從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

1、從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)開展內(nèi)容提要1997年開場的金融風(fēng)暴將東南亞多年積累的財富掠奪一空。馬來西亞總理馬哈蒂爾怒斥索羅斯等資本大鱷道德品質(zhì)低劣，制造危機(jī)，打擊各國貨幣。為何馬哈蒂爾只能從道德領(lǐng)域?qū)λ髁_斯進(jìn)展攻擊？因為索羅斯所作所為完全符合游戲規(guī)那么，甚至也符合該領(lǐng)域的道德標(biāo)準(zhǔn)。事實上，包括溫州炒房團(tuán)在內(nèi)的資本流動、炒作等行為，在法律上無懈可擊，用行政手段制約只會引起更多的社會經(jīng)濟(jì)矛盾，而只有合理的經(jīng)濟(jì)手段才能有效的對其進(jìn)展規(guī)制。關(guān)鍵詞產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)暴民間資本一、溫州炒房團(tuán)概況改革開放初，溫州人憑借其高人一籌的商業(yè)頭腦和目光，通過“倒差價，做家庭加工業(yè)以及一些在當(dāng)時不合政策的活動，成

2、為了“先富起來的一部分人。先富起來的溫州人在保值增值的方式上選擇了購房。首先，他們炒的是本市的樓盤。溫州資本于1998年開場炒房，溫州房價1999年增長17%，2000年增長20%，2001年增長22%,房產(chǎn)投資平均每年收益率近20%。溫州人憑借做實業(yè)、商業(yè)積累的幾千億元資本，從2000年起由?溫州晚報?、?溫州都市報?、?溫州商報?牽頭組織“炒房團(tuán)到異地炒房。由于其強(qiáng)大的購置力，受到行業(yè)自律性較差的開發(fā)商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房價莫不飛漲，一時間各地政府使用行政手段限制炒房團(tuán)，媒體也是一片“砍殺聲。2022年，房產(chǎn)新政出臺，使用稅收、信貸限制等手段限制房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)波才逐漸平息。二

3、、溫州民資炒房投機(jī)行為的分析理性分析溫州炒房行為，原因主要有三：1、資本逐利性。追求利潤是資本的天然屬性，資本流動方向必定是低潤率行業(yè)向高利潤行業(yè)流動，做實業(yè)由于競爭加劇導(dǎo)致利潤率下降，閑置資本流入房地產(chǎn)業(yè)；盡管國家信貸政策收緊，但溫州興隆的民間金融仍不斷地提供資金，并不斷推高利率。資本的流動雖然會造成價格的波動，會造成財富由部分人向另一部分人轉(zhuǎn)移。但只要存在信息不對稱，只要有投機(jī)時機(jī)，就會有資本進(jìn)展投機(jī)。適度投機(jī)進(jìn)步價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的效率，就像不能指望一個沒有投機(jī)的股票證券市場一樣，我們不能指望一個無投機(jī)的房地產(chǎn)市常2、國家產(chǎn)業(yè)政策對民間資本的限制，由于國家產(chǎn)業(yè)政策限制民間資本在電信、鐵路、石化

4、、電力等行業(yè)部門的投資，在20222022年又進(jìn)展了緊縮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在土地、信貸等方面限制民營企業(yè)的開展。民營資本向鋼鐵等行業(yè)轉(zhuǎn)移的道路被封，龐大的民間資本缺乏宣泄口，開場集中于房地產(chǎn)、有色金屬、煤炭等少數(shù)領(lǐng)域。3、中國缺乏完善的資本市場，缺乏優(yōu)質(zhì)上市資源，無法提供有吸引力的投資工程。偏低甚至為負(fù)值的存款利率和低迷的股市缺乏對資本的吸引力，造成了資金的“體制梯子外循環(huán)。推究其根源真正的績優(yōu)股如中石油、電信、民航等不在國內(nèi)上市中國A股并不是中國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表。A股上充滿著只為圈錢的國企，股市低迷，大量股市資本退出，轉(zhuǎn)入利潤率更高的房地產(chǎn)市常三、民資炒房的潛在危害1、哄抬房價，催化房地產(chǎn)泡沫的

5、形成。需求和供應(yīng)決定價格，二者任何一個的變動都會影響平衡價格。由于房地產(chǎn)行業(yè)的地域性，大量資本流入一個地區(qū)時，難免會造成房價大幅上揚(yáng)，從理論上講，只要有足夠的買者，足夠的投機(jī)力量，價格可以無限上漲，但這種沒有實際居住需求的“炒房將房價炒到?jīng)]有下一個“接手者，房地產(chǎn)泡沫就會破滅，而實際購房者資產(chǎn)就會大幅縮水。2、不利于經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)整。用于炒房的資金脫離實體經(jīng)濟(jì)，占用了大量產(chǎn)業(yè)資本以及大量銀行貸款，影響中國產(chǎn)業(yè)晉級和經(jīng)濟(jì)構(gòu)造優(yōu)化，盡管短期對GDP有正面影響，但對長期經(jīng)濟(jì)增長不利它并不能帶來勞動力素質(zhì)的進(jìn)步和技術(shù)進(jìn)步。3、制造宏大的銀行信貸風(fēng)險。目前中國的購房者的房款70%依靠銀行貸款，炒房造成的房

6、價大起大落是銀行的“心腹大患假如房價大躍，貸款購房者抵押資產(chǎn)即所購房屋缺乏所貸金額，會給銀行造成上萬億的呆壞賬那將是一場大的金融災(zāi)難。四、引導(dǎo)民間資本與防范金融風(fēng)險的建議1、進(jìn)一步放開行業(yè)準(zhǔn)入限制并引導(dǎo)民間資本向國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的領(lǐng)域投資。由于國家產(chǎn)業(yè)政策的限制，很多“好賺錢和“賺穩(wěn)錢的行業(yè)民間資本進(jìn)不去，而多年苦心經(jīng)營已逐漸形成氣候的民間資本已經(jīng)有足夠的資本和經(jīng)營才能參與到一些投資數(shù)額大、資本回收期限長的行業(yè)。國家應(yīng)采取多種公私合營的方式，讓民間資本參與到鐵路、電信等行業(yè)中去，這既解決了國家開展該行業(yè)的投入缺乏問題，也是將民間資本引上“正途的有效方法。2、引導(dǎo)民營企業(yè)通過資本結(jié)合做大做強(qiáng)。在

7、浙江，小而散的經(jīng)營方式已經(jīng)成為企業(yè)集群的開展瓶頸。對單個企業(yè)來說，進(jìn)一步做大的空間已經(jīng)不大，本地企業(yè)之間盲目的價格戰(zhàn)只會兩敗俱傷，只有通過民企自發(fā)報團(tuán)組建資本結(jié)合方式的財團(tuán)，才能打破現(xiàn)階段的開展瓶頸，變“小狗經(jīng)濟(jì)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場尤其是面對國外采購巨頭時擁有更大的話語權(quán)。3、引導(dǎo)民間資本流向風(fēng)險投資工程。風(fēng)險投資的高收益率不是房地產(chǎn)所能必定，但由于民間資本對于這些工程不熟悉，導(dǎo)致一邊是數(shù)百億民間資本找不到保值增值的有效途徑，一邊是大量的創(chuàng)新工程大不到資金支持。建立一個完善的信息市場，引導(dǎo)民間資本流向風(fēng)險投資工程是化解當(dāng)前房市風(fēng)險的有效途徑。4、用資本證券化來化解銀行信貸風(fēng)險。資本市場有一條鐵律

8、：只要投資有風(fēng)險，就會有相應(yīng)的避險工具。當(dāng)銀行積壓了大量抵押房屋時，既給銀行帶來了宏大的信貸風(fēng)險，也限制了資金的流動性。而通過將這些抵押房屋資產(chǎn)打包發(fā)行證券，銀行轉(zhuǎn)化了部分風(fēng)險，也增強(qiáng)了資金流動性。只要監(jiān)管部門的監(jiān)管才能跟上，資產(chǎn)證券化還能給資本市場提供相當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)。5、開拓和開放房地產(chǎn)金融市常任何一個市場的開放都會有點混亂，但只有越開放，風(fēng)險才會越校當(dāng)前我國金融市場開展尚處于低級階段，房地產(chǎn)的開發(fā)資金幾乎完全來自銀行，銀行承受過大風(fēng)險。必須開發(fā)出新的金融產(chǎn)品，開展包括信托、基金在內(nèi)的多種融資方式，變單純的間接融資為間接融資和直接融資相結(jié)合，并廣泛利用國外基金的力量。五、對房地產(chǎn)新政的看法在

9、去年采取的加息政策并沒有影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢的情況下，今年又推出了針對房地產(chǎn)的一系列稅收等限制措施。對于本次房地產(chǎn)新政，我的看法是：1、有利于防止過度投機(jī)。由于對兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的購房者征收5%的稅收，降低了投機(jī)房地產(chǎn)的利潤率，大批炒房資金開場退出房市，轉(zhuǎn)入股市，投機(jī)的減少使真正的需求包括住房需求和保值需求顯現(xiàn)了出來。2、不會大幅降低房價。30%，降幅絕不會超過30%。30%房貸的首付款，假如降幅超過之一限度，即房屋資產(chǎn)縮水到小于70%的貸款額，就會有人不再償付貸款。銀行將會面臨宏大的壞賬風(fēng)險，這是當(dāng)局萬萬不允許的，然而房價絕不會由某一項政策決定，只會在需求和供應(yīng)的變動中找到平衡。對于銀行來說，巨額的

10、住房貸款不通過有效的避險工具轉(zhuǎn)移風(fēng)險，永遠(yuǎn)都會面臨宏大的壞賬風(fēng)險。3、無法真正解決房地產(chǎn)行業(yè)開展的問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很低，排名第一的萬科集團(tuán)的市場占有率缺乏1%，其背后深層次原因不是競爭劇烈，而是我國沒有形成統(tǒng)一的市場，各個區(qū)域之間相對封閉，企業(yè)的外地經(jīng)營本錢比當(dāng)?shù)仄髽I(yè)高得多如萬科“拿地本錢比當(dāng)?shù)亻_發(fā)商高3%5%，優(yōu)勢企業(yè)無法通過競爭實現(xiàn)行業(yè)整合。其次是新政沒有涉及房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式的轉(zhuǎn)變問題。目前房地產(chǎn)業(yè)最大的問題是無法與資本市場對接，沒有有效的融資平臺，在美國房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自發(fā)行垃圾債券一種利息率和風(fēng)險都衡高的債券，而我國房地產(chǎn)企業(yè)卻大不到資本市場的標(biāo)準(zhǔn)。因此房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)著重于使企業(yè)進(jìn)步自身素質(zhì)，使企業(yè)走上從只發(fā)行面向機(jī)構(gòu)投資者的短期債