城市經濟-城市規(guī)劃和房地產市場講義

1、城市經濟，城市規(guī)劃和房地產市場柏蘭芝北京大學中國經濟研究中心一、導論 I. 金融業(yè)和房地產的關系中國脈絡II.認識不動產III. 房地產市場概況 不動產市場 不動產是一個市場博弈: -追求利益 -游戲規(guī)則 -參加者又不同角色和戰(zhàn)略 -即使為了獲利，也要了解經濟的外部 性新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃變動的市場例：辦公樓小型化 -后工業(yè)社會 -企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用不動產不僅僅是一個博弈政府干預增加投資-稅收，補貼限制開發(fā)-分區(qū)規(guī)劃參加者包括政府的相互影響經濟領域+非經濟領域I. 金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡（1）以住宅開發(fā)為主的房地產業(yè)是典型的資金密集型產

2、業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產開發(fā)資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場融資，銷售回籠資金 金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。在目前國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的說法:一是給房地產業(yè)的貸款占全部貸款余額的30，其余行業(yè)占70：二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產業(yè)貸款總余額的30，住房抵押貸款及其他業(yè)務占70。 金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡（3）信用關系：金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進行了內部排序:房地產業(yè)排名倒數第四，僅居冶金行業(yè)、外經貿行業(yè)和酒店業(yè)之前。房地產業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想

3、。相當多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。規(guī)?；?，集團化，有品牌的開發(fā)商很少。 信用中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結果表明：在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37，2B(有風險但可以貸款)占59；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68。核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出50，信用狀況普遍較低。 金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實落實房地產信貸管理政策，促進房地產業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年

4、6月以來商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務辦理情況進行檢查銀行界的反應：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細致。 光大銀行：對于房地產開發(fā)項目惜貸，但對于像北京城建集團，住總集團、建工集團這樣的優(yōu)質客戶，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低層封頂，高層要完成項目三分二”的原則加強對客戶的監(jiān)控。 中國建設銀行：實施“個貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務，保證金的扣留額度，擔保的時間上都動了不少腦筋。金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡

5、（5）與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率不足0.4，再加上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉化為現實需求。個人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到12以上。 金融業(yè)和房地產的關系-中國脈絡（6）我國房地產開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的

6、貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產企業(yè)來說，還是不適應當前市場的需要，不能保證房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產業(yè)發(fā)展的一個限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理） 間接融資和直接融資國際上把房地產業(yè)的資本化程度作為衡量該產業(yè)成熟與否的主要標準。去年我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的統計顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴大資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產企業(yè)中只有50多家實現了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？II.認識不動產 不動產的資產特點（1）物理特征

7、1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際2） 獨特性（異質性）：商品差異大3）不滅性 ：土地作為有形資產和合法權益的載體不動產資產的特點（2）經濟特征1） 稀缺性2） 經濟壽命長3） 改造：影響不動產的價值4） situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關系 不動產市場的特點：完全競爭市場不可能存在信息的獲取較困難，成本較高，需要經紀人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運轉外部經濟/基礎設施影響大 E.g. 污染，軌道交通不動產的產品1) 空間2) 不動產資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產基金？）產品特性 -使用價值和交換價值 -“耐久

8、消費品”vs. “是權利，不是商品”總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。不動產的供需需求1) 不動產既是消費品，又是資本品。2) 有效需求 供給1） 時間:建筑期間造成的滯后如，奧運，sars2） 地點：不可移動性 3）轉換：如，深圳華強北 ，北京大山子市場中的個人和機構參加者包括-使用者、消費者，包括所有者和租戶-提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測量

9、員、開發(fā)商、投資者-中央和地方政府，各級代理機構，法院-其他輔助使用者或提供者的相關專業(yè)人員，對市場運作起關鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理細看投資者1） 個人2） 公司：CEO財務經理/不動產經理3） 機構投資者（國內/國外）-80年代后的顯著趨勢-銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險公司房地產對經濟的作用 作為生產要素：為經濟和生產活動提供空間 反過來說，經濟和生產活動的內容影響需求的內容） 作為公司財產：是公司資產負債平衡表中重要的資產項目，和公司負債相對應作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機構，基金和保險金的主要收入來源當然，每個國家/地區(qū)的情況有別。 房地產和經濟房地產是世界各國經

10、濟發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產總值中占有3至12的不同比重。英、德、日、美等國家在經濟起飛時期，房地產投資占全國投資比例曾高達40以上。美國的房地產和經濟美國GDP每年6萬億美元以上。人均約2萬4千?？傮wGDP中，個人消費近2/3，政府購買20%多一點，私人投資大概15-16%。每年國內私人投資一半左右投資于不動產，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。近幾年，中國的房地產同樣有了重大的發(fā)展，從1978年之前的平均占國民生產總值的05至15上升到1993年之后的平均超過75的水平，高峰時接近占固定資產投資中的30。近幾年房地產銷售額約占全社會消費品零售總額的5至7，房

11、地產同時在拉動其他消費上和生產上起到極大的作用。歷年建筑業(yè)產值數據列表 (單位: 萬元) 年 份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位: %）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產值(單位: 萬元)57937454 82822497 91264777100619922111528640本課結構1.城市和區(qū)域經濟如何影響房地產市場發(fā)展方向城市和區(qū)域的興衰產業(yè)和不動產需求2.公共政策和城市規(guī)劃決定了房地產市場的構架 （教科書的用途）III.不動產市場概況中美比較為什么要研究美國和其他國際環(huán)境中房地產的操作慣例？對中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的為吸引

12、國外投資，有必要了解投資者的思維方式一個了解其他市場如何操作的機會加入世界貿易組織之后的中國市場將日益向國際市場靠攏2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進入中國市場簡介影響美國房地產業(yè)發(fā)展的因素經濟人口技術土地使用模式/城市化金融體系房地產類型開發(fā)商簡介不同的經濟要素如何影響房地產類型？住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機會和從制造業(yè)經濟向服務經濟轉變的影響酒店受國民生產總值的影響零售受消費者信心的影響美國人口趨勢: 1995-2010穩(wěn)定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復雜的細分市場人口統計學 美國總人口信息來源: 美國統計局人口統計學人口按性別和年齡分類19702000信息來源:

13、美國統計局人口統計學合法移民美國的人數人口統計學信息來源: 美國統計局家庭組成的變化信息來源: 美國統計局人口統計學有子女的已婚婦女加入勞動力大軍中國人口增長（單位：萬人）中國人口趨勢人口老齡化中國65歲及以上人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總人口的比例由5.57%上升為6.96%。預計到2040年，該比例將超過20%。 北京現已有老年人口188萬，約占北京人口總數的15，并且以每年5的速度遞增。中國婦女從業(yè)比例對住房需求的影響？中國家庭戶規(guī)模縮小對住房需求的影響計劃生育政策的實施導致家庭戶規(guī)模的縮小1997年，全國家庭戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，全國

14、家庭戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，全國總計城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，農村平均戶均人口規(guī)模為3.65人。最新統計，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶.人，比全國的平均水平少.人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有.人。發(fā)達國家現在的家庭戶均人口規(guī)模（如美國和加拿大等），在3人左右。 人口趨勢的內涵對住宅的意義：許多有特殊需求的細分目標市場對零售的意義： 便利和選擇人口統計學技術創(chuàng)新的歷史性影響電梯增加了高度和密度電話增進了溝通空調的使用使在新地點進行開發(fā)成為可能汽車的使用可使項目分布距離加大，使不同用途的土地間隔加大計算機提高了效率技術技術創(chuàng)新對未來的影響在電子數據自由交換的時代，城市的中心區(qū)位

15、在多大程度上失去優(yōu)勢？網上零售在多大程度上影響傳統零售地產？未來住宅需要什么技術基礎設施？技術美國土地使用模式公共政策金融體制-以后再詳細介紹樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。8月-228月-22Saturday, August 27, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。08:11:3208:11:3208:118/27/2022 8:11:32 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2208:11:3208:11Aug-2227-Aug-22加強交通建設管理，確保工程建設質量。08:11:3208:11:3208:11Saturday, August 27, 20

16、22安全在于心細，事故出在麻痹。8月-228月-2208:11:3208:11:32August 27, 2022踏實肯干，努力奮斗。2022年8月27日8:11 上午8月-228月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。27 八月 20228:11:32 上午08:11:328月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。八月 228:11 上午8月-2208:11August 27, 2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/27 8:11:3208:11:3227 August 2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。8:11:32 上午8:11

17、上午08:11:328月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。8月-228月-2208:1108:11:3208:11:32Aug-22牢記安全之責，善謀安全之策，力務安全之實。2022/8/27 8:11:32Saturday, August 27, 2022相信相信得力量。8月-222022/8/27 8:11:328月-22謝謝大家！踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。8月-228月-22Saturday, August 27, 2022弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。08:11:3208:11:3208:118/27/2022 8:11:32 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2208:11:3208:11Aug-2227-Aug-22重于泰山，輕于鴻毛。08:11:3208:11:3208:11Saturday, August 27, 2022不可麻痹大意，要防微杜漸。8月-228月-2208:11:3208:11:32August 27, 2022加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2022年8月27日8:11 上午8月-228月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。27 八月 20228:11:32 上午08:11:328月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。八月 228:11 上午8月-2208:1