淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關(guān)系問題

1、淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關(guān)系問題摘要：本文通過淺論房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關(guān)系問題，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的開展促進(jìn)了居住區(qū)品質(zhì)的不斷提升，同時政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)正確引導(dǎo)和主動效勞，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)的安康開展，共建和諧社會。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)居住區(qū)關(guān)系研究一、前言近些年我國的國民經(jīng)濟(jì)快速增長，城市建立的步伐加快，城市相貌日新月異。房地產(chǎn)業(yè)也迅猛開展，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，改善了城市相貌和人們的生活居住環(huán)境，另一方面也存在房價居高不下，老百姓買不起房、住不起房的問題。那么房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)關(guān)系到底怎樣，本文將就房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關(guān)系問題展開討論。二、房地產(chǎn)業(yè)的開展和居住區(qū)的開展2.1房地產(chǎn)業(yè)的開展我國上世紀(jì)80年

2、以前實(shí)行的是方案經(jīng)濟(jì)，住房政策及房源均是由國家、單位統(tǒng)一調(diào)配，房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人福利分房。80年代中后期房地產(chǎn)業(yè)才逐漸進(jìn)入市常95年以前淮陰區(qū)以前為淮陰縣，2001年改為區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)開展很慢，在區(qū)內(nèi)注冊的房地產(chǎn)公司僅有兩家，一為淮陰縣房地產(chǎn)公司，另一為淮陰縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。98年淮陰縣城區(qū)舊城改造開始，以黃河花園的開發(fā)建立為標(biāo)志，伴隨著成片區(qū)達(dá)一定規(guī)模的開發(fā)建立，淮陰區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展、壯大，至2022年淮陰區(qū)房地產(chǎn)業(yè)已成為淮陰區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了就業(yè)、帶動了建筑業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)行業(yè)的快速開展。2.2居住區(qū)的開展居住是人類生活的根本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的

3、住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)20%-30%的城市建立用地。居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共效勞設(shè)施用地、道路用地、綠地。我國的居住區(qū)是從解放后開展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是低層建筑，建筑擁擠，住宅標(biāo)準(zhǔn)極低，設(shè)備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，根本的設(shè)施不健全，環(huán)境簡單。到了90年代，小區(qū)開展明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、平安的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。200

4、0年以后的居住區(qū)建立在各方面都有了顯著的進(jìn)步，規(guī)劃更加靈敏，環(huán)境的質(zhì)量不斷進(jìn)步，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計思路，可持續(xù)開展的小區(qū)建立觀念形成了共識。三、房地產(chǎn)與居住區(qū)關(guān)系研究3.1房地產(chǎn)業(yè)的開展使居住區(qū)更加接近市常早期的居住區(qū)規(guī)劃建立大多為單位的職工住宅建立，由職工所在單位統(tǒng)一考慮，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，如單位的參予分房的指導(dǎo)職數(shù)、級別、中層指導(dǎo)的數(shù)量、普通職工的人數(shù)，甚至主要指導(dǎo)的愛好等因素。而在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計單位進(jìn)展設(shè)計，設(shè)計的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土

5、地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，建筑擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構(gòu)成類型，另外由于規(guī)劃缺少長遠(yuǎn)的考慮，當(dāng)居住面積需要增加時，只能機(jī)械性的擴(kuò)大用地規(guī)?；蛑虚g插建。隨著房改的推進(jìn)，房地產(chǎn)走向了市場，形成了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)中最重要的內(nèi)容就是居住區(qū)的開發(fā)建立。在市場的作用下，為了產(chǎn)品能早點(diǎn)賣出去，開發(fā)單位首先在工程的建立前期，會進(jìn)展一定的市場調(diào)研，便于理解當(dāng)?shù)氐氖袌觯茌^好的掌握當(dāng)?shù)氐氖杖氤潭?、區(qū)域的居住人群、當(dāng)?shù)氐奈幕}絡(luò)、家庭構(gòu)成等同時開發(fā)單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準(zhǔn)確的進(jìn)展合理的市場定位，進(jìn)一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相

6、應(yīng)的客戶群進(jìn)展戶型設(shè)計，布置對應(yīng)的效勞設(shè)施，進(jìn)展和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計，使整個小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、效勞設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。淮安市曙光房地產(chǎn)在開發(fā)新街商業(yè)街的工程前期測算階段，進(jìn)展了大量的調(diào)研，包括調(diào)查市民的住房情況，家庭人口構(gòu)成、家庭收入，家庭定期存款，住宅消費(fèi)方案、期望值等所有相關(guān)的信息。3.2促進(jìn)了小區(qū)功能的多樣性，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過去居住區(qū)的功能過于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少，在小區(qū)的健身和娛樂等方面考慮較少。居住區(qū)建立的市場化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如翠景美墅將運(yùn)動健身

7、的概念引入到了小區(qū)中，除在小區(qū)內(nèi)配建了運(yùn)動場所外，同時還與區(qū)城建辦簽訂了長期的網(wǎng)球場租賃合同，供小區(qū)居民長期免費(fèi)使用。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適宜相對應(yīng)的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時在戶型的設(shè)計上也更加豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房主要考慮居住的面積的實(shí)用性，而高檔公寓那么在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會設(shè)計一些相應(yīng)效勞空間。別墅除滿足必要功能根底上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。3.3房地產(chǎn)業(yè)的開展對居住區(qū)的構(gòu)造形式也產(chǎn)生了一些影響。居住區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合

8、地解決住宅與公共設(shè)施、道路、綠地等互相關(guān)系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點(diǎn)是影響居住區(qū)規(guī)劃構(gòu)造的決定因素。居住區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造形式并不是一成不變的，隨著社會的開展，人民生活的進(jìn)步，社會生活組織和生活方式的變化，公共設(shè)施效勞社會的不斷完善和開展，居住區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造也在不斷的變化，房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)一步加具了居住區(qū)構(gòu)造的變化，使規(guī)劃構(gòu)造趨于多樣化。由于居民生活對環(huán)境綠化的需求進(jìn)步，所以開發(fā)建立單位為了進(jìn)步各自樓盤的競爭力，都在不斷改善和進(jìn)步居住環(huán)境的景觀和綠化，一些居住區(qū)為此專門設(shè)計了集中的中心景觀和寬闊

9、美麗的景觀大道。這些居住區(qū)在規(guī)劃構(gòu)造上多是以中心景觀為中心進(jìn)展組團(tuán)布置，有的將整個景觀大道作為居住區(qū)的貫穿軸線，依此為主線進(jìn)展相應(yīng)的居住布局。另外由于社會經(jīng)濟(jì)的開展和生活程度的不斷進(jìn)步，私家車不斷增多，停車的布置形式和停車位的規(guī)模也成為影響居住區(qū)規(guī)劃構(gòu)造的重要因素。3.4房地產(chǎn)的開發(fā)建立，有利于小區(qū)的環(huán)境改變。陽光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣闊人民的關(guān)注，作為居住區(qū)的建立單位，開發(fā)商在建立的前期非常重視居住區(qū)的環(huán)境營造，與傳統(tǒng)相比，現(xiàn)代居住區(qū)環(huán)境景觀出現(xiàn)了一些新的趨勢：強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應(yīng)使每套住房都獲得良好的景觀環(huán)境效果，首先要強(qiáng)調(diào)居住區(qū)環(huán)境資源的均好和共享，在規(guī)劃

10、時應(yīng)盡可能地利用現(xiàn)有的自然環(huán)境創(chuàng)造人工景觀，讓所有的住戶能均勻享受這些優(yōu)美環(huán)境；其次要強(qiáng)化圍合功能強(qiáng)、形態(tài)各異、環(huán)境要素豐富、平安安靜的院落空間，到達(dá)歸屬領(lǐng)域良好的效果，從而創(chuàng)造溫馨、樸素、祥和居家環(huán)境。3.5促進(jìn)了住宅套型的以人為本。當(dāng)面積不再成為購房人的單一考慮因素時，開展商便開始在戶型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨(dú)的衛(wèi)生間，方便了家庭的使用，同時客廳和餐廳完全別離，大陽臺也成為了一個重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時尚，衛(wèi)生間也多數(shù)有了直接采光。在戶型設(shè)計上更加注重一些人性化的因素。例如：動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房分開。公私分開。這就要求不僅需要將臥室與客廳、

11、餐廳、娛樂室進(jìn)展區(qū)位別離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。主次分開。應(yīng)保證客廳、主臥朝向好、寬闊、大氣，條件容許的主臥應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間。干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。3.6促進(jìn)了居住區(qū)物業(yè)管理的開展。隨著社會的開展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費(fèi)品，在整個使用過程中要進(jìn)展必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個樓盤品質(zhì)的上下不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差異上，小區(qū)的物業(yè)效勞也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了進(jìn)步居住區(qū)自身的市場競爭力，往往在物業(yè)效勞上也非常注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護(hù)，同時增加了許多新的

12、效勞工程，包含有教育、培訓(xùn)、家政效勞、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。3.7居住區(qū)成就了房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。住宅是每個家庭的必需消費(fèi)，需求量大、面廣，以居住區(qū)開發(fā)建立為主的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)開展的新增長點(diǎn)。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長。據(jù)統(tǒng)計，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，同比增長28.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增量占社會投資增量的20.1%；全國房地產(chǎn)開工面積4.25億平方米，同比增長2.1%；全國商品房銷售面積3.82億平方米，增長13.7%。3.8存在的主要問題及考慮全國的房價普遍大幅上漲，目前已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越人

13、們的心理和經(jīng)濟(jì)承受極限。以淮陰區(qū)為例。1996年的商品住宅的價格僅為500600元/平方米。2000年房價為800元/平方米，2022年房價在1000元/平方米，2022年居住用地由協(xié)議出讓改招拍掛出讓，地價迅速上漲，房價也開始一路飆升。2022年上漲到2500/平方米，2022年的成交價在5000元左右/平方米。房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的土地出讓金，在政府的財政收入中已占的相當(dāng)比例。在協(xié)議出讓土地的時期，淮陰的土地出讓價格在10萬30萬/畝，而2022年7月采用招拍掛方式出讓土地后，地價一路上升，2022年金碧湖畔小區(qū)的出讓地價為110萬/畝，2022年愛琴海小區(qū)的土地價格為150萬/畝，2022年推

14、出的南海商務(wù)地塊的預(yù)估地價將達(dá)400500萬/畝。由于房地產(chǎn)業(yè)的利潤高，資金流動短、平、快。導(dǎo)致社會上大量的資金集中涌入，造本錢行業(yè)的資金大量集中，資金利用效率下降。而其他行業(yè)那么資金短缺，行業(yè)開展缺乏動力。如國內(nèi)的康佳、美的等制造業(yè)巨頭，以及財大氣粗的國企、央企均紛紛投資房地產(chǎn)。在高地價血拼過來的土地上進(jìn)展建立。開發(fā)商急著收回本錢。能多建就多建，能省那么省，恨不得榨盡土地上的最后的利益。而面對高房價買回來的住宅，業(yè)主的心態(tài)，變得微妙。對住宅的各個方面的要求是苛刻的，稍有不如意，即找開發(fā)商的費(fèi)事。所以兩者之間的矛盾越來越復(fù)雜。四、完畢語本文就房地產(chǎn)業(yè)與居住區(qū)的關(guān)系展開研究，從六個方面闡述了房地產(chǎn)業(yè)的開展，促進(jìn)了居住區(qū)品質(zhì)的不斷提升，不斷改善著我們的生活。從以前的“窩居生活到“