17土地價格理論及應(yīng)用

1、第十七章 土地價錢實際及運用 第一節(jié) 土地價錢實際 第二節(jié) 土地價錢的評價 第三節(jié) 土地價錢的管理.第一節(jié) 土地價錢實際 一、地價根本原理 二、土地價錢的內(nèi)涵及特點 三、影響土地價錢變動的要素 四、土地價錢變動趨勢及規(guī)律性.一、地價根本原理二西方經(jīng)濟學(xué)地價實際一馬克思主義地價實際.馬克思主義地價實際土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。 但土地有運用價值，并存在價錢。土地價錢的本質(zhì)是地租的資本化。 土地價錢是出租土地的資本化收入。土地價錢=地租/土地復(fù)原利率 4000 = 200 / 5%. 以土地收益實際和土地供求實際為代表。1. 土地收益實際土地收益實際以為: 土地價錢是土地收益即地租的資本化。土地

2、收益指：正常情況下的土地收益；處于最正確利用方向的土地收益；土地純收益。土地價錢公式： a r西方經(jīng)濟學(xué)地價實際V =. 2 . 土地供求實際張德粹：“土地價錢的決議要素是土地的供應(yīng)與需求 。馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等： 土地這一消費要素的價錢完全由其需求決議。西方經(jīng)濟學(xué)地價實際.E2E1P2P1PSLSD1D2.E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2.二、土地價錢的內(nèi)涵及特點1.土地價錢的內(nèi)涵：土地收益現(xiàn)值的總和。是土地未來地租的資本化。2.土地價錢的特點土地價錢是土地的權(quán)益價錢.土地價錢不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，普通不依消費本錢定價.土地價錢主要是土地需求所決議的.土地價錢呈總

3、體上升趨勢.土地價錢具有劇烈的地域性.三 、影響土地價錢變動的要素 1. 普通要素 2. 區(qū)域要素 3. 個別要素.普通要素指影響土地價錢的普通的、普遍的、共同的要素，它對土地價錢的總體程度產(chǎn)生影響。包括：經(jīng)濟開展情況、財稅體制、相關(guān)政策、城市規(guī)劃、土地利用方案、城鎮(zhèn)化開展速度、土地資源稟賦、土地產(chǎn)權(quán)情況、社會安定情況。.區(qū)域要素對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、 經(jīng)濟要素。包括：位置、根底設(shè)備條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量。.個別要素宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的要素。例如：宗地面積、位置、外形、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用情況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等。.四、土地價錢變動趨勢及

4、規(guī)律性土地價錢呈總體上升趨勢土地價錢變動呈現(xiàn)周期性特征土地價錢的變動具有明顯的地域差別性地價在房地產(chǎn)價錢中所占比重越來越大.土地價錢呈總體上升趨勢社會經(jīng)濟開展程度提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)添加土地投機.土地價錢變動呈現(xiàn)周期性特征土地價錢的周期性變動受經(jīng)濟開展周期的影響。土地價錢變動受政府調(diào)理的影響。.第二節(jié) 土地價錢的評價地價評價指專業(yè)人員按照一定的地價評價目的，遵照科學(xué)的土地估價原那么、程序與方法，對土地市場價錢的測定。 一、地價評價的目的與作用 二、地價評價的原那么 三、地價評價的根本方法.一、土地價錢評價的目的與作用土地估價有助于土地買賣的順利進展土地估價有助于企業(yè)投資決策土地估價有助于土地

5、市場的完善土地估價有助于土地市場管理.二、土地價錢評價的原那么公平原那么最有效利用原那么替代原那么預(yù)期收益原那么供需原那么.最有效利用的幾種特殊情況基準(zhǔn)地價評價以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用。企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地等估價，以估價對象的現(xiàn)狀利用為最有效利用。農(nóng)地估價中，未獲得轉(zhuǎn)用答應(yīng)的農(nóng)地以現(xiàn)狀利用為最有效利用；可轉(zhuǎn)為建立用地者，以實踐最正確用途為最有效利用。.三、土地價錢評價的根本方法一市場比較法二收益復(fù)原法三本錢逼近法四剩余法五基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法六農(nóng)地宗地價錢評價方法.市場比較法 1.根本原理 市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上買賣的類似土地

6、進展比較，并對類似土地的成交價錢作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價錢的方法。. VD=VBABDF VD： 待估宗地價錢 VB ：比較實例宗地價錢 A： 待估宗地情況指數(shù)修正 B： 待估宗地日期指數(shù)修正 D： 待估宗地域域要素指數(shù)修正 F： 待估宗地個別要素指數(shù)修正2.根本公式.A：待估宗地情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價日期地價指數(shù)比較實例宗地買賣日期地價指數(shù)D：待估宗地域域要素條件指數(shù)比較實例宗地域域要素條件指數(shù)F：待估宗地個別要素條件指數(shù)比較實例宗地個別要素條件修正指數(shù)計算.根本公式在詳細運用中可表示為： VD = VB 100100100100

7、. 區(qū)域因素估價對象可比實例 A可比實例 B可比實例 C繁華程度道路通達度公交便捷度對外交通環(huán)境質(zhì)量景觀城市基礎(chǔ)建設(shè)社會公共設(shè)施規(guī)劃限制治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值 100 97 106 103.收益復(fù)原法 1.根本原理 收益復(fù)原法是將待估土地未來正年年純收入，以一定的土地復(fù)原利率復(fù)原，以此估算待估土地價錢的方法。. V = a / r：土地收益價錢 a：土地純收益 r：土地復(fù)原利率2.根本公式. . 根本原理 本錢逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要根據(jù)，

8、再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價錢的方法。本錢逼近法. 地價土地獲得費土地開發(fā)費稅費 利息利潤土地增殖收益 土地本錢價錢土地增殖收益 . 根本公式. . 根本原理 剩余法是在估計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常買賣價錢的根底上，扣除估計開發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價錢余額來估算待估土地價錢的方法。剩余法. + ：待估土地的價錢 ：總開發(fā)價值 ：整個土地工程的開發(fā)本錢 ：開發(fā)商合理利潤. 根本公式.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1.基準(zhǔn)地價 基準(zhǔn)地價是在宗地估價的根底上，評價出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價錢。 特點：基準(zhǔn)地價是一種區(qū)域性的價錢.基準(zhǔn)地價是一種分用途的價錢.基準(zhǔn)

9、地價是一種平均價錢.基準(zhǔn)地價具有時效性.基準(zhǔn)地價是一種控制性的價錢. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是經(jīng)過對待估宗地地價影響要素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進展修正，估算待估宗地客觀價錢的方法。2. 根本原理. 土地價錢基準(zhǔn)地價i T i ：估價對象第i個影響要素的修正系數(shù) T ： 買賣時間修正系數(shù) i ：各影響要素的修正系數(shù)與其相應(yīng)權(quán)重乘積之和3. 根本公式i1nni1.農(nóng)地價錢的最低限應(yīng)能保證農(nóng)民的 根本生活。農(nóng)地價錢因其權(quán)益內(nèi)涵不同，其價錢 內(nèi)涵也不同。農(nóng)地估價要特別注重農(nóng)地域位、國家 投資和公共投資的影響。農(nóng)地宗地價錢評價方法.農(nóng)地運用權(quán)價錢可以是農(nóng)民承包地在其承包期內(nèi)的運用權(quán)

10、價錢，也可以是非承包地的集體土地運用權(quán)價錢。農(nóng)地運用權(quán)價錢中不表達農(nóng)地對農(nóng)民的保證價值，而只需農(nóng)地純收益。.農(nóng)地一切權(quán)價錢主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時農(nóng)業(yè)技術(shù)程度和利用情況、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保證作用來確定。在當(dāng)前農(nóng)民沒有被納入國家社會保證系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會保證價值在農(nóng)地價錢中應(yīng)得到較高的表達。農(nóng)地一切權(quán)價錢農(nóng)地純收益的資本化農(nóng)地社會保證值.第三節(jié) 土地價錢的管理一、中國土地價錢體系二、中國土地價錢管理制度三、西方興隆國家的土地價錢管理.一、中國土地價錢體系一基準(zhǔn)地價二標(biāo)定地價三買賣地價四其他價錢方式.基準(zhǔn)地價城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價 在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土

11、地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評價確定的某一時點上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地運用權(quán)區(qū)域平均價錢。.農(nóng)地基準(zhǔn)地價 農(nóng)地基準(zhǔn)地價是指在鄉(xiāng)村范圍內(nèi)，以 縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑胀恋匾磺袡?quán)、土地運用權(quán)等不同權(quán)益分別評價確定的某一時點的平均價錢。. 政府根據(jù)管理需求，評價的詳細宗地在公開市場和正常運營管理條件下某一期日的土地運用權(quán)價錢。標(biāo)定地價. 指土地買賣雙方按市場買賣規(guī)那么，在土地市場中實踐成交的價錢。主要有：土地運用權(quán)出讓價錢土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓價錢租賃價錢地役權(quán)價錢買賣地價.二、中國土地價錢管理制度土地估價制度估價機構(gòu)和估價人員的資歷認(rèn)證制度基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定期公布制度地價監(jiān)測體系土地供應(yīng)方案制度和土地貯藏制度土地買賣最低限價制度土地增值稅制度.三 、西方興隆國家的