大，2007年的投資額最小3萬別墅，2萬公寓2006年2007年2008年2009年2010年5萬別墅，3萬公寓兩年兩年2萬別墅，3.8萬公寓一年半2006年2007年2008年

57、2009年2010年8617.56059.212101.313431.99115.3別墅公寓總體投資計(jì)劃（萬元）55別墅公寓總的銷售收入為7.85億元，其中08、09年銷售收入最多。總收入中別墅公寓分別貢獻(xiàn)63%和37%，而二期的銷售收入也占到了總收入的46%別墅公寓總銷售收入（萬元）物業(yè)類型一期二期三期合計(jì)獨(dú)棟別墅6552.0 7699.2 14251.2 雙拼別墅4095.0 4812.0 8907.0 聯(lián)排別墅1911.0 6736.8 4914.7 13562.5 疊拼別墅1638.0 4812.03159.59609.5 小型別墅819.0 1924.8 1053.23797.0 酒

58、店式公寓（高檔）6115.2 6467.4 12582.6 酒店式公寓（普通）3541.6 12272.815814.4 總計(jì)21130.2 35993.9 21400.178524.2別墅公寓年度銷售情況（萬元）主要由于開發(fā)周期的疊加造成的56別墅公寓的凈利潤合計(jì)為2.11億，銷售利潤率為27%，盈虧平衡點(diǎn)為62.8%，即銷售62.8即可收回投資別墅公寓盈利分析成本費(fèi)用類型金額（萬元）總銷售收入78524.2成本費(fèi)用總額53644.1利潤總額24880.1所得稅3732凈利潤21148.1銷售利潤率27%盈虧平衡點(diǎn)62.8%別墅公寓收入、成本、凈利潤表57經(jīng)過測(cè)算，別墅公寓的總投資收益率為4

59、1.7%，年收益率為8.3%，自有資金的投資收益率為103.9%，年收益率為20.8%別墅公寓總投資累計(jì)投資合計(jì)投資折現(xiàn)值合計(jì)自投資金合計(jì)自投資金折現(xiàn)值合計(jì)49325.3 42922.8 19813.0 17250.0 別墅公寓總收益累計(jì)收入合計(jì)凈利合計(jì)凈利折現(xiàn)值合計(jì)投資收益率年投資收益率自有資金收益率年自投資金投資收益率78524.2 21148.1 17917.4 41.7%8.3%103.9%20.8%58會(huì)議中心、康體中心、配套建筑的財(cái)務(wù)測(cè)算的假設(shè)前提會(huì)議中心與康體中心均在項(xiàng)目第一期開發(fā)完畢，建筑面積分別為5000平米、1萬平米，配套建筑分三期開發(fā)，建筑面積依次為5000、5000、1

60、萬平米會(huì)議中心的成本計(jì)算依據(jù)為： “1200（建安成本）800（裝修成本）2000元/平米”、康體中心及配套建筑均僅含建安成本，為1800元/平米會(huì)議中心每隔十年進(jìn)行一次重新裝修，裝修成本800元/平米在10年內(nèi)折舊完，每隔十年進(jìn)行一次400元/平米的裝修，在10年內(nèi)折完。整個(gè)酒店經(jīng)營周期（30年）內(nèi)需要翻新兩次，康體中心及配套建筑為毛坯房，無需考慮裝修折舊會(huì)議中心的起始出租率為20，每年上升4，封頂出租率為30，康體中心及配套建筑均為全年出租給不同商戶會(huì)議中心、康體中心、配套建筑的出租價(jià)格考慮物價(jià)上漲因素和會(huì)議中心折舊因素的抵消，假設(shè)出租價(jià)格30年不變會(huì)議市場的季節(jié)性較弱，會(huì)議中心的出租率假