淺析項目成本管理在房地產(chǎn)項目中的運用

1、淺析工程本錢管理在房地產(chǎn)工程中的運用摘要：工程本錢管理的興起為工程工程在本錢預算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以工程本錢管理的相關理念和理論為分析根底，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工程的實際情況，對房地產(chǎn)工程在工程本錢管理中應當注意的問題進展了分析。關鍵詞：工程本錢管理；房地產(chǎn)本錢的概念廣泛地出如今各種經(jīng)濟學和管理學的文獻中。經(jīng)濟學理論中認為本錢是企業(yè)投入消費的各種要素的租金，管理學中認為本錢是企業(yè)運營的投入，美國會計學會對本錢概念的定義是“本錢是為到達特定目的而發(fā)生或應發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量。本錢管理是指：對所發(fā)生的本錢費用支出有組織、有系統(tǒng)的進展預測、決策、方案、控制、核算、分析與

2、考核等一系列科學管理。工程本錢管理是指：根據(jù)企業(yè)的總體目的和工程的詳細要求。在工程施行過程中，對工程本錢進展有效的組織、施行、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動，以到達強化經(jīng)營管理，完善本錢管理制度，進步本錢核算程度，降低工程本錢，實現(xiàn)目的利潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的過程。一、工程本錢管理的主要觀念(一)本錢效益觀念本錢管理觀念是人們對本錢管理有關問題的認識。傳統(tǒng)的本錢管理是以是否節(jié)約為根據(jù)，片面地從降低本錢乃至力求防止某些費用的發(fā)生人手，強調(diào)節(jié)約和節(jié)剩傳統(tǒng)本錢管理的目的可簡單的歸納為減少支出、降低本錢。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，利潤是企業(yè)追求的首要目的，本錢管理工作也應該樹立本錢效益觀念，實現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向

3、現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。我國目前正處于轉(zhuǎn)型期，社會主義市場經(jīng)濟體制正在逐步完善，企業(yè)也應該以市場為導向，向市場提供質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的產(chǎn)品和效勞。企業(yè)工程本錢管理也就應該與企業(yè)的整體經(jīng)濟效益直接聯(lián)絡起來，以一種新的人事觀本錢效益觀念對待本錢及其控制問題。(二)多動因的本錢管理觀念現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，企業(yè)作為競爭主體，應該樹立怎樣的本錢管理觀念來支配企業(yè)的本錢管理工作，是一個既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實意義的問題。庫珀和卡普蘭在?本錢會計怎樣系統(tǒng)的歪曲了產(chǎn)品本錢?的論文中第一次提出了“本錢動因理論，認為本錢在本質(zhì)上是一種函數(shù)。使各種獨立或交互作用著的因素(自變量)合理驅(qū)動的結(jié)果，那么驅(qū)動本錢的動

4、因主要有哪些呢?傳統(tǒng)上把業(yè)務量(產(chǎn)量)看作是唯一的本錢動因(自變量)，至少認為它對本錢分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動因)撇開不管。按照這一本錢動因思想，企業(yè)的全部本錢分為變動本錢和固定本錢兩大類。基于這個認識，形成了諸如量本利分析以及依存于產(chǎn)量的彈性預算等在本錢費用管理中的詳細應用。這些觀點有一定的理論根底，但是，業(yè)務量并不是驅(qū)動本錢的唯一因素。按照庫珀和卡普蘭的“本錢動因理論。本錢動因可歸納為五類，數(shù)量動因、批次動因、產(chǎn)品動因、加工過程動因、工廠動因。從這個觀點出發(fā)，應在分析有關本錢動因的根底上，開拓和尋找本錢控制的新途徑。比方，按照作業(yè)本錢法(ab法)對本錢動因的分析，企業(yè)本錢

5、可劃分為有業(yè)務量動因驅(qū)動的短期變動本錢如直接材料、直接人工等和由作業(yè)量動因驅(qū)動的長期變動本錢(主要是各種間接費用)?；诖朔N認識，在企業(yè)本錢管理中可考慮通過實現(xiàn)適度經(jīng)營規(guī)模來有效的控制本錢，因為通常較大規(guī)模比擬小規(guī)模更有利于降低單位產(chǎn)品本錢。(三)本錢的系統(tǒng)管理觀念受長期方案經(jīng)濟觀念的影響，企業(yè)在本錢管理中往往只注重消費本錢的管理，無視其他方面的本錢分析與研究，這種本錢管理觀念遠遠不能適應市場經(jīng)濟環(huán)境的要求。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)應能樹立本錢的系統(tǒng)管理觀念。將企業(yè)的本錢管理工作視為一道系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)本錢管理的對象、內(nèi)容、方法進展全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具

6、有強大的競爭力，本錢管理就不能再局限于產(chǎn)品的消費(制造)過程，而是應該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關技術的開展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設計：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照本錢全程管理的要求，就會涉及到產(chǎn)品的信息來源本錢、技術本錢、后勤本錢、消費本錢、庫存本錢、銷售本錢，以及對顧客的維修本錢、處置本錢等本錢范疇。另一方面，隨著市場經(jīng)濟的開展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應，本錢管理的內(nèi)環(huán)也應由物質(zhì)產(chǎn)品本錢擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品本錢，如人力資源本錢、資本本錢、效勞本錢、產(chǎn)權本錢、環(huán)境本錢等。最后，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重消費管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析

7、各種決策本錢也就成為企業(yè)本錢管理的一項至關重要的內(nèi)容，如相關本錢、差量本錢、時機本錢、編輯本錢、付現(xiàn)本錢、重置本錢、可防止本錢、可遞延本錢、將來本錢等等。二、工程本錢管理理論的簡要回憶(一)本錢意識本錢意識，也有譯為“本錢警覺的。在西方國家主要指：(1)注意控制本錢，使本錢不超出限額；(2)在消費經(jīng)營活動中，經(jīng)常保持本錢的最低程度；(3)努力使本錢降低到最低數(shù)。本錢意識是現(xiàn)代本錢管理中一個最為根本的立足點?，F(xiàn)代本錢意識是指企業(yè)管理人員對本錢管理和控制有足夠的重視，不受“本錢無法再降低的傳統(tǒng)思維定式的束縛。充分認識到企業(yè)本錢降低的潛力是無窮的。以“jit(just-in-tieprdutin，適

8、時消費控制)和“本錢企劃(targetsting/stdesign，t/td)為代表的日本本錢管理理論不同于西方的一個重要特點是：與其設定合理的目的，不如設定理想的目的。必須指出，這種無窮盡降低本錢的思想必須依靠戰(zhàn)略構(gòu)筑、組織措施的配合才能形成現(xiàn)代完好意義上的本錢意識。表現(xiàn)為，一是把降低本錢的工作從管理部門擴展到供給、消費和設計等各個部門。形成全廠全員式的降低本錢格局，形成縱橫貫穿企業(yè)各部門的“組織化本錢意識；二是將降低本錢從戰(zhàn)略布局的高度加以定位，即從選擇開發(fā)工程種類、規(guī)模起就注入本錢考慮，確立具有長期開展觀的“戰(zhàn)略性本錢意識。(二)本錢效益本錢效益是價值工程思想的一種表達。當代社會，作為企

9、業(yè)來說，應當著眼于市場需求，向市場提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能多的產(chǎn)品和效勞，以滿足人們進步生活程度的要求。為了實現(xiàn)這一目的，往往要增加一部分本錢，企業(yè)本錢管理的目的應是以盡可能少的本錢支出，獲得盡可能多的使用價值。從而為賺取利潤提供盡可能好的基矗這里，“盡可能少的本錢支出與“降低本錢在概念上是有區(qū)別的，“盡可能少的本錢支出不一定有著“降低本錢的結(jié)果。這就是本錢效益理論。(三)本錢抑減與本錢防止又稱“本錢節(jié)時，即以一種改造的目光對現(xiàn)存的企業(yè)環(huán)境從整體上和微觀中都進展細致、深化的考察，力求在工作現(xiàn)場不徒耗無謂的本錢和改進工作方式以節(jié)約本錢將發(fā)生的本錢支出。本錢抑減的結(jié)果是樹立更新的標準。常用的抑

10、減手段有工作方法的改進、產(chǎn)品設計及品質(zhì)的改進、價值分析法的運用、配件來源向外采購或自行制造的選擇、全面質(zhì)量控制、最經(jīng)濟采購、現(xiàn)型規(guī)劃技巧、及時存貨管理方法的使用等。系統(tǒng)的說，本錢抑減表現(xiàn)為“本錢維持和“本錢改善兩種執(zhí)行形式：節(jié)約能耗、防止事故、以招標方式采購原材料或設備，屬于本錢維持的初級形式；現(xiàn)代“適時消費系統(tǒng)那么將本錢維持進步到了新的高度，它以“零庫存形式節(jié)約了幾乎全額的庫存本錢；以擴大消費規(guī)模和進步勞動消費率來降低單位產(chǎn)品本錢那么不同于本錢維持。它有著更為積極的改善態(tài)勢，當然也只是一種基于傳統(tǒng)規(guī)模經(jīng)濟學的質(zhì)樸且粗劣的改善方式：現(xiàn)代的“作業(yè)本錢分析及其相配合的業(yè)績計量與評價方式那么是一種更

11、為精細、更為深化的本錢改善方法，其成效在歐美實務界有目共睹。(四)全生命周期本錢控制在傳統(tǒng)本錢控制思想指導下形成的各種控制手段“如標準本錢控制法、預算控制法等固然效勞于降低本錢的目的。但充其量只是較早期的“本錢維持，它以達成及維持目前標準為目的。隨著本錢管理理論的開展，“本錢改善與“本錢防止兩種形態(tài)的本錢降低方式應被納入更廣泛的本錢控制范疇。以產(chǎn)品全生命周期目的本錢為起點的本錢控制極具現(xiàn)代特色。通常產(chǎn)品的生命周期是從某種產(chǎn)品與市場的關系來說的，從產(chǎn)品進入市場到退出市場一般經(jīng)歷導人期、成長期、成熟期與衰退期這樣一個循環(huán)。然而就每件產(chǎn)品形成乃至消亡的歷程而言，經(jīng)歷的那么是從企劃、開發(fā)、制造到顧客使

12、用、廢棄這樣一種循環(huán)。所謂生命周期本錢(lifeylest，l)是在后一種意義上使用生命周期這一術語的。l有狹義與廣義兩種認識。狹義的l是指在企業(yè)內(nèi)部及其相關聯(lián)方發(fā)生的由消費者負擔的本錢，詳細指產(chǎn)品企劃、開發(fā)、設計、制造、營銷與物流等過程中的本錢。廣義l，又稱“全生命周期本錢(ttallifeylest)，那么不僅包括上述消費方發(fā)生的本錢，而且要把消費者購入產(chǎn)品后發(fā)生的使用本錢、廢棄本錢等也包括在內(nèi)。在產(chǎn)品的全生命周期過程中，每個階段都有其單獨的本錢特性，不但各階段本錢發(fā)生額不盡一樣，而且各階段“能確定的本錢額更是有極大的差距，指出了過程階段與本錢特性的關系。三、工程本錢管理在房地產(chǎn)工程中的運

13、用(一)設計階段的本錢控制工程設計的優(yōu)劣不僅直接影響著建立費用的多少和建立工期的長短，而且也影響建立工程的使用價值和投資收益，因此設計階段對工程投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計，在初步設計階段，影響工程投資的可能性為7595，在擴初設計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的3575，在施工圖設計階段，影響工程投資的可能性為535。很顯然，工程投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。根據(jù)以往所開發(fā)的工程統(tǒng)計，設計費一般只占建安工程總造價的1左右，但正是這1的費用，對工程造價的影響卻占75以上。按價值工程的理論來說，參加設計費的投入可以降低建立工程的本錢，即增加10的設計費可節(jié)約5的總工程造價。(二)

14、工程承發(fā)包階段的造價控制通過建立工程招投標，發(fā)包中位可以在眾多的投標中位之間選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。就招投標性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標、工程量招標、費率招標等，不同的情況合適不同的招標方式，不同的招標方式都有其優(yōu)缺點。因此無論用哪種形式招投標都必須考慮到對今后的工程施行和結(jié)算時可能帶來的負面影響。對開發(fā)商來說知道工程的大概造價越早越好，以使能早點確定預期價格，做到心里有數(shù)。要做到這點方法有一種：是用閉口價格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實行閉口價，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進展預算審價，

15、既對施工中位的預算進展審核，又實行包干，這樣也能較早確定中位造價。因為設計修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價的比例較小，只須大概估個金額即可。但閉口價同樣存在風險，轉(zhuǎn)別是工期較長的工程，各種政策的出臺，材料價格的升降都是雙方應充分考慮到的，另外對于裝修部分因市場價格千變?nèi)f化，材料型號、式樣、消費廠家都往往在施工過程中邊落實邊施工，難以采用閉口價的形式來確定其總價。(三)施工階段的本錢控制質(zhì)量控制、工期控制、本錢控制是工程監(jiān)理中位的三大任務。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個層而上，因此本錢控制還是由建立中位決定。因此。假設要做好施工階段的本錢控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進展審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前沒有