重慶國稅房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策指引

1、營改增政策指引（一）發(fā)布日期：2016-08-043、房地產(chǎn)開發(fā)項目于 2016 年 5 月 1 日之前取得建筑施工許可證，并進(jìn)行了房屋主體建筑施工。但由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期較長，除建筑項目外的消防、綠化等項目在 5月 1 日之后才簽訂施工合同。該工程項目是一個整體，消防、綠化等部分無法取得建筑安裝施工證。請問，上述情形是否屬于建筑安裝老項目，能否適用簡易辦法計稅？回復(fù)：如果該項目的建筑施工證上已包含消防、綠化等項目，則消防、綠化工程項目屬于建筑安裝老項目，可以選擇簡易計稅方法；如果該項目的建筑施工證上未包含消防、綠化等項目，且該部分無法單獨取得建筑安裝施工證，則以建筑工程承包合同注明的開工

2、日期作為判斷是否屬于建筑工程老項目的依據(jù)。此外，一般納稅人以清包工、甲供材方式提供建筑服務(wù)也可適用簡易計稅方法計稅。4、通過 ETC 方式支付的過路費，直接開具普通費人，該給繳是否可以直接用來計算進(jìn)項稅額？回復(fù)：由于充值時并未實際接受道路通行服務(wù)，受托代收而開具給ETC 繳費人的普通，不能作為增值稅扣稅憑證計算抵扣進(jìn)項稅額。5、水廠開具給物業(yè)公司的上有代收取的污水處理費，稅率為 0。物業(yè)公司對該部分污水處理費也是代收，但是又不符合性基金的條件，如果企業(yè)作為水費價外費用征稅又不合理，如何處理呢？回復(fù)：對各級及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征。物業(yè)公司隨自來水費一并收取的污

3、水處理費，向客戶開具并且在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”、 “金額欄”填開污水處理費及其金額的，不得免征；未在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”、“金額欄”填開污水處理費及其金額，僅在備注欄注明的除外。其他村電網(wǎng)收取農(nóng)費按照國稅函2009591 號相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6、的車庫、辦公樓等不動產(chǎn)被政府征收了用于政規(guī)劃，從市取得的拆遷補償款，是否要征收？回復(fù)：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用 權(quán)（包括土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物）歸還給土地所有者的情形免征增值稅。除此情形外，納稅人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費按照銷售不動產(chǎn)征稅。8、甲（自然人）銷售兩年以上的住

4、房給乙，因個人、歷史等原因，甲沒有在辦理該套房屋的時證及相關(guān)，請問是否能以甲乙簽訂的合同日期判定甲屬于銷售兩年以上的住房免征？回復(fù)：根據(jù)重慶市地方稅務(wù)局重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于做好委托代征和（渝地稅發(fā)201650號）第五條第三款規(guī)定執(zhí)行。9、因因，我縣修建了搬遷原集中出資安置房，移民安置房未辦理證，現(xiàn)未分配完的安置房掛靠在局名下，局現(xiàn)將房屋進(jìn)行出售，請問此房屋銷售行為是按照一手房還是按二手房征稅？局繳納達(dá)到一般標(biāo)準(zhǔn)后，受否要認(rèn)定為一般？回復(fù)：國家稅務(wù)關(guān)于發(fā)布的公告（國家稅務(wù)公告 2016 年第 14 號）第二條對轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)中的取得方式作出了明確規(guī)定，包括以直接、接受捐贈、接受投資入股、自建

5、以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。局將安置房進(jìn)行出售，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)征收。財稅201636號文附件 1 第三條規(guī)定：“應(yīng)稅行為的年應(yīng)征銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的為一般。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅。”13、公司在開展業(yè)務(wù)時，伴隨開展業(yè)務(wù)“”客戶禮品如何進(jìn)行稅務(wù)處理？回復(fù)：客戶的禮品如果單獨作價核算，則按銷售處理，不屬于視同銷售；如果納稅人是無償視同銷售。，屬于購進(jìn)禮品取得的進(jìn)項稅額符合政策規(guī)定可抵扣的，允應(yīng)納稅額中抵扣。14、目前勞務(wù)派遣選擇差額 5%計稅方法是否可按項目

6、適用？回復(fù)：提供勞務(wù)派遣服務(wù)不得按項目選擇計稅方法，應(yīng)按照其發(fā)生的應(yīng)稅行為選擇適用的計稅方法，一經(jīng)選擇，36 個月內(nèi)不得變更。16、房地產(chǎn)企業(yè)按約定將公共配套的學(xué)校無償移交給部門,是否屬于36 號文第14 條中的無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象除外,不視同銷售,不征收?回復(fù)：應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)與部門的具體合同內(nèi)容進(jìn)行判定：如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給部門，用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，符合 36 號文相關(guān)規(guī)定，不視同銷售，不征收；如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套的學(xué)校無償移交給部門，但并非用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象，則按視同銷售，征收。17、我轄區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)收到的建行“

7、商務(wù)”以按揭的 5%購房補貼款項應(yīng)該按什么品目征稅？回復(fù)：購房者通過“商務(wù)”辦理的按揭，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額一致的，則房地產(chǎn)企業(yè)收到的購房補貼款項應(yīng)按提供“經(jīng)紀(jì)。服務(wù)”征收購房者通過“商務(wù)”辦理的按揭，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額不一致的，則房地產(chǎn)企業(yè)收到的 購房補貼款項應(yīng)按“不動產(chǎn)銷售”征收增值稅。18、建筑企業(yè)跨區(qū)、縣提供建筑服務(wù)由于未扣除分包款形成多繳的情形，該如何退稅？回復(fù)：分兩種情形分別處理。（1）營改增前多繳的營業(yè)在原營業(yè)稅制度下，對特定情形給予了一些差額征收的政策，且由于收入和支出的所屬期不同，會出現(xiàn)先取得收 入，后可以差額的情 況，也會出現(xiàn)收入確認(rèn)少，差額確認(rèn)多的情 況。按照有

8、關(guān)規(guī)定，國、地稅的管轄權(quán)是確定的，并且每個稅種對應(yīng)的科目、級次都不一樣，為了保證中央和地方財力劃分、稅款入庫科目準(zhǔn)確，明確了營業(yè)稅下未減除完 畢的部分在營改增后，不得在計算試點納稅人應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。（2）營改增后多繳的款若最終完工按項目繳后，仍舊出現(xiàn)多的，在新政策文件明確前，暫按以下方式進(jìn)行處理：選擇適用簡易計稅方法計稅的，由于以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照 3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳，其已在建筑服務(wù)發(fā)生地全額繳納，所以應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地 申請退稅；選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和 價外費用扣除支付的 分包款后的余額按

9、2%征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款，應(yīng)由機構(gòu)所在地對申報多繳的進(jìn)行退還。機構(gòu)地退還后仍舊出現(xiàn)多繳的，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地申請退還多預(yù)繳的稅款。19、2016 年 5 月 1日后為房地產(chǎn)老項目提供建筑、安裝、裝飾服務(wù)（合同簽定時間在 5 月 1 日后）是否適用簡易計稅方法？回復(fù)：36定：一般規(guī)為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30日前的建筑工程項目；未取得建筑工程施工證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016 年4 月 30 日前的建筑工程項目。此外，一般以清包工、甲供材方式提供建筑服務(wù)也可

10、適 用簡易計稅方法計稅。20、自然人之間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，合同約定價格明顯偏低，特別是低于地稅價格評估系統(tǒng)中的價格，稅廳受理辦請時，如何掌握？是否可以依據(jù)地稅的價格評估系統(tǒng)來，具體操作規(guī)范市局可否明確？回復(fù)：發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管按照下列順序確定銷售額：（一）按照最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。由核定計稅價格應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件：一是價格明顯偏低或者偏高；二是不具有合理商業(yè)目的。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取利益為主要目的，通過人為安排，

11、減少、免除、推遲繳納或者增加退還，。不同時具備上述兩條件，核定計稅價格。不得21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 4 月 30 日前已進(jìn)行竣工結(jié)算，實際交房面積與房屋銷售時面積有出入，所以房款有增有減，但由于住戶未及時前來補退5月 1 日之后還陸續(xù)有住戶前來進(jìn)行補退款，那么由于實際面積增加而補繳的房款應(yīng)計繳還是營業(yè)稅？回復(fù)：（1）對于銷售面積大于實際交房面積，產(chǎn)生的退款所帶來的多繳，其實質(zhì)是多繳了營業(yè)稅，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅；（2）對于實際交房面積大于銷售面積，補交房款產(chǎn)生的應(yīng)納稅額，應(yīng)根據(jù)實際納稅義務(wù)發(fā)生時間進(jìn)行判定：納稅義務(wù)發(fā)生時間在試點前的，應(yīng)繳納營業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生時間在試點后的，應(yīng)繳

12、納增值稅。23、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)老項目的確定問題。國家稅務(wù)關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)公告 2016 年第 18 號）第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指（一）建筑工程施工證注明的合同開工日期在2016 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項目；（二）建筑工程施工證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工證但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30日前的建筑工程項目。在現(xiàn)實工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需先經(jīng)過發(fā)改委立項，進(jìn)行場地平整、層開挖、地質(zhì)勘探等前期工程，完成前期工程，達(dá)到主體建筑施工的條件，并與建筑工程承建方簽訂建筑工程承包合

13、同后，建設(shè)主管部門才能核發(fā)建筑工程施工許可證。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 4 月 30 日前以前期工程，并已簽訂前期施工合同，但未取得建筑工程施工證，5 月 1 日后取得建筑工程施工證且建筑工程施工證注明的合同開工日期在2016 年5 月1日后的房地產(chǎn)項目能否認(rèn)定為房地產(chǎn)老項目？回復(fù)：營業(yè)稅改征試點有關(guān)事項的規(guī)定中規(guī)定，建筑工程老項目是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30日前的建筑工程項目；未取得建筑工程施工證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016 年4 月 30 日前的建筑工程項目。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得建筑工程施工證，并且建筑工程施工證注明的合同開工日期在

14、2016 年 5 月 1 日后，不能認(rèn)定為房地產(chǎn)老項目。重慶營改增政策指引（二）2016-08-07485.租賃業(yè)務(wù)的差額扣除政策有待進(jìn)一步明確。一是經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)無法享受差額納稅政策。二是通過資產(chǎn)化、商業(yè)保理、信托等融資方式付出的融資成本，如何合理執(zhí)行差額扣除政策，有待明確?；貜?fù)：（1）財稅201636 號經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)可享受的策有明確規(guī)定政“以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同，可以選擇適用簡易計稅方法計稅”。對于試點實施之日后購進(jìn)用于經(jīng)營性租賃的有形動產(chǎn)或不動產(chǎn)，可取得相應(yīng)的

15、進(jìn)項進(jìn)行抵扣。（2）財稅201636 號融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)的銷售額計算均有明確規(guī)定：提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和款利息）、借債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和 價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款 利息（包括外匯借款和借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。試點納稅人根據(jù) 2016 年 4 月30 日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納。9.不動產(chǎn)租賃企業(yè)合同未到期提前收回租賃的不動產(chǎn)，付給承租方的違

16、約金，是否屬于不征稅范圍？如果屬于，應(yīng)該如何開票？如果不屬于，又應(yīng)如何開票？回復(fù)：不動產(chǎn)租賃企業(yè)合同未到期提前收回租賃的不動產(chǎn)，付給承租方違約金，該行為不屬于行為，不征收不得開具應(yīng)稅，。10.股權(quán)轉(zhuǎn)讓征不？征回復(fù)：非權(quán)轉(zhuǎn)讓不征化股。證券化的股權(quán)轉(zhuǎn)讓按“金融商品轉(zhuǎn)讓”征收增值稅。16.擴大進(jìn)項稅抵扣范圍，允許對內(nèi)部的具員利息收入開，成按收到的專票稅額進(jìn)行抵扣。財務(wù)公司雖然是金融機構(gòu)，但主要為成員服務(wù)，不能對外吸收公眾存款，要來源于成員主，收入也全部來自于成員，根據(jù)國家稅務(wù)總局 2015 年 92 號公告，對符合要求的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息收入是免交營業(yè)稅的（營改增后政策平移則免交），而成立財務(wù)公司的主要目

17、的就是加強高集中管理、提使用效率，如果對財務(wù)公司因集中管理產(chǎn)生的利息收入繳納的不予抵扣的話，實際是加大了低了的融資成本，降使用效益。希望各級能根據(jù)財務(wù)公司實際情況，對財務(wù)公司繳納的利息收入允許集團(tuán)成員抵扣；回復(fù)：財稅201636明確：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)或企業(yè)企業(yè)以及中的所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)內(nèi)下屬息免征或者收取的利。同時，根據(jù)財稅201636定，“規(guī)購進(jìn)的貸款服務(wù)，以及接受服務(wù)向與該筆方支付的直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。19.如下操作是否能被稅務(wù)認(rèn)可，總分機構(gòu)模式下，總機構(gòu)收到收入后，可否在總機構(gòu)做銷項稅額，然后將不含稅的收入下劃分支機構(gòu)；另外總機構(gòu)采購設(shè)備，可否由總機構(gòu)取得作進(jìn)項抵扣，然后將不含稅的支出下劃分支機構(gòu)列支。免去總分機構(gòu)之間通過開票進(jìn)行認(rèn)證和