中國房地產(chǎn)科技研究報告：科技賦能商業(yè)地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)科技成為重塑商業(yè)地產(chǎn)價值的引擎外部環(huán)境不確定性的增加和終端用戶需求的升級，使得更多的業(yè)主、開發(fā)商以及投資者開始重新審視物業(yè)價值的驅(qū)動要素。在“地段”這一傳統(tǒng)決定性要素之外，人性化體驗、高效運(yùn)營、安全健康、數(shù)字化驅(qū)動可以通過對物業(yè)“韌性”的提升，使其市場表現(xiàn)保持長期穩(wěn)定。房地產(chǎn)科技從這四大維度出發(fā)，提高業(yè)主、開發(fā)商及投資者應(yīng)對變化和抵御風(fēng)險的能力，成為賦能商業(yè)地產(chǎn)價值的的強(qiáng)大引擎。房地產(chǎn)科技賦能高“韌性”物業(yè)的四大要素人性化體驗房地產(chǎn)科技高效運(yùn)營安全健康數(shù)字化驅(qū)動來源：仲量聯(lián)行研究部人性化體驗利用房地產(chǎn)科技提升人性化體驗，增加用戶“粘性”將成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐未來市場，實現(xiàn)業(yè)務(wù)可持續(xù)增長的新

2、亮點(diǎn)。例如，業(yè)主和物業(yè)管理方可以通過圖像識別等技術(shù)捕捉用戶的空間行為特征，結(jié)合大數(shù)據(jù)、機(jī)器學(xué)習(xí)等算法深入挖掘用戶需求，從而提供便捷、高效、定制化的增值服務(wù)，踐行“以人為本”的理念。高效運(yùn)營中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營模式正逐步走向精細(xì)化?；谖锫?lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)，物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營方可以依托“數(shù)據(jù)中臺”來控制風(fēng)險、降低能耗，進(jìn)而提升團(tuán)隊工作效率和靈活性，在節(jié)約成本的同時，實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保。安全健康房地產(chǎn)行業(yè)正朝著注重健康和低碳的方向發(fā)展，綠色建筑已成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。此外，在新冠疫情防控過程中，借助紅外線測溫系統(tǒng)、清潔機(jī)器人、無接觸式門禁等房地產(chǎn)科技手段，樓宇的安全健康水平得以在短時

3、間內(nèi)迅速提升，助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在后疫情時代，伴隨終端用戶不斷提升的安全健康需求，以及政府部門對疫情 “常態(tài)化”防控的細(xì)化規(guī)定，相關(guān)硬件和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)將逐步從“加分項”轉(zhuǎn)為“必要項”。數(shù)字化驅(qū)動從長遠(yuǎn)來看，數(shù)字化程度的高低將是未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的分水嶺。打造“數(shù)字化驅(qū)動”物業(yè)是一個系統(tǒng)性的長期工程。房地產(chǎn)企業(yè)除了在部署硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)之外，還需著重提升員工技能、數(shù)據(jù)整合和工作流程等 “軟實力”。新冠疫情使得房地產(chǎn)科技在大量商業(yè)地產(chǎn)場景中的應(yīng)用顯著提速，并展現(xiàn)出其強(qiáng)大的賦能作用。事實上，在疫情爆發(fā)之前，一系列新興科技在提升物業(yè)“韌性”方面已初顯成效，受到了越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)

4、果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在科技方面的投入正逐年增加，科技支出預(yù)算增幅在10%-30%內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較兩年前有了明顯的增多（見圖表1）。圖表1：房地產(chǎn)企業(yè)科技支出預(yù)算增幅70%60%50%40%30%20%10%0%小于10%10%-20%21%-30%30%以上2018年2020年注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對中國房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部中國房地產(chǎn)科技的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢仲量聯(lián)行一直致力于搭建連接房地產(chǎn)和科技行業(yè)的平臺。在深入調(diào)研 近150家房地產(chǎn)科技企業(yè)、近80家房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上， 我們梳理出12種在中國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高的科技，并根據(jù)技術(shù)特性 將其分為基礎(chǔ)型

5、、 集成型、 場景型和成長型四類。 這四種類型的科技在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涉及到的應(yīng)用場景眾多，但應(yīng)用的深度和廣度各不相同 （見圖表2）。中國房地產(chǎn)科技四大類型基礎(chǔ)型大數(shù)據(jù)、云服務(wù)、人工智能（深度學(xué)習(xí)）基礎(chǔ)型科技應(yīng)用場景廣泛，解決方案相對成熟。近年來，國家出臺的一系列政策為此類房地產(chǎn)科技的普及和發(fā)展提供了有利的支持?；A(chǔ)型科技解決方案注重高效運(yùn)營和數(shù)字化驅(qū)動，涉及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的多個環(huán)節(jié)。集成型物聯(lián)網(wǎng)（IoT)、建筑信息模型（BIM）集成型科技是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期互聯(lián)化、自動化和智能化的“壓艙石”，若與其它技術(shù)結(jié)合應(yīng)用，可加速釋放其乘數(shù)效應(yīng)。目前，集成型科技在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用仍有較大上

6、升空間。此類解決方案的部署對房地產(chǎn)企業(yè)決策層的前瞻性思維和執(zhí)行團(tuán)隊的數(shù)字化水平均有較高要求。場景型虛擬現(xiàn)實（VR） /增強(qiáng)現(xiàn)實（AR）、室內(nèi)導(dǎo)航、機(jī)器人場景型科技在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的應(yīng)用存在一定的局限性，目前僅出現(xiàn)在特定領(lǐng)域（如營銷策劃）或特定空間（如無障礙空間）。該類產(chǎn)品或解決方案往往被用于提升物業(yè)項目的“科技感”，從而達(dá)到為房地產(chǎn)企業(yè)增添“創(chuàng)新屬性”的目的。成長型5G、區(qū)塊鏈、無人機(jī)、無人駕駛成長型科技在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用仍處于初步階段，其細(xì)分領(lǐng)域市場目前仍是一片“藍(lán)?！?。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在嘗試應(yīng)用此類科技時，應(yīng)圍繞提升物業(yè)“韌性”的四大要素，進(jìn)行驗證性測試以挖掘相契合的應(yīng)用場景。構(gòu)建開放

7、生態(tài)，重塑行業(yè)價值7圖表2：中國房地產(chǎn)科技類型及應(yīng)用場景成熟度現(xiàn)狀基礎(chǔ)型集成型場景型項目規(guī)劃空間規(guī)劃設(shè)計施工租賃銷售資產(chǎn)評估營銷策劃人員管控能源管理環(huán)境管理園區(qū)物流安防消防設(shè)備維修云計算大數(shù)據(jù)人工智能物聯(lián)網(wǎng)BIMVR/AR室內(nèi)導(dǎo)航機(jī)器人成長型5G無人機(jī)區(qū)塊鏈無人駕駛未涉及/處于試驗階段完整成熟解決方案零散未成熟解決方案技術(shù)應(yīng)用成熟度來源：仲量聯(lián)行研究部0%10%2020年20%30%40%50%60%70%80%2022年新增注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對中國房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部中國房地產(chǎn)科技需求變化趨勢中國有望成為率先開啟5G時代的國家之一，這意味著物聯(lián)網(wǎng)和

8、人工智能的發(fā)展將駛?cè)搿凹铀賻А?，技術(shù)應(yīng)用的邊際成本也將迅速降低。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果同樣顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)對于物聯(lián)網(wǎng)、5G和人工智能的需求將在未來兩年內(nèi)顯著上升（見圖表3）。相比之下，由于大數(shù)據(jù)和云計算等科技的市場普及度已相對較高，房地產(chǎn)企業(yè)的新增需求相對有限。而對于BIM、VR/AR、機(jī)器人等新興技術(shù)的應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚處于觀望階段。但在后疫情時代，隨著遠(yuǎn)程協(xié)同辦公、無接觸式服務(wù)成為“新常態(tài)”，基于上述科技的解決方案可能會迎來新的增長點(diǎn)。從長遠(yuǎn)來看，隨著中國數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，數(shù)據(jù)安全法律法規(guī)的完善，企業(yè)信息安全管理水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)對新興科技的總體需求有望進(jìn)一步擴(kuò)大。圖表3：

9、中國房地產(chǎn)企業(yè)對科技的需求變化大數(shù)據(jù)云計算人工智能/深度學(xué)習(xí)物聯(lián)網(wǎng)VR/AR5G BIM機(jī)器人室內(nèi)導(dǎo)航無人機(jī) 區(qū)塊鏈 無人駕駛中國房地產(chǎn)科技企業(yè)分類中國房地產(chǎn)科技發(fā)展的浪潮是由設(shè)備制造、軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)及初創(chuàng)企業(yè)共同推動的。由于這些科技企業(yè)在技術(shù)專長、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、客戶資源和企業(yè)規(guī)模方面各有千秋，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在明確自身需求的前提下認(rèn)真遴選合作伙伴?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)在與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合作方面，設(shè)備制造廠商及系統(tǒng)集成商的經(jīng)驗較為豐富。面對即將到來的5G時代，不少企業(yè)正在加碼物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等科技的投入，并積極構(gòu)建智能設(shè)備生態(tài)系統(tǒng)。設(shè)備制造企業(yè)軟件開發(fā)企業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)復(fù)雜、業(yè)務(wù)流程冗長等“痛點(diǎn)”，

10、軟件開發(fā)企業(yè)提供了各種解決方案助力高效協(xié)同辦公。在人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算等科技的加持下，輕量化軟件應(yīng)用和軟件即服務(wù)（SaaS）正成為行業(yè)新趨勢。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)巨頭正通過投資不同類型的物業(yè)資產(chǎn)以探索前沿科技在房地產(chǎn)行業(yè)的賦能作用。此外，這類企業(yè)積極承接由地方政府發(fā)起的新基建、智慧城市等項目，在搭建數(shù)字化管理平臺方面具有豐富的經(jīng)驗。初創(chuàng)企業(yè)初創(chuàng)企業(yè)在技術(shù)迭代、場景應(yīng)用和吸引人才方面 有著與其規(guī)模不相稱的 “能量”。通過孵化器或加速器等項目，房地產(chǎn)企業(yè)不但能夠與初創(chuàng)企業(yè) 共同對科技進(jìn)行驗證性測試，更能將其作為戰(zhàn)略投資的潛在對象，通過資本運(yùn)作和資源共享，實現(xiàn)互利互惠。房地產(chǎn)科技在中國商業(yè)地產(chǎn)

11、市場的應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，各類物業(yè)市場由于發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢各異，對房地產(chǎn)科技的需求和應(yīng)用程度不盡相同。基于對當(dāng)前中國辦公樓、零售和物流地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測，我們總結(jié)了在各類物業(yè)市場中應(yīng)用較為廣泛且符合未來需求的房地產(chǎn)科技解決方案。辦公樓近年來，中國辦公樓市場的發(fā)展持續(xù)升溫，新增供應(yīng)保持著高速增長。與此同時，較為成熟的市場正經(jīng)歷著向新興商務(wù)區(qū)加速轉(zhuǎn)移的過程。在內(nèi)部競爭加劇與外部環(huán)境不確定性的相互作用下，辦公樓市場租金開始面臨下行壓力，且未來兩年的供應(yīng)量依舊較大（見圖表4）。圖表4 ：中國主要城市甲級辦公樓累計供應(yīng)量（萬平方米）25442020-2022年7147截至2019年注：數(shù)據(jù)包括仲量聯(lián)

12、行房地產(chǎn)資訊服務(wù)常規(guī)覆蓋的中國21個主要甲級辦公樓市場。來源：仲量聯(lián)行研究部物業(yè)管理向空間服務(wù)轉(zhuǎn)型，切實提升人性化體驗后疫情時代，鑒于運(yùn)營管理的成本不斷上升，企業(yè)租戶對辦公模式的需求日趨多元，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等科技手段打造的解決方案，可以節(jié)約物業(yè)管理成本、提升運(yùn)營效率、打造產(chǎn)品服務(wù)差異化，因此頗受辦公樓業(yè)主的關(guān)注。智能物管智能物管是包括樓宇自動化系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施在內(nèi)的一系列管理監(jiān)控辦公樓物業(yè)的解決方案。完善的中央控制平臺還可以集成訪客管理、智慧停車、服務(wù)式機(jī)器人等不同的增值服務(wù)。使用智能物管解決方案的辦公樓，可以實時遠(yuǎn)程監(jiān)控、收集和分析樓宇的各項數(shù)據(jù)，從而提高運(yùn)行效率，降低管理風(fēng)

13、險，并節(jié)省相關(guān)人力成本。此外，通過對空調(diào)等大型耗電設(shè)備進(jìn)行節(jié)能控制，還能實現(xiàn)減排和環(huán)保的目的。數(shù)字化平臺資產(chǎn)管理數(shù)字化平臺是為辦公樓賦能的一系列科技解決方案，其中包括招商營銷、租期管理、工作協(xié)同、市場分析、估值預(yù)測等功能。高效使用數(shù)字化平臺，可以提升辦公樓業(yè)主在運(yùn)營決策時的精準(zhǔn)性和靈活性。此外，區(qū)塊鏈技術(shù)也正在被用于探索簡化交易流程、降低投資門檻并實現(xiàn)信息溯源的可能。智慧辦公智慧辦公可以根據(jù)不同企業(yè)租戶的辦公模式，提供包括空間設(shè)計、軟裝選型、施工監(jiān)控、工位及會議管理等科技解決方案。為打造高品質(zhì)的定制化服務(wù)，智慧辦公解決方案從企業(yè)員工，即終端用戶的需求出發(fā)，凸顯未來辦公空間“以人為本”的特質(zhì)。零

14、售物業(yè)進(jìn)入21世紀(jì)，中國居民的收入和消費(fèi)水平明顯提升，中國零售地產(chǎn)市場隨之實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。中國主要城市購物中心每年的新增項目數(shù)量自2010年起持續(xù)攀升（見圖表5）。個別城市由于短期供應(yīng)量過大、項目區(qū)位和運(yùn)營能力不匹配等原因，面臨空置率持續(xù)走高的困境。圖表5：中國主要城市新增購物中心項目數(shù)量（個）13101405 147610001088 116675185555564331438147116001400120010008006004002000加強(qiáng)數(shù)字化驅(qū)動能力，達(dá)成個性化消費(fèi)體驗電商模式的興起突破了空間和時間的限制，使得消費(fèi)者對于實體商業(yè)的需求也發(fā)生了根本性變化。未來零售地產(chǎn)商的角色不再僅

15、限于場地租賃和物業(yè)管理，而應(yīng)向品牌租戶和消費(fèi)者的服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型。在“新零售”和新冠疫情的雙重影響下，零售地產(chǎn)企業(yè)紛紛踏上了商業(yè)模式革新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的征程。全渠道營銷全渠道營銷通過微信小程序、手機(jī)應(yīng)用、網(wǎng)店和網(wǎng)絡(luò)直播等各種互聯(lián)網(wǎng)平臺，擴(kuò)大了消費(fèi)者的輻射范圍、大大提高了消費(fèi)者的參與度，同時積累了會員信息和消費(fèi)者畫像等重要的數(shù)字化資產(chǎn)。這為零售地產(chǎn)企業(yè)在未來實現(xiàn)基于私域流量的深度運(yùn)營將奠定良好基礎(chǔ)。數(shù)字化運(yùn)營數(shù)字化運(yùn)營通過收集、打通、分析會員數(shù)據(jù)、租戶銷售數(shù)據(jù)以及物業(yè)管理數(shù)據(jù)等，將消費(fèi)者、品牌和零售物業(yè)項目的信息進(jìn)行有效整合和分析。購物中心業(yè)主可以利用數(shù)字化運(yùn)營解決方案，了解消費(fèi)新趨勢并及時進(jìn)行品牌

16、調(diào)整，從而提升項目運(yùn)營效率，改善購物體驗。消費(fèi)體驗升級隨著5G時代的到來，人臉識別、室內(nèi)導(dǎo)航、機(jī)器人導(dǎo)購、無感支付等新興科技解決方案，將進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購物體驗。此外，結(jié)合了VR/AR等科技的沉浸式購物體驗或?qū)⒊蔀橹袊闶鄣禺a(chǎn)市場發(fā)展的新趨勢。2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* 2021* 2022*注：基于仲量聯(lián)行房地產(chǎn)資訊服務(wù)覆蓋的21個城市。數(shù)據(jù)僅包含購物中心，不含百貨商場項目；僅包含正式開業(yè)項目，不含已建成但未開業(yè)的項目。來源：仲量聯(lián)行研究部物流地產(chǎn)在零售消費(fèi)、電子商務(wù)、第三方物流和高端制造業(yè)的共同推動下，中

17、國物流地8000產(chǎn)市場正經(jīng)歷著飛速發(fā)展。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2010年至2019年，中國核心70物0流0地產(chǎn)市場的非保稅高標(biāo)準(zhǔn)倉庫總體量60翻00了兩番，預(yù)計未來兩年仍將有近2400萬500075135088976圖表6：中國主要城市投資級別物流倉儲總量（萬平方米）平方米的物流倉儲面積入市（見圖表6）。 40003000200010000201020192022*注：數(shù)據(jù)包含仲量聯(lián)行物流信息服務(wù)常規(guī)覆蓋的中國24個主要非保稅市場。來源：仲量聯(lián)行研究部精細(xì)化、智能化運(yùn)營，形成高效管理中國物流地產(chǎn)市場在持續(xù)擴(kuò)張的同時，也面臨著更加復(fù)雜多變的市場環(huán)境?？萍假x能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。此外，為滿

18、足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備日益增長的需求，具有前瞻性思維的物流地產(chǎn)運(yùn)營商預(yù)計將在物流科技應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。智能選址智能選址是利用地理信息系統(tǒng)（GIS）從終端市場流通距離、交通便捷程度、配套設(shè)施便利性、人力資源保障、消費(fèi)者群體分布等多個維度量化區(qū)位指標(biāo)以搭建選址模型。物流開發(fā)商則通過智能選址解決方案實現(xiàn)數(shù)字驅(qū)動投資決策。綠色節(jié)能綠色節(jié)能解決方案主要包括新型環(huán)保建材和智慧能耗管理兩方面。在選擇倉庫建筑材料方面，環(huán)保建材具備可再生、可循環(huán)利用等特質(zhì)，這尤其符合跨國企業(yè)租戶的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。在能耗管理方面，智慧能耗管理系統(tǒng)不僅能夠?qū)崟r監(jiān)控設(shè)備的工作模式，并能及時發(fā)現(xiàn)和處理故障。自動化倉

19、庫自動化倉庫利用機(jī)器人、無人機(jī)、自動駕駛貨車等新興科技，有效提升空間利用率和作業(yè)效率。但由于目前采購成本高昂，僅有少數(shù)資本雄厚的物流地產(chǎn)企業(yè)選擇在其優(yōu)質(zhì)項目內(nèi)進(jìn)行部署。未來，開發(fā)商也可借此機(jī)會擴(kuò)展其作為解決方案提供商的職能，通過與自動化技術(shù)運(yùn)營商建立合作，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。共建中國房地產(chǎn)科技生態(tài)圈房地產(chǎn)科技生態(tài)圈創(chuàng)新優(yōu)勢房地產(chǎn)科技生態(tài)圈，是以終端用戶的需求為核心，以房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)雙向賦能為基礎(chǔ)，聯(lián)合包括業(yè)主、租戶、政府、高校、投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方參與者，積極發(fā)揮研發(fā)、金融、政策等聯(lián)動效應(yīng)，共同打造極致產(chǎn)品、完善應(yīng)用場景、提升物業(yè)價值的平臺（見圖表7）。圖表7：房地產(chǎn)科技生態(tài)

20、圈租戶消費(fèi)者設(shè)計公司用戶科研政府機(jī)構(gòu)研發(fā)價值政策互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)企業(yè)管理產(chǎn)品場景供應(yīng)商科技企業(yè)采購方開發(fā)商金融單位孵化器承建投資機(jī)構(gòu)來源：仲量聯(lián)行研究部第四次工業(yè)革命浪潮中的贏家，將是那些源源不斷將新想法、新模式、新產(chǎn)品、新服務(wù)注入到生態(tài)圈的組織或個人。 第四次工業(yè)革命世界經(jīng)濟(jì)論壇主席克勞斯施瓦布房地產(chǎn)科技生態(tài)圈助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下五個方面：整合內(nèi)外資源 提升創(chuàng)新效率房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)的協(xié)同合作，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)高效地整合人力、資本、技術(shù)等內(nèi)外部資源，實現(xiàn)高效創(chuàng)新發(fā)展的行業(yè)訴求。完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)科技生態(tài)圈的建立有利于構(gòu)建一個更加開放兼容的技術(shù)應(yīng)用體系，從而促進(jìn)

21、房地產(chǎn)科技產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向邁進(jìn)。強(qiáng)化造血功能 激發(fā)創(chuàng)新活力房地產(chǎn)科技生態(tài)圈所具有的“造血機(jī)制”可彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)自主創(chuàng)新所存在的“高投入、高風(fēng)險”的問題，激發(fā)源源不斷的新想法、新模式、新產(chǎn)品和新服務(wù)。培養(yǎng)復(fù)合人才 加速跨界流動房地產(chǎn)科技生態(tài)圈有助于培養(yǎng)兼具房地產(chǎn)行業(yè)背景和技術(shù)專長的復(fù)合型人才，并加快不同類型人才在生態(tài)圈內(nèi)的流動。深度高頻溝通 縮短產(chǎn)品周期隨著房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)各方溝通的頻率和質(zhì)量大幅提升，科技產(chǎn)品從提出概念到產(chǎn)生雛形，再到驗證性試驗，逐步成熟并最終實現(xiàn)規(guī)?；瘧?yīng)用的周期有望顯著縮短。構(gòu)建開放生態(tài)，重塑行業(yè)價值 15房地產(chǎn)科技生態(tài)圈在中國中國房地產(chǎn)企業(yè)的科技創(chuàng)新之

22、路正逐漸從專屬單項的狀態(tài)轉(zhuǎn)向開放協(xié)作。過去，中國房地產(chǎn)企業(yè)主要利用自主研發(fā)或技術(shù)采購等方式，投入大量的資源，并通過增強(qiáng)“科技屬性”的方式，來實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)的差異化。這種模式往往會受到技術(shù)、人才、資金等方面的局限，所打造的房地產(chǎn)科技實際應(yīng)用效果通常伴有用戶接受程度低、系統(tǒng)不兼容、無法實現(xiàn)規(guī)?；雀鞣N問題。在當(dāng)今數(shù)字化轉(zhuǎn)型風(fēng)起云涌的時代，單一企業(yè)的視角和力量已不能夠完全適應(yīng)外部環(huán)境的迅速變化和新興技術(shù)的升級迭代，越來越多的中國房地產(chǎn)企業(yè)開始采納注重開放、協(xié)作、共享的創(chuàng)新發(fā)展模式。中國房地產(chǎn)科技生態(tài)圈的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面。首先，中國的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑和模式與西方相比差異明顯。其次，在中國

23、，科技的商業(yè)化很大程度上受益于政府政策和重大項目的推動，支撐智慧城市、新基建、可持續(xù)發(fā)展等項目的房地產(chǎn)科技或?qū)⒌玫礁焖俚陌l(fā)展。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈因此具有鮮明的本土化特征。在中國，大型建筑得以通過物聯(lián)網(wǎng)收集海量傳感數(shù)據(jù)，并有望在 5G加持下實現(xiàn)實時監(jiān)控、機(jī)器學(xué)習(xí)和預(yù)測分析等前沿應(yīng)用。數(shù)據(jù)資產(chǎn)未來將成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢。毋庸置疑，房地產(chǎn)科技生態(tài)圈將進(jìn)一步助力中國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，唯有秉持開放協(xié)作的精神、加強(qiáng)交流互動、共享優(yōu)勢資源，中國房地產(chǎn)行業(yè)才能真正走上科技創(chuàng)新的驅(qū)動發(fā)展之路。中國房地產(chǎn)科技創(chuàng)新現(xiàn)狀房地產(chǎn)科技創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)之間雙向賦能的過程。這一過程以終端用戶需求為核心，歷

24、經(jīng)科技創(chuàng)新實踐、合作平臺搭建、實現(xiàn)價值創(chuàng)造，并不斷循環(huán)往復(fù)（見圖表8）。而房地產(chǎn)科技生態(tài)圈讓這本就密不可分的三個階段得以更加流暢地運(yùn)轉(zhuǎn)。圖表8：房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)雙向賦能的過程拓展客戶渠道探索多樣化技術(shù)創(chuàng) 新企業(yè)創(chuàng)新需求科技人才儲備創(chuàng) 新平 臺技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)合作模式科技企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一數(shù)字化戰(zhàn)略科技專項資金平 臺價 值擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模提高企業(yè)估值價 值財務(wù)收益物業(yè)“韌性”來源：仲量聯(lián)行研究部2019年，仲量聯(lián)行、太古地產(chǎn)及平安城科攜手推出中國內(nèi)地首個專注于房地產(chǎn)科技的企業(yè)加速器計劃“城越(UrbanLab)”。從300家房地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)中脫穎而出的12家企業(yè)在3個月的加速期內(nèi)與三家主辦方

25、進(jìn)行了深度合作，共同測試和驗證產(chǎn)品方案，產(chǎn)品測試達(dá)成率高達(dá)75%。在加速項目結(jié)業(yè)后的半年時間里，已有6家初創(chuàng)企業(yè)與主辦方達(dá)成了業(yè)務(wù)合作。在與近50位中國房地產(chǎn)科技企業(yè)創(chuàng)始人、負(fù)責(zé)人和近80位中國房地產(chǎn)企業(yè)決策者進(jìn)行深入訪談后，我們認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)科技生態(tài)圈已“初具雛形”，這主要表現(xiàn)在以下四個方面：“開放式創(chuàng)新”項目興起房地產(chǎn)企業(yè)和科技企業(yè)的交流渠道日趨多元（見圖表9）。近年來，各類涉及房地產(chǎn)科技主題的論壇和展會相繼舉辦，為相關(guān)的科技產(chǎn)品和解決方案提供了絕佳的展示平臺。同時，通過孵化器、加速器等開放式創(chuàng)新服務(wù)項目，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在實際業(yè)務(wù)場景中對初創(chuàng)企業(yè)和科研院校的解決方案進(jìn)行“低成本試錯”

26、并予以完善，使產(chǎn)品以更加成熟的狀態(tài)被推向市場。圖表9：房地產(chǎn)企業(yè)了解科技企業(yè)的渠道同行介紹房地產(chǎn)科技論壇或展會互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺主動建立聯(lián)系0%10%20%30%40%50%60%70%80%注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對中國房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部跨界人才交流培養(yǎng)提速跨界人才的匱乏一直是制約房地產(chǎn)行業(yè)與創(chuàng)新科技融合發(fā)展的瓶頸之一。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的科技創(chuàng)新過程中，亟需既熟悉商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程又擁有技術(shù)背景的復(fù)合型人才。除外部招聘外，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始通過工作坊和培訓(xùn)等形式對具備創(chuàng)新精神和能力的員工進(jìn)行“內(nèi)部挖潛”。部分頭部企業(yè)，例如綠地、華潤、碧桂園等，則與高校

27、簽訂合作協(xié)議，打通“產(chǎn)、學(xué)、研”體系的創(chuàng)新鏈條，加速培養(yǎng)跨界人才。長效合作機(jī)制探索有方在與房地產(chǎn)企業(yè)的合作過程中，行政流程繁瑣、需求變更頻繁、跨部門決策不一致、付款周期長等問題時常困擾著科技企業(yè)（見圖表10）。這不僅會導(dǎo)致雙方合作效率的降低，甚至?xí)?yán)重影響房地產(chǎn)科技初創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展。對此，一些行業(yè)龍頭企業(yè)已著手建立一套自上而下，既能滿足內(nèi)部數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求，又能與科技企業(yè)保持長期且可持續(xù)的合作運(yùn)行機(jī)制。在這種機(jī)制下，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)科技項目的執(zhí)行團(tuán)隊直接向公司最高決策層匯報，在財務(wù)方面相對獨(dú)立，并擁有技術(shù)層面的最高決策權(quán)，這保障了房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)之間的高效對接和合作。圖表10：房地產(chǎn)科技企業(yè)業(yè)務(wù)拓展

28、時面臨的問題行政流程繁瑣，決策或付款周期長客戶需求不明確或變化快跨部門打通存在壁壘實際應(yīng)用場景過于復(fù)雜 溝通存在專業(yè)知識的代溝結(jié)果難以用ROI衡量地域/項目差異明顯，推廣難度大來源：仲量聯(lián)行研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%注：數(shù)據(jù)基于仲量聯(lián)行2020年針對中國房地產(chǎn)科技企業(yè)與用戶的調(diào)研結(jié)果來源：仲量聯(lián)行研究部技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)不斷完善行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對推動房地產(chǎn)科技發(fā)展有重大意義。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果顯示，超過60%的房地產(chǎn)科技企業(yè)認(rèn)為缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是其目前面臨的最大挑戰(zhàn)（見圖表11）。對此，行業(yè)協(xié)會、科研機(jī)構(gòu)和領(lǐng)軍企業(yè)等各方已經(jīng)開始進(jìn)行相關(guān)研究和討論，在某些領(lǐng)域也已經(jīng)初步完成了相關(guān)技術(shù)應(yīng)用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的制定。例如，由中國建筑科學(xué)研究院會同有關(guān)單位編制的建筑工程信息模型應(yīng)用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)已于2017年7月1日開始實施。隨著相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，房地產(chǎn)科技產(chǎn)品的市場規(guī)模預(yù)計將顯著擴(kuò)大。圖表11：房地產(chǎn)科技企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)缺乏行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)壁壘高，對新技