2022年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案

1、12022 年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案一、單項選擇題共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案只有 1 個最符合題意，請在答題卡 上涂黑其相應(yīng)的編號1.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的選項是。A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C.不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標準要求估價的誤差標準D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差2.關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的選項是。A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相；B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)證求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進展交易的成交價格有所不

2、同D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)程度和職業(yè)道德的影響3.估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定的局限性C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價方法4.以下引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟開展、人增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)效勞企業(yè)【答案】 D【解析】此題考察的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的

3、房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。5.以下估價對象區(qū)位狀況的描繪中，不屬于位置狀況描繪的是。A.估價對象間隔 機場 35 公里B.估價對象面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】 D【解析】此題考察的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描繪。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描繪中的位置描繪包括坐落、方位、與相關(guān)場所的間隔 、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材 P78。6.以下影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是。A.消費者的收入程度堉加B.該種房地產(chǎn)的價格程度下降2C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)本錢上升D.消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲【答案】 C【

4、解析】此題考察的是房地產(chǎn)需求。 一般地說，某種房地產(chǎn)的價格假設(shè)上漲了，對其需求就會減少。參見教材 P86。7.購置一套建筑面積為 120m2,單價為 18000 元/m2 的住宅， 以下付款方式， 名義價格和實際價格相符的是。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，紿予 5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付 50 萬元，余款在第一年年末支付D.首付 50%,余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等額本息還款的低押貸款支付【答案】 D【解析】 此題考察的是名義價格和實際價格。 選項 D 的名義價格和實際價格是相等的， 都是216 萬元。參見教材 P113。8.間隔 是衡量房地產(chǎn)

5、區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單定指標，其中相對科學(xué)的間隔 指標是。A.空間直線間隔B.交通線路間隔C.交通時間間隔D.經(jīng)濟間隔【答案】 D【解析】 此題考察的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。 經(jīng)濟間隔 是更科字但較復(fù)雜的一種間隔 ，它是把交通時間、交通賽用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映間隔 。參見敦材 P132。9.以下影響價格的因索中，不屬于實物因素的是。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型【答案】 A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)實物因索。朝向是區(qū)位因素。參見教材P12510.關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原那么及其運用的說法，正確的選項是。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以

6、作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格【答案】 D【解析】此題考察的是合法原那么。 合法原那么要求估價結(jié)果是在依法斷定的估價對象狀況下定價值或價格，參見教材 P155。3【答案】 A【解析】此題考察的是慎重原那么。遵循慎重原那么應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。4.2/6%1-1/1+6%30=51.81。參見教材 P171。13.評估建筑面積為 1202 的住宅在 2022 年 9 月 30 日前市場價格， 以下交易實例中最適宜作為可比實例的是。11.評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的選項是。A.價值時點為如今，估價對象狀況為如

7、今狀況B.價值時點為如今，估價對象狀況為將來狀況C.價值時點為將來，估價對象狀況為如今狀況D.價值時點為將來，估價對象狀況為將來狀況【答案】 B【解析】 此題考察的是價值時點原那么。 在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時， 應(yīng)特別注意兩點： 1價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。 2估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、 建筑面積、 建筑構(gòu)造等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為根據(jù)。參見教材P162。12.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為6 萬元、 4.2 萬元和 5.4 萬元。假設(shè)收H 期限為 30 年，報酬率為 6%，無法定

8、優(yōu)先受賠償款。那么該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為萬元。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】 B【解忻】 此題考察的是。 可比實例是類似房地產(chǎn)中真實成交且符合一定條件的， 詳細是指交易實例中交易方式適宜估價目的、 成交日期接近價值時點、 成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見敦材P173。414.賣方 5 年前以貸款方式購置了一套達筑面積為 85m2 的住宅，貸款總額為 45 萬元，期限 為 15 年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買 方付給賣方 50 萬元，并承擔賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未歸還的購房貸款，假設(shè)賣方、買 方應(yīng)

9、繳納的交易稅費分別為正常成交價格的 6%和4%。那么該住宅的正常成交價格為元 /m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 A【解析】此題考察的是統(tǒng)一稅費負擔。至價值時點，尚未歸還的貸款=45x1-5/15=30 萬 元， 正常負擔下的價格=30+50/16%/85=0.9787 萬元/m2=9787 元/m2。參見教材 P184。 15.關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的選項是。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇_進展交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為理解市場行情的參考D.修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合

10、理【答案】 D【解析】 此題考察的是比較法適用的估價對象。 選項 A 正確， 比較法適用的估價對象是同類 數(shù)量較多、 有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)； 選項 B 正確， 有特殊交易情況的交易實 例一般不宜選為可比實例， 但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時， 那么應(yīng)對其進展 交易情況修正； 選項 C 正確，掛牌價不能作為估價根據(jù)， 但可作為理解市場行情的參考；選 項 D 錯誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理。 16.甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀袌鰞r格分別為 50 萬元和 70 萬元，假設(shè)將該兩家土地合并為一 家土地， 合并后的土地市場價格為 150 萬元，

11、 假設(shè)乙宗地的擁有者購置甲宗地， 那么甲宗地 的擁有者合理的要價范圍是萬元。A.0-50B.50-65C.50-80【答案】 C【解析】此題考察的是造成成交價格偏離正常價格的因素。甲宗地單獨的價格為50 萬，合 并后增值=150-50+70=30 萬元。那么土地乙的擁有著可要價 50 萬元至80 萬元50+30=80。參見教材 P190。17.某寫字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為 400 萬元， 運營費用率為 30%,預(yù)計持有至 5 年末出 售時的總價為 6000 萬元，銷售稅費率為 6%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為 6%,風(fēng)險報酬率為無 風(fēng)險報酬率的 25%，那么該寫字樓目前的收益價值為。5【答案】

12、 A【解析】18.關(guān)子建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的選項是。A.經(jīng)濟壽命主要甶建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)走性決走B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】 C【解析】 此題考察的是收益期和持有期的測算。 建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定， 同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同， 一般是在建筑物設(shè)計使用年限的根底上， 根據(jù)建筑物的施工、 使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進展綜合分忻判斷得出的。參見教材 P235。19.房地產(chǎn)的有租約限制價值等于。A.無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值B.出租

13、人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C.無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值D.出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值【答案】 A【解析】20.運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象將來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是。A.可以獲得的交易實例數(shù)量較多B.所獲得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的C.利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進展適當調(diào)整【答案】 B【解析】此題考察的是報酬率的求取方法。 市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非將來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象將來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材P250。21.某房地產(chǎn)的年凈收益為 60 萬元，建筑物價

14、值為 200 萬元，建筑物資本化率為 12%,土地使用年限為，土地報酬率為 6%,該房地產(chǎn)的價值為萬元。6【答案】 C【解忻】此題考察的是剰余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值 x 建筑物的資本化率=200 x12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36，土地定價值=36xP/A,6%,30=38x1/6%x1-1/1+6%30】=495.53。合計，房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53 萬元。參見教材P257。22.某新建房地產(chǎn)的土地獲得本錢為 200 萬元，建立本錢和管理費用之和為 500 萬元，投資利息為 50 萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的 3%和 6%，本

15、錢利潤率為 15%，那么該房地產(chǎn)的重新購建價格為萬元?！敬鸢浮?C【解析】此題考察的是單位比較法。 V=200+500+50+3%V+6%V+200+500+50+3%Vx15%，V=952.512(萬元)。參見教材 P290。23.某房地產(chǎn)的土地是于 8 年前通過出讓方式獲得的， 1 年后房屋達成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)達價格為每平方米土地面積3000 元，建筑物重新購建價格為 2800 元/m2,建筑物成新率為 90%，土地使用 8 年的年期調(diào)整系數(shù)為 94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 D【解析】此

16、題考察的是本錢法總結(jié)。 3000+2800 x90%=5520 元/m2 。24.通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費D.房屋保險費【答案】 C【解析】此題考察的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)效勞費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。25.某住宅建筑面積為 160m2,土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為 5000 元/m2 和 3500 元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為 5 萬元， 戶型設(shè)計落后引起的折舊為 8

17、萬元， 位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為 6 萬元，假設(shè)土地報酬率為 6%,那么該住宅的本錢價格為萬元。7【答案】 B【解析】此題考察的是本錢法總結(jié)。 房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格折舊=5000 x160+3500 x160-50000-80000-60000=1170000 元。26.以下引起房地產(chǎn)貶值的因索中，屬于功能折舊的是。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程根底不均勻沉降【答案】 A【解析】 此題考察的是建筑物折舊的含義和原因。 功能折舊也稱為無形損耗， 是指因建筑物功能缺乏或過剰造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能缺乏或過剰的原因可能是

18、科學(xué)技術(shù)進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。參見教材P296。27.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的選項是 .A.根據(jù)當?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)工程的平均利潤率來計算B.采用直接本錢利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建立本錢C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤率【答案】 C【解析】 此題考察的是后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。 選項 A 錯誤， 開發(fā)利潤率應(yīng)當是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進展特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得利潤率 平均利潤率； 選項 B 錯誤，采用直接本錢利潤率計算時， 計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其獲得稅費、

19、 以及后續(xù)的建立本錢； 選項 D 錯誤， 因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納， 不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一， 為了便于開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計，不應(yīng)扣除所得稅。參見教材P281、333。28.采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預(yù)測獲得在建工程后3 個月開始建立， 建立期 1 年， 假設(shè)建成后 3 個月一次售出， 同類住宅現(xiàn)行市場價格為 8000 元/m2,預(yù)測將來 2 年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。假設(shè)折現(xiàn)率為 12%，那么該在建工程開發(fā) 完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670【答案】 A【解析】此題考察的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別

20、。80001+5%1.5/1+12%1.5=7261.84萬元。參見教材 P323。29.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建立期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建立期和經(jīng)營期8B.建立期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點一樣C.經(jīng)營期可詳細分為銷售期和運營期D.建立期和經(jīng)營期不會重疊【答案】 D【解析】此題考察的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在銷售含預(yù)售的情形下，建立期和經(jīng)營期有重香。參見教材 P330。30.當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升降且各期上升或下降的數(shù)額大致一樣， 宜選擇的估價方法是。A.平均增減量法B.平均開展速度法C.挪動平均法D.指數(shù)修勾法【答案】 A【解析】 此題考察的是平均增減量法。

21、 運用平均增減量法進展預(yù)測的條件是， 房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的， 并且各期上升或下降的數(shù)額大致一樣， 否那么就不宜采用這種方法。參見教材 P349。31.關(guān)于道路價法的說法，錯誤的選項是。A.實際估價中同一道路價區(qū)段內(nèi)標準臨街深度可以不同B.一樣條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大C.道路價為假設(shè)干標準臨街宗地的平均價格D.運用線路價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊【答案】 C【解析】此題考察的是道路價法。選項A 錯誤，實際估價中， 設(shè)定的標準臨街深度通常是道路價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。參見教材P370。32.某工業(yè)用房占地面積 5

22、000m2,容積率 1.5,土地單價為 2400 元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加 2500m2 建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為 5600 元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價萬元。A.1000B.3000C.3800D4400【答案】 D【解析】此題考察的是補地價的測算。新容積率=5000 x1.5+2500/5000=2.0;補地價=5600 x2-2400 x5000=4400 萬元。參見教材 P385。33.在國有土地上房屋證收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價假設(shè)屬于。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)9D.根據(jù)缺乏假設(shè)【答案

23、】 B【解析】此題考察的是估價報告的組成。 背離事實假設(shè)， 是指因估價目的的特殊需要、 交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中， 評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材 P413,34.關(guān)于價值時點的說法，錯誤的選項是。A.價值時點可以是過去、如今或?qū)鞡.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致【答案】 C【解析】 此題考察的是價值時點原那么。 選項 C 錯誤， 價值時點不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。參見教材

24、P162 表 5-1。35.關(guān)于估價師聲明的說法，正確的選項是。A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明B.估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責估價做出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明【答案】 B【解析】此題考察的是估價報告的組成。 估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任才能和勤勉盡責估價等的承諾和保證。參見教材P412。二、多項選擇題共 15 題，每題2 分。每題的備選答案中有 2 個或 2 個以上符合題意，請 在答題卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多項

25、選擇的，不得分；少選且選 擇正確的，每個選項得 5 分1.關(guān)于房地產(chǎn)估價要表的說法，正確的有。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要B.估價對象由估價托人和估價目的雙重決定C.選取估價根據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D.估價原那么應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進展選擇E.估價程序是指完成估價工程所需做的各項工作進展的先后次序，不得穿插或反復(fù)【答案】 ABDE【解析】 此題考察的是估價目的。 在估價中選取估價根據(jù)應(yīng)有針對性， 主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。參見教材 P33。2.評估一套單元式住宅的抵押估價， 假設(shè)未做特別說明， 應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有。A.二次裝修時所鋪

26、的木地扳B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜10D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】 ACD【解析】在未做特殊說明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價范圍，選項CD 均屬于定著物；選項 A 屬于建筑物實物中的裝飾裝修。參見教材P49、76。3.關(guān)于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價成交價格賣方最低要價B.在買方的市場下，成交價格會偏向賣房最低要價C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期平衡價格，理論價格是短期平衡價格D.在正常市場或正常經(jīng)濟開展下， 市場價格根本上與理論價格相吻合， 圍繞著理論價格而上下波動

27、，不會偏離太遠E.當交易情況正常時，成交價格接近市場價格【答案】 ABDE【解析】 此題考察的是掛牌價格、 成交價格、 市場價格、 理論價格和評估價格。 選項 C 錯誤，市場價格和理論價格相比， 市場價格是短期平衡價格， 理論價格是長期平衡價格。 參見教材P95、97。4.關(guān)于一樣條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B.在合法利用下， 市場價值一現(xiàn)狀價值 將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽钫_利用的必要支出及應(yīng)得利潤C.在現(xiàn)狀利用為最正確利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E.同一估價目的、價值類型下，不能同時評估

28、市場價值和現(xiàn)狀價值【答案】 ABC【解析】此題考察的是市場價值、投資價值、慎重價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和剩余價值。在合法利用下， 現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。 而假設(shè)現(xiàn)狀利用為最高最正確利用， 那么現(xiàn)狀價值就等于市場價值。 在不是合法利用下， 現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。 在合法利用下，必然有市場價值一現(xiàn)狀價值 將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦钫_利用的必要支出及應(yīng)得利潤。否那么，現(xiàn)狀利用就是最高最正確利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材P99。5.以下房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 ADE【解析】 此題考察的是房地產(chǎn)價格影

29、響因素的分類。 房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、 制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。參見教材P121。16.以下房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合慎重原那么要求的有。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收貧法估價時，不高估收入和運營費用C.本錢法估價時，不高估土地獲得本錢、建立本錢、稅費、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價時， 不高估將來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)將來價格時，不高估市場價格增長程度【答案】 AD【解析】此題考察的是慎重原那么。1在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價

30、格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進展必要的實地查勘；2在運用收貧法估價時， 不應(yīng)高估收入或者低估運營費用， 選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低； 3在運用本錢法估價時， 不應(yīng)高估土地獲得本錢、 建立本錢、 有關(guān)費稅和利潤， 不應(yīng)低估折舊；4在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估將來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材 P171。7.估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進展實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地幵發(fā)程度E.容積率【答案】 ABD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實物狀況，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、土壊

31、、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。參見教材P196。8.預(yù)計某房地產(chǎn)將來第一年的凈收益為 170 萬元，此后每年的凈收益在上一年的根底上減少8 萬元，報酬率為 8%那么以下說法中正確的有。 A.該房地產(chǎn)將來第 30 年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于 22 年C.該房地產(chǎn)的收益價值小于 1276.47 萬元D.該房地產(chǎn)的收益價值大于 875 萬元E.該房地產(chǎn)的資本化率為 18%【答案】 ABCD【解析】此題考察的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-n-1b=0,170-8n-1=0,n=22.25。V=170/8%-8/8%2 1-1/1+8%22.25+8/8%x22.25/1+

32、8%=1118.58 萬元。參見教材 P225。9.運用本錢法對新開發(fā)房地產(chǎn)的價值進展評估， 在減值或增值調(diào)整時， 應(yīng)考慮的影響因素主要包括。A.工程選址不當B.建立本錢偏高C.運營費用是否客觀12D.工程施工質(zhì)量優(yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場供求狀況【答案】 ADE【解析】此題考察的是適用于新幵發(fā)建立的房地產(chǎn)的根本公式。新開發(fā)建立的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊， 但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當、 規(guī)劃設(shè)計是否合理、 工程施工質(zhì)量優(yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等， 考慮其可能的減值因素和增值因素， 予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。參見教材 P286。10.關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有。A.利用年限法求取建筑

33、物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟壽命B.對建筑物進展更新改造可使達筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟壽命之和為建筑物經(jīng)濟壽命【答案】 AE【解析】此題考察的是年限法。 選項 B 錯誤， 建筑物經(jīng)過了更新改造， 其自然壽命和經(jīng)濟壽命都能得到延長；選項 CD 錯誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材P298。11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有。

34、A.各項收入，支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)幵發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】 BCE【解析】此題考察的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項 A 錯誤， 各項收入、 支出發(fā)生的時間不同，動態(tài)分析法下，將各項收入、支出折算到價值時點上；選項D 錯誤，動態(tài)分折法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。參見教材P323-333。12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有。A.開發(fā)完成后的價值是將來幵發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所有對應(yīng)的價值B.將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能

35、包含動產(chǎn)、權(quán)利等C.評估投資價值時，將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收貧法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用本錢法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】 AC【解析】 此題考察的是幵發(fā)完成后的價值。 選項 B 錯誤， 將來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等；選項D 錯誤，對于出租或自營的房地產(chǎn)， 預(yù)測開發(fā)完成后的價值， 可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益， 再采用13收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值； 選項 E 錯誤， 開發(fā)完成后的價值不能采用本錢法求取。 參見教材 P332-333。13.關(guān)于房地產(chǎn)估價長期

36、趨勢運用的說法，正確的有。A.長期趨勢法一般不適用對估價對象當前價格程度的測算或估價B.對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用挪動平均法消除季節(jié)波動影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程 Y=a+bX 的參數(shù) a、b 通常采用最小二乘法確定D.選擇詳細預(yù)測方法的主要根據(jù)是估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的變動規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價格開展?jié)摿Α敬鸢浮?CDE【解析】 此題考察的是長期趨勢法及其運用。 選項 B 錯誤， 挪動平均法是對原有價格按照時間序列進展修勻， 即采用逐項遞移的方法分別計算一系列挪動的時序價格平均數(shù)， 形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，而非季節(jié)波動。參

37、見教材P352。14.關(guān)于道路價區(qū)段的說法，正確的有。A.道路價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀一樣、位M 相鄰的臨街土地劃為同一個道路價區(qū)段C.兩個道路價區(qū)段的分界限，原那么上是地價程度有明顯差異的地點D.較長的繁華街道，可根據(jù)地價程度差異劃分為兩個以上的道路價區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價程度有明顯差異的， 應(yīng)以街道中心為分界限， 將該街道兩側(cè)視為不同的道路價區(qū)段【答案】 ACDE【解析】此題考察的是劃分道路價區(qū)段。在劃分道路價區(qū)段時，應(yīng)將“通達性相當、位置相鄰、地價相近的臨街土地劃為同一個道路價區(qū)段。參見教材P370。15.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有。A.所有適用的估價

38、方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和本錢法估價E.市場根據(jù)不充分而不宜采用比較法、 收益法、 假設(shè)開發(fā)法估價的情況下， 可以將本錢法作為主要的估價方法【答案】 BE【解析】此題考察的是選用估價方法進展測算。選項A 錯誤， 在理論上適用的估價方法，都應(yīng)初步入選， 不得隨意取舍， 但每種估價方法除了其適用的估價對象， 還有需要具備的條件。有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適用的估價方法的實際運用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的根底上，再根據(jù)捜集

39、到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況， 正式確定采用的估價方法； 選項 C 錯誤， 商鋪具有收益性，即便如今空罝，也可以采用收益法評估；選項D 錯誤，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收益性，不宜選用比較法，適用收益法。參見教材P215、409。14三、判斷題1.在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格?！敬鸢浮?【解析】 此題考察的是房地產(chǎn)估價的特點。 對估價師或某個特定的市場參與者而言， 房地產(chǎn)價值由市場力量決定， 是客觀的， 即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成， 可能高于其理論價格。參見教材 P6。2.房屋被征用為臨時安置用房， 半年后返還

40、時發(fā)現(xiàn)局部毀損， 補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償?！敬鸢浮?【解析】 此題考察的是房地產(chǎn)征收征用的需要。 房地產(chǎn)被征用后毀損的， 補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償； 房地產(chǎn)被征用后滅失的， 補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。參見教材P18。3.某宗建立用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等根底設(shè)施屬于該宗土地的實物因素?！敬鸢浮俊窘馕觥看祟}考察的是房地產(chǎn)實物、 權(quán)益和區(qū)位的含義。 假設(shè)是該房地產(chǎn)內(nèi)部 用地紅線內(nèi)的配套設(shè)施，那么應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實物因索。參見教材P54,4.房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可

41、能損毀的土地價值?！敬鸢浮?【解析】此題考察的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能通受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常詳細是指建筑物的重置本錢或重建本錢和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失。參見教材P102。5.在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降?！敬鸢浮俊窘馕觥看祟}考察的是稅收制度政策。一般地說， 增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲；相反，會使房地產(chǎn)價格下降。參見教材P139。6.房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨立、 客觀、 公正原那么， 合法原那么， 價值時點原那么，替代原那么，最高最正確利用原那么。【答案】 【解析】此題考察的是房地產(chǎn)估價原那么的含義。 市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原那么， 合法原那么， 價值時點原那么， 替代原那么， 最髙最正確