污染房地產(chǎn)評估方法初探

1、污染房地產(chǎn)評估方法初探隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，特別是大量重工業(yè)的出現(xiàn)，帶來了各類污染問題。污染不僅存在于空氣、水中，也會滲透到土地和房屋內，形成被污染的房地產(chǎn)。在城市更新過程中，將不可避免地涉及污染房地產(chǎn)的治理和重新利用。2016 年 6 月，上海市出臺的上海市經(jīng)營性用地和工業(yè)用地全生命周期管理土壤環(huán)境保護管理辦法（滬環(huán)保防2016226 號），明確提出了“誰污染、誰治理，誰使用、誰負責”的原則。對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，污染房地產(chǎn)評估也將成為一項新的評估業(yè)務。一、污染房地產(chǎn)的評估界定本文的污染房地產(chǎn)，是指受外部環(huán)境污染導致房屋及其所占土地受損害的房地產(chǎn)。就房屋而言，是因環(huán)境污染造成外部折舊的額外傷

2、害，是造成房屋損耗或質量缺陷的重要原因。污染房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，依據(jù)估價目的和估價程序，選用合適的估價思路和科學的估價方法，對污染房地產(chǎn)價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。一般而言，除污染土地的專門評估外，引起房屋客觀損耗的有物理因素、功能因素和經(jīng)濟因素。除上述三個因素外，污染房地產(chǎn)評估還需要考慮估價對象受外界污染后引起的額外損耗貶值，即污染房地產(chǎn)的減損價值研究。二、污染房地產(chǎn)評估的總體思路目前，國內外對污染房地產(chǎn)評估的技術還在探索之中，本文針對污染房地產(chǎn)減損價值的特點進行研究和探討，以求取得一些具有操作性的評估思路。污染房地產(chǎn)作為一個有用且有價值的實物

3、資產(chǎn)，一旦受到污染必將存在不同程度減損而貶值。污染房地產(chǎn)的減損價值是：估價對象遭受環(huán)境污染與未污染房地產(chǎn)之間的價差。反過來，污染房地產(chǎn)的評估，其實質就是污染房地產(chǎn)的減損價值研究。三、污染房地產(chǎn)評估的評估方法房地產(chǎn)評估實務中常用的三大方法為比較法、收益法和成本法。以下用創(chuàng)新的傳統(tǒng)估價方法來評估污染房地產(chǎn)的減損價值：（一）比較法以市場調查資料為基礎，尋找類似污染房地產(chǎn)進行比較。調研方法運用市場訪談分析法市場訪談分析法對于搜集和理解評估所需要的數(shù)據(jù)和信息，是非常有用的。比如市場訪談的結果可以為污染房地產(chǎn)的收益和資本化率的調整提供信息，反映市場對污染風險的感知。但是在計劃和執(zhí)行時，需要注意以下問題。市

4、場訪談的對象應該是房地產(chǎn)環(huán)境污染事件的相關當事人。此類當事人并不需要對環(huán)境污染有很多專業(yè)性了解，但需充分了解并熟悉特定污染因素對房地產(chǎn)使用效用所產(chǎn)生的現(xiàn)時影響，潛在影響以及對未來造成的不確定性。市場訪談的內容應選擇什么樣的問題，以及需要從訪談中獲得怎樣的信息。被訪談者應該被詢問與估價有關的問題，比如估價對象處于無污染狀態(tài)和污染狀態(tài)下，其不同的預期估值，可以反映出污染因素的影響。市場訪談的規(guī)劃、分析和結果對估價結果的參考價值。市場訪談的內容應該是與估價對象有關的，對周邊環(huán)境因素無偏見的客觀信息。訪談內容應在訪談前被好好設計，這是因為市場訪談的目的是為了得到市場普遍的風險認知，需要就相同問題詢問不

5、同參與者，根據(jù)不同參與者的答案進行最終的判斷。訪談的原始記錄和整理結果，以及被訪者的個人資料等，都應該保留在評估人員的工作文檔中，遵從保密原則保存。定量分析估價師在運用比較法時，應結合多元回歸分析、環(huán)境案例分析，以及市場訪談等技術，根據(jù)市場交易樣本的客觀數(shù)據(jù)，修正不同房地產(chǎn)的區(qū)域因素、個別因素、房地產(chǎn)的環(huán)境污染狀況因素等，最終由交易案例比較、量化分析，得到污染房地產(chǎn)的減損價格。如果在同一類似房地產(chǎn)供需圈內，這種方法被認為“很有幫助、很有說服力、很嚴謹”，更被認為能突破數(shù)據(jù)的可獲性限制。但是需要注意幾方面的問題：無污染房地產(chǎn)與待估污染房地產(chǎn)的其它區(qū)位特征（不考慮房地產(chǎn)的環(huán)境污染因素）是相似的；可

6、比交易案例盡可能豐富，這樣才能有利于估計不同的交易因素對評估值的影響；估價師要謹慎區(qū)分區(qū)位因素中環(huán)境和非環(huán)境因素對價格影響的差異；無污染房地產(chǎn)與待估污染房地產(chǎn)應盡可能在其它非環(huán)境因素方面，保持相似，比如規(guī)模、用途等，這樣彼此的價格差異才能更好的體現(xiàn)污染因素的影響作用。運用比較法的步驟：尋找案例，進行案例分類；比較不同組案例的相同、相似和不同點，并進行因素相似度比較及價格差異影響因素的比較分析；鑒別不利環(huán)境因素影響的存在性，將不利環(huán)境因素影響進行量化分析。比較法關鍵難點在于從哪些因素進行不同交易案例的分類和比較分析。污染房地產(chǎn)價格的特征因素不僅包括房地產(chǎn)本身的區(qū)位和實物特征，還包括房地產(chǎn)環(huán)境污染

7、狀況的特征，可以重點從以下 8 個方面進行比較分析：房地產(chǎn)利用類型，如收益經(jīng)營型房地產(chǎn)不能和居住類房地產(chǎn)對比；房地產(chǎn)市場情況，如市場處于上升、衰退還是穩(wěn)定階段。估價對象屬于污染源、非污染源，還是與污染源相鄰或緊鄰的哪一類，污染成分包括物質等。污染排放是被允許，還是偶發(fā)的；污染風險及其暴露程度。價值時點時估價對象處的治理、修復周期階段。污染治理、修復的成本與責任的承擔方。污染及其治理、修復對房地產(chǎn)再開發(fā)利用的使用影響。由于污染物轉移造成潛在的外部影響，如是否侵害第三方權益等。房地產(chǎn)的環(huán)境污染保險、賠償保證等的支付。（二）收益法估價對象處于污染現(xiàn)狀條件下，相對于未受污染的房地產(chǎn)，會面臨租金收入下降

8、、空置率上升、尋找租客的時間成本或者代理成本上升、污染的房地產(chǎn)收益年限減少以及市場對房地產(chǎn)未來價格貶值的不利預期。用收益損失的報酬資本化法來測算估價對象收入的減少額與費用的增加額，在合適的報酬率下將其折現(xiàn)來求取估價對象的減損價值。根據(jù)減損發(fā)生時整個房屋的使用壽命是否受影響可以分兩種情況：一種是減損部位沒有影響到整個建筑物的使用壽命，也就是整個建筑物的使用壽命不因減損的發(fā)生而改變；另一種是減損部位影響到整個建筑物的使用壽命致使收益年限減少，此時還應計算因使用年限縮短而引起的房地產(chǎn)的價值減損額。經(jīng)研究可采用收益中報酬資本化法的 3 種具體公式來估測價格減損：減損值法：收益年限減少法：上述 2 種收

9、益狀況的組合，即污染對房地產(chǎn)租金收益和剩余使用年限同時造成了減損：如在收益期內，每年可獲得的正常市場凈收益A 和因污染凈收益減損額A 保持不變，則可以得到下式：（三）成本法一般而言，引起房地產(chǎn)客觀損耗的有物理因素、功能因素和經(jīng)濟因素。運用成本法評估污染房地產(chǎn)的減損價值，就是評估估價對象除上述三個因素外，受外界污染后引起的額外損耗貶值。成本法的減損價值 D 由有形減損 D1 和無形減損 D2 二部分組成并導致貶值。有形減損指房地產(chǎn)因污染造成的物理性額外損壞，房屋的損壞看得見、摸得著；土壤的損壞因重金屬、有機物的污染聞的到、測得出，其中也包括因污染造成的房屋基礎損壞。這些損壞應請具有法定資質的專業(yè)

10、部門進行檢測、鑒定才能確定其破壞強度、污染程度、修復方案，成本預算等。這些修復、治理的各種成本構成了因污染造成的額外的房和地的有形減損成本或價值。無形減損指的是因外界環(huán)境污染使估價對象背上“污名”而產(chǎn)生的種種負面影響，它主要由分析得出的風險影響因素造成的各種減損（Risk Effect），其中也有心理引起的影響使用的減損（Use Effect）等。由于土地和房屋受污染的程度、部位以及主要污染介質的不同。成本法的污染房地產(chǎn)評估宜采用房、地分估的方法。根據(jù)經(jīng)濟上可行、技術上可能的治理、修復原則，其減損價值的評估分為：可修復的成本和不可修復的減損價值兩種狀況。用成本法的房、地分估求取有形減損D1房屋

11、可修復情況下的房、地分估：如果估價對象受輕微污染，而房屋可修復需改造（不管規(guī)劃用途是否更改），可通過估算房屋恢復到原有的功能所必需的各項費用來確定房屋減損值。直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟損失，包括房屋使用人周轉安置費用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補償、施工影響的補償和其他直接經(jīng)濟損失。房屋使用人周轉安置費用、按照安置對象每天所需安置費用與安置天數(shù)的乘積進行測算；安置天數(shù)根據(jù)修復方案的合理工期確定。房屋空置的收益損失，房屋使用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的

12、損失宜采用收益法進行測算。鄰近房屋損壞的補償，應根據(jù)具體情況，選用成本法、收益法、市場法進行測算。施工影響的補償，根據(jù)有關規(guī)定的標準或參照市場上類似影響的補償水平進行測算。被拆除物殘值可根據(jù)價值時點的回收市場價格合理確定。應該指出的是：房屋的修復成本CF 是當下實際發(fā)生的經(jīng)濟損耗，不考慮因改造成功未來的增值因素。土地治理、修復的成本 CL：如果土地也受一定的污染，需要治理、修復后二次開發(fā)，土地使用權的減損價值 CL（CostEffect ）主要因土地的環(huán)境污染造成額外的清理（或治理、修復）的成本，具體包括治理、修復至相應監(jiān)管標準的清理費用和其他需要承擔的費用。治理、修復的費用與下列因素密切相關

13、：污染類型和程度；土地本身的特性（區(qū)位、歷史條件）；最佳清理技術、管理費用；應用土壤治理、修復改造技術；治理、修復成本的應得利潤。除了上述 5 項，還需考慮環(huán)境責任費用，主要是指污染所帶來的一系列不可預見費用，包括對人身健康損害的賠償或額外支付的環(huán)境保險費用等。清理費用及環(huán)境責任費用的預估需要請專業(yè)的環(huán)境評價工程師來完成。房屋不可修復情況下的房、地分估如果估價對象受污染侵蝕嚴重，房屋不值得保留改造或因征收房屋的需要，房屋拆平前客觀存在因污染導致的減損價值，其本質是因污染引起的建筑物外部折舊。也可理解為：沒有污染的房屋現(xiàn)值與有污染的房屋現(xiàn)值間的差價。通過對因污染造成的結構、裝修和設備現(xiàn)狀，分別判

14、定各個部位的減損率，運用層次權重的分析來測 算出污染的總減損率 RW, 將其乘上建筑物價值時點的重置成本價C 得到客觀減損價值。即：PW = C RW。需注意的是：因環(huán)境造成的外部折舊減損，不要與正常的物理折舊、功能折舊、其他外部折舊混淆?？倻p損率 RW 可根據(jù)房屋的結構、裝修及設備安裝工程設定分級權重后，對分級后的分部分項逐項打分，乘以各自權計算后。如某污染工業(yè)房地產(chǎn)，其廠房重置成本為 2400 元/平方米。估價師現(xiàn)場查勘后，編制減損率評分表測算如下：經(jīng)評分測算得到總減損率 RW=14%，減值成本 PW=CRW =240014%=336 元/平方米。用風險分析的影響求取無形減損 D2風險影響

15、造成的價格減損是評估中最具有創(chuàng)新和挑戰(zhàn)性的技術步驟，也是用成本法評估污染房地產(chǎn)的一個重要組成部分。風險評估可通過兩種方式量化求取。其一，專家打分法。通過征詢有關專家的意見，對專家意見進行統(tǒng)計、處理、分析和歸納，客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷，量化風險值。此方法在各領域已成熟運用，本文不作詳述。其二，確定估價對象的風險影響等級后量化價格減損。估價師通過現(xiàn)場勘查和調查后，分階段確定估價對象的各個風險影響因素，借用成熟的風險發(fā)生概率-影響矩陣圖，確定污染房地產(chǎn)的風險程度等級折扣率 Rf，作為最終無形減損 D2 的依據(jù)。即：D2 = 未污染房地產(chǎn)價值 VU風險程度等級折扣率 Rf由于污染房地產(chǎn)的風險

16、評估存在一定的探索性，業(yè)內人士可根據(jù)自己的經(jīng)驗和具體的估價對象，靈活調整各參數(shù)指標及風險因素。求取風險程度等級折扣率 Rf 可通過以下五個步驟和表格來完成。第一步：確定估價對象的各個風險影響因素估價師應先確定估價對象在價值時點治理、修復的階段。再按不同階段分析其價值影響的各個因素。如下表：第二步：確定風險概率指標橫向值將估價對象對比表 1 的各個因素，確定污染房地產(chǎn)的風險發(fā)生概率指標，如下表：第三步：確定風險影響程度指標縱向值將估價對象對比表 1 的各個因素，確定污染房地產(chǎn)的風險影響程度概率指標，見下表：第四步：確定風險程度等級估價師通過以上的分析和操作，結合以下操作彩圖，將上述 10 個因素，通過縱向的風險影響程度和橫向的風險發(fā)生概率，可形象地在交叉點找到估價對象在此影響因素下的風險程度區(qū)域，將各因