華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、華庭街項(xiàng)項(xiàng)目市調(diào)調(diào)報(bào)告 華庭街街項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)查查（定位位）情況況目錄：1、嘉興興目前城城市現(xiàn)狀狀2、嘉興興目前的的主要業(yè)業(yè)態(tài)3、嘉興興目前主主要業(yè)態(tài)態(tài)分布4、華庭庭街地塊塊特征5、華庭庭街項(xiàng)目目區(qū)域市市政配套套分析6、嘉興興市民對(duì)對(duì)地塊的的看法7、華庭庭街項(xiàng)目目目前主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)8、華庭庭街項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位1、嘉興興目前城城市現(xiàn)狀狀a、嘉興的的地理位位置嘉興興位于浙浙江省的的東北部部、長(zhǎng)江江三角洲洲杭嘉湖湖平原腹腹心地帶帶。東臨臨大海，南倚錢錢塘江，北負(fù)太太湖，滬滬杭甬高高速公路路、京杭杭大運(yùn)河河貫穿境境內(nèi)。東東接上海海、北鄰鄰蘇州、西通湖湖州，南南接杭州州，嘉興興與這幾幾個(gè)城市市相距均均不

2、到百百公里。鐵路、公路、水路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)交織織，四通通八達(dá)，交通十十分便利利。目前前，乍嘉嘉蘇高速速公路（乍浦嘉興蘇州）已通車車，杭州州灣跨海海大橋（寧波慈慈溪嘉興乍乍浦）也也于20002年年開(kāi)始動(dòng)動(dòng)工興建建，并將將20006年正正式通車車，嘉興興的交通通將越將將發(fā)達(dá)。b、嘉興的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況嘉興興作為浙浙江的北北大門，同時(shí)也也是浙北北的經(jīng)濟(jì)濟(jì)重鎮(zhèn)。國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值、財(cái)政政收入、城鎮(zhèn)居居民收入入等主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的增增幅領(lǐng)先先全省，所轄五五個(gè)縣（市）（即桐鄉(xiāng)鄉(xiāng)、海寧寧、嘉善善、平湖湖、海鹽鹽）全部部進(jìn)入全全國(guó)縣（市）綜綜合發(fā)展展水平前前50位位，綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)。c、嘉興的的人口嘉

3、興興城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有人口口約400萬(wàn)，城城區(qū)面積積30平平方公里里。未來(lái)來(lái)十年人人口將達(dá)達(dá)到500萬(wàn)。新新興的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和居居住大多多集中在在城市的的西部和和北部。城南以以政府機(jī)機(jī)關(guān)、文文化教育育體育、展覽為為主，加加上南湖湖的旅游游功能，將成為為嘉興文文化價(jià)值值較高的的區(qū)域，本項(xiàng)目目地塊與與城南的的聯(lián)系也也較為密密切。2、嘉興興目前的的主要業(yè)業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)態(tài)：百貨貨店、超超市、大大型綜合合超市、便利店店、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、專賣店店等；餐飲類：大型酒酒店、風(fēng)風(fēng)味美食食店、休休閑小吃吃店等；娛樂(lè)類：迪廳、茶吧、咖啡吧吧等；文化類：電影院院、書(shū)店店等；雖然然主要的的業(yè)態(tài)包包括了許許多種類類，但都都缺乏一一定的品品牌

4、和知知名度，也都沒(méi)沒(méi)有形成成一定的的經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模和經(jīng)經(jīng)營(yíng)思路路。3、嘉興興目前主主要業(yè)態(tài)態(tài)分布（1）百百貨店：a、江南南大廈：位于于市中心心禾興北北路和中中山路交交界處，是嘉興興市僅有有的二個(gè)個(gè)大型購(gòu)購(gòu)物中心心之一。該大廈由由南北樓樓組成，營(yíng)業(yè)面面積1.8萬(wàn)平平方米，就業(yè)人人員10000余余人，整整幢大廈廈共5層層，地下下一層，地上四四層，其其中地下下一層為為各類家家用電器器，地上上一層經(jīng)經(jīng)營(yíng)家電電、化裝裝品、黃黃金珠寶寶，二層層經(jīng)營(yíng)男男女服飾飾鞋帽，三層經(jīng)經(jīng)營(yíng)書(shū)籍籍文具、床上用用品與工工藝品等等，四層層為兒童童娛樂(lè)廣廣場(chǎng)與美美食城，南樓的的一二層層部分區(qū)區(qū)域?yàn)槌小４蟠髲B主要要經(jīng)營(yíng)中中檔商品

5、品?，F(xiàn)在一樓樓生意尚尚可外，其余樓樓層的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況一般。主要是是有品牌牌的東西西太少，因?yàn)楝F(xiàn)現(xiàn)在人們們的生活活水平越越來(lái)越高高，已不不滿足原原有的狀狀態(tài)。該大廈的的顧客為為中高收收入階層層，其出出行方式式80%為非機(jī)機(jī)動(dòng)車和和步行，20%為機(jī)動(dòng)動(dòng)車，由由于經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)地前前無(wú)停車車場(chǎng)，因因此整個(gè)個(gè)交通組組織略顯顯混亂。該大廈廈零售總總額雖大大，但贏贏利能力力低。b、戴夢(mèng)夢(mèng)得購(gòu)物物中心是嘉嘉興市最最高檔的的購(gòu)物中中心，位位于禾興興南路，與江南南大廈隔隔路相望望，為226層高高的戴夢(mèng)夢(mèng)得大酒酒店的裙裙房。該該購(gòu)物中中心原為為杭州百百貨大樓樓嘉興分分店，后后因租金金過(guò)高，加之百百貨業(yè)利利潤(rùn)較薄薄，于2

6、20000年撤出出，由戴戴夢(mèng)得自自行接管管。其周周邊圍繞繞中山影影城、麥麥當(dāng)勞等等休閑場(chǎng)場(chǎng)所?，F(xiàn)在此購(gòu)購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)布布局不是是十分合合理，來(lái)來(lái)此的人人經(jīng)常抱抱怨買不不到好的的東西。戴夢(mèng)得購(gòu)購(gòu)物中心心營(yíng)業(yè)面面積約11萬(wàn)平方方米左右右，共設(shè)設(shè)5層：地下一一層為超超市；地地上為一一層經(jīng)營(yíng)營(yíng)黃金珠珠寶、化化妝品、工藝品品；二層層為男女女服飾鞋鞋帽；三三層經(jīng)營(yíng)營(yíng)家電；四、五五層空置置。該購(gòu)物中中心主要要經(jīng)營(yíng)中中檔商品品，消費(fèi)費(fèi)導(dǎo)向以以高檔服服飾為主主，但其其家電種種類、品品牌比江江南大廈廈貧乏。戴夢(mèng)得得購(gòu)物中中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況一一般，人人氣比江江南略遜遜。從以上兩兩點(diǎn)可以以看出，嘉興目目前缺乏乏一個(gè)規(guī)規(guī)模

7、大、有檔次次的購(gòu)物物中心或或購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所，以以此來(lái)滿滿足嘉興興人民越越來(lái)越高高的生活活水平，這同時(shí)時(shí)也說(shuō)明明，華庭庭街內(nèi)將將設(shè)立一一萬(wàn)多平平方米的的主力百百貨店（簡(jiǎn)稱主主力店）的思路路是十分分正確的的，同時(shí)時(shí)它也會(huì)會(huì)帶動(dòng)華華庭街整整個(gè)街區(qū)區(qū)的繁榮榮。（2）超超市a、江南南超市：于119999年9月月20日日開(kāi)業(yè)，位于市市中心禾禾興北路路和中山山路交界界處的江江南大廈廈內(nèi)，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積15000平方方米左右右，裝修修較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，以以經(jīng)營(yíng)各各種中檔檔食品為為主，價(jià)價(jià)位中檔檔，整個(gè)個(gè)超市共共兩層。整個(gè)超市市經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好，人氣氣旺盛，在春節(jié)節(jié)等高峰峰期營(yíng)業(yè)業(yè)額可達(dá)達(dá)20萬(wàn)萬(wàn)元左右右/天，平均日日營(yíng)業(yè)

8、額額在510萬(wàn)萬(wàn)元之間間。但其其略勢(shì)有有1、場(chǎng)場(chǎng)地前交交通組織織混亂，2、規(guī)規(guī)模小，攤貨場(chǎng)場(chǎng)地?fù)頂D擠，購(gòu)物物環(huán)境差差，3、打折促促銷活動(dòng)動(dòng)少。b、戴夢(mèng)夢(mèng)得超市市：于220000年開(kāi)業(yè)業(yè)，位于于戴夢(mèng)得得購(gòu)物中中心底層層，營(yíng)業(yè)業(yè)面積約約3000平方米米左右，中檔裝裝修，以以經(jīng)營(yíng)中中高檔食食品和中中高檔酒酒類為主主，兼顧顧部分日日用品。經(jīng)營(yíng)狀況況良好。C、大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)超市市：于220000年開(kāi)業(yè)業(yè)，位于于嘉興市市中山西西路，距距市區(qū)較較遠(yuǎn)，只只有9路路專線車車，來(lái)回回市區(qū)接接送顧客客。營(yíng)業(yè)業(yè)面積11.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右，共一層層，是目目前嘉興興規(guī)模最最大的超超市，實(shí)實(shí)行倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)，日用用品批量量采購(gòu)

9、，價(jià)格與與市區(qū)其其它超市市相比較較低。由于該超超市距市市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，加之之受本地地人購(gòu)物物觀念影影響不習(xí)慣慣批量采采購(gòu)，因因此經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況一一般。從以以上的幾幾個(gè)超市市的情況況可以說(shuō)說(shuō)明，嘉嘉興目前前缺乏一一個(gè)既在在市中心心、配套套設(shè)施又又十分齊齊全的大大型超市市，而華華庭街將將設(shè)立一一萬(wàn)多平平方米的的地下超超市正符符合了這這一點(diǎn)。華庭街街地下超超市（1）準(zhǔn)準(zhǔn)備請(qǐng)國(guó)國(guó)內(nèi)外著著名的超超市進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)管管理，（2）超超市旁邊邊有大型型的地下下停車場(chǎng)場(chǎng)，（33）在真真正的市市中心，（4）逛完超超市再到到上面的的步行街街，可以以享受“一站式式”的購(gòu)物物全新體體驗(yàn)。所所以，華華庭街的的地下超超市肯定定會(huì)有十十

10、分旺盛盛的人氣氣。（3）專專賣店a、少年年南路專專賣店少年年南路，位于嘉嘉興市區(qū)區(qū)北部，是中低低檔服飾飾的集聚聚地。此此路為二二車道支支路，機(jī)機(jī)非混行行。兩邊邊多為五五六層的的商住樓樓，多數(shù)數(shù)建成于于90年年代初，外立面面陳舊，一樓為為各種服服飾店，店面面面積小，大部分分在二三三十方，個(gè)別店店面達(dá)七七八十方方。路上的商商家原先先都在建建國(guó)路開(kāi)開(kāi)店經(jīng)營(yíng)營(yíng)，后因因建國(guó)路路拆遷改改造，才才搬遷于于此。以以經(jīng)營(yíng)中中低檔服服飾、大大眾休閑閑品牌為為主，而而知名品品牌較少少。店面966年售價(jià)價(jià)120000元元/平方方米，220011年售價(jià)價(jià)170000元元/平方方米，店店面租金金17002000元/平平方

11、米/月，各各店經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況良良好，但但與前幾幾年相比比，營(yíng)業(yè)業(yè)額普遍遍下降11/3，部分承承租戶抱抱怨租金金高。少年路路路窄店密密，尺度度宜人，但由于于街道功功能的限限制，加加之人車車混行，外部購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境較差，因此形形不成真真正意義義上的步步行街。b、勤儉儉路專賣賣店生活活性交通通次干道道，兩車車道，機(jī)機(jī)非劃線線分隔，道路兩兩側(cè)建筑筑多為底底商上住住宅或?qū)憣?xiě)字樓。商業(yè)形形態(tài)以條條商為主主，塊商商為輔，整條街街集聚了了眾多的的專賣店店。店面面租金11001800元/平平方米/月。華庭庭街今后后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)除了大大型主力力百貨店店和大型型地下超超市后，另一個(gè)個(gè)重要的的業(yè)態(tài)就就是單個(gè)個(gè)專賣店店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，

12、而且且，華庭庭街內(nèi)的的專賣店店將彌補(bǔ)補(bǔ)以上街街區(qū)存在在的不足足：（11）華庭庭街今后后將劃功功能區(qū)塊塊進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)，如如服飾、黃金珠珠寶、鞋鞋帽、工工藝品、兒童游游藝館等等將各有有各的區(qū)區(qū)塊，這這樣有利利于統(tǒng)一一管理，也有利利于帶動(dòng)動(dòng)整條街街的人氣氣；（22）靠近近建國(guó)路路，交通通便利，而且有有大型的的地下停停車場(chǎng)；（3）將對(duì)各各業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行品牌牌招商，使其進(jìn)進(jìn)入街內(nèi)內(nèi)的專賣賣店進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)，而且突突出招商商的品牌牌性；（4）品品種將會(huì)會(huì)十分的的齊全，真正讓讓顧客享享受到一一種“一站式式購(gòu)物”的體驗(yàn)驗(yàn)。（4）便便利店a、陽(yáng)光光購(gòu)物中中心于997年開(kāi)開(kāi)業(yè)，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積80000平方方米左右右，經(jīng)營(yíng)營(yíng)日

13、用百百貨、服服飾及家家電。因因遠(yuǎn)離市市區(qū)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較差，相比之之下其市市區(qū)內(nèi)的的連鎖店店則人氣氣旺盛，經(jīng)營(yíng)狀狀況甚佳佳。b、可的的便利店店于220022年底開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入入嘉興，并且迅迅速在市市區(qū)內(nèi)開(kāi)開(kāi)出多家家分店，由于其其為244小時(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況良好。（5）專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)a、嘉興興商城位于于建國(guó)南南路，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積70000平方方米左右右，共兩兩層，第第一層各各類低檔檔服飾，二層經(jīng)經(jīng)營(yíng)燈具具、童裝裝、床上上用品、窗簾等等。攤位位面積小小，多為為1520平平方米，其余為為70平平方米左左右。主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)低檔商商品。977年開(kāi)業(yè)業(yè)，租金金一層為為901200元/月月/平方方米，二二層為11

14、4元/月/平平方米，現(xiàn)在商商城的租租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于開(kāi)業(yè)之之際的租租金水平平，二層層的租金金比一層層低，但但一樓與與二樓的的經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好。b、姚氏氏廣場(chǎng)20000年年9月228日開(kāi)開(kāi)張，位位于勤儉儉路、中中山路之之間，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面面積在33000040000平方方米，一一樓部分分為商場(chǎng)場(chǎng)、銀行行；二樓樓為名門門和貴屬屬大酒店店，且有有地下停停車場(chǎng)；三、四四樓空置置。租金金1000元/月月/平方方米左右右。（6）其其它其它它的專業(yè)業(yè)市場(chǎng)包包括，嘉嘉興大都都市、電電腦市場(chǎng)場(chǎng)、家電電市場(chǎng)、燈具城城、窗簾簾城、家家具城等等經(jīng)營(yíng)狀狀況都一一般，主主要是缺缺乏有效效的管理理。（7）大大型酒店店嘉興興的大

15、型型酒店包包括，金金龍船海海鮮城、戴夢(mèng)得得大酒店店、名門門大酒店店、貴屬屬酒家、金悅大大酒樓、太陽(yáng)宮宮大酒店店等，其其經(jīng)營(yíng)狀狀況都非非常好。一個(gè)城市市的流動(dòng)動(dòng)人口決決定了其其市場(chǎng)的的興旺，而專業(yè)業(yè)市場(chǎng)更更是由此此原因受受制約，嘉興的的專業(yè)市市場(chǎng)由于于沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一有效效的管理理，開(kāi)設(shè)設(shè)的情況況參差不不齊，而而華庭街街決不會(huì)會(huì)走專業(yè)業(yè)市場(chǎng)這這條路，而是向向集多種種業(yè)態(tài)的的步行商商業(yè)街方方向發(fā)展展；位于于華庭街街北端的的大型觀觀景酒店店將滿足足嘉興市市民希望望更有經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色色菜肴出出現(xiàn)的需需求，使使人們就就餐有了了一個(gè)新新的去處處，也是是最理想想的一個(gè)個(gè)去處，讓市民民在就餐餐的同時(shí)時(shí)，也能能欣賞窗窗外

16、美麗麗的古運(yùn)運(yùn)河與保保存完好好的古名名居，讓讓吃飯也也真正成成為一種種享受。（8）風(fēng)風(fēng)味美食食店包括括五芳齋齋、永和和豆?jié){等等，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況都良好好，但有有特色的的小吃店店較少。（9）休休閑小吃吃店包括括麥當(dāng)勞勞、肯得得基、唯唯新食品品等經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況都都尚可。嘉興興目前的的各類小小吃種類類不是很很多，市市民也急急盼有新新的種類類出現(xiàn)，而華庭庭街今后后將引進(jìn)進(jìn)各類洋洋快餐及及全國(guó)各各地的各各類風(fēng)味味小吃品品種，以以滿足市市民的普普遍需求求，同時(shí)時(shí)將彌補(bǔ)補(bǔ)目前嘉嘉興市場(chǎng)場(chǎng)上存在在的空缺缺。（10）娛樂(lè)類類迪廳廳包括凱凱旋門夜夜總會(huì)、滾石夜夜總會(huì)、太陽(yáng)吧吧、金碧碧輝煌等等，每天天生意都都十分火火爆。

17、茶茶館包括括鉆石雨雨、香菊菊、藍(lán)沙沙、上島島咖啡、名典、迪歐等等，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)檔次次不同，但其經(jīng)經(jīng)營(yíng)都甚甚佳。（11）文化類類包括括中山影影城、新新華書(shū)店店等經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況都都一般。目前嘉興興的娛樂(lè)樂(lè)和文化化設(shè)施檔檔次都十十分的低低，與嘉嘉興的城城市發(fā)展展極不匹匹配，華華庭街建建成后將將開(kāi)設(shè)一一個(gè)五星星級(jí)的多多廳影院院，同時(shí)時(shí)，攝影影展、書(shū)書(shū)畫(huà)展等等將會(huì)不不定期的的在華庭庭街內(nèi)舉舉辦，將將增強(qiáng)整整條街的的文化內(nèi)內(nèi)涵；華華庭街也也將引進(jìn)進(jìn)相關(guān)的的休閑娛娛樂(lè)設(shè)施施，如酒酒吧、咖咖啡吧、茶吧等等，以彌彌補(bǔ)嘉興興市場(chǎng)存存在的空空缺。4、華庭庭街地塊塊特征（1）、華庭街街地塊位位置華庭庭街地塊塊東靠建建國(guó)中路路

18、、南依依勤儉路路、北頻頻環(huán)城北北路、西西臨少年年路。從華庭街街地塊周周圍區(qū)域域看，有有眾多的的老字號(hào)號(hào)分布；華庭街街所在的的建國(guó)路路在歷史史上就是是嘉興最最繁華的的商業(yè)中中心、文文化中心心，被稱稱為“北大大街”，雖然然現(xiàn)代商商業(yè)的發(fā)發(fā)展逐步步西移，但其商商業(yè)黃金金中心地地段的概概念仍在在嘉興市市民和周周邊地區(qū)區(qū)市民心心目中保保留著重重要的地地位。從城市中中心區(qū)域域看，華華庭街項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位于中中心區(qū)東東北部，與禾興興路并行行成為南南北向貫貫穿市中中心區(qū)域域的主要要干道。且為規(guī)規(guī)劃中子子城軸（詳見(jiàn)城城市發(fā)展展與城市市規(guī)劃）北部。從整個(gè)嘉嘉興市區(qū)區(qū)范圍看看，本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位于城城市中心心區(qū)域，是城

19、市市東部、西部、北部人人流進(jìn)入入市中心心的主要要入口。從未來(lái)來(lái)城市發(fā)發(fā)展看，嘉興城城市中心心（環(huán)河河內(nèi)環(huán)線線以內(nèi)）不會(huì)隨隨著城市市發(fā)展而而變遷，只會(huì)隨隨著城市市規(guī)模的的擴(kuò)大而而進(jìn)一步步增強(qiáng)。（2）建建國(guó)路歷歷史變遷遷建國(guó)國(guó)路被確確定為具具有深厚厚歷史文文化積淀淀的、可可加以挖挖掘的傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)文化街街區(qū)。如如該地塊塊上曾有有百年老老店五芳芳齋粽子子店（原原在華庭庭街地塊塊地塊上上）、正正春和布布店（原原在華庭庭街地塊塊上）等等；有孩孩兒塔、嚴(yán)助墓墓、天寧寧寺等文文物古跡跡和特色色建筑，周邊尚尚有明倫倫堂、瓶瓶山、文文廟等文文物古跡跡，這些些歷史文文化遺產(chǎn)產(chǎn)體現(xiàn)了了城市原原有的場(chǎng)場(chǎng)所文化化內(nèi)涵和

20、和空間序序列，可可重點(diǎn)恢恢復(fù)少量量在城市市歷史文文化環(huán)境境中曾有有重要作作用、知知名度高高，在市市民心目目中仍保保留有親親切記憶憶的建筑筑物，如如正春和和布店、孩兒塔塔等，以以后都將將在華庭庭街項(xiàng)目目中重現(xiàn)現(xiàn)。建國(guó)路（原先也也為步行行街）在在80年年代中旬旬前一直直是嘉興興最繁華華的商業(yè)業(yè)中心，是嘉興興市民和和郊區(qū)進(jìn)進(jìn)城農(nóng)民民購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)最最主要的的去處，80年年代后期期，因城城市向西西發(fā)展，建國(guó)路路繁華程程度減弱弱，建國(guó)國(guó)路道路路改造破破壞了原原有步行行街的格格局。本項(xiàng)項(xiàng)目屬于于舊城復(fù)復(fù)興項(xiàng)目目，在嘉嘉興人民民的心目目中有著著重要的的影響和和地位，華庭街街項(xiàng)目的的建設(shè)和和今后的的經(jīng)營(yíng)發(fā)發(fā)

21、展會(huì)時(shí)時(shí)刻牽動(dòng)動(dòng)著嘉興興人民的的心，所所以也志志在必得得。5、華庭庭街項(xiàng)目目區(qū)域市市政配套套分析（1）華華庭街項(xiàng)項(xiàng)目周圍圍道路狀狀況及人人流方向向本項(xiàng)項(xiàng)目南至至勤儉路路，北至至環(huán)城北北路，東東靠建國(guó)國(guó)路，周周邊的主主要交通通干道為為建國(guó)路路、環(huán)城城北路、勤儉路路及中山山路。拓拓寬后的的建國(guó)路路為機(jī)非非實(shí)物分分割的四四車道市市級(jí)主干干道，南南起環(huán)城城南路，北至中中環(huán)北路路。環(huán)城城北路同同樣為市市級(jí)交通通主干道道，與環(huán)環(huán)城東路路、環(huán)城城西路相相連，形形成市中中心內(nèi)環(huán)環(huán)線。人流流的導(dǎo)入入主要通通過(guò)三條條路進(jìn)來(lái)來(lái)，即建建國(guó)路、勤儉路路、環(huán)城城北路，建國(guó)路路是最大大人流導(dǎo)導(dǎo)入量的的道路，主要方方向?yàn)榻ń?/p>

22、國(guó)北路路由北向向南，將將嘉興市市北部人人流輸入入建國(guó)中中路，雖雖然北部部由嘉禾禾北京城城項(xiàng)目扼扼守，但但其無(wú)論論是規(guī)模模或規(guī)劃劃都無(wú)法法同本案案匹敵，雖然可可能有部部分客流流流失，但可能能只是很很小的一一部分，相反的的還可以以與之形形成客源源的互補(bǔ)補(bǔ)。建國(guó)南路路由南向向北，另另兩股人人流方向向是從環(huán)環(huán)城北路路直接進(jìn)進(jìn)入建國(guó)國(guó)中路，環(huán)城北北路西段段與禾興興路交匯匯，直接接將嘉興興市北部部西北部部人流輸輸入到建建國(guó)路上上，東段段的環(huán)城城北路連連秀州路路，環(huán)城城路為第第二大人人流導(dǎo)入入口。而勤勤儉路由由于路幅幅較窄，且人車車混流，它將是是主要以以步行進(jìn)進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目的人人流主要要導(dǎo)入口口，禾興興路、少

23、少年路上上諸多客客流可通通過(guò)勤儉儉路間接接導(dǎo)入本本項(xiàng)目。勤儉路路為城市市中心區(qū)區(qū)生活性性干道，因商業(yè)業(yè)氣氛較較濃，甚甚至有夜夜市?，F(xiàn)在在勤儉路路、少年年路由于于沒(méi)有形形成統(tǒng)一一的規(guī)劃劃管理，而且車車輛通行行也十分分困難，據(jù)調(diào)查查分析，勤儉路路、少年年路一帶帶的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶都認(rèn)認(rèn)為現(xiàn)在在這兩條條街雖然然人氣比比較旺，但由于于缺乏好好的規(guī)劃劃，等華華庭街開(kāi)開(kāi)出后都都表示愿愿意進(jìn)入入經(jīng)營(yíng)；況且，原先少少年路上上的許多多經(jīng)營(yíng)戶戶都是從從華庭街街地塊上上拆遷過(guò)過(guò)去的。（2）項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊及周圍圍的公交交線路建國(guó)國(guó)路及周周圍的主主要干道道上有相相當(dāng)多的的公交線線路。建國(guó)路上上有四條條公交線線路，位位于地塊塊南端

24、建建國(guó)路上上和環(huán)城城北路地地塊西側(cè)側(cè)：4路，從從東方路路火車車站66路，從從火車站站汽車車西站23路路，從陽(yáng)陽(yáng)光小區(qū)區(qū)大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)超市市其周圍主主要干道道上有其其他公交交線路可可到達(dá)本本項(xiàng)目地地塊：5路，從從昌盛北北路三水灣灣小區(qū)99路，行行政中心心秀州州花園2路，從科技技館東柵3路，從汽車車西站火車車站112路，從汽車車北站王江江233路，陽(yáng)陽(yáng)光小區(qū)區(qū)秀州州公園51路路，從城城建培訓(xùn)訓(xùn)中心火車車站一條條商業(yè)街街的興旺旺主要靠靠人流來(lái)來(lái)帶動(dòng)，這些公公交路線線的設(shè)立立都會(huì)給給本項(xiàng)目目導(dǎo)入諸諸多的客客流。（3）、靠近地地塊的市市政設(shè)施施建國(guó)路：市二醫(yī)醫(yī)院、中中國(guó)銀行行嘉興支支行、瓶瓶山公園園、五芳芳齋

25、粽子子店、貴貴屬酒樓樓、名門門大酒店店勤儉路：博物館館、市一一幼、嘉嘉興衛(wèi)校校、銀行行少年路：實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、郊郊區(qū)電影影放影公公司、房房管處中山路：嘉興三三中、戴戴夢(mèng)得大大酒店、市自考考辦、省省榮譽(yù)軍軍人康復(fù)復(fù)醫(yī)院、子城樂(lè)樂(lè)園禾興路：第一醫(yī)醫(yī)院、工工行市分分行這些些設(shè)施都都會(huì)給入入華庭街街經(jīng)營(yíng)的的客戶提提供方便便，同時(shí)時(shí)這也是是吸引客客戶入市市的一個(gè)個(gè)重要原原因，而而且今后后華庭街街內(nèi)也將將會(huì)設(shè)立立銀行、郵局等等設(shè)施。6、嘉興興市民對(duì)對(duì)地塊的的看法根據(jù)據(jù)專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)嘉嘉興市區(qū)區(qū)的實(shí)地地考察及及有目的的性深入入性的需需求調(diào)研研，并結(jié)結(jié)合調(diào)查查的實(shí)際際數(shù)據(jù)，得出對(duì)對(duì)華庭街街地塊的的看法，這也是是客戶

26、能能入市經(jīng)經(jīng)營(yíng)的一一個(gè)重要要因素。下面的的幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題都是是對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有著著重要的的意義。（1）是是否平時(shí)時(shí)經(jīng)常到到這一帶帶（建國(guó)國(guó)中路地地塊）去去？在調(diào)調(diào)查的人人數(shù)中有有83.6%常常去該地地區(qū)，這這一比列列足以說(shuō)說(shuō)明這一一結(jié)論：華庭街項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊所處地地區(qū)在嘉嘉興市民民心目中中有相當(dāng)當(dāng)高的地地位，是是市民消消費(fèi)去處處的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分，也是是居民生生活的一一個(gè)必去去之處。（2）平平時(shí)一個(gè)個(gè)月會(huì)去去幾次（建國(guó)路路該地塊塊及附近近）？在調(diào)調(diào)查者總總數(shù)當(dāng)中中，分別別有377.5%、200.4%、166.7%和166.1%的人平平均每月月會(huì)到該該地區(qū)44次以上上、12次、34次和和23次。數(shù)據(jù)

27、顯顯示，每每月去建建國(guó)路44次以上上的占總總樣本量量的377.5%，占據(jù)據(jù)了最高高份額，每月去去14次的的占總樣樣本量的的53.2%，兩者之之和為889.77%?？梢?jiàn)，將將有九成成的受訪訪者會(huì)定定期到本本區(qū)域來(lái)來(lái)，由此此，建國(guó)國(guó)路本身身在嘉興興市民心心目中就就有非常常的知名名度，也也驗(yàn)證了了建國(guó)路路是嘉興興市民習(xí)習(xí)慣性消消費(fèi)或休休閑的一一大區(qū)域域。（3）到到這一區(qū)區(qū)域的主主要目的的是什么么？從調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示，有511.5%的受訪訪者到此此區(qū)塊的的主要目目的是購(gòu)購(gòu)物，除除此之外外，有224.77%的人人是散步步，有99.4%的人是是娛樂(lè)，以上三三項(xiàng)合計(jì)計(jì)共占被被調(diào)查總總數(shù)的885.66%，可可

28、以看出出，建國(guó)國(guó)路是嘉嘉興市民民的理想想的購(gòu)物物、休閑閑場(chǎng)所。滾石等等大型娛娛樂(lè)廳的的開(kāi)設(shè)，為建國(guó)國(guó)路帶來(lái)來(lái)了不少少的人流流。人流流即代表表了商機(jī)機(jī)，雖在在以?shī)蕵?lè)樂(lè)為目的的抵達(dá)的的人流比比例相對(duì)對(duì)小是因因?yàn)榧闻d興或本區(qū)區(qū)域娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施的的提供較較為稀缺缺，意向向未被激激發(fā)罷了了。所以以，在華華庭街上上設(shè)立娛娛樂(lè)、休休閑設(shè)施施是十分分必要的的，它在在帶動(dòng)人人氣的同同時(shí)，就就是帶動(dòng)動(dòng)了整條條街的商商機(jī)。（4）對(duì)對(duì)這一區(qū)區(qū)域最滿滿意的是是？購(gòu)物物是受訪訪者最滿滿意的，占總量量的588%，可可見(jiàn)，雖雖然建國(guó)國(guó)路在拓拓寬后造造成的客客源流失失、商業(yè)業(yè)氣氛減減弱，但但改建后后的建國(guó)國(guó)路環(huán)境境有所提提升，老老

29、牌的商商業(yè)街的的印象在在嘉興市市民心中中仍占有有相當(dāng)高高的地位位，加上上許多商商家對(duì)建建國(guó)路的的肯定，在嘉興興人心目目中建國(guó)國(guó)路依然然是購(gòu)物物的好去去處。接接下來(lái)依依次為娛娛樂(lè)/休休閑、交交通和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生選項(xiàng)?？梢?jiàn)見(jiàn)，建國(guó)國(guó)路除了了購(gòu)物方方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)外，也存在在著其他他方面的的優(yōu)勢(shì)，但這些些優(yōu)勢(shì)表表現(xiàn)不很很明顯，所以建建國(guó)路的的再次復(fù)復(fù)興，務(wù)務(wù)必要做做到各方方面包括括環(huán)境、配套服服務(wù)等多多方面的的改進(jìn)和和提升，而本項(xiàng)項(xiàng)目是嘉嘉興市政政府重點(diǎn)點(diǎn)支持的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的優(yōu)惠惠措施和和相關(guān)的的配套服服務(wù)措施施相當(dāng)?shù)牡亩?，這這將會(huì)帶帶動(dòng)整條條建國(guó)路路的興旺旺。（5）在在印象中中，這一一區(qū)域

30、以以前最具具特色的的方面是是什么？從調(diào)調(diào)查中顯顯示，本本建設(shè)區(qū)區(qū)域以往往就是嘉嘉興市民民主要的的購(gòu)物、飲食和和娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所，這這對(duì)日后后的建設(shè)設(shè)是十分分有利的的。分別別有533.7%、199.3%、177.3%的消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)為為以往該該地區(qū)最最大的特特色是購(gòu)購(gòu)物、飲飲食和娛娛樂(lè)。在在建國(guó)路路未拓寬寬以前，更是由由于商業(yè)業(yè)的聚集集而一直直是嘉興興市中心心所在區(qū)區(qū)域。所以以，華庭庭街會(huì)借借助建國(guó)國(guó)路原有有的特色色，設(shè)立立更有特特色的產(chǎn)產(chǎn)品，也也將進(jìn)一一步繁榮榮華庭街街。（6）嘉嘉興目前前最具特特色的購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所或購(gòu)物物街？對(duì)最最具特色色的購(gòu)物物街嘉興興市民對(duì)對(duì)江南大大廈、建建國(guó)路、少年路路、中山山路、

31、勤勤儉路、北京路路認(rèn)同的的比例分分別是332.77%、224.44%、115.11%、112%、10.4%、2.77%，盡盡管近兩兩年建國(guó)國(guó)路、勤勤儉路一一帶的商商貿(mào)地位位有所削削弱，但但到目前前為止，它在嘉嘉興市民民心目中中仍然占占有相當(dāng)當(dāng)高的地地位。調(diào)查還顯顯示，嘉嘉興目前前還未形形成富有有特色的的餐飲業(yè)業(yè)市場(chǎng)，市民對(duì)對(duì)飲食方方面具有有較高的的需求，所以，華庭街街設(shè)立一一個(gè)大型型的觀景景酒店是是十分必必要和正正確的；嘉興市市民在喜喜愛(ài)家鄉(xiāng)鄉(xiāng)所特有有的文化化外也希希望有一一點(diǎn)酒吧吧歌舞表表演等外外來(lái)的新新鮮事物物來(lái)充實(shí)實(shí)他們的的生活，提高他他們的生生活質(zhì)量量，因此此，華庭庭街將引引進(jìn)一些些外

32、來(lái)的的休閑文文化。7、華庭庭街項(xiàng)目目目前面面對(duì)主要要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)（1）、寫(xiě)字樓樓前幾幾年，嘉嘉興市場(chǎng)場(chǎng)的寫(xiě)字字樓有些些怪，有有些樓盤盤的寫(xiě)字字樓均價(jià)價(jià)比住宅宅還便宜宜。不過(guò)過(guò)，最近近一段時(shí)時(shí)間寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始活活躍，價(jià)價(jià)格也逐逐步的開(kāi)開(kāi)始上升升。而華華庭街寫(xiě)寫(xiě)字樓的的面積不不大，而而且又處處于黃金金地段，所以，根本不不存在著著有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)，反而會(huì)會(huì)帶動(dòng)整整個(gè)嘉興興的寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)。a、眾安安商務(wù)中中心位于于禾興北北路，地地理位置置優(yōu)越，共7層層，總面面積約332000平方米米，地下下一層為為車庫(kù)，一層為為商鋪，二至七七層為寫(xiě)寫(xiě)字樓、住宅。寫(xiě)字樓樓均價(jià)220000元/平平方米，有一部部國(guó)產(chǎn)電電

33、梯。眾眾安商務(wù)務(wù)中心作作為中高高檔純寫(xiě)寫(xiě)字樓的的出現(xiàn)，填補(bǔ)嘉嘉興市場(chǎng)場(chǎng)的空白白，銷售售率達(dá)1100%。目前前已逐步步裝修入入戶，辦辦公樓環(huán)環(huán)境好，但因場(chǎng)場(chǎng)地前無(wú)無(wú)停車場(chǎng)場(chǎng)，臨時(shí)時(shí)停車不不方便。b、禾興興北路寫(xiě)寫(xiě)字樓共六六層，為為普通商商住樓，每層的的建筑面面積約為為8000平方米米，均價(jià)價(jià)20000元/平方米米。c、少年年北路寫(xiě)寫(xiě)字樓于998年竣竣工，老老式商住住樓，共共六層，無(wú)電梯梯，每層層面積約約為四、五百方方，均價(jià)價(jià)19000元/平方米米，租售售率855%。因因少年北北路路窄窄店多，客戶普普遍反映映車輛通通行不便便，停車車較為困困難。d、勤儉儉路寫(xiě)字字樓共77層，無(wú)無(wú)電梯，均價(jià)11500

34、0元/平平方米。從以上的的寫(xiě)字樓樓可以看看出，目目前嘉興興還沒(méi)有有設(shè)施齊齊全的寫(xiě)寫(xiě)字樓，也急需需這樣的的寫(xiě)字樓樓出現(xiàn)，而華庭庭街正好好彌補(bǔ)這這一空缺缺。（2）、同類產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)情況a、少年年路商業(yè)業(yè)步行街街（中和和路步行行街）開(kāi)發(fā)單位位：嘉興興興嘉房房地產(chǎn)有有限公司司設(shè)計(jì)單位位：嘉興興中房建建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院院總占地面面積50025平平方米，總建筑筑面積1125660平方方米，一一、二層層商鋪高高3.66米，開(kāi)開(kāi)間3.6米，進(jìn)深112米，34層以以上為辦辦公。沿少年路路商鋪的的單個(gè)店店面，面面積約為為40多多平方米米，單個(gè)個(gè)店面單單價(jià)已達(dá)達(dá)200000元元/平方方米，目目前已全全部售完完，二、三

35、層均均價(jià)在22000030000元，都已售售完。沿沿中和路路的店面面，單個(gè)個(gè)店面單單價(jià)為1170000元/平方米米。銀行行提供六六成十年年按揭。但是，步步行街沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一一管理，私人業(yè)業(yè)主在招招租，而而且此地地交通也也不方便便，且沒(méi)沒(méi)有停車車場(chǎng)。b、嘉禾禾北京城城開(kāi)發(fā)商：浙江東東方萊茵茵達(dá)置業(yè)業(yè)有限公公司建筑設(shè)計(jì)計(jì)：杭州州江南工工程設(shè)計(jì)計(jì)院此項(xiàng)項(xiàng)目總地地價(jià)1.6億元元，土地地單價(jià)221255元/平平方米，樓面地地價(jià)13328元元/平方方米。嘉禾北京京城建筑筑占地面面積3112988平方米米，總建建筑面積積12001911平方米米，商業(yè)業(yè)面積4467992平方方米。建筑為二二層的條條型結(jié)構(gòu)構(gòu)，分別

36、別沿北京京路和建建國(guó)路布布置，由由于北麗麗橋產(chǎn)生生的高差差，使得得橋邊的的入口廣廣場(chǎng)高度度與地面面產(chǎn)生22米左右右的高差差，進(jìn)入入地面層層需從廣廣場(chǎng)一側(cè)側(cè)的臺(tái)階階向下步步行，二二層則通通過(guò)向上上的臺(tái)階階方能進(jìn)進(jìn)入。這這使得嘉嘉禾北京京城的主主入口人人流將受受到嚴(yán)重重影響，從而影影響整條條街的人人流和經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況。據(jù)銷銷售人員員介紹：北京城城是集商商貿(mào)、旅旅游、休休閑、娛娛樂(lè)為一一體的步步行街。具體經(jīng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容容為：流流行服飾飾、化妝妝品、音音響制品品、傳統(tǒng)統(tǒng)工藝品品、連鎖鎖快餐、酒吧、茶樓、小影院院等，但但它沒(méi)有有明確的的功能分分區(qū)和定定位，即即使對(duì)建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)有較大大要求的的餐飲業(yè)業(yè)，設(shè)計(jì)計(jì)上

37、也無(wú)無(wú)特別安安排（如如上下水水、排氣氣、廚房房位置等等）。從從客戶購(gòu)購(gòu)買用途途看，同同樣無(wú)明明確意向向。從以以上可以以看出，北京城城的經(jīng)營(yíng)營(yíng)將會(huì)受受到嚴(yán)重重影響。而華庭庭街在每每個(gè)店面面都考慮慮了上下下水、排排污等設(shè)設(shè)施，經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶入入內(nèi)后無(wú)無(wú)需再考考慮這些些問(wèn)題。商鋪鋪從20000年年12月月開(kāi)始預(yù)預(yù)定，220011年5月月正式銷銷售（11）沿建建國(guó)路一一層店面面，每間間面積約約為1550平方方米，小小面積也也有，單單價(jià)1335000元/平平方米，開(kāi)間靠靠建國(guó)路路8*115米、靠住宅宅區(qū)8*7.55米；（2）北北京城內(nèi)內(nèi)純底樓樓店面，每間面面積約為為40多多平方米米，單價(jià)價(jià)95000元/平方米

38、米；（33）北京京城內(nèi)一一樓一底底店面，各間面面積不等等，單價(jià)價(jià)底樓885000元/平平方米，二樓338000元/平平方米（4）沿沿北京路路中庭步步行街，一層靠靠南沿河河8*99米，兩兩面開(kāi)門門，靠北北面住宅宅區(qū)為44*122米。住住宅共110幢樓樓，均價(jià)價(jià)26000元/平方米米。客戶戶80%為投資資客，溫溫州人與與本地人人相當(dāng)，欲經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容不不明。付付寬方式式是預(yù)定定是以總總房?jī)r(jià)的的10%作為訂訂金，五五月份簽簽定合同同，再付付20%的房款款，其余余70%作為按按揭。目前前，北京京城的經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)已在原原先的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行了調(diào)調(diào)整，變變成以家家居（裝裝）一條條街、小小商品市市場(chǎng)與蘇蘇寧電器器業(yè)態(tài)為為主，而而且經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況一一般。8、華庭庭街項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位a、綜合合各方面面因素，本項(xiàng)目目產(chǎn)品定定位為具具有下列列特征的的綜合性性商業(yè)文文化娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施：（1）、以小型型商鋪為為主（零零售店）、在節(jié)節(jié)點(diǎn)上間間插規(guī)模模較大的的主力店店（一萬(wàn)萬(wàn)多平方方米），以步行街街方式進(jìn)進(jìn)行組合合，地下下設(shè)立大大型超市市及大型型地下停停車場(chǎng)。（2）、功能：零售業(yè)業(yè)（包括括大