房地產(chǎn)行業(yè)：銷售增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正開工回暖竣工持續(xù)改善

1、開發(fā)投資增速小幅下行，景氣指數(shù)繼續(xù)回升2019 年 1-10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 109603 億元，同比增長 10.3%，增速較 1-9 月回落 0.2 pct；同期住宅開發(fā)投資完成額為 80666 億元，同比增長 14.6%，增速較 1-9 月回落 0.3 pct，對(duì)整體開發(fā)投資完成額繼續(xù)起拉動(dòng)作用，占比 73.6%。分區(qū)域來看，東部、中部、西部和東北區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為 57615、22822、24588、4579 億元，分別同比增長 8.4%、10.0%、15.7%、9.5%，增速同比變化-0.2%、0%、-0.5%、-0.4%。2019 年 10 月份，房地產(chǎn)開發(fā)

2、景氣指數(shù)為 101.14，較 9 月份上升 0.06，景氣度仍處于高位。圖 1：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比圖 2：住宅開發(fā)投資完成額及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 3：開發(fā)投資：其他費(fèi)用累計(jì)同比與土地購置同比圖 4：房地產(chǎn)開發(fā)投資：建筑工程與施工面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 5：各地區(qū)房地開發(fā)投資額及同比圖 6：國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局單月新開工增速顯著回升，竣工增速持續(xù)改善2019 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 185634 萬平米，同比增長 10.0%，增速擴(kuò)大 1.4 個(gè)百

3、分點(diǎn)，這是今年 4 月以來新開工累計(jì)增速首次回升；其中住宅新開工面積 136937 萬平米，同比增長 10.5%，增速擴(kuò)大 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。10 月單月新開工面積為 19927 萬平米，同比增長 23.23%，單月增速大幅上升 16.57 個(gè)百分點(diǎn)。同期房屋竣工面積 54211 萬平米，同比減少 5.5%，降幅收窄 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，竣工增速持續(xù)改善；住宅竣工面積 38474 萬平米，同比減少 5.5%，降幅收窄 3.0 個(gè)百分點(diǎn)。2019 年 1-10 月，房屋累計(jì)施工面積 854882 萬平米，同比增長 9.0%，增速同比擴(kuò)大0.3 個(gè)百分點(diǎn)。近五個(gè)月，新開工與竣工面積累計(jì)增速剪刀差持續(xù)

4、縮窄，我們認(rèn)為后續(xù)商品房竣工將繼續(xù)提速。圖 7：房屋新開工面積及累計(jì)同比圖 8：住宅新開工面積及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 9：房屋施工面積及累計(jì)同比圖 10：住宅施工面積及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 11：房屋竣工面積及累計(jì)同比圖 12：住宅竣工面積及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 13：房屋單月新開工面積及單月同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局百城土地溢價(jià)率持續(xù)走低，單月購置面積繼續(xù)回暖2019 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 18383 萬平米，同比降低 16.3%，降幅較 1-9 月收窄

5、 3.9 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 9921 億元，同比降低 15.2%，降幅收窄 3.0 個(gè)百分點(diǎn)，土地成交持續(xù)回暖。百城土地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)來看，10 月單月供應(yīng) 9201.98 萬平米，成交 8761.40 萬平米， 成交樓面均價(jià) 2650 元/平米，百城土地成交溢價(jià)率為 6.15%，為 3 月以來的最低點(diǎn)。10 月百城土地成交中一線、二線、三線成交分別成交 543、4167、4051 萬平米，溢價(jià)率分別為 4.07%、6.42%、6.99%。成交面積結(jié)構(gòu)中一線、二線、三線城市土地成交面積占比分別占比 6.2%、47.6%、46.2%，依然以二線城市土地成交為主。隨著出讓土地的溢價(jià)率走低，土地

6、價(jià)格更加理性，單月土地購置面積增速連續(xù)三月持續(xù)回暖。圖 14：土地成交價(jià)款及累計(jì)同比圖 15：購置土地面積及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 16：供應(yīng)土地建筑面積及成交土地建筑面積圖 17：?jiǎn)卧掳俪浅山粯敲鎯r(jià)及溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源： ，Wind數(shù)據(jù)來源： ，wind圖 18：?jiǎn)卧掳俪峭恋爻山唤Y(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局銷售累計(jì)增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，單月銷售均價(jià)連續(xù)回落2019 年 1-10 月商品房銷售面積 133251 萬平米，同比增長 0.1%，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，1-9 月銷售增速為-0.1%，單月銷售面積為 14072 萬平米，同比上升 1.94%，單月銷售面積

7、增速降低 0.97 個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅銷售面積為 117133 萬平米，同比增長1.50%，增速擴(kuò)大0.4 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額124417 億元，同比增長7.3%，較 1-9 月增速上升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。10 月單月銷售均價(jià)為 9185 元/平米，環(huán)比下降 116元/平米，單月銷售均價(jià)連續(xù)三月下降。10 月單月三十大中城市商品房成交面積 1395 萬平米，同比下滑 0.1%，增速再次轉(zhuǎn)負(fù)；1-10 月累計(jì)成交面積 13206 萬平米，同比 2018 年同期增長 8.24%，累計(jì)增速環(huán)比 下降 1.08 個(gè)百分點(diǎn)。分線城市來看，30 城中一線、二線、三線城市商品房單月成交面積分別為 2

8、37、713、445 萬方，分別同比+8.2%、+3.8%、-9.2%，一線城市增速轉(zhuǎn)正，三線城市增速下滑顯著。圖 19：商品房銷售面積及累計(jì)同比圖 20：住宅銷售面積及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 21：30 大中城市商品房當(dāng)月成交面積圖 22：一、二、三線城市當(dāng)月成交占比數(shù)據(jù)來源： ，Wind數(shù)據(jù)來源： ，Wind30 大中城市中二線城市包括：天津、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春；三線城市包括：無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚(yáng)州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、蘭州、江陰。截至 10 月底，商品房待售面積 49323

9、萬平方米，比上月底減少 23 萬平方米，較去年同期同比減少 6.6%，降幅收窄 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積減少 125 萬平方米，辦公樓待售面積增加 9 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少 17 萬平方米。圖 23：商品房待售面積及同比圖 24：住宅待售面積及同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 25：辦公樓待售面積及同比圖 26：商業(yè)營業(yè)用房待售面積及同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局2019 年 1-10 月，東部地區(qū)商品房銷售面積 52415 萬平方米，同比下降 2.1%，降幅收窄 0.8 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 65844 億元，同比增長 6.8

10、%，增速上升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積 37960 萬平方米，同比增長 0.6%，增速持平；銷售額 27118億元，增長 6.8%，增速回落 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積 36786 萬平米，同比增長 3.8%，增速回落 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，銷售額 26611 億元，同比增長 10.1%，增速回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積 6090 萬平米，同比下降 5.0%，降幅收窄 0.9 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 4844 億元，同比增長 3.3%，增速加快 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。圖 27：各地區(qū)房地產(chǎn)銷售金額及同比圖 28：各地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積及同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)

11、局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局2019 年 10 月，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比上升 3.23%，漲幅較上月收窄 0.33 個(gè)百分點(diǎn)； 其中一線、二線、三線城市住宅價(jià)格指數(shù)分別同比上漲 0.47%、4.55%、4.85%，增速分別較上月收窄 0.23、0.33、0.23 個(gè)百分點(diǎn)。圖 29：百城住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局到位資金增速再次回落，房貸利率換錨后穩(wěn)中微漲2019 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 145151 億元，同比增長 7.0%，增速較1-9 月份回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。來自國內(nèi)貸款 21288 億元，增長 7.9%，增速較 1-9 月下降 1.2 個(gè)百分點(diǎn)；自

12、籌資金 46996 億元，同比增長 3.3%，較 1-9 月增速回落 0.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款 49163 億元，同比增長 9.4%，增速提升 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款 22137 億元，同比增長 14.1%，增速提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。圖 30：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 31：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源圖 32：國內(nèi)貸款資金來源及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局圖 33：自籌資金及累計(jì)同比圖 34：定金及預(yù)收款累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局從房企境內(nèi)發(fā)債情況來看，國企背景的房企的發(fā)債成本仍處在歷史低位，民營房企成

13、本有所上升，幅度有限。表 1：近期房企直接融資情況發(fā)行主體融資方式融資金額（億元）借款年限（年）票面利率起息日特房集團(tuán)私募債12.82+14.78%2019/10/15瀏陽工業(yè)新城私募債8.13+26.60%2019/10/15綠城集團(tuán)一般中期票據(jù)533.84%2019/10/16寶龍實(shí)業(yè)超短期融資債券3180D5.95%2019/10/17濱江集團(tuán)一般短期融資券9366D4.50%2019/10/17金融街集團(tuán)一般中期票據(jù)3733.78%2019/10/18萬科超短期融資債券5270D3.18%2019/10/18現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)私募債23+24.05%2019/10/18光明地產(chǎn)一般中期票據(jù)63+

14、N5.87%2019/10/30珠江實(shí)業(yè)私募債7.835.59%2019/11/6濱江集團(tuán)一般中期票據(jù)935.35%2019/11/7華遠(yuǎn)地產(chǎn)超短期融資債券10270D4.10%2019/11/11數(shù)據(jù)來源： ，Wind十月初房貸利率掛鉤 LPR 后，整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)，房貸利率穩(wěn)中微升。2019 年 10 月，首套房房貸利率為 5.52%，環(huán)比增長 1bp，二套房貸款利率為 5.84%，環(huán)比增長 1bp 。圖 35：首套房、二套房房貸平均利率圖 36：個(gè)人按揭貸款及累計(jì)同比數(shù)據(jù)來源： ，wind數(shù)據(jù)來源： ，國家統(tǒng)計(jì)局投資建議2019 年 1-10 月商品房銷售面積 133251 萬平米，同比

15、增長 0.1%，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，單月銷售面積為 14072 萬平米，同比上升 1.94%，單月銷售面積增速降低 0.97 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額 124417 億元，同比增長 7.3%，較 1-9 月增速上升0.2 個(gè)百分點(diǎn)。10 月單月銷售均價(jià)為 9185 元/平米，環(huán)比下降 116 元/平米，單月銷售均價(jià)連續(xù)三月下降。東部、中部、西部、東北商品房銷售面積累計(jì)增速分別為-2.1%、+0.6%、+3.8%、-5%。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，1-9 月全國棚改開工 274 萬套，占年度目標(biāo)的 94.8%，房地產(chǎn)銷售保持較強(qiáng)的韌性。2019 年 1-10 月，新開工面積 185634 萬平米，同比

16、增長 10.0%，增速擴(kuò)大 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年 4 月以來新開工累計(jì)增速首次回升。10 月單月新開工面積為 19927 萬平米，同比增長 23.23%，單月增速大幅上升 16.57 個(gè)百分點(diǎn)。同期房屋竣工面積54211 萬平米，同比減少 5.5%，降幅收窄 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，竣工增速持續(xù)改善。我們認(rèn)為全年開發(fā)投資完成額增速有望保持高位增長，新開工、竣工面積剪刀差將繼續(xù) 收窄，單月竣工面積增速有望保持高位。2019 年 1-10 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 145151 億元，同比增長 7.0%，增速較1-9 月份回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。來自國內(nèi)貸款 21288 億元，增長 7.9%，增速較 1-9 月下降 1.2 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金 46996 億元，同比增長 3.3%，較 1-9 月增速回落 0.2個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收