地產(chǎn)企業(yè)誠信建設(shè)的關(guān)鍵：信用管理

1、 地產(chǎn)企業(yè)誠信建設(shè)的關(guān)鍵：信用管理現(xiàn)代市場經(jīng)濟是建立在誠信基礎(chǔ)上的信用經(jīng)濟，誠信經(jīng)營是企業(yè)持續(xù)發(fā)展、國民經(jīng)濟運行健康的基本保證。然而，由于我國尚處于建立社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，受各種因素的影響，我國社會經(jīng)濟生活中的惡意逃債、合同違約、肆意侵權(quán)、商業(yè)欺詐、假冒偽劣等非誠信行為還相當嚴重，這不僅大大提高了市場交易的成本，降低了市場效率和經(jīng)濟的活力，惡化了市場環(huán)境和市場秩序，直接影響到市場體系的完善和資源配置效率。同時，也損害了企業(yè)的整體形象，而且加大了企業(yè)運營成本和運營風(fēng)險，極大地制約了企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國企業(yè)平均無效成本是銷售收入的14，這意味著一個銷售額1億的企業(yè)，壞賬、

2、拖欠款損失、管理費用三項費用就白白消耗掉1400萬！過高的無效成本損失大大降低了企業(yè)的盈利能力，甚至?xí)⑵髽I(yè)拖入破產(chǎn)的境地！因此，加強企業(yè)信用管理以提高企業(yè)信用，增強抵御信用風(fēng)險能力，已成為企業(yè)面臨的一個緊迫問題。地產(chǎn)企業(yè)全程管理模式構(gòu)建、建立信用管理體系的具體制度框架及主要內(nèi)容企業(yè)信用狀況是企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營期間，對外進行經(jīng)濟交往的基本信息的集中表現(xiàn)，它主要包括企業(yè)登記、合同履行、應(yīng)收應(yīng)付賬款、銀行貸款償還、產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)經(jīng)濟合同糾紛以及法定代表人信用記錄等情況。企業(yè)信用管理主要是對企業(yè)自身及合作方的信用狀況進行管理，并根據(jù)不同主體誠信狀況的差異及變化情況采取相應(yīng)對策。具體來說，企業(yè)信用管理的主

3、要內(nèi)容包括三個方面：一是將營銷管理與信用管理有機結(jié)合，建立對客戶信用狀況進行預(yù)測和評估的制度，做好事前控制；二是制定合理的信用政策，重視對賒銷業(yè)務(wù)的管理，在銷售增加的同時降低風(fēng)險；三是對貨款回收進行專業(yè)化管理，縮短回款期限，降低呆帳壞帳比率。lOCALHoST 事前控制-客戶資信管理制度客戶既是企業(yè)最大的財富來源，也是風(fēng)險的最大來源。因此強化信用管理，企業(yè)必須首先做好客戶的資信管理工作，尤其是在交易之前要對客戶的信用情況進行收集調(diào)查和風(fēng)險評估。資信調(diào)查和評估機制，就是要在和客戶談判、接洽的時候定期調(diào)查和評估客戶的信用狀況。從我國企業(yè)所處的外部信用環(huán)境看，資信調(diào)查和評估不是可有可無，而是十分重要

4、。企業(yè)經(jīng)營過程中，會接觸許多不同的客戶，必須對新老客戶的資信狀況了解清楚，然后評估是否可以授信。建立企業(yè)資信調(diào)查和評估機制，才能準確把握商機和信用風(fēng)險的區(qū)別。對客戶的資信調(diào)查和信用評估工作需要在規(guī)范的管理制度下進行。房地產(chǎn)企業(yè)要在以下五個方面強化客戶資信管理：搜集客戶信用信息，由于企業(yè)家品格對企業(yè)信用影響很大，還必須重視搜集企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的信用信息；建立客戶資信檔案并進行科學(xué)管理；建立客戶信用分析模型，分析、預(yù)測客戶信用風(fēng)險的大小，判斷客戶的真實償付能力；建立并完善客戶的信用風(fēng)險等級劃分方法、評級標準和評定流程，進行客戶資信評級管理，確定客戶資信等級； 進行客戶群的經(jīng)常性監(jiān)督與檢查，不斷更新、完善

5、客戶資料，如客戶的資信狀況發(fā)生變化，重新確定客戶資信等級，并按變更后的資信等級執(zhí)行相應(yīng)的信用政策。在建立企業(yè)信用管理制度的初期，搜集客戶信息是非常重要的。一般而言企業(yè)信息的來源渠道主要包括內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息的關(guān)鍵是客戶檔案管理。企業(yè)每和一個客戶往來都要建立一個客戶檔案，客戶檔案主要記載其財務(wù)狀況、公司經(jīng)營現(xiàn)狀、公司曾涉及的法律訴訟、該客戶和本企業(yè)過去貿(mào)易往來的情況等信息，除客戶本身信用信息外，對客戶所在國家或地區(qū)的經(jīng)濟情況和信用等級也進行管理?？蛻舻臋n案管理采用動態(tài)更新管理制，一有新的信息便及時載入，以防對老客戶的信用管理掉以輕心。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)客戶信用信息情況對客戶作出內(nèi)

6、部信用等級的評定，并按信用等級及發(fā)展?jié)摿w類進行管理。信用等級高的客戶在交易方式上可采用靈活多樣的方式，對信用等級差的客戶拒絕與其交易或采用謹慎的交易方式。由于內(nèi)部信息往往很有限，且對最需要了解的新客戶沒有內(nèi)部信息可查，注重保持暢通的外部信息渠道就比較重要，如通過同行其它企業(yè)、相關(guān)信用中介機構(gòu)、媒介和有關(guān)政府部門等了解目標客戶的信用狀況。事中控制-營銷業(yè)務(wù)管理制度企業(yè)在交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險主要是由于銷售部門或相關(guān)的業(yè)務(wù)管理部門在銷售業(yè)務(wù)管理上缺少規(guī)范和控制造成的。其中較為突出的問題是對客戶的賒銷額度和期限的控制。一些企業(yè)在給予客戶的賒銷額度上隨意性很大，銷售人員或者個別管理人員說了算，結(jié)果往往

7、是被客戶牽著鼻子走。實踐證明，企業(yè)必須建立與客戶間直接的信用關(guān)系，實施直接管理，改變單純依賴于銷售人員間接管理的狀況。因此，必須實行嚴格的內(nèi)部授信制度，這方面的制度化管理應(yīng)包括三個方面： 信用政策的制訂及合理運用；信用限額審核制度； 銷售風(fēng)險控制制度。這些制度應(yīng)在聽取銷售和財務(wù)等部門意見的基礎(chǔ)上，由信用管理部門制訂。在建立信用管理制度初期，我們建議可采取相對審慎的原則，即信用政策的制訂運用、信用限額的確定等宜相對保守，待運行一段時間后，根據(jù)積累的經(jīng)驗再進行調(diào)整和適度放寬事后控制-應(yīng)收賬款監(jiān)控制度在很多國家，法定超過半年的賬款就必須作為壞賬。從國內(nèi)企業(yè)的經(jīng)驗看，應(yīng)收賬款的賬齡與回收的可能性也呈明

8、顯的負相關(guān)性，即賬齡越長，回收的可能性越小。應(yīng)收賬款和回收機制，就是在應(yīng)收賬款發(fā)生后，通過一系列管理措施監(jiān)控賬款，保障賬款按時回收。一旦賬款逾期，立刻分階段加緊追收。很多企業(yè)管理者都認為，信用管理就是追賬。這是認識上的缺陷。其實，追賬只在信用管理中占很小的一部分。當貨物銷售出去后，應(yīng)該對銷售的貨物和客戶時時監(jiān)控，保證貨物和銷售程序的安全，保證客戶得到滿意的服務(wù)和適當?shù)膲毫?。在賬款過期后，要根據(jù)程序不斷施加壓力，爭取早日收回賬款。、房地產(chǎn)企業(yè)如何建立信用管理體系考慮到地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，建立企業(yè)信用管理體系，宜采取循序漸進的方式，分三個階段實施。第一階段：對現(xiàn)有管理流程進行優(yōu)化在現(xiàn)有管理流程下，

9、進一123下一頁 步明確各部門的職責(zé)，同時根據(jù)需要適當增加相關(guān)部門的信用管理職能，掃除信用管理中的盲區(qū)。在這一階段，我們建議要重視培訓(xùn)工作，特別是要使主要部門的領(lǐng)導(dǎo)認識到加強管理的重要性，在流程優(yōu)化中得到他們的積極支持和配合，同時，還應(yīng)加強企業(yè)信息化建設(shè)。第二階段：對優(yōu)化后的流程進行重組在企業(yè)各部門和分支機構(gòu)基本熟悉信用管理體系的基礎(chǔ)上，對優(yōu)化后的企業(yè)流程進行重組，重組后的流程要達到兩方面目標：一是形成完整、通暢的全程信用管理模式，二是初步建立全程信用管理模式與企業(yè)其他管理模塊間的接口。在這一階段，我們主要強調(diào)兩點：一是要充分發(fā)揮員工、特別是企業(yè)管理流程中各主要環(huán)節(jié)的領(lǐng)導(dǎo)和職工的積極性，他們對

10、流程的了解、掌握和創(chuàng)新程度將直接影響到企業(yè)全程信用管理模式的效果；二是企業(yè)管理要充分利用企業(yè)信息化的優(yōu)勢，提高管理和決策效率。第三階段：拓展企業(yè)信用管理流程在企業(yè)信用管理流程運行并取得較明顯的成效后，以此為突破口，開始對企業(yè)整體管理流程進行優(yōu)化重組，全面提升企業(yè)管理水平，為企業(yè)的快速發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。地產(chǎn)企業(yè)信用管理制度建設(shè)的相關(guān)建議樹立信用管理觀念在發(fā)達的市場經(jīng)濟體系中，信用是一項最重要的資源，因此，不論是企業(yè)，還是普通的消費者，都有很強的信用意識，并十分重視對信用的管理。以美國為例，美國的企業(yè)中普遍建立了信用管理制度，在較大的企業(yè)中都有專門的信用管理部門，為有效防范風(fēng)險，企業(yè)一般不愿與沒有

11、資信記錄的客戶打交道。從國際經(jīng)驗看，企業(yè)內(nèi)部信用管理制度的建立是企業(yè)走向信用管理的標志。隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的逐漸深入，市場化程度的不斷提高，信用作為企業(yè)的資源與財富的價值也在不斷提升。企業(yè)信用不僅已成為企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，而且是企業(yè)經(jīng)營理念、經(jīng)營責(zé)任和經(jīng)營文化的集中體現(xiàn)。良好的信用有利于企業(yè)的快速發(fā)展和經(jīng)濟效益的提升，而不講信用的企業(yè)，在發(fā)展中則越來越受到制約與懲罰，失信企業(yè)受市場淘汰的風(fēng)險在日漸加大。為此，筆者建議在全體員工中、特別是首先在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層樹立衣食管理的觀念，因為只有認識到信用與信用管理在企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用，才可能去積極推動企業(yè)信用管理體系的建立。由于企業(yè)目前對信用管理

12、的認識還不夠全面和深入，還缺乏一些比較基本的信用管理經(jīng)驗，在這種情況下，建議通過有效的培訓(xùn)的方式使企業(yè)認識到信用及信用管理的價值。建立內(nèi)部信用管理機構(gòu)信用管理機構(gòu)是企業(yè)信用管理體系能夠順利推行的基本保證。在房地產(chǎn)企業(yè)中，可建立一個在總經(jīng)理或董事會直接領(lǐng)導(dǎo)下的信用管理部門，負責(zé)信用管理體系建立中的日常工作，使信用管理工作既有專人負責(zé)，又能夠有效協(xié)調(diào)各部門在信用管理中的工作。該機構(gòu)在建立初期，主要應(yīng)承擔(dān)兩方面的工作，一是制訂信用管理手冊，及時地檢查和評估企業(yè)信用的實施情況，不斷地提高信用管理水平；二是承擔(dān)起常規(guī)性的培訓(xùn)任務(wù)。加強企業(yè)信用管理人才的培訓(xùn)企業(yè)信用管理是一門非常專業(yè)的學(xué)科，對信用管理人員

13、，尤其是信用管理經(jīng)理的要求非常高，信用管理人員不僅要掌握信息、財務(wù)、管理、法律、統(tǒng)計、營銷、公關(guān)等多方面的綜合知識，而且實踐能力和工作經(jīng)歷也必須出色。西方有一句話，說信用人員是企業(yè)內(nèi)部少數(shù)工作責(zé)任大于工作權(quán)利的人員。一個好的信用經(jīng)理，頂?shù)蒙?00個追賬人員。目前房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏專門的信用管理人員，這不利于企業(yè)信用管理水平的提高，也難以建立有效的信用管理制度，因此，地產(chǎn)企業(yè)必須加快培養(yǎng)自己的優(yōu)秀信用管理人才。目前，我國教育系統(tǒng)還沒有開設(shè)信用管理專業(yè)，社會上專門的信用管理人才極少，在此情況下，要想提高自己的誠信管理水平，必須依靠各種力量，加強對現(xiàn)有人員的培訓(xùn)。注重應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)從國際經(jīng)驗看，充分

14、利用企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等信息化手段，建立起包括客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、企業(yè)資源計劃系統(tǒng)、車間管理系統(tǒng)、供應(yīng)商協(xié)同系統(tǒng)等在內(nèi)的一整套信息系統(tǒng)已成為企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。信息化、網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展可以使企業(yè)對內(nèi)把各個部門、各個環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)成一個整體，對外則使企業(yè)與客戶及供應(yīng)商聯(lián)結(jié)在一起。通過企業(yè)的信息化和管理的信息化實現(xiàn)流程的通透性和提高企業(yè)運營效率，以更快速地應(yīng)對市場的變化，正在成為眾多企業(yè)追求的目標。從企業(yè)信息化的發(fā)展看，管理的信息化越來越重要，特別是在當前電子商務(wù)越來越成為交易雙方借助互聯(lián)網(wǎng)平臺交換信息而達成交易增多的時候，建立企業(yè)網(wǎng)絡(luò)信用制度和資信數(shù)據(jù)庫體系，更為顯得重要。以信用管理制度的建立

15、為突破口，全面提升企業(yè)管理水平事實上，建立企業(yè)信用管理制度只是房地產(chǎn)企業(yè)進行管理改革及流程重組的第一步，更重要的是要通過建立企業(yè)信用管理制度更好地將先進的管理思想與企業(yè)的具體實踐相結(jié)合，將流程化管理與內(nèi)部控制的思想向合同管理、生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、營銷管理等方面拓展，全面提升企業(yè)的管理水平，從而為企業(yè)的快速發(fā)展提供有力支撐。比如，用流程管理和內(nèi)部控制的思想進一步建立健全合同管理制度，通過建立類似合同評審控制程序的規(guī)定，對合同進行制度化管理，比如在該程序中要對每份合同、定單規(guī)定的質(zhì)量保證、供貨、交貨期限等能力進行評審，了解顧客的需求意向及其資信能力、法人資格等，經(jīng)確認無誤方可接受顧客的合同、訂單，

16、以確保合同、定單的全面履行。同時還要通過對客戶進行信用控制分級管理，并根據(jù)分類決策銷售策略。這樣一方面使合同管理進一步規(guī)范化，解決因管理制度不健全和不配套所產(chǎn)生的合同糾紛問題，另一方面使合同管理與質(zhì)量管理、信用管理更好地對接。根據(jù)這樣的管理思想，建議各房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)公司實際，可出臺采購控制程序、過程控制程序、內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序等規(guī)定，更好地完善內(nèi)部管理，提高管理水平。陽光誠信公示維權(quán)鑄信平臺中國加入wto以后，就意味著要按照承諾將中國市場納入與國際接軌的秩序體系，導(dǎo)入國際市場的信用體系，適用wto的糾紛仲裁規(guī)則。而實際上我國市場經(jīng)濟秩序較混亂的狀況還沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，在市場主體自律方面存在

17、很多問題，特別是侵權(quán)、假冒、欺詐等行為充斥市場，從而導(dǎo)致誠信群體和弱勢群體的合法權(quán)益得不到有效維護，嚴重影響了守法經(jīng)營者的投資熱情和經(jīng)濟效益，最終造成有效需求下降，經(jīng)濟發(fā)展的原動力受挫，菲薄誠信的痛楚給我們帶來深刻的反思。根據(jù)中央文明辦、全國整規(guī)辦和國家工商總局等部門聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于聯(lián)合開展共鑄誠信活動的通知要求，對不同信用狀況和類別的企業(yè)，實施不同的監(jiān)管措施，建立相應(yīng)的管理機制，即對守信企業(yè)建立激勵機制；對警示企業(yè)建立預(yù)警機制；對失信企業(yè)建立懲戒機制；對嚴重失信企業(yè)建立淘汰機制。中國市場維權(quán)鑄信聯(lián)盟組織委員會最近決定，在全國范圍內(nèi)開展陽光誠信公示活動，即在公眾媒體對主體的誠信信息進行公示和披露

18、，要求公示主體自覺接受社會公眾和消費者的監(jiān)督，營造誠信氛圍，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)一批誠信建設(shè)的先進示范單位，達到提升守信企業(yè)誠信等級和鞭笞缺信主體的目的，將是一項維權(quán)鑄信的有益嘗試。在建立社會信用體系和開展誠信公示活動中，市場主體即企業(yè)單位應(yīng)當主動承擔(dān)歷史賦予的神圣使命，積極響應(yīng)時代的要求，自律守信、主動接受社會公眾和輿論的監(jiān)督，自覺將自身的信用信息和誠信諾言公布于眾，為規(guī)范市場經(jīng)濟秩序、培育主體誠信意識做出應(yīng)有的貢獻。陽光誠信公示以主體自律、公眾監(jiān)督、抽樣跟蹤、輿論督導(dǎo)、市場滿意為宗旨。本著自愿性、互動性和時效性的原則，堅持公示、公平、公正。通過媒體，將主體的誠信綜合指標和誠信承諾定期或不定期予以公示，公示內(nèi)容包括主體在公示前一年內(nèi)涉及執(zhí)行司法裁判、接受行政監(jiān)管、履行生效合同、講求公平競爭、尊重知識產(chǎn)權(quán)、注重商業(yè)信譽、固守以人為本和崇尚社會公德等方面的信用信息。陽光誠信公示的誠信等級分別為：較高誠信等級、優(yōu)秀誠信等級、良好誠信