土地價款扣除實務(wù)問題匯總

1、土地價款扣除實務(wù)問題匯總隨著世界杯熱浪來襲，今夏莊里的熱度更是一浪高過一浪。這時候恰逢房地產(chǎn)企業(yè)有項目要在本月交房， 老板意味深長地問，最近工作這么辛苦，還有時間看世界杯嗎？我心想，當(dāng)然要看了！畢竟世界杯充滿了未知的 刺激，而工作充滿了已知的無奈?？筛魑?，您一定猜得到我最后的回答，畢竟交房留給我們財務(wù)的時間，已經(jīng)確 實是不多了。的確，預(yù)售的很長一段時間以來，每個月只需要把收到的預(yù)收款按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，計算也非 常簡單：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款：（1+適用稅率或征收率）x 3%對于一般計稅項目，按照財稅【2016】36號文件第四十五條的規(guī)定，隨著納稅義務(wù)發(fā)生時間的到來，就 需要以當(dāng)期的銷售

2、額和適用稅率計算當(dāng)期的應(yīng)納稅額，抵減前期已預(yù)繳的稅款后，申報繳納增值稅啦。在計算銷 售額”時，一定別忘了扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款。 具體怎么扣除，扣除時又需要注意哪些問題呢？一、允許扣除的土地價款包括哪些？支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款”，具體包括：土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前 期開發(fā)費用和土地出讓收益等。以及在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時 扣除。二、扣除土地價款時，須提供哪些合法有效的憑證？向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部

3、門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠 證明拆遷補償費用真實性的材料。三、如何計算確定當(dāng)期允許扣除的土地價款？房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以 下順序計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：（1 ）首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款：已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款=支付的土地總價款x（已開發(fā)項目占地面積：開發(fā)用地總面積）（2）然后，再按照以下公式計算當(dāng)期允許扣除的土地價款：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積：當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建

4、筑面積）x 已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地價款。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷 售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積和房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下 車位建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地 價款。例如：四、扣除土地價款是否影響銷售發(fā)票的開具？適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目全額開具增值稅專用發(fā)

5、票。銷售額的 計算扣除土地價款，不影響銷售發(fā)票的開具。例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計1100萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算這棟 樓對應(yīng)的土地成本為300萬元。如何開具發(fā)票？第一步，計算銷項稅額。銷項稅額等于 1100 ：（ 1 + 10% ）x 10%=100萬元；第二步，計算銷售額（不含稅）。銷售額等于 1100-100 = 1000萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進項稅額100萬元。五、扣除土地價款如何在增值稅納稅申報表中填列？接上例，第一步，在增值稅納稅申報表附列資料（三）第1列本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無

6、形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）”填報1100萬，在第5列本期實際扣除金額”填報300萬元；增值稅鈉說申報表附列資料（三）（廉務(wù)、不功產(chǎn)和元瑙遂產(chǎn)物降項目明細）稅款所屬時間：年 月 曰至 年 月 曰納稅人名禰供章）金額單位：元至角分.項目及程炎本期服務(wù)不動產(chǎn). 和無形賽聲侑稅含 計額免稅銷售額）服務(wù)、不動產(chǎn)和無形賀產(chǎn)扣除頊目期初染額本期發(fā)生額本期應(yīng)扣除金額本期實際扣除金額F期末余額1234=2+3苴.（普菸1且司4篇6=4-51魂稅率的項目1眺稅率的頊目211, 000, 000. 00AA翥 000, 000. 00AT。萬第二步，在增值稅納稅申報表附列資料（一）第12列服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)

7、扣除項目本期實際扣除金額”填報本期扣除額300萬元；增值稅納稅申報表附列貪料（-）稅安所盾目；年 月 日至年 月曰推入名柿：公章）金裁傍：元至扇分項國及倉次丹Riff怕以安崗發(fā)票棄具芟他岌基未弄具岌事的械檢直閽81,產(chǎn)P#版目本期實 際扣隨盆nMHhE卵1)租 Hem話項 怎納）洎,兼訥區(qū)經(jīng)(P.W（成納:， 秘簿輸費消應(yīng)納宮散（免相）諭靜M應(yīng)納）叫134S673E+3+5+T14=13+ 章或征收童）x ft方法計祖至蛔源項目1觸嶙踞曲玖虹修俊摒眄分116瑚建的.鴦.不躋1岫股產(chǎn)23一一4*L*10. 000,000.001,000,000.0010,000,000.001,000,000.

8、0011,000,000. 003, 000.000.008,000,000. 00727, 272. 736俶X,&rH - - -第三步，在增值稅申報表主表第1行按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額1000萬元，并將增 值稅納稅申報表附列資料（一）第 14列銷項（應(yīng)納）稅額”72.73萬元，填報在增值稅納稅申報表主 表第11行銷項稅額”欄次中。增值稅納稅申報表（適用于銷售不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）（噩熟稅人適用）根據(jù)國家稅收法律法規(guī)及僧值稅相關(guān)規(guī)定制定本表。納稅人不論有無銷售額，均應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限填寫本表，并向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申報。稅款所屬時間：自年 月曰至年 月曰填表曰期：年 月3金額單位

9、：元至角夕納稅入識別號所屬行業(yè)：納稅人名稱.（公章）法定代表人姓名注掰地址生產(chǎn)經(jīng)營地址開戶銀衣應(yīng)廊號登記注冊類型電話號碼TS SW般項目即征即退頊目聊 HT二貝，.，本月數(shù)本年累計本月數(shù)本年累計（-）按適用稅率計稅銷售額110, 000, 000. 00 其中：應(yīng)稅貨物銷售額2應(yīng)稅勞浙肖售額3F納稅檢查調(diào)整的銷售額4碧（二）按簡易辦法計稅銷售額5 %i其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額6（三）免抵、退辦法出口銷售額7,（四）免榆肖售額8其中：免稅貨物銷售額9任竅苦冬潔隹薪1 A六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府支付土地價款，又設(shè)立子公司或分公司開發(fā)項目的，土地價款可否扣除？1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè) 立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門 支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公 司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下