從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

1、從溫州炒房團(tuán)看房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展內(nèi)容提要1997年開(kāi)場(chǎng)的金融風(fēng)暴將東南亞多年積累的財(cái)富掠奪一空。馬來(lái)西亞總理馬哈蒂爾怒斥索羅斯等資本大鱷道德品質(zhì)低劣，制造危機(jī)，打擊各國(guó)貨幣。為何馬哈蒂爾只能從道德領(lǐng)域?qū)λ髁_斯進(jìn)展攻擊？因?yàn)樗髁_斯所作所為完全符合游戲規(guī)那么，甚至也符合該領(lǐng)域的道德標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，包括溫州炒房團(tuán)在內(nèi)的資本流動(dòng)、炒作等行為，在法律上無(wú)懈可擊，用行政手段制約只會(huì)引起更多的社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾，而只有合理的經(jīng)濟(jì)手段才能有效的對(duì)其進(jìn)展規(guī)制。關(guān)鍵詞產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)暴民間資本一、溫州炒房團(tuán)概況改革開(kāi)放初，溫州人憑借其高人一籌的商業(yè)頭腦和目光，通過(guò)“倒差價(jià)，做家庭加工業(yè)以及一些在當(dāng)時(shí)不合政策的活動(dòng)，成

2、為了“先富起來(lái)的一部分人。先富起來(lái)的溫州人在保值增值的方式上選擇了購(gòu)房。首先，他們炒的是本市的樓盤。溫州資本于1998年開(kāi)場(chǎng)炒房，溫州房?jī)r(jià)1999年增長(zhǎng)17%，2000年增長(zhǎng)20%，2001年增長(zhǎng)22%,房產(chǎn)投資平均每年收益率近20%。溫州人憑借做實(shí)業(yè)、商業(yè)積累的幾千億元資本，從2000年起由?溫州晚報(bào)?、?溫州都市報(bào)?、?溫州商報(bào)?牽頭組織“炒房團(tuán)到異地炒房。由于其強(qiáng)大的購(gòu)置力，受到行業(yè)自律性較差的開(kāi)發(fā)商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房?jī)r(jià)莫不飛漲，一時(shí)間各地政府使用行政手段限制炒房團(tuán)，媒體也是一片“砍殺聲。2022年，房產(chǎn)新政出臺(tái)，使用稅收、信貸限制等手段限制房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)波才逐漸平息。二

3、、溫州民資炒房投機(jī)行為的分析理性分析溫州炒房行為，原因主要有三：1、資本逐利性。追求利潤(rùn)是資本的天然屬性，資本流動(dòng)方向必定是低潤(rùn)率行業(yè)向高利潤(rùn)行業(yè)流動(dòng)，做實(shí)業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致利潤(rùn)率下降，閑置資本流入房地產(chǎn)業(yè)；盡管國(guó)家信貸政策收緊，但溫州興隆的民間金融仍不斷地提供資金，并不斷推高利率。資本的流動(dòng)雖然會(huì)造成價(jià)格的波動(dòng)，會(huì)造成財(cái)富由部分人向另一部分人轉(zhuǎn)移。但只要存在信息不對(duì)稱，只要有投機(jī)時(shí)機(jī)，就會(huì)有資本進(jìn)展投機(jī)。適度投機(jī)進(jìn)步價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的效率，就像不能指望一個(gè)沒(méi)有投機(jī)的股票證券市場(chǎng)一樣，我們不能指望一個(gè)無(wú)投機(jī)的房地產(chǎn)市常2、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策對(duì)民間資本的限制，由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制民間資本在電信、鐵路、石化

4、、電力等行業(yè)部門的投資，在20222022年又進(jìn)展了緊縮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在土地、信貸等方面限制民營(yíng)企業(yè)的開(kāi)展。民營(yíng)資本向鋼鐵等行業(yè)轉(zhuǎn)移的道路被封，龐大的民間資本缺乏宣泄口，開(kāi)場(chǎng)集中于房地產(chǎn)、有色金屬、煤炭等少數(shù)領(lǐng)域。3、中國(guó)缺乏完善的資本市場(chǎng)，缺乏優(yōu)質(zhì)上市資源，無(wú)法提供有吸引力的投資工程。偏低甚至為負(fù)值的存款利率和低迷的股市缺乏對(duì)資本的吸引力，造成了資金的“體制梯子外循環(huán)。推究其根源真正的績(jī)優(yōu)股如中石油、電信、民航等不在國(guó)內(nèi)上市中國(guó)A股并不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表。A股上充滿著只為圈錢的國(guó)企，股市低迷，大量股市資本退出，轉(zhuǎn)入利潤(rùn)率更高的房地產(chǎn)市常三、民資炒房的潛在危害1、哄抬房?jī)r(jià)，催化房地產(chǎn)泡沫的

5、形成。需求和供應(yīng)決定價(jià)格，二者任何一個(gè)的變動(dòng)都會(huì)影響平衡價(jià)格。由于房地產(chǎn)行業(yè)的地域性，大量資本流入一個(gè)地區(qū)時(shí)，難免會(huì)造成房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，從理論上講，只要有足夠的買者，足夠的投機(jī)力量，價(jià)格可以無(wú)限上漲，但這種沒(méi)有實(shí)際居住需求的“炒房將房?jī)r(jià)炒到?jīng)]有下一個(gè)“接手者，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破滅，而實(shí)際購(gòu)房者資產(chǎn)就會(huì)大幅縮水。2、不利于經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)整。用于炒房的資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，占用了大量產(chǎn)業(yè)資本以及大量銀行貸款，影響中國(guó)產(chǎn)業(yè)晉級(jí)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)造優(yōu)化，盡管短期對(duì)GDP有正面影響，但對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利它并不能帶來(lái)勞動(dòng)力素質(zhì)的進(jìn)步和技術(shù)進(jìn)步。3、制造宏大的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)的購(gòu)房者的房款70%依靠銀行貸款，炒房造成的房

6、價(jià)大起大落是銀行的“心腹大患假如房?jī)r(jià)大躍，貸款購(gòu)房者抵押資產(chǎn)即所購(gòu)房屋缺乏所貸金額，會(huì)給銀行造成上萬(wàn)億的呆壞賬那將是一場(chǎng)大的金融災(zāi)難。四、引導(dǎo)民間資本與防范金融風(fēng)險(xiǎn)的建議1、進(jìn)一步放開(kāi)行業(yè)準(zhǔn)入限制并引導(dǎo)民間資本向國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)的領(lǐng)域投資。由于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的限制，很多“好賺錢和“賺穩(wěn)錢的行業(yè)民間資本進(jìn)不去，而多年苦心經(jīng)營(yíng)已逐漸形成氣候的民間資本已經(jīng)有足夠的資本和經(jīng)營(yíng)才能參與到一些投資數(shù)額大、資本回收期限長(zhǎng)的行業(yè)。國(guó)家應(yīng)采取多種公私合營(yíng)的方式，讓民間資本參與到鐵路、電信等行業(yè)中去，這既解決了國(guó)家開(kāi)展該行業(yè)的投入缺乏問(wèn)題，也是將民間資本引上“正途的有效方法。2、引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)通過(guò)資本結(jié)合做大做強(qiáng)。在

7、浙江，小而散的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)成為企業(yè)集群的開(kāi)展瓶頸。對(duì)單個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步做大的空間已經(jīng)不大，本地企業(yè)之間盲目的價(jià)格戰(zhàn)只會(huì)兩敗俱傷，只有通過(guò)民企自發(fā)報(bào)團(tuán)組建資本結(jié)合方式的財(cái)團(tuán)，才能打破現(xiàn)階段的開(kāi)展瓶頸，變“小狗經(jīng)濟(jì)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)尤其是面對(duì)國(guó)外采購(gòu)巨頭時(shí)擁有更大的話語(yǔ)權(quán)。3、引導(dǎo)民間資本流向風(fēng)險(xiǎn)投資工程。風(fēng)險(xiǎn)投資的高收益率不是房地產(chǎn)所能必定，但由于民間資本對(duì)于這些工程不熟悉，導(dǎo)致一邊是數(shù)百億民間資本找不到保值增值的有效途徑，一邊是大量的創(chuàng)新工程大不到資金支持。建立一個(gè)完善的信息市場(chǎng)，引導(dǎo)民間資本流向風(fēng)險(xiǎn)投資工程是化解當(dāng)前房市風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。4、用資本證券化來(lái)化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)有一條鐵律

8、：只要投資有風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)有相應(yīng)的避險(xiǎn)工具。當(dāng)銀行積壓了大量抵押房屋時(shí)，既給銀行帶來(lái)了宏大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也限制了資金的流動(dòng)性。而通過(guò)將這些抵押房屋資產(chǎn)打包發(fā)行證券，銀行轉(zhuǎn)化了部分風(fēng)險(xiǎn)，也增強(qiáng)了資金流動(dòng)性。只要監(jiān)管部門的監(jiān)管才能跟上，資產(chǎn)證券化還能給資本市場(chǎng)提供相當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)。5、開(kāi)拓和開(kāi)放房地產(chǎn)金融市常任何一個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)放都會(huì)有點(diǎn)混亂，但只有越開(kāi)放，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)越校當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)開(kāi)展尚處于低級(jí)階段，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金幾乎完全來(lái)自銀行，銀行承受過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)。必須開(kāi)發(fā)出新的金融產(chǎn)品，開(kāi)展包括信托、基金在內(nèi)的多種融資方式，變單純的間接融資為間接融資和直接融資相結(jié)合，并廣泛利用國(guó)外基金的力量。五、對(duì)房地產(chǎn)新政的看法在

9、去年采取的加息政策并沒(méi)有影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的情況下，今年又推出了針對(duì)房地產(chǎn)的一系列稅收等限制措施。對(duì)于本次房地產(chǎn)新政，我的看法是：1、有利于防止過(guò)度投機(jī)。由于對(duì)兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的購(gòu)房者征收5%的稅收，降低了投機(jī)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，大批炒房資金開(kāi)場(chǎng)退出房市，轉(zhuǎn)入股市，投機(jī)的減少使真正的需求包括住房需求和保值需求顯現(xiàn)了出來(lái)。2、不會(huì)大幅降低房?jī)r(jià)。30%，降幅絕不會(huì)超過(guò)30%。30%房貸的首付款，假如降幅超過(guò)之一限度，即房屋資產(chǎn)縮水到小于70%的貸款額，就會(huì)有人不再償付貸款。銀行將會(huì)面臨宏大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，這是當(dāng)局萬(wàn)萬(wàn)不允許的，然而房?jī)r(jià)絕不會(huì)由某一項(xiàng)政策決定，只會(huì)在需求和供應(yīng)的變動(dòng)中找到平衡。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，巨額的

10、住房貸款不通過(guò)有效的避險(xiǎn)工具轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，永遠(yuǎn)都會(huì)面臨宏大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。3、無(wú)法真正解決房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很低，排名第一的萬(wàn)科集團(tuán)的市場(chǎng)占有率缺乏1%，其背后深層次原因不是競(jìng)爭(zhēng)劇烈，而是我國(guó)沒(méi)有形成統(tǒng)一的市場(chǎng)，各個(gè)區(qū)域之間相對(duì)封閉，企業(yè)的外地經(jīng)營(yíng)本錢比當(dāng)?shù)仄髽I(yè)高得多如萬(wàn)科“拿地本錢比當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商高3%5%，優(yōu)勢(shì)企業(yè)無(wú)法通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)行業(yè)整合。其次是新政沒(méi)有涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資方式的轉(zhuǎn)變問(wèn)題。目前房地產(chǎn)業(yè)最大的問(wèn)題是無(wú)法與資本市場(chǎng)對(duì)接，沒(méi)有有效的融資平臺(tái)，在美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)自發(fā)行垃圾債券一種利息率和風(fēng)險(xiǎn)都衡高的債券，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)卻大不到資本市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。因此房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)著重于使企業(yè)進(jìn)步自身素質(zhì)，使企業(yè)走上從只發(fā)行面向機(jī)構(gòu)投資者的短期債