XXX-7企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南講解

1、企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估報告指南南講解及在實務中中的應用王生龍主要內(nèi)容第一部分 “指南”的功能作作用 第二部分 關(guān)于于報告聲明明、摘要的的編寫 第三部分 關(guān)于于報告正文文的編寫第四部分 關(guān)于于報告附件件第五部分 關(guān)于于評估說明明的編寫第六部分 關(guān)于于評估明細細表第一部分 “指南”的功能作作用一、與其他他準則的關(guān)關(guān)系 （一）從準準則體系層層面上理解解，指南與與資產(chǎn)評評估準則評估報報告評估估報告準則則是”母子關(guān)系系 根據(jù)我國資資產(chǎn)評估準準則體系的的規(guī)劃，評評估指南包包括對特定定評估目的的、特定資資產(chǎn)類別（細細化）評估估業(yè)務以及及對評估中中某些重要要事項的規(guī)規(guī)范。2007年年11月228日，中中評協(xié)發(fā)布

2、布、并于22008年年7月1日日執(zhí)行的資產(chǎn)評估估準則評估報告告，是根根據(jù)市場變變化和執(zhí)業(yè)業(yè)實踐不斷斷完善評估估報告的技技術(shù)規(guī)范，是是評估報告告的基本要要求。根據(jù)據(jù)監(jiān)管部門門的不同要要求，從其其監(jiān)管角度度對評估報報告提出更更細的要求求，作為資產(chǎn)評估估準則評估報告告的“子準則”，是更好好服務于國國有資產(chǎn)評評估領(lǐng)域的的重要舉措措，也是資資產(chǎn)評估準準則體系不不斷完善的的必要步驟驟。國有資資產(chǎn)評估關(guān)關(guān)系到國有有資產(chǎn)權(quán)益益，對國有有資產(chǎn)評估估項目的管管理不可能能脫離對資資產(chǎn)評估報報告的管理理。資產(chǎn)評估估準則-報告告準則是是資產(chǎn)評估估報告的最最低要求，其其主要內(nèi)容容是評估報報告的基本本要求和一一般內(nèi)容構(gòu)構(gòu)成

3、。企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估報告指南南，是在在資產(chǎn)評估估報告最低低要求的基基礎上，為為滿足企業(yè)業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)評估管理理的需要，根根據(jù)企業(yè)國國有資產(chǎn)評評估管理的的相關(guān)規(guī)定定，針對性性地對五部部分內(nèi)容做做出更為詳詳盡的規(guī)定定，充分反反映企業(yè)國國有資產(chǎn)評評估監(jiān)管的的要求。（二）與各各“實體性”準則的關(guān)關(guān)系 1、實體性準準則、甚至至其他程序序性準是指指南的依據(jù)據(jù)。 實實體性準則則、其他程程序性準則則主要規(guī)范范評估操作作要求的，如如：資產(chǎn)評估估準則機器設備備第一條條，“為規(guī)范注注冊資產(chǎn)評評估師執(zhí)行行機器設備備評估業(yè)務務行為 ”；資產(chǎn)評估估準則不動產(chǎn)第一條，“為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務行為” 資產(chǎn)評估

4、估準則評估程序序第一條條，“為規(guī)范注注冊資產(chǎn)評評估師履行行評估程序序行為 ，” 資產(chǎn)評估估準則業(yè)務約定定書第一一條，“為規(guī)范業(yè)業(yè)務約定書書的簽訂、履行等行行為 ，”報告指南必必須以這些些準則的要要求，提出出披露的規(guī)規(guī)范。 2、評估報告告指南不討討論如何操操作的問題題。評估報告規(guī)規(guī)范，是反反映如何編編寫、如何何出具評估估報告的規(guī)規(guī)范性問題題，不反應應也不討論論具體的評評估操作技技術(shù)問題。 （三）國資資報告指南南與評估報報告準則的的構(gòu)成銜接接 指指南提出評評估報告由由標題及文文號、聲明明、摘要、正文、附附件、評估估明細表、評估說明明等構(gòu)成。與資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則評估報報告相比比，增加了了評估明細細表、

5、評估估說明。 資資產(chǎn)評估準準則評估報報告未強強制要求注注冊資產(chǎn)評評估師在出出具評估報報告的同時時，另行出出具資產(chǎn)評評估說明和和評估明細細表。中評評協(xié)編制出出版的資資產(chǎn)評估準準則評估報報告講解解中提出“對于國有有資產(chǎn)評估估項目，注注冊資產(chǎn)評評估師可以以根據(jù)所屬屬的國有資資產(chǎn)行政主主管部門的的要求，另另行提供相相關(guān)評估說說明和明細細表，作為為國有資產(chǎn)產(chǎn)評估核準準備案專用用材料的一一部分”。 實實際上，本本指南中提提出的評估估明細表相相當于資資產(chǎn)評估準準則評估報報告附件件內(nèi)容中“評估對象象涉及的資資產(chǎn)清單或或資產(chǎn)匯總總表”的細化。 二、關(guān)于評評估報告準準則與現(xiàn)行行國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告規(guī)范的關(guān)關(guān)系（一

6、）評估估實踐中，已已經(jīng)對現(xiàn)規(guī)規(guī)范進行“取舍”使用現(xiàn)行國有資資產(chǎn)評估項項目，主要要依據(jù)資資產(chǎn)評估報報告基本內(nèi)內(nèi)容與格式式的暫行規(guī)規(guī)定（財評評字【19999】991號）、資產(chǎn)評評估報告內(nèi)內(nèi)容與格式式的補充規(guī)規(guī)定（財財評字【11999】3302號）、資產(chǎn)評評估操作規(guī)規(guī)范意見（試試行）（國國資局國資資辦發(fā)【11996】223號）等等規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容與格式式編制出具具資產(chǎn)評估估報告。由于：國有資產(chǎn)管管理方式和和要求內(nèi)容容的變化；新會計準則則的發(fā)布執(zhí)執(zhí)行；評估準則的的陸續(xù)出臺臺原國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告內(nèi)容與格格式不適應應相關(guān)法規(guī)規(guī)準則的變變化。評估估實踐中，根根據(jù)國有資資產(chǎn)管理方方式和要求求內(nèi)容的變變化、新會會

7、計準則的的發(fā)布執(zhí)行行、新出臺臺的評估準準則，對評評估說明、評估明細細表進行了了相應調(diào)整整做法已經(jīng)經(jīng)大量出現(xiàn)現(xiàn)。這也是是制定指南南的必要性性所在。 財政部關(guān)關(guān)于實行資資產(chǎn)評估準準則有關(guān)制制度銜接問問題的通知知（財企200883433號 ）企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估報告指南南實施后后，除金融融企業(yè)以外外的企業(yè)國國有資產(chǎn)評評估報告應應當執(zhí)行企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估報告指南南。金融融企業(yè)、行行政事業(yè)單單位及其他他的國有資資產(chǎn)評估報報告指南另另行制定。在相關(guān)指指南實施前前，金融企企業(yè)和行政政事業(yè)單位位國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告暫參照執(zhí)執(zhí)行企業(yè)業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告指南的的相關(guān)要求求。財政政部關(guān)于印印發(fā)資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告基

8、本內(nèi)容容與格式的的暫行規(guī)定定的通知知（財評評字19999991號）即即予廢止。（二）企企業(yè)國有資資產(chǎn)評估報報告指南重點予以以規(guī)范的方方面：增加了收益益法、市場場法運用的的要求和指指導；根據(jù)新的企企業(yè)會計準準則，調(diào)整整了評估明明細表的格格式和內(nèi)容容；固化實踐中中的有效做做法，澄清清了部分模模糊的做法法，最大限限度地體現(xiàn)現(xiàn)可操作性性；比如：明確了引引用土地使使用權(quán)、礦礦業(yè)權(quán)評估估結(jié)論的方方式和要求求等；針對對實踐中兩兩種方法評評估結(jié)論差差異原因的的復雜性，強強化評估范范圍、委托托評估資產(chǎn)產(chǎn)分析等方方面內(nèi)容；作為評估估的基礎工工作，資產(chǎn)產(chǎn)清查應當當首先由企企業(yè)進行，然然后根據(jù)清清查的結(jié)果果申報資產(chǎn)產(chǎn)

9、，將所有有評估明細細表中“調(diào)整后賬賬面值”取消；將一些重復復的內(nèi)容進進行了合并并，調(diào)整，以以進一步方方便注冊資資產(chǎn)評估師師編制報告告，同時方方便國資監(jiān)監(jiān)管部門對對評估項目目的審核。 第二部分 關(guān)關(guān)于聲明和和摘要一、關(guān)于報報告聲明（一）國有有資產(chǎn)評估估報告聲明明提出的依依據(jù)資產(chǎn)評估估準則基本準則則第二十十二條規(guī)定定，注冊資資產(chǎn)評估師師執(zhí)行資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務務，應當對對評估結(jié)論論的合理性性承擔責任任。第二十十三條規(guī)定定，遵守相相關(guān)法律、法規(guī)和資資產(chǎn)評估準準則，對評評估對象在在評估基準準日特定目目的下的價價值進行分分析、估算算并發(fā)表專專業(yè)意見，是是注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師的的責任；提提供必要的的資料并保保證所提

10、供供資料的真真實性、合合法性、完完整性，恰恰當使用評評估報告是是委托方和和相關(guān)當事事方的責任任。資產(chǎn)產(chǎn)評估職業(yè)業(yè)道德準則則基本準準則第五五條規(guī)定，注注冊資產(chǎn)評評估師應當當誠實正直直，勤勉盡盡責，恪守守獨立、客客觀、公正正的原則。第六條規(guī)規(guī)定，注冊冊資產(chǎn)評估估師執(zhí)行資資產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務，應當當遵守相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)和資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則。資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則評估報報告第十十三條規(guī)定定，評估報報告的聲明明應當包括括以下內(nèi)容容：（一）注注冊資產(chǎn)評評估師恪守守獨立、客客觀和公正正的原則，遵遵循有關(guān)法法律、法規(guī)規(guī)和資產(chǎn)評評估準則的的規(guī)定，并并承擔相應應的責任；（二）提提醒評估報報告使用者者關(guān)注評估估報告特別別事項說

11、明明和使用限限制；（三三）其他需需要聲明的的內(nèi)容。為了使注冊冊資產(chǎn)評估估師有效地地防范評估估風險，防防止評估報報告被濫用用，并使報報告使用者者更好地理理解報告的的內(nèi)容，注注冊資產(chǎn)評評估師在評評估報告中中應當重點點提醒評估估報告使用用者關(guān)注特特別事項可可能對評估估結(jié)論產(chǎn)生生的影響，提提醒報告使使用者注意意評估結(jié)論論所對應的的使用限制制條件，如如評估目的的與評估用用途、評估估報告的使使用者等。本指南全面面反映了資產(chǎn)評估估準則基本準則則、資資產(chǎn)評估職職業(yè)道德準準則基本準準則和資產(chǎn)評估估準則評估報告告的基本本要求。 （二）國有有資產(chǎn)評估估報告聲明明的內(nèi)容 資產(chǎn)評估估準則評估報告告第十三三條規(guī)定，評評估

12、報告的的聲明應當當包括以下下內(nèi)容：（一）注冊冊資產(chǎn)評估估師恪守獨獨立、客觀觀和公正的的原則，遵遵循有關(guān)法法律、法規(guī)規(guī)和資產(chǎn)評評估準則的的規(guī)定，并并承擔相應應的責任；（二）提醒醒評估報告告使用者關(guān)關(guān)注評估報報告特別事事項說明和和使用限制制；（三）其他他需要聲明明的內(nèi)容。 根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則基本準準則、資產(chǎn)評估估職業(yè)道德德準則基本準則則和資資產(chǎn)評估準準則評估報報告的基基本要求，結(jié)結(jié)合國有資資產(chǎn)評估項項目的特點點，“指南”提出聲明明的基本內(nèi)內(nèi)容，并提提供了可以以參考的聲聲明的通用用內(nèi)容。聲聲明的基本本內(nèi)容包括括兩個方面面，一是遵循法法律法規(guī)，恪恪守資產(chǎn)評評估準則，并并對評估結(jié)結(jié)論合理性性承擔相應應

13、的法律責責任；二是提醒評評估報告使使用者關(guān)注注評估報告告特別事項項和使用限限制等內(nèi)容容。 “注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師聲聲明”指引 可供參考的的內(nèi)容： 一、我們在在執(zhí)行本資資產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務中，遵遵循相關(guān)法法律法規(guī)和和資產(chǎn)評估估準則，恪恪守獨立、客觀和公公正的原則則；根據(jù)我我們在執(zhí)業(yè)業(yè)過程中收收集的資料料，評估報報告陳述的的內(nèi)容是客客觀的，并并對評估結(jié)結(jié)論合理性性承擔相應應的法律責責任。二、評估對對象涉及的的資產(chǎn)、負負債清單由由委托方、被評估單單位（或者者產(chǎn)權(quán)持有有單位）申申報并經(jīng)其其簽章確認認；所提供供資料的真真實性、合合法性、完完整性，恰恰當使用評評估報告是是委托方和和相關(guān)當事事方的責任任。解釋：主要要

14、是評估遵遵循的原則則和承擔的的責任，以以及評估依依據(jù)的由委委托方和被被評估單位位（或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單單位）所提提供資料本本身應承擔擔的法律責責任 三、我們與與評估報告告中的評估估對象沒有有現(xiàn)存或者者預期的利利益關(guān)系；與相關(guān)當當事方?jīng)]有有現(xiàn)存或者者預期的利利益關(guān)系，對對相關(guān)當事事方不存在在偏見。解釋：主要要是利益沖沖突的聲明明，以切實實保證評估估公正性 四、我們已已（或者未未）對評估估報告中的的評估對象象及其所涉涉及資產(chǎn)進進行現(xiàn)場調(diào)調(diào)查；我們們已對評估估對象及其其所涉及資資產(chǎn)的法律律權(quán)屬狀況況給予必要要的關(guān)注，對對評估對象象及其所涉涉及資產(chǎn)的的法律權(quán)屬屬資料進行行了查驗，并并對已經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題題進

15、行了如如實披露，且且已提請委委托方及相相關(guān)當事方方完善產(chǎn)權(quán)權(quán)以滿足出出具評估報報告的要求求。解釋：專門門對現(xiàn)場工工作和產(chǎn)權(quán)權(quán)權(quán)屬進行行了聲明，說說明注冊資資產(chǎn)評估師師的法定執(zhí)執(zhí)業(yè)范疇 五、我們出出具的評估估報告中的的分析、判判斷和結(jié)論論受評估報報告中假設設和限定條條件的限制制，評估報報告使用者者應當充分分考慮評估估報告中載載明的假設設、限定條條件、特別別事項說明明及其對評評估結(jié)論的的影響。解釋：專門門就評估假假設和限定定條件的限限制做出說說明，目的的是讓評估估報告使用用者完整準準確理解并并利用評估估報告。理理論上，任任何一個評評估結(jié)論都都是在一定定的假設和和限定條件件下成立的的，假設和和限定條

16、件件的任何變變化都將改改變評估結(jié)結(jié)論。基于于這一理論論設定的聲聲明，不僅僅有助于評評估報告使使用者全面面準確理解解評估報告告和合理利利用評估結(jié)結(jié)論，也有有助于評估估機構(gòu)和注注冊資產(chǎn)評評估師有效效地規(guī)避評評估風險。 （三）注意意事項：提供的可以以參考的聲聲明指引內(nèi)內(nèi)容，僅僅僅是針對一一般情況提提示的一般般性聲明內(nèi)內(nèi)容，在執(zhí)執(zhí)行具體評評估業(yè)務時時，還應當當就評估項項目的具體體情況，增增加或細化化聲明內(nèi)容容。 如境外外資產(chǎn)，因因時間或費費用的限制制，委托方方和相關(guān)當當事方提出出不進行現(xiàn)現(xiàn)場核實工工作，在不不違背評估估準則的前前提下，評評估師采取取了其他有有效程序進進行了核實實，并對評評估對象的的價值

17、進行行估算發(fā)表表了專業(yè)意意見，在特特殊事項充充分披露的的前提下，應應當聲明未未進行現(xiàn)場場核實的原原因以及可可能對評估估結(jié)論產(chǎn)生生的影響，以以及對經(jīng)濟濟行為實現(xiàn)現(xiàn)的參考作作用的適用用性。本指指南第八條條 提出，評評估報告聲聲明應當提提醒評估報報告使用者者關(guān)注評估估報告特別別事項和使使用限制等等內(nèi)容。 二、報告摘摘要（一）評估估報告摘要要的作用資產(chǎn)評估估準則評估報告告第十四四條規(guī)定，評評估報告摘摘要應當提提供評估業(yè)業(yè)務的主要要信息及評評估結(jié)論。91號文件件規(guī)定，評評估機構(gòu)應應以較少的的篇幅，將將評估報告告書中的關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容摘摘要并刊印印在評估報報告書正文文之前，以以便使各有有關(guān)方了解解該評估報報告書

18、提供供的主要信信息，方便便企業(yè)在注注冊等情況況下的使用用。“摘要”與資產(chǎn)評評估報告書書正文具有有同等法律律效力，并并按評估報報告的統(tǒng)一一格式要求求由注冊資資產(chǎn)評估師師、評估機機構(gòu)法定代代表人及評評估機構(gòu)等等簽字蓋章章并暑明提提交日期。此規(guī)定的的旨在將“摘要”作為一個個獨立的文文件（或者者與評估報報告同等法法律地位的的），以在在一些情形形下獨立使使用。本指南提出出，簡明扼扼要地反映映經(jīng)濟行為為、評估目目的、評估估對象和評評估范圍、價值類型型、評估基基準日、評評估方法、評估結(jié)論論及其使用用有效期、對評估結(jié)結(jié)論產(chǎn)生影影響的特別別事項等關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容。盡管與資產(chǎn)評估估準則評估報告告和911號文件銜銜接一致

19、，但但對其作用用進行了調(diào)調(diào)整，改變變了“摘要與資資產(chǎn)評估報報告書正文文具有同等等法律效力力”的說法和和做法，具具體由“不需要另另行簽字蓋蓋章”體現(xiàn)。其其作用是方方便評估報報告使用者者快速了解解評估的主主要情況和和評估報告告的主要信信息，摘要要僅僅是為為了方便國國有資產(chǎn)評評估項目管管理（如出出具“評估核準準文件”和“評估項目目備案表”；企業(yè)辦辦理產(chǎn)權(quán)登登記；股權(quán)權(quán)設置等相相關(guān)手續(xù)），而而不能將摘摘要單獨用用于其他經(jīng)經(jīng)濟或行政政行為（如如工商注冊冊）。 （二）評估估報告摘要要的內(nèi)容特別指出：對評估結(jié)結(jié)論產(chǎn)生影影響的特別別事項，并并不是將評評估報告正正文的“特殊事項項說明”的內(nèi)容全全部反映在在摘要中

20、，而而是反映在在已確定評評估結(jié)論的的前提下，已已發(fā)現(xiàn)可能能影響評估估結(jié)論，但但非注冊資資產(chǎn)評估師師執(zhí)業(yè)水平平和能力所所能評定估估算的有關(guān)關(guān)重要事項項。對資產(chǎn)產(chǎn)評估結(jié)論論影響程度度較大的判判斷標準，應應根據(jù)事項項本身的性性質(zhì)和事項項影響的金金額判斷和和選擇。如如，比如，一一筆涉訴的的、法院正正在受理的的應收款，無無論如何無無法判斷其其回收的可可能性和回回收數(shù)額，它它直接導致致評估結(jié)論論的不確定定性，盡管管數(shù)額不大大，但以賬賬面值列示示的方法，畢畢竟不是專專業(yè)確定的的意見，同同時也應提提醒報告使使用者，列列示的賬面面值（評估估值）不能能替代未來來的法院裁裁定結(jié)果。對評估結(jié)結(jié)果影響重重大的“評估基準

21、準日期后重重大事項”，直接導導致評估結(jié)結(jié)論使用時時的不確定定性，也應應提醒報告告使用者，評評估結(jié)果未未反映該期期后事項的的影響。 （三）摘要要的效力和和簽字問題題1、評估報報告摘要簽簽字及位置置 本本指南明確確提出摘要要一般不需需要簽字蓋蓋章，并且且置于評估估報告正文文之前。既既然不需要要簽字，一一般不認為為可以單獨獨使用。2、評估報報告摘要提提示文字 本本指南沿用用91號文文件規(guī)定的的內(nèi)容，“以上內(nèi)容容摘自評估估報告正文文，欲了解解本評估項項目的詳細細情況和合合理理解評評估結(jié)論，應應當閱讀評評估報告正正文”。本段規(guī)定可可以理解為為，摘要盡盡管反映了了評估報告告的關(guān)鍵內(nèi)內(nèi)容和主要要信息，但但還

22、不足以以合理理解解評估結(jié)論論，以提示示評估報告告使用者應應當按照評評估報告正正文的內(nèi)容容理解評估估報告和合合理使用評評估結(jié)論。 第三部分 關(guān)于于報告正文文一、報告正正文的構(gòu)成成 與資產(chǎn)評評估準則評估報報告相比比，除為了了規(guī)范和統(tǒng)統(tǒng)一企業(yè)國國有評估報報告格式，從從而增加“緒言”格式內(nèi)容容外，其他他構(gòu)成基本本一致。 與91號文文件相比，指指南無首部部、評估原原則、評估估基準日期期后重大事事項，增加加評估假設設、評估報報告使用限限制說明 。91號文件件規(guī)定的“首部”，是對標標題的格式式與內(nèi)容和和評估報告告書序號的的規(guī)范，在在本指南中中單獨予以以規(guī)范。991號文件件中的“評估基準準日期后重重大事項”，

23、在本指指南中第222條專門門規(guī)范了“特殊事項項說明”的內(nèi)容（含含評估基準準日期后重重大事項） 二、評估報報告緒言格式化的評評估報告有有利于提高高管理部門門的工作效效率，這是是制定國有有資產(chǎn)評估估報告指南南的目的之之一，由此此，細化要要求顯得很很有必要。因此，本本指南參考考91號文文件的相關(guān)關(guān)內(nèi)容，提提出應寫明明該評估報報告的委托托方全稱、受托評估估事項及評評估工作簡簡要情況，并并提出企業(yè)業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告緒言的格格式內(nèi)容如如下：（評評估機構(gòu)全全稱）接受受貴單位（公公司）的委委托，根據(jù)據(jù)有關(guān)法律律、法規(guī)和和資產(chǎn)評估估準則、資資產(chǎn)評估原原則，采用用評估估方法（評評估方法名名稱），按按照必要的的

24、評估程序序，對（委托托方全稱）擬擬實施行為（事事宜）涉及及的（資產(chǎn)單項資產(chǎn)產(chǎn)或者資產(chǎn)產(chǎn)組合、企企業(yè)、股東東全部權(quán)益益、股東部部分權(quán)益）在在年月日的價值（價價值類型）進進行了評估估?，F(xiàn)將資資產(chǎn)評估情情況報告如如下”。 在在描述中，應應當注意： 評評估方法應應采用“公允”二字，不不應采用“法定”等其他文文字；評估估程序應采采用“必要”二字，不不應采用“法定”等其他文文字；市場場價值采用用“作出公允允反映”，不應采采用“確定”、“評估”等其他文文字。 三、委托方方、被評估估單位（或或者產(chǎn)權(quán)持持有單位）和和業(yè)務約定定書約定的的其他評估估報告使用用者的概況況1、基本要要求 （1）所有有描述，應應客觀、真

25、真實，并有有依據(jù)來源源。比如一一些經(jīng)營統(tǒng)統(tǒng)計資料、獲獎情況況、行業(yè)地地位、名次次、排位等等數(shù)據(jù)，因因評估師并并未對該信信息盡職調(diào)調(diào)查和核查查，原則上上應謹慎在在報告書中中出現(xiàn)。（2）篇幅幅不應太大大，有的報報告書700%是委托托方與資產(chǎn)產(chǎn)占有方簡簡介的內(nèi)容容，而且基基本與資資產(chǎn)評估說說明中委委托方和相相關(guān)當事方方編寫的關(guān)于進行行資產(chǎn)評估估有關(guān)事項項的說明內(nèi)容一致致。報告書中該該內(nèi)容，應應該是評估估師盡職調(diào)調(diào)查的結(jié)果果的客觀而而真實的反反映。（3）不得得帶有任何何誘導、恭恭維和推薦薦的陳述，也也不得出現(xiàn)現(xiàn)評估機構(gòu)構(gòu)介紹性內(nèi)內(nèi)容。比如如：“是西北地地區(qū)最大的的鋼鐵企業(yè)業(yè)”、“市場占有有率達到990

26、%”等內(nèi)容。（4）應清清楚介紹涉涉及的經(jīng)濟濟行為文件件（比如：協(xié)議、決決議、批復復文件等）的的形成過程程和日期。并將該經(jīng)經(jīng)濟行為文文件列示于于備查文件件中。 2、關(guān)于被被評估單位位（或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單單位）（1）“被被評估單位位”的概念是是企業(yè)價值值評估指導導意見（試行）中中提出的（該該意見提出出的“被評估企企業(yè)”的概念）。 （2）20006年12月12日，國務院院國有資產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)督管理理委員會下下發(fā)的關(guān)于加強強企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估管理工作作有關(guān)問題題的通知（國資委委產(chǎn)權(quán)22006274號號）附件33“國有有資產(chǎn)評估估項目備案案表、接受非國國有資產(chǎn)評評估項目備備案表填報說明明”中，提出出產(chǎn)權(quán)持有有單

27、位是“評估對象象的產(chǎn)權(quán)持持有單位”，評估對對象分為企企業(yè)法人財財產(chǎn)權(quán)范圍圍內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)（如:流動資產(chǎn)產(chǎn)、固定資資產(chǎn)、無形形資產(chǎn)等）和和企業(yè)所持持產(chǎn)權(quán)（股股權(quán)），該該附件提出出，當評估估對象為企企業(yè)所持產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（股權(quán)權(quán)）時，填填寫被評估估企業(yè)的單單位全稱（如如：XXXX有限責任任公司、XXXX股份份有限公司司等）。如如果評估對對象為非國國有單位企企業(yè)法人財財產(chǎn)權(quán)范圍圍內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)，則填寫寫相應資產(chǎn)產(chǎn)名稱，如如:流動資產(chǎn)產(chǎn)、固定資資產(chǎn)、無形形資產(chǎn)等；如果評估估對象為非非國有單位位企業(yè)所持持產(chǎn)權(quán)（股股權(quán)），則則填寫被評評估企業(yè)的的單位全稱稱，如：XXXX有限限責任公司司、XXXX股份有限限公司等。 （3）

28、本指指南除沿用用資產(chǎn)評評估準則-評估報報告的委委托方、業(yè)業(yè)務約定書書中約定的的其他評估估報告使用用者外，增增加“被評估單單位（產(chǎn)權(quán)權(quán)持有單位位）”，將被評評估企業(yè)與與產(chǎn)權(quán)持有有單位列為為互用概念念，當為單單項資產(chǎn)或或資產(chǎn)組合合時，被評評估單位（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單單位）即是是該單項資資產(chǎn)或資產(chǎn)產(chǎn)組合的擁擁有者（法法人資產(chǎn)），當當為企業(yè)價價值評估時時（企業(yè)整整體價值、股東全部部權(quán)益價值值或部分權(quán)權(quán)益價值），被被評估單位位（產(chǎn)權(quán)持持有單位）即即是該國有有單位企業(yè)業(yè)所有產(chǎn)權(quán)權(quán)（股權(quán)）的的被投資單單位企業(yè)。在實踐中，委委托方、業(yè)業(yè)務約定書書中約定的的其他評估估報告使用用者，可能能多與被評評估單位（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單

29、單位）為同同一人，此此時應按照照本指南的的要求，委委托方與被被評估單位位（或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單單位）為同同一企業(yè)，按按對被評估估單位的要要求編寫。 3、關(guān)于繁繁簡程度 根據(jù)國有資資產(chǎn)評估項項目的實踐踐，指南中中：對委托方和和業(yè)務約定定書約定的的其他評估估報告使用用者概況要要求簡單，一一般包括名名稱、法定定住所及經(jīng)經(jīng)營場所、法定代表表人、注冊冊資本及主主要經(jīng)營范范圍等。對被評估單單位（或者者產(chǎn)權(quán)持有有單位）概概況分企業(yè)業(yè)價值評估估和單項資資產(chǎn)或者資資產(chǎn)組合評評估兩種不不同的業(yè)務務，提出不不同的繁簡簡要求。委托方與被被評估單位位（或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單單位）同一一人時，按按被評估單單位（或者者產(chǎn)權(quán)持有有單位

30、）要要求編寫。 四、評估目目的及對應應的經(jīng)濟行行為1、評估對對應的經(jīng)濟濟行為 從評估估機構(gòu)的角角度看，評評估目的是是通過評估估工作為委委托方提供供特定經(jīng)濟濟行為所涉涉及資產(chǎn)的的公允價值值尺度； 從委托托方的角度度看，評估估目的是為為實施經(jīng)濟濟行為所涉涉及的資產(chǎn)產(chǎn)尋求公允允的價值尺尺度。 無論是是評估機構(gòu)構(gòu)還是委托托方的角度度，評估目目的決定了了評估價值值的內(nèi)涵，從從而決定了了評估應選選擇的價值值類型，進進而影響著著評估方法法的選擇與與運用。同同樣的資產(chǎn)產(chǎn)，評估目目的不同，其其價值也不不同。資產(chǎn)產(chǎn)評估是為為特殊經(jīng)濟濟行為涉及及的資產(chǎn)提提供價值參參考依據(jù)的的執(zhí)業(yè)行為為，其評估估目的是依依據(jù)擬實施施

31、的經(jīng)濟行行為確定的的，依據(jù)擬擬實施的經(jīng)經(jīng)濟行為確確定了評估估目的，評評估價值類類型、評估估方法才得得以確定。企業(yè)國有資資產(chǎn)擬實施施經(jīng)濟行為為依法實施施審批。“指南”要要求注冊資資產(chǎn)評估師師應當在評評估報告中中清晰、明明確地說明明兩方面的的內(nèi)容，一一是本次資資產(chǎn)評估的的目的，二二是評估所所對應的經(jīng)經(jīng)濟行為以以及該經(jīng)濟濟行為獲得得批準的相相關(guān)情況或或者其他經(jīng)經(jīng)濟行為依依據(jù)。評估估報告只能能在特定的的評估目的的下具有有有效性。 2、評估目目的描述示示例 本次資產(chǎn)評評估的目的的是公允反反映XX集集團投入到到擬設立的的股份有限限公司的資資產(chǎn)、負債債和凈資產(chǎn)產(chǎn)在評估基基準日的公公允價值，為為XX集團團以實

32、物資資產(chǎn)出資提提供價值參參考意見。該經(jīng)濟行行為已經(jīng)得得到XX省省人民政府府辦公廳“關(guān)于省XXX集團有有限公司重重組上市問問題的復函函”（粵辦函函200023773號）的的批準。目目前，XXX集團重組組設立股份份有限公司司工作正在在推進過程程中。 實現(xiàn)本本次評估目目的后，設設立的股份份公司將由由GD集團團控股，是是XX省唯唯一一家擁擁有并經(jīng)營營220kkV及以上上電壓等級級的高壓輸輸電線路、變電站和和其他與高高壓輸電有有關(guān)資產(chǎn)，并并代管廣電電集團的配配電、購電電和調(diào)度資資產(chǎn)和業(yè)務務的電網(wǎng)公公司。 五、評估對對象與評估估范圍（一）相關(guān)關(guān)已有規(guī)范范1、資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則評估報報告第十十八條：評估報告中

33、中應當載明明評估對象象和評估范范圍，并具具體描述評評估對象的的基本情況況，通常包包括法律權(quán)權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況況和物理狀狀況。不僅僅規(guī)定在評評估報告中中應該載明明評估對象象和評估范范圍，還規(guī)規(guī)定要具體體描述評估估對象的基基本情況，通通常包括“法律權(quán)屬屬狀況”、“經(jīng)濟狀況況”和“物理狀況況”。 2、企業(yè)業(yè)價值評估估指導意見見第十二二條：企業(yè)價值評評估應當明明確“評估對象象及其相關(guān)關(guān)權(quán)益狀況況”。企業(yè)價價值評估項項目評估對對象的披露露至少可包包括四個方方面的內(nèi)容容：一是企企業(yè)價值的的評估對象象及基本情情況：即是是企業(yè)整體體價值或全全部股權(quán)價價值或部分分股權(quán)價值值；涉及交交易的為部部分股權(quán)價價值時的持

34、持股人及股股權(quán)比例；涉及交易易的股權(quán)為為流通股或或非流通股股、控股權(quán)權(quán)或少數(shù)股股權(quán)等等。二是納入入評估范圍圍的資產(chǎn)及及權(quán)益狀況況：即資產(chǎn)產(chǎn)類型、帳帳面金額及及主要資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益狀況況；特殊資資產(chǎn)，如無無帳面記錄錄的無形資資產(chǎn)，租賃賃使用的帳帳外的，掛掛靠的資產(chǎn)產(chǎn)及權(quán)益狀狀況。三是是需作單獨獨評估或處處理的溢余余資產(chǎn)，非非經(jīng)營資產(chǎn)產(chǎn)，無效資資產(chǎn)等資產(chǎn)產(chǎn)及權(quán)益狀狀況。（二）本指指南規(guī)范與91號文文件，指南南根據(jù)資資產(chǎn)評估準準則評估報報告的規(guī)規(guī)定，在明明確相關(guān)概概念的基礎礎上，細化化規(guī)范了國國有資產(chǎn)評評估項目不不同情形下下的評估對對象與評估估范圍的描描述。 1、明確了了相關(guān)概念念 實際上上，在中評評協(xié)已

35、經(jīng)發(fā)發(fā)布的一系系列評估準準則，均對對評估對象象和評估范范圍基本情情況的描述述進行了規(guī)規(guī)范。如：企業(yè)價價值評估指指導意見（試試行）第第四十三條條：“注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師應應當在評估估報告中明明確說明評評估對象、評估對象象的存在狀狀況、權(quán)利利狀況和受受到的限制制。”資產(chǎn)評評估操作規(guī)規(guī)范意見(試行)第一百二二十一條：“評估范圍圍和對象說說明經(jīng)濟情情形涉及的的資產(chǎn)的范范圍、類型型、所處位位置、歸屬屬的生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營單位、處置方式式等”。 對于企企業(yè)價值評評估，評估估對象分為為兩類，即即企業(yè)整體體價值、股股東全部權(quán)權(quán)益價值或或股東部分分權(quán)益價值值，與此對對應的評估估范圍是評評估對象涉涉及的資產(chǎn)產(chǎn)及負債內(nèi)內(nèi)容，包

36、括括房地產(chǎn)、機器設備備、股權(quán)投投資、無形形資產(chǎn)、債債權(quán)和債務務等。特別別指出的是是股東全部部權(quán)益價值值和股東部部分權(quán)益價價值作為評評估對象，采采用資產(chǎn)基基礎法對其其評估時，股股東權(quán)益對對應的法人人資產(chǎn)和負負債是評估估范圍，本本身并不是是評估對象象。 2、細化規(guī)規(guī)范了國有有資產(chǎn)評估估項目不同同情形下的的評估對象象與評估范范圍 本指指南，分企企業(yè)價值評評估項目和和單項資產(chǎn)產(chǎn)或者資產(chǎn)產(chǎn)組合兩種種不同的情情形，規(guī)范范了評估對對象和評估估范圍的信信息披露。 單項項資產(chǎn)或者者資產(chǎn)組合合評估項目目，除資資產(chǎn)評估準準則評估報報告規(guī)定定的描述評評估對象的的法律權(quán)屬屬狀況、經(jīng)經(jīng)濟狀況和和物理狀況況等基本情情況外，

37、借借鑒了911號文件規(guī)規(guī)定內(nèi)容的的精神，增增加了說明明委托評估估資產(chǎn)的數(shù)數(shù)量（如土土地面積、建筑物面面積、設備備數(shù)量、無無形資產(chǎn)數(shù)數(shù)量等）內(nèi)內(nèi)容。如資資產(chǎn)類型、規(guī)格型號號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購購置（生產(chǎn)產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工工藝）流程程、地理位位置、使用用狀況、企企業(yè)名稱、住所、注注冊資本、所屬行業(yè)業(yè)、在行業(yè)業(yè)中的地位位和影響、經(jīng)營范圍圍、財務和和經(jīng)營狀況況等。資產(chǎn)產(chǎn)評估機構(gòu)構(gòu)和人員應應當特別了了解有關(guān)評評估對象權(quán)權(quán)利受限狀狀況。 企業(yè)業(yè)價值評估估項目，評評估對象與與評估范圍圍的描述，考考慮了采用用兩種評估估方法的實實際情況，也也考慮了國國有資產(chǎn)評評估項目管管理對審計計的要求，考考慮了國有有資產(chǎn)評估估項

38、目同時時委托其他他專業(yè)評估估并引用其其評估結(jié)論論的情況，同同時考慮到到采用收益益法和資產(chǎn)產(chǎn)基礎法兩兩種評估方方法對企業(yè)業(yè)價值評估估時，被評評估企業(yè)申申報的賬面面記錄或者者未記錄的的無形資產(chǎn)產(chǎn)、企業(yè)申申報的表外外資產(chǎn)等具具體情況，對對最終分析析確定評估估結(jié)論時的的前后呼應應。比如：，被評估估企業(yè)賬面面未記錄的的無形資產(chǎn)產(chǎn)或者賬面面有記錄，根根據(jù)資產(chǎn)重重組方案或或類似文件件不納入評評估范圍，而而收益法評評估收益預預測中難以以分割的經(jīng)經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)，在分析析確定評估估結(jié)論時，應應當考慮選選擇與資產(chǎn)產(chǎn)重組方案案或類似文文件相一致致的評估范范圍的評估估結(jié)論。 3、評估對對象和評估估范圍與經(jīng)經(jīng)濟行為一一致性

39、的問問題 評估對象和和評估范圍圍與經(jīng)濟行行為一致性性，是國資資監(jiān)管機構(gòu)構(gòu)的要求。 20005年8月25日，國務院院國有資產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)督管理理委員會發(fā)發(fā)布的企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估管理暫行行辦法（國資委委第12號令）第第十二條規(guī)規(guī)定，凡需需經(jīng)核準的的資產(chǎn)評估估項目，企企業(yè)在資產(chǎn)產(chǎn)評估前應應當向國有有資產(chǎn)監(jiān)督督管理機構(gòu)構(gòu)報告“資產(chǎn)評估估范圍的確確定情況”；第十五五條規(guī)定，企企業(yè)提出資資產(chǎn)評估項項目核準申申請時，應應當向國有有資產(chǎn)監(jiān)督督管理機構(gòu)構(gòu)報送“與評估目目的相對應應的經(jīng)濟行行為批準文文件或有效效材料”、“所涉及的的資產(chǎn)重組組方案或者者改制方案案、發(fā)起人人協(xié)議等材材料”、“與經(jīng)濟行行為相對應應的審計報報告

40、”；第十六六條規(guī)定，國國有資產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督管理機機構(gòu)應當對對下列事項項進行審核核“資產(chǎn)評估估范圍與經(jīng)經(jīng)濟行為批批準文件確確定的資產(chǎn)產(chǎn)范圍是否否一致”。本指南中提提出企業(yè)價價值評估中中，應當說說明“委托評估估對象和評評估范圍與與經(jīng)濟行為為涉及的評評估對象和和評估范圍圍是否一致致，不一致致的應當說說明原因”。是要求求注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師反反映企業(yè)出出具的關(guān)關(guān)于進行資資產(chǎn)評估有有關(guān)事項的的說明關(guān)關(guān)于評估對對象與評估估范圍的說說明的內(nèi)容容要求，以以從評估報報告內(nèi)容層層面，滿足足國資監(jiān)管管機構(gòu)的要要求，而不不是由注冊冊資產(chǎn)評估估師判斷委委托評估對對象和評估估范圍與經(jīng)經(jīng)濟行為涉涉及的評估估對象和評評估范圍一一致性。

41、企業(yè)價值評評估的一般般范圍即企企業(yè)價值評評估的產(chǎn)權(quán)權(quán)范圍。從從產(chǎn)權(quán)的角角度界定，企企業(yè)價值評評估的范圍圍應該是企企業(yè)的全部部資產(chǎn)。包包括企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體自自身占用及及經(jīng)營的部部分，企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)主體體所能控制制的部分，如如全資子公公司、控股股子公司，以以及非控股股公司中的的投資部分分。在具體體界定企業(yè)業(yè)價值評估估的資產(chǎn)范范圍時，應應根據(jù)以下下有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)資料進行行：（1）企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)評評估申請報報告及上級級主管部門門批復文件件所規(guī)定的的評估范圍圍；（2）企業(yè)業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的的協(xié)議、合合同、章程程中規(guī)定的的企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)變動的范范圍。 因此，評評估對象和和評估范圍圍是委托方方和相關(guān)當當事方根據(jù)

42、據(jù)其擬實施施的經(jīng)濟行行為確認，并并提供給評評估機構(gòu)的的，一般應應要求委托托方和相關(guān)關(guān)當事方在在申報表或或申報材料料上簽名蓋蓋章，在形形式上確認認評估對象象和評估范范圍。 六、價值類類型（一）規(guī)范范價值類型型的依據(jù) 資產(chǎn)評估估準則基本準則則第十四四條規(guī)定，注注冊資產(chǎn)評評估師執(zhí)行行資產(chǎn)評估估業(yè)務，應應當根據(jù)評評估目的等等相關(guān)條件件選擇適當當?shù)膬r值類類型，并對對價值類型型予以明確確定義。資產(chǎn)評估估準則評估報告告要求披披露評估選選用何種價價值類型、選擇該種種價值類型型的理由、并對價值值類型進行行明確定義義。資產(chǎn)評估估價值類型型指導意見見 第二二十六條規(guī)規(guī)定，注冊冊資產(chǎn)評估估師應當根根據(jù)資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則

43、評估報報告對價價值類型及及其定義進進行披露。 國有資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)領(lǐng)域一般使使用市場價價值類型 根據(jù)國有資資產(chǎn)評估項項目，特別別是涉及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)領(lǐng)域中的評評估項目，無無論是協(xié)議議轉(zhuǎn)讓還是是進場交易易，一般都都要求選擇擇市場價值值類型。 2005年年8月25日，國務院院國有資產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)督管理理委員會發(fā)發(fā)布的企業(yè)國有有資產(chǎn)評估估管理暫行行辦法（國資委委第12號令）第第二十二條條規(guī)定， 企業(yè)進行行與資產(chǎn)評評估相應的的經(jīng)濟行為為時，應當當以經(jīng)核準準或備案的的資產(chǎn)評估估結(jié)果為作作價參考依依據(jù)；當交交易價格低低于評估結(jié)結(jié)果的900%時，應應當暫停交交易，在獲獲得原經(jīng)濟濟行為批準準機構(gòu)同意意后方可繼繼續(xù)交易。

44、根據(jù)自22009年年5月1日起施行中華人民民共和國 HYPERLINK /policy/txt/2008-10/29/content_16680911.htm 企企業(yè)國有資資產(chǎn)法第五十五五條規(guī)定，國國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應當以以依法評估估的、經(jīng)履履行出資人人職責的機機構(gòu)認可或或者由履行行出資人職職責的機構(gòu)構(gòu)報經(jīng)本級級人民政府府核準的價價格為依據(jù)據(jù)，合理確確定最低轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格。這些規(guī)定定都體現(xiàn)了了市場價值值類型的基基本要求。投資價值值是指評估估對象對于于具有明確確投資目標標的特定投投資者或者者某一類投投資者所具具有的價值值估計數(shù)額額，亦稱特特定投資者者價值。而而且在評估估業(yè)務執(zhí)行行過程中，考考慮并使用用了

45、僅適用用于特殊投投資者或者者某一類投投資者的特特定評估資資料和經(jīng)濟濟技術(shù)參數(shù)數(shù)。盡管目目前國有資資產(chǎn)評估項項目實踐中中，表面存存在已經(jīng)確確定特定投投資者或者者某一類投投資者的情情況，但根根據(jù)國有資資產(chǎn)管理的的宗旨和評評估業(yè)務執(zhí)執(zhí)行中很難難考慮并使使用僅適用用于特殊投投資者或者者某一類投投資者的特特定評估資資料和經(jīng)濟濟技術(shù)參數(shù)數(shù)，投資價價值類型一一般不適用用產(chǎn)權(quán)管理理領(lǐng)域中的的評估項目目。 鑒于上述情情況，本指指南明確規(guī)規(guī)定，企業(yè)業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)評估項目目應采用市市場價值類類型，選擇擇市場價值值以外的價價值類型時時，應當說說明選擇理理由及其定定義。 （三）特殊殊交易情形形下價值類類型的選用用 在非產(chǎn)

46、權(quán)管管理領(lǐng)域中中的評估項項目，如處處于被迫出出售、快速速變現(xiàn)等非非正常市場場條件下的的價值評估估；機器設設備、房屋屋建筑物或或者其他有有形資產(chǎn)等等的拆零變變現(xiàn)價值估估計，一般般認為是可可以采用非非市場價值值類型。 （四）市場場價值類型型定義示例例 市市場價值與與市場價值值以外的價價值（非市市場價值）的的劃分有三三個基本標標準，一是是資產(chǎn)評估估時所依據(jù)據(jù)的市場條條件，是公公開市場條條件還是非非公開市場場條件；二二是資產(chǎn)評評估時所依依據(jù)的被評評估資產(chǎn)的的使用狀態(tài)態(tài)，是正常常使用（最最佳使用）還還是非正常常使用；三三是評估時時所使用的的信息資料料及其相關(guān)關(guān)參數(shù)的來來源，使用用的是公開開市場信息息數(shù)據(jù)

47、還是是非公開市市場的信息息數(shù)據(jù)。據(jù)據(jù)此，市場場價值可以以理解為資資產(chǎn)在評估估基準日公公開市場上上最佳使用用（或正常常使用、最最有可能使使用）狀態(tài)態(tài)下可能實實現(xiàn)的交換換價值的估估計數(shù)額。或者說評評估資產(chǎn)價價值依據(jù)的的所有信息息資料都來來源于公開開市場的資資產(chǎn)評估價價值結(jié)論是是市場價值值。根據(jù)資產(chǎn)評估估價值類型型指導意見見，“當注冊資資產(chǎn)評估師師所執(zhí)行的的資產(chǎn)評估估業(yè)務對市市場條件和和評估對象象的使用等等并無特別別限制和要要求時，注注冊資產(chǎn)評評估師通常常應當選擇擇市場價值值作為評估估結(jié)論的價價值類型”?！笆袌鰞r值值是指自愿愿買方和自自愿賣方在在各自理性性行事且未未受任何強強迫的情況況下，評估估對象

48、在評評估基準日日進行正常常公平交易易的價值估估計數(shù)額”。國有資產(chǎn)評評估報告中中市場價值值定義可使使用此定義義示例。 七、評估基基準日（一）評估估基準日的的涵義 資產(chǎn)價價值是時點點價值，資資產(chǎn)價值不不同的時點點其價值是是不同的。資產(chǎn)評估估，就是以以貨幣作為為計算權(quán)益益的統(tǒng)一尺尺度，對在在一定時點點上的資產(chǎn)產(chǎn)進行評定定估算的行行為。為了了體現(xiàn)一定定時點上的的價值，評評估選擇的的作價標準準、參數(shù)等等依據(jù)，應應該在評估估基準日有有效。 資產(chǎn)評評估操作規(guī)規(guī)范意見（試試行）中中第二十二二條指出：“評估基準準日是評估估結(jié)論開始始成立的一一個特定時時日。在形形成評估結(jié)結(jié)論過程中中所選用的的各種作價價標準、依依

49、據(jù)也要在在該時點有有效”。（二）評估估基準日的的確定 1、國有資資產(chǎn)評估項項目評估基基準日確定定主體 資產(chǎn)評評估操作規(guī)規(guī)范意見（試試行）中中第二十二二條規(guī)定，在在征求委托托方意見的的基礎上，評評估機構(gòu)選選定評估基基準日。評估報告告基本內(nèi)容容與格式的的暫行規(guī)定定（財評評字19999991號）中中規(guī)定，評評估基準日日的確定應應由評估機機構(gòu)根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟行為的的性質(zhì)與委委托方協(xié)商商確立，并并盡可能與與評估目的的的實現(xiàn)日日接近。 由國國務院國資資委編寫出出版的企企業(yè)國有資資產(chǎn)評估管管理操作指指南中提提出：“評估基準準日一般由由委托方和和評估機構(gòu)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟濟行為的性性質(zhì)協(xié)商確確定”。這些規(guī)定均均體現(xiàn)“共同”

50、、“協(xié)商”的觀點，現(xiàn)現(xiàn)實評估實實務當中也也多為此情情形，與資產(chǎn)評估估準則業(yè)務約定定書也基基本接近。 評估估基準日的的確定在資資產(chǎn)評估中中影響重大大，評估基基準日應根根據(jù)經(jīng)濟行行為的性質(zhì)質(zhì)確定，并并盡可能與與評估目的的的實現(xiàn)日日接近是基基本原則。究竟是誰誰確定，是是完全由委委托方確定定，還是由由“委托方確確定，注冊冊資產(chǎn)評估估師可以根根據(jù)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗提供建建議”，“注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師根根據(jù)評估業(yè)業(yè)務具體情情況確定”。主流的的看法是“委托方確確定，注冊冊資產(chǎn)評估估師可以根根據(jù)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗提供建建議”，即協(xié)商商、約定等等方式下，主主體還應是是委托方，注注冊資產(chǎn)評評估師可以以提供建議議。 2、確定評評估基準

51、日日需考慮的的主要因素素 資產(chǎn)評評估操作規(guī)規(guī)范意見（試試行）中中第二十二二條規(guī)定，選選擇的評估估基準日，應應有利于保保證評估結(jié)結(jié)果有效地地服務于評評估目的，盡盡量減少和和避免評估估基準日后后的調(diào)整事事項，準確確劃定評估估范圍，準準確高效地地清查核驗驗資產(chǎn)，并并合理選取取評估作價價依據(jù)。評評估過程中中要及時地地調(diào)整不適適宜的基準準日。 由國務務院國資委委編寫出版版的企業(yè)業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)評估管理理操作指南南中提出出，基準日日的選擇應應可能與相相應經(jīng)濟行行為的實現(xiàn)現(xiàn)日接近，同同時考慮會會計報表的的編制日期期，一般選選擇在月末末、季度末末或年末。 （三）評估估基準日的的披露內(nèi)容容 作為程程序性準則則的本指

52、南南，僅僅是是規(guī)范披露露那些內(nèi)容容的問題，因因此本指南南并不涉及及由誰確定定、考慮那那些因素，而而是規(guī)范應應披露那些些應當披露露的內(nèi)容。 有意見見提出，由由委托方確確定的基準準日，一無無需披露委委托方的考考慮，二也也無法披露露委托方在在確定評估估基準日時時考慮了那那些因素，這這種意見是是不全面的的。資產(chǎn)產(chǎn)評估準則則評估報報告第二二十條規(guī)定定，評估報報告應當載載明評估基基準日，并并與業(yè)務約約定書約定定的評估基基準日保持持一致。資產(chǎn)評估估準則業(yè)務約定定書中規(guī)規(guī)定，業(yè)務務約定書的的內(nèi)容也有有評估基準準日，也就就是說至少少評估基準準日確定是是約定達成成一致的結(jié)結(jié)果，不存存在委托方方在確定評評估基準日日

53、時考慮了了那些因素素的問題。 與評評估報告基基本內(nèi)容與與格式的暫暫行規(guī)定（財評字字1999991號）相相比，本指指南僅僅要要求披露評評估基準日日本身（含含格式）以以及確定評評估基準日日所考慮的的主要因素素。沒有要要求對確定定評估基準準日對評估估結(jié)果影響響程度做出出明確的揭揭示，申明明評估中所所采用的價價格是不是是評估基準準日的標準準，如不是是則說明原原因等內(nèi)容容。與資資產(chǎn)評估操操作規(guī)范意意見（試行行）相比比，也沒有有要求說明明一切取價價標準均為為評估基準準日有效的的價格標準準。主要考考慮是：（1）“評評估基準日日對評估結(jié)結(jié)果影響程程度”難以確定定，即使在在市場環(huán)境境頻繁變動動，不同基基準日對評

54、評估價值影影響較大，也也存在國有有資產(chǎn)流失失等，充其其量是基準準日選擇不不當。（2）“申申明評估中中所采用的的價格是不不是評估基基準日的標標準，如不不是則說明明原因” 本身不不符合評估估基準日的的涵義。（3）“一一切取價標標準均為評評估基準日日有效的價價格標準”，本身也也是評估基基準日的涵涵義。因此，本指指南不再要要求披露確確定評估基基準日對評評估結(jié)果影影響程度，以以及評估中中不采用非非評估基準準日的價格格標準。 八、評估依依據(jù)評估師應當當在評估報報告中說明明執(zhí)行資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務務過程中遵遵循的法律律、法規(guī)、評估準則則和指導意意見以及取取價標準等等評估依據(jù)據(jù)，是我國國資產(chǎn)評估估一直要求求的做法。

55、評估報告告基本內(nèi)容容與格式的的暫行規(guī)定定（財評評字19999991號）中中規(guī)定，評評估依據(jù)一一般可劃分分為行為依依據(jù)、法規(guī)規(guī)依據(jù)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依據(jù)和和取價依據(jù)據(jù)等。資資產(chǎn)評估操操作規(guī)范意意見（試行行）中規(guī)規(guī)定評估報報告書正文文概括寫明明評估依據(jù)據(jù)的主要法法律法規(guī)和和標準。資產(chǎn)評估估準則評估報告告中規(guī)定定，評估報報告應當說說明評估遵遵循的法律律依據(jù)、準準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)據(jù)及取價依依據(jù)等。 為了方方便注冊資資產(chǎn)評估師師編制評估估報告，國國有資產(chǎn)評評估項目監(jiān)監(jiān)管單位審審核評估項項目，結(jié)合合國有資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務務的實際，指指南：解釋了資資產(chǎn)評估準準則評估報報告中的的法律依據(jù)據(jù)和準則依依據(jù)；細化了權(quán)屬屬依據(jù)和取

56、取價依據(jù)；增加了經(jīng)濟濟行為依據(jù)據(jù)。 （一）法律律依據(jù)和準準則依據(jù) 法律法規(guī)依依據(jù)解釋為為“通常包括括與國有資資產(chǎn)評估有有關(guān)的法律律、法規(guī)等等”；評估準準則依據(jù)解解釋為“包括本評評估項目中中依據(jù)的相相關(guān)資產(chǎn)評評估準則和和相關(guān)規(guī)范范”。特別指出的的是，近幾幾年國家法法律、法規(guī)規(guī)的調(diào)整完完善進度較較快，相關(guān)關(guān)資產(chǎn)評估估準則和相相關(guān)規(guī)范較較多，但不不是每一個個具體項目目都遵循了了全部的法法律、法規(guī)規(guī)和評估準準則規(guī)范，注注冊資產(chǎn)評評估師應當當根據(jù)與評評估項目的的相關(guān)性在在評估報告告中列示反反映所遵循循的法律法法規(guī)。也應應當列示最最新的、現(xiàn)現(xiàn)行有效的的法律、法法規(guī)和評估估準則規(guī)范范。 評估實務中中存在列示

57、示廢止的、失效的或或者已經(jīng)修修訂的法律律、法規(guī)和和評估準則則規(guī)范的情情形，都是是不符合評評估準則要要求的。本本指南遵循循“相關(guān)性“原則，采采用了“與國有資資產(chǎn)評估有有關(guān)的”、“本評估項項目中依據(jù)據(jù)的”等詞，旨旨在具體體體現(xiàn)這些要要求。 （二）細化化了權(quán)屬依依據(jù)和取價價依據(jù) 1、權(quán)屬依依據(jù) 資產(chǎn)的法律律權(quán)屬狀況況本身是個個法律問題題，而且是是個很復雜雜的法律問問題。對資資產(chǎn)的所有有權(quán)及其他他與所有權(quán)權(quán)相關(guān)的財財產(chǎn)權(quán)利進進行界定或或發(fā)表意見見需要履行行必要的法法律程序，由由具有相應應專業(yè)能力力的人士（如如律師）或或部門（如如產(chǎn)權(quán)登記記部門）來來進行。資產(chǎn)評估估準則基本準則則第二十十三條的規(guī)規(guī)定，委

58、托托方和相關(guān)關(guān)當事方應應當提供評評估對象法法律權(quán)屬等等基礎資料料，并對其其真實性、合法性和和完整性承承擔責任；注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師執(zhí)執(zhí)行資產(chǎn)評評估業(yè)務是是對資產(chǎn)價價值進行分分析并發(fā)表表專業(yè)意見見，但是，注注冊資產(chǎn)評評估師應當當認識到由由于評估對對象法律權(quán)權(quán)屬對評估估結(jié)論具有有重要影響響，注冊資資產(chǎn)評估師師應當予以以關(guān)注和恰恰當披露。資產(chǎn)評估估準則基本準則則第二十十四條規(guī)定定了注冊資資產(chǎn)評估師師執(zhí)行資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務務，應當關(guān)關(guān)注評估對對象的法律律權(quán)屬，并并在評估報報告中對評評估對象法法律權(quán)屬及及其證明資資料來源予予以必要說說明。注冊冊資產(chǎn)評估估師不得對對評估對象象的法律權(quán)權(quán)屬提供保保證。因此此，我國注

59、注冊資產(chǎn)評評估師應當當重視如何何對評估對對象法律權(quán)權(quán)屬進行恰恰當關(guān)注。當然，一一些權(quán)屬證證明文件如如房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證明上注注明的房產(chǎn)產(chǎn)面積、結(jié)結(jié)構(gòu)等仍是是注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師重重要的取價價依據(jù)，這這時產(chǎn)權(quán)證證明材料可可以作為取取價依據(jù)對對待。注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師關(guān)關(guān)注評估對對象法律權(quán)權(quán)屬指導意意見中，強強調(diào)注冊資資產(chǎn)評估師師在產(chǎn)權(quán)問問題上應履履行收集產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情情況進行查查驗、完整整披露產(chǎn)權(quán)權(quán)情況及存存在的瑕疵疵、關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵對對評估結(jié)論論的影響等等工作程序序。執(zhí)行國有資資產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務，當然然應首先遵遵循這些資資產(chǎn)評估準準則的要求求。 本指南作為為國有資產(chǎn)產(chǎn)評估報告告的編制和和出具的規(guī)規(guī)范，在嚴

60、嚴格堅持這這些資產(chǎn)評評估準則的的要求前提提下，列示示了現(xiàn)行相相關(guān)法律法法規(guī)框架下下產(chǎn)權(quán)依據(jù)據(jù)名稱以及及市場交易易中合法的的產(chǎn)權(quán)證明明文件名稱稱。同時，應應注意： 相關(guān)法法律法規(guī)調(diào)調(diào)整、不同同地區(qū)管理理體制的不不同等，可可能涉及的的產(chǎn)權(quán)依據(jù)據(jù)名稱的變變化或不同同。如：對對于房屋和和土地，有有的地區(qū)是是房產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)合一的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，有有的是房屋屋所有權(quán)證證、國有土土地使用權(quán)權(quán)證，本指指南僅列示示了分別的的情形，即即“國有土地地使用證（或或者土地使使用權(quán)出讓讓合同）、房屋所有有權(quán)證”。 建設用用地規(guī)劃許許可證、建建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證、開工證證/施工許許可證等自自建在建工工程的相關(guān)關(guān)證明；外外購在建工工