北京某項目可行性研究報告

1、北京理工工大學(xué)科科技園項項目可行性研研究報告告中創(chuàng)恒發(fā)發(fā)集團有有限公司司 20004.44 目 錄1. 項項目情況況簡介222. 合合作條件件 43.項目目經(jīng)濟分分析 5 一期期分析 5二期分析析 12三期分析析 184、結(jié)論論 2115. 附附件 221一.項目目情況簡簡介1.1項項目地理理位置及及區(qū)域交交通狀況況 北京京理工大大學(xué)科技技園地處處北京市市市區(qū)北北部、北北京理工工大學(xué)南南校區(qū)，總用地地面積5519446平方方米， 園區(qū)東東臨新街街口外大大街，西西至文慧慧園北路路，南通通文慧園園路，北北依學(xué)院院南路，交通便便捷，出出入方便便，地理理位置十十分優(yōu)越越。園區(qū)位位于北京京海淀高高科技產(chǎn)

2、產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)腹腹地，高高等院校校、科研研機構(gòu)密密集，周周邊有北北京師范范大學(xué)、北京郵郵電大學(xué)學(xué)、北方方交通大大學(xué)，以以及中國國政法大大學(xué)、中中央財政政金融大大學(xué)等著著名高校校。有中中、高級級技術(shù)職職稱人員員數(shù)萬人人，人才才技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢十分分明顯，有良好好的文化化科技氛氛圍。 園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施發(fā)達，科技、教育、文化、體育、金融、旅游等等現(xiàn)代化化城市功功能完備備，其良良好的社社區(qū)環(huán)境境，對科科技人員員有強大大的吸引引力。1.2項項目規(guī)劃劃項目占地地面積為為519964平平方米，規(guī)劃總總建筑面面積為220.2212萬萬平米，其中地上建筑筑面積115.5584萬萬平米： 其其中：辦辦公

3、樓2203770平米米 實驗驗樓50028平平米 公寓寓式辦公公461150平平米 交流流展示用用房94416平平米 孵化化大廈4403998平米米 專家家大廈3321554平米米 展覽覽中心112600平米 附屬屬用房3325平平米 保留留建筑7734平平米地下建筑筑面積44.633萬平米米： 其中：設(shè)備用用房92226平平米 辦辦公輔助助50221平米米 車車庫（含含人防）320038平平米總停車位位12550輛其中：地地上停車車位733輛地下停車車位11177輛輛，地上建筑筑層數(shù)為為2188層地下建筑筑層數(shù)為為133層建筑高度度為122.500-60.00米米綠化率 355%容積率 3.

4、0項目分三三期開發(fā)發(fā)： 一期為為：孵化化大廈 經(jīng)濟濟技術(shù)指指標如下下： 總建建筑面積積：5442600平米 地上上建筑面面積：4403998平米米 地下下建筑面面積：1138662平米米 總停停車位：3233輛，地地下2998輛、地上225輛 地上上建筑層層數(shù)：22155層地下建筑筑層數(shù)：3層 建筑筑高度：12.5660.00米 二期期、三期期如下圖圖所示：目前已取取得各項項立項批批復(fù)和設(shè)設(shè)計圖紙紙，近期期可完成成拆遷任任務(wù)。二. 合合作條件件 目目前北京京理工大大學(xué)已與與北京京京師鵬飛飛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司簽署合合作開發(fā)發(fā)協(xié)議，協(xié)議主主要內(nèi)容容為：一期：北京理工工大學(xué)提提供土地地，負責(zé)責(zé)

5、一期孵孵化大廈廈的拆遷遷工作，達到場場地三通通一平的的條件，由北京京京師鵬鵬飛房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司負責(zé)責(zé)開發(fā)建建設(shè)，項項目建成成后雙方方按4：6分配建建筑面積積（北理理工占44）。土土地出讓讓金各自自交納所所分得的的面積。二期有兩兩種模式式：1、理工工負責(zé)拆拆遷，項項目建成成后雙方方按4：6分配建建筑面積積（北理理工占44）。土土地出讓讓金各自自交納所所分得的的面積。2、理工工只提供供土地，不負責(zé)責(zé)拆遷，項目建建成后雙雙方按22：8分配建建筑面積積（北理理工占22）。土土地出讓讓金各自自交納所所分得的的面積。 北北京京師師鵬飛房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司與我公公司的合合作條件件是：以以30000萬

6、元元人民幣幣整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓北京京京師鵬鵬飛房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司（該公司司只有本本項目，沒有其其他的債債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系）。付款款方式為為：在項項目符合合公司的的要求后后支付115000萬元人人民幣，另外的的15000萬元元付款時時間待項項目回款款后支付付。三.項目目經(jīng)濟分分析項目一期期投資估估算1、 開開發(fā)成本本估算 1.1土地地成本項目轉(zhuǎn)讓讓費共115000萬元，項目土土地出讓讓金暫估估為10000元元/平米，地下部部分出讓讓金為地地上的11/3，項目征征地費用用總額為為人民幣幣42001.112萬元元。單位可銷銷售面積積成本為為42001.112/22.422（地上上面積）=17336元/平米。 1

7、.2前期期工程費費用包括土地地出讓金金契稅、可行性性研究費費、設(shè)計計費、工工程勘探探費等費費用，共共計約7724.53萬萬元。單位可銷銷售面積積成本為為7244.533/2.442（地地上面積積）=2988.911元/平米。 1.33基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配配套設(shè)施施建設(shè)費費包括供電電、供氣氣、供水水、排污污、照明明、道路路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及配套設(shè)設(shè)施，其其建設(shè)費費用估計計為10091.62萬萬元。單位可銷銷售面積積成本為為10991.662/22.422（地上上面積）=4500.366元/平米。1.4建建安費用用建安費用用包括中中央空調(diào)調(diào)、電梯梯等費用用。按建建筑面積積2300元/平米計計算共11247

8、79.88萬元。單位可銷銷售面積積成本為為124479.8/22.422（地上上面積）=51448.669元/平米。 1.55不可預(yù)預(yù)見費取以上四四項費用用總和的的1%，共共為1669.997萬元元單位可銷銷售面積積成本為為1699.977/2.42（地上面面積）=70.12元元/平米。2 、開開發(fā)費用用估算 2.1管理理費用 管管理費用用取直接接費的11%計算算，管理理費用為為1699.977萬元。單位可銷銷售面積積成本為為1699.977/2.42（地上面面積）=70.12元元/平米。 22.2銷銷售費用用 銷銷售費用用取銷售售收入的的1.55%，銷銷售費用用為2661766.8*0.00

9、15=3922.655萬元。單位可銷銷售面積積成本為為3566.299/2.442（地地上面積積）=1611.999元/平米。 22.3財財務(wù)費用用 項項目財務(wù)務(wù)費用為為貸款利利息，貸貸款50000萬萬元，貸貸款期限限為一年年，利息息為3550萬元元。單位可銷銷售面積積成本為為3500/2.442（地地上面積積）=1444.4元元/平米。 3、 項目開開發(fā)總成成本 項項目開發(fā)發(fā)總成本本估計為為198829.26萬萬元，單位成本本為1998299.266/2.442=81880.779元/。項目投資資成本估估算匯總總表序號名稱成本總額額（萬元）備注1土地費用用42011.122含土地出出讓金22

10、7011.122萬元，項目轉(zhuǎn)讓讓費15500萬萬元2前期工程程費724.533基礎(chǔ)設(shè)施施及配套套設(shè)施建建設(shè)費10911.622市政建設(shè)設(shè)4建安工程程費124779.885不可預(yù)見見費169.97占155項費用用合計的的1%6物業(yè)管理理基金計計提249.6建安成本本的2%7財務(wù)費用用350貸款52200萬萬元，貸貸款期限限一年，利率為為7%8管理費用用169.97占155項費用用合計的的1%9銷售費用用392.65銷售收入入（約22.6億億元）的的1.55%10成本合計計198229.226項目銷售售收入預(yù)預(yù)算1銷售單單價的確確定根據(jù)政府府相關(guān)政政策及對對項目周周邊樓盤盤的調(diào)查查結(jié)果，設(shè)定項項目

11、的銷銷售均價價為：寫寫字樓：100000元元/平米；地下車車位：110萬元元/個2 銷售售總收入入的確定定銷售總收收入預(yù)測測表物業(yè)類型型可售面積積銷售單價價銷售總收收入（萬元）寫字樓2.4224萬100000元/242338.88地下車位位19410萬元元/個19388合 計計261776.883 經(jīng)濟濟分析項目損益益表（單單位：萬萬元）銷 售售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入入261776.88總計242338.8819388可售面積積(萬)寫字樓2.4224 車位194 出 售售 率100%出 售售 率100%銷售單價價(元/）100000.000 銷售單價價(元/個）10000

12、00二投資成本本合計198229.226 面積(萬萬)5.433 單位面積積成本(元/)81800.799 利潤63477.544 三營業(yè)稅及及附加14399.722 四營業(yè)稅稅稅后利潤潤49077.822 五稅后成本本收益率率24.775%六所得稅16199.588 七所得稅稅稅后利潤潤32888.244 八稅后成本本收益率率16.558%九稅前投資資收益率率98.116%九稅后投資資收益率率63.224%4、工程程進度安安排序號時間進度安排排120044年4月雙方達成成開發(fā)協(xié)協(xié)議220044年5月成立開發(fā)發(fā)公司320044年6月開工420044年78月月完成地下下結(jié)構(gòu)施施工520044年9

13、-122月主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂620055年1月月開始銷售售，室內(nèi)內(nèi)初裝修修、外墻墻裝修720055年2月月銷售、外外墻裝修修完成820055年3月月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)920055年4月月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)1020055年5月月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)，交房房5、費用用支付及及資金籌籌措資金使用用進度表表序號時間（1）費費用支付付資金籌措措賬面余額額120044年重組公司司、支付付40%的土地地出讓金金10880.445萬元元、前期期工程費費的500%計3362萬萬元、管管理費用用13萬萬元，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費115000萬元,共29955.79萬萬元項目融資資50000萬元元20444.2

14、115月220044年16422.7226月支付前期期費用3362萬萬元、管管理費用用13.04萬萬元，共共4022.077萬元。項目開開槽，土土方施工工完成880%。7月支付管理理費用共共13萬萬元，地地下一層層完成。8月支付管理理費用共共13萬萬元，地地下室結(jié)結(jié)構(gòu)完成成。320044年-30.259月支付管理理費用113萬元元，項目目主體施施工至三三層10月支付管理理費用113萬元元，項目目主體施施工至七七層半11月支付管理理費用113萬元元，項目目主體施施工至十十二層12月支付剩余余的600%的土土地出讓讓金16620.67萬萬元、管管理費用用13萬萬元，項項目主體體施工封封頂42005

15、5年支付管理理費用共共13萬萬，項目目開始銷銷售，銷銷售回款款52335.336萬元元。歸還還貸款本本金40000萬萬元。銷售回籠籠52335.336萬元元11922.0441月520055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費2733萬、主主體建安安費48883.4萬元元、不可可預(yù)見費費42萬萬元、管管理費113萬元元，共552111.877萬，銷銷售回款款52335.336萬元元，歸還還貸款本本金10000萬萬元銷售回籠籠52335.336萬元元215.532月620055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費2733萬、裝裝修費225322萬元、不可預(yù)預(yù)見費442萬元元、管理理費133萬元，銷售費費用1331萬元元，共22

16、9911.499萬，銷銷售回款款52335.336萬元元，銷售回籠籠52335.336萬元元24599.43月720055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費2733萬、裝裝修費225322萬元、不可預(yù)預(yù)見費442萬元元、管理理費133萬元，銷售費費用1331萬元元，共229911.499萬，銷銷售回款款52335.336萬元元銷售回籠籠52335.336萬元元47033.2774月820066年支付稅金金及其他他費用共共66550.338萬元元銷售回籠籠52335.336萬元元32888.2555月項目二期期投資估估算1、 開開發(fā)成本本估算 1.1土地地成本項目轉(zhuǎn)讓讓費共115000萬元，項目土土地出讓讓金

17、暫估估為10000元元/平米，地下部部分出讓讓金為地地上的11/3，項目征征地費用用總額為為人民幣幣61559.221萬元元。單位可銷銷售面積積成本為為61559.221/4.225（地地上面積積）=14448.446元/平米。 1.2前期期工程費費用包括土地地出讓金金契稅、可行性性研究費費、設(shè)計計費、工工程勘探探費等費費用，共共計約111833.177萬元。單位可銷銷售面積積成本為為11883.117/4.225（地地上面積積）=2788.255元/平米。 1.33基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及配配套設(shè)施施建設(shè)費費包括供電電、供氣氣、供水水、排污污、照明明、道路路等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及配套設(shè)設(shè)施，其其建設(shè)費費用估計

18、計為27762.37萬萬元。單位可銷銷售面積積成本為為27662.337/4.225（地地上面積積）=6499.622元/平米。1.4建建安費用用建安費用用包括中中央空調(diào)調(diào)、電梯梯等費用用。按建建筑面積積2000元/平米（含地下下室建安安成本的的平均數(shù)數(shù)）計算算共1882588.8萬萬元。單位可銷銷售面積積成本為為182258.8/4.225（地地上面積積）=42993.99元/平米。 1.55不可預(yù)預(yù)見費取以上四四項費用用總和的的1%，共共為2883.664萬元元單位可銷銷售面積積成本為為2833.644/4.225（地地上面積積）=66.7元/平米。2 、開開發(fā)費用用估算 2.1管理理費用

19、 管管理費用用取直接接費的11%計算算，管理理費用為為2833.644萬元。單位可銷銷售面積積成本為為2833.644/4.225（地地上面積積）=66.7元/平米。 22.2銷銷售費用用 銷銷售費用用取銷售售收入的的1.55%，銷銷售費用用為4338488.088*0.0155=6557.772萬元元。單位可銷銷售面積積成本為為6577.722/4.225（地地上面積積）=1544.688元/平米。 22.3財財務(wù)費用用 項項目財務(wù)務(wù)費用為為貸款利利息，貸貸款80000萬萬元，貸貸款期限限為一年年，利息息為5660萬元元。單位可銷銷售面積積成本為為5600/4.225（地地上面積積）=131

20、1.699元/平米。 3、 項目開開發(fā)總成成本 項項目開發(fā)發(fā)總成本本估計為為305513.72萬萬元，單位成本本為3005133.722/4.225=71775.888元/。項目投資資成本估估算匯總總表序號名稱成本總額額（萬元）備注1土地費用用61599.211含土地出出讓金446599.211萬元，項目轉(zhuǎn)讓讓費15500萬萬元2前期工程程費11833.1773基礎(chǔ)設(shè)施施及配套套設(shè)施建建設(shè)費27622.377市政建設(shè)設(shè)4建安工程程費182558.885不可預(yù)見見費283.64占155項費用用合計的的1%6物業(yè)管理理基金計計提365.18建安成本本的2%7財務(wù)費用用560貸款52200萬萬元，貸

21、貸款期限限一年，利率為為7%8管理費用用283.64占155項費用用合計的的1%9銷售費用用565.32銷售收入入（約44.388億元）的1.5%10成本合計計304221.332項目銷售售收入預(yù)預(yù)算1銷售單單價的確確定根據(jù)政府府相關(guān)政政策及對對項目周周邊樓盤盤的調(diào)查查結(jié)果，設(shè)定項項目的銷銷售均價價為：公公寓：880000元/平米；地下車車位：110萬元元/個2 銷售售總收入入的確定定銷售總收收入預(yù)測測表物業(yè)類型型可售面積積銷售單價價銷售總收收入（萬元）公寓4.2552萬80000元/340118.008地下車位位36710萬元元/個36700合 計計3768883 經(jīng)濟濟分析項目損益益表（單

22、單位：萬萬元）銷 售售 收 入 及 投 資 分 析 表一銷售收入入376888.008總計340118.00836700可售面積積(萬)公寓4.2552 車位367 出 售售 率100%出 售售 率100%銷售單價價(元/）80000.000 銷售單價價(元/個）1000000二投資成本本合計304221.332 面積(萬萬)9.133 銷售成本本(元/)71544.155 利潤72666.766 三營業(yè)稅及及附加20722.844 四營業(yè)稅稅稅后利潤潤51933.922 五稅后成本本收益率率17.007%六所得稅17133.999 七所得稅稅稅后利潤潤34799.933 八稅后成本本收益率率

23、11.444%九稅前投資資收益率率64.992%十稅后投資資收益率率43.550%4、工程程進度安安排序號時間進度安排排120044年4月雙方達成成開發(fā)協(xié)協(xié)議220044年5-8月月拆遷320044年9-12月月開工，地地下施工工完成420044年78月月完成地下下結(jié)構(gòu)施施工520044年9-122月主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂620055年6月月開始銷售售，室內(nèi)內(nèi)初裝修修、外墻墻裝修720055年7月月銷售、外外墻裝修修完成820055年8月月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)920055年9月月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)1020055年100月室內(nèi)裝修修及小市市政建設(shè)設(shè)，交房房5、費用用支付及及資金籌籌措資金使

24、用用進度表表序號時間（1）費費用支付付資金籌措措賬面余額額120044年重組公司司、拆遷遷、支付付前期工工程費的的50%、交納納40%的土地地出讓金金，共計計30555萬元元項目融資資80000萬元元494555-8月月220044年支付前期期費用5592萬萬元、不不可預(yù)見見費811萬元、管理費費用811萬元，共7554萬元元。項目目地下室室施工。419119-122月520055年交納600%的土土地出讓讓金36696萬萬元、不不可預(yù)見見費1001萬元元、管理理費用1101萬萬元，利利息2880萬元元，共441788萬元，項目主主體施工工至封頂頂131-5月月620055年支付管理理費用共共

25、20萬萬，不可可預(yù)見費費20萬萬元、主主體建安安成本882166萬元、項目開開始銷售售，銷售售回款775388萬元，累計882577萬元銷售回籠籠75338萬元元-70666月720055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費6911萬、裝裝修建安安費25511萬萬元、不不可預(yù)見見費200萬元、管理費費20萬萬元，銷銷售費用用1411萬元、銷售回回款75538萬萬元，累累計33383萬萬元，歸歸還貸款款本金330000萬元銷售回籠籠75338萬元元4497月820055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費6911萬、裝裝修建安安費25511萬萬元、不不可預(yù)見見費200萬元、管理費費20萬萬元，銷銷售費用用1411萬元、銷售回回

26、款75538萬萬元，累累計33383萬萬元，歸歸還貸款款本金440000萬元銷售回籠籠75338萬元元6048月920055年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費6911萬、裝裝修建安安費25511萬萬元、不不可預(yù)見見費200萬元、管理費費20萬萬元，銷銷售費用用1411萬元、銷售回回款75538萬萬元，累累計33383萬萬元，歸歸還貸款款本金110000萬元銷售回籠籠75338萬元元375999月1020066年支付基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費6911萬、裝裝修建安安費25511萬萬元、不不可預(yù)見見費200萬元、管理費費20萬萬元，銷銷售費用用1411萬元、物業(yè)基基金3665萬元元、稅金金37887萬元元、利息息2800萬

27、元、銷售回回款75538萬萬元，累累計78815萬萬元銷售回籠籠75338萬元元3482210月三期BTT投資三期總建建筑面積積為5.66萬萬平米，項目投投資估算算如下：項目投資資估算明明細表（三期產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化用用房，采采用BTT方式）占 地 面 積：約280000總建筑 積：5.65566 萬 序號項目名稱稱取費標準準計算基數(shù)數(shù)(萬) 成本總總額（萬萬元） 建筑成成本（元元/） 一前期工程程費14188 251 1可行性研研究費免0 2工程地質(zhì)質(zhì)勘測費費建安工程程造價的的3169770 51 9 3建筑工程程保險建安工程程概算總總額的22169770 34 6 4地籍測繪繪及購圖圖費按1元/6

28、6 1 5建筑工程程設(shè)計費費建筑面積積8 00元/6 453 80 6工程招投投標及標標底編制制費中標價格格的0.6169770 10 2 7建設(shè)工程程許可證證執(zhí)照費費建安工程程概算的的1169770 17 3 8工程建設(shè)設(shè)監(jiān)理費費建安工程程造價的的3%169770 509 90 9建設(shè)工程程質(zhì)量管管理監(jiān)督督費建安工程程造價的的2.55169770 42 8 10實心粘土土磚限制制使用費費按14元元/，不用退退90%6 8 1 11散裝水泥泥使用費費按3元/6 17 3 12市政技術(shù)術(shù)方案咨咨詢費按8元/6 45 8 13市政工程程設(shè)計費費按40元元/6 226 40 14用地性質(zhì)質(zhì)調(diào)整、環(huán)境

29、及及交通影影響評估估費免0 15教育配套套費免0 二基礎(chǔ)設(shè)施施及配套套設(shè)施費費19911 352 1供電工程程建筑面積積30元/6 170 30 2供水工程程建筑面積積30元/6 170 30 3供熱系統(tǒng)統(tǒng)建筑面積積65元/6 368 65 4中水系統(tǒng)統(tǒng)建筑面積積30元/6 170 30 5排污及雨雨水工程程建筑面積積40元/6 226 40 6小區(qū)道路路及照明明工程按20元元/6 113 20 7小區(qū)安防防及弱電電系統(tǒng)按20元元/6 113 20 8天然氣系系統(tǒng)按22元元/6 124 22 9綠化、廣廣場、景景觀、圍圍墻按40元元/6 226 40 10運動設(shè)施施建設(shè)費費按30元元/6 170 30 11小區(qū)配套套附屬設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費按25元元/6 141 25 三建安工程程費6 169770 30000 1公寓建安安成本30000元/6