土地市場降溫理性銷售期待金九銀十

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 行情回顧 3 HYPERLINK l _TOC_250010 行業(yè)數(shù)據(jù) 5 HYPERLINK l _TOC_250009 8 月一線城市住宅價格漲幅走闊 5 HYPERLINK l _TOC_250008 二線城市銷售降溫 6 HYPERLINK l _TOC_250007 土地成交環(huán)比放緩 7 HYPERLINK l _TOC_250006 行業(yè)動態(tài) 9 HYPERLINK l _TOC_250005 8 月房企銷售表現(xiàn)不俗 9 HYPERLINK l _TOC_250004 房企拿地力度加大 9 HYPERLINK l _TOC_

2、250003 房企融資活動進(jìn)一步活躍 10 HYPERLINK l _TOC_250002 行業(yè)評述 11 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 12 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示 12圖表目錄圖 1：8 月漲跌幅（%） 3圖 2：今年以來漲跌幅（截至 9 月 20 日，%） 3圖 3：申萬一級行業(yè) 8 月漲跌幅（%） 3圖 4：8 月漲幅前 10（%） 4圖 5：8 月跌幅前 10（%） 4圖 6：SW 房地產(chǎn)PE、PB 4圖 7：SW 房地產(chǎn)PE、PB 相對 A 股估值溢價 4圖 8：子板塊市盈率 4圖 9：百城住宅價格指數(shù) 5圖 10：百城

3、價格同比漲幅（分層級城市） 6圖 11：百城價格環(huán)比漲幅（分層級城市） 6圖 12：30 大中城市商品房成交面積 6圖 13：30 大中城市商品房成交面積（分層級城市） 6圖 14：100 大中城市成交土地面積 8圖 15：100 大中城市成交土地面積（分層級城市） 8圖 16：100 大中城市成交土地溢價率 8圖 17：100 大中城市成交土地溢價率（分層級城市） 8表 1：2020 年 8 月成交土地城市排名TOP10（按土地規(guī)劃建筑面積） 8表 2：8 月部分 A 股房企銷售情況 9表 3：部分房企 8 月新增項目分布地區(qū)情況 10表 4：8 月部分 A 股上市房企發(fā)行債券融資活動 10

4、行情回顧2020 年 8 月，房地產(chǎn)（申萬）板塊單月漲幅 1.63%，跑輸上證綜指 0.95pcts，跑輸滬深 300 指數(shù) 0.95pcts，板塊漲幅在 28 個一級行業(yè)中排名第 19 位。子板塊中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊單月漲幅 1.52%，園區(qū)開發(fā)板塊單月漲幅 3.34%。截至 9 月 20 日，今年以來房地產(chǎn)板塊上漲 1.31%，跑輸上證綜指 8.13pcts，跑輸滬深 300 指數(shù) 14.32pcts。圖 1： 8 月漲跌幅（%）圖 2：今年以來漲跌幅（截至 9 月 20 日，%）4.003.002.001.000.00-1.00-2.00-3.008月漲跌幅（%）50.0045.0040.

5、0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00今年漲跌幅（%）資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 3：申萬一級行業(yè) 8 月漲跌幅（%）15.0010.005.000.00-5.00食品飲料國防軍工交通運輸農(nóng)林牧漁汽車機械設(shè)備輕工制造銀行化工建筑裝飾公用事業(yè)傳媒紡織服裝綜合鋼鐵建筑材料電氣設(shè)備非銀金融房地產(chǎn) 采掘家用電器計算機通信有色金屬電子醫(yī)藥生物商業(yè)貿(mào)易休閑服務(wù)-10.00資料來源：wind，財信證券行業(yè)中，中體產(chǎn)業(yè)和世茂股份單月漲幅超過 50%，中珠醫(yī)療、萬澤股份、榮安地產(chǎn)等漲幅居前；魯商發(fā)展、亞太實業(yè)、深圳業(yè) A、深物業(yè) A 等概

6、念股回調(diào)幅度較大，跌幅均超過 20%，另有沙河股份、愛旭股份等跌幅也居前。圖 4： 8 月漲幅前 10（%）圖 5： 8 月跌幅前 10（%）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.000.00(5.00)(10.00)(15.00)(20.00)(25.00)(30.00)資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 6： SW 房地產(chǎn)PE、PB圖 7： SW 房地產(chǎn)PE、PB 相對 A 股估值溢價302520151050 房地產(chǎn)（申萬）PE房地產(chǎn)（申萬）PB（右軸）3.532.521.510.5030%20%10%0%-10%-20%-30%

7、-40%-50%-60%PE溢價PB溢價資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 8：子板塊市盈率60.0050.0040.0030.0020.0010.000.002015/9/212016/9/212017/9/212018/9/212019/9/21全部A股PE房地產(chǎn)開發(fā)(申萬)PE園區(qū)開發(fā)(申萬)PE資料來源：wind，財信證券從相對估值看，截止 9 月 20 日，房地產(chǎn)板塊 PE 為 9.97X，相對 A 股PE 折價 52.16%， PB 為 1.31X，相對 A 股 PB 折價 40.45%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊 PE 為 9.68X，相對全部 A 股 PE 折

8、價 53.55%，園區(qū)開發(fā)板塊 PE 為 18.13X，相對全部 A 股 PE 折價 13%。房地產(chǎn)開發(fā)子板塊具有相對低估值優(yōu)勢。板塊估值水平達(dá)到歷史低位，隨著市場行情風(fēng)格由高估值板塊切換至低估值、高股息板塊，房地產(chǎn)行業(yè)存在估值修復(fù)預(yù)期。行業(yè)數(shù)據(jù)8 月一線城市住宅價格漲幅走闊8 月，百城住宅價格指數(shù)同比上漲 3.34%，同比漲幅較上月繼續(xù)擴大 0.13pcts。百城住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲 0.50%，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大 0.07pcts。一二三線城市住宅價格指數(shù)分別同比上漲 2.27%、3.21%和 5.10%，其中，一線城市漲幅較上月擴大 0.66pcts，二、三線城市漲幅較上月

9、回落 0.12 和 0.04pcts。一二三線城市住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為 0.53%、0.50%和 0.33%，一線城市漲幅較上月擴大 0.2pcts，二、三線城市漲幅分別微降 0.02 和 0.04pcts。8 月，二、三線城市漲幅收窄，一線城市釋放前期需求，價格漲幅走闊。三線城市基本面支撐弱于一二線城市，未來價格漲幅或?qū)⒗^續(xù)收窄。在房住不炒的大背景下，住宅價格同比將繼續(xù)保持 4%以內(nèi)的窄幅增長。圖 9：百城住宅價格指數(shù)20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.002016-102017-012017-042017-072017-102018

10、-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-070.002.001.501.000.500.00-0.50百城住宅價格指數(shù):同比百城住宅價格指數(shù):環(huán)比（右軸）資料來源：wind，財信證券圖 10：百城價格同比漲幅（分層級城市）圖 11：百城價格環(huán)比漲幅（分層級城市） 30.0025.0020.0015.0010.005.002016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020

11、-022020-060.00-5.003.503.002.502.001.501.000.502016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-060.00-0.50-1.00百城住宅同比價格指數(shù):一線城市百城住宅同比價格指數(shù):二線城市百城住宅同比價格指數(shù):三線城市百城住宅價格指數(shù):一線城市:環(huán)比百城住宅價格指數(shù):二線城市:環(huán)比百城住宅價格指數(shù):三線城市:環(huán)比 資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券二線城市銷售降溫8 月，30 大中城市

12、商品房成交面積 1700.62 萬平方米，同比增長 16.82%，環(huán)比減少6.02%。今年房企普遍在 7、8 月往年淡季彌補一季度銷售缺失，30 大中城市商品房成交依然強勁，同比增速為今年來最高。其中，一、二、三線城市成交面積分別為 395.82、 710.74、594.05 萬平方米，一、二、三線城市成交面積分別同比增長 43.98%、-1.05%和28.43%，增速較上月分別變化 32.93、-9.67 和 11.15pcts。8 月部分熱點二線城市繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，二線城市銷售相對有所降溫。圖 12：30 大中城市商品房成交面積圖 13：30 大中城市商品房成交面積（分層級城市）2,5

13、00.002,000.001,500.001,000.00500.000.0040%20%0%-20%-40%-60%2016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-07-80%1,200.001,000.00800.00600.00400.00200.00 2016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-070.0030大中城市:商品房成交面積:一線城市30大中城

14、市:商品房成交面積:月 30大中城市:商品房成交面積:二線城市30大中城市:商品房成交面積同比增長 30大中城市:商品房成交面積:三線城市資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券今年上半年受到疫情影響，部分房企銷售目標(biāo)完成不及預(yù)期，疊加對疫情反復(fù)對全年銷售影響的擔(dān)心，7、8 月房企不放松推貨營銷力度，銷售呈現(xiàn)“淡季不淡”形勢。但考慮到經(jīng)濟(jì)增速下行對居民可支配收入的影響，加上近期行業(yè)調(diào)控明顯增多，下半年銷售恐仍存在一定壓力，銷售依然主要依靠供貨端力度加大推動。全年來看，行業(yè)整體增速整體放緩，龍頭房企以其優(yōu)異的品牌影響力和推盤銷售能力有望受益，行業(yè)集中度提升進(jìn)程將繼續(xù)加速。疫情過去

15、后，一、二線和強三線城市以其對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力，在戶籍政策進(jìn)一步放寬的推動下有望體現(xiàn)出較強韌性。土地成交環(huán)比放緩8 月，100 大中城市成交土地占地面積 4280.88 萬平方米，同比增長 3.96%，環(huán)比下滑 37.21%。其中，一、二、三線城市分別成交 300.32、2085.52 和 1895.04 萬平方米。一、二線城市土地成交分別同比增長 77.25%和 22.90%，三線城市土地成交同比下滑 14.93%。從各城市土地成交情況來看，武漢市土地市場前期壓制的交易需求得到釋放，8 月武漢以成交土地建筑面積 739.09 萬平方米位居全國首位，長沙市以 407.47 萬平方米位列第二，

16、廣州、重慶、鄭州、西安四城成交土地建筑面積超過 300 萬平方米。一二線土地依然受到市場青睞，成交土地建筑面積 TOP10 中除了徐州市，其他均為一二線城市。從土地成交金額看，8 月上海市以 373.44 億元成交額在全國各大城市中位列第一，武漢市成交總價 251.35 億元緊隨其后，長沙、廣州、成都、北京、寧波、廈門等 6 個城市成交額超過百億元。相比 7 月，成交面積超過 300 萬方和成交額突破百億的城市數(shù)明顯減少，但一二線城市仍然保持了成交熱度。土地供應(yīng)方面，8 月土地供應(yīng)有所減少，100 大中城市供應(yīng)土地占地面積 6204.87 萬平方米，同比減少 16.75%，環(huán)比減少 1.86%

17、。其中，住宅用地供應(yīng)土地占地面積 1536.95萬平方米，同比減少 14.71%，環(huán)比減少 2.73%。溢價率方面，8 月，100 大中城市土地溢價率 14.44%，環(huán)比回落 1.38pcts，其中住宅類用地溢價率 16.89%，環(huán)比回落 0.07pcts。其中，一、二、三線城市土地溢價率分別為 14.62%、11.02%和 21.02%，一、二線城市土地溢價率回落 1.84、1.71pcts，三線城市土地溢價率環(huán)比略上升 0.99pcts；住宅類用地溢價率分別為 20.14%、11.93%和 24.92%。8 月土地市場環(huán)比降溫，溢價率回落。一二線城市依然是房企投資的重心，受益于一二線城市外

18、溢效應(yīng)，都市圈中三線城市熱度不減。隨著疫情控制穩(wěn)定，土地市場恢復(fù)正常秩序，一二線及強三線重點城市土地市場韌性將持續(xù)顯現(xiàn)。圖 14：100 大中城市成交土地面積圖 15：100 大中城市成交土地面積（分層級城市）12,00010,0008,0006,0004,0002,000080%60%40%20%0%-20%-40%2017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-08-60%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00007006005004003002

19、001002017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-080100大中城市:成交土地占地面積:當(dāng)月值100大中城市:成交土地占地面積:二線城市100大中城市:成交土地占地面積:三線城市100大中城市:成交土地占地面積同比增長 100大中城市:成交土地占地面積:一線城市（右軸）資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 16：100 大中城市成交土地溢價率圖 17：100 大中城市成交土地溢價率（分層級城市）35.0030.0025.0020.00

20、15.0010.005.002017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-080.0040.0030.0020.0010.002017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-080.00100大中城市:成交土地溢價率100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地100大中城市:成交土地溢價率:一線城市100大中城市:成交土地溢價率:二線城市

21、100大中城市:成交土地溢價率:三線城市資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券成交土地面積（萬平方成交土地規(guī)劃建筑面積（萬樓面價（元/平方成交總價（億元）米）平方米）米） 城市表 1： 2020 年 8 月成交土地城市排名TOP10（按土地規(guī)劃建筑面積）1武漢市377.24739.09251.353,4012長沙市185.32407.47112.142,7523廣州市100.44382.11139.583,6534重慶市210.57344.561.891,7965鄭州市135.81333.2878.802,3646西安市121.42319.4773.062,2877青島市12

22、5.01279.7340.031,4318上海市130.59259.98373.4414,3649徐州市115.37245.7183.973,41710杭州市98.35234.0526.541,134資料來源：wind，財信證券行業(yè)動態(tài)8 月房企銷售表現(xiàn)不俗截至 2020 年 9 月 13 日，萬科、保利、金地等 10 家公司公布了 8 月銷售情況。8 月，房企并未放松營銷力度，由于去年 8 月淡季低基數(shù)影響，房企銷售單月業(yè)績表現(xiàn)不俗。其中，除了首開股份銷售下滑 5.38%，其余房企單月銷售均實現(xiàn)正增長，尤其招商蛇口、保利地產(chǎn) 8 月表現(xiàn)亮眼，單月銷售增速分別為 48.46%和 44.91%。

23、從 1-8 月整體情況來看，金地集團(tuán)實現(xiàn) 23.46%的銷售額增速，表現(xiàn)突出，招商蛇口也實現(xiàn)超過 15%的銷售增速。但新城控股今年以來銷售放緩，銷售額下滑 18.89%，離全年銷售目標(biāo)仍有較大距離，后續(xù)銷售情況仍有待進(jìn)一步觀察。馬上迎來金九銀十行業(yè)旺季，短期內(nèi)行業(yè)銷售將維持穩(wěn)定業(yè)績，但中長期來看，行業(yè)銷售難以維持高位，在尾部房企加速出清的趨勢中，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提升。而未來隨著防疫工作常態(tài)化發(fā)展，線上引流至線下銷售將成為行業(yè)銷售新模式，具有優(yōu)異的線上蓄客引流能力的房企或?qū)⒚摲f而出，同時房企也需要通過提升產(chǎn)品品質(zhì)、加大推貨量、提升推盤能力等方式保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定。今年累計銷銷售額（億銷售面積

24、（萬今年累計銷表 2： 8 月部分A 股房企銷售情況公司同比同比同比售面積（萬同比元） 平方米） 售額（億元）平方米） 萬科587.2033.06%422.9052.45%4382.202.79%2893.905.55%招商蛇口268.0548.46%110.4218.74%1603.7515.72%711.86-2.41%保利地產(chǎn)439.0544.91%282.1642.56%3170.562.29%2096.633.70%金地集團(tuán)216.7031.64%107.5039.05%1442.4023.46%699.4021.63%榮盛發(fā)展102.3631.26%92.7819.93%662.0

25、28.25%596.875.52%陽光城203.8220.16%124.73-13.87%1283.844.37%961.62-2.22%新城控股206.05/204.54/1390.81-18.89%1279.98-14.66%首開股份72.31-5.38%27.04-13.89%593.91.14%207.68-1.33%金科股份191/180/1239/1201/中南建設(shè)202.734.20%157.237.70%1194.77.60%889.12.10%資料來源：公司公告，財信證券房企拿地力度加大疫情影響逐漸減弱后，A 股上市房企拿地力度有所復(fù)蘇。8 月，萬科、保利、新城控股等頭部房企

26、紛紛加大拿地力度，頭部房企資金充裕，拿地意愿上升。從新增項目分布地區(qū)看，一二線依然是房企的投資重心區(qū)域，8 月，萬科、保利等一二線為主的房企加大了三線城市拿地力度，從城市分布來看，長三角、粵港澳大灣區(qū)等都市圈中受益于一線城市需求外溢的三線城市熱度依然較高。從市場整體看，一二線銷售具備強勁韌性，一二線具有一定產(chǎn)業(yè)和人口流入優(yōu)勢，部分都市圈內(nèi)三線城市具有一定產(chǎn)業(yè)資源，同時能夠承接一二線城市人口外溢效應(yīng)。在未來疫情穩(wěn)定市場行情修復(fù)的過程中，一二線和都市圈內(nèi)強三線具有更強的銷售韌性，房企大多形成一二線和強三線為未來主戰(zhàn)場的戰(zhàn)略預(yù)期，為房企未來銷售韌性提供支撐。表 3：部分房企 8 月新增項目分布地區(qū)情

27、況公司拿地情況深圳、中山、合肥、徐州、紹興、寧波（3 塊）、沈陽、濰坊、哈爾濱、煙萬科臺、西安招商蛇口太倉、大連、長沙廣州、東莞、江門、茂名、河源、北京、濟(jì)寧、金華、蕪湖、成都（3 塊）、保利地產(chǎn)鄭州、九江、臨汾、晉中、常德、泉州、大連金地集團(tuán)昆明、瑞安、深圳榮盛發(fā)展六安（2 塊）、長沙中南建設(shè)常州陽光城昆明首開股份北京、太原（3 塊）新城控股天津、太倉、連云港、昆明、長沙、南昌、日照、太原、重慶、安寧藍(lán)光發(fā)展上饒、常州、南寧、昆明、泰安、太原、石家莊綠地控股運城、武漢、濱州、鷹潭、西安、重慶資料來源：公司公告，財信證券房企融資活動進(jìn)一步活躍資金是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，在疫情影響下房企

28、銷售回款有所下降，市場融資能力和融資成本對房企來說至關(guān)重要。由于疫情對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，央行將在一定程度上釋放流動性，預(yù)期未來市場資金成本逐漸走低，今年房企融資意愿明顯加強。根據(jù) wind 統(tǒng)計，8 月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券（包括 ABS）95 支，發(fā)行規(guī)模 699.76億元，發(fā)行規(guī)模環(huán)比增加 0.75%，同比增加 10.29%，發(fā)行占比 1.99%，規(guī)模占比較上月下降 0.36pcts。今年以來，房企由于面臨一定債務(wù)到期壓力，疊加資金面相對寬松，發(fā)債融資活動均較為活躍。從部分 A 股房企發(fā)行債券融資情況來看，國有背景房企（例如金融街、大悅城等）融資成本依然具有顯著優(yōu)勢，金融街 5 年期公司

29、債券發(fā)行利率低至 3.6%，民營房企（如、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等）融資成本依然相對偏高。表 4： 8 月部分A 股上市房企發(fā)行債券融資活動公司類型貨幣金額（億）成本期限大悅城公司債券人民幣203.785 年中南建設(shè)境外全資子公司美美元29.00364 天元債券榮盛發(fā)展中期票據(jù)人民幣11.27.182+1 年金融街公司債券人民幣203.605 年金地集團(tuán)中期票據(jù)人民幣203.833 年陽光城公司債券人民幣107.004 年榮盛發(fā)展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持票據(jù)（優(yōu)先級）人民幣6.786.80365 天光大嘉寶中期票據(jù)人民幣43.973+2 年濱江集團(tuán)公司債券人民幣64.00 3 年 資料來源：公司公告，財

30、信證券行業(yè)評述統(tǒng)計局發(fā)布 8 月房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售、資金等數(shù)據(jù)。今年為了保銷售、促回款，房企新開工供貨意愿較強，投資保持穩(wěn)定增長。相比之下，竣工周期受到疫情影響或?qū)⑦M(jìn)一步拉長，開竣工維持較大剪刀差。今年房企為了保銷售，用 7-8 月淡季銷售力度不放松對沖一季度疫情對銷售的影響。進(jìn)入金九銀十的旺季后，房企銷售將保持亮眼業(yè)績。同時，銷售回款的提速帶動了行業(yè)資金面情況的進(jìn)一步改善。投資方面：2020 年 1-8 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 88454 億元，同比上漲 4.6%，漲幅較上月擴大 1.2pcts。8 月單月投資額同比增長 11.78%。疫情控制相對穩(wěn)定以來，行業(yè)持續(xù)恢復(fù)。1-8 月土地購置面積 11947 萬平方米，同比下滑 2.4%，8 月單月土地購置面積下滑 7.57%，8 月土地市場熱度有所降溫。隨著多個城市收緊調(diào)控，土地市場高熱度難以再現(xiàn)，土地市場逐漸回歸理性。從開竣工來看，2020 年 1-8 月，房屋新開工面積 139917 萬平方米，同比下滑 3.6%，降幅繼續(xù)收窄 0.9pcts；房屋竣工面積