業(yè)主委員會(huì)規(guī)章制度研究課程

1、業(yè)主委員會(huì)制度研究 摘要： 2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)治理?xiàng)l例，并于2003年9月1日起實(shí)施。國(guó)務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例第一次在行政法規(guī)級(jí)不的規(guī)范性法律文件中使用了“業(yè)主委員會(huì)”一詞，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度。然而該條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度的規(guī)定專門不具體，從而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了諸多問題。本文通過對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的分析，明確了其所應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)。并針對(duì)現(xiàn)實(shí)中存在的問題，在比較各國(guó)立法的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的立法完善提出幾點(diǎn)建議。關(guān)鍵詞： 業(yè)主委員會(huì)、法律地位、權(quán)利義務(wù)一、問題的提出2003年12月，全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)的案件在四川省成都市審

2、結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會(huì)于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會(huì)并未進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會(huì)沒有選舉出來(lái)的情況下，原來(lái)的業(yè)主委員會(huì)于2003年1月30日同成都文石物業(yè)治理公司簽約，雙方約定將物業(yè)治理費(fèi)由原來(lái)的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會(huì)及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該物業(yè)治理議無(wú)效。法院在通過了漫長(zhǎng)的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理公司簽訂的物業(yè)治理補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。

3、法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會(huì)的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時(shí)終止；同時(shí)，由于該業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是由業(yè)主大會(huì)決定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)特不授權(quán)的，因此該補(bǔ)充協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議（參見常江：全國(guó)首例業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案一審判決，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2004-02-02.）。隨著全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便出現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使其權(quán)力？二、業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委

4、員會(huì)，簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)治理委員會(huì)”（顏真、楊吟：物業(yè)治理危機(jī)處理及案例分析，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁(yè)。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)治理委員會(huì)”或簡(jiǎn)稱其為“治理委員會(huì)”（陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）。2003年9月1日起開始實(shí)施的國(guó)務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)如此高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度。物業(yè)治理?xiàng)l例第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)治理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選

5、聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上有不同的表述。物業(yè)治理?xiàng)l例中的表述是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為治理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂隊(duì)的指揮，于治理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（顏真、楊吟：物業(yè)治理危機(jī)處理及案例分析，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第2

6、9-34頁(yè)。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)質(zhì)。依據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為能夠?qū)I(yè)主委員會(huì)的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個(gè)部分。（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相關(guān)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。新出臺(tái)的物業(yè)治理?xiàng)l例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定盡管只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，然而在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中

7、所處的地位。例如，物業(yè)治理?xiàng)l例第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過關(guān)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點(diǎn)，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度（王利明：民法，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第1

8、17頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)治理的目的，由于其自身無(wú)法完成物業(yè)治理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)治理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識(shí)或其他方面的緣故，需要由他人代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。因此全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會(huì)被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒有表示異議，即可視為其同意了該民事法律行為的代理，情愿為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。盡管民法通則第六十三條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代

9、理人的名義實(shí)施民事法律行為。然而，代理人未明示本人（即被代理人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該代理人所自為；惟相對(duì)人明知其代理權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名代理”（鄭玉波：民法總則，三民書局，中華民國(guó)四十八年版，第288頁(yè)。）。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時(shí)，盡管使用的自己的名義，然而卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其代理權(quán)范圍之內(nèi)；同時(shí)物業(yè)治理企業(yè)對(duì)此也顯然是明知的。因此盡管業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時(shí)使用的是自己名義，但其行為符合“隱名代理”的構(gòu)成要件，仍然屬于代理行為。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)所簽訂的物業(yè)治理托付合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員

10、會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合代理的特征（參見前引，王利明書，第117-118頁(yè)。），故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，能夠認(rèn)定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系代理人，全體業(yè)主系被代理人，業(yè)主委員會(huì)所代理的民事法律行為系與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同。然而，民事代理法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因?yàn)槲飿I(yè)治理?xiàng)l例第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨

11、時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。基于以上條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會(huì)扮演著一種類似于居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的群眾自治組織的角色，在治理關(guān)系中處于治理者的地位；而全體業(yè)主則處于被治理者的地位。（二）業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相關(guān)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)以外的其他特定主體（依據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定，要緊包括物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)）所具有的法律地位。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的外

12、部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。然而認(rèn)真分析國(guó)務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，我們能夠?qū)I(yè)主委員會(huì)的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。物業(yè)治理體條例第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)治理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)治理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)之間存在著

13、一種合同法上托付合同的民事法律關(guān)系。所謂托付合同，1999年頒布并實(shí)行的中華人民共和國(guó)合同法對(duì)其定義如下：托付合同是托付人和受托人約定， 由受托人處理托付人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將托付合同稱為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：債法各論，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第359頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會(huì)其自身沒有能力進(jìn)行物業(yè)治理，故只能托付具有治理能力的物業(yè)治理企業(yè)代為自己進(jìn)行治理。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)治理托付合同上簽字，便意味著物業(yè)治理托付合同的成立。物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理托付合同規(guī)定的

14、范圍內(nèi)為業(yè)主委員會(huì)實(shí)施物業(yè)治理的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則在全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下向物業(yè)治理企業(yè)支付酬勞，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合托付合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁(yè)。）故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系，能夠定性為合同法中托付合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)是托付人，物業(yè)治理企業(yè)是受托人，托付的內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)所在居住小區(qū)的物業(yè)治理事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)除了在與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中處于托付人的地位以外，物業(yè)治理?xiàng)l例第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委

15、員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治治理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并同意其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間還存在著一種行政治理法律關(guān)系。所謂行政治理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職

16、能而與行政相對(duì)人的個(gè)人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：行政法，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁(yè)。）。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，房地產(chǎn)行政治理部門無(wú)須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或是征得其同意，而能夠直接在物業(yè)治理?xiàng)l例規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，則必須無(wú)條件地強(qiáng)制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、配合公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)維護(hù)社會(huì)治安工作并同意其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強(qiáng)制性的。假如其不為上述行為，就會(huì)受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政

17、治理行為的特征（參見羅豪才：行政法學(xué)，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁(yè)。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間存在著行政法上的行政治理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)作為行政治理主體，業(yè)主委員會(huì)則處于行政相對(duì)人的地位。三、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會(huì)在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也能夠劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在

18、與全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中處于代理行為的代理人和治理行為的治理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也能夠劃分為代理行為中的權(quán)利義務(wù)和治理行為中的權(quán)利義務(wù)。1.代理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會(huì)）的民事代理法律關(guān)系中處于代理人的地位。代理人在民事代理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)要緊包括以下幾點(diǎn)：（1）代理人必須親自實(shí)施代理行為。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務(wù)轉(zhuǎn)托付他人處理。（2）代理人應(yīng)慎重、勤勉地行使代理權(quán)。代理人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理代理事務(wù)，使被代理人設(shè)定代理的目的落空并遭受損失的，由代理人

19、予以賠償。（3）代理人應(yīng)向被代理人忠實(shí)報(bào)告處理代理事務(wù)的一切重要情況，以使被代理人明白事務(wù)的進(jìn)展以及自己利益的損益情況。在代理事務(wù)處理完畢后，代理人還應(yīng)向被代理人報(bào)告執(zhí)行任務(wù)的通過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）代理人不得與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。如使被代理人遭受損失的，由代理人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見王利明：民法，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的民事代理法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個(gè)方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中

20、選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，必須在代理權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會(huì)在代理權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)治理托付合同，才對(duì)全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會(huì)沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或超越其代理權(quán)的行使范圍同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，則該合同關(guān)于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會(huì)在同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時(shí)，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)以其他任何名義簽訂的一切合同，對(duì)全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)治理實(shí)施情況，并同意其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的代理人，業(yè)主委員會(huì)在每年召開業(yè)主

21、大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行年度總結(jié)，向大會(huì)作出工作報(bào)告，將一年中其所進(jìn)行的各項(xiàng)物業(yè)治理活動(dòng)向全體業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的講明，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)同意全體業(yè)主關(guān)于其各項(xiàng)物業(yè)治理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)覺業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)的行使范圍從事代理行為，或者和物業(yè)治理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，能夠拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)所為民事法律行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會(huì)自身；假如全體業(yè)主的利益受到損害，還能夠要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的民事代理法律關(guān)系之因此產(chǎn)生，是因?yàn)?/p>

22、全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識(shí)和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會(huì)為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護(hù)自己的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會(huì)在行使代理權(quán)時(shí)，必須從全體業(yè)主的利益動(dòng)身，維護(hù)其權(quán)益，增進(jìn)其福利。物業(yè)治理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，因此業(yè)主委員會(huì)成員也是業(yè)主之一，其維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)際上也是在維護(hù)自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時(shí)，都應(yīng)該更慎重、勤勉、忠實(shí)地行使自己的代理權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。2.治理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系，處于治理者的地位。治理者在治理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)要緊包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)以及依法治

23、理、公開治理、關(guān)于非法治理給被治理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐，人民出版社，1993年版，第648-650頁(yè)。）。落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間具體的治理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主公約的實(shí)施。所謂業(yè)主公約，依照物業(yè)治理?xiàng)l例第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會(huì)制定的、對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)治理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定的、對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)全體業(yè)主在日常生活中實(shí)施、遵守業(yè)主公約的情況進(jìn)行檢查；關(guān)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會(huì)能夠

24、建議其改正，并能夠在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的處罰；關(guān)于嚴(yán)峻違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)還能夠移送上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，實(shí)施行政強(qiáng)制或行政處罰。（2）收取、使用和治理專項(xiàng)維修資金。所謂專項(xiàng)維修資金，依照物業(yè)治理?xiàng)l例第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財(cái)政部門關(guān)于專項(xiàng)維修資金收取、使用和治理的方法還未正式出臺(tái)之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)治理?xiàng)l例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會(huì)治理。然而，業(yè)主委員會(huì)在收取、使用和治理專項(xiàng)維修資金時(shí)，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物

25、業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）同意全體業(yè)主關(guān)于其治理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開期間，應(yīng)就其治理活動(dòng)及專項(xiàng)維修資金的收取、使用和治理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的講明，并同意其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)覺業(yè)主委員會(huì)的治理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，能夠變更或撤銷其行為；如發(fā)覺其上述治理行為給業(yè)主造成了損失，則能夠要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，假如業(yè)主發(fā)覺業(yè)主委員會(huì)有非法挪用專項(xiàng)維修資金的情況，則能夠要求其退還；也能夠直接報(bào)縣級(jí)以上地點(diǎn)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負(fù)責(zé)追回。（二）業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)

26、主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在外部法律關(guān)系中具有托付合同的托付人和行政治理行為的行政相對(duì)人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也能夠劃分為托付合同中的權(quán)利義務(wù)和行政治理行為中的權(quán)利義務(wù)。1.托付合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)治理企業(yè)之間存在的托付合同的民事法律關(guān)系中，處于托付人的地位。托付人在托付合同中的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）指示受托人處理托付事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請(qǐng)求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理托付事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費(fèi)用及費(fèi)用償還。（

27、4）支付酬勞（參見史尚寬：債法各論，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第369-384頁(yè)。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)治理企業(yè)的托付合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)治理托付合同，托付物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)治理。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)治理事務(wù)交由物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國(guó)家工商行政治理局印發(fā)的物業(yè)治理托付合同示范文本及國(guó)務(wù)院物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)治理托付合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)的名稱、物業(yè)的差不多情況、物業(yè)治理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利

28、義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的治理與使用、物業(yè)治理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在托付治理的期限內(nèi)，若物業(yè)治理企業(yè)沒有違反物業(yè)治理托付合同，業(yè)主委員會(huì)不得單方面提早終止合同，將物業(yè)治理事務(wù)讓與其他物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)治理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理托付合同。業(yè)主委員會(huì)須定期檢查監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理托付合同、實(shí)施物業(yè)治理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容要緊應(yīng)該包括物業(yè)治理企業(yè)關(guān)于物業(yè)治理托付合同中的全部治理事項(xiàng)是否都進(jìn)行了治理、治理是否達(dá)到物業(yè)治理托付合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)治理費(fèi)用的具體收支狀況。關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)違反物業(yè)治理托付合同的行為

29、，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)治理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照物業(yè)治理托付合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照托付合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)治理公司進(jìn)行賠償。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)治理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)治理企業(yè)。（3）向物業(yè)治理企業(yè)支付其用于物業(yè)治理事務(wù)的費(fèi)用。關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)在日常物業(yè)治理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專項(xiàng)維修資金中支出。但為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)有審查物業(yè)治理企業(yè)提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論

30、證物業(yè)治理企業(yè)支出費(fèi)用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，才能向其支付該費(fèi)用。若未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或業(yè)主大會(huì)不同意支付，則業(yè)主委員會(huì)不得私自從專項(xiàng)維修資金中向物業(yè)治理企業(yè)支付任何費(fèi)用，否則支出的資金由業(yè)主委員會(huì)自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理費(fèi)。盡管簽訂物業(yè)治理托付合同的是業(yè)主委員會(huì)，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名代理”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)治理托付合同中規(guī)定的物業(yè)治理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)治理費(fèi)，物業(yè)治理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會(huì)仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)；若物業(yè)治理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)

31、治理費(fèi)的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。2.行政治理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)的行政治理法律關(guān)系中，處于行政相對(duì)人的地位。行政相對(duì)人在行政治理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政治理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對(duì)行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）同意行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對(duì)自己作出不利的行為時(shí)，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請(qǐng)求國(guó)家賠償或補(bǔ)償（參見姜明安：行政法，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁(yè)。）。在業(yè)主委員

32、會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)具體的行政治理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和治理業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)治理事務(wù)，這次物業(yè)治理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)備案制度。當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政治理部門備案，在備案時(shí)一般還需提交業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過程、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的過程符合物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會(huì)讓其順

33、利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作。依據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)物業(yè)小區(qū)社會(huì)治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙等文件資料時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)予以提供。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急

34、，可不必事先征得業(yè)主大會(huì)的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會(huì)若發(fā)覺物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)。（3）同意房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)治理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會(huì)挪用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由縣級(jí)以上地點(diǎn)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會(huì)擅自改變物業(yè)治理區(qū)域

35、內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)由縣級(jí)以上地點(diǎn)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、給予警告，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)處以處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟(jì)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門關(guān)于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會(huì)可向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議，也能夠直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會(huì)不服房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其進(jìn)

36、行的行政處罰的，也能夠向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提起訴訟，要求其撤銷處罰決定，并能夠要求其關(guān)于行政處罰行為給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償和賠償。四、立法缺陷與現(xiàn)實(shí)中存在的問題在明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過頭來(lái)看國(guó)務(wù)院的物業(yè)治理?xiàng)l例，不難發(fā)覺其中還存在著許多立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在的諸多問題。其中比較突出的問題要緊有以下幾類：（一）業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少物業(yè)治理?xiàng)l例第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行選舉業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于物業(yè)治理?xiàng)l例

37、中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的成立及備案沒有做強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)中由于業(yè)主這方面意識(shí)的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會(huì)相關(guān)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)治理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)治理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個(gè)住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)治理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：烏魯木齊業(yè)委會(huì)數(shù)量少制約物管進(jìn)展，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19

38、.）。 再比如，2001年山東省濟(jì)南市的房產(chǎn)治理局下發(fā)了濟(jì)南市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生方法和議事規(guī)則，濟(jì)南市民能夠據(jù)此組織成立業(yè)主委員會(huì)。但通過兩年多的時(shí)刻，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：業(yè)主委員會(huì)泉城遇冷，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。（二）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展治理活動(dòng)物業(yè)治理?xiàng)l例第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，然而卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中專門多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開展物業(yè)治理活動(dòng)；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行

39、其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是從物管費(fèi)中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費(fèi)。但成立近四年了，一共只報(bào)銷了1000多元鈔票，平常交通費(fèi)、電話費(fèi)，一般差不多上自己出。由于沒有經(jīng)費(fèi)，假如出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問題，就請(qǐng)不到專業(yè)人士咨詢。而且，專門多業(yè)主委員會(huì)成員都專門忙，只能利用業(yè)余時(shí)刻進(jìn)行工作。在業(yè)主業(yè)委員會(huì)中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費(fèi)委由拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（參見馬祥平：業(yè)主委員會(huì)：無(wú)盡“尷尬”在其中，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。（三）業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確物業(yè)治理?xiàng)l例

40、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營(yíng)業(yè)違規(guī)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時(shí)，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬(wàn)元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把當(dāng)時(shí)開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時(shí)候，合肥市中級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，對(duì)其起訴不予受理。業(yè)主委員會(huì)不服裁定，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴，同時(shí)還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高

41、院據(jù)此下達(dá)民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會(huì)能夠以自己的名義提起訴訟（參見劉傳勛：業(yè)委會(huì)致信高法討講法，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。（四）業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)范圍、濫用職權(quán)物業(yè)治理?xiàng)l例盡管作出了業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中專門多業(yè)主委員會(huì)超越代理權(quán)的范圍或者在全然沒有得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了濫用職權(quán)、挪用專項(xiàng)維修資

42、金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)治理企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)用，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無(wú)音信（參見馬美菱：維修費(fèi)獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會(huì)就像圍城，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)上要求頒發(fā)“重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，受獎(jiǎng)?wù)呤菢I(yè)主委員會(huì)主任、

43、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎(jiǎng)金總額為16萬(wàn)余元。后因業(yè)主非議未能全部?jī)冬F(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)覺業(yè)主委員會(huì)存在諸多問題：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫(kù)；將部分房屋私自出租給個(gè)不業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購(gòu)買超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理（參見包蹇：業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會(huì)，/house/20

44、03-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。五、制度完善縱觀世界各國(guó)的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)治理或物業(yè)治理法律法規(guī)，專門多國(guó)家都有著與我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度相接近或相類似的制度設(shè)計(jì)，其中有些規(guī)定對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善具有專門大的借鑒價(jià)值。德國(guó)法民法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)（凡外國(guó)法律中某具體概念與我國(guó)物業(yè)治理?xiàng)l例中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國(guó)物業(yè)治理?xiàng)l例中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長(zhǎng)的個(gè)人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的任命及解任由業(yè)主大會(huì)之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特不解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會(huì)

45、成員的職務(wù)即已終結(jié)。關(guān)于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會(huì)成員，能夠由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績(jī)。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員如有重大事由，業(yè)主大會(huì)仍然能夠?qū)⑵浣馊巍I(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對(duì)共用部分的維護(hù)保存采取必要措施。（4）物業(yè)治理費(fèi)用的治理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項(xiàng)同自己的財(cái)產(chǎn)分不保存。（7）請(qǐng)求業(yè)主出具載明代理權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。法國(guó)民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的選任，以業(yè)主大會(huì)單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在

46、實(shí)踐中，將專家選任為業(yè)主委員會(huì)成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員的具體對(duì)象，既有治理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）治理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場(chǎng)合可憑借自己的推斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般治理員，并有權(quán)將其解雇。日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決議選任和解任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，業(yè)主能夠請(qǐng)求法院將其解任。被選任的具體對(duì)象

47、，既能夠是業(yè)主中的一人，也能夠是其他人，包括治理公司。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的治理、維護(hù)和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）治理事務(wù)的報(bào)告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請(qǐng)求閱覽時(shí)將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會(huì)。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會(huì)能夠指派一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，或由業(yè)主申請(qǐng)法院指定。業(yè)主委員會(huì)成員的任期為1年。業(yè)主大會(huì)能夠隨時(shí)將其解任，也可由業(yè)主申請(qǐng)法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)時(shí)，必須向有關(guān)部門進(jìn)行登記。業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對(duì)全體業(yè)主均有拘束力；關(guān)于其超越職

48、權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的治理及共同利益事項(xiàng)的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)治理費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護(hù)的經(jīng)營(yíng)治理費(fèi)用。（4）在年終提出治理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)給予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選任，或由業(yè)主請(qǐng)求法院指派。業(yè)主大會(huì)能夠隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會(huì)成

49、員時(shí)，各業(yè)主可于1個(gè)月內(nèi)向法院請(qǐng)求解任。關(guān)于法院指派的業(yè)主委員會(huì)成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)的決議實(shí)施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同治理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)治理費(fèi)用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)治理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，對(duì)外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第244-273頁(yè)。）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈治理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)治理工作，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會(huì)成員互推一人為主任委員，主任委員對(duì)外代表業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并向其報(bào)告會(huì)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)要緊包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護(hù)、修繕和一般改良。（2）關(guān)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項(xiàng)。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽(yù)本、建筑物竣工圖講等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護(hù)物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（