2022年土地估價(jià)師理論方法重點(diǎn)試題講解一doc

1、 HYPERLINK t _blank 土地估價(jià)師理論措施重點(diǎn)試題講解一匯總一、判斷題(共20題，題號(hào)1-20，每題0.5分，共10分。請(qǐng)判斷下列說(shuō)法對(duì)或錯(cuò)誤，并在答題卡上對(duì)應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為對(duì)涂“”，認(rèn)為錯(cuò)誤涂“X”。答題錯(cuò)誤倒扣0.5分，本題總得分最多扣至0分)1、土地價(jià)格受供應(yīng)與需求雙重影響，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地供應(yīng)是影響地價(jià)重要方面。()解析：影響土地價(jià)格原因，可按照原因與土地關(guān)系及影響范圍分為一般原因、區(qū)域原因和個(gè)別原因。其中，一般原因?qū)ν恋貎r(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格基礎(chǔ)。2、按照酬勞遞增或遞減原則，土地收益將隨實(shí)際投資成本增長(zhǎng)而持續(xù)迅速增長(zhǎng)。(X )解析：通過(guò)土地

2、酬勞遞減規(guī)律我們可以確定土地運(yùn)用最佳集約度和最佳規(guī)模。一般生產(chǎn)需要投入所有生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素投入在到達(dá)一定程度后，其增長(zhǎng)收益就會(huì)遞減。3、土地價(jià)格具有明顯地區(qū)性和個(gè)別性。()4、區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地區(qū)上有機(jī)結(jié)合詳細(xì)體現(xiàn)。()5、根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格由中等地農(nóng)產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定。()解析：根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。6、土地與一般商品均可通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)原理與措施和商品價(jià)格評(píng)估原理與措施基本相似。()7、人口密度反應(yīng)人地之間互相關(guān)系，即單位土地面積人口數(shù)量。()8、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地

3、價(jià)、交易底價(jià)都是根據(jù)過(guò)去成交地價(jià)及土地收益狀況評(píng)估得到宗地評(píng)估地價(jià)。()解析：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)都是根據(jù)過(guò)去成交地價(jià)及土地收益狀況評(píng)估得到評(píng)估地價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)是對(duì)于詳細(xì)宗地而言，屬于宗地地價(jià)。9、無(wú)論因何種狀況，土地使用者依法獲得土地使用權(quán)，國(guó)家都無(wú)權(quán)提前收回。()解析：按照都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家對(duì)土地使用者依法獲得土地使用權(quán)不提前收回，在特殊狀況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要，國(guó)家可以根據(jù)法律程序提取收回，并根據(jù)實(shí)際狀況予以賠償。10、與工業(yè)產(chǎn)品同樣，農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格也是由社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。()解析：根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)

4、生產(chǎn)價(jià)格只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。11、土地估價(jià)所評(píng)估出地價(jià)是該地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)格。()12、級(jí)差地租存在是決定土地價(jià)格高下重要原因。()13、土地估價(jià)要充足理解評(píng)估對(duì)象多種權(quán)利狀況，同樣一宗地產(chǎn)，權(quán)利不一樣，其評(píng)估價(jià)格也許相差很大。()14、建筑物重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格最基本原因。()15、土地酬勞遞減是指在技術(shù)和其他要素不變條件下，對(duì)相似面積土地持續(xù)追加某種要素投入所帶來(lái)酬勞增量(邊際酬勞)遲早會(huì)下降。()16、建筑物主體折舊率與附屬設(shè)備折舊率之和等于建筑物綜合折舊率。()17、無(wú)形資產(chǎn)壽命是指無(wú)形資產(chǎn)法定有效期限或有效經(jīng)濟(jì)壽命。()18、在自然條件許可狀況下，都市布局應(yīng)采用集中

5、布置形式。()19、在都市規(guī)劃中，一般以人口數(shù)量作為評(píng)價(jià)居住區(qū)規(guī)模重要標(biāo)志。()20、都市性質(zhì)是都市重要職能概括。()二、單項(xiàng)選擇題(共60題，題號(hào)21-80，每題1分，共60分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選答案，其中只有一種最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答案對(duì)應(yīng)字母涂黑。選錯(cuò)不得分、不倒扣分)21、土地價(jià)格是土地權(quán)利和(D)購(gòu)置價(jià)格。A、價(jià)值B、有效需求C、使用價(jià)值D、收益解析：土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移并非土地自身，而是該土地權(quán)利和收益。因此，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益購(gòu)置價(jià)格。22、下列對(duì)土地估價(jià)描述不對(duì)是(B)。A、土地估價(jià)根據(jù)理論與措施，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所根據(jù)理論與措施并不完全

6、一致B、同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是土地估價(jià)必須考慮經(jīng)濟(jì)原因?qū)Φ貎r(jià)產(chǎn)生深刻影響C、同樣一塊土地，其價(jià)格高下與土地權(quán)利狀況親密有關(guān)，不一樣權(quán)利也許導(dǎo)致價(jià)格相差很大D、土地估價(jià)必須充足占有土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)過(guò)去、目前和未來(lái)解析：都市規(guī)劃屬于影響地價(jià)行政原因。23、地價(jià)影響原因中，土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)屬于影響地價(jià)(C)。A、一般原因B、個(gè)別原因C、區(qū)域原因D、特殊原因解析：土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)對(duì)一種都市區(qū)域范圍內(nèi)地價(jià)產(chǎn)生影響，因此是區(qū)域原因。24、一般來(lái)講，伴隨社會(huì)發(fā)展，地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升速度(A)一般商品價(jià)格上升速度。A、高于B、等于C、低于D、

7、無(wú)法判斷解析：這是土地自身一種特性，首先，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口不停增長(zhǎng)，由于土地稀缺性，其供應(yīng)彈性很小，對(duì)土地需求總是持續(xù)增長(zhǎng)，致使地價(jià)不停上漲;另一方面，由于整個(gè)社會(huì)資本有機(jī)構(gòu)成提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。因此伴隨社會(huì)發(fā)展，地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升速度高于一般商品價(jià)格上升速度。25、土地價(jià)格水平由同一供需圈內(nèi)具有(B)替代性土地價(jià)格所決定。A、相似區(qū)域B、相似性質(zhì) HYPERLINK t _blank C、相似級(jí)別D、相似用途解析：這是考察土地估價(jià)替代原則，其內(nèi)容之一即土地價(jià)格水平由同一供需圈內(nèi)具有相似性質(zhì)替代性土地價(jià)格所決定。26、土地估價(jià)

8、波及供需原則并不以(A)為基礎(chǔ)。A、替代原則 HYPERLINK t _blank B、預(yù)期收益原則C、變動(dòng)原則 HYPERLINK t _blank D、競(jìng)爭(zhēng)原則解析：在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間原因，作動(dòng)態(tài)分析。由于目前供求狀況，常常是在考慮未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r而形成，即從目前思索未來(lái)，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。而不以替代原則為基礎(chǔ)。27、土地價(jià)格是由土地(A)三者互相作用、互相影響形成。A 、效用、相對(duì)稀缺性和有效需求B、供應(yīng)、需求、運(yùn)用狀況C、權(quán)利、租金、利率D、價(jià)值、使用價(jià)值、供求28、都市規(guī)劃中，對(duì)地價(jià)影響相對(duì)更大原因是( B )A、地形、朝向、地質(zhì)條件B

9、、用途、容積率、建筑密度C、綠化、環(huán)境 HYPERLINK t _blank 質(zhì)量D、面積、形狀、土地使用年限解析：在都市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要影響。29、影響土地價(jià)格區(qū)域原因包括(A)A、位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件B、行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)原因等C、面積、形狀、土地使用年限等D、地形、朝向、地質(zhì)條件解析：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件是區(qū)域原因，行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)原因是一般原因，面積、形狀、土地使用年限等為個(gè)別原因。30、影響土地價(jià)格原因，分為一般原因、區(qū)域原因和(C)A、宏觀原因B、經(jīng)濟(jì)原因C、個(gè)別原因D、社會(huì)原因解析：三種類別原因之一為個(gè)別原因。31、地產(chǎn)(D)性和不

10、可移動(dòng)性決定了土地市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。A、價(jià)值B、價(jià)格C、普遍D、個(gè)別解析：地產(chǎn)個(gè)別性和不可移動(dòng)性決定了土地市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。32、根據(jù)馬克恩地租理論，農(nóng)業(yè)用地壟斷地租是來(lái)自(B)。A、農(nóng)業(yè)雇傭工人發(fā)明剩余價(jià)值B、社會(huì)其他部門(mén)工人發(fā)明價(jià)值C、農(nóng)業(yè)工人運(yùn)用肥沃土地發(fā)明超額利潤(rùn)D、農(nóng)業(yè)工人運(yùn)用位置很好土地發(fā)明超額利潤(rùn)解析：壟斷地租形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有特殊自然條件。具有特殊自然條件土地可以生產(chǎn)某些尤其名貴而又非常稀缺產(chǎn)品。這些商品生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營(yíng)形成壟斷價(jià)格，便可獲得壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間差額，即壟斷利潤(rùn)。這部分利潤(rùn)經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。壟斷地

11、租不是來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人發(fā)明剩余價(jià)值，而是來(lái)自社會(huì)其他部門(mén)工人發(fā)明價(jià)值。33、根據(jù)中心地理論，(C)市場(chǎng)是聯(lián)絡(luò)中心地與服務(wù)區(qū)最有效理論圖式。A、三角形B、四邊形C、六邊形D、同心圓解析：中心地理論中，由于各中心地重疊區(qū)被無(wú)差異線分割，圓形市場(chǎng)區(qū)即被六邊形市場(chǎng)區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場(chǎng)區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)絡(luò)最有效全覆蓋理論圖式。34、使用其他非土地資源時(shí)所支付酬勞被稱為( C )。A、廣義地租B、狹義地租C、準(zhǔn)地租D、經(jīng)濟(jì)地租解析：這是對(duì)準(zhǔn)地租概念考察。35、下列(B)原因不是工業(yè)區(qū)位論重要討論內(nèi)容。A、運(yùn)送成本 HYPERLINK t _blank B、產(chǎn)品 HYPERLINK

12、 t _blank 質(zhì)量C、勞動(dòng)力成本D、分散與集聚原因解析：工業(yè)區(qū)位理論關(guān)鍵就是通過(guò)對(duì)運(yùn)送、勞力及集聚原因互相作用分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)理想?yún)^(qū)位。36、阿蘭索重要奉獻(xiàn)在于：將(D)作為地租一種關(guān)鍵問(wèn)題，初次引入?yún)^(qū)位平衡概念，處理了都市地租計(jì)算理論措施。A、交通B、時(shí)間C、距離 HYPERLINK t _blank D、空間解析：這是阿蘭索地租模型最大特點(diǎn)。該題也出過(guò)，新古典主義地租模型代表阿蘭索將空間作為地租總是一種關(guān)鍵考慮，引進(jìn)(C)概念，從理論上處理了都市地租計(jì)算問(wèn)題。A、同好曲面B、買(mǎi)價(jià)曲線C、區(qū)位平衡D、非完善市場(chǎng)37、如下原因中，(C)是土地價(jià)格存

13、在本源。A、級(jí)差地租B、壟斷地租C、絕對(duì)地租D、相對(duì)地租解析: 絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得收益。無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)規(guī)定獲得土地所有權(quán)一方予以對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償，而這種賠償形式就是土地價(jià)格。38、(D)是級(jí)差地租產(chǎn)生原因。A、土地自然條件差異B、土地所有權(quán)壟斷C、土地生產(chǎn)效率差異D、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷解析: 土地自然條件差異(即土地等級(jí)差異)只是級(jí)差地租形成自然條件或自然基礎(chǔ)。而土地有限性所引起土地經(jīng)營(yíng)上壟斷，才是級(jí)差地租產(chǎn)生原因。39、根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)需求門(mén)檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍與(D)及產(chǎn)品與服務(wù)種類親密有關(guān)。A、中心規(guī)模與人口分

14、布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地規(guī)模和居民收入水平D、中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度解析: 中心地商品和勞務(wù)需求門(mén)檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)種類親密有關(guān)。不一樣規(guī)模中心地，其需求門(mén)檻和銷售范圍也是不一樣。它們?cè)诳臻g地區(qū)上這些差異，通過(guò)互相作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)干擾，就將形成規(guī)律有序中心地市場(chǎng)等級(jí)體系。40、消費(fèi)者購(gòu)置某種商品樂(lè)意支付實(shí)際價(jià)格是指(D)。A、商品最低售價(jià)B、商品銷售價(jià)格C、交通費(fèi)用D、商品銷售價(jià)格加交通費(fèi)用41、新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家有關(guān)地租本質(zhì)含義論述重要基于對(duì)(C)比較。A、產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格B、產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格與

15、社會(huì)平均價(jià)格C、邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格D、產(chǎn)品社會(huì)平均價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格解析：有關(guān)地租概念，新古典主義打破了那種一成不變分析問(wèn)題措施，將生產(chǎn)過(guò)程視為多種變量不停變化過(guò)程，通過(guò)邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格比較，對(duì)地租本質(zhì)含義進(jìn)行論述。42、農(nóng)業(yè)區(qū)位論創(chuàng)始人是(B)。 A、亞當(dāng)斯密B、馮杜能C、阿爾申?duì)柕马f伯D、大衛(wèi)李嘉圖43、在我國(guó)社會(huì)主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于(A)。A、存在著土地所有權(quán)不一樣主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離B、在任何社會(huì)制度下都存在地租C、存在著國(guó)家所有和集體所有兩種所有制形式D、土地是重要生產(chǎn)要素44、根據(jù)馬克思地租理論，下列(C)為錯(cuò)誤觀點(diǎn)。A、地租

16、是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形式 HYPERLINK t _blank B、土地價(jià)格是地租資本化C、土地價(jià)格是土地價(jià)值貨幣體現(xiàn)D、一切地租都是剩余價(jià)值解析;土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值反應(yīng)，是土地權(quán)利和收益購(gòu)置價(jià)格，土地是一種自然物，不是人類勞動(dòng)產(chǎn)物，因此沒(méi)有價(jià)值。45、市級(jí)商服中心(A)。A、具有各級(jí)商服中心商服功能B、只有市級(jí)商服中心功能C、只經(jīng)營(yíng)高檔商品D、位于都市幾何中心解析：就一種都市而言，按地區(qū)歸并可以找出規(guī)律，即：高級(jí)商服中心。提供供高級(jí)到低級(jí)所有商品和服務(wù);中級(jí)商服中心提供從中級(jí)到低級(jí)所有商服活動(dòng);而低級(jí)商服中心只有低級(jí)商品和服務(wù)。需求門(mén)檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。46、根據(jù)地

17、租理論，最劣等土地級(jí)差地租(A)。A、等于零B、不小于零C、土地價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格解析：最劣等土地沒(méi)有級(jí)差地租。47、土地價(jià)格高下取決于可以獲取(B)高下。A、價(jià)值B、地租C、成本D、勞動(dòng)產(chǎn)品 HYPERLINK t _blank 48、某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用，殘值率為5%，重置價(jià)格為元/平方米，則該建筑物現(xiàn)值為(A)萬(wàn)元。A、1220B、1274C、1525D、1593解析：該建筑物建筑面積=3*4=12畝=8000平方米，該建筑物重置價(jià)格=8000*=1600萬(wàn)元，按照平均年限折舊法計(jì)算，該建筑物現(xiàn)值=1600-1600*(1-5%

18、)*15/60=1600-380=1220。這里需要注意，耐用年限選用要用經(jīng)濟(jì)耐用年限，而不是自然耐用年限。 HYPERLINK t _blank 49、一般說(shuō)來(lái)，鋼筋混凝土構(gòu)造房屋殘值率等于(C)。A、10%B、2%C、0D、重置成本乘以折舊率。解析：根據(jù)經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則中對(duì)房屋建筑物耐用年限、殘值率評(píng)估原則，鋼筋混凝土構(gòu)造房屋殘值率等于0，磚混構(gòu)造為2%。50、建筑物折舊是指(A)。 HYPERLINK t _blank A、建筑物因時(shí)間通過(guò)所導(dǎo)致?lián)p耗B、建筑物新舊程度C、對(duì)建筑物人為破壞D、建筑物重置成本與殘值率乘積解析：建筑物折舊，指建筑物因時(shí)間通過(guò)所導(dǎo)致?lián)p耗。這種損耗包括緣于物理

19、原因有形損耗和基于功能和經(jīng)濟(jì)退化原因無(wú)形損耗。51、建筑物重置價(jià)格等于(C)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上舊有房屋建筑成本B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上房地產(chǎn)交易價(jià)格于地價(jià)價(jià)值C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)上重新建造房屋所需建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)D、重置成本和折舊成本之和解析：建筑物重置價(jià)格，是假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊有建筑物存在土地是一片空地，而在同一場(chǎng)所除建筑物以外狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相似或具有同等效用全新?tīng)顟B(tài)建筑物時(shí)，所需要建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常利稅。52、甲、乙、丙三宗土地單價(jià)分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5.5、5.0、4.5，若該三宗地其他條件相似，則明智購(gòu)置者會(huì)選擇(B)土地用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。A、

20、甲B、乙C、丙D、甲或丙 HYPERLINK t _blank 解析：可用土地單價(jià)與建筑容積率比值進(jìn)行比較,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,闡明為獲得相似建筑面積,乙宗土地花費(fèi)最低,甲次之,丙最高,因此明智購(gòu)置者會(huì)選擇乙宗土地用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。 53、在磚混構(gòu)造房屋新舊程度評(píng)估原則中，十成新居屋已有效期應(yīng)不超過(guò)(D)年。A、2B、3C、4D、5解析:該題參照土地估價(jià)理論與措施一書(shū)P315-325中,房屋新舊程度評(píng)估原則.54、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起減價(jià)，屬于(C)。A、自然折舊B、物質(zhì)折舊C、功能

21、折舊D、經(jīng)濟(jì)折舊解析：建筑物功能原因所引起折舊一般不管建筑物新舊程度怎樣，只要其使用功能不能滿足規(guī)定，使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值減少，這就產(chǎn)生功能折舊。并且這種功能落后或不適應(yīng)往往是由于新功能出現(xiàn)，例如由于技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化等出現(xiàn)某些新、更合用功能，從而使某些老、過(guò)時(shí)功能沒(méi)有需求，從而引起其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值減少。55、建筑物耐用年限有(D)之分。A、物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限B、經(jīng)濟(jì)耐用年限和會(huì)計(jì)耐用年限C、主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限D(zhuǎn)、自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限56、對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性建筑物估價(jià)，應(yīng)以(B)為基礎(chǔ)，采用對(duì)照法、殘存法、比較法等評(píng)估出建筑物價(jià)格。A、重建成本B、重置成本C、

22、建筑成本D、成新度解析：根據(jù)建筑物性質(zhì)，建筑物估價(jià)分為兩類：對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性建筑物估價(jià)，應(yīng)以重置成本為基礎(chǔ)，采用對(duì)照法、殘存法、比較法等評(píng)估出建筑物價(jià)格。對(duì)不具有市場(chǎng)流動(dòng)性建筑物，如博物館，用成本法計(jì)算重置價(jià)格扣除折舊措施評(píng)估。57、某一排放污染物工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值減少，這種建筑物折舊狀況屬于(C)。A、物理折舊 HYPERLINK t _blank B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、物質(zhì)折舊解析：引起建筑物折舊經(jīng)濟(jì)原因，一般有建筑物使用與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)、附近環(huán)境變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等。例如居住區(qū)內(nèi)殘留小工廠，由于首先其周圍沒(méi)有其他工廠，無(wú)法產(chǎn)生集聚效益，另首先周圍都是居住區(qū)，

23、對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生污染處理規(guī)定更嚴(yán)，增長(zhǎng)其生產(chǎn)成本，從而引起該工廠建筑物使用價(jià)值減少。58、建筑物在估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)上折舊不一樣，重視是建筑物(C)。A、原始價(jià)值攤銷B、原始價(jià)值回收C、價(jià)值減價(jià)修正D、折余價(jià)值差額 HYPERLINK t _blank 解析：估價(jià)上折舊與會(huì)計(jì)上折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上折舊重視是價(jià)值減損，科學(xué)地說(shuō)不是折舊，而是“減價(jià)修正”;會(huì)計(jì)成本上折舊重視是原始獲得價(jià)值攤銷與收回。59、既有一建筑為磚混構(gòu)造，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與類似建筑物重置價(jià)為每平方米元，耐用年限為50年，殘值率2%，則采用平均折舊法計(jì)算該建筑物在11月1日現(xiàn)值為(B)萬(wàn)

24、元。A、197B、161C、160D、150解析：建筑重置價(jià)格=1000*=200萬(wàn)元。依平均年限折舊法計(jì)算年折舊額=200*(1-2%)/50=3.92，已折舊總額=3.92*10=39.2,現(xiàn)值=200-39.2=160.8161。60、根據(jù)目前人工和材料價(jià)格，使用與原建筑物同樣材料、原則、設(shè)計(jì)和工藝，建造與原建筑物完全相似新建筑物所需成本，稱之為(B)。A、重置成本B、重建成本C、建導(dǎo)致本D、建筑造價(jià)61、計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬侵蝕和自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p壞來(lái)計(jì)算折舊，稱為(A)。A、物理折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、成新折舊62、在我國(guó)地價(jià)體系構(gòu)成中，從

25、地價(jià)特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于(A)。A、區(qū)域平均地價(jià) HYPERLINK t _blank B、市場(chǎng)價(jià)格平均值C、成交地價(jià)平均水平D、評(píng)估價(jià)格平均值解析：基準(zhǔn)地價(jià)反應(yīng)城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，從地價(jià)特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)一種，是目前我國(guó)最常見(jiàn)區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出地價(jià)都是對(duì)于詳細(xì)宗地而言，故都屬于宗地地價(jià)類型。63、根據(jù)中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，我國(guó)實(shí)行(D)定期公布制度。A、市場(chǎng)交易價(jià)格B、出讓價(jià)格C、宗地地價(jià)D、標(biāo)定地價(jià)64、凡獨(dú)立從事土地估價(jià)人員，必須具有(D)資格。A、 HYPERLINK t _blank 經(jīng)濟(jì)師B、會(huì)計(jì)師C、規(guī)劃師D、 H

26、YPERLINK t _blank 土地估價(jià)師65、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于(C)基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。A、基準(zhǔn)地價(jià)B、標(biāo)定地價(jià)C、政府最低限價(jià)D、宗地評(píng)估價(jià)66、國(guó)家在哪種狀況下可以提前收回土地使用權(quán)(C)。A、土地低效運(yùn)用B、未交納土地使用稅 HYPERLINK t _blank C、為了社會(huì)公共利益需要D、劃撥土地用于出租、抵押解析：按照都市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家對(duì)土地使用者依法獲得土地使用權(quán)不提前收回，在特殊狀況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要，國(guó)家可以根據(jù)法律程序提取收回，并根據(jù)實(shí)際狀況予以賠償。 67、在都市規(guī)劃中，過(guò)境公路布置一般采用(B)形式

27、。A、斜交和正交B、切線和環(huán)線C、立體交叉D、平面交叉68、大中都市總體規(guī)劃圖紙比例尺為(A)。A、1：10000-1：25000B、1：10000-1：50000C、1：5000-1：10000D、1：25000-1：5000069、根據(jù)我國(guó)都市分類，特大都市是指(D)。A、直轄市B、省會(huì)都市 HYPERLINK t _blank C、計(jì)劃單列市D、人口100萬(wàn)以上都市70、都市分散布局形式重要有分散組團(tuán)式、(A)和城鎮(zhèn)組群式等。A、一城一區(qū)式B、一城二區(qū)式C、分散自由式D、自由組團(tuán)式71、地震烈度在(C)度以上地區(qū)，不適宜作為都市用地。A、6B、8C、9D、1073、根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)用

28、地原則，都市人均建設(shè)用地原則為(D)平方米。A、50-100B、60-120C、70-140D、80-16074、(AB)是收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值關(guān)鍵。A、確定預(yù)期收益B、確定本金化率C、確定可比市場(chǎng)交易案例 HYPERLINK t _blank D、確定差異調(diào)整系數(shù)75、都市近期規(guī)劃是總體規(guī)劃構(gòu)成部分，其規(guī)劃期限一般為(A)年。A、5B、10C、15D、2076、在都市規(guī)劃中，區(qū)級(jí)公共設(shè)施服務(wù)半徑應(yīng)確定在(C)范圍內(nèi)。A、不不小于300米B. 300500米C、5001000米D、1000米以上77、確定都市主、次干道紅線位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高、重要交叉口、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)位置和控制范圍，

29、是(B)重要內(nèi)容之一。A、都市總體規(guī)劃 HYPERLINK t _blank B、都市分區(qū)規(guī)劃C、都市控制性詳細(xì)規(guī)劃D、都市修建性詳細(xì)規(guī)劃78、規(guī)定建筑后退紅線距離是(C)階段規(guī)劃內(nèi)容之一。A、總體規(guī)劃B、分區(qū)規(guī)劃C、控制性詳細(xì)規(guī)劃D、修建性詳細(xì)規(guī)劃79、在層數(shù)一定條件下，容積率與建筑密度呈(B)關(guān)系。A、反比B、正比 HYPERLINK t _blank C、互補(bǔ)D、不有關(guān)80、地下管線排列次序自建筑物外墻向外依次為(C)。A、給水、煤氣、雨水和污水B、煤氣、給水、雨水和污水C、煤氣、給水、污水和雨水D、給水、煤氣、污水和雨水三、多選題(共20題，題號(hào)81100，每題1.5分，共30分。每題

30、有A、B、C、D四個(gè)備選答案，其中有二個(gè)或二個(gè)以上最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上將所選答案對(duì)應(yīng)字母涂黑。多選或錯(cuò)選不得分、不倒扣分;少選但選擇對(duì)每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)81、土地價(jià)格是土地在(ABC)價(jià)格。A、某一權(quán)利狀態(tài)下B、某一時(shí)點(diǎn)C、某一土地運(yùn)用方式D、某一經(jīng)營(yíng)管理水平下82、在1929年爆發(fā)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，美國(guó)地價(jià)急劇下降，從1925年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點(diǎn);直至世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，地價(jià)才回升，對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，下列(AC)說(shuō)法是對(duì)。A、伴隨世界市場(chǎng)深入開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)性與個(gè)別性體現(xiàn)，越來(lái)越多受世界經(jīng)濟(jì)秩序影響 HYPERLINK t _blank B、1929年爆發(fā)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)是

31、一種特殊原因，作為特殊原因顯然是影響地價(jià)個(gè)別原因C、在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，地價(jià)下跌速度一般比經(jīng)濟(jì)水平下跌速度還要快D、1929年至1933年美國(guó)地價(jià)暴跌，重要是由于政府投放市場(chǎng)土地過(guò)多導(dǎo)致解析:選項(xiàng)B是將1929年爆發(fā)全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)作為影響地價(jià)個(gè)別原因提出，顯然是不屬于個(gè)別原因。選項(xiàng)D是考察對(duì)行政原因理解，而1929年至1933年美國(guó)地價(jià)暴跌，是受全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，屬于國(guó)際原因，因此是錯(cuò)誤。83、地價(jià)特點(diǎn)是(AB )。A、地價(jià)具有明顯地區(qū)性和個(gè)別性B、地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，上升速度一般高于一般商品價(jià)格上升速度C、土地價(jià)格是土地價(jià)值貨幣體現(xiàn)，其高下由生產(chǎn)成本決定D、地價(jià)高下重要由土地供應(yīng)決定解析:CD均為明顯錯(cuò)誤,前面題中已作分析。84、地價(jià)與地租關(guān)系是(BCD)。A、地租相稱于地價(jià)B、類似資本與利息關(guān)系C、地價(jià)高下取決于地租高下D、地價(jià)是地租資本化85、影響地價(jià)區(qū)域原因包括(BC)。A、地價(jià)政策B、交通條件C、環(huán)境 HYPERLINK t _blank 質(zhì)量D、土地使用年限解析：地價(jià)政策為一般原因，土地使用年限對(duì)于詳細(xì)土地來(lái)說(shuō)是個(gè)別原因。 HYPERLINK