西安高新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

1、西安高新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告高新楓林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃劃：3條步行行街 12000米生生態(tài)谷 50000平平米會(huì)所所 11公里林林蔭大道道產(chǎn)品規(guī)劃劃：二期由44棟碟式式高層 、2棟棟純復(fù)式式樓和11棟板式式小高層層組成銷(xiāo)售情況況：共分分五期開(kāi)開(kāi)發(fā)，當(dāng)當(dāng)期開(kāi)發(fā)發(fā)二期，07年年五期全全部開(kāi)發(fā)發(fā)完工上市時(shí)間間048，交交房時(shí)間間06.5，去去化量558套/月左右右，去化化速度885%客源： 以當(dāng)?shù)氐乇臼腥巳速?gòu)買(mǎi)為為主,外外地購(gòu)房房則以延延安(陜陜北地區(qū)區(qū))居多多；用以以自主，投資較較少；一一般年齡齡在300-455歲購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者多營(yíng)銷(xiāo)思路路：“生態(tài)谷谷 純水水岸 新新街區(qū)生生活”“生態(tài)運(yùn)運(yùn)動(dòng) 教教育 陽(yáng)

2、陽(yáng)光”推廣手段段：一次次性購(gòu)房房可享受受98折折優(yōu)惠；報(bào)刊媒媒體推廣廣為主；戶(hù)外硬硬廣媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如wwww.8800jj.ccc）優(yōu)勢(shì)： 水景規(guī)規(guī)劃，迎迎合市場(chǎng)場(chǎng)需求；大型社社區(qū)，會(huì)會(huì)所等相相關(guān)配套套齊全；電梯型型純復(fù)式式景觀樓樓產(chǎn)品，是該項(xiàng)項(xiàng)目的一一大亮點(diǎn)點(diǎn)劣勢(shì)： 產(chǎn)品高高密度開(kāi)開(kāi)發(fā)，影影響居住住的采光光性；007年全全部竣工工，開(kāi)發(fā)發(fā)周期較較長(zhǎng)，勢(shì)必給前前期入住住居民帶帶來(lái)一定定的不便便；周遍遍同期開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)盤(pán)多，其其競(jìng)爭(zhēng)壓壓力大豪盛時(shí)代代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃劃：230000平方方米江南南山水園園林 20000多平平方米會(huì)會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃劃：

3、共由9棟棟23樓樓高層組組成，其其中三期期由3棟棟高層組組成銷(xiāo)售情況況：共分分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)，上上市時(shí)間間04.9，交交房時(shí)間間05年年底，去去化量441套/月，去去化速度度89%營(yíng)銷(xiāo)思路路：“水岸名名邸 一一切都是是好宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 除除了價(jià)格格”推廣手段段：一次次性購(gòu)房房可享受受98折折優(yōu)惠，按揭享享受999折優(yōu)惠惠；報(bào)刊刊媒體推推廣為主主；戶(hù)外外硬廣媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如wwww.8800jj.ccc）優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品整整體品質(zhì)質(zhì)較高，江南園園林景觀觀設(shè)計(jì)具具特色；先做景景觀后銷(xiāo)銷(xiāo)售，市市場(chǎng)反映映效果好好劣勢(shì)： 棟距小小，低層層戶(hù)型采采光不夠夠；部分分房型設(shè)設(shè)

4、計(jì)欠缺缺合理世家星城城（三期期）社區(qū)規(guī)劃劃：20000平方米米健身俱俱樂(lè)部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃劃：三期由110棟小小高層、高層組組成銷(xiāo)售情況況：共分分3期開(kāi)開(kāi)發(fā)，當(dāng)當(dāng)期為33期，上上市時(shí)間間 055.3（內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)）005.66上市；交房時(shí)時(shí)間055年底客源： 本市居居民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)為主，異地購(gòu)購(gòu)房為輔輔；自住住居多營(yíng)銷(xiāo)思路路：“打造一一流高品品質(zhì)大眾眾精品住住宅”推廣手段段：“付5萬(wàn)萬(wàn)頂7萬(wàn)萬(wàn)”活動(dòng)(在內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)期期,只要要先付55萬(wàn)元定定金,開(kāi)開(kāi)盤(pán)后購(gòu)購(gòu)買(mǎi)可抵抵消7萬(wàn)萬(wàn)元房款款)媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如wwww.8800jj.ccc）優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)規(guī)規(guī)模大，配套設(shè)

5、設(shè)施齊全全；周遍遍名校多多，居住住環(huán)境好好；借學(xué)學(xué)校優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引大量客客戶(hù)劣勢(shì)： 產(chǎn)品總總體品質(zhì)質(zhì)一般綠地世紀(jì)紀(jì)城仕嘉公公寓社區(qū)規(guī)劃劃：10萬(wàn)平平米綠化化；1220萬(wàn)平平米坡地地（9洞洞高爾夫夫）；6650000水景景；商業(yè)業(yè)街；1150000會(huì)所所產(chǎn)品規(guī)劃劃：集住住宅、酒酒店、辦辦公、會(huì)會(huì)展中心心、酒店店式公寓寓、商業(yè)業(yè)為一體體的綜合合社區(qū)；一期由由2棟111層、2棟118層及及2棟224層的的小高層層、高層層組成銷(xiāo)售情況況：共分分3期；下期開(kāi)開(kāi)發(fā)上市市時(shí)間22期044.9；交房時(shí)時(shí)間055.6；去化量量 700套/月月（剩余余50套套左右）；去化化速度889%客源： 以當(dāng)?shù)氐乇臼腥巳速?gòu)買(mǎi)

6、為為主；自自主居多多；投資資占有一一定比例例營(yíng)銷(xiāo)思路路：“1200萬(wàn)平米米 首席席國(guó)際親親水社區(qū)區(qū)”“西安高高新中央央商務(wù)區(qū)區(qū)”推廣手段段：一次次性購(gòu)房房可享受受98-99折折優(yōu)惠；報(bào)刊媒媒體推廣廣為主；戶(hù)外硬硬廣媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；綠綠地主頁(yè)頁(yè)及相關(guān)關(guān)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)： 知名企企業(yè)樓盤(pán)盤(pán)，名牌牌效益明明顯；社社區(qū)內(nèi)部部配套齊齊全，有有商業(yè)街街、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)等多多項(xiàng)設(shè)施施；房型型設(shè)計(jì)普普遍較好好，南北北通透、采光足足，戶(hù)戶(hù)戶(hù)全明設(shè)設(shè)計(jì)；大大量水系系景觀的的營(yíng)造，受到眾眾多市民民的追捧捧劣勢(shì)： 因西安安當(dāng)?shù)氐牡臍夂蛴坝绊?，設(shè)設(shè)露天式式陽(yáng)臺(tái)，肯能會(huì)會(huì)造成房房屋內(nèi)塵塵土較多

7、多的現(xiàn)象象；區(qū)域域內(nèi)雷同同性產(chǎn)品品多，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力較較大紫薇田園園都市社區(qū)規(guī)劃劃：5萬(wàn)多平平方米的的中央綠綠地廣場(chǎng)場(chǎng)；144萬(wàn)平方方米俱樂(lè)樂(lè)部產(chǎn)品規(guī)劃劃：有多層、小高層層、高層層、花園園洋房、TOHHO及老老年公寓寓構(gòu)成銷(xiāo)售情況況：同期期開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售至至今2年年多）；上市時(shí)時(shí)間022.7（多層），044.5（小高層層、高層層）；交交房時(shí)間間05.10（高層）客源： 以本地地人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)為主，外地購(gòu)購(gòu)房以陜陜北地區(qū)區(qū)居多；自主為為主，投投資者甚甚少營(yíng)銷(xiāo)思路路：“精英 人文 成熟社社區(qū)”推廣手段段：首付付可分期期付款（如首付付30%，可先先付一半半，入住住前再付付清另一一半）；9層以上上可享受受99折折，1

8、55層以上上98折折；報(bào)刊刊媒體為為主流；戶(hù)外硬硬廣媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如wwww.8800jj.ccc）優(yōu)勢(shì)： 社區(qū)是是目前市市場(chǎng)上規(guī)規(guī)模最大大的樓盤(pán)盤(pán)，受當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩耜P(guān)注；樓盤(pán)是是政府扶扶持項(xiàng)目目，在許許多方面面享有一一定的優(yōu)優(yōu)惠政策策；大型型社區(qū)配配套齊全全;劣勢(shì)： 項(xiàng)目在在產(chǎn)品的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方面面存在一一定問(wèn)題題；目前前項(xiàng)目商商業(yè)設(shè)施施配套較較少；高高層頂層層面積設(shè)設(shè)計(jì)較大大，總價(jià)價(jià)過(guò)高，造成市市民難以以承受城市楓景景 夏日日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃劃: 280000平方方米商業(yè)業(yè) 117000平方米米幼兒園園 331000平方米米公共綠綠地產(chǎn)品規(guī)

9、劃劃: 共共有十棟棟小高層層和二棟棟高層組組成一期由一一棟322層高層層、六棟棟18層層小高層層銷(xiāo)售情況況：共分分二期開(kāi)開(kāi)發(fā)，當(dāng)當(dāng)期開(kāi)發(fā)發(fā)一期，下期開(kāi)開(kāi)發(fā)二期期（5號(hào)號(hào)地塊）客源： 當(dāng)?shù)乜涂蛻?hù)為主主；自主主居多；相當(dāng)一一部分客客戶(hù)來(lái)自自于高科科新花園園業(yè)主（高科新新花園是是同家開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司建造的的）營(yíng)銷(xiāo)思路路：“城市中中的風(fēng)景景 風(fēng)景景中的城城市”“20005 關(guān)關(guān)注高科科集團(tuán) 高科房房產(chǎn)”“關(guān)注城城市風(fēng)景景 夏日日景色”推廣手段段：截止止到3月月8日，內(nèi)部訂訂購(gòu)，價(jià)價(jià)格優(yōu)惠惠；報(bào)刊刊媒體推推廣為主主；戶(hù)外外硬廣媒體通路路：華華商報(bào)、西西安晚報(bào)報(bào)為主主打；相相關(guān)專(zhuān)業(yè)業(yè)網(wǎng)站（如wwww.8800

10、jj.ccc）優(yōu)勢(shì)： 高科房房產(chǎn)樓盤(pán)盤(pán) 品牌牌效益顯顯著；棟棟距522米，采采光度高高，相當(dāng)當(dāng)受購(gòu)房房者歡迎迎；板式式小高層層房型（三室），戶(hù)型型設(shè)計(jì)合合理，屬屬經(jīng)典房房型劣勢(shì)： 1室的的房型設(shè)設(shè)計(jì)朝北北，對(duì)采采光、日日照有一一定影響響（2）潛在在競(jìng)爭(zhēng)情情況 中海外外集團(tuán)于于20003年以以近2.4億元元獲得南南二環(huán)西西段一地地塊，動(dòng)動(dòng)向不明明。 和記黃黃埔以110.005億元元拿下高高新區(qū)二二期7227畝土土地使用用權(quán)，動(dòng)動(dòng)向不清清晰。 廣廈房房產(chǎn)、珠珠江投資資、新鴻鴻基、名名流置業(yè)業(yè)等全國(guó)國(guó)知名地地產(chǎn)公司司進(jìn)駐西西安。表7：區(qū)區(qū)域其他他典型個(gè)個(gè)案情況況案名建筑面積占地面積容積率價(jià)格（元/平

11、平米）主力戶(hù)型型銷(xiāo)售情況況八水洋房房55280003/2/1 1115.34項(xiàng)目共4400多多套房源源，剩余余三成楓韻藍(lán)灣灣3013.772.1不詳1-3室室 400-1220不等等項(xiàng)目共有有20000多套套房源，分二期期開(kāi)發(fā)，目前一一期開(kāi)發(fā)發(fā)15000套左左右，未未銷(xiāo)售，情況不不詳家天下14.3352.866（二期）30550（三期）31000（二期）3/22/2 1388.766-1443.662（三期）2/22/1 90共有10058套套，二期期房源660套左左右，現(xiàn)現(xiàn)推出三三期共4400套套房源世紀(jì)頤園園350003/2/2 1344、1440共有二

12、棟棟住宅樓樓，一棟棟團(tuán)購(gòu)，一棟可可售房源源1922套，剩剩余200多套我愛(ài)我家家11.554.52.566點(diǎn)式：331000-44400板式住宅宅：30050-36000板式：33/2/2 1199、1226平方方米點(diǎn)式：11室 333-551 平平方米項(xiàng)目共分分二期開(kāi)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)現(xiàn)二期開(kāi)開(kāi)發(fā)點(diǎn)式式小戶(hù)型型，共6672戶(hù)戶(hù)，已銷(xiāo)銷(xiāo)售800%新西蘭(二期)165.92.7360003/2/2 1311-1336項(xiàng)目正銷(xiāo)銷(xiāo)售二期期，去化化90%，剩余余10套套左右房房源旭景碧澤澤園( 二期)19.666.82.888278003/2/2 1011-1227項(xiàng)目總118177戶(hù)，現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)二二期，約約61

13、22戶(hù)左右右，剩余余約700套，后后期開(kāi)發(fā)發(fā)三期，約6000套左左右紫昕花庭庭14.553.54.1310002/2/1、33/2/2866-1338項(xiàng)目共110766戶(hù)，一一期全部部銷(xiāo)售，剩余6600多多套2、區(qū)域域樓盤(pán)特特點(diǎn)產(chǎn)品面： 區(qū)域物物業(yè)形態(tài)態(tài)以混合合社區(qū)為為主，以以小高層層、高層層為主。 戶(hù)型以以三房為為主、戶(hù)戶(hù)型面積積在1221-1140平平米為主主戶(hù)型類(lèi)型型及戶(hù)型型面積相相對(duì)偏大大，這與與區(qū)域置置業(yè)需求求向提升升品質(zhì)階階段相吻吻合，且且戶(hù)型是是適度放放大。 區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品多為為新盤(pán)、且產(chǎn)品品規(guī)模大大客源面： 三類(lèi)客客群并存存，且以以自住需需求為主主區(qū)域購(gòu)房房的客戶(hù)戶(hù)大體分分為三類(lèi)類(lèi)

14、：一是是周邊工工業(yè)園區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的工作人人士；二二是鄰近近區(qū)域的的欲提升升居住質(zhì)質(zhì)量的人人士；三三是外地地人士（陜北），三類(lèi)類(lèi)客戶(hù)群群體并存存，均以以自住需需求為主主，同時(shí)時(shí)一個(gè)不不容忽視視的客源源來(lái)源渠渠道為團(tuán)團(tuán)購(gòu)。 區(qū)域客客源對(duì)諸諸如品質(zhì)質(zhì)、品牌牌等表現(xiàn)現(xiàn)出一定定的關(guān)注注度銷(xiāo)售推廣廣面： 區(qū)域價(jià)價(jià)格漲幅幅緩慢，但景觀觀和朝向向?qū)r(jià)格格的影響響較大區(qū)域項(xiàng)目目?jī)r(jià)格較較05年年初均有有不同程程度的上上漲（一一般在1150元元左右/平米），但較較04年年下半年年的增速速而言明明顯趨緩緩。在影影響價(jià)格格的諸多多因素中中，其環(huán)環(huán)境和朝朝向等因因素影響響較大，南向和和北向的的差價(jià)估估計(jì)在115-2

15、20%。樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)城市楓景景豪盛時(shí)代代華城綠地世紀(jì)紀(jì)城-仕仕嘉公寓寓高新楓林林綠洲規(guī)模（萬(wàn)萬(wàn)方）22.5511380150物業(yè)類(lèi)型型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶(hù)型1/1/1、22/1/1、22/2/1、33/2/2、44/2/23/2/2、44/2/2、55/2/22/2/1、33/2/2、44/2/2、55/2/3（復(fù)復(fù)式）3/2/2、44/2/2、44/2/3、復(fù)復(fù)式面積（平平米）1/1/1：22/1/1：22/2/1：33/2/2：44/2/2=443-449：885.005：1100：1222-1440：11603/2/2：44/2/2：55/2/2=1132、1500：

16、1335：1174-17662/2/1：33/2/2：44/2/2：55/2/3（復(fù)復(fù)式）=96、98：1266、1330：1154：1766、23303/2/2：44/2/2：44/2/3：復(fù)復(fù)式=1118：1499-1552：1167-1811：2449.66、3000套數(shù)（套套）1/1/1：22/1/1：22/2/1：33/2/2：44/2/2=1168：28：56：4099：5443/2/2：44/2/2：55/2/2=1184：46：462/2/1：33/2/2：44/2/2：55/2/3（復(fù)復(fù)式）=2144：2339：118：443/2/2：44/2/2：44/2/3：復(fù)復(fù)式=996：996：1184：90均價(jià)（元/平