霸州房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、房地產(chǎn)項目可行性研究報告.doc第一章 總論一、項目名稱霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程。二、項目建設(shè)單位概況1、單位名稱：霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、企業(yè)住址：霸州市勝芳鎮(zhèn)經(jīng)企路。3、企業(yè)注冊資本：貳仟貳佰捌拾捌萬元。4、企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司。5、經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及家具營銷。6、公司法人代表：王宏樂。7、資質(zhì)等級：叁級（證書編號：冀建房開廊字第104號）。8、企業(yè)概況霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在各級政府和社會各界的大力支持下，在公司董事長王宏樂先生的帶領(lǐng)下，公司上下發(fā)揚“團結(jié)、務(wù)實、拼搏、進取”的企業(yè)精神，堅持“創(chuàng)新締造未來，細節(jié)決定成敗”的公司理念和“誠信贏得市場,服務(wù)鑄就品牌

2、的經(jīng)營方針,本著“向社會負責,向廣大消費者負責”的宗旨，使企業(yè)得到蓬勃發(fā)展。公司于2002年2003年，成功開發(fā)了勝芳鎮(zhèn)第一個商品房住宅小區(qū)“勝苑小區(qū)”。該小區(qū)總占地面積4.7萬平方米，總建筑面積12萬平方米,被譽為“勝芳人的新家”。2004年開發(fā)建設(shè)了“時代花園勝興苑”小區(qū)，該小區(qū)近8萬平方米的建筑面積，52%的綠地規(guī)劃和南北雙向超大水系，7455.66平方米的現(xiàn)代商業(yè)街，成就了“勝芳水鄉(xiāng)人家”。2005年開工建設(shè)的“勝興華府”小區(qū)，位于勝芳武平路北側(cè)、曙光市場東，社區(qū)周邊市政綠化帶鑲嵌，完善的生活設(shè)施和市政配套又讓“勝興華府”成為名副其實的勝芳上流社會“尊貴府第”。“勝芳國際家具博覽城”項

3、目于2005年7月開工，投資總額8.5億元，占地面積650畝，總建筑面積50萬平方米，包括會展、交易、信息、研發(fā)、物流、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)酒店、餐飲娛樂、生活配套等功能分區(qū)。勝芳國際家具博覽中心業(yè)已成為國內(nèi)首屈一指的家具產(chǎn)業(yè)基地，成為亞洲及至世界的家具產(chǎn)業(yè)制造、集散中心，正在突現(xiàn)她的不凡市場魅力。 公司在霸州市建設(shè)局組織的項目開發(fā)和運營管理評比中，綜合積分名列前茅,并取得社會的一致認同和良好的經(jīng)濟效益。2003年度，被霸州市房管局評為“先進企業(yè)”；2004年5月，公司順利通過IS09001國際質(zhì)量體系認證，同年被中國工商 銀行評為AA級信用企業(yè)。建設(shè)精品工程是勝興人永恒的追求。面對新的機遇與挑戰(zhàn)，

4、勝興人將繼續(xù)秉承“創(chuàng)新發(fā)展、博聚廣達”的企業(yè)信念，積極進行資本運作,逐步實現(xiàn)跨區(qū)域、多層次發(fā)展戰(zhàn)略,博聚人才,再創(chuàng)輝煌，回報社會，成人達己，以堅實的步伐邁向新的征程。三、項目建設(shè)的地理位置霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程位于霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)。四、項目提出的背景霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為霸州市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足霸州市民21世紀的、新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的認真比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇霸州市迎賓道南側(cè)、站前

5、路東側(cè)、泰安路西側(cè)，開發(fā)建設(shè)霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)。根據(jù)霸州市城市發(fā)展規(guī)劃、霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及迎賓道片區(qū)控制性規(guī)劃要求，勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)獲得該區(qū)域的土地使用權(quán)，土地測量、繳納契稅、土地使用許可證、工程平面位置圖、選址建議書手續(xù)已經(jīng)整體辦理完畢。五、項目開發(fā)宗旨、開發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、開發(fā)宗旨水岸尚城住宅小區(qū)工程根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。2、開發(fā)規(guī)模（1）建設(shè)規(guī)模占地面積為56

6、000m2，總建筑面積為70000 m2，其中：8層住宅樓，共四棟，建筑面積為20000 m2；6層住宅樓,共9棟，建筑面積50000m2?？偨ㄖ娣e70000m2中，住宅面積為61079平方米，地下室面積為8921平方米。（2）住宅結(jié)構(gòu)形式擬建高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)；多層住宅、地下室按人防六級考慮。高層住宅剪力墻抗震等級為三級，框架結(jié)構(gòu)抗震等級為三級，混合結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。3、總體構(gòu)想（1）提升城市地區(qū)競爭力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點，全面帶動該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（2）強調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系

7、，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點建設(shè)有星運廣場，月亮灣、風影廣場和幻雨泉。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動的小魚，弓形的小橋橫跨在月亮上，沿道路建設(shè)大面積的公共綠地。4、資金來源：本項目建設(shè)資金總投資9500萬元，其中由霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌3325萬元，投資不足部分通過預(yù)售房款解決。5、財務(wù)評價指標根據(jù)收益計算，項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于100%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=15%）1838萬元，投資利潤率43.64%，財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。6、主要技術(shù)經(jīng)濟

8、指標本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1-1。表1-1 項目主要經(jīng)濟指標序號項目名稱單位指標1總占地面積m2560002總建筑面積m2700003建筑容積率%1254小區(qū)綠化率%335綜合售價 高層住宅元/m22300多層住宅元/m21400地下室車位元/車位400006建設(shè)投資萬元95007單位建設(shè)投資元/m213578投資利潤率%43.649項目財務(wù)內(nèi)部收益率%10010項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1838七、本報告編制依據(jù)1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；2、沿線控制性詳細規(guī)劃；3、項目初步規(guī)劃方案；4、地質(zhì)勘探資料；5、銀行資金證明；6、國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；7、國家發(fā)展計劃委員會辦公廳投

9、資項目可行性研究指南（試用版）；8、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；9、建設(shè)部關(guān)于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標準的通知（2005年4月）；10、河北省現(xiàn)行的建筑工程概算定額及有關(guān)文件；11、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省單位估價表。八、本報告研究范圍根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，本報告研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷策略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。九、本報告結(jié)論及建議1、結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦妥，建設(shè)資金投資9500萬元，由霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公

10、司自籌3325萬元，投資不足部分通過預(yù)售房款解決完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和霸州市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為小戶型精品中高檔住宅，根據(jù)對霸州市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)市場有銷路。本報告結(jié)論：財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。2、建議從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，要根據(jù)市場變化做出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項目風險。第二章 霸州市住宅市場分析和營銷一、

11、當前住宅市場現(xiàn)狀住宅產(chǎn)業(yè)是以生產(chǎn)、經(jīng)營住宅（區(qū)）為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，住宅是居民基本生活資料，住宅問題是重大的社會問題，保障居民的住宅權(quán)利，改善居民的居住條件，對于促進經(jīng)濟發(fā)展，維護社會安定，具有不可估量的作用?？缡兰o的中國住宅產(chǎn)業(yè)要以現(xiàn)代科技為手段，以廣大居民獲得小康型住宅和良好人居環(huán)境為目標，使房地產(chǎn)業(yè)、建材業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等全面參與開發(fā)其經(jīng)濟運作過程和物業(yè)管理過程。中國住宅產(chǎn)業(yè)將在國民經(jīng)濟中起著支柱產(chǎn)業(yè)的作用，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展占有著不可替代的重要地位。住宅市場是中國市場體系中的重要組成部分，住宅產(chǎn)業(yè)的振興將根本上改變中國城鎮(zhèn)舊有的住宅投資與分配模式；住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有利于城鎮(zhèn)住房制度的

12、改革，減輕國家財政的負擔，有利于改變商品住宅比率低、農(nóng)村商品住宅率低、住宅建材部品率低和住宅建設(shè)科技含量低的傾向。在2000年至2020年間，住宅產(chǎn)業(yè)化的重點放在鞏固和完善適應(yīng)市場經(jīng)濟的新型的城鎮(zhèn)住房制度，在城鎮(zhèn)實現(xiàn)“居者有其屋”，大力改善住宅的功能和配套設(shè)施，改善人居環(huán)境。在小城鎮(zhèn)著力解決與住宅相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。在農(nóng)村提高建材商品率，落實住宅規(guī)劃，實現(xiàn)優(yōu)美的人居環(huán)境。今年房地產(chǎn)市場的增長呈持續(xù)回落態(tài)勢，雖然國家“十五條”已經(jīng)出臺，但相關(guān)配套政策尚未落實，市場將繼續(xù)處于前期政策的消化期。但促進消費加快增長是保證經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重要措施，既可拉動投資又可帶動消費的房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)仍會成為穩(wěn)定

13、經(jīng)濟增長的主力軍。根據(jù)預(yù)計，近年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)越Y(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴大中低檔住房供給，以利于建設(shè)和諧社會。二、霸州市的定位和經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢1、霸州在廊坊市城市體系中的地位按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、產(chǎn)業(yè)帶動、特色突出、政策引導(dǎo)的原則，霸州市制定了按照兩區(qū)(東部勝芳區(qū)、西部市區(qū))啞鈴型發(fā)展格局，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民素質(zhì)，形成人口在50萬左右的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃期末建成與廊坊市區(qū)分工明確，對南部有較強帶動作用的次中心城市。2、霸州經(jīng)濟發(fā)展趨勢霸州自古為“三關(guān)之鎖鑰”“冀中之機樞”，歷史上的霸州頗具水鄉(xiāng)之韻，霸州就因建于霸水河畔而得名。勝芳是有

14、名的歷史名城，在清代是直隸六大名鎮(zhèn)之一，乾隆皇帝取道勝芳下江南，曾在這里留下“勝水荷香，萬世流芳”的批諭。2005年霸州市GDP達到107億元，財政收入突破7億元?！笆晃濉逼陂g，力爭保持GDP13%、財政收入22%的年增幅，到2010年，GDP和財政收入分別達到200億元和18億元。圍繞培植壯大主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，霸州市一方面做大做強金屬延壓、鋼木家具、塑料加工、機械加工、林木加工、食品加工、線纜制造、樂器制造等8大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面下大力培育和發(fā)展電子信息、生物制藥、環(huán)境保護、旅游休閑等高科技、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，在全市構(gòu)筑起強大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。2005年，8大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)產(chǎn)值占全市總量比重達到85%大北京戰(zhàn)

15、略增強了霸州與京津在經(jīng)濟要素上的互補性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對充裕、生產(chǎn)要素價格相對較低的比較優(yōu)勢，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場共享乃至政策等方面將得到更多的實惠。三、霸州市商品房現(xiàn)狀與市場需求1、霸州市房地產(chǎn)市場處于由啟動階段向快速發(fā)展階段過渡的關(guān)鍵時期該時期消費者需求不斷增加，住宅價格與投資穩(wěn)步提高，未來幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長，促進房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當前房地產(chǎn)整體開發(fā)效率及水平有限，未來有較大的發(fā)展空間，外來開發(fā)商對霸州本土房地產(chǎn)開發(fā)起到了較大

16、的帶動效用。2、快速經(jīng)濟增長促進了住房消費GDP逐年持續(xù)增長，房地產(chǎn)已進入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費能力逐步增強；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟對周邊縣鎮(zhèn)具有一定幅射效應(yīng)，對周邊經(jīng)商戶有吸引力。3、霸州市投資的綜合運行成本低霸州市處于京津之間，不但與京津兩市共享投資黃金地帶的地域優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信息優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤的回報。霸州經(jīng)濟的發(fā)展，必然帶動對商品房的需求。而住房做為一種特殊的商品也有其自身的需求特點。面積、環(huán)境、位置、物業(yè)、價

17、格是購房者主要考慮的因素，并同時考慮該地區(qū)的整體價格水平。從市場供應(yīng)與需求兩方面結(jié)合考慮，住宅面積在100平方米120平方米的區(qū)段，供應(yīng)少于需求，建議加強，并拆分100平方米110平方米的面積區(qū)域設(shè)計略緊湊的戶型，以在較高單價的前提下控制總價，并填補市場空白。主力戶型仍以90平方米140平方米三室為主。房型創(chuàng)新要考慮：結(jié)合當?shù)氐臍夂蚣吧盍晳T，結(jié)合當?shù)厥袌瞿芙邮艿倪m當創(chuàng)新，以廊坊的市場情況為參考，并完善提升其不合理之處，挖掘當?shù)叵M者的潛在需求，以考慮居住者的舒適度、功能合理分區(qū)、突顯主人的尊貴感等原則為依據(jù)，引導(dǎo)市場的高端需求。四、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對

18、城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的需求。隨著霸州城鄉(xiāng)居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)霸州市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將成為城市居民今后商品住房的首要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為：1、住宅市場趨向細分化個人購房已經(jīng)成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨更多選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。

19、前兩年，霸州市住宅市場針對一些消費群體，推出的阿爾卡迪亞住宅小區(qū)，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。2、商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住質(zhì)量舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客

20、觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。商品房出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：先富者的市場潛力。霸州市改革開發(fā)20余年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入有很大提高，進入國內(nèi)百強縣市，名列河北省30強縣市的前列，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占5%，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住宅的需求很大，形成先富者市場潛力。霸州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于霸州市區(qū)的西北部地區(qū)，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已達到“六通一平”，是市區(qū)發(fā)展的主要方向，集聚了眾多先富起來的人士，隨著經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)化的進程

21、加快，下一步商品房的升級換代，有可能使先富者對高檔次的品牌的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。商業(yè)消費潛力。霸州市作為廊坊市的次中心城市，大北京戰(zhàn)略增強了霸州與京津在經(jīng)濟要素上的互補性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對充裕、生產(chǎn)要素價格相對較低的比較優(yōu)勢，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場共享乃至政策等方面將得到更多的實惠。地處京、津、保金三角的中心，便捷的交通，為霸州市經(jīng)濟發(fā)展帶來了前所未有的機遇，商貿(mào)繁榮，今后民營企業(yè)、國內(nèi)外知名企業(yè)進駐霸州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也會越來越多，特別是私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)階層

22、對住房的需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。項目區(qū)市場潛力。水岸尚城住宅小區(qū)項目位于霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓道，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。3、戶內(nèi)智型科技運用是目前住宅市場的亮點戶內(nèi)智型科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及室內(nèi)智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能是業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未

23、來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。4、消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性問題，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮

24、的另一個重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。5、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展前幾年，霸州市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前，霸州市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近20個，除溫泉小區(qū)、西苑小區(qū)等小區(qū)外，大多規(guī)模較小。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格，房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本的開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前霸州市開發(fā)的西苑小區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模在8萬平方米，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)

25、商向規(guī)模化方向發(fā)展。從霸州市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占據(jù)市場主導(dǎo)地位。6、住宅消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著霸州市城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資熱點。目前，霸州市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與霸州市近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。從以上分析可以看出，商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，水岸尚城住宅小區(qū)項目定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。五、營銷策略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：1、確定項目整

26、體形象水岸尚城住宅小區(qū)處于霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)迎賓道，地段位置優(yōu)越，小區(qū)形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。2、“賣點”分析本項目住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化、及水域比例，而是按 “園林化”概念規(guī)劃設(shè)計，因此有其突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀設(shè)計，應(yīng)作為小區(qū)成功的“賣點”或銷售的“熱點”。配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)

27、，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。物業(yè)管理服務(wù)要周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除上述因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。3、營銷推廣策略高品質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準的經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：廣告宣傳策略由于霸州勝興的幾個住宅小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，勝興房地產(chǎn)公司已經(jīng)在霸州市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售

28、較為有利。霸州勝興水岸尚城住宅項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳材料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。促銷策略促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：a、銷售準備階段；b、首次公開展銷和跟進銷售階段；c、二次公開展銷和跟進銷售階段；d、三次公開展銷和跟進銷售階段；e、掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：a、擬更新?lián)Q代商品房的消費者；b、收入較高者或中、高

29、收入的消費者；c、企業(yè)經(jīng)營者和外來的經(jīng)商者；d、其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。4、定價霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)價格定位中高檔住宅，根據(jù)霸州市當?shù)氐淖≌瑑r格，本項目多層住宅價格為1400元/m2，高層住宅價格為2300元/m2，車庫每個4萬元。第三章 建設(shè)條件一、項目選址霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程，選址在霸州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)。占地面積為56000平方米。二、建設(shè)條件1、符合國家土地總體利用和城市建設(shè)總體規(guī)劃霸州的城市定位為：“休閑商務(wù)旅游城市”。霸州市委、市政府對開發(fā)區(qū)的發(fā)展目標是打造成以無污染的輕工業(yè)為主，配合

30、霸州地熱資源豐富，以發(fā)展休閑旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)為輔；對霸州市區(qū)及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點為“合理改造益津區(qū)、適度開發(fā)河東區(qū)、保護老城區(qū)”。其中，益津區(qū)：金康道以北為城市重點建設(shè)區(qū)域，包括市政府周邊、開發(fā)區(qū)；河東區(qū):生態(tài)居住、休閑娛樂區(qū)；老城區(qū)：老城區(qū)改造難度較大，屬于保護區(qū)域，待開發(fā)時機成熟再進行建設(shè)。本項目位處霸州2005-2010年規(guī)劃的中心城區(qū)偏西方位，地塊區(qū)域價值較高，擬建此項目。2、建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備本項目區(qū)域市政設(shè)施：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、固定電話管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、天然氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。（1）給水：項目建成后，

31、商業(yè)與住宅供水由市政給水管網(wǎng)供給。（2）排水：本項目外排廢水實行雨、污分流，雨水和污水進入各自的排水系統(tǒng)。（3）燃氣供應(yīng)：采用燃氣管道供應(yīng)生活燃氣，氣源采用霸州市順達燃氣公司提供的燃氣，接入點位于迎賓道下方。（4）供熱系統(tǒng)：采用燃氣采暖爐，分戶供暖，不再單設(shè)鍋爐房。（5）電力系統(tǒng)：用電由霸州市供電系統(tǒng)的宋莊配電系統(tǒng)供給。（6）通訊：住宅電話和公用建筑電話以及寬帶網(wǎng)絡(luò)由霸州市網(wǎng)通公司線路直接引入。（7）CATV系統(tǒng)：有線電視從霸州市廣播電視局指定位置接入。三、建設(shè)場地自然條件1、水文地質(zhì)根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性

32、。2、地震烈度根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知本工程按A地區(qū)標準，設(shè)防烈度要求為8度。3、氣候霸州氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候，春冬多東北風少雨雪，夏季多西南風，雨量多，多年平均降水量583毫米，平均氣溫12.1，平均無霜期188天，全年日照時數(shù)為2615小時，平均日照率為62。主導(dǎo)風向為東北西南風。4、地基土工程地質(zhì)評價項目區(qū)尚無進行地質(zhì)勘探，依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范（GB50021-94）、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GBJ7-89）、土的分類標準（GB J145-90），參照鄰近地區(qū)地質(zhì)勘探報告，該地區(qū)地基土主要由人工

33、填土、耕填土和沖洪積相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類型為類建筑場地。第四章 市場供需情況調(diào)查、預(yù)測和分析一、依托開發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)的合理性分析在商務(wù)部、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合召開的“全國國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工作會議”上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳儀明確指出：國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)完全有可能也有責任在走新型工業(yè)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、提高自主創(chuàng)新能力、大力發(fā)展集約型經(jīng)濟等方面創(chuàng)造新的經(jīng)驗。1、依托開發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)是促進城市化發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇當前，我國正處于城市化的加速發(fā)展階段，我國城市化率已

34、經(jīng)超過40%，到2020年，還將有3到4億人口從農(nóng)村涌向城市。一邊是城市中心人口擁擠，用地緊張，交通堵塞；一邊是大量即將涌入的人群，城市中心區(qū)將面臨空前的壓力和矛盾。從世界各國城市化的經(jīng)驗來看，當城市規(guī)模達到一定程度時，為了緩解城市發(fā)展中的矛盾，往往會實施“新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略”：即在城市化進程加快、城市規(guī)模急劇擴大、經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進進入階段性發(fā)展時期，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ某擎?zhèn)或地區(qū)作為城市新的增長點，通過集中投資、不斷完善城市功能，增強產(chǎn)業(yè)特色，大力營造基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和便利的生活環(huán)境，逐步形成相對獨立、功能完善的新城鎮(zhèn)，并使之具有快速增長能力和擴散能力，最終達到控制城市

35、無限蔓延和改善城市空間環(huán)境，帶動和促進區(qū)域經(jīng)濟的目的。對于新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略而言，開發(fā)區(qū)無疑是極佳的城市新增長點。首先，開發(fā)區(qū)一般已經(jīng)具備了一定的產(chǎn)業(yè)支撐；其次，開發(fā)區(qū)一般都投入了更為密集的建設(shè)資金，擁有更為優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)在投資環(huán)境、管理體制、產(chǎn)業(yè)聚集、人才等方面，已經(jīng)形成了不可替代的優(yōu)勢。目前，在我國東部發(fā)達地區(qū)，各類開發(fā)區(qū)更加具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，具備解決就業(yè)問題的基礎(chǔ)，適當引入城市功能，改變開發(fā)區(qū)功能單一、生活不便的現(xiàn)實，完全有條件發(fā)展成為獨立或與母城相關(guān)聯(lián)的新城鎮(zhèn)，需要研究的不僅僅是產(chǎn)業(yè)政策問題，還應(yīng)關(guān)注與居住功能相關(guān)政策問題。2、開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是城市有機生長的必

36、然要求無論開發(fā)區(qū)的性質(zhì)和功能如何，其始終是城市的有機組成部分。因此，需要站在城市或者區(qū)域的高度來審視它的發(fā)展和變革。馬丘比丘憲章認為：城市的生命力源于城市中的人和他們的活動。過于純粹的功能分區(qū)，使城市的各要素相互脫離，彼此分割，破壞了城市生活的有機性?！霸诮裉?，不應(yīng)當把城市當作一系列的組成部分拼在一起考慮，而努力去創(chuàng)造一個綜合的、多功能的環(huán)境?！卑凑者@一理論，開發(fā)區(qū)不能始終限定在單純的經(jīng)濟功能區(qū)層面，而應(yīng)該向著功能復(fù)合化的新城鎮(zhèn)方向轉(zhuǎn)型。國內(nèi)外大量的事實也表明，功能單一而空間尺度巨大的工業(yè)園區(qū)，由于難以生長成為一個有機的城市細胞而更容易喪失活力，同時也缺乏文化氛圍和特色，當然更談不上良好的人居

37、環(huán)境。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)功能轉(zhuǎn)型，既是開發(fā)區(qū)功能進化的標志，也是提升開發(fā)區(qū)綜合競爭力、實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。從城市空間結(jié)構(gòu)演變情況看，城市開發(fā)區(qū)大部分是以一個嶄新的城市組團形式出現(xiàn)，同時帶動整個城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造，公共設(shè)施建設(shè)以及舊城更新改造。因為存在短時期內(nèi)的大規(guī)模投入，其對城市空間演變產(chǎn)生了巨大影響。一般來說，在開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，其對所在城市的影響較小，更多的是對母城的依賴和索取。而在成長期和成熟期，開發(fā)區(qū)從最初的工業(yè)園區(qū)向科、工、貿(mào)、商、住多功能復(fù)合方向轉(zhuǎn)化，并逐步轉(zhuǎn)化成為初具規(guī)模的新城鎮(zhèn)。隨著開發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)與功能的不斷完善，開發(fā)區(qū)對所在城市影響日益顯著。其憑借在產(chǎn)業(yè)、資金、人才、體制、創(chuàng)新

38、等方面的優(yōu)勢，通過輸出、輻射效應(yīng)帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)升級和空間重組。由此，開發(fā)區(qū)開始承擔母城的部分或大部分產(chǎn)業(yè)功能，促進中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散以及功能的優(yōu)化和升級，改善城區(qū)人居環(huán)境，加速城市郊區(qū)化進程。由于開發(fā)區(qū)在空間形態(tài)上的高速成長，使原來處于邊緣位置的開發(fā)區(qū)往往很快就與中心城區(qū)連成一片，成為主城的輔城、雙子城、衛(wèi)星城或邊緣城。開發(fā)區(qū)這種高速整體式的空間擴張方式不僅帶動城市空間規(guī)模的快速增長，而且從根本上改變了我國大多數(shù)城市傳統(tǒng)的團狀結(jié)構(gòu)，帶動城市空間由同心圓式蔓延轉(zhuǎn)向軸向式生長，促進城市空間增長模式的轉(zhuǎn)變以及整個大都市區(qū)空間形態(tài)的演變?？梢哉f，開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展已成為所在區(qū)域城市化、解決城市問題

39、、實現(xiàn)中心城市及城市體系結(jié)構(gòu)與功能優(yōu)化的重要方式和途徑，成為當代中國卓有成效而又極富特色的城市化模式之一。目前，由經(jīng)濟功能區(qū)轉(zhuǎn)型為新城鎮(zhèn)的思想正逐步在開發(fā)區(qū)改造中得以實現(xiàn)。開發(fā)區(qū)按照“適宜投資發(fā)展、適宜居住生活”的基本要求，通過結(jié)合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新的總體規(guī)劃修編，逐步跳出單一功能區(qū)的模式，實現(xiàn)園區(qū)發(fā)展模式向城市組團發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變；實現(xiàn)單一的工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展向工業(yè)、高新科技、第三產(chǎn)業(yè)并舉的方向轉(zhuǎn)變；實現(xiàn)單純的園區(qū)管理向統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟、社會、文化共同繁榮發(fā)展的轉(zhuǎn)變，是開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型的成功探索。3、開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的窗口和城市建設(shè)的前沿地帶，開發(fā)區(qū)的

40、終極目標不應(yīng)僅僅是促進經(jīng)濟繁榮與發(fā)展，更應(yīng)注重區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型將推動開發(fā)區(qū)突破點狀發(fā)展態(tài)勢，利用其在十多年至二十多年發(fā)展過程中所積聚起來的在資金、技術(shù)、人才、管理、創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢，尤其是綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，帶動區(qū)域整體發(fā)展。已經(jīng)完成的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及各區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，為新城鎮(zhèn)的發(fā)展奠定了堅實的理論基礎(chǔ)，開發(fā)區(qū)往往比城市中心區(qū)更多地接近自然，也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)擁有更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，同時開發(fā)區(qū)也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)更加具備按照市場經(jīng)濟條件進行市場運作的基礎(chǔ)，有利于將城市的物質(zhì)優(yōu)勢與自然環(huán)境要素完美結(jié)合，從而創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。二、開發(fā)對象環(huán)境的調(diào)查分析1、數(shù)量少市場總量少，目前霸州

41、市對外正式銷售的僅四個小區(qū)：祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園，中高端以上的消費者有限。2、價格低祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園四個項目均價在1400-1600元/m2左右，最高價不足2000元；此外，還有部分小規(guī)模的商品房，價格在1100-1300元/m2左右。3、土地批出量少2005年僅批800畝，2006年預(yù)計批出1000畝，但主要是工業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)主要以舊城改造為主。4、產(chǎn)品水平低目前市場上所有規(guī)劃布局呆板，傳統(tǒng)兵營式布局、初級樓間綠化及空地廣場加簡易運動設(shè)施，尚未出現(xiàn)地下停車，消費者有潛在需求。5、團購現(xiàn)象由于效益較好的單位的定向開發(fā)，造成非市場運作的現(xiàn)象嚴重，沖擊了正常

42、的商品房市場。6、豪華區(qū)板塊少項目少，以舊城改造為主和吸納周邊居民為主。7、發(fā)展區(qū)域（1）興華路東：依靠傳統(tǒng)商業(yè)旺地，居住條件完善。（2）益津北路：因城市北遷迅速形成的居住區(qū)，以吸納政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)為主。（3）106國道以西：受行政中心、開發(fā)區(qū)、批發(fā)市場共同影響，目前形象一般，但發(fā)展?jié)摿Υ?。三、本項目的?yōu)勢與機遇1、城市未來發(fā)展重點根據(jù)規(guī)劃，霸州市城市建設(shè)的重點是合理改造益津區(qū)（其中南區(qū)為舊城保護性改造，北區(qū)為重點發(fā)展區(qū)）；發(fā)展河東區(qū)；建設(shè)開發(fā)區(qū)。2、文化政治中心初具雛形受霸州市行政中心的帶動，霸州市文化政治中心已初具雛形，對項目有輻射和帶動效應(yīng)。3、未來新中心朝陽路計劃打通后變成“站

43、前商業(yè)街”，將成為新的商業(yè)中心；迎賓道打造為霸州城市第一景觀大道；擬在火車站引入947路北京公交車，加強與北京之間的聯(lián)系。從未來的土地供應(yīng)來看，項目是市中心稀缺的中大規(guī)模居住中心：本項目地塊完整，拆遷量少，有一定規(guī)模，具備成為城市領(lǐng)軍的區(qū)域條件。四、本項目的產(chǎn)品定位1、檔次中高檔的確定是由于項目所處區(qū)域目前的形象及成熟度不足以支撐其成為高檔項目，并給予項目后期以提升的空間。2、品質(zhì)高品質(zhì)社區(qū)的確定是來源于開發(fā)商打造精品社區(qū)的期望，在社區(qū)規(guī)劃、建筑、戶型功能、園林、配套等方面都力求超越霸州現(xiàn)狀水平，以樹立項目品牌及彰顯企業(yè)實力。3、首席突出項目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領(lǐng)市場，打破現(xiàn)有競爭局

44、面。4、人居以“人居”刷新現(xiàn)有居住概念，倡導(dǎo)人性化的、高品質(zhì)的居住，提供給客戶的除了居住空間，還有整體社區(qū)帶來的舒適感、身份感與尊重感，強調(diào)生活方式層面。5、樣板項目的核心主題，以“樣板”的形式出現(xiàn)，提升當?shù)胤康禺a(chǎn)水平，并成為中高端乃至高端消費者選擇的最好參照。第五章 開發(fā)方案的分析和預(yù)測一、總體規(guī)劃方案1、霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程整體規(guī)劃設(shè)計原則（1）提升城市地區(qū)競爭力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點，全面帶動該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（2）強調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間

45、。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點建設(shè)有星運廣場，月亮灣、風影廣場和幻雨泉。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動的小魚，弓形的小橋橫跨在月亮上。沿道路建設(shè)大面積的公共綠地，小區(qū)布局合理。2、規(guī)劃用地概況擬建項目占地面積56000，總建筑面積70000。3、項目組成擬建項目共建設(shè)框架結(jié)構(gòu)的8層住宅樓4棟、磚混結(jié)構(gòu)6層住宅樓9棟。4、防火及安全疏散本項目規(guī)劃嚴格按照國家有關(guān)消防進行設(shè)計，樓前后間距為25米，樓側(cè)間距為9米，符合消防通道要求。建筑物耐火等級均為一、二級，間距布置能滿足防火間距要求。二、建筑方案設(shè)計1、建筑方案

46、總體構(gòu)思霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)建筑方案的基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握人與自然和諧發(fā)展這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求。因此，小區(qū)的建筑風格和形勢還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。本項目位于宋莊小區(qū)的北側(cè)，在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點建設(shè)有星運廣場，月亮灣。占地面積超過整個小區(qū)的三分之一。共建設(shè)8層框架結(jié)構(gòu)住宅樓四棟及6層混合結(jié)構(gòu)

47、住宅樓9棟。住宅達到700套，可容納居民2450人。2、交通組織霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)交通由出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃。3、平面設(shè)計根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活運用，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅彈體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。4、立面設(shè)計立面設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使小區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以

48、下類型。1、基礎(chǔ)選型根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定基礎(chǔ)選型。2、上部結(jié)構(gòu)本項目建筑群地上部分有多層住宅、高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下室為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。四、公用設(shè)施方案1、供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑位DN200DN800，由迎賓道預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：用水標準和用水量住宅生活用水：140公升/人日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約343m3。給水設(shè)300500m3消防水池，安裝消防水泵2臺。在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱（每單元一個）。城市自來水進水管不小于DN150，每戶設(shè)一組水表裝置。室

49、內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂由給水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水管網(wǎng)和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。室內(nèi)外排水室內(nèi)污水排放量按供水量的85%估算，約292m3/d。室內(nèi)排水經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。室外雨水按清污分流制排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按霸州地區(qū)暴雨強度公式計算。2、供電供配電系統(tǒng)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余為三級負荷。供電電源：供電電壓為10kv電源，從宋莊接入。主要電力供應(yīng)指標：設(shè)備容量7000kW，宋莊變電容量滿足要求。計量方式：10kv系

50、統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)分戶電表。照明及電力設(shè)計配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按10（5）kW計算。照明設(shè)計：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB133-90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標志等；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志等。電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。3、供氣采用城市天然氣管道供氣方式。主要用氣地為住宅

51、區(qū)，從迎賓道接入。4、采暖、通風、空調(diào)采暖：小區(qū)居民供暖采用分體壁掛式采暖爐。住宅空調(diào)：采用分體式或立柜式空調(diào)，由用戶自行購置。5、弱電設(shè)計小區(qū)通信線路由霸州固定市話網(wǎng)直接引入。住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音模塊化插座。數(shù)據(jù)語音均采用100Mbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。小區(qū)CATV由霸州市光纖電視網(wǎng)引入，每戶設(shè)23個電視用戶盒。設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。五、消防1、消防通道建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有力的交通應(yīng)急條件。2、消火栓小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。3、消

52、防水池根據(jù)小區(qū)消防水量，消防水池與小區(qū)水域共用，按規(guī)定要求儲存充足的水量，以滿足消防的要求。六、節(jié)能在建筑節(jié)能方面，最大限度地爭取得熱，最低限度向外散熱。具體體現(xiàn)在：通過有效的組團規(guī)劃、單體設(shè)計，從朝向、間距、體形上保證建筑物受太陽輻射面積最大。減少建筑物的體形系數(shù)及外表面積和加強圍護結(jié)構(gòu)保溫，以減少傳熱耗熱量。提高門窗的氣密性，減少空氣滲透耗熱量，提高門窗保溫性能和減少熱耗熱量。按照分戶采暖的原則，改善采暖供熱系統(tǒng)的設(shè)計和運行管理。第六章 建設(shè)規(guī)模及功能標準一、建筑面積和內(nèi)容根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，本項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積70000m2，其中住宅建筑面積61079m2，地下

53、室建筑面積8921m2。二、功能設(shè)施標準1、建筑使用功能2006年城市住宅流行模式為：家庭向小戶型化發(fā)展，戶規(guī)模以3.5口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較緊，能滿足服務(wù)半徑不同距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。2006年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢。套型的靈活性和適應(yīng)性提高，并使空間有可能劃分。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標。根據(jù)這一趨勢，本項目住宅建筑功能和配套設(shè)

54、施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。2、設(shè)施標準住宅的室內(nèi)標準，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本符合國家建設(shè)部門城市住宅建設(shè)標準和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。住宅裝飾及設(shè)施標準：住宅為毛坯房。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：雙飛粉；陽臺：鋁合金封閉式陽臺；窗（門）：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；其它：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、地下室、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風機火災(zāi)報警系統(tǒng)、有線電視及通信系統(tǒng)，一級保安監(jiān)視系統(tǒng)等。3、住宅戶型規(guī)劃根據(jù)本項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，水岸尚城住宅設(shè)計整體規(guī)劃突出小戶型的方案，工程戶型分布見

55、表6-1。表6-1 戶型分布表戶型面積（平方米）戶數(shù)比例%二室二廳一衛(wèi)85-9549470.57三室二廳二衛(wèi)100-13014821.14四室二廳二衛(wèi)140-1605883.28小計700100.00以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間的使用面積滿足規(guī)定的要求。三、工程項目一覽表以據(jù)初步規(guī)劃方案，本項目主要工程項目見表6-2。表6-2 主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積70000

56、m21.1多層住宅建筑面積20000m21.2高層住宅建筑面積41079m21.3地下室建筑面積8921m22給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電系統(tǒng)（強電）配電房照明設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風工程地下室通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地第七章 開發(fā)進度安排和招標一、項目實施內(nèi)容項目實施是指本項目自批準立項開始，到項目建成正式驗收的整個期間，包括立項、編制項目申請報告，工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試和竣工驗收等階段。二、項目實施進度安排本項目建設(shè)期擬定為18個月

57、。建設(shè)年限2006年7月-2007年12月。根據(jù)各關(guān)鍵程序要求，編制了施工進度計劃，詳見表7-1表7-1 項目實施進度計劃表序號項目2006年度2007年度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1項目前期工作2施工圖設(shè)計審查3工程招標4場地平整施工準備5建筑工程施工6配套工程施工7竣工及交付使用三、招標1、具體招標范圍為確保項目建設(shè)按期完成，并實現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項目將按國家有關(guān)要求聘請有資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進行全過程監(jiān)控。本項目擬對勘察、設(shè)計、監(jiān)理、建筑工程進行招標。2、招標組織形式建設(shè)項目、建筑工程、勘察、設(shè)計、監(jiān)理，采用委托具有法人資格及相應(yīng)招標代理資質(zhì)的社會中介機構(gòu)完成。建筑施工單位要

58、求三級資質(zhì)，設(shè)計單位要求乙級資質(zhì)、監(jiān)理單位要求丙級資質(zhì)。項目招標情況詳見表7-2。表7-2 建設(shè)項目擬招標基本情況表項目名稱霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)一期工程建設(shè)單位霸州市勝興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目法人代表及聯(lián)系電話王宏樂設(shè)內(nèi)容建筑工程、設(shè)備采購及安裝項目建設(shè)地點霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)總投資額9500萬元建設(shè)項目性質(zhì)住宅資金來源自籌貸款資金所占比例招標范圍招標組織招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)擬劃分標段（個）對投標單位資質(zhì)要求全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察乙級設(shè)計乙級建筑工程三級安裝工程三級監(jiān)理乙級設(shè)備材料擬選擇的招

59、標公告發(fā)布媒介河北省招標投標綜合網(wǎng)（http：/）情況說明：安裝、設(shè)備采購工程包括工程的給排水、采暖、電氣照明部分，該部分含在建筑工程項目中招標；標段劃分：工程監(jiān)理、工程施工各為一個標段；重要材料包括商品砼、金屬門窗、建筑防水等，該部分含在建筑工程項目中招標。 3、其它內(nèi)容本項目工程采用招投標價款一次包干，其材料采購由投標單位采購。第八章 環(huán)境保護一、污染源分析本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，現(xiàn)狀范圍內(nèi)也以居住為主，基本上無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活廢水和生活垃圾。1、大氣污染源天然氣燃燒廢氣本項目居民供暖采用分體壁掛式采暖爐，最大燃氣量1.8m3/h，平均燃氣量1

60、.4m3/h，每天采暖5個小時，700戶居民共用天然氣588000m3/年，燃料廢氣由小排氣筒排至室外。廚房用天然氣每戶10 m3/月，小區(qū)居民共用天然氣84000m3/年。采暖和炊事燃燒天然氣約67.2萬m3/年。因本地區(qū)是用于北京同質(zhì)的天然氣，根據(jù)北京環(huán)境總體規(guī)劃研究中給出的排放因子，即燃燒1000m3天然氣產(chǎn)生0.18kgSO2，1.76kgNOX、0.35kgCO。由此求出燃氣污染物排放量為SO2121kg/a，NOX1.182t/a，CO235.2kg/a。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，居住2450人，生活耗水量每天343m3，每年為1