8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、東城區(qū)王府井大街 45 號(hào)賓館商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（1）項(xiàng)目背景估價(jià)對(duì)象位置：東城區(qū)王府井大街 45 號(hào)，宗地面積為 1610.60 平方米。土地使用權(quán)性質(zhì);劃撥，土地用途:商業(yè)，估價(jià)對(duì)象土地上共有 1 處平房和 1 棟樓房，建筑面積共 5579.90 平方米。目前，樓房作為三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)使用，地上 6 層、1 層，平房為賓館辦公用房。于估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象已取得國(guó)有土地使用證及地上房屋的房屋所證，未設(shè)定除抵押權(quán)以外的他項(xiàng)權(quán)利。估價(jià)目的:為委托估價(jià)方辦理土地出讓手續(xù)，向土地管理部門交納地價(jià)款提供價(jià)值參考依據(jù)。（2）技術(shù)路線及估價(jià)方法選用本次估價(jià)的目的是確定待估宗地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格。

2、根據(jù)土地出讓相關(guān)要求，本次估價(jià)采用三種方法進(jìn)行估價(jià)，得出估價(jià)對(duì)象的毛地價(jià)和熟地價(jià)。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的土地市場(chǎng)相關(guān)資料，在遵守有關(guān)、政策及符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，評(píng)估確定了估價(jià)技術(shù)路線。土地估價(jià)通常使用的方法有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法等方法,本案例估價(jià)方法選用的思路為:第一，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是土地評(píng)估中最常用的方法，且本次估價(jià)對(duì)象在市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi),可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的毛地價(jià)和熟地價(jià)。第二，由于估價(jià)對(duì)象所處位置位于市內(nèi)繁華地段,周邊近年來土地公開交易市場(chǎng)中同類型土地交易案例較多。采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象的毛地價(jià)。然后根據(jù)

3、對(duì)周邊類似用途土地的拆遷、土地開發(fā)等費(fèi)用情況的分析，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象建筑面積拆遷、土地開發(fā)費(fèi)用，求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)。第三，由于市城市中心地區(qū)純土地經(jīng)營(yíng)方式比較少見,而從房地產(chǎn)收益中很難非常精確的分離出土地的純收益,因此比較起來難以采用土地收益評(píng)估土地價(jià)格。故不適用采用收益還原法。第四，考慮到估價(jià)對(duì)象地上已有建筑物，建筑指標(biāo)明確,因此可采用剩余法，估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置，結(jié)合該地區(qū)同類型酒店物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，采用收益法確定估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成價(jià)值，扣除其正常成本費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用及開發(fā)利潤(rùn)等，根據(jù)剩余數(shù)額來確定估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)及毛地價(jià)。（3）技術(shù)難點(diǎn)、要點(diǎn)及解決

4、方案A、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案由于本次估價(jià)采用的是 2002 年度的基準(zhǔn)地價(jià)，隨著市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地交易市場(chǎng)日趨成熟，地價(jià)升值明顯，采用 2002 年確定的基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的滯后性。為解決這個(gè)問題，本次估價(jià)時(shí)對(duì)期日進(jìn)行了合理的修正。目前，房地產(chǎn)各類價(jià)格指數(shù)種類繁多，主要有中房?jī)r(jià)格指數(shù)、綜合用地價(jià)格指數(shù)、分類用地價(jià)格指數(shù)、價(jià)格變動(dòng)系數(shù)等。本次估價(jià)采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行期日修正。目前，地價(jià)檢測(cè)系統(tǒng)在網(wǎng)上了 2006 年以前的市的地價(jià)指數(shù)州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，并未2006 年以后的地價(jià)指數(shù)。并且的僅是市的整體地價(jià)指數(shù)，沒有不同區(qū)域的差異情況。因此估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù)不僅要結(jié)合 2006 年

5、來的地價(jià)變動(dòng)情況，也要考慮估價(jià)對(duì)象土地所處區(qū)域市場(chǎng)情況進(jìn)行確定。B、采用市場(chǎng)比較法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案比較案例與估價(jià)對(duì)象的可比性是估價(jià)結(jié)論合理的基本保證。因此，在采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地的毛地價(jià)時(shí)，優(yōu)先選擇近期同區(qū)域內(nèi)土地的審定地價(jià)和出讓毛地價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論依據(jù)這一特點(diǎn)，在選取比較案例以與委估宗地在同一地區(qū)同一用途，交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日期日應(yīng)接近，且規(guī)模相當(dāng)具有可比性為限。在確定比較案例后，實(shí)地查看各比較案例，現(xiàn)場(chǎng)感受比較案例的地理位形地貌、用途、四至、地塊形狀、土地面積及利用狀況、周圍景觀、道路交通、公用設(shè)施程度、距商服中心距離等，盡可能準(zhǔn)確地把握其對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響

6、。C、采用剩余技術(shù)難點(diǎn)及解決方案采用剩余法估價(jià)，首先要確定估價(jià)對(duì)象所屬房地產(chǎn)的總價(jià)值，由于估價(jià)對(duì)象地上建筑物目前作為三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)，同類型的物業(yè)多以自營(yíng)為主，租售情況較少，因此采用收益法確定其房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對(duì)于周邊區(qū)域同類型酒店經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了，收集有關(guān)客房報(bào)價(jià)，淡旺季情況，入住率，餐飲人均消費(fèi)水平、上座率，康樂部分及使用情況，相關(guān)營(yíng)業(yè)費(fèi)用等資市場(chǎng)平均水平資料，加以分析判斷，估算有效毛收入及正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率，運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易價(jià)格。（4）估價(jià)師心得A、估價(jià)平時(shí)積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和有關(guān)知識(shí)，需要重視基礎(chǔ)資料的收集整理。平時(shí)對(duì)于歷史地價(jià)、房地產(chǎn)交

7、易情況、土地招拍掛資料的收集，在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利率、開發(fā)程度修正等，剩余法中涉及的有、建筑造價(jià)、各項(xiàng)費(fèi)用取值、行業(yè)利潤(rùn)率等。這些都要求估價(jià)師在及時(shí)關(guān)注相關(guān)的同時(shí)，收集相關(guān)的造價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)等，以便在一些技術(shù)處理過程中能保證地價(jià)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。B、本次評(píng)估三種方法測(cè)算得到的估價(jià)結(jié)果較為接近，但在估價(jià)平時(shí)的估價(jià)實(shí)踐過程中，經(jīng)常存在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測(cè)算結(jié)果與其他方法（如市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法）測(cè)算結(jié)果差距較大的情況。從理論上, 不同估價(jià)方法最終測(cè)算結(jié)果應(yīng)都是估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)值的體現(xiàn)，均接近于客觀價(jià)值。估價(jià)師經(jīng)分析后認(rèn)為出現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測(cè)算結(jié)果與其他測(cè)算結(jié)果差距較大現(xiàn)象是因?yàn)椋夯鶞?zhǔn)地價(jià)水平由于頒布時(shí)間較早的原因偏低。自 2006 年市土地使用權(quán)交易市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度以來，與土地協(xié)議出讓時(shí)期比較，