定位策劃-住宅區(qū)2013年11月12日鄭州高新區(qū)科學(xué)大道項目市場報告簡析

1、錦藝置業(yè)高新區(qū)科學(xué)大道項目市場定位報告簡析2013.11.12PART1. 高新區(qū)宏觀市場PART2. 鄭州房地產(chǎn)市場PART3. 高新區(qū)房地產(chǎn)市場PART4. 項目地塊現(xiàn)狀分析PART5. 與萬科為鄰-利弊分析PART6. 項目整體發(fā)展策略目 錄PART7. 項目開發(fā)策略建議 PART1.高新區(qū)宏觀市場1.1 高新區(qū)概況及發(fā)展歷程1.2 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3 高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究1.4 高新區(qū)未來發(fā)展趨勢預(yù)判 鄭州高新區(qū)經(jīng)省政府批準(zhǔn)總體規(guī)劃面積18.6平方公里，市政府批準(zhǔn)代管兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)以后規(guī)劃面積為90平方公里（行政管轄面積110平方公里），經(jīng)國家認(rèn)定的面積為11.32平方公里，目前實際建成面

2、積33平方公里。 高新區(qū)位于鄭州市西北部，北鄰連霍高速公路，東與環(huán)城快速路、西與繞城高速公路相連接高新區(qū)位于鄭州西北角，為鄭州“一心兩翼”中的一翼遠(yuǎn)離市中心，著力發(fā)展產(chǎn)業(yè)1.1 高新區(qū)區(qū)位PART1.高新區(qū)宏觀市場1.1 高新區(qū)城市發(fā)展歷程PART1.高新區(qū)宏觀市場發(fā)展初期主要在科學(xué)大道南，瑞達(dá)路西，西四環(huán)東，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，目前環(huán)境相對較差發(fā)展中期主要在科學(xué)大道-蓮花街-瑞達(dá)路-西四環(huán)，著力發(fā)展高新科技、科研教育，事業(yè)單位多集中此片區(qū)，居住環(huán)境較好未來城市西北方向發(fā)展，以高新科技、商業(yè)商務(wù)為主發(fā)展初期南部以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，發(fā)展中期北部以高新產(chǎn)業(yè)、科研教育、行政辦公為主，環(huán)境更為舒適。1.1 高

3、新區(qū)城市發(fā)展歷程PART1.高新區(qū)宏觀市場1991年，鄭州高新區(qū)成為國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，促進(jìn)河南對外開放，振興中原經(jīng)濟(jì)，積極吸引外資企業(yè)辦廠。1991年以來，國務(wù)院先后共批準(zhǔn)建立了69個國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。1988年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立，工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐1991年批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)起航1996年江澤民視察工作，這個階段大力開展高新科技1997年國家大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園奠基，曾蔭權(quán)蒞臨，此階段大力發(fā)展高新科技同時提升配套服務(wù)2010后美景及升龍及進(jìn)駐代表了高新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的起航2013年萬科、錦藝在高新區(qū)安家落戶，高新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一個新時代1.1 高新區(qū)城市發(fā)展歷程PAR

4、T1.高新區(qū)宏觀市場起步期0-3年發(fā)展期4-8年快速發(fā)展期9-20年轉(zhuǎn)型期20年后標(biāo)志性事件1985年籌建1988年成立1991年獲批國家級高新區(qū)省領(lǐng)導(dǎo)及國家領(lǐng)導(dǎo)相繼考察1998年江澤民題詞：“辦好高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為振興中原作出貢獻(xiàn)”，指明了發(fā)展方向。以招商引資為工作重點，發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)以招商引資為工作重點，發(fā)展高新工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園興建興建學(xué)校、醫(yī)療以招商引資為工作重點大力發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)城市服務(wù)配套的建設(shè)全面提升高新區(qū)的商業(yè)、居住、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等城市功能著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)打造新興產(chǎn)業(yè)開始大力發(fā)展房地產(chǎn)，發(fā)展商業(yè)商務(wù)城中村改造大型產(chǎn)業(yè)園建設(shè)高新新城規(guī)劃建設(shè)美景菩提升龍又一城進(jìn)駐吸引其

5、他區(qū)域客戶投資購買1988年1991年1998年2010年發(fā)展重點1.1 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀PART1.高新區(qū)宏觀市場兩大板塊四大支柱高新產(chǎn)業(yè) 教育科研電子信息 新材料 生物醫(yī)藥 儀器儀表高新區(qū)目前四大支柱產(chǎn)業(yè)為：電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、儀器儀表。其中，軟件產(chǎn)業(yè)被確定為國家信息安全產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)基地和國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)內(nèi)已聚集軟件企業(yè)200余家，集中了河南省70以上的骨干軟件企業(yè)，全部軟件企業(yè)銷售收入可占全省軟件產(chǎn)業(yè)總收入的一半。八大龍頭企業(yè)1.威科姆電子 2. 拓普3. 拓洋生物工程4. 生物工程技術(shù)研究中心5. 宇通集團(tuán)6. 恒天重工7. 太龍藥業(yè)8. 新開普1.1 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)

6、情況PART1.高新區(qū)宏觀市場格力空調(diào)2012年建成，年產(chǎn)值預(yù)計160億，增加就業(yè)約1萬華強(qiáng)電子進(jìn)駐，打造成為中部地區(qū)最大的電子信息商業(yè)交易中心高新區(qū)近三年引進(jìn)項目以高新電子產(chǎn)業(yè)為重點2012年重點項目，新開工25個，續(xù)建8個，竣工8個，新引進(jìn)3個；新開工項目總投資139.9億元。2013年重點項目，新開工4個，續(xù)建21個；竣工9個美銘科技園奠基1.1 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀PART1.高新區(qū)宏觀市場形成集科研、教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的產(chǎn)業(yè)，并實施“一區(qū)多園”戰(zhàn)略，主要分布城市南區(qū)，西北區(qū)。鄭州大學(xué)72548310916此圖為高新區(qū)十大產(chǎn)業(yè)園及重點學(xué)校布局圖1.鄭州光伏產(chǎn)業(yè)園2.新材料產(chǎn)業(yè)園3.生態(tài)

7、創(chuàng)意園4.生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園5.光機(jī)電產(chǎn)業(yè)園6.河南漢威物聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)園7.河南省國際大學(xué)科技園8.IT產(chǎn)業(yè)園9.鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園10.固態(tài)照明產(chǎn)業(yè)園1.1 高新區(qū)企業(yè)員工情況PART1.高新區(qū)宏觀市場企業(yè)名稱員工數(shù)量員工層次威科姆電子科技有限公司90090%以上本科學(xué)歷拓普軋機(jī)378高級職稱15人，大專以上學(xué)歷310人拓洋生物工程有限公司600正教授級研究員5人，工程師30人，大專以上學(xué)歷占35%生物工程技術(shù)研究中心主要為高學(xué)歷技術(shù)人員宇通集團(tuán)五百強(qiáng)企業(yè)研究人員及技工為主恒天重工2000享政府津貼技術(shù)專家24人，教授級高工11人，高級工程師280人太龍藥業(yè)1200主要為高學(xué)歷技術(shù)人員新開普電子

8、股份有限公司300主要為高學(xué)歷技術(shù)人員仲景藥業(yè)154大專以上學(xué)歷占95%格力空調(diào)預(yù)計10000人技術(shù)人員及普通農(nóng)民工高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基本非人員密集型產(chǎn)業(yè)，人員相對較少，高新技術(shù)企業(yè)主要為高學(xué)歷人群，基本為外地人，工業(yè)企業(yè)多為附近村民。1.1 高新區(qū)區(qū)域配套PART1.高新區(qū)宏觀市場高新區(qū)教育師資力量雄厚，在大學(xué)方面積聚了鄭州大學(xué)、信息工程大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、鄭州工程學(xué)院等一批高等院校；在中學(xué)方面有鄭州中學(xué)、鄭州外國語學(xué)校、鄭州外國語學(xué)校分校等；另外還有高新區(qū)小學(xué)、幼兒園等一批優(yōu)秀的小學(xué)和幼兒園教育資源。教育配套醫(yī)療配套高新區(qū)目前醫(yī)療資源相對比較缺乏，醫(yī)院有中原區(qū)第二醫(yī)院、河南工業(yè)大學(xué)醫(yī)院，另外還有一

9、些小型門診，如雪松門診、眾康門診等。高新區(qū)的金融保險單位主要集中在科學(xué)大道以南區(qū)域，主要針對的服務(wù)對象是高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)，而北區(qū)居住區(qū)的金融保險配套相對比較匱乏。高新區(qū)的酒店配套相對比較少，主要為西海岸商務(wù)大酒店、金橋商務(wù)酒店和光華大酒店。 金融、酒店配套休閑配套高新區(qū)休閑配套豐富，擁有省級生態(tài)園區(qū)項目西流湖，生態(tài)環(huán)境資源豐富；此外建有高新區(qū)文化體育中心；另外鄭州市美術(shù)館也建在高新區(qū)。高新區(qū)教育資源充足，休閑配套充足，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，但目前醫(yī)療、商業(yè)等生活配套較為匱乏，尚未出現(xiàn)大型商業(yè)中心，以至于近30平方公里的建成區(qū)域仍是商業(yè)“沙漠”。1.1 高新區(qū)交通PART1.高新區(qū)宏觀市場高速公路一橫

10、一縱全區(qū)有兩條高速公路從境內(nèi)穿過，并設(shè)有兩個出入口，即連霍高速公路和繞城高速公路，分別于西四環(huán)、科學(xué)大道設(shè)有出入口快速通道一縱三橫西四環(huán)、新龍路、科學(xué)大道、化工路，其中科學(xué)大道穿越整個高新區(qū)，是高新區(qū)與中心城區(qū)以及周邊城區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶主干道路三橫六縱東西向蓮花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、長椿路、雪松路、瑞達(dá)路。 高新區(qū)與其他區(qū)被割裂，與市中心的道路沒有形成網(wǎng)絡(luò)，向東只能依靠化工路、科學(xué)大道與鄭州市中心組團(tuán)聯(lián)系；向南通過西四環(huán)路、西南繞城高速公路與須水組團(tuán)聯(lián)系，科學(xué)大道成為穿越高新區(qū)，與中心城區(qū)及周邊城區(qū)聯(lián)系最重要的紐帶.1.1 高新區(qū)交通PART1.高新區(qū)宏觀市場地鐵與B

11、RT的經(jīng)過，方便了高新區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系。其中地鐵1號線二期工程起于河南工業(yè)大學(xué)，沿長椿路向南并與3號線二期工程（即8號線）在科學(xué)大道上交匯，農(nóng)業(yè)路快速公交西延?xùn)|延工程，已經(jīng)開始拆遷的東風(fēng)路梧桐路連接工程。B12的開通方便了高新區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系3號線科學(xué)大道科學(xué)大道科學(xué)大道站1號線 二期預(yù)計2015年通車2013年底西三環(huán)快速化工程完成時速或達(dá)80公里，由北到南只需10分鐘PART1.高新區(qū)宏觀市場 高新區(qū)是一個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，區(qū)域較為獨立，商業(yè)配套較為匱乏，缺乏人氣； 但高新區(qū)已經(jīng)由產(chǎn)業(yè)集聚域向以高新產(chǎn)業(yè)、科研教育產(chǎn)業(yè)為支撐，大力發(fā)展房地產(chǎn)及商貿(mào)物流的新型城市轉(zhuǎn)型； 高新區(qū)近幾年將引進(jìn)實力強(qiáng)勁的幾家電

12、子科技企業(yè)，進(jìn)一步帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 高新區(qū)大力提升城市交通，進(jìn)一步加強(qiáng)與市區(qū)的連接，促進(jìn)城區(qū)發(fā)展。PART1.高新區(qū)宏觀市場1.1 高新區(qū)概況及發(fā)展歷程1.2 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3 高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究1.4 高新區(qū)未來發(fā)展趨勢預(yù)判1.2 高新區(qū)近五年GDP分析PART1.高新區(qū)宏觀市場分析：在11-12年鄭州各區(qū)GDP變化及漲幅中，高新區(qū)的漲幅最高，達(dá)到26%，占比也逐年增加，由此可見，高新區(qū)存在巨大的發(fā)展?jié)摿?。而且，隨著高新新城規(guī)劃的進(jìn)一步落實，人口密度逐年增加，高新區(qū)將會得到進(jìn)一步地發(fā)展，潛力巨大。備注：數(shù)據(jù)來自鄭州各區(qū)政務(wù)在線，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及鄭東新區(qū)暫無數(shù)據(jù)07-13年上半年高新

13、區(qū)GDP占比與增幅11-12年鄭州各區(qū)GDP及漲幅1.2 高新區(qū)人均GDP分析PART1.高新區(qū)宏觀市場備注：數(shù)據(jù)來自鄭州各區(qū)政務(wù)在線，由于高新區(qū)人口為2010年底第六次人口普查數(shù)據(jù)，與2011年略有偏差，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及鄭東新區(qū)暫無數(shù)據(jù)。高新區(qū)人均GDP在全市屬較高水平1.2 高新區(qū)人口分析PART1.高新區(qū)宏觀市場高新區(qū)第六次人口普查結(jié)果高新區(qū)初步合計人口253864人。其中，戶籍人口127286人,占50.30%；流動人口126102人，占49.67%，其中學(xué)生約5萬人；無戶口及口袋戶口476人，占0.19%。高新區(qū)人口數(shù)量較少，在全市屬較低水平，僅25萬人，戶籍人口占到50%，學(xué)生20

14、%，非學(xué)生戶籍人口30%。備注：數(shù)據(jù)來自鄭州各區(qū)政務(wù)在線，由于高新區(qū)人口為2010年底第六次人口普查數(shù)據(jù)，與2011年略有偏差，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及鄭東新區(qū)暫無數(shù)據(jù)。PART1.高新區(qū)宏觀市場 高新區(qū)近幾年在鄭州的經(jīng)濟(jì)地位不斷提升，人均GDP也處于全市較高水平； 目前區(qū)域內(nèi)人口相對基數(shù)較少，對房地產(chǎn)的發(fā)展支撐力略顯不足，隨著外來人口的導(dǎo)入，未來形勢樂觀。PART1.高新區(qū)宏觀市場1.1 高新區(qū)概況及發(fā)展歷程1.2 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3 高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究1.4 高新區(qū)未來發(fā)展趨勢預(yù)判PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 鄭州市規(guī)劃解讀鄭州市發(fā)展戰(zhàn)略以鄭東新區(qū)和中心城區(qū)為核心，協(xié)同發(fā)展包括高新區(qū)在內(nèi)

15、的十組團(tuán)大鄭州都市區(qū)四面開花，中心城區(qū)不斷外擴(kuò)，出現(xiàn)多個新組團(tuán)中心。未來的城市中心北至原陽，接平原新區(qū)，南至航空港區(qū)，東達(dá)中牟，西到滎陽、上街，未來前景非?？善?。PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 鄭州市規(guī)劃解讀PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀科學(xué)大道北，西四環(huán)東以科研教育為主，少量住宅科學(xué)大道北，西四環(huán)西以居住為主行政商務(wù)中心西四環(huán)科學(xué)大道南以高新產(chǎn)業(yè)為主科學(xué)大道PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀鄭州市副中心次要功能發(fā)展帶主要功能發(fā)展帶公共服務(wù)發(fā)展帶 高新新城作為鄭州市副中心； 西流湖建區(qū)域服務(wù)中心； 科學(xué)大道做高新區(qū)主要發(fā)展軸； 西四環(huán)做次要發(fā)展軸； 蓮花街與瑞

16、達(dá)路做公共服務(wù)發(fā)展軸?；ぢ飞徎ń?瑞達(dá)路PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀須水河改造綠化面積約280公頃，包括40多個景觀節(jié)點，整體景觀布局呈“三環(huán)三帶兩線”分布。改造連霍區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)化和生態(tài)環(huán)境建設(shè)并進(jìn)?；ぢ飞徎ń?瑞達(dá)路須水河生態(tài)景觀帶改造連霍區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)化和生態(tài)環(huán)境建設(shè)并進(jìn)升級蓮園和中心廣場新建翠竹街和梧桐街游園科學(xué)大道/西四環(huán)/化工路/蓮花街/瑞達(dá)路5條精品街的打造新建翠竹街和梧桐街兩個游園升級改造蓮園和中心廣場著力改造高新區(qū)的環(huán)境，打造宜居、生態(tài)城市PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀“高新新城”為十二五期間高新區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，范圍為東至西四環(huán)路、西至繞城高

17、速公路、北至連霍高速公路、南至科學(xué)大道用地，總面積約為35平方公里，目標(biāo)三年出形象，五年見規(guī)模。1、一心：公共功能中心（鄭西城市副中心） 2、一灣：生態(tài)濱河公園須水河灣 3、一坊：生態(tài)示范宜居社區(qū) 4、一帶：科學(xué)大道建設(shè)以孵化器、寫字樓等商業(yè)景觀為主的景觀大道 5、一產(chǎn)：新興產(chǎn)業(yè)與居住、公共服務(wù)設(shè)施緊密結(jié)合，打造產(chǎn)城融合之城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三水匯城、五片環(huán)心?！耙恍摹笔侵冈谌粎R處結(jié)合濱河生態(tài)公園，“五片”指外圍為五個獨立組團(tuán)：南部組團(tuán)IT產(chǎn)業(yè)園、輕工業(yè)學(xué)院、南部商住區(qū)；東部組團(tuán)：格力電器鄭州產(chǎn)業(yè)園、祥營商住區(qū)、溝趙居住區(qū)；北部組團(tuán)家電產(chǎn)業(yè)園、西連河居住區(qū)；西北組團(tuán)新材料產(chǎn)業(yè)園、索河居住區(qū)；西部組

18、團(tuán)科技企業(yè)孵化園、西部居住區(qū)。PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀PART1.高新區(qū)宏觀市場1.3 高新區(qū)規(guī)劃解讀 置換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)用地為商業(yè)用地，建設(shè)以孵化器、寫字樓等商業(yè)景觀為主的景觀大道，承載著入城門戶的角色。PART1.高新區(qū)宏觀市場 鄭州市規(guī)劃也將進(jìn)一步促進(jìn)與西部的連接，提升西部經(jīng)濟(jì)； 高新區(qū)將拉大城市框架，向西四環(huán)以西發(fā)展，建設(shè)城市副中心高新新城； 主城區(qū)全面升級，科學(xué)大道/西四環(huán)/化工路/蓮花街/瑞達(dá)路5條精品街的打造，區(qū)域配套及環(huán)境全面升級； 科學(xué)大道將打造成為連接鄭州市區(qū)與高新新城，帶動整體高新區(qū)發(fā)展的城市核心發(fā)展軸線。PART1.高新區(qū)宏觀市場1.1 高新區(qū)概況及發(fā)

19、展歷程1.2 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3 高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究1.4 高新區(qū)未來發(fā)展趨勢預(yù)判宜居健康城高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中原宜居商貿(mào)城上街滎陽組團(tuán)四環(huán)地塊“鄭上新區(qū)”新鮮出爐，劃定西區(qū)發(fā)展框架在今年鄭州市十三屆人大六次會議上，鄭州市確定了“一主三區(qū)四組團(tuán)”的鄭州都市區(qū)空間布局。其中，“三區(qū)”是指：東部、西部、南部三個新區(qū)。西部新區(qū)則包括了上街組團(tuán)、滎陽組團(tuán)和宜居健康城組團(tuán)，并將西部新區(qū)暫定為“鄭上新區(qū)”，新的鄭西新區(qū)行政區(qū)域規(guī)劃范圍包括中原區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、滎陽市與上街區(qū)。石佛地塊PART1.高新區(qū)宏觀市場1.4 高新區(qū)發(fā)展預(yù)測 高新區(qū)將發(fā)展為以高新科技、科研教育為產(chǎn)業(yè)支撐，教育資源雄厚、生活配套完

20、善、城市環(huán)境優(yōu)美的宜居新城； 由于高新區(qū)的發(fā)展依托區(qū)政府的推動，同時受到目前整個市場環(huán)境的影響，高新城的發(fā)展將迎來一個前所未有的飛躍發(fā)展時期； 高新區(qū)對外連接的加強(qiáng)，促進(jìn)未來人口導(dǎo)入；作為中心城區(qū)與西部市鎮(zhèn)的重要銜接，既有雙向吸納作用，又占據(jù)最重要的戰(zhàn)略地位。 未來城市格局拉大，但各個區(qū)域?qū)俨煌瑢蛹墸瑥木幼…h(huán)境上，高新區(qū)將優(yōu)于其他片區(qū)。PART2.鄭州房地產(chǎn)市場2.1 鄭州市GDP與人口增長2.2 鄭州市商品房供需分析2.3 鄭州市房地產(chǎn)市場格局2.4 鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測PART2.鄭州房地產(chǎn)市場2.1 鄭州市GDP與人口增長鄭州20032012年GDP與增長率鄭州20032012年人口數(shù)與

21、自然增長率分析：從整個鄭州市場來看，鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長率雖然略有起伏，但總體上處于穩(wěn)步上升階段，基本保持在10%-20%的增長率。而且隨著鄭州人口的進(jìn)一步增加，市區(qū)人口在2013年上半年已經(jīng)突破千萬，已經(jīng)達(dá)到國際都市的水平，人口往低密度的高新區(qū)轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為不可避免的趨勢。PART2.鄭州房地產(chǎn)市場2.2 鄭州市2012.3月2013.10月商品房預(yù)售面積PART2.鄭州房地產(chǎn)市場2.2 鄭州市2012.3月2013.10月商品住宅去化分析分析：從鄭州市12年3月到13年10月房地產(chǎn)市場綜合數(shù)據(jù)來看，整個鄭州的房地產(chǎn)市場在這段時間迎來井噴期，不僅體現(xiàn)在商品房價格一路飆升，而且絲毫沒有緩和的趨勢。

22、在今年9月鄭州出臺升級限購令后，房價暫時延緩增長，但高新區(qū)不在限購范圍內(nèi)，房價依然在逐步增長。PART2.鄭州房地產(chǎn)市場北區(qū)板塊東區(qū)板塊中心區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊高新區(qū)板塊鄭東新區(qū)政府主導(dǎo)的城市新中心和高端居住區(qū)中心區(qū)城市核心，以辦公和商貿(mào)為主，居住功能淡出未來土地應(yīng)少，以綜合體為主高房價、交通擁堵使得消費者被動溢出北區(qū)依托城市和自然資源的中高端居住區(qū)可建設(shè)用地有限政府出于環(huán)保原因控制開發(fā)西區(qū)老工業(yè)區(qū)，廠區(qū)改造，升級片區(qū)居住功能南區(qū)未來的商貿(mào)物流中心大批的城中村改造產(chǎn)業(yè)帶動人口大量導(dǎo)入未來鄭州土地供應(yīng)主要為舊城改造及城中村改造政府的財力物力僅體現(xiàn)在東區(qū)，其他片區(qū)的發(fā)展主要依靠開發(fā)商的推動，開發(fā)

23、商的投資力度決定著片區(qū)的發(fā)展高新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)大批的城中村改造高新產(chǎn)業(yè)帶來一定的人口導(dǎo)入2.3 鄭州市房地產(chǎn)市場格局PART2.鄭州房地產(chǎn)市場二七新區(qū)6500-8000元/平米總價50120萬鄭汴路及以南6500-9000元/平米總價50150萬金水路至東風(fēng)路8000-15000元/平米總價90300萬城北區(qū)8000-10000元/平米總價80150萬金水東路及高鐵片區(qū)單價10000-20000元/平米總價90500萬龍子湖區(qū)預(yù)計單價15000-25000元/平米總價200500萬東南片區(qū)7500-9000元/平米總價70130萬高新區(qū)6500-7000元/平米總價55110萬城西老城區(qū)7500

24、-10000元/平米總價70150萬2.3 鄭州市房地產(chǎn)市場格局PART2.鄭州房地產(chǎn)市場2.4 鄭州房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測市區(qū)人口在2013年上半年已經(jīng)突破千萬，已經(jīng)達(dá)到國際都市的水平，人口往低密度的高新區(qū)轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為不可避免的趨勢；剛需仍為市場主流產(chǎn)品，但改善性需求也將不斷釋放；未來土地供應(yīng)主要集中在城中村改造，主要三環(huán)以外，龍湖將為高端項目集聚區(qū)，未來主流產(chǎn)品供應(yīng)將集中在二七新區(qū)和高新區(qū)。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.2 高新區(qū)商品房市場分析3.3 高新區(qū)商品住宅市場分析3.4 高新區(qū)在售/待售項目分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房

25、地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)投資分析高新區(qū)2010年房地產(chǎn)投資較2009年增長242.58%，幅度較大。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)土地供應(yīng)分析 （2010.1月-2013.2月）編號時間地塊規(guī)劃用途土地面積（）規(guī)劃建筑面積（）競得方12010-1-27銀屏路北、牡丹路西工業(yè)1253820061河南漢威電子股份有限公司22010-1-27科學(xué)大道南、月桂路西城鎮(zhèn)住宅31386109852 河南美景置業(yè)有限公司32010-1-12水仙路東、海桐街南工業(yè)3344850172 河南廣安生物科技股份有限公司42010-6-8經(jīng)南五路以北、開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以西工業(yè)2304316

26、130 鄭州興宇汽車零部件有限公司52010-6-8經(jīng)南三路以南、開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以西工業(yè)2000014000 鄭州威昌汽車配件有限公司62010-6-8經(jīng)南四路以南、開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以西工業(yè)134829437 鄭州日津汽車線束有限公司72010-6-8經(jīng)南三路南、開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路西工業(yè)2008614061鄭州全興工業(yè)有限公司82010-11-5迎春街北、金梭路西地塊工業(yè)1149822996 鄭州新開普電子股份有限公司92010-11-17杜英街北、須水河西路西地塊工業(yè)2644852896鄭州科菲達(dá)機(jī)器有限公司102011-7-29梧桐街南、碧桃路東工業(yè)2691943070 聯(lián)強(qiáng)國際（鄭州）科技有限公司1

27、12011-7-29梧桐街北、石楠路西工業(yè)5600289603河南漢威電子股份有限公司122011-7-29梧桐街南、石楠路西工業(yè)2770044319 河南漢威電子股份有限公司132011-9-23梧桐街北、紅松路西通用設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)269261188483 恒天重工股份有限公司142013-1-17月季街北、長椿路西商務(wù)金融用地20374101871河南謙茂置業(yè)有限公司152013-1-17梧桐街南、石楠路東 其他普通商品住房用地69474166737河南新合鑫置業(yè)有限公司162013-1-17新龍路南、長椿路西 其他普通商品住房用地84275294964 鄭州高新區(qū)楓楊管區(qū)大謝

28、村村民委員會172013-1-17藥廠街北、碧桃路東 其他普通商品住房用地100297401186 鄭州祝福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司182013-1-17薔薇街南、長椿路西 其他普通商品住房用地177814622347 河南謙茂置業(yè)有限公司192013-1-17藥廠街南、云杉路東 其他普通商品住房用地88574354297 鄭州祝福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202013-2-1科學(xué)大道南、垂柳路東 商務(wù)金融用地1716099529河南軒立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計11297792716011PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)土地供應(yīng)分析 高新區(qū)自10年至今共出讓土地20宗，土地面積共計11297

29、79，規(guī)劃建筑面積2716011。其中，工業(yè)用地占到11宗，涉及土地面積302550，規(guī)劃建筑面積486597；住宅規(guī)劃用地1宗，為美景置業(yè)拍得，為萬科城占地；商品住房用地占到5宗，涉及土地520434，分別為祝福、謙茂、新合鑫置業(yè)和大謝村村委會所得；2宗商業(yè)金融用地，1宗通用設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)用地。整體土地價格不高，另外，高新區(qū)較多土地成交不通過土地招拍掛程序，土地市場發(fā)展不夠規(guī)范。 高新區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為遲緩，房地產(chǎn)投資量小，土地交易不活躍且不夠正規(guī)； 但受到政府將房地產(chǎn)發(fā)展列為重點工作，加之城中村的全面改造，未來高新區(qū)的房地產(chǎn)將進(jìn)入發(fā)展階段，投資大大增加； 高新區(qū)未來土地供應(yīng)

30、主要集中在城中村改造。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩rPART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.2 高新區(qū)商品房市場分析3.3 高新區(qū)商品住宅市場分析3.4 高新區(qū)在售/待售項目分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.2 高新區(qū)商品房供需分析高新區(qū)近幾年供銷及價格均處于穩(wěn)步上漲，由于不限購自2011年開始，相對于其他區(qū)域的慘淡銷售，高新區(qū)供銷大增，區(qū)域競爭加大。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.2 高新區(qū)商品房價格分析高新區(qū)在售項目從2012年開始增多，近一年來高新區(qū)商品房的銷售量和成交均價主要受個案影響。PART3.

31、高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.2 高新區(qū)商品房市場分析3.3 高新區(qū)商品住宅市場分析3.4 高新區(qū)在售/待售項目分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.3 高新區(qū)商品住宅供銷分析高新區(qū)07年12年住宅供銷價格趨勢分析：高新區(qū)的預(yù)售面積和銷售面積自09年起逐年翻倍增加，各開發(fā)商紛紛入駐高新區(qū)，搶占價值洼地。目前高新區(qū)土地的緊俏，導(dǎo)致高新區(qū)房有較大幅度增長，特別是自2012年11月至今，從最初的6100已經(jīng)漲到現(xiàn)今的7600元/左右，而且由于高新區(qū)不限購，市區(qū)購房者紛紛涌入也一定程度上促進(jìn)了高新區(qū)房價的上漲。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)

32、市場發(fā)展?fàn)顩r3.3 高新區(qū)住宅發(fā)展軸線時間1992年1993年-2008年200920112012以后發(fā)展階段啟動期緩慢發(fā)展期跨越式發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展期階段特征第一個住宅項目啟動只為滿足當(dāng)?shù)乜蛻艟幼⌒枨笞≌椖恐饕獮橹械投隧椖堪l(fā)展速度緩慢針對本片區(qū)的客戶房地產(chǎn)施工量較之前大幅度提升項目增多且單個項目體量大大提升政府籌備城中村改造開始出現(xiàn)品質(zhì)及市場影響力較高的樓盤拉開大型城中村改造項目啟動的序幕大體量城市綜合體入市隨著片區(qū)配套的提升，更多其他片區(qū)客戶到此購買/投資標(biāo)志項目華夏村睿智楠園美景菩提升龍又一城、萬科城公園道一號 高新區(qū)的商品房包括商品住宅的發(fā)展一直較為遲緩，住宅主要為工業(yè)區(qū)基本居住功能的

33、配建，供需均較少； 隨著政府的房地產(chǎn)的大力支持，2012年以后，高新區(qū)房地產(chǎn)將進(jìn)入快速的發(fā)展，供應(yīng)及需求量都將大大提升。PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩rPART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.2 高新區(qū)商品房市場分析3.3 高新區(qū)商品住宅市場分析3.4 高新區(qū)在售/待售項目分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.4 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤分布情況西四環(huán)地塊凈地650畝，總建面180萬，余130萬，容積率2.4，產(chǎn)品多層+小高層+高層。祝福紅城盛世新天凈地300畝，總建面45萬，余33萬，容積率2.95，產(chǎn)品高層+多層+小高層。睿

34、智禧園凈地190畝，總建面25萬，余20萬，容積率2.2，產(chǎn)品多層+小高層+高層住宅。升龍又一城公園道1號凈地615畝，總建面112萬，余18萬，容積率3.85，產(chǎn)品高層住宅+綜合體商業(yè)+公寓+寫字樓。凈地1000畝，總建面220萬，未推出，容積率3.5，產(chǎn)品高層住宅+公寓+寫字樓+綜合體商業(yè)。萬和城凈地460畝，總建面128萬，余63萬，容積率3.5，產(chǎn)品高層住宅+ 大型商業(yè)+ 寫字樓。翰林國際城凈地663畝，總建面92.5萬，未推出，容積率3.5，產(chǎn)品高層為主。西雅圖凈地576畝，總建面96.3萬，余70萬，容積率2.5，產(chǎn)品多層+高層+小高層。萬科城凈地1600畝，總建面320萬，11月

35、9日推出一期，產(chǎn)品高層+多層+高新數(shù)碼港凈地498.6畝，總建面172萬，未推出，容積率3.5，產(chǎn)品高層住宅+公寓+寫字樓+商鋪。石佛村地塊PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.4 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤分布情況高新區(qū)目前主要在售項目7個，未售余量達(dá)654萬，未售項目三個，體量達(dá)到484.5萬。狀態(tài)項目名稱建筑形態(tài)占地（畝）總體量（萬）容積率在售期數(shù)未售體量（萬）在售升龍又一城高層、商業(yè)6151123.854期18萬和城高層、商業(yè)4601283.52期63盛世新天多層、高層300452.951期33祝福紅城洋房、高層6501802.41期130睿智禧園洋房、高層190252.21期20西雅圖洋房、

36、高層576852.52期70萬科城洋房、高層、商業(yè)10003203.51期320合計3791895654未售公園道1號高層、商業(yè)10002203.510.28進(jìn)場220翰林國際城高層、商業(yè)66392.53.5售樓部在建92.5正弘數(shù)碼港高層、商業(yè)5001723.810月1日進(jìn)場172合計2163484.5時間節(jié)點升龍又一城萬和城盛世新天祝福紅城睿智禧園西雅圖萬科城公園道1號正弘數(shù)碼港翰林國際城均價6800，未售8萬2期高層在售，均價6700，未售63萬1期小高層在售，均價7300，未售20萬2期高層在售，均價6600，未售70萬11月09日開盤銷售，預(yù)計銷售價格7500起，未售320萬售樓處在

37、建中，預(yù)計14年入市銷售，未售92萬13年10月售樓處開放，預(yù)計14年銷售，未售172萬3期高層在售，均價6400，未售33萬2期高層在售，均價6800，未售130萬上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2013年2015年2014年2016年2017年P(guān)ART3.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析3.4 高新區(qū)樓盤推售時間分析13年10月進(jìn)場，預(yù)計14年入市銷售，未售220萬PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r3.1 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.2 高新區(qū)商品房市場分析3.3 高新區(qū)商品住宅市場分析3.4 高新區(qū)在售/待售項目分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤

38、個案分析PART6.項目整體發(fā)展策略競品項目基本情況梳理項目名稱開發(fā)商總建筑面積（萬/）業(yè)態(tài)組合戶型區(qū)間成交價格（元/）項目亮點區(qū)域競品升龍又一城鄭州澤龍置業(yè)有限公司112高層、綜合商業(yè)、公寓、寫字樓65-1107000區(qū)域級商業(yè)中心 雙地鐵 名校群祝福紅城鄭州祝福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司180高層、商鋪87-1406700區(qū)域內(nèi)離農(nóng)業(yè)路主干道最近謙祥萬和城河南謙茂置業(yè)有限公司128高層、商鋪、寫字樓70-1506900戶型創(chuàng)新，與錦藝華都一脈相承西雅圖河南明瑞置業(yè)有限公司90高層、小高層、多層80-1406500高綠化率低密度基正盛世新天鄭州基正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45高層、底商79-1306600

39、地鐵、名校睿智禧園河南新合鑫置業(yè)有限公司25高層、多層89-1707200低碳生態(tài)、20多項智能化配套公園道1號朗悅置業(yè)220高層、綜合商業(yè)、寫字樓、公寓85-125戶型創(chuàng)新、78萬方綜合體商業(yè)萬科城鄭州萬科開發(fā)有限公司320高層精裝住宅、商業(yè)75-1207500萬科品牌、精裝修、物業(yè)與配套3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r升龍又一城120平方米大鄭州人文城邦區(qū)域級商業(yè)中心 雙地鐵 名校群 不限購項目名稱升龍又一城物業(yè)地址科學(xué)大道和春藤路交叉口開發(fā)商鄭州澤龍置業(yè)有限公司 物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店 占地面積41萬建筑面積112萬容積率3.85規(guī)劃戶

40、數(shù)總戶數(shù)6964戶建筑類型高層建筑規(guī)模22棟住宅面積92.48萬公寓面積寫字樓面積酒店面積商業(yè)面積17.92萬目前價格7000元/平米已推19棟目前推出樓棟4#、5#、6#代理商同致行546一期產(chǎn)品售罄二期產(chǎn)品售罄3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r樓號 一房 兩房 小三房 大三房 匯總 1# 6419201283842# 641920643203# 6464128322884# 72014402165# 6401601283526# 6464128643207# 72014402168# 962880128512總計 5608007045442608注：一期所

41、有房源項目戶型以兩房和小三房為主，占比70%左右；一房和三房占比30%左右。銷售情況：月均去化50-80套；銷售最好的為88-94的小三房，銷售率高達(dá)95%以上；110以上三房及50左右一房去化較慢。升龍又一城3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r升龍又一城成交客戶的居住區(qū)域以高新區(qū)為主，占比為68%，其次為金水區(qū)，占比為18%；中原區(qū)占比6%，其它區(qū)域較少。通過了解得知，成交客戶中即使居住在別的區(qū)域，也是在高新區(qū)辦公人群居多；少量在別的區(qū)域工作，而在高新區(qū)購房的人群。地鐵暫未通行，客戶還是以周邊區(qū)域為主，幾乎無因?qū)Ψ績r承受能力低而被擠壓出的剛需人群。3.5 高新

42、區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r萬和城項目名稱萬和城物業(yè)地址長椿路與蓮花街交匯處北100米開發(fā)商河南謙茂置業(yè)有限公司 物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓占地面積461畝建筑面積128萬平米容積率3.5規(guī)劃戶數(shù)建筑類型高層目前價格6900元/D地塊安置房C地塊E地塊A地塊基本售罄；9#樓王未售5893211710126B地塊在售15171618銷售情況：月均去化80-100套左右；兩房、小三房剛需產(chǎn)品銷售情況較好，大面積三房及四房去化速度慢。3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r基正盛世新天項目名稱基正盛世港灣物業(yè)地址鄭州西四環(huán)與梧桐街交叉口開發(fā)商鄭

43、州市基正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積392畝建筑面積45萬平米容積率2.95規(guī)劃戶數(shù)2700戶建筑類型高層車位比將近1:1主力戶型70-100的兩室一廳，110-139的三室兩廳得房率75%梯戶比兩梯五戶、兩梯九戶社區(qū)及周邊配套58中，長椿路小學(xué)，雙語幼兒園客戶情況周邊村民、單位員工、少量北環(huán)客戶價格6300-6800社區(qū)居住氛圍相對成熟，客戶主要為周邊村民、單位員工。銷售情況：月均去化20-30套；成交均價：高層6300-6600元/， 多層均8000-8600元/ 地鐵湖名校旁樂居生活家西四環(huán)藥廠街123售罄在售526603.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房

44、地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r項目名稱祝福紅城物業(yè)地址梧桐街與瑞達(dá)路交叉口向西1000米路南開發(fā)商河南祝福置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積621畝建筑面積150萬平米容積率3.5規(guī)劃戶數(shù)3700建筑類型多層/小高層/高層建筑規(guī)模住宅體量面積區(qū)間60-160主力戶型80-90兩房梯戶比一梯兩戶、兩梯三戶車位比1:1目前價格6400-6800元/平米已推樓棟即將推出樓棟待定景觀特點景觀水系社區(qū)周邊教育資源豐富，2011年11月入市銷售，均價5300元/平米；目前均價6400-6800元/（引進(jìn)省實驗學(xué)校，提高項目附加值，項目銷售價格也有所提高）。地鐵口百萬平米人文社區(qū)祝福紅城2217211813剩余少量房

45、源主要銷售房源銷售情況：月均去化50套左右；兩房、小三房銷售情況較好，大面積三房及四房較難去化。3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r睿智禧園項目名稱睿智禧園物業(yè)地址高新技術(shù)開發(fā)區(qū)梧桐街與雪松路交匯處開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積176畝建筑面積25萬平米容積率2.4綠化率42% 建筑類型小高層、高層、多層建筑規(guī)模3棟24層，兩梯三戶。8棟22層，兩梯四戶。7棟7層小高層，一梯兩戶。 住宅面積17萬商業(yè)面積8萬車位配比將近1:1入市時間主力戶型80-90兩室兩廳，110-130三室兩廳社區(qū)配套雙氣、雙會所、幼兒園睿智禧園是新合鑫地產(chǎn)繼睿智花

46、園、睿智楠園后，規(guī)劃的一個超越高新區(qū)普通配置的高端項目。25萬方中原首席低碳生態(tài)示范區(qū)18棟建筑為合成“聚寶盆”形狀，7棟多層植入“龍形水系”。產(chǎn)品線豐富，40一房、80-90兩房，110-140三房，140-170四房及少量400七房。銷售情況：月均去化60套；成交均價： 高層7200-7400元/，樓王8300-8500元/。3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r項目一期于2007年開盤，一期全部規(guī)劃為多層產(chǎn)品，主力戶型為127的三房，已售罄。二期產(chǎn)品全部為高層。銷售情況： 月均去化20-30套； 成交均價： 6400-6800元/ 因項目自身存在問題較多，對

47、銷售影響較大，房源去化不佳。西雅圖項目名稱西雅圖物業(yè)地址牡丹路蓮花街交匯處開發(fā)商河南明瑞置業(yè)有限公司物業(yè)類型高層、洋房 占地面積510畝建筑面積76萬平米容積率2.56規(guī)劃戶數(shù)7000戶 建筑類型多層 小高層 高層 建筑規(guī)模1415少量房源1013排號中12高綠化率 低密度3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1314151693認(rèn)籌萬科城2013年10月26號營銷中心、樣板示范單位開放一期擬推房源：3#、9 # 、13 # 、14 # 、15 # 、16#；建筑形態(tài)：高層3034層，3#:2梯6戶，其它為2梯4戶開盤價格：7200-7800元/銷售情況：認(rèn)籌客戶

48、三千余組，推出房源1903套，去化90%。項目名稱萬科城物業(yè)地址科學(xué)大道與西四環(huán)交匯處西北角開發(fā)商河南省美景之州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積1600畝建筑面積320萬平米容積率規(guī)劃戶數(shù)建筑類型高層車位比主力戶型75-90兩房三房 得房率梯戶比兩梯四戶兩梯六戶第30座萬科城 千畝大盤3.5 高新區(qū)房地產(chǎn)樓盤個案分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2013年5月份正式開始接客戶，由于證件問題，銷售節(jié)點不定，推廣較少，主要依靠自然來訪，目前積累客戶8000余組。約70%為剛性需求，約20%為改善性需求及外國語陪讀需求，約10%為投資性需求?？蛻魠^(qū)域：約75%為片區(qū)內(nèi)客戶，主要為周

49、邊企事業(yè)單位員工、村民等； 約20%為鄭州其他片區(qū)客戶，主要為外國語中學(xué)陪讀，少量西四環(huán)及北環(huán)客戶； 約5%為地市客戶，主要為外國語中學(xué)陪讀。公園道一號項目名稱公園道一號物業(yè)地址科學(xué)大道雪松路交叉口向北300米開發(fā)商鄭州朗悅置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店 占地面積800畝建筑面積220萬平米容積率3.5規(guī)劃戶數(shù)總戶數(shù)972戶 當(dāng)期戶數(shù)972戶建筑類型高層建筑規(guī)模一期6棟住宅體量面積區(qū)間76-129主力戶型80-902+1房梯戶比2T4,2T5車位比目前價格3.5 區(qū)域剛需及改善性需求分析PART3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 目前高新區(qū)非學(xué)生流動人口約8萬人，購房需求按照兩人

50、一套，約4萬套，按照90/套，需求住宅360萬 預(yù)計2014年，人口導(dǎo)入通過格力空調(diào)1萬人，其他產(chǎn)業(yè)主要在建設(shè)導(dǎo)入人口約1萬人，需求住宅90萬 戶籍人口約13萬，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3萬套，按照120/套，需156萬。政府規(guī)劃2014年前開工建設(shè)項目2300萬，預(yù)計住宅70%，約1600萬，未來競爭更為激烈共需要住宅600萬，但需要長期釋放按照2009-2011年三年高新區(qū)商品住宅共成交85萬，2012年成交成爆發(fā)現(xiàn)象，由于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)非人口密集產(chǎn)業(yè)，僅靠片區(qū)內(nèi)客戶難以持續(xù)快速增長。僅依賴本片區(qū)的客戶，客群基數(shù)小，勢必導(dǎo)致項目去化速度慢，且價格難以提升。從市場角度來看，項

51、目需跳出片區(qū)市場，吸引其他片區(qū)客戶。矛盾注：據(jù)了解，各企業(yè)未購房客戶仍然較多，由于學(xué)生每年留在高新區(qū)就業(yè)的僅占極少數(shù)，本次剛需測算，通過非學(xué)生流動人口估算。 高新區(qū)各項目產(chǎn)品相似，且價格無明顯差異，高層均價多在6600-6900元/范圍，高端客戶較少； 客戶置業(yè)多追求就近原則，對樓盤的品質(zhì)及配套等因素考慮較多； 高新區(qū)人口較少，雖然各企業(yè)員工仍有較多置業(yè)需求，但相對于市場未來的供應(yīng)量，消費力明顯不足； 由于高新區(qū)人口有限，人均收入較少，若要實現(xiàn)項目的高利潤、高速度也必須吸附其他片區(qū)客戶； 通過業(yè)內(nèi)人士訪談，也紛紛表示，高新區(qū)環(huán)境宜人，如果有比較好的產(chǎn)品愿意到此置業(yè)，作為改善居住。PART3.高

52、新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩rPART4. 項目地塊整體現(xiàn)狀分析4.1 項目地塊位置4.2 項目地塊現(xiàn)狀分析4.3 項目周邊發(fā)展規(guī)劃4.4 項目地塊屬性界定4.1 項目地塊位置PART4. 項目地塊整體現(xiàn)狀分析行政商務(wù)中心西四環(huán)科學(xué)大道北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)西部高新新城中部建成區(qū)西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)石佛村地塊位于中部建成區(qū)，基礎(chǔ)配套相比西四環(huán)沿線較為完善，由市中心進(jìn)入高新區(qū)第一門戶。西四環(huán)地塊位于高新城規(guī)劃區(qū)，基礎(chǔ)配套匱乏，對區(qū)域發(fā)展依賴性大，為連接鄭州與西部市鎮(zhèn)重要紐帶。4.2 西四環(huán)項目地塊現(xiàn)狀分析PART4. 項目地塊整體現(xiàn)狀分析西地塊西邊界東西地塊中間規(guī)劃道路須水河濱河景觀帶科學(xué)大道須水河道東地塊西地塊正

53、對面輕工業(yè)學(xué)院地塊邊界熱電廠現(xiàn)狀分析：項目地塊跨須水河兩側(cè)，被規(guī)劃道路分為四個地塊，內(nèi)部主要有賈莊、賈寨、閻村等幾個自然村，多為農(nóng)田和村莊，目前周邊配套設(shè)施缺乏，沒有生活氛圍，臨須水河景觀帶，自然環(huán)境較好；南邊有電廠，北邊有高壓線經(jīng)過，有一定的污染影響，與萬科城一路之隔。4.3 項目周邊發(fā)展規(guī)劃PART4. 項目地塊整體現(xiàn)狀分析本案產(chǎn)學(xué)研復(fù)合街區(qū)高新區(qū)CBD電子電器產(chǎn)業(yè)區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢： 地塊位于高新新城核心區(qū)，根據(jù)高新新城最新規(guī)劃顯示，地塊所處區(qū)域?qū)頃鳛橐粋€產(chǎn)學(xué)研復(fù)合街區(qū)的形式存在，緊鄰高新區(qū)商業(yè)中心，西邊是IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北邊有電子電器產(chǎn)業(yè)區(qū)。將作為高新新城復(fù)合型的一環(huán)，以科研

54、、教育、生產(chǎn)不同社會分工在功能與資源優(yōu)勢上的協(xié)同與集成化，協(xié)同帶動整個高新區(qū)科教水平的提高，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?.4 項目地塊屬性界定PART4. 項目地塊整體現(xiàn)狀分析屬性詮釋區(qū)位屬性城市邊緣，近郊區(qū)。高新區(qū)第一階段重點發(fā)展區(qū)域。城市發(fā)展政策導(dǎo)向之地。 距離傳統(tǒng)市中心20-30分鐘車程，區(qū)域內(nèi)多為都市村莊和農(nóng)田，生活配套少。 毗鄰主軸線和高新城商務(wù)中心，屬于高新區(qū)未來規(guī)劃。 隨著鄭上新區(qū)規(guī)劃的出臺，未來將成為市中心與滎陽-上街組團(tuán)的連接媒介。地塊屬性規(guī)模大，通達(dá)性好。毗鄰須水河，有可利用資源。有一定弊端（電廠和高壓線）。占地近1000畝，地塊地勢平坦，地形方正。未來交通便利，科學(xué)大道、西四環(huán)將

55、成為出省入市的有效保證，但目前各項道路規(guī)劃建設(shè)正在進(jìn)行中，現(xiàn)階段交通通達(dá)性較差。 電廠、高壓線帶來環(huán)境、噪音污染，后期規(guī)劃應(yīng)注意合理規(guī)避。PART5. 與萬科為鄰-利弊分析5.1 萬科項目分析5.2 直面萬科利弊分析及應(yīng)對策略5.1 萬科項目分析PART5.與萬科為鄰-利弊分析 2012年萬科地產(chǎn)進(jìn)駐鄭州，與美景聯(lián)姻，共同開發(fā)美景龍?zhí)煤腿f科城。萬科城是萬科地產(chǎn)在高新區(qū)的首個大型綜合項目，也是萬科地產(chǎn)全國第30座萬科城。 項目位于科學(xué)大道與西四環(huán)交匯處，緊鄰鄭州大學(xué)。占地約1600畝，總建筑面積約320萬方，項目商業(yè)配套約50萬。一期采用西班牙風(fēng)格，沿承萬科醇熟的戶型設(shè)計及裝修格調(diào)，打造非限購-

56、精裝-剛需-住宅產(chǎn)品。 建筑類別：多層、高層，一期產(chǎn)品主要是75兩房 和80-90小三房。一批推出1903套房源，認(rèn)籌三千二百余組客戶，當(dāng)天銷售90%。3913151416多層411125.1 萬科項目分析PART5.與萬科為鄰-利弊分析分析：萬科與其他開發(fā)企業(yè)不同的地方： （排序前三）第一：品牌，萬科品牌在全國的影響力是其他任何房地產(chǎn)企業(yè)品牌所無法匹敵的，即使與非地產(chǎn)企業(yè)品牌比較，全國同級別的也屈指可數(shù)。第二：規(guī)范，中國領(lǐng)先的現(xiàn)代企業(yè)制度實踐者，對項目管理的要求會比對項目公司以及乙方團(tuán)隊更高。第三：標(biāo)準(zhǔn)化，城市地圖，七對眼睛，住宅產(chǎn)業(yè)化，PC技術(shù)，案名體系、營銷活動手冊、物業(yè)服務(wù)的全方位規(guī)范

57、。鄭州萬科城十大價值點：【城啟】一心兩翼新都心，比肩鄭東鄭啟航(共享價值)【引擎】千億級主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擎引新都心騰飛(共享價值)【引領(lǐng)】320萬城系生活版圖(萬科獨有價值)【靜賞】8000畝生態(tài)盛景環(huán)繞，三水匯城湖心島畔(共享價值)【關(guān)愛】17所學(xué)校，10萬人的未來(萬科獨有價值、可借勢共享)【從容】 一軸兩心五體系多維交通，暢達(dá)全鄭州(共享價值)【悅享】約50萬商業(yè)集群，繁華匯聚(萬科獨有價值、可借勢共享)【優(yōu)居】萬科裝修房，優(yōu)居新標(biāo)準(zhǔn)(萬科獨有價值、核心競爭力)【積淀】29年萬科品牌，全球住宅銷量第一(萬科獨有價值、核心競爭力)【信賴】萬科金牌物業(yè)，40萬家庭的精心之選(萬科獨有價值、核心競爭

58、力)5.2 利弊分析及應(yīng)對策略PART5.與萬科為鄰-利弊分析分析：與萬科城為鄰，利弊摻半借勢：萬科城大勢已起，在鄭州已有一定影響力，項目可與萬科聯(lián)手共同炒熱片區(qū)。差異化：產(chǎn)品可考慮與萬科產(chǎn)品適當(dāng)錯位，同時充分利用須水河生態(tài)景觀資源，做部分低密度產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線。以己之長，攻人之短：利用一切資源打造屬于自己的特色，以高性價比取勝。PART6. 項目整體發(fā)展策略6.1 項目地塊SWOT分析發(fā)展啟示6.2 區(qū)域價值對項目的發(fā)展啟示6.3 城市邊緣大盤開發(fā)對項目的發(fā)展啟示6.4 客戶演變對項目的發(fā)展啟示6.5 競爭層面對項目的發(fā)展啟示6.6 項目整體發(fā)展策略區(qū)位：項目所處區(qū)域?qū)儆卩嵵菸鞑块T戶地帶，項

59、目具備雙向吸引鄭西城市群的潛質(zhì)，后期通過本地塊打造目的性更強(qiáng)的業(yè)態(tài)吸引導(dǎo)鄭西城市消費群。資源：分布在須水河濱河景觀帶兩側(cè)，占據(jù)優(yōu)勢自然資源，具備打造濱水高端物業(yè)的可能性。交通：臨科學(xué)大道和西四環(huán)繞城公路，通達(dá)性好。未來軌道交通1號線和3號線將貫通，便于其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源的導(dǎo)入，整合周邊交通資源，進(jìn)一步提升消費者進(jìn)入的便捷性。規(guī)模：項目占地1000畝，開發(fā)規(guī)模大，功能復(fù)合度高，能夠涵蓋豐富的物業(yè)類型，可塑性強(qiáng)。地塊：地塊平整，地塊平整及拆遷工作的順利推進(jìn)將大大縮短項目的建設(shè)周期。臨近萬科：萬科帶來的區(qū)域效應(yīng)會提升片區(qū)成熟度，完善的配套也是區(qū)域共享資源，項目與萬科一路之隔，可適當(dāng)發(fā)揮資源優(yōu)勢，共同打

60、造區(qū)域核心。優(yōu)勢發(fā)展策略：1、發(fā)揮區(qū)域?qū)蜃饔?，產(chǎn)品規(guī)劃升級到區(qū)域運作高度，結(jié)合高新宜居CBD的規(guī)劃打造高端商務(wù)住區(qū)。2、可結(jié)合周邊IT產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)學(xué)院消費群體，及緊鄰中心片區(qū)的特點，配套建設(shè)高檔住宅、高檔寫字樓和部分酒店類產(chǎn)品。3、發(fā)揮濱河自然景觀資源，為項目獨有，以此打造生態(tài)宜居住宅。4、臨近萬科，借勢發(fā)展，走差異化道路。SWOT定位分析-優(yōu)勢：6.1 項目SWOT分析發(fā)展啟示PART6.項目整體發(fā)展策略地塊：項目由四個子地塊組成，被市政路分割比較分散，開發(fā)及規(guī)劃時注重考慮市政交通的完善節(jié)點，通過立體化的銜接設(shè)計，加強(qiáng)各個區(qū)塊間的有效聯(lián)系。熱電廠：項目南側(cè)邊界熱電廠煙囪，影響客戶消費心理和