商業(yè)大廈寫字樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

1、商業(yè)大廈寫字樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對性的進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。一.維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時(shí)維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費(fèi)用，最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。二.維修養(yǎng)護(hù)檢查、鑒定周期正常情況下，每周對房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時(shí)，重點(diǎn)巡視檢查；每年對房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。三、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案1、維修基金的建立與管理房屋本體和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，

2、是xx商務(wù)大廈使用功能不斷完善的基礎(chǔ)工作。物業(yè)在多的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，探索成功經(jīng)驗(yàn)。在維修基金的管理中，物業(yè)實(shí)行房屋本體和共用設(shè)施維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，由物業(yè)負(fù)責(zé)定期向xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)文件面匯報(bào)項(xiàng)目執(zhí)行情況，努力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設(shè)施始終完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2、房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：xx商務(wù)大廈廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道

3、、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。 3、房屋本體共用部位及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作將按制度（見9.4及9.5）有計(jì)劃按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施，屬日常維護(hù)的其費(fèi)用由管理處日常物業(yè)管理費(fèi)中支出，屬大中修、改造項(xiàng)目的報(bào)請xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)從房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金中支出。按部、財(cái)務(wù)部及市有關(guān)法規(guī)精神，結(jié)合物業(yè)多年來在物業(yè)“房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修基金”使用管理的成功經(jīng)驗(yàn)，建議xx商務(wù)大廈基金的使用和審批采用以下方案。（1）管理處每年年末向xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)作出本年度

4、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況的總結(jié)，并提出下一年度計(jì)劃。經(jīng)xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后由管理處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。堅(jiān)持?？顚Ｓ?，接受xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、查詢。年度維修保養(yǎng)計(jì)劃運(yùn)作程序結(jié)構(gòu)程序圖（2）特殊情況下，緊急搶修項(xiàng)目是為了確保xx商務(wù)大廈工作人員正常工人不受影響和人身安全、財(cái)產(chǎn)安全免受威脅而緊急實(shí)施的，管理處在搶修項(xiàng)目實(shí)施后立即報(bào)xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)（有可能的盡量在實(shí)施前通報(bào)），費(fèi)用從相應(yīng)的維修基金中支出。每半年向xx商務(wù)大廈業(yè)主委員會(huì)匯總結(jié)算。緊急搶修程序圖4、房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期物業(yè)根據(jù)主管部門房

5、屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合xx商務(wù)大廈房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。（1）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)周期。（2）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。5、 房屋本體共用部位及公共設(shè)施維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（1）房屋本體共用部位維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn) 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果房屋本體共用部位日常檢查表（2）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案

6、共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表共用設(shè)施設(shè)備日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案表序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)文件實(shí)施。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按作業(yè)指導(dǎo)文件規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。管理部安排綠化補(bǔ)種、園藝維修。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部組織實(shí)施。給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)

7、問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施大門圍墻共用設(shè)施設(shè)備日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、道牙路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上2室外照明高柱燈電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿

8、及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口井內(nèi)無積物，井壁無脫落；化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；井蓋上標(biāo)志清晰。井蓋完好率達(dá)100%，標(biāo)志清晰；無缺損，少污積；無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；園藝完好率達(dá)95%以上；綠化及時(shí)補(bǔ)種，覆蓋率達(dá)99%以上。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程；空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電， 設(shè)備正常安全運(yùn)行給排水設(shè)備空調(diào)設(shè)備6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、噴淋系統(tǒng)給排水管道施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。消防設(shè)施正常有效；靈敏準(zhǔn)確報(bào)警。疏散指示7給排水管道管道給排

9、水管道維護(hù)規(guī)程。管道通暢，無滲漏。閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)清楚，無污積，破損；安放牢固。標(biāo)志設(shè)施完好率100%；標(biāo)志無損壞。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站無破損；無脫落；外觀良好。確保圍墻的完好；確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。圍墻大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每年對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、道牙、人行道板進(jìn)行翻新。路面翻新面積應(yīng)控制在每年1以內(nèi)，其它控制每年5以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關(guān)施工單位實(shí)施。2室外照明高柱燈燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。由工程部按

10、相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化春、夏季各補(bǔ)換3%6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；喬木每月修剪一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備每周檢查控制設(shè)備一次；每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件件完好情況；每年保養(yǎng)水泵一次；空調(diào)主機(jī)每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實(shí)施。給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓及水泵接合器

11、每半年油漆一次消防栓每半年排一次水，檢修一次；消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動(dòng)測試一次。由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道每年刷一次管道油漆；每年檢測一次管道固定碼；每半年維護(hù)一次閥門；。由工程部負(fù)責(zé)維修。閥門8公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)視標(biāo)識(shí)牌每月清潔標(biāo)識(shí)一次，并對標(biāo)識(shí)安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次每年對標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)一次；每5年更換一次。由工程部組織實(shí)施。警示牌9其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每年刷油漆一遍；每季度檢查排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。圍墻大門共用設(shè)施設(shè)備定期維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修實(shí)施效果1廣場道路路面、人行道、道牙路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個(gè)道路保持均衡使用功能。2室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟用；照明設(shè)施線路完好率達(dá)99%以上。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井雨水口化糞池清理作業(yè)規(guī)程；井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時(shí)清理，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢，無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。5機(jī)電設(shè)備變配電設(shè)備機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水、停電；空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常。給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)施自動(dòng)煙感報(bào)警系統(tǒng)消防栓、