商業(yè)項(xiàng)目全程策劃

1、商業(yè)項(xiàng)目全程策劃1、優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）新城區(qū)地產(chǎn)必定的增值性加上我項(xiàng)目所處地理位臵的優(yōu)越性,使商鋪具有龐大的升值前景；（2）一次性返租五年使投資門檻大幅降低,市場(chǎng)接受面廣,中等收入者都可以投資；心；（3）合作商家“ “ 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信（4）十年租約降低風(fēng)險(xiǎn),并有穩(wěn)固的回報(bào)；（5）產(chǎn)品的多樣（寫字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的挑選；（6）進(jìn)展商的實(shí)力以及 對(duì)操作同類項(xiàng)目豐富的體會(huì)；（7）老城區(qū)的財(cái)寶中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏河濱花園的商業(yè)項(xiàng)目也要在 23 年后動(dòng)工,在時(shí)間上我項(xiàng)目占定優(yōu)勢(shì)；2、劣勢(shì)、威逼點(diǎn)（1）利群拖沓多年對(duì)買家信心有不利的影

2、響；（2）買家可能對(duì)商場(chǎng)整體經(jīng)營治理的信心不足；（3）買家對(duì)項(xiàng)目的投資方式不夠明確,到接受有必定過程；（4）新城區(qū)入住率低,基本沒有形成商業(yè)氣氛,商鋪價(jià)格難以短時(shí)間內(nèi)拉 升；（5）皇騏河濱花園的商業(yè)存量和規(guī)劃對(duì)我項(xiàng)目將是一個(gè)龐大威逼；1（6）鑫都新匯與我項(xiàng)目工期相吻,又處在同一區(qū)域內(nèi),將是我項(xiàng)目的第 一銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；（7）財(cái)寶中心的宣揚(yáng)時(shí)期長(zhǎng),市場(chǎng)關(guān)注度強(qiáng),積存了肯定量的購買客群,對(duì)我項(xiàng)目造成很大的銷售壓力；一、項(xiàng)目定位1、案名（已定）： 廣場(chǎng)（ SHOPPING MALL ）2、市場(chǎng)定位 全頻地產(chǎn)（保羅萬象, 住宅、商業(yè)、 寫字樓）、立體購物 （從上到下的購物,不同年齡段的消費(fèi),不同性別的）

3、 ,全方位滿意,高尚別致寓所 SOHO 貴苑 ,主體休閑廣場(chǎng)；（1）商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位：“ 世界五百強(qiáng)企 依據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn),及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上“業(yè)之一” ” 品牌商家進(jìn)駐,建議本商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、消遣、專業(yè)市場(chǎng)為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中 心（ shopping mall）立體購物,全方位滿意,情形式體驗(yàn)消費(fèi)；（2）、寫字樓、住宅市場(chǎng)定位：新城區(qū)沒有高檔的寫字樓, 膠州市里唯獨(dú)一個(gè)打出寫字樓概念的是有微強(qiáng)臵2業(yè)有限公司開發(fā)的金融商務(wù)中心,緊鄰永春家店商場(chǎng),出租良好,價(jià)格為 1 元/ 天/建筑平米,但物業(yè)治理相當(dāng)薄弱,缺乏專業(yè)性；因此建議我項(xiàng)目寫字樓定位：膠州首席豪華

4、辦公寫字樓,專業(yè)的物業(yè),專業(yè)的治理,專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的 環(huán)境,將來的準(zhǔn)商業(yè)中心,升值潛力無限；金裝大廈 新城區(qū)的樓盤中, 50 60 小戶型公寓仍是有肯定市場(chǎng),但我項(xiàng)目的住 建議從 宅是跟商業(yè)一體, 沒有住宅區(qū)的優(yōu)勢(shì), 價(jià)格拉升和市場(chǎng)去化有肯定難度,概念和服務(wù)上找定位：可以解決一切問題的空中SOHO 別墅（ SOHO LOFT）-膠州市首家酒店式公寓住宅 SOHO 貴苑（3） 廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資銷售方案定位 廣場(chǎng)將把商鋪面積分割成各個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位,帶十年租約銷售給 各小業(yè)主,并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“ 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心” 投資模式；將地下專業(yè)市場(chǎng),及地面商鋪, （特殊是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃

5、分為 足夠小的產(chǎn)權(quán),進(jìn)行出售,目標(biāo)在于壓低首付,并抬高單價(jià),拉升利潤空間；各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下：A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積掌握在在20-80 平方米之間；有柜臺(tái)（拐角兩層）、半開放式鋪位（家居市場(chǎng)） ,獨(dú)立鋪等多種形式；B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶 10 年租約,年租金回報(bào)率固定 C 、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由銀行供應(yīng)五成十年按揭；D、購買時(shí),一次性返回 5 年租金回報(bào)；36.8%（或更高）；3、目標(biāo)投資客戶群定位（1） 主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群；（2）次主力客戶：膠州市及青島高收入人群、膠州市周邊市縣投資者；特 別是膠州韓資企業(yè)中的韓國籍雇員；商鋪、寫字樓投資作為一種較穩(wěn)

6、健型的投資模式,較適合以投資臵業(yè)獲得固定期限, 可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者,年人群較青年族群成交更為積極；4、價(jià)格定位同時(shí)同類案例操作實(shí)踐也證明中老物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^程,在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之后,制訂本業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格：套數(shù)銷售面單價(jià)銷售收入編物業(yè)形式積（元/ 平號(hào)（平方（萬元）米）米）C 地下一層（洗浴、 KTV）4 13500 2800 3780 D 北側(cè)金融商務(wù)中心4840 5200 2517 E 西側(cè)大型商鋪5 1600 5200 832 F 東側(cè)飲食商業(yè)街6 2570 5500 1413 4G 一層商業(yè)街（單層網(wǎng)點(diǎn)）14 1395 8000 1116 H 雙層網(wǎng)點(diǎn)

7、商業(yè)街13 4000 6000 2400 I 大型雙層網(wǎng)點(diǎn)（服裝百貨）1 1500 5500 825 J 一層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）11 1360 5500 748 K 二層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）14 1870 5000 935 L 辦公用房（ 3-6 層）72 10000 3200 3200 M 商住兩用房（ 3-6 層）246 15900 3500 5565 合計(jì)58535 23331 5、廣場(chǎng)主題經(jīng)營定位：（1） 商場(chǎng)主題定位：地下一層主題：消遣廣場(chǎng) / 專業(yè)市場(chǎng)A、對(duì)象：滿意中高消費(fèi)群體對(duì)消遣休閑的要求,同時(shí)也供應(yīng)家庭周末消費(fèi)的場(chǎng)所和新城區(qū)家庭對(duì)家居產(chǎn)品的需求；B、產(chǎn)品：國際影院、 KTV

8、、女子會(huì)所、洗浴中心、電玩世界、專業(yè)家居產(chǎn)品市場(chǎng)；C 、理由：填補(bǔ)空白市場(chǎng),整合消費(fèi)需求,表達(dá)購物中心消費(fèi)一站式滿意的特點(diǎn)；一層主題：情形購物廣場(chǎng)：5D、對(duì)象：滿意白領(lǐng)、金領(lǐng)消費(fèi)族群對(duì)品質(zhì)生活的要求,同時(shí)也提供家庭主婦在日常家居消費(fèi)之外的較高物質(zhì)需求；E、產(chǎn)品：主要經(jīng)營品牌服裝、珠寶、名表、高檔扮裝品；同時(shí)設(shè)臵 coffee shop,快餐廳與高檔酒樓；F、理由：防止與大百貨業(yè)態(tài)相沖突,同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來講也是一種有益的互補(bǔ)；真正表達(dá)了購物中心的功能；二層：兒童天地A、對(duì)象：以各類型家庭的孩子為主,集玩、購、學(xué)習(xí)和智力開發(fā)為一體的兒童世界；B、產(chǎn)品：兒童服裝、玩具反斗、兒童圖書； （定位肯定是高檔

9、）G 、理由：家長(zhǎng)對(duì)獨(dú)生子女的寵愛,消費(fèi)較高；大人小孩同玩同樂,能帶動(dòng)全家消費(fèi)；兒童消費(fèi)簡(jiǎn)單集合人氣；為周邊社區(qū)供應(yīng)了良好的配套服務(wù)；（2）定位總結(jié)：A、由于有投資回報(bào)的限定為了防止投資者以租金做比較,住宅部分和商業(yè)部分的定位不宜同時(shí)上市,而應(yīng)拉開檔期,分別推出；B、將購物中心總體包裝,再協(xié)作“ 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 的入駐成為一個(gè)膠州市首家產(chǎn)權(quán)式情形購物中心；為日后長(zhǎng)期的經(jīng)營治理打好旺市基礎(chǔ)；6三、產(chǎn)權(quán)式投資方式1、 廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)：（1） 實(shí)行全部權(quán)與經(jīng)營權(quán)分別,將鋪位分割成小面積的單位出售；（2） 業(yè)主和投資者可以依據(jù)自身的實(shí)力投入資金,權(quán),獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益（3）

10、 業(yè)主所購買的商鋪, 經(jīng)營就托付經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營, 經(jīng)營公司與“ “ 世 界五百強(qiáng)企業(yè)之一” ” 等品牌商家合作,利用其先進(jìn)治理保證投資者 獲得穩(wěn)固的高額回報(bào)；2、產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點(diǎn)：（1） 投資有保證, 由于有品牌商家和實(shí)力開發(fā)商的存在使得中小投資 者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低；（2） 最大程度降低臵業(yè)門檻, 能使投資者能夠以最輕松的方式投資商 鋪,從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面；（3） 高回報(bào)率,產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),依舊具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)3、操作關(guān)鍵：-高投資回報(bào)率；（4） 如何在最短時(shí)間內(nèi)讓膠州市消費(fèi)者接受“ 產(chǎn)權(quán)式投資” 這一投資 概念,并快速升溫成一種潮流；（

11、5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低臵業(yè)門檻,使產(chǎn)權(quán)投資模式7得到普及；同時(shí)又給投資者以信心,信任能獲得穩(wěn)固的回報(bào)；四、投資回報(bào)分析1、對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)進(jìn)展商的影響假設(shè)拐角雙層建筑中的一個(gè)A 單位鋪位,面積 10 平方米,總價(jià) 10 萬元,實(shí)際租金水平是 30 元/ 平方米 / 日；成交條件： 5 成十年按揭；我們分別來比較投資回報(bào)率在 與投資者在前十年內(nèi)的收益6.5%,6.6%,6.8%,8%不同水平下進(jìn)展商進(jìn)展商收益（未考慮打折銷售,利息,治理費(fèi)等情形）回報(bào)率總價(jià)十 年 收十 年 付 出實(shí) 際 收入相當(dāng)于售價(jià)實(shí)際總收入（萬）益（萬）（萬）（萬）（ 元 / 平 方（萬）米）6.5%

12、 10 3.6 6.5 7.1 7100 9.514 6.6%. 10 3.6 6.6 7 7000 9.380 6.8% 10 3.6 6.8. 6.8 6800 9.112 8% 10 3.6 8 5.6 5600 7.504 2、投資者收益分析（1） 不同回報(bào)比率對(duì)投資者的影響回 報(bào)總價(jià)首 期55 年 一實(shí)付首期5 成 10月回報(bào)回 報(bào) 與率10 成次 性 回1.75 年月供542 月 供 差6.5% 5 報(bào)549 額3.25 -7 86.6% 10 5 3.3 1.7 549 550 +1 6.8% 10 5 3.4 1.6 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 66

13、7 +117 依據(jù)上面分析,建議采納6.8%的方案,既保證了進(jìn)展商的合理的收益,又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi),回報(bào)率正好可以抵供樓款；而多出來的 17 元可以考慮稅的問題；（2）6、8%的年回報(bào)率下,投資者投資分析仍假設(shè)拐角雙層建筑中的一個(gè)A 單位鋪位,面積 10 平方米,總價(jià) 10 萬元,挑選 5 成十年的供樓方式；以下分析投資者的收益；投資者的回報(bào)分為 2 個(gè)階段,前十年的供樓階段和十年后收取租金階段；A、按揭方式投資分析供樓階段回 報(bào) 總 首 期 5 年一 實(shí) 付 5 成 月回 5 年總 投 資 回報(bào)與率 價(jià) 5 成 次 性 首期 10 年 報(bào) 月供 者 實(shí) 月供差回報(bào) 月供 付 額6

14、.8% 10 5 3.4 1.6 549 566 32940 48940 +17 在這一階段,投資者的利益表達(dá)在兩個(gè)方面：一次性回報(bào) 5 年,使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資；再付5 年月供, 5 年后回報(bào)抵供樓款；投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的 5 成（ 48940 ）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)；10 年到 50 年內(nèi)的回報(bào)預(yù) 計(jì) 十 年 后 租 金每月租金收入40 年租金收商 鋪 增 值 收總回報(bào)水平1500 元入益123 萬150 元/ 平方米約 93 萬30 萬B、一次性付款方式投資分析：9回 報(bào) 總 折 一 次 5 年一 實(shí)付 510 510 10 年 104 商鋪率 價(jià) 扣 性 付 次

15、性 年 月 年 總 內(nèi) 月 0 年 升值款 回報(bào) 回報(bào) 回報(bào) 總 付 總 收樓款 益6.8% 10 9、8 9 、 8 31850 66150 530.8 31850 34300 93 萬 30 萬 折 萬 元 元 元 元 元 元 萬假如投資者挑選一次性投資的方式,在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng) 1/3 的樓款（34300 ）即可獲得一個(gè)總價(jià)10 萬元的商鋪；總結(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下,投資者前期付出 35 萬的投資,可獲得超過 120 萬元的投資回報(bào)；C、永不付月供方式投資分析：回 報(bào)總價(jià)首期10 年5 成 10每月回每月10年率10 萬5 萬回報(bào)年月供報(bào)毛利毛利6.8% 6、8 萬549 元56

16、6 元17 元2040元此種方式的特點(diǎn)是購鋪不直接返仍租金,租金每月由進(jìn)展商代交投資者按揭款,投資者只需投資首期,40 年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪；10 年不用交一分錢, 10 年后得到一個(gè)完整的具有3、投資者稅率及按揭費(fèi)用（1） 業(yè)主出租商鋪所交稅費(fèi)明細(xì)表稅種營業(yè)稅稅率稅金（依據(jù)月運(yùn)算,基數(shù)為房總價(jià)公租金*3% 8/12*3% 即 0.0002 共城建稅營業(yè)稅 *1% 8/12*3%*%1 即 0.000002 部訓(xùn)練附加營業(yè)稅 *3% 8/12*3%*3% 即 0.000006 分房產(chǎn)稅租金*4% / 年8/12*4% 即 0.0002667 租賃稅租金*2% / 季度8/12*2% 即 0.000

17、1333 （治理費(fèi)）合計(jì)： 0.000608 即每月投資者交稅費(fèi)為：總房?jī)r(jià) * 0.000608 4000 元以下（月租金 -800 元-營業(yè)稅 -城建稅 -訓(xùn)練附加費(fèi) -房產(chǎn)稅） * 10% 個(gè) 即：總房?jī)r(jià) *0.0006192-80 元10人4000 元以上（月租金 -營業(yè)稅 -城建稅 -訓(xùn)練附加費(fèi) -房產(chǎn)稅）* （1-20%）*10% 所即：總房?jī)r(jià) *0.00049536 得稅（2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料A、身份證原件（用 A4 紙復(fù)印 5 份）B、收入證明原件（所在單位開具的蓋有公司公章的證明或稅單復(fù)印件,收入金額需大寫； 如兩個(gè)以上借款人是非夫妻關(guān)系的,名只有一人有收入證明的

18、,需供應(yīng)結(jié)婚證）C、首期款收據(jù)原件需供應(yīng)各自的收入證明； 兩人聯(lián)按揭收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：A、律師費(fèi)： 300 元 B、抵押登記費(fèi)： 100 元 C、保險(xiǎn)費(fèi)：貸款年限在 5 年以下 = 房?jī)r(jià)總額 *0.00056* 年限 貸款年限在 5 年以下 = 房?jī)r(jià)總額 *0.00056* 年限 D、公證費(fèi)：（港澳買家必需交納）買賣合同 房?jī)r(jià)總額 *0.0015 貸款合同 貸款總額 *0.0015 辦房產(chǎn)證費(fèi)用：房?jī)r(jià)總額 *1.15% （其中包括印花稅 元0.05%,契稅 1%,登記費(fèi) 0.1%）+印花 511五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟1、關(guān)系人：進(jìn)展商： 利華臵業(yè)有限公司 經(jīng)營單位：待定中 投資者：購買各商鋪的小業(yè)主

19、租賃方：商鋪經(jīng)營者 按揭銀行：待定2、操作步驟：（1）、進(jìn)展商將“ 廣場(chǎng)” 全權(quán)托付給 公司經(jīng)營治理,具租賃權(quán)；雙方簽：托付協(xié)議；（ 2）、進(jìn)展商將“ 廣場(chǎng)” 細(xì)分成各小獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位,銷售給各小業(yè) 主；雙方簽：房產(chǎn)買賣合同；（3）、小業(yè)主和按揭銀行簽貸款協(xié)議；（ 4）、小業(yè)主在與進(jìn)展商簽訂買賣合同時(shí),同時(shí)與經(jīng)營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補(bǔ)充協(xié)議；（5）、經(jīng)營單位把商鋪?zhàn)赓U給經(jīng)營者經(jīng)營,雙方簽：租賃合同；（6）、15 年內(nèi),由小業(yè)主向按揭銀行交納月供；（7）、510 期內(nèi),由經(jīng)營單位直接將月租回報(bào)打入各小業(yè)主按揭銀行帳戶,月供不足部分由小業(yè)主補(bǔ)足；（8）、十年期滿,視情形打算

20、是否由經(jīng)營方連續(xù)經(jīng)營；3、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)運(yùn)作關(guān)系圖：進(jìn)展商商鋪買賣 委 托 經(jīng) 營商鋪?zhàn)赓U 商鋪?zhàn)赓U 12租賃方經(jīng)營單位租 金辦理按揭交月供小業(yè)主可代 交 月 供代 交按揭銀行五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色；13其次部分營銷推廣執(zhí)行方案14其次部分 營銷推廣執(zhí)行方案 六、總體營銷策略“ 產(chǎn)權(quán)式投資”作為先進(jìn)的投資臵業(yè)模式在膠州市場(chǎng)是首次概念化的顯現(xiàn),作為一個(gè)概念性的東西炒作起來是相當(dāng)有利的,體推廣策略如下：1、核心流程策略結(jié)合本專案的其他特點(diǎn), 歸納總（1）流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購買（2）將項(xiàng)目整體營銷工作按時(shí)間劃分如下：編號(hào)項(xiàng)目階段工作重

21、點(diǎn)目標(biāo)、周期A、第一次銷售高潮完成順當(dāng)銷售所需完 成 總7 月-9 月一切預(yù)備形成目標(biāo)盤的受眾對(duì)本案的高度40% 關(guān)注與概念初步接 受；火爆熱銷,B、其次次銷售高潮結(jié)合品牌店簽約入完 成 總10 月-11 月C、第三次銷售高潮駐、連續(xù)火爆熱銷,量的11 月-2022 年 1形成二次搶購；50% 完成全部銷售,完成同時(shí)良好營造進(jìn)展余量月商品牌 注：本案時(shí)間的劃分僅是預(yù)期, 不做具體時(shí)間執(zhí)行依據(jù), 時(shí)間執(zhí)行依據(jù)將以開發(fā)商出具的具體的工期做相應(yīng)執(zhí)行；4 月份我們按既定方案進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱,并組建招商部門外出招商；商鋪和住宅我們分做兩個(gè)不同的概念, 平行推出,具體操作我司認(rèn)為,15應(yīng)是同一銷售周期的不同節(jié)

22、點(diǎn)顯現(xiàn),時(shí)間支配上首推商鋪, 在商鋪取得肯定銷售戰(zhàn)績(jī)的時(shí)候封盤然后推住宅,然后兩方平行銷售, 各自具有獨(dú)立的封盤開盤,不同的價(jià)格平面做不同的拉升；具體時(shí)間是銷售情形而定；2、核心推廣策略（1） 采納 IMC （整合營銷傳播）的手法,將實(shí)際銷售與廣告、SP、公關(guān) 等緊密結(jié)合；強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度統(tǒng)一性；（2）傳播的主要力氣放在對(duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染,而 不是常規(guī)宣揚(yáng)商鋪本身功能的做法；要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)；3、核心媒體組合策略（1） 以報(bào)紙軟硬廣告和戶形狀象廣告作為主要媒體快速炒熱本案概念和 商鋪知名度（2） 外賣場(chǎng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝作為促成交易的最直接媒體（3） GATELOGO 充

23、；和折頁、樓書等作為賣場(chǎng)包裝和銷售講解最有力的補(bǔ)（4） 以各類型活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)作為特別規(guī)媒體,以活動(dòng)為各銷售時(shí)段的市場(chǎng)導(dǎo) 火索；并通過常規(guī)媒體報(bào)道使之成為當(dāng)階段社會(huì)焦點(diǎn)；（5） 以 TV 座談式欄目和本案的報(bào)道作為火爆局面的助燃劑；16七、分階段整合營銷策略（商鋪、寫字樓篇）1、籌備期 / 市場(chǎng)預(yù)熱期（1）期限：5 月-8 月（2）推廣策略：本階段報(bào)紙軟文炒做、硬廣和戶形狀象廣告、外賣場(chǎng)形象包裝、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、TV 五頭并進(jìn),以報(bào)紙和戶外作為傳播重點(diǎn)；（3）項(xiàng)目執(zhí)行方案：編號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目明晰時(shí) 段 / 版成本掌握式A、戶外大型形象待定廣告B、報(bào)紙軟文炒做1、全頻商業(yè)產(chǎn)生了- 消詳見媒體息篇方案2、” 世

24、界五百強(qiáng)企業(yè)之 一” 真的來了 -消息被證明 篇3、” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之 一” 引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移？ -現(xiàn)象分析篇、4、幕后巨頭浮出水面- 國際醞釀大動(dòng)作- 消 息篇5、 國際首創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式 商城營銷模式- 消息核實(shí) 篇176、產(chǎn)權(quán)模式學(xué)術(shù)講解 篇” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一”簽約 國際7、產(chǎn)權(quán)模式學(xué)術(shù)講解之 跟 蹤 報(bào) 道 - 采 訪 發(fā) 展 商 篇8、產(chǎn)權(quán)模式學(xué)術(shù)講解之 跟蹤報(bào)道 -采訪策劃機(jī)構(gòu) 篇9、創(chuàng)富時(shí)代完全攻略 篇軟文式廣告 10、“ 民工排隊(duì)買鋪”之怪現(xiàn)象篇C、賣場(chǎng)形象1、 對(duì)外賣場(chǎng)形象進(jìn)行全包裝面包裝；2、 售樓處裝飾布臵D、報(bào)紙硬性廣告1、 全 頻 商 業(yè) 地 產(chǎn) 誕生?。ê蛙浳?5 跨

25、版）2、財(cái)寶帝國的王者沃土 -產(chǎn)權(quán)式商城正式引爆篇（與軟文 6 同報(bào)）（網(wǎng)站 同日正式起用）3、財(cái)寶轟炸篇 4、 廣場(chǎng)與金山篇 5、財(cái)寶閃電霹靂篇 6、金算盤篇7、芝麻開門倒記時(shí)篇 8、青島人的遺憾篇 9、財(cái)寶火山爆發(fā)篇 10、關(guān)于將先到先得調(diào)整 為抽簽認(rèn)購的公告E、TV 軟廣告1、 “ 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 進(jìn)軍膠州,簽約儀 式（新聞）2、 產(chǎn)權(quán)式商城未開盤即 滿堂彩（產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)論）3、 開盤日?qǐng)雒婊鸨?有 人被擠傷（短訊）18F、PR 舉辦” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 入駐簽約儀式 開盤儀式 合計(jì) RMB 2、第一次銷售高潮（1）期限： 8 月 9 月（2）推廣策略：本階段以報(bào)紙軟文炒做、硬廣和銷

26、售現(xiàn)場(chǎng)人力推廣、公關(guān)促銷活動(dòng)三項(xiàng)工作為傳播重點(diǎn)；（3）項(xiàng)目執(zhí)行方案：編號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目明晰時(shí) 段 / 版成本掌握式A、報(bào)紙軟文炒做1、 一個(gè)革命性的投資詳見媒體模式專題文章方案2、財(cái)寶快車開進(jìn)膠州報(bào)道 3、你也能做個(gè)“ 富爸 爸” 從子女訓(xùn)練的角度說明購 買 廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商城 的利益；4、產(chǎn)權(quán)式商城炙手可 熱、熱銷場(chǎng)景報(bào)道新聞 短訊 5、搭乘幸福快車從家 庭幸福保證的角度引導(dǎo)消 費(fèi)；196、 廣場(chǎng)財(cái)商大講 堂專題性社會(huì)大爭(zhēng)論：欄目由 獨(dú)家冠名,并 特約名家點(diǎn)評(píng),為老百姓 供應(yīng)獲得理財(cái)詢問,溝通 理財(cái)心得的平臺(tái)；同時(shí)籌 備成立青島市首家財(cái)商 俱樂部； 網(wǎng)站可供應(yīng) 會(huì)員注冊(cè)；7、老會(huì)計(jì)師最終投資了 生

27、平第一單生意社會(huì)趣 聞報(bào)道 8、 廣場(chǎng)向孤寡老人 贈(zèng)送價(jià)值 元的保 健品和康體設(shè)施B、報(bào)紙硬廣1、 延用第一階段的 3、4、5、6、8、 9 篇；2、 增加金山是怎樣被 鍬動(dòng)的？篇 3、 香車美女大展活 動(dòng)介紹C、SP、PR 1、 資助孤寡老人2、 香 車 美 人 光 彩 大 展方式：- 與 當(dāng)?shù)仄嚱?jīng)銷商聯(lián)系,供應(yīng)場(chǎng)地,舉辦國慶車 展,期間購鋪、購車聯(lián) 動(dòng)優(yōu)惠；模特由汽車經(jīng) 銷商供應(yīng)；現(xiàn)場(chǎng)爵士樂 隊(duì)伴奏；D、銷售現(xiàn)場(chǎng)1、 在此環(huán)節(jié)將由 資實(shí)時(shí)人力推廣深銷售經(jīng)理對(duì)銷售人員進(jìn)行集中強(qiáng)化治理；2、 執(zhí)行 現(xiàn)場(chǎng)攻擊 法就,最高效率把強(qiáng) 大的宣揚(yáng)外勢(shì)傳化成 勝勢(shì)（成交）；203、 可酌情使用抽簽排序認(rèn)

28、購等銷售技巧；合計(jì)RMB 萬元3、其次次銷售高潮（1）時(shí)段： 10 月-11 月（2）推廣策略：報(bào)紙廣告、 TV 廣告、促銷公關(guān)、售鋪現(xiàn)場(chǎng)四箭齊發(fā)（3）項(xiàng)目執(zhí)行方案：編號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目明晰時(shí)段成本掌握/ 版式A、報(bào)紙硬廣：連續(xù)上階段內(nèi)容頻率略降低B、報(bào)紙軟文炒做整版圖文,主要做投資人每周支配和投資案例介紹；同時(shí)一期 廣場(chǎng)財(cái)商大講堂繼續(xù)進(jìn)行；C、SP、PR活動(dòng)1、創(chuàng)富時(shí)代如何培育財(cái)10 月商專題講座 -方式：與報(bào)社合辦,對(duì)財(cái)商俱樂部會(huì)員及業(yè)主免費(fèi),對(duì)社 會(huì)售票；3、 時(shí) 尚 光 彩服 飾11 月SHOW- 方式：供應(yīng)場(chǎng)地與品牌服 飾廠家, MODEL 走秀,演藝表演；D、TV 1、 新聞報(bào)道創(chuàng)富講

29、座2、 談話節(jié)目類：特邀嘉 賓點(diǎn)評(píng) 現(xiàn)象21E、銷售現(xiàn)場(chǎng)1、 準(zhǔn)時(shí)反饋客戶信息,實(shí)時(shí)交易中遇到的問題 2、 加強(qiáng)培訓(xùn),增加成交 比例合計(jì) RMB：萬4、第三次銷售高潮（1）時(shí)段： 11 月-2022 年 1 月（2）推廣策略 / 項(xiàng)目執(zhí)行：以報(bào)紙硬廣和售鋪現(xiàn)場(chǎng)兩塊協(xié)作傳播,本階段屬于半自然銷售階段；通過廣告擴(kuò)大前期工作獲得的知名度,通過良好的銷售服務(wù)鞏固進(jìn)展商和本專案初步形成的品牌美譽(yù)度；八、新聞炒作、軟性宣揚(yáng)1、報(bào)紙宣揚(yáng)主題（備選）A1全頻商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生 -消息篇A2” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 真的來了-消息被證明篇A3幕后巨頭浮出水面 - 廣場(chǎng)醞釀大動(dòng)作A4商家如何應(yīng)對(duì)“ 恐龍” ” 世界五百

30、強(qiáng)企業(yè)之一”A5” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 簽約 廣場(chǎng)- 以上部分在第一次銷售高潮期間投放 A6商鋪投資模式大型研討會(huì)在青島召開22A7” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一” 引起商業(yè)中心轉(zhuǎn)移 A8產(chǎn)權(quán)式商城炙手可熱、熱銷場(chǎng)景報(bào)道-現(xiàn)象分析篇- 以上部分在其次次銷售高潮期間投放2、TV報(bào)道、欄目” 世界五百強(qiáng)企業(yè)之一”社會(huì)新聞簽約 廣場(chǎng)、 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)售 -產(chǎn)權(quán)式商鋪始開盤即滿堂彩-經(jīng)濟(jì)專欄、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象爭(zhēng)論創(chuàng)富講座、聽者云集 - 社會(huì)新聞報(bào)道商業(yè)研討會(huì)專題報(bào)道 - 經(jīng)濟(jì)類報(bào)道剖析“ 現(xiàn)象” - 談話類專題欄目九、報(bào)紙硬廣 1、廣告主題（1）軟文式廣告主題 B1一個(gè)革命性的投資模式B2創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇B3“ 民工排隊(duì)買鋪” ？之怪現(xiàn)象篇B4產(chǎn)權(quán)商鋪火爆青島之跟蹤報(bào)道 B5產(chǎn)權(quán)商鋪火爆青島之跟蹤報(bào)道-采訪進(jìn)展商篇-采訪策劃機(jī)構(gòu)篇23B6青島人的遺憾