房地產(chǎn)金融10章

1、房地產(chǎn)金融第十章 房地產(chǎn)金融結(jié)算業(yè)務(wù) 結(jié)算與房地產(chǎn)金融結(jié)算的含義。 簡述結(jié)算的原則、常見的結(jié)算方式、銀行結(jié)算的紀律和銀行賬戶及其管理原則。 常見的結(jié)算方式第一節(jié) 結(jié)算概述一、結(jié)算的含義 結(jié)算泛指結(jié)賬、算賬等行為。從經(jīng)濟角度看，結(jié)算是指交易各方由于商品交易、勞務(wù)供應(yīng)、證券買賣和資金劃撥等經(jīng)濟活動引起的債權(quán)債務(wù)和股權(quán)變動，通過貨幣收付等形式來進行了結(jié)和清算的行為。 房地產(chǎn)金融的結(jié)算是指房地產(chǎn)金融機構(gòu)以中介者身份清結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動領(lǐng)域各項資金往來的行為。 這種資金清算中介尤以銀行為代表，銀行能夠提供適應(yīng)不同交易特點的結(jié)算方式，運用其金融服務(wù)職能，以其廣泛的服務(wù)網(wǎng)點以及技術(shù)力量，為社會提供結(jié)算服務(wù)。

2、二、結(jié)算的原則 (一)恪守信用、履約付款原則 這一原則是民法通則“誠實信用”原則在銀行結(jié)算中的具體體現(xiàn)。 恪守信用、履約付款既包括了對機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人的要求，也包括了對銀行的要求，它是銀行、機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人必須遵循的準則。 (二)誰的錢進誰的賬戶、由誰支配原則 這一原則主要在于維護存款人對存款資金的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，保證存款人對資金的自主支配權(quán)。結(jié)算款項應(yīng)無條件地收進付款人所指定的收款人的賬戶，銀行不得非法代任何單位扣款和查詢。在結(jié)算過程中，收付雙方發(fā)生交易糾紛，應(yīng)按照結(jié)算辦法的規(guī)定，由發(fā)生經(jīng)濟糾紛的收付雙方自行處理，或向仲裁機關(guān)、人民法院申請調(diào)解或裁決，銀行

3、不參與。 (三)銀行不墊款原則 銀行在辦理結(jié)算業(yè)務(wù)過程中，一旦發(fā)生付款人賬戶資金不足或收款人未收妥款項而急需用款時，不得采取由銀行墊付資金的方式來解決。這一原則主要在于劃清銀行資金和存款人資金的界限。銀行提供結(jié)算服務(wù)，是起到資金清算中介的作用，銀行只負責辦理收付款各方之間的資金轉(zhuǎn)移，不承擔墊付資金的責任。 這一原則的應(yīng)用，在信用卡業(yè)務(wù)和法人賬戶透支業(yè)務(wù)中有例外。三、結(jié)算的方式 銀行辦理結(jié)算的方法稱為銀行結(jié)算方式，涉及結(jié)算的種類和結(jié)算工具。 現(xiàn)行國內(nèi)的結(jié)算方式是以結(jié)算工具三票(匯票、本票、支票)、三式(匯兌結(jié)算方式、委托收款結(jié)算方式和異地托收承付結(jié)算方式)和一卡(銀行卡)為主，并結(jié)合適用區(qū)域來劃

4、分的。 銀行結(jié)算按適用區(qū)域可以分為同城結(jié)算和異地結(jié)算兩種。 四、銀行結(jié)算的紀律(一)機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人辦理銀行結(jié)算應(yīng)遵守的結(jié)算紀律三個不準： 不準出租和出借賬戶； 不準簽發(fā)空頭支票、印章與預留印簽不符的支票和遠期支票； 不準套取銀行信用。 未經(jīng)同意只準在銀行賬戶余額內(nèi)按照規(guī)定向收款人支付款項，遵守銀行賬戶管理的有關(guān)規(guī)定，嚴守信用，信守合同。機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人違反銀行結(jié)算紀律，將受到有關(guān)法規(guī)的處罰。 (二)銀行辦理結(jié)算應(yīng)遵守的結(jié)算紀律八個不準：不準以任何理由壓票、任意退票、截留挪用客戶和他行資金、受理無理拒付、不扣少扣滯納金；不準在結(jié)算制度之外規(guī)定附加條件，影響匯

5、路暢通；不準違反規(guī)定開立賬戶；不準拒絕受理、代理他行正常結(jié)算業(yè)務(wù)；不準放棄對企業(yè)單位違反結(jié)算紀律的制裁；不準違章承兌現(xiàn)商業(yè)匯票和逃避承兌責任，拒絕支付已承兌的商業(yè)匯票票款；不準超額占用聯(lián)行匯差資金、轉(zhuǎn)嫁資金矛盾；不準逃避向中國人民銀行報送匯劃大額款項的信息。 此外，為了嚴格遵守結(jié)算紀律，保證結(jié)算質(zhì)量，接受客戶監(jiān)督，銀行還必須遵守規(guī)定辦理結(jié)算的時效標準，并對外公布。 五、銀行賬戶的管理 (一)銀行賬戶管理原則 1自愿選擇原則 機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人可以自主選擇銀行開立銀行賬戶，銀行也可以對開戶申請人作出選擇。 2賬戶申報原則 銀行賬戶的開立和撤銷，開戶銀行和客戶(不含個人)都應(yīng)向中國

6、人民銀行辦理申報手續(xù)。 3一個基本賬戶原則 企事業(yè)單位一般只能在銀行開立一個基本存款賬戶，不能多頭開立基本存款賬戶。開戶申請人申請開立基本存款賬戶必須經(jīng)中國人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)核發(fā)開戶許可證。 4存款保密原則 銀行必須依法為開戶存款人的存款保密，維護存款人資金的自主使用權(quán)。除國家法律規(guī)定和國務(wù)院授權(quán)中國人民銀行總行的監(jiān)督項目外，銀行不代任何企事業(yè)單位、個體工商戶和個人查詢、凍結(jié)、扣劃存款人賬戶內(nèi)的存款。 (二)銀行賬戶分類及開立 銀行賬戶按存款人分為單位銀行賬戶和個人銀行結(jié)算賬戶，存款人以單位名稱開立的銀行賬戶為單位銀行賬產(chǎn)，單位銀行賬戶通?？煞譃榛敬婵钯~戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用

7、存款賬戶四大類。 個人銀行賬戶是自然人因投資、消費、結(jié)算等而開立的可辦理支付結(jié)算業(yè)務(wù)的存款賬戶。 基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金收付的賬戶。存款人的工資、獎金等現(xiàn)金的支取，只能通過基本存款賬戶辦理。 一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存、與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過一般存款賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存，但不能辦理現(xiàn)金支取。 臨時存款賬戶是指存款人因臨時經(jīng)營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過臨時存款賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金收付。 專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶，如為辦理政策性房

8、地產(chǎn)開發(fā)資金、住房基金業(yè)務(wù)開立的賬尸。開立存款賬戶 存款人申請開立存款賬戶，應(yīng)填制開戶申請書，提供銀行賬戶開戶辦法規(guī)定的證明文件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經(jīng)銀行審核同意后開立存款賬戶，其中開立基本存款賬戶，還須憑中國人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)核發(fā)的開戶許可證開戶，其他賬戶也可建立開戶許可證制度。 具有獨立企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，該企業(yè)內(nèi)部單獨核算的單位等可以申請開立基本存款賬戶；根據(jù)資金運作需要，符合條件的也可以中請開訂其他類型的賬戶。(三)賬戶管理1）中國人民銀行的管理 中國人民銀行執(zhí)行金融管理職能，負責核發(fā)開立基本存款賬戶的開戶許可證，受理開戶銀行對存款人開立和撤銷賬戶的申報；負

9、責協(xié)調(diào)、仲裁銀行賬戶開立和使用方面的爭議，監(jiān)督、稽核開戶銀行的賬戶設(shè)置和開立，糾正和處罰違反賬戶管理辦法的行為。2）開戶銀行的管理 包括正確辦理開戶和銷戶，建立、健全開銷戶登記制度，建立賬戶管理檔案，定期與存款人對賬，及時向中國人民銀行申報存款人開立和撤銷賬戶的情況。 第二節(jié) 銀行票據(jù)結(jié)算 廣義的票據(jù)包括各種有價證券和憑證，如公司股票、公司債券、國家公債券、發(fā)票和提貨單等；狹義的票據(jù)則是指票據(jù)法規(guī)定的匯票、本票和支票。在我國的銀行結(jié)算制度中，有“三票”一說，這三票就是指匯票、本票和支票這個狹義的票據(jù)內(nèi)容。 銀行票據(jù)結(jié)算方式就是指通過匯票、本票和支票清結(jié)社會經(jīng)濟活動中資金往來的結(jié)算方式。一、匯票

10、 (一)匯票的概念和種類 匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分兩種： 1）商業(yè)匯票：由商業(yè)信用產(chǎn)生的，是企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)和團體等單位簽發(fā)的匯票。 2）銀行匯票：由銀行信用產(chǎn)生的，是銀行簽發(fā)的匯票。 (二)銀行匯票 銀行匯票是指出票銀行簽發(fā)的，由其在見票時按照實際結(jié)算金額無條件支付給收款人或者持票人的票據(jù)。它是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。銀行匯票具有如下特點： 1票隨人到 銀行匯票可隨身攜帶，票隨人到，有利于單位、個體工商戶和個人及時采購和急需用款。2使用靈活 銀行匯票的持票人

11、既可以將匯票轉(zhuǎn)讓給銷貨單位，也可以通過銀行辦理分次支付，必要時還可轉(zhuǎn)匯到其他地方。 3兌現(xiàn)性強 個體工商戶和個人提出申請，經(jīng)銀行審查后簽發(fā)的填明“現(xiàn)金”字樣的匯票，可以到指定兌付銀行支取現(xiàn)金，這樣可以避免長途攜帶現(xiàn)。 4保付性強 銀行匯票由銀行保證支付，收款人能及時收到款項。 (三)商業(yè)匯票 商業(yè)匯票是指出票人簽發(fā)的、委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。其主要功能有： 1具有信用功能 購貨單位可以把它作為延期付款的憑證以獲得商品，銷貨單位也可以將其轉(zhuǎn)讓給銀行取得貼現(xiàn)資金。 2具有支付功能 在社會經(jīng)濟活動中，商業(yè)匯票可以充當商品交換的媒介和資金清算的工具。 3具有流

12、通功能 商業(yè)匯票可以在承兌期限內(nèi)進行多次背書轉(zhuǎn)讓，完成債權(quán)的轉(zhuǎn)移和實現(xiàn)債務(wù)的清償。 商業(yè)匯票按其承兌人的不同，分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。 商業(yè)承兌匯票是由銀行以外的付款人承兌的商業(yè)匯票。 銀行承兌匯票是由銀行承兌的商業(yè)匯票，它是由收款人或承兌申請人簽發(fā)，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。二、本票 (一)本票的概念 本票是出票人簽發(fā)的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。 本票可以分為銀行本票和商業(yè)本票。由銀行簽發(fā)的本票稱為銀行本票。由企業(yè)等單位簽發(fā)的本票稱為商業(yè)本票。(二)銀行本票 銀行本票是銀行簽發(fā)的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額

13、給收款人或者持票人的票據(jù)。它是申請人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給其憑以辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。 銀行本票適用于同城結(jié)算業(yè)務(wù)，單位、個體工商戶和個人在同城票據(jù)交換范圍內(nèi)的商品交易和勞務(wù)供應(yīng)以及其他款項的結(jié)算都可以使用銀行本票。 銀行本票有不定額和定額兩大類。銀行本票一律記名，自出票日起，付款期限最長不得超過2個月，一般規(guī)定付款期限為1個月。在有效期內(nèi)，銀行本票可以背書轉(zhuǎn)讓。 銀行本票見票即付，當場抵用，逾期的銀行本票，兌付銀行不予受理，須向簽發(fā)銀行辦理退款手續(xù)。 銀行本票具有如下特點：一是信譽高；二是以轉(zhuǎn)賬為主。三、支票 支票是出票人簽發(fā)的，委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行在見票時無條件支付確定

14、的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。支票在我國是使用最久也是使用最廣泛的票據(jù)，它常作為最基本的同城結(jié)算工具。支票具有如下特點： 1適用范圍廣 無論是機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人都可以按規(guī)定向銀行申請開戶，使用支票。 2使用方便、靈活 所有在銀行開立賬戶、領(lǐng)有支票的機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人都可以根據(jù)需要，在票據(jù)交換地區(qū)，簽發(fā)支票，用于商品交易、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項的結(jié)算。 開立支票存款賬戶，申請人應(yīng)當有可靠的資信，申請時必須使用其本名，并提交證明其身份的合法證件，領(lǐng)用支票，應(yīng)存人一定的資金并預留其本名的簽名式樣和印鑒。 支票可以支取現(xiàn)金，也可以轉(zhuǎn)賬。用于轉(zhuǎn)賬時，應(yīng)當在支票正面注明。在使

15、用橫式單聯(lián)支票時，一般規(guī)定如果在支票左上角加劃兩條斜線的為劃線支票、只能辦理轉(zhuǎn)賬，不能支取現(xiàn)金。 銀行票據(jù)結(jié)算中的票據(jù)，除特別注明“不準轉(zhuǎn)讓”的以外，都可以在規(guī)定的付款有效期內(nèi)流通轉(zhuǎn)讓。第三節(jié) 銀行其他結(jié)算銀行其他結(jié)算是指銀行票據(jù)結(jié)算之外的結(jié)算。 銀行其他結(jié)算方式包括1）匯兌 2）委托收款 3）異地托收承付 4）銀行卡5）貸記6）借記一、匯兌 匯兌是指匯款人委托銀行將款項匯給外地收款人的一種結(jié)算方式。匯兌便于匯款人向異地主動付款，適用范圍非常廣泛，可適用于機關(guān)、企事業(yè)單位、個體工商戶和個人的各種款項的結(jié)算。 銀行匯兌結(jié)算有如下特點： 1安全、迅速 匯兌是由匯款人通過匯出地銀行匯到匯人地銀行，支

16、付給指定的收款人，因此比較安全；電子匯款十分迅速，可縮短在途時間。 2可不開賬戶 外地收款人在當?shù)貨]有開立賬戶的，也可以使用匯兌。 3可分次支付 收款人需要分次支付時，可以在當?shù)劂y行開立臨時存款賬戶，分次支取，付完清戶。 匯兌分為信匯和電匯兩種。1）信匯是以郵寄方式將匯款憑證轉(zhuǎn)給外地收款人指定的匯入行；2）電匯則是以電報方式將匯款憑證內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)給收款人指定的匯入行。 電匯的匯款速度比信匯快捷，隨著金融電子化的發(fā)展，一些銀行開通了全國電子匯兌系統(tǒng)，這樣在與異地各開通網(wǎng)點之間資金劃轉(zhuǎn)能在更短的時間內(nèi)，即24小時內(nèi)到賬抵用，有的甚至可以實時到賬抵用。 二、委托收款 委托收款是收款人委托銀行向付款人收取

17、款項的結(jié)算方式。這是一種在銀行開戶的企事業(yè)單位和個體工商戶提供收款依據(jù)，主動委托銀行向交易對方收取款項的結(jié)算。它適用于商品交易、勞務(wù)款項以及其他應(yīng)收款項的結(jié)算。 委托收款在同城和異地均可以辦理。在同城結(jié)算中，目前此種結(jié)算方式，在有的地方已被一種新的同城結(jié)算借記辦法代替。委托收款結(jié)算分為兩大部分。1）委托：收款人辦理委托收款，應(yīng)向開戶銀行填寫委托收款憑證，提供收款依據(jù)；2）付款：付款人開戶銀行接到收款人開戶銀行傳遞的委托收款憑證，經(jīng)審查無誤，及時通知付款人，付款人接到通知和有關(guān)附件，應(yīng)在規(guī)定的付款期內(nèi)付款。 付款期為3天，從付款人開戶行發(fā)出付款通知的次日算起(付款期內(nèi)遇例假日順延)。付款人在付款

18、期內(nèi)未向銀行提出異議，銀行視作同意付款，并在付款期滿的次日(例假日順延)上午銀行開始營業(yè)時，將款項主動劃給收款人。付款人如果拒付，必須于付款期內(nèi)提出拒付理由書，并將有關(guān)結(jié)算憑證退回銀行，再由銀行退給收款人；若付款人無款支付，銀行通知付款人退回有關(guān)結(jié)算憑證，再由銀行退回收款人。三、異地托收承付 異地托收承付，是根據(jù)購銷合同由收款人發(fā)貨后委托銀行向異地付款人收取款項，由付款人向銀行承認付款的結(jié)算方式。 托收承付與委托收款相比，具有如下特點： 1結(jié)算條件嚴格 托收承付的適用范圍有較嚴格的規(guī)定。結(jié)算收款的依據(jù)較嚴格，要有符合合同法的購銷合同作依據(jù)；辦理托收要提供足以證明所交易的商品確已發(fā)運的證件。 2

19、結(jié)算紀律較嚴 委托收款結(jié)算銀行不承擔審查拒絕付款理由的責任，缺乏銀行的監(jiān)督性。在資金供求矛盾突出、經(jīng)濟往來債務(wù)方不合理拖欠多的情況下，銀行的監(jiān)督還有一定的作用，托收承付結(jié)算方式有利于銀行監(jiān)督職能的發(fā)揮。 異地托收承付結(jié)算也分為兩大部分。1)托收，即收款人根據(jù)購銷合同發(fā)貨后委托銀行向付款人收取款項。2)承付，即由付款人向銀行承認付款。 付款人的承付期依驗單付款還是驗貨付款而有差異。承付貨款采取驗單付款還是驗貨付款，由收付雙方面量決定，并在購銷合同中明確規(guī)定，付款人在承付期內(nèi)，有正當理由，可向銀行提出全部或部分拒付，銀行應(yīng)作審查，如果認為拒付理由不成立，銀行不應(yīng)受理付款人的拒付，而應(yīng)采取強制扣款措

20、施，并對無理拒付人處以罰款。四、貸記結(jié)算 此辦法適用于在當?shù)貐⒓油瞧睋?jù)交換的開戶銀行的開戶單位。 貸記分為定期貸記和直接貸記。 定期貸記是按固定日期由付款人簽發(fā)，委托開戶銀行從其賬戶中將款項劃轉(zhuǎn)指定收款人賬戶的支付方式，適用于每月工資的發(fā)放、上下級撥款等。 直接貸記是付款人簽發(fā)，委托開戶銀行從其賬戶中將款項付出劃轉(zhuǎn)指定收款人賬戶的支付方式，適用于當?shù)馗鲉挝恢g的勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥以及其他款項的支付。 貸記憑證只能提交給付款人開戶銀行辦理轉(zhuǎn)賬，不能提取現(xiàn)金，不得流通轉(zhuǎn)讓 五、借記結(jié)算 借記結(jié)算適用于當?shù)貐⒓油瞧睋?jù)交換銀行開戶的單位。 定期借記是收、付款人雙方簽訂合同，由付款人授權(quán)收款人和付款人開戶銀行，在一定的金額范圍內(nèi)收付房租、物業(yè)管理費、電話費、電報費、郵費、自來水費、燃氣費等費用和國務(wù)院、人民銀行規(guī)定的法定基金。 辦理定期借記時必須具備：固定的付款日期；相對穩(wěn)定的結(jié)算金額；收、付款人必須簽訂使用該項辦法的