2021年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

1、 8/82021年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析八大要素考情分析 一、封面（很少考） 二、致估價(jià)委托人函（重點(diǎn)） 三、目錄（很少考,2021教材將二、三顛倒了次序） 四、估價(jià)師聲明（2013教材改變，原稱“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”。常考） 五、估價(jià)假設(shè)和限制條件（很少考） 六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （重點(diǎn)，是糾錯(cuò)題核心，占糾錯(cuò)題70%分值） 七、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 八、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（2021調(diào)到此處） 九、附件（重點(diǎn)） 第一遍： 檢查報(bào)告缺項(xiàng)情況：（總七項(xiàng)）（順序問(wèn)題） （1） 封面（7項(xiàng)） 1） 估價(jià)報(bào)告名稱； 2） 估價(jià)報(bào)告編號(hào)（估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部編號(hào)） 3） 估價(jià)項(xiàng)目名稱； 4） 估價(jià)委托人；（單位寫

2、全稱；個(gè)人寫姓名） 5） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（全稱） 6） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（2名、姓名+注冊(cè)號(hào)） 7） 估價(jià)報(bào)告出具日期（估價(jià)結(jié)果報(bào)告一致） （2） 致委托人函 （3） 目錄 （4） 估價(jià)師聲明 （5） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （6） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告（加標(biāo)題其14項(xiàng)） 1） 標(biāo)題 2） 估價(jià)委托人 3） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4） 估價(jià)目的 5） 估價(jià)對(duì)象 6） 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 7） 價(jià)值類型 8） 估價(jià)原則 9） 估價(jià)依據(jù) 10） 估價(jià)方法 11） 估價(jià)結(jié)果 12） 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 13） 實(shí)地查勘期 14） 估價(jià)作業(yè)日期 15） 變現(xiàn)能力分析 房地產(chǎn)抵押估價(jià)連標(biāo)題16項(xiàng) 16） 市場(chǎng)分析 （7） 估價(jià)技

3、術(shù)報(bào)告（8項(xiàng)） 1） 估價(jià)對(duì)象描述與分析； 2） 市場(chǎng)背景描述與分析； 3） 估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析估價(jià)方法選用； 4） 估價(jià)方法適用性分析 第 1 頁(yè) 共 26 頁(yè) 5） 估價(jià)測(cè)算過(guò)程； 6） 估價(jià)結(jié)果確定； （8） 附件（10項(xiàng)） 第二遍： 檢查具體錯(cuò)誤： 1、封面 1-1缺少估價(jià)項(xiàng)目名稱或表述不正確； 1-2缺少委托方（估價(jià)方）或表述不正確； 1-3估價(jià)報(bào)告中封面上缺注冊(cè)估價(jià)師姓名及其注冊(cè)證號(hào)； 1-4估價(jià)報(bào)告中封面上估價(jià)作業(yè)日期與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)作業(yè)日期不一致； 1-5估價(jià)報(bào)告中封面上缺少估價(jià)報(bào)告編號(hào)。 【歷年真題1】12年答案：封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師” 【歷年

4、真題2】13年答案：封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期” 【歷年真題3】14年答案：封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。 【歷年真題4】15年答案：估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤，估價(jià)作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致。 【歷年真題5】16年答案：封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期” 2、致委托人函-（一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)包括估價(jià)過(guò)程的簡(jiǎn)要介紹、估價(jià)對(duì)象范圍等） 3-1估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺委托人的全稱； 3-2估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)截止年月日、報(bào)告出具日。 3-3估價(jià)報(bào)告致委托人函估價(jià)結(jié)果中估價(jià)對(duì)象總價(jià)（大小寫）、單價(jià)；（缺總價(jià)大寫和幣種

5、現(xiàn)可不做要求）（與技術(shù)報(bào)告和結(jié)果報(bào)告中的一致） （如果估價(jià)對(duì)象是土地的）估價(jià)報(bào)告致委托人函估價(jià)結(jié)果中缺土地單價(jià)、土地總價(jià)、樓面地價(jià)） 3-4估價(jià)報(bào)告致委托人函中估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人宜在其上簽字和蓋章。 3-5抵押目的的估價(jià)應(yīng)有的抵押價(jià)值和法定優(yōu)先受償款 如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值： 1在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 2房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款 3以及抵押價(jià)值 3-6估價(jià)結(jié)果確定有沒(méi)有估價(jià)人員對(duì)影響因素的經(jīng)驗(yàn)分析這一步驟； 3-8致估價(jià)人委托函應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得用其他印章代替 3-9落款日期必須在資質(zhì)有效期內(nèi) 【歷年真題1】06年、09年、10年的答案中都有

6、“致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期” 【歷年真題2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)” 【歷年真題3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名” 【歷年真題4】07年“致委托人函中缺少估價(jià)目的” 【歷年真題5】09年答案“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明”和“致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說(shuō)明”、 【歷年真題6】12年答案“致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫(kù)部分價(jià)格” 【歷年真題7】13年答案“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前 第 2 頁(yè) 共 26 頁(yè) 【歷年真題8】14年答案“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。 【歷年真題9】15年答

7、案 致函中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值和法定優(yōu)先受償款。 【歷年真題10】16年答案：1、在致委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法 2、致函方因?yàn)閄XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司 3、目錄 2-1包含項(xiàng)齊全 2-1必須包含結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的二級(jí)目錄 2-1估價(jià)報(bào)告目錄部分與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁(yè)碼不一致。 4、估價(jià)師聲明 4-1估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行（和未進(jìn)行）實(shí)地查看的注冊(cè)估價(jià)師的姓名。抵押目的估價(jià)在實(shí)地查看的必須是注冊(cè)估價(jià)師。 4-2估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助的人員姓名（如有）。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說(shuō)明，不應(yīng)籠統(tǒng)說(shuō)明。 【

8、歷年真題1】07年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地查勘的估價(jià)人員姓名” 【歷年真題2】08年答案“估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯(cuò)誤） 【歷年真題3】12年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估” 5、估價(jià)假設(shè)和限制條件 5-1估價(jià)報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件中缺估價(jià)假設(shè)或限制條件或內(nèi)容不全。 1說(shuō)明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）； 2他項(xiàng)權(quán)利的影響（如抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響未說(shuō)明）； 3特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）； 4權(quán)證說(shuō)明（證載用途與現(xiàn)實(shí)用途不一致；產(chǎn)權(quán)問(wèn)題；他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估）。 5-

9、2不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。抵押估價(jià)是否把劃撥土地作為出讓土地評(píng)估。 5-3估價(jià)結(jié)果中有未考慮抵押權(quán)的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響（非抵押估價(jià)目的） 5-4組成部分：1、本次估價(jià)的假設(shè)前提；2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查的資料； 3、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；4、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。 5-5假設(shè)條件應(yīng)有條款: A通用條款 1)本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。 2）本報(bào)告以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提。若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不負(fù)擔(dān)責(zé)任。 B選用條款 1）若估價(jià)對(duì)象土地為劃撥地，應(yīng)說(shuō)明本次評(píng)估以出讓地或以劃撥地

10、為前提； 2）若估價(jià)對(duì)象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說(shuō)明本次評(píng)估以何種用途為前提； 3）若估價(jià)對(duì)象面積出現(xiàn)了差異或無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說(shuō)明本次評(píng)估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提； 4）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度，并以此為前提；（假設(shè)開(kāi)發(fā)法） 5）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進(jìn)度，并以此為前提； 6）若估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)說(shuō)明本次評(píng)估是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整狀態(tài)； 7）對(duì)綜合用途類估價(jià)對(duì)象，應(yīng)說(shuō)明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。 5-6限制條件 第 3 頁(yè) 共 26 頁(yè) 1）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)時(shí)用途為辦公。因規(guī)劃用途與現(xiàn)時(shí)用途不符對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影

11、響，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視。 2）估價(jià)對(duì)象所屬土地為劃撥用地。本次估價(jià)未考慮補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視。 3）抵押貸款和房地產(chǎn)處分必須寫：本次評(píng)估報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格是在本次評(píng)估特定的及限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、處置費(fèi)用，交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)，應(yīng)予以充分的考慮及重視。 5-7估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際查看日不同有沒(méi)有假設(shè)對(duì)象在這期間保持不變。 5-8找不出的話可寫其中存在錯(cuò)誤 【注意】假設(shè)和限制中容易出錯(cuò)點(diǎn)如下： 1.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，說(shuō)明采用的是“自主開(kāi)發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被

12、迫轉(zhuǎn)讓前提”。 2.估價(jià)對(duì)象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋征收估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒(méi)有出租、抵押、查封等。估價(jià)對(duì)象已被查封，但根據(jù)人民法院強(qiáng)制拍賣估價(jià)目的的需要 ，假定估價(jià)對(duì)象沒(méi)有被查封。（背離事實(shí)假設(shè)） 3.如果評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。（法定優(yōu)先受償） 4.一定要有估價(jià)報(bào)告的使用期限，13年教材改版后將原來(lái)在結(jié)果報(bào)告中的使用期限變?yōu)樵诖颂?，如此處無(wú)算錯(cuò)，如使用期限放在結(jié)果報(bào)告算錯(cuò)。 明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義： 超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)

13、責(zé)任應(yīng)由估價(jià)報(bào)告使用者承擔(dān)；在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽字的估價(jià)師承擔(dān)，但估價(jià)報(bào)告使用者不當(dāng)使用的除外。 /因此估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限未被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限；如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止，即出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師要負(fù)責(zé)到底。 【歷年真題2】12年答案“在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響” 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（0+13項(xiàng)） 0、標(biāo)題 1、估價(jià)委托人

14、 1-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托人中缺委托人單位（如是單位）的法定代表人和住所； 1-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托人中缺委托人姓名（如是個(gè)人）、住所和身份證號(hào)碼（沒(méi)有身份證號(hào)不算大問(wèn)題） 2、估價(jià)機(jī)構(gòu) 3-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱。 3-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、住所、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。（如資質(zhì)等級(jí)表述為甲級(jí)等表述有誤） 注意：無(wú)資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒(méi)有資質(zhì)證書編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超出等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò) 3-3法人代表（或法人等）表述有誤，應(yīng)為法定代表人。 3、估價(jià)目的 3-1根據(jù)估價(jià)企業(yè)的資質(zhì)，估價(jià)企業(yè)不能承攬?jiān)摴纼r(jià)

15、目的下的估價(jià)業(yè)務(wù)；（私加） 第 4 頁(yè) 共 26 頁(yè) （1） 房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵 押價(jià)值” （2） 國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)目的根據(jù)補(bǔ)償方式不同分為兩種： 征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門不被征收人確定被征收房屋 價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門不被征收人計(jì)算被 征收房屋價(jià)值不用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 （3） 征收農(nóng)民集體土地的：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)。”（2013教材刪 除） （4） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目

16、的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”。 （5） 企業(yè)入股、合并的：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)秱的作價(jià)提供價(jià)值依 據(jù)” （6） 投資決策分析和咨詢服務(wù)的“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參考依據(jù)”。 （7） 復(fù)核評(píng)估目的的“受銀行委托，對(duì)機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果迚行復(fù) 核。” 4、估價(jià)對(duì)象 4-1估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象土地的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落、四至、面積、形狀，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件（容積率、建筑覆蓋率、綠地率等），利用狀況； 4-2估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落，面積、層數(shù)（總層數(shù)估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)）、用途（綜合用的應(yīng)說(shuō)明每一層的用途）、建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀。 4-3估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象缺建筑物或土地權(quán)屬狀況描述。（兩證的證載權(quán)利人姓名、土地取得方式，出讓土地的應(yīng)說(shuō)明土地使用權(quán)出讓起止年限，權(quán)屬描述中沒(méi)有交代共有權(quán)人及共有權(quán)證，如權(quán)利人為XXX和XXX；設(shè)立了他項(xiàng)權(quán)應(yīng)有說(shuō)明）。 4-4估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象中缺估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述。 4-5（估價(jià)對(duì)象為在建工程的）