重慶大渡口項目定位報1

1、精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯重慶大渡口項目定位報告(二)六、土地市場分析1、土地市場反彈 成交增加重慶主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量在2008年觸底，至到2009年6月土地市場開始快速反彈，成交量迅速增加。雖然在2009年第四季度，受一系列土地調(diào)控政策的影響，成交量略有回落，但土地供應(yīng)量開始增加，土地市場相對活躍。 2009年主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交共114宗，出讓土地面積達796.19萬平方米，可建建筑面積達到2362.03萬平方米，成交量雖不及2006年及2007年，但成交量同比增幅達到了132.19%。20

2、04-2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量 單位：萬平方米數(shù)據(jù)源：重市土交中心2009年各季度重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)土地成交面積 單位：萬平方米數(shù)據(jù)源：重市土交中心2、土地成交價格創(chuàng)新高2009年的土地成交量雖不及2006年和2007年，但土地成交價格卻創(chuàng)歷年來最高。從2009年下半年開始，多宗土地的拍賣屢屢出現(xiàn)多家實力開發(fā)商竟拍的情況，新“地王”頻現(xiàn)，重慶地王的紀錄在一年之內(nèi)就4次被刷新。 2009年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價格達到410億元左右，每畝土地的成交均價約344萬元，平均的樓面地價也達到每平方米1738元，與2008年相比，價格分別上漲了73.98%和72.29%。20

3、04-2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交金額 （單位：億元）2004-2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)用地成交均價 （單位：萬元/畝）數(shù)據(jù)源：重市土交中心2004-2009年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地平均樓面地價 （單位：元/平方米）數(shù)據(jù)源：重市土交中心3、土地集中度于少數(shù)大型房企由于地價高漲等原因?qū)е履玫爻杀驹絹碓礁撸恋厥袌龅母偁幵桨l(fā)成為資本的競爭，由此導(dǎo)致2009年重慶主城區(qū)出讓的土地相對集中，集中在少數(shù)資金雄厚的大型地產(chǎn)商手中。 據(jù)初步統(tǒng)計，2009年僅保利、萬科、龍湖、中海九龍倉、招商地產(chǎn)、華宇、金科和南方東銀這8家地產(chǎn)商在重慶主城區(qū)競得的土地總面積達到377萬平方米左右，占全市房

4、地產(chǎn)相關(guān)用地的一半左右，競地總金額達到257億元左右，超過全市總額的一半以上。從全年成交金額最高的十宗土地了，資金充足的房企購得的這十宗土地總面積達到277.5萬平方米，占全市總量的1/3。據(jù)初步統(tǒng)計，2009年僅保利、萬科、龍湖、中海九龍倉、招商地產(chǎn)、華宇、金科和南方東銀這8家地產(chǎn)商在重慶主城區(qū)競得的土地總面積達到377萬平方米左右，占全市房地產(chǎn)相關(guān)用地的一半左右，競地總金額達到257億元左右，超過全市總額的一半以上。從全年成交金額最高的十宗土地了，資金充足的房企購得的這十宗土地總面積達到277.5萬平方米，占全市總量的1/3。4、熱點組團突出2009年重慶主城區(qū)土地成交的樓局基本未變：“三

5、北”區(qū)域比例最高，西部區(qū)域土地出讓逐年增加。另外，幾個重點組團的土地市場表示突出。 北區(qū)2009年最熱的組團非江北大石壩組團和江北城組團非屬，由于主城最大森林公園鴻恩寺公園的建設(shè)、朝天門大橋通車經(jīng)及江北嘴金融中心建設(shè)的開始，使這兩個組團成為年度最熱的組團，包括保利、中海、龍湖在內(nèi)的大開發(fā)商均在這兩個組團展開激烈土地爭奪戰(zhàn)，年度地王頻出于這兩個組團。 西區(qū)最熱的組團是大學(xué)城組團，沙坪壩全年共17宗的房地產(chǎn)相關(guān)用地成交有11宗集中在西永大學(xué)城，其中龍湖以超過10億元拍得的近900畝土地將持續(xù)帶熱該區(qū)域。 南區(qū)的熱點組團是南坪彈子石組團，由于年內(nèi)交通的完善和兩江新區(qū)、CBD等規(guī)劃熱點，吸引了眾多實力

6、開發(fā)企業(yè)，也催生了2009年底的最后一宗地王。 除此之外，相對較為成熟的大石楊組團在2009年也成為龍湖、萬科、保利、南方東銀等地產(chǎn)商爭奪的熱點區(qū)域。2008年重慶市主城各區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交情況數(shù)據(jù)源：重市土交中心七、新政對重慶市場的影響1、重慶新政具體內(nèi)容一是構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。第一，加快保障性住房建設(shè)，明確2010年完成主城區(qū)危舊房拆遷362萬平方米，“城中村”拆遷420萬平方米，棚戶區(qū)拆遷70萬平方米，建成廉租住房220萬平方米，開工建設(shè)公共租賃房500萬平方米。第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，涉及征用農(nóng)民集體土地的，落實農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地計劃和占用耕地計劃指

7、標，加快征用土地進程，及時向社會公布住房用地年度供應(yīng)計劃，并督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。第三，嚴格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴禁向別墅供地，并將高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%。積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)將高檔住房項目調(diào)整為普通商品住房項目，逐步減少大套型高檔住房上市量。二是實施差別化引導(dǎo)政策。第一，支持保障性住房建設(shè)，保障性住房項目土地可以實行行政劃撥，危舊房拆遷和“城中村”改造安置房享受相關(guān)契稅和稅費優(yōu)惠，試點將住房公積金結(jié)余資金用于政府投資的公共租賃住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。第二，鼓勵普通商品住房消費，普通商品住房(含二手住房)交易契稅按1

8、%征收，住房交易手續(xù)費減半收取。對在重慶市主城區(qū)首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權(quán)人實行財政補助。執(zhí)行購房入戶和公積金貸款優(yōu)惠政策。第三，限制高檔住房和投機型購房消費，重申嚴格執(zhí)行國家稅費及信貸政策。個人購買普通商品住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；不足5年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買高檔住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買原價的差額征收營業(yè)稅，不足5年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。高檔住房交易契稅按3%征收。三是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理發(fā)展。第一，明確政府引導(dǎo)方向，促進房地產(chǎn)市場供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定、

9、秩序規(guī)范。第二，發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，引導(dǎo)企業(yè)多開發(fā)普通商品住房滿足大多數(shù)居民的消費需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)集約節(jié)約用地，多利用地下空間，對居住用房地下配套建設(shè)的車庫和設(shè)備用房，免交土地出讓金和配套費。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)參與“森林重慶”建設(shè)，搞好小區(qū)綠化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為小區(qū)綠化而購買的林木、苗圃不計入綠化施工企業(yè)的營業(yè)收入計征營業(yè)稅及附加。四是強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。第一，加強土地供應(yīng)管理，保障劃撥土地供應(yīng)，規(guī)范土地招拍掛制度，合理確定土地供應(yīng)的方式和內(nèi)容，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信檔案，限制拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人參與土地出讓活動，嚴厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為，從嚴控制商品住房項目單

10、宗土地出讓面積。第二，整頓房地產(chǎn)市場秩序，完善商品房預(yù)售管理制度，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要按照信息公開的原則，在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。明確各職能部門在房地產(chǎn)市場監(jiān)管中的責(zé)任。2、重慶版“國十條”貸款購買首套自住房（建筑面積大于90平方米）的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的首付款比例不得低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率大幅度提高。3、新政影響重慶樓市在經(jīng)歷本次調(diào)控后，在原來價格基礎(chǔ)上，并未出現(xiàn)跌的現(xiàn)象，再加上房產(chǎn)稅擱置、重慶保稅區(qū)正式獲批等有利條件，重

11、慶樓市即將進入黃金時代！即地產(chǎn)的重慶時間！房價的抬升也將是必然的。其一，新政期間受影響明顯不大，量價均未大幅度下跌。新政實施的一個多內(nèi)，重慶范圍內(nèi)雖然也出現(xiàn)觀望現(xiàn)象，但絲毫沒有影響其樓盤的價格，因為細則未出臺，大部分開發(fā)商也是保持觀望。因此并未受太大的沖擊。其二，重慶新政有如溫柔一刀，殺傷力不大。和大多數(shù)的城市如北京、上海等地的細則相比，重慶，3套房并未停止放貸。這對于打擊投資炒房來說，只是首付提升至50%而已。而實質(zhì)上這批人，對于首付的提升是影響不大的。尤其以那些溫州財團等，采用一次性付款并不受到影響。而重慶的剛性需求基礎(chǔ)大，即使首付多一點，大部分購房者也可以應(yīng)付。其三，重慶正式獲批保稅區(qū)，

12、重慶城市價值大大拉升。重慶正式獲批保稅區(qū)，這對于重慶來說是一次歷史性的轉(zhuǎn)折。這將是提升重慶經(jīng)濟一大歷史性舉措。重慶的城市價值在西部甚至全國來說都將提升一個臺階。國家政策強有力的扶持，將使重慶綻放新一輪的機遇，外來人口的增加，流動人口的拉大，重慶將再次呈現(xiàn)其人口紅利所帶來的效應(yīng)，這必然帶動城市地產(chǎn)的發(fā)展。其四，新政調(diào)控嚴厲城市廣大投資熱錢將襲重慶。值得一提的是，重慶的溫柔將迎來投資者的新一輪角逐。其經(jīng)濟環(huán)境的良性發(fā)展，許多受調(diào)整政策過于嚴厲的城市，將紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶這一新興發(fā)展區(qū)域，續(xù)寫輝煌?？上攵?，大量熱錢的進駐，投資渠道的不足，以地產(chǎn)為投資將會迎來新的機遇。綜述：1、發(fā)展歷程總結(jié)從重慶整體市場

13、發(fā)展來看，2003年起商品住宅已占整個商品房開發(fā)的90%以上。重慶近10年房地產(chǎn)投資總量持續(xù)增長，2009年1-11月投資總額首次突破1000億。2、房產(chǎn)供需總結(jié)住宅產(chǎn)品共給近10年重慶主城區(qū)商品房施工面積保持穩(wěn)定增長，年平均增長率在20%左右。2009年1-11月期全市商品房施工面積11970.08萬，同比增長12.3%;新開工面積占比呈現(xiàn)波動下滑趨勢，從2005年以后，該值在30%附近波動，2007-2008年新開工面積在3500萬；竣工占比從2005年開始，下滑趨勢明顯，住房建設(shè)周期拉長。2009年重慶主城區(qū)商品住宅實際供應(yīng)量達1098萬平方米左右，供應(yīng)套數(shù)11.50萬套, 商品住宅中有

14、10萬套為高層形態(tài)，供應(yīng)量876萬，供應(yīng)量80%，單套的供應(yīng)面積也增加，2009年單套高宅平均建筑面積88； 主城區(qū)商品住宅實際供應(yīng)套數(shù)增加了近3000套，供應(yīng)量增96萬平方米，增9.58%。2009年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)房型仍然以兩房和三房為主，分別供應(yīng)4.3萬和2.8萬套，占總供應(yīng)量41.4%和26.8%。2009年南部區(qū)域（南岸、巴南）供應(yīng)量增加，占主城區(qū)總供應(yīng)量1/3。北部區(qū)域（江北、渝北和北部新）供應(yīng)量占到總量的37%，近幾年供應(yīng)量首次未超過40%。西部區(qū)域（九坡、大渡口、沙坪壩和高新）供應(yīng)量占總量25%左右，與2008年比比例下降6%左右。住宅產(chǎn)品需求2009年主城區(qū)共成交商品房

15、約26.21萬套，成交面積達2418萬平方米。從大區(qū)域的成交來看，北部區(qū)域（江北、渝北和北部新區(qū)）占到主城區(qū)總銷售量4成以上，西部區(qū)域（九坡、大渡口、沙坪壩和高新區(qū)）成交量占主城區(qū)總成交3成以上，成交價格和成交量均出現(xiàn)上漲的趨勢；2009年大渡口、九龍坡、沙坪壩分別成交58萬、280萬、274萬，三區(qū)總合計612萬。成交價格2009年重慶主城區(qū)商品房總成交額達1041.36億元，建筑面積成交價格達4306元/平方米，與2008年比增長了每平方米1122元，增幅達35.24%，比2004年翻一倍。拆遷狀況九龍坡為三大主拆遷區(qū)域之一。人均住宅分析從各區(qū)需求值看，渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)已經(jīng)處于高需求

16、狀態(tài)，未來預(yù)期將所有調(diào)整，其它區(qū)域需求壓力不高，渝中區(qū)該值偏低，商品住房供應(yīng)相對缺少。平均家庭人口數(shù)逐年下降，2008年為2.95個/戶，2008年家庭年購買住房為11.9/戶。城鎮(zhèn)家庭住房購買力相對較強，按100平計算，家庭購房承受年份在10年。3、土地市場總結(jié)2009年主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交共114宗，出讓土地面積達796.19萬平方米，可建建筑面積達到2362.03萬平方米。2009年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價格達到410億元左右，每畝土地的成交均價約344萬元，平均的樓面地價也達到每平方米1738元。2009年重慶主城區(qū)土地成交的樓局基本未變：“三北”區(qū)域比例最高，西部區(qū)域土地出

17、讓逐年增加。第四部分 住宅各版塊簡述一、分區(qū)人口從戶籍人口與常住人口量可看出：渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚區(qū)有一定流動型人口；大渡口、渝北、巴南人口常住人口基本上已經(jīng)轉(zhuǎn)為戶籍人口；2008年大渡口、沙坪壩、九龍坡三區(qū)常住人口總和為216.9萬人；從圖中可看出，近年渝北區(qū)、巴南區(qū)外來常住人口增漲量較大，占總體增量的40%；渝中區(qū)和北碚區(qū)戶籍人口數(shù)呈現(xiàn)減少趨勢，渝中區(qū)作為經(jīng)濟中心區(qū)域，商業(yè)及商務(wù)氛圍濃厚，流動型人口較多，巴南區(qū)和大渡口區(qū)戶籍人口增長緩慢；南岸近年住宅開發(fā)量較大，吸引外來人口落戶；巴南區(qū)由于城市社會環(huán)境相對落后，對外來人口吸引力不足；北部片區(qū)由于城市化進程加快及基礎(chǔ)設(shè)施的改

18、善，成為外來一般群體的居住之所；北碚區(qū)和大渡口區(qū)城市化力度相對較弱，戶籍人口增量相對緩慢；重慶家庭數(shù)量保持1%的增長速度，家庭結(jié)構(gòu)基本為3口之家，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。二、分區(qū)經(jīng)濟目前九龍坡、渝中經(jīng)濟實力較強，大渡口、北碚、巴南經(jīng)濟相對較弱；從近年經(jīng)濟增長速度來看，渝北區(qū)最快，年均增速為34%，近年重慶大力向北區(qū)區(qū)域擴張，渝北區(qū)得到迅速發(fā)展，大渡口、九龍坡、南岸經(jīng)濟發(fā)展相對較快；受經(jīng)濟危機影響，渝中區(qū)發(fā)展有所減緩；從圖中產(chǎn)業(yè)可看出，渝中區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重占91%，商務(wù)服務(wù)該區(qū)主要經(jīng)濟收入；大渡口區(qū)屬工業(yè)產(chǎn)業(yè)型，制造業(yè)很發(fā)達；江北、沙坪壩、九龍坡近年三次產(chǎn)業(yè)比重平穩(wěn)增長，隨重慶成為西部經(jīng)濟中心，環(huán)境優(yōu)良且配

19、套完善的區(qū)域?qū)⑾蚍?wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；南岸、北碚、渝北、巴南將以發(fā)展各產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟為主。三、分區(qū)住宅供應(yīng)及銷售04-08年九區(qū)商品住宅竣工面積累計為5210萬，累計銷售面積6970萬，總體市場需求量略大于實際竣工面積，隨主城區(qū)改造及城市擴張，未來需求將繼續(xù)增長；從上圖看出，渝中、大渡口、北碚區(qū)住宅竣工面積占比不足總體的5%，區(qū)域住宅市場供應(yīng)份額較少；江北、南岸、渝北住宅竣工面積占比在15%以上，為重慶近年熱點開發(fā)區(qū)域；從下圖可看出，渝中、大渡口、北碚區(qū)在供應(yīng)較少的情況下，市場需求面積占比亦較少；江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、渝北為市場需求的主要區(qū)域，其中渝北地區(qū)近年銷售面積占總體的25%，市場份額最高；從

20、四條箭頭線可看出，沙坪壩銷售占比略超過供應(yīng)占比，區(qū)域發(fā)展勢頭較好；南岸區(qū)域供應(yīng)占比略超過銷售占比，市場競爭壓力相對較強；渝北區(qū)域銷售占比遠超過供應(yīng)占比，區(qū)域市場供應(yīng)偏緊，市場競爭壓力較弱；渝中區(qū)、大渡口、北碚區(qū)市場處于萎縮期；江北地區(qū)市場發(fā)展穩(wěn)定；重慶目前住宅開發(fā)熱點區(qū)域為江北、渝北、南岸區(qū)；發(fā)展平穩(wěn)區(qū)域有沙坪壩、九龍坡、巴南；乏力區(qū)域有渝中、大渡口、北碚。四，板塊分析渝中區(qū)板塊分析市場特征解放牌是重慶市中心商務(wù)、商貿(mào)區(qū)，住宅物業(yè)供應(yīng)較少，且多為商住/公寓混合型產(chǎn)品，區(qū)內(nèi)商業(yè)、辦公用房供應(yīng)偏多上半城板塊是過去幾年渝中區(qū)住宅物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)域，集中在大坪長江路一線，產(chǎn)品多為中高檔混合住宅下半城板塊

21、是新興居住區(qū)域，目前多為綜合體項目，未來發(fā)展前景看好未來住宅用地供應(yīng)極為有限，區(qū)域住宅市場逐漸萎縮2004-2007年渝中區(qū)商品住房需求穩(wěn)定增長，受經(jīng)濟危機影響，2008年住宅銷售量下滑較大；2009年11月均價為5327元/平，區(qū)內(nèi)商品住宅價格持續(xù)上漲，區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量嚴重不足，凸顯住宅產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致價格持續(xù)上漲；區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，拆遷成本很高，總體開發(fā)成本偏高，同時高價格住宅產(chǎn)品購買群體數(shù)量有限，市場風(fēng)險性較高，不適合普通住宅開發(fā)模式。大渡口區(qū)板塊分析市場特征區(qū)府-雙山板塊是目前大渡口區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，近年出讓住宅用地規(guī)模普遍較大，市場競爭以大盤開發(fā)為主近年新山村板塊發(fā)展迅速，經(jīng)過近幾年舊

22、城改造，目前板塊基礎(chǔ)設(shè)施，交通配套已經(jīng)完善，成為住宅開發(fā)的重要版塊除上述板塊外，區(qū)域內(nèi)其它片區(qū)項目開發(fā)分散；未來開發(fā)將呈現(xiàn)區(qū)府-雙山板塊和新山村板塊并行發(fā)展的格局。受整體市場帶動，2007年大渡口區(qū)商品住房需求迅速增長，經(jīng)濟危機導(dǎo)致2008年住宅銷售量下滑較大；2009年11月均價為4236元/平，區(qū)內(nèi)商品住宅價格持續(xù)上漲，輕軌2號線的開通大大提高了該改區(qū)域與主城區(qū)的交通便捷度，區(qū)域地塊價值得到提高，同時擴大了改區(qū)域的購房群體，但目前區(qū)域住房價格相對合理；大渡口區(qū)是重慶老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)以鋼鐵行業(yè)人員，中小企業(yè)管理者及企業(yè)主位購房群體。江北區(qū)市場特征江北區(qū)是重慶商務(wù)、商貿(mào)居住區(qū)，住宅物業(yè)發(fā)展相對

23、成熟，多為中高檔項目，隨沿江景觀的改善，高層，高檔住宅項目成為近年開發(fā)熱點產(chǎn)品觀音橋、五里店是近年供應(yīng)的主要片區(qū)，多為中高檔產(chǎn)品；隨可開發(fā)地塊的減少，石馬河片區(qū)有望成為新的開發(fā)熱點片區(qū)近年區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商有龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、國美地產(chǎn)等，項目競爭已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向品牌競爭區(qū)域住宅市場占有率較高，近年累計銷售量占比為14%，2008年銷售住宅面積占比未18%，呈現(xiàn)增長態(tài)勢，從曲線走勢看出，經(jīng)濟危機對該區(qū)域項目打擊較小，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品市場吸引力較高，表明重慶具有景觀資源的產(chǎn)品極具市場歡迎；價格增長態(tài)勢強勁，2009年11月價格為4788元/平，攀升到近年最高點；區(qū)域內(nèi)供需基本平衡，市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好，未來有望保

24、持該狀態(tài)；區(qū)域消費群體以高檔居住、商務(wù)投資類型為主。沙坪壩區(qū)市場特征沙坪壩區(qū)是重慶文化居住區(qū)，以重慶大學(xué)為代表的高等學(xué)府位于區(qū)內(nèi)，近年開發(fā)項目多為中高檔產(chǎn)品，迎合區(qū)域高知消費群體東部濱江板塊依托景觀優(yōu)勢，為區(qū)內(nèi)開發(fā)較早片區(qū)，以供應(yīng)高檔產(chǎn)品為主，大學(xué)城板塊連帶楊公橋片區(qū)為中等戶型產(chǎn)品的主要供應(yīng)區(qū)域鳳天路板塊為近年區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品的主要集中區(qū)，多為單體高層物業(yè)形態(tài)。沙坪壩區(qū)近年可開發(fā)供應(yīng)住宅土地呈現(xiàn)減少趨勢，影響了住宅開發(fā)的進度，近年住宅竣工面積呈現(xiàn)平穩(wěn)減少態(tài)勢；市場需求穩(wěn)定增長，市場占有率在10-15%之間，價格保持平穩(wěn)，短期內(nèi)將維持目前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，2009年11月均價為4000元/平，價格從9

25、月份增長迅速；區(qū)域內(nèi)供需基本平衡，市場需求略緊；購房群體來自區(qū)內(nèi)，主要為區(qū)域內(nèi)教師、醫(yī)生、公務(wù)員及機構(gòu)管理者。九龍坡區(qū)市場特征九龍坡區(qū)是重慶市老工業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)中心居住區(qū)，區(qū)內(nèi)住宅相對陳舊，近年區(qū)內(nèi)項目多為中檔高層產(chǎn)品中部石橋鋪板塊近年舊城改造力度較大，建設(shè)用地容積率較高，開發(fā)產(chǎn)品多為小戶型公寓；楊家坪-九濱路板塊依景觀資源優(yōu)勢，開發(fā)中高檔產(chǎn)品新興板塊位于二郎-九龍工業(yè)園片區(qū)，該片區(qū)依托產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢，面向園區(qū)企業(yè)人員開發(fā)中檔產(chǎn)品；落戶園區(qū)及合資、合作的世界500強企業(yè)已有沃爾瑪、雅馬哈、五十鈴、寶馬、奔馳等5戶，世界知名企業(yè)有椿中島、佳速、光陽等3戶企業(yè)，國內(nèi)500強有建設(shè)集團、隆鑫集團、徐工集團、五糧液普什集團、建工集團、慶鈴汽車等6戶近年市場需求增長加快，主要因為輕軌2號線對該區(qū)域發(fā)展帶動作用很大，市場占有率在10%左右，價格保持平穩(wěn)，目前市場占有率有下降趨勢；2009年11月均價為3831元/平，價格穩(wěn)定小幅增長，在重慶九區(qū)中位于中間水平，區(qū)內(nèi)多數(shù)產(chǎn)品需求來自普通居民及企業(yè)職工，價格承受彈性度較弱，導(dǎo)致價格增長乏力；隨東部沿江板塊可開發(fā)土地的減少，隨工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來開發(fā)將轉(zhuǎn)向九龍工業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域?qū)⒂虚L期充足的市場消費潛力。南岸區(qū)市場特征南岸區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的旅游、休閑、購物、居住區(qū)，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，近年住宅開發(fā)多為中高端產(chǎn)品