前期介入工作指引

1、第一章規(guī)劃設(shè)計介入與建設(shè)施工介入頁腳內(nèi)容 前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司對新項目物業(yè)服務(wù)前期介入的程序和內(nèi)容 , 指導(dǎo)新項目物 業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。范圍 適用于集團(tuán)內(nèi)的全資及控股的所有項目開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理 公司（ 以下簡稱項目、物業(yè) ）。職責(zé)物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。各項目參照本工作指引 , 結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案 和計劃, 以保證物業(yè)服務(wù)前期介入工作的順利完成。項目部應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通 , 及時向物業(yè)提供相關(guān)資料 , 共同 研究, 聽取采納合理的建議 , 對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合 和協(xié)助。方法和過程控制物業(yè)服務(wù)前期介入的概念

2、物業(yè)服務(wù)前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的項目開發(fā)各個階段,包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等 , 就參與 介入, 從物業(yè)服務(wù)運作和使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、 功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、 材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗 收等多方面提供有益的建設(shè)性意見 , 以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量 , 為物業(yè)投 入使用后的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造條件 , 同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的 返修工作量 , 為確保商場正常營業(yè)奠定基礎(chǔ)。前期介入的一般程序雙方確定工作內(nèi)容要求 ;物業(yè)組成工作小組 ;制定工作計劃 ;計劃實施 ,物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、 智能化系統(tǒng)、管理用房

3、、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安 置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)服務(wù)方案和管理合同的確認(rèn)。物業(yè)與項目部雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料 , 以備復(fù)查。對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn) , 如: 管理費、物業(yè)管理合 同及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3 前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn) : 規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段 , 三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗收。規(guī)劃設(shè)計階段包括 :對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè) 備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、 綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、

4、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的 內(nèi)容。營銷策劃階段包括 :物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、 以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段包括 :建筑電氣工程、 建筑管道工程、 建筑智能化工程、 通風(fēng)與空調(diào) 工程、消防工程、電梯工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋 面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。規(guī)劃設(shè)計階段介入規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。報批報建文件可行性研究報告及批復(fù)、 詳規(guī)及批復(fù)、項目選址意 見書、勘測定界報告、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計說明書、

5、設(shè)計圖紙( 平面圖、立面圖、 商場規(guī)化布局圖 ) 、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水 設(shè)計說明書、 電氣設(shè)計說明書、 弱電設(shè)計說明書、 采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說 明書、動力設(shè)計說明書、消防設(shè)計說明書、建筑智能化設(shè)計說明書、電 梯設(shè)計說明書、安防設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。項目部需組織項目說明會 , 會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營 銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、 類似典型樓盤 ,周邊配套狀況 , 進(jìn)行實 地考察。項目評估細(xì)則?？傮w評估。商場規(guī)劃功能區(qū)分合理 , 和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。商場周邊道路交通規(guī)劃合理 , 車流人流組織兼顧 , 停車位充足。建筑與自然

6、和諧 , 采光、通風(fēng)充足 , 環(huán)境優(yōu)美。交通便利 , 基本設(shè)施配套齊全 ,出入便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分 , 水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水 處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài) , 使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計完備 , 運用先進(jìn)技防手段 , 安全及消防配置充分。智能化配置先進(jìn) ,網(wǎng)絡(luò)資源充分 ,便于數(shù)字化商場建設(shè)。便于物業(yè)組織管理 , 節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類商場中水平領(lǐng)先。分類評估安保布局便于安保管理區(qū)域分割 , 消除管理死角。便于安保管理視線的巡查 , 避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰 , 便于動態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全 , 可采取有效措施防

7、范。安保技防措施完備 , 形成多層次的安保體系 , 信息匯總通 暢,反應(yīng)快速(詳見 5.2.2.6 智能化設(shè)備 )。消防布局消防設(shè)備、 設(shè)施配置 (滅火器、消防箱、室內(nèi)(外) 消防栓、 消防泵、煙感、溫感、自動噴淋、消防廣播等 )充分合理 ,使用可靠。B) 消防車道設(shè)置合理 , 其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面 (場地)設(shè)置合理 , 其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理 , 符合國家規(guī)范。交通布局各級道路的功能分配充分合理 , 有層次感 , 線路清晰 , 便于分流管 理。主要道路和出入口人車分流 , 在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求 及回車余地。機(jī)動車位配置充分。

8、非機(jī)動車位配置充分 , 便于停放。有條件 , 宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫 , 應(yīng)符合國家規(guī)范。生活配置根據(jù)小區(qū)周邊 (1 公里范圍 ) 市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商 業(yè)用房。一般應(yīng)考慮超市、銀行、餐飲、美容美發(fā)、影院、文化娛 樂、健身會館、交通等的配套服務(wù)功能。如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套 , 宜獨立集中 , 并事先規(guī)劃商業(yè)功 能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件 , 應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層 設(shè)置營業(yè)場所 , 出入口或樓梯須與住宅分開。商場設(shè)置會所 , 宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù) 商場面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。設(shè)備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng) 能滿足使用需要

9、 , 并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。管、井的設(shè)置合理 , 便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位 置合適 ,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān) , 十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計 應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi) , 給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水 管穿越, 電梯井不應(yīng)緊鄰商場營業(yè)區(qū)。鄰商場營業(yè)區(qū)應(yīng)采取隔音措施。智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、 商場巡更系統(tǒng) ,電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、 商場緊急呼叫系統(tǒng)、

10、 電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、商場安防系統(tǒng)等 , 并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置商場寬帶、 電子公告牌、 商場物業(yè) 服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺、機(jī)電設(shè)備遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、 停車庫管 理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、 消防管理系統(tǒng)、 配電及給排水管理系 統(tǒng)、寫字樓表具管理系統(tǒng)、(門、窗)磁報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、 緊急廣播系統(tǒng)等 , 并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜設(shè)于商場內(nèi)部 , 或與商場相鄰相近 , 布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、 網(wǎng)絡(luò) 開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性 , 采用成熟產(chǎn)

11、品。房屋單體屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果 , 可上人屋面及屋頂花園滿足其 特殊要求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。商場宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。商場外窗應(yīng)考慮開啟方便 , 尺度合適 , 隔音防水效果好。衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置 , 地漏位置合理 , 便 于檢修。管道、管線布局合理、 互不干擾碰撞 , 尺寸符合國家規(guī)范 , 管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理 , 便于檢修。宜采用垂直煙道 , 斷面尺寸充分 ( 一般不少于 250mm),應(yīng)有防止煙 回流和串煙措施。出屋頂口高度適中 , 高層宜安裝無動力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。有上部屋面管道可直

12、接下至一層地面時 , 應(yīng)考慮防盜措施。室內(nèi)配置空調(diào)風(fēng)柜冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放 , 接入排水系統(tǒng)。商場各類插座、開關(guān)位置合理 , 應(yīng)與使用習(xí)慣一并考慮。 配電箱配出回路設(shè)計分配合理。電視、信息 (電話和數(shù)據(jù) ) 插座宜分別設(shè)置。商場宜考慮安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。綠化配置綠化布局合理 , 喬木、灌木、花、草的配置層次豐富 , 數(shù)量品種充足 , 造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理 , 分布均衡。綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件 , 以變色觀葉植物為主 , 茂盛 期長 , 成活率高 , 抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù) , 養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化品種宜無污染 , 兼具吸收有害污染功能 ( 如尾氣 ) 。景觀配

13、置景觀裝飾布局合理。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。水景系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。不宜在商場外設(shè)置深度超過 1 米的水系 , 并有防護(hù)或警 示。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù) , 宜采用牢度較高、不易污 染、損壞、變型、的材料。泛光照明不影響商戶 , 不造成光污染。公共空間應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計 , 避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開展?fàn)I銷活動的廣場所。營銷活動廣場布置合理、均衡 , 位置適中 ,并盡量減少對顧客的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理 ( 一般距離不大于 150m)。各類表具、表箱設(shè)置合理 , 便于查看、抄收。樓道內(nèi)應(yīng) 設(shè)置廣告欄 , 宜預(yù)休閑椅位置 , 室外廣告

14、欄應(yīng)有防雨措施。商場入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入 , 宜設(shè)置無障礙通道 和設(shè)施。商場公共空間的道路、 踏步、坡道應(yīng)考慮老人、 小孩等 行動不便人員 , 宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。高層寫字樓通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于道具搬運、人員不易碰撞。生態(tài)環(huán)保商場內(nèi)無污染環(huán)境的經(jīng)營性項目。商場內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。商場內(nèi)無各類污染源。商場周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響顧客的污染源。宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。垃圾收集宜采用有害、 有機(jī)、無機(jī)的分類收集 , 宜采用垃圾壓縮或 生化技術(shù)處理。垃圾房及煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽 位置, 盡量不影響顧客及環(huán)境。

15、宜在商場內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。管理用房物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)中心功能 : 經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、 衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能 : 保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工 具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e :根據(jù)商場管理面積和功能配置。一般: 管理部用房面積 =商場總建筑面積 /100位置: 底層, 管理本部及各作業(yè)面相對集中。新材料、新技術(shù)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證 , 先行試點。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。管理成本測算對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。管理成本應(yīng)

16、與市場上類似商場接近 , 如因規(guī)劃設(shè)計原因 造成差距過大 , 應(yīng)知會項目部共同協(xié)商 , 相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。與相似典型項目的比較相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進(jìn)建議規(guī)劃設(shè)計評估的程序 :項目部提前 1 個月向物業(yè)提出書面知會 , 要求物業(yè)參與某項具 體項目規(guī)劃設(shè)計的評估 , 并提供評估報告。物業(yè)接到書面知會后 ,于 3 日內(nèi)回復(fù) , 由相關(guān)部門牽頭組成評 估小組, 并向項目部提交評估所需的開發(fā)資料目錄。項目部接到資料目錄后 3 日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料 , 對不能提 供的資料 ,書面知會物業(yè) , 并于一周內(nèi)組織所屬項目、 設(shè)計、工程、營銷等 部門召開項目說明會 , 介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)接到資料后

17、一周內(nèi) , 組織評估小組研究 ,完成項目及類似典型項目的實地考察。評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容 , 及項目 說明會、實地考察情況 ,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成項目規(guī)劃設(shè)計評估報告 , 并提交物業(yè)相關(guān)部門。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告 3 日內(nèi),組織公司評審組對 項目規(guī)劃設(shè)計評估報告進(jìn)行評審。評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見 ,于 3日內(nèi)完成對項 目規(guī)劃設(shè)計評估報告的修改。經(jīng)修改的項目規(guī)劃設(shè)計評估報告 由物業(yè)公司相關(guān)部門組織 相關(guān)評審組成員會簽后 , 提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后 , 評估報告提交項目部。此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足項目要求為目的, 是屬于項目部

18、委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型 , 責(zé)任關(guān)系界定可參考物業(yè)與項目相關(guān)業(yè)務(wù)操作 指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交項目規(guī)劃設(shè)計評估報告的要 求, 物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審 , 并提交意見 , 責(zé)任關(guān)系界定 可按照物業(yè)與項目相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引前期介入相關(guān)規(guī)定操作。營銷策劃階段介入營銷策劃介入程序與內(nèi)容物業(yè)管理模式研究 : 一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營 銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分 , 以滿 足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求 , 同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特 色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團(tuán)物業(yè)管理部備 案。詳見物業(yè)管理方案策劃指引 。物

19、業(yè)管理方案 策劃: 一般在項目正式完成營銷推廣方案前 , 需要確定物業(yè)管理方案 , 應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 品質(zhì)控制方法、 管理費測算等。 此方案需獲得集團(tuán)物業(yè)管 理部、財務(wù)管理部等部門的確定。詳見物業(yè)管理方案策劃指引 。物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后 , 據(jù)此在房屋銷售前簽訂物 業(yè)管理委托合同 , 同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時 , 與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 。物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容 , 根據(jù)地 產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料 , 地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要 獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn) , 根據(jù)

20、地 產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣 ,了解客戶情況 ,進(jìn) 行客戶調(diào)查 , 并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的全過程施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容成立介入小組 ,一般 23人, 專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理 , 具有機(jī) 電、土建專業(yè)知識和良好的溝通技巧 , 并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。項目部應(yīng) 設(shè)定專人與物業(yè)對接 , 及時回復(fù)物業(yè)的建議。介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn) , 發(fā)現(xiàn)問題及時通過 與項目部、 施工方等進(jìn)行溝通解決。 要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄 制度, 通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施 ,報表包括的主要內(nèi)容有 : 工

21、作 計劃、檢查情況及對問題處理的建議。實行填報前期介入情況周報制度 , 將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以 周報的形式書面呈報給項目部相關(guān)部門 , 并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。物業(yè)定期參加項目部組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會 , 及時溝通相關(guān)問題 和進(jìn)度。物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式報給項目 公司領(lǐng)導(dǎo) , 并跟進(jìn)問題整改落實情況。物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、 設(shè)施設(shè)備的 安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等 , 并指出設(shè)計 中缺陷、遺漏的工程項目 , 加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過 程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度 , 注意完善

22、相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷 ,包括各類 開關(guān)、空調(diào) 、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下 , 受地下水或雨季雨水滲 入泥土里形成的水壓環(huán)境 , 是滲漏問題的常發(fā)部位。 因此, 根據(jù)其設(shè)計采 取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項 :a）無論采取何種防水設(shè)計施工 , 基坑中不應(yīng)積水 , 如有積水 , 應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。b）采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時 , 除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土 的配合比之外 , 應(yīng)重點檢查 :砼攪攔時間不得少于 2 分鐘（用機(jī)械攪攔 ）; 底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注 , 須留設(shè)施工縫時 , 應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求 和施

23、工要求施工后 , 墻體只允許留水平施工縫 ; 后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量 要求在底板以下 , 墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層 （ 可用卷材、涂膜等 ）; 預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工 ; 養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控 ,此 項是承建商經(jīng)常忽視的工序 , 但對砼的防水能力有較大的影響。c）采用水泥砂漿防水層 , 除按設(shè)計及規(guī)范施工外 , 應(yīng)注意陰 陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角 ; 剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工 ,各層緊密 貼合不留施工縫?；靥钔凉こ袒靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?（ 無地下室結(jié)構(gòu)的 ） 、外地坪的 工程質(zhì)量 , 如回填質(zhì)量不好 , 將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下 沉、損壞埋設(shè)管道 , 使地面開

24、裂等問題。因此, 應(yīng)對此項工程回填土成份、 分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控 ,有問題應(yīng)堅決要求返工 , 否則后患無窮。樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量 , 通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一 個主要原因 , 亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題 , 故在樓面、 屋面砼工程中應(yīng)重點注意。a）鋼筋綁扎 : 鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工 , 其開料長度、綁 扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題 , 均造成以后樓板的開裂 ,特別是樓 板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查 , 同時應(yīng)監(jiān)督施工單 位切實做好鋼筋墊塊工作 , 以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b）砼澆注 : 除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外鑒于物業(yè)常見

25、質(zhì)量問題 , 物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對衛(wèi)生間的地面澆 注進(jìn)行監(jiān)理 , 有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。 如這些部位施工出現(xiàn)問題 , 通常會引發(fā)衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水 , 還會出現(xiàn)難以檢 查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實 , 出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面 后, 在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面 ,導(dǎo)致維修困難 , 故對 以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象 , 造成 此問題 ,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對 , 砂漿不飽。因此 ,在 砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督 , 墻頂與梁底 間的砌磚 , 應(yīng)把磚體斜砌

26、 , 使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底 , 并保證砂漿飽 滿。裝飾工程外墻面 : 外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是 否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法 , 外墻面仍未做到對外來雨 水作整體設(shè)防 ( 無特別的防水層 ), 僅是靠外墻面的砂漿抹灰層 , 外飾面 作防水 ,故外墻底層抹灰的實度、 外飾面粘貼層的飽滿 ( 無空鼓、空殼) 、 抿縫飽滿等方面 , 應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。B) 內(nèi)墻面及天花板 : 內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如 混合砂漿中含石灰、紙筋等材料 ,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻 ,以免造成墻體 飾面開裂 , 墻體與砼梁、柱搭接處 , 最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。地面:衛(wèi)生間地面 ,作為濕

27、區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理 ,注意砂漿密實及查坡泄水 方面。門窗工程木門與墻體接合處 , 由于材質(zhì)的差別 ,經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙 ,外 墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水 , 這些都是施工問題 , 應(yīng)按有關(guān)施 工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。給排水工程給水工程 : 現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水 , 其低樓層的供水 , 常常因高差問題造成水壓較大 , 而設(shè)計者通常會在由高位水 池通往低層的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造 , 較易為細(xì)小雜 物堵塞 , 故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式, 應(yīng)改為密孔眼管道入水 , 以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi) , 則應(yīng)在隱蔽前 做試水、試壓試驗。b）排水工程

28、: 建議使用 PVC水管。物業(yè)公司竣工驗收階段介入物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組 , 協(xié)助項目部完成竣工驗 收及細(xì)部檢查工作 ,及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題 ,以備預(yù)留 充足的返修時間。驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn) （詳見新建物業(yè)接管驗收指引 ） 。驗收小組須準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料 , 現(xiàn)場做好詳細(xì)記錄 ,如:房屋接管驗收表室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E. 機(jī)電設(shè)備接管驗收表F. 機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié) ,審閱工程檔案資料 , 實地查 驗建筑工程和設(shè)備安裝情況 , 并對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題

29、結(jié)合各類統(tǒng)計表匯總后提交項目公司。承接查驗實施細(xì)則目的 確保接管的物業(yè)符合設(shè)計的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相 符合，減少物業(yè)前期服務(wù)過程中存在工程質(zhì)量問題。適用范圍本細(xì)則適用于公司新接管的物業(yè)。職責(zé)物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長，審批物業(yè)接管計 劃。物業(yè)接管小組組長負(fù)責(zé)擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。物業(yè)接管小組成員（以下簡稱驗收責(zé)任人）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗收。實施程序或步驟物業(yè)接管計劃的提出物業(yè)公司總經(jīng)理在前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的接管日期前， 從物業(yè)公司各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報集團(tuán)總經(jīng)理審批， 物業(yè)接管計 劃應(yīng)包括以下

30、內(nèi)容：物業(yè)接管驗收項目清單；小組人員分工；接管日程安排；其他（如提前介入在建工程驗收等） 。小組組長擬定接管 計劃時應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。圖紙資料的驗收負(fù)責(zé)圖紙驗收的責(zé)任人應(yīng)按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的 清點和校對工作，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時，應(yīng)向移交單位索取。應(yīng)予驗收的文檔資料一般應(yīng)包括：全套工程竣工圖紙（含商場規(guī)劃圖） ；機(jī)電設(shè)備使用說明書，隨機(jī)資料、工具等；機(jī)電設(shè)備購銷合同（復(fù)印件） ；寫字樓、公寓等買賣合同（復(fù)印件） ；電梯使用許可證；隱蔽工程驗收記錄；供水、供電的指標(biāo)批文；供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標(biāo)批文） ；

31、消防系統(tǒng)驗收證明；其他資料。驗收責(zé)任人填寫 房屋及共用設(shè)施驗收記錄表 和房屋及共 用設(shè)施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗 收。房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單由 驗收責(zé)任人交接管小組組長審閱后歸檔。物業(yè)現(xiàn)場驗收房屋及分戶設(shè)施的驗收驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設(shè)施進(jìn)行 驗收，驗收項目包括但不限于：a） 房屋墻、地、門、窗裝修情況；b）有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；c）水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施 （按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī)定） ；d）其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施） 。驗收要求a) 房屋本體和分層設(shè)施符合設(shè)計要求和具

32、備使用條件。設(shè)施項目、數(shù)量符合合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。房屋本體和分層設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合建設(shè)部房屋接 管驗收標(biāo)準(zhǔn)的第 4.5 章的有關(guān)規(guī)定。同項目部和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項 目。公共設(shè)備設(shè)施驗收驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設(shè)施進(jìn)行驗收， 驗 收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容：a) 給排水系統(tǒng)；電氣系統(tǒng)；燃?xì)庀到y(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)；園林綠化系統(tǒng)；公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)；管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、垃圾房等) ；其他系統(tǒng)。驗收要求：a) 各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件；b) 共用設(shè)施完善，符合商場的規(guī)劃記載；物

33、業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 中第 4.5 章的規(guī)定；驗收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場， 按通知時間與項 目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。驗收責(zé)任人根據(jù) 房屋及共用設(shè)施驗收記錄表 將存在的問題 填寫于交接問題處理單 ，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移 交單位代表和驗收人簽字后， 副本交移交單位代表并督促整改， 正本由驗 收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況及時 監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進(jìn)行驗收， 驗收合格后， 在備注 欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)

34、的交接問題處理單全部完成后，將 其提交接管小組組長審核并歸檔。接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的 房 屋及共用設(shè)施驗收記錄表 、交接問題處理單 對物業(yè)接管驗收工作進(jìn)行 監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責(zé)任人進(jìn)行驗收。4.4 物業(yè)的正式驗收接管物業(yè)接管小組組長在圖紙資料， 房屋及分層和公共設(shè)備設(shè)施均 完成驗收后，制做房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表和物業(yè)整 體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。物業(yè)整體移交驗收表應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位 （項目部）和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。物業(yè)公司同建設(shè)單位（項目部）和保修單位簽訂三方保修協(xié)議， 明確保修期限和保修內(nèi)容：建設(shè)單位（項目部

35、） 、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進(jìn) 行監(jiān)督、考核工作；質(zhì)保期滿，根據(jù)建設(shè)單位（項目部） 、物業(yè)公司雙方簽訂 的意見確定質(zhì)?？铐椀闹Ц叮晃飿I(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人 員與移交資料一并歸檔。物業(yè)設(shè)備部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制機(jī)電設(shè)備清單 。物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位（項目部）基 于任何考慮對物業(yè)進(jìn)行改建、 增建， 接管小組組長均需要求建設(shè)單位 （項目 部)事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并 在施工完畢時對改建、增建部分按 7.2 7.3 的要求進(jìn)行補(bǔ)充驗收。驗收標(biāo)準(zhǔn)樓宇本體驗收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)：內(nèi)、外墻不得滲水、開裂；屋面排水

36、暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管 安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無 裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整， 接縫均勻順直， 無缺棱掉角， 粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。內(nèi)墻面：a) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明 顯裂縫，無污漬；b) 塊料(如瓷磚)面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色 澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉 點，無污水痕跡，無污漬。衛(wèi)生間地面應(yīng)低于相鄰地面至少 2 厘米左右，不應(yīng)有積 水，倒泛水和滲漏。木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤

37、均勻、油漆完好光亮。門、窗：a) 門、窗開啟自如，密封嚴(yán)密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全， 位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；高檔裝飾門裝飾完整。樓梯、扶手：a) 鋼樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；b) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。漏電

38、保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、 牢固，符合“左 零右火”規(guī)定，電源已接通正常。有線電視已開通，信號良好。開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。水表(表前安裝截止閥) 、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損 傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固， 配件齊全， 無污漬和刮花， 接口密 實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異 味、流水通暢，有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲 漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。防盜網(wǎng)安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、 銹跡，無

39、裂紋、折損。暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識。開關(guān)、插座、照明等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，狀態(tài)正常。5.2 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆 完好。綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠 化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。道路路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成 直線；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫

40、、缺棱掉角；交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。室外消防栓：消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。樓宇門牌、號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。安保崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。停車場地面平整， 照明充足，交通標(biāo)識清楚， 安全設(shè)施齊全， 排水設(shè)施良好。單車棚交通標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

41、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱 檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。設(shè)備機(jī)房接管驗收電梯設(shè)備型號、 數(shù)量與移交清單相符， 運行平穩(wěn)， 安裝符合規(guī) 范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件 齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全 防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好， 無損傷， 消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護(hù)措施。中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)

42、計 指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運 行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備 表面油漆完好無損傷， 設(shè)備安裝牢固， 機(jī)房隔音， 符合專業(yè)及運行管理要 求，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符， 工作性能良好， 反應(yīng)敏捷， 標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機(jī)房干 燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識 清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象； 機(jī)房配置完整，符合專業(yè)

43、及運行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常， 工作性能良好， 操作合 理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合 專業(yè)及運行管理要求。參考文件建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) ；物業(yè)管理條例；國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。質(zhì)量記錄物業(yè)整體移交驗收表 房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表 房屋及共用設(shè)施驗收記錄表 房屋及共用設(shè)施清單 交接問題處理單接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范物業(yè)接管驗收工作，確保接管驗收工作的質(zhì)量合格。為了嚴(yán)把物業(yè)接管驗收質(zhì)量，從業(yè)主的角度去驗收，防止出現(xiàn)物業(yè) 質(zhì)量問題、被業(yè)主投訴而采取的替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收， 而非具有法律效 力的政府評價行為

44、。 確保業(yè)主交收樓入伙工作順利開展， 為物業(yè)管理日常運 作打好良好基礎(chǔ)（對物業(yè)工程的了解） 。完成與項目部權(quán)屬的過渡之后過渡給業(yè)主。 是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入流 通環(huán)節(jié)的標(biāo)志。參與人是開項目部與物業(yè)管理公司。是在竣工驗收的基礎(chǔ)上， 以主體結(jié)構(gòu)安全和房屋、 配套功能、 設(shè)備 為主要內(nèi)容的再驗收 。便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復(fù)雜項 目、設(shè)備的安裝調(diào)試等，以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。適用范圍 適用于物業(yè)公司對物業(yè)接管驗收工作。職責(zé)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同項目部具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。接管驗收小組負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。成立驗收小組

45、, 確定責(zé)任人、步驟、驗收項目、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度。主動與項目部 / 售房部、施工單位聯(lián)系、協(xié)商、解決：樓宇問題、 設(shè)備的安裝調(diào)試、熟悉設(shè)備的性能 / 構(gòu)造/ 產(chǎn)地/供貨商/ 使用/運行/保養(yǎng)的方 法/ ；電/水/氣管道鋪設(shè)位置及走向；與項目部協(xié)商驗收的注意事項，協(xié)商制定驗收的方案，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 確定交接的日期 , 解決遺留問題。各類資料的移交，并對照圖冊、設(shè)備清單驗收；負(fù)責(zé)圖紙資料的建檔、造冊、設(shè)備試運行。程序要點接管驗收應(yīng)具備的條件、要求。建設(shè)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求 / 各有關(guān)專業(yè)管理要求已建成，并 有相關(guān)部門驗 收合格的證明（竣工驗收備案） ；資料齊全。道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇號牌編號準(zhǔn)確經(jīng)公安部門確

46、認(rèn)。本體物業(yè)接通水、電、氣。商場外圍場地平整，施工現(xiàn)場清理完畢 （ 在建采取圍護(hù)措施 ） ， 無建筑垃圾 / 泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經(jīng)完工。排水管正常使用 , 疏通無阻。物業(yè)公司有固定辦公場地。接管驗收的準(zhǔn)備工作。在物業(yè)竣工驗收后、商場開業(yè)前，應(yīng)及時組建接管驗收小組， 對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收， 以確保物業(yè)基本合格， 達(dá)到相關(guān) 規(guī)劃要求、商場要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。成立物業(yè)接管驗收小組。A）小組由公司設(shè)備部、綜合部、客服務(wù)部相關(guān)人員組成：B）由綜合部負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作。C）由客服部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。由前期部、工程部

47、負(fù)責(zé)具體的物業(yè)本體、 公共設(shè)施、 機(jī)電設(shè)備的驗收 移交工作。接管驗收前的準(zhǔn)備。與項目部聯(lián)系好接管驗收的的事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)。由前期部、設(shè)備部進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)摸底，制定接管驗收計劃。提前參與項目部申請的竣工驗收和機(jī)電設(shè)備 最終安裝、調(diào)試工作。記錄表格單項項目驗收單 / 表。房屋本體接管驗收表 。公共配套設(shè)施接管驗收表 。機(jī)電設(shè)備接管驗收表 。驗收交接記錄接管驗收問題整改表 。圖紙、資料移交清單 。機(jī)電設(shè)備移交清單 。鑰匙移交清單。4.2.3 接管驗收的工作程序。驗收小組依據(jù)驗收項目、標(biāo)準(zhǔn)，形成物業(yè)單項項目驗收單 、驗收 交接記錄表、圖紙資料移交清單 、設(shè)備移交清單、房屋接管驗收檢查 記錄

48、表、鑰匙清單；并由責(zé)任人簽名。對驗收過程中不符合設(shè)計、安裝、移交清單的，提出書面驗收不合 格整改報告，確定整改時限， 返回項目部，由項目部督促施工單位進(jìn)行整改。對不影響結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題， 也可采用費用補(bǔ)償辦 法。對整改項目由施工方整改落實后 , 予以復(fù)查 , 并在驗收不合格整改報 告中記錄結(jié)果 , 合格后進(jìn)行正式移交。對保修期內(nèi)因施工、 安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題， 物業(yè)公司促請 相關(guān)單位限期解決， 按照保修期工程維修管理細(xì)則 對工程維修加以監(jiān)管， 并建立施工保修單位檔案、聯(lián)系表。F）移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續(xù)。資料的接管驗收。（項目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料）物業(yè)

49、產(chǎn)權(quán)資料：a、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告商業(yè)房建設(shè)立項 。b、建設(shè)項目選址意見書 。c、國有土地使用權(quán)證d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。e、商業(yè)房準(zhǔn)建證。f 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 g、建設(shè)工程施工許可證 。h、商業(yè)房預(yù)售許可證 。、命名資料。j 、其他售樓的資料（預(yù)售合同、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等相關(guān)資料） k、用地紅線圖。綜合竣工驗收資料：a、竣工圖。B、建筑執(zhí)照。c、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 。d、人防驗收意見。e、消防驗收意見及同意使用意見書 。f 、質(zhì)監(jiān)驗收意見。 g、環(huán)保驗收意見書。h、開工、竣工報告。i 、公共配套綜合驗收合格證。j 、供水合同。 k、供電協(xié)議書、許可證、合同。l 、供氣協(xié)議書、許可

50、證、合同。m、有線電視合格證。n、通信設(shè)施合格證。o、電梯準(zhǔn)用證。施工設(shè)計資料：a、地質(zhì)報告書。b、全套設(shè)計圖紙。c、圖紙會審記錄。d、設(shè)計變更通知書 / 書，技術(shù)核定單（包括工程質(zhì)量事故記錄） ；。e、工程預(yù)決算報告書。f 、重要施工會議記錄。g、隱蔽工程驗收記錄。h、沉降觀測記錄， 建筑物沉降和變形位移監(jiān)測記錄 /永久性水準(zhǔn)點位置和基 礎(chǔ)性深埋；。、鋼材、水泥、主要材料的質(zhì)量保證書、驗收記錄；新材料、配件的簽 定合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；J、配電、中央空調(diào)、水、電、氣、衛(wèi)生潔具、電梯、消防等設(shè)備檢驗合 格證書，如消防驗收及同意使用意見書 、電梯準(zhǔn)用證、電梯運行許可 證；k、自動儀

51、表的調(diào)試記錄；出廠合格證明；、管道系統(tǒng)：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記錄報告；m、綠化圖紙、清樣、品種、數(shù)量、養(yǎng)護(hù)注意事項；n、其他資料。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證。a、設(shè)備清單：名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價、隨機(jī)工具、 備件設(shè)備清單、（及其配件 / 工具）、安裝記錄、調(diào)試記錄、試運行記錄、b、機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文） ，圖紙、資料、軟件。 C、機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告。d、機(jī)電設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。e、機(jī)電設(shè)備清單。f 、機(jī)電設(shè)備供應(yīng)商、施工單位資料。業(yè)主/ 租戶資料：a、已購房的業(yè)主 / 已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業(yè)名稱、面積、聯(lián) 系電話等資料。b、已購房的

52、業(yè)主 /已簽租賃合同的租戶的購房合同 / 租鋪合同及交樓標(biāo)準(zhǔn)。c、已購房的業(yè)主 / 已簽租賃合同的租戶的付款情況或付款方式等。接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法。a、建設(shè)部物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 。b、業(yè)主生活工作的合理要求。c、售房合同 / 租賃合同的交樓標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等要求。d、新建商場驗收暫行辦法 。e、建筑裝飾裝修工程質(zhì)理驗收規(guī)范 。f 、建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn) 。g、主要以觀感驗收法、使用驗收法、對照驗收法。如對照項目部提供的 設(shè)備清單、 資料清單等項目逐項對照、 驗收， 并將實際情況寫明在相關(guān)表格， 并請項目部相關(guān)人員簽字認(rèn)可。樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)、 公共配套設(shè)施接管驗

53、收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備的接管驗收 ( 詳見物業(yè)接管驗收程序標(biāo)準(zhǔn)方法 ) 。接管驗收的遺留問題處理。a、遺留問題的登記確認(rèn)。對資料 驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收 小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在 接管驗收資料遺留問題登記表 中，交項目部 相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對物業(yè)硬件設(shè)施 接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng) 當(dāng)將問題逐項記錄在 接管驗收設(shè)施設(shè)備問題遺留問題登記表 中，交項目 部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 b、對資料遺留問題。接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同項目部補(bǔ)齊相關(guān)資料。c、物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題。a) 一般問題要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決。b) 重大問題要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。c）必要時經(jīng)

54、理予以協(xié)助處理。d、長期解決不了、勢必影響物業(yè)管理的問題。以備忘錄的形式將問題 登記后交項目部進(jìn)行備錄。e、按西南部、施工單位簽署相關(guān)保修書及相關(guān)法規(guī)運作在保修期的維 修事宜。保存：接管驗收遺留問題登記表和備忘錄由公司綜合部歸檔長 期保存記錄清單 接管驗收遺留問題登記表 。 單項項目驗收單 / 表。房屋本體接管驗收表 。 公共配套設(shè)施接管驗收表 。機(jī)電設(shè)備接管驗收表 。 驗收交接記錄接管驗收問題整改表 。圖紙、資料移交清單 。 機(jī)電設(shè)備移交清單 。鑰匙移交清單。支持文件 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)方法 。 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 。移交書樣本7.1 接管驗收流程圖7.2 物業(yè)移交書 經(jīng)雙方接管驗收合格，位

55、于（ ）市（ ）區(qū)（ ）街（ ）號（ ）物業(yè)從即 日起交由（）物業(yè)管理公司接管。移交內(nèi)容詳見以下附件，雙方簽證無誤。本移交 書一式兩份，直簽字之日起生效。移交方： 接管方：（ 蓋章處）房地產(chǎn)公司 （ 蓋章處）物業(yè)管理公司 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人： 日期： 年 月 日附件明細(xì)：物業(yè)移交清單。物業(yè)設(shè)備移交清單。 物業(yè)管理分項標(biāo)準(zhǔn)與人員編制表。 物業(yè)房屋本體維修基金收取及使用方法。 物業(yè)鑰匙移交清單。物業(yè)質(zhì)量保修書。物業(yè)使用說明書。與項目部接收資料國家建設(shè)征用土地通知書及紅線圖 復(fù)印件同意使用土地通知書 復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書 復(fù)印件固定資產(chǎn)投資許可證 復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃許可證 復(fù)印件市規(guī)劃局建設(shè)工程報建審

56、核書 復(fù)印件規(guī)劃報建圖 復(fù)印件建筑設(shè)計防火審核意見書 復(fù)印件物業(yè)各分項工程設(shè)計方案 復(fù)印件建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 復(fù)印件建設(shè)工程竣工驗收質(zhì)量認(rèn)定書 復(fù)印件建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件單位工程質(zhì)量綜合評定表 復(fù)印件工程建筑埋放線、驗線、驗收意見書 復(fù)印件公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件通信管線等各分項工程竣工驗收書 / 驗收報告 復(fù)印件供水協(xié)議書 復(fù)印件供用電合同 復(fù)印件同意供電通知 復(fù)印件申請門牌呈批表 復(fù)印件通郵申報表 復(fù)印件其它相關(guān)資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料拆遷資料 復(fù)印件銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等） 復(fù)印件其它相關(guān)資料建筑工程技術(shù)資料地質(zhì)勘察報告 復(fù)印件工程合同及開、竣工報

57、告 復(fù)印件建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等） 原 件圖紙會審記錄 復(fù)印件工程設(shè)計變更通知 （ 包括質(zhì)量事故處理記錄 ） 復(fù)印件隱蔽工程驗收簽證 復(fù)印件沉降觀察記錄 復(fù)印件竣工驗收證明書 復(fù)印件主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼材、水泥等） 復(fù)印件新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 復(fù)印件砂漿、混凝土試塊試壓報告 復(fù)印件建筑竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、防雷、弱電、設(shè)備 安裝、附屬工程及隱蔽管線等） 原 件其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等） 原 件各分項工程施工單位資料 復(fù)印件各分項工程 / 隱蔽工程驗收表 / 測試報告 復(fù)印件其它相關(guān)資料設(shè)備資料 供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)設(shè)備購買、

58、安裝合同 復(fù)印件供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、重量、額 定電壓、電流、頻率等） 原 件高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、 技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等） 原 件高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技 術(shù)參數(shù)、說明書、圖紙、軟件、產(chǎn)品合格證等） 原 件高低壓配電柜、 變壓器、 直流控制屏等設(shè)備試運行檢驗記錄、 運行許可證 原件配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、 檢測報告、

59、產(chǎn)品合格證等） 原 件燈具、末端用電器具資料 （生產(chǎn)單位、 技術(shù)參數(shù)、 說明書、產(chǎn)品合格證等） 原件配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等） 復(fù)印件其它相關(guān)資料設(shè)備資料 給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料復(fù)印件給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址復(fù)印件水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號、額定功率、揚程、編號等） 原 件設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格 證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等） 原 件設(shè)備運行檢驗記錄、 管道水壓及閉水試驗記錄、 給水管道的沖洗及消毒記 錄原件主要材料和制品的合格證

60、或試驗記錄 復(fù)印件配套裝置、 儀表、水表資料（檢驗記錄、 測試報告、 原始數(shù)據(jù)記錄等） 復(fù) 印件水、暖、衛(wèi)生器具檢驗合格證書； 原 件其它相關(guān)資料設(shè)備資料 電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件電梯制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件電梯產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址 復(fù)印件電梯設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、額定載重、額定速度、乘客數(shù)、電梯行程、 層站數(shù)、轎廂及對重的質(zhì)量、機(jī)器編號等） 原 件隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、電梯機(jī)房井道布置圖、產(chǎn)品 合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等） 原 件設(shè)備安裝調(diào)試記錄 原 件電梯設(shè)備檢驗記錄、運行許可證 原 件國家特種設(shè)備檔案 復(fù)印件其它相關(guān)資料六 設(shè)備