昌樂(lè)盛和愛(ài)倫堡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章總論 , L_J 40（采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立 管采用鋼塑復(fù)合管，給水支管采用PP-R管;消火栓給水管DN10C采用鍍鋅鋼 管，DN10（采用無(wú)縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（ 四 ） 消防工程規(guī)劃1 、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005版）住宅建筑規(guī)范GB50368-2005住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DBJ14-S1-2000建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50140-2005火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ116-88山東省及濰坊市標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2

2、、耐火等級(jí)：本工程高層建筑屬于二類(lèi)，耐火等級(jí)為二級(jí)。3、建筑專(zhuān)業(yè)總平面設(shè)計(jì)該項(xiàng)目位于利民街與方山路的交叉口西南角。該工程周?chē)O(shè)有消防環(huán)路圍繞，寬度不小于4米，四面環(huán)路有直接對(duì)外出口，滿(mǎn)足防火規(guī)范要求。建筑構(gòu)造建筑物內(nèi)走道，安全出口寬度符合規(guī)范要求，安全出口數(shù)量及安全 疏散距離均滿(mǎn)足防火規(guī)范要求。封閉樓梯間的門(mén)均為乙級(jí)防火門(mén)，且向疏散方向開(kāi)啟；用于疏散走道、樓梯間和前室的防火門(mén)，應(yīng)具有自行關(guān)閉的功能。建筑內(nèi)部設(shè)置的豎井均采用不燃燒材料，檢修門(mén)采用乙級(jí)防火門(mén)。凡穿過(guò)防火墻的所有管道，帶安裝完畢后均要求用石棉氈將其周?chē)?空隙緊密填滿(mǎn)。內(nèi)部分隔墻待管道安裝調(diào)試后再砌筑，建筑內(nèi)部隔墻應(yīng)砌至梁板底 部，不

3、能留有空隙。建筑物內(nèi)裝修材料，其燃燒性能等級(jí)應(yīng)滿(mǎn)足下列要求：頂棚A級(jí)；墻面B1級(jí)；地面、隔斷A級(jí)；固定家具、窗簾B1級(jí)；其 他裝飾材料 B2 級(jí)。注：A級(jí)不燃燒材料；B1級(jí)難燃燒材料；B2級(jí)可燃燒材料4、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè) 該工程建筑構(gòu)件的燃燒性能及耐火極限均為二級(jí)，其耐火極限要求均 達(dá)到：混凝土墻 3小時(shí)；樓梯間墻 2.5 小時(shí)；柱子 2.5 小時(shí)；梁 1.5 小時(shí)； 樓板 1 小時(shí)，疏散樓梯及屋頂承重構(gòu)件 1.5 小時(shí)。5、電氣專(zhuān)業(yè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)該工程為二類(lèi)高層建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象的等級(jí)為二級(jí)， 消防控制室設(shè)置在本單元小區(qū)內(nèi)，在中弱電管井內(nèi)設(shè)置一個(gè)總分線(xiàn)箱，在 各單元底層公用前室設(shè)置區(qū)域

4、火災(zāi)報(bào)警控制器，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用火災(zāi)報(bào) 警顯示盤(pán)，火災(zāi)用二總線(xiàn)制，控制中心報(bào)警方式，過(guò)道、樓梯間、電梯前 室、設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置光電感煙探測(cè)器，走廊及主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警 按鈕，消防控制室對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各種探測(cè)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)系統(tǒng)應(yīng)具有以下聯(lián)動(dòng)功能：小區(qū)內(nèi)的消防控制室、消防泵房及建筑物內(nèi)的消火栓三處均能啟停 消防泵，消防控制室、泵房顯示工作或故障狀態(tài)。消防控制室切除失火層的非消防電源（如照明），并返回信號(hào)，接通應(yīng)急照明疏散指示燈。開(kāi)啟正壓送風(fēng)機(jī)及相應(yīng)的送風(fēng)口并返回信號(hào)。所有電梯迫降首層，客梯停止使用。自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)信號(hào)總線(xiàn)干線(xiàn)及豎井內(nèi)采用 ZRRVS2X2.5 ，平面采用ZF

5、 RV 2X1.5，在電氣豎井內(nèi)延耐火線(xiàn)槽敷設(shè)，水平線(xiàn)采用穿 套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（JDG安撫設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，局部明敷設(shè)時(shí)應(yīng) 在金屬管上采取防火措施。音響廣播系統(tǒng)該系統(tǒng)為消防廣播，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，開(kāi)啟相關(guān)層消防廣播，二層及 以上各層發(fā)生火災(zāi)時(shí)先接通著火層及其相鄰的上、下層，首層發(fā)生火災(zāi)時(shí)先接通本層及二層該系統(tǒng)音源信號(hào)經(jīng)切換、音質(zhì)控制、功率放大后采用定壓式輸出至各層，揚(yáng)聲器為吸頂式，額定功率為3W導(dǎo)線(xiàn)采用ZF RVS-2X1.5型銅芯 塑料線(xiàn)，在電氣豎井內(nèi)延耐火線(xiàn)槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍 鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。該系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)急廣播備用擴(kuò)音機(jī)，其容量不小于5

6、00W消防電話(huà)系統(tǒng)在電梯機(jī)房設(shè)置火警專(zhuān)用電話(huà)以便與消防控制室直接聯(lián)絡(luò)。在過(guò)道、樓梯口、消防栓處設(shè)置消防電話(huà)插口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)可與消 防控制室直接聯(lián)絡(luò)。導(dǎo)線(xiàn)采用ZF RVS-2X1.0型銅芯塑料線(xiàn)，在電氣豎井內(nèi)延耐火線(xiàn)槽 敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆 板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。直流24V電源線(xiàn)干線(xiàn)及豎井內(nèi)采用 ZRBV2X4.0 型銅芯塑料線(xiàn)，平面采用 ZRBV 2X2.5型銅芯塑料線(xiàn)，在電氣豎井內(nèi)延耐火線(xiàn)槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接 緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。6、給排水專(zhuān)業(yè)通風(fēng)及防排煙部分合用前室設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)于機(jī)

7、房層。合用前室每層設(shè) 600*500 多葉正壓送風(fēng)口一個(gè)，平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)， 著火層及上下層正壓送風(fēng)口電動(dòng)或手動(dòng)開(kāi)啟，同時(shí)聯(lián)動(dòng)屋頂正壓送風(fēng)機(jī)送 風(fēng)，送風(fēng)機(jī)的送風(fēng)量為 22362m3/h。風(fēng)管材料及連接方式本工程加壓送風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作，采用機(jī) 制風(fēng)管。材料厚度及加工方法詳見(jiàn)通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 GB502432002。風(fēng)管支吊、托架按國(guó)標(biāo) TF1-268-276制作與安裝，且不得設(shè)置在風(fēng) 口、閥門(mén)、檢視門(mén)處，吊架不得直接吊在法蘭上。防腐：金屬支、吊、托架應(yīng)除銹后刷樟丹漆兩遍，調(diào)和漆一遍。消防給水部分外網(wǎng)條件室外有一條市政給水管道，其供水壓力為0.35Mpa,不能滿(mǎn)足室內(nèi)外消 火栓系

8、統(tǒng)及自動(dòng)噴水系統(tǒng)要求。消火栓供水系統(tǒng)a、依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，消防用水量為 10升/秒，室外消防用水量均為 15升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí)， 自動(dòng)噴 水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 1 小時(shí)，在院區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房供水，并設(shè) 250m3 消防水池一座，保證火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)系統(tǒng)用水量。b、在最高建筑屋頂設(shè)18mi消防水箱一個(gè)，以保證消防初期10min用水 量。為保證最不力點(diǎn)消火栓井水壓力不小于 0.07Mpa,屋頂水箱內(nèi)設(shè)置消火 栓氣壓穩(wěn)定設(shè)備一套。室內(nèi)消火栓布置為同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被 保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位，消火箱內(nèi)設(shè)有啟動(dòng)消火栓泵的按鈕。室內(nèi)消火栓 管道呈環(huán)狀

9、布置，管道上設(shè)置若干閥門(mén)，以利檢修。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置兩套地下室水泵接合器。消火栓系統(tǒng)地下一 -六層采用SNJ65型減壓穩(wěn)壓 消火栓，其余為SN65普通型。每個(gè)消火栓處設(shè)直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)依據(jù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。自噴滅火系 統(tǒng)設(shè)計(jì)流量為10.67升/秒。危險(xiǎn)等級(jí)：輕危險(xiǎn)級(jí)，作用面積為160用，噴水 強(qiáng)度為4L/min mt自動(dòng)噴水系統(tǒng)采用水池、水泵及穩(wěn)壓泵。自動(dòng)供水系統(tǒng)設(shè)置一個(gè)ZSS125濕式報(bào)警閥，報(bào)警閥控制噴頭數(shù)為138 個(gè)，噴頭動(dòng)作溫度為68C。自動(dòng)滅火系統(tǒng)末端設(shè)檢驗(yàn)的壓力表及放水裝置。 室內(nèi)自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)置一套地下式水泵接合器。滅火器配備依據(jù)

10、建筑滅火器配置設(shè)及規(guī)范，該工程屬于輕度危險(xiǎn)級(jí)，A類(lèi)火災(zāi)，滅 火器配置基準(zhǔn)為10rfYA，配置MF/ABC手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。（五）暖通工程規(guī)劃1、供熱工程熱力站及熱源該小區(qū)擬米用集中供熱的方式，擬在用地西側(cè)設(shè)汽水換熱式集中換熱 站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。設(shè)計(jì)參數(shù)室外氣象資料冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度-11度C;通風(fēng)計(jì)算溫度-3 C;采暖計(jì)算溫度-7 C；相對(duì)濕度61% 大氣壓力1022.6kpa ;室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)場(chǎng)所冬季溫度C）相對(duì)溫度%商鋪16-1840住宅18-2040熱負(fù)荷測(cè)算公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)） 。公建建筑采暖熱負(fù) 荷指標(biāo)為 80W/

11、M2 ，采暖熱負(fù)荷： 1659.0KW。住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)） 。住宅建筑采暖熱負(fù) 荷指標(biāo)為 60W/M2 ，采暖熱負(fù)荷： 3805.6KW。小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷： 5464.6KW。2、空調(diào)所有住宅、沿街店鋪，均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶(hù)自 行選購(gòu)。（ 六 ） 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 該項(xiàng)目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€(xiàn)自就近敷設(shè)的燃?xì)夤芫€(xiàn)接入，小區(qū)全部采用管徑為 DN15 0低壓燃?xì)夤芫€(xiàn)為主管，防腐保護(hù)地下直 埋敷設(shè)，供各用戶(hù)使用。小區(qū)內(nèi)各類(lèi)管線(xiàn)，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類(lèi)管線(xiàn) 相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。（ 七） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃該小

12、區(qū)垃圾生產(chǎn)量為0.5-0.7kg/人日。垃圾成分以生活垃圾為主。區(qū) 內(nèi)垃圾收運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃為分類(lèi)收集。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按 60-80 米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收 集點(diǎn)，實(shí)行定時(shí)收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū) 中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：新材料技術(shù)墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能 源。采用彩色噴涂塑鋼門(mén)窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能 , 節(jié)約能源。冷水 給水管擬采用ABS塑鋼管，熱水管擬采用超強(qiáng) PEX保熱管，節(jié)能、耐腐、 耐用、污染小。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡 PVCf，室外排水采用超

13、強(qiáng)PVC 管，耐腐并節(jié)約鋼材。系統(tǒng)新技術(shù)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過(guò)建立智能平臺(tái)，以ATM交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和ATM 桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（MLMP交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ATM和單 一用戶(hù)設(shè)備（高性能PC的數(shù)據(jù)、視頻、語(yǔ)音的綜合服務(wù)。樓宇設(shè)備自動(dòng)化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的給配 水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控和故障報(bào)警。綜合布線(xiàn)系統(tǒng)采用光纜和無(wú)屏蔽雙鉸線(xiàn)組合以及星型拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線(xiàn)，以支持 CA.BA.OA 等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)模塊化的開(kāi)放性系統(tǒng)，增加實(shí)用性，提高擴(kuò)充性。公共安全防范系統(tǒng) 可視對(duì)講、防盜報(bào)警、保安巡邏集成系統(tǒng)

14、，并配以電視監(jiān)控。主動(dòng)紅外線(xiàn)周解防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營(yíng)造安全舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化的社 區(qū)管理。節(jié)能開(kāi)關(guān)設(shè)備的應(yīng)用 樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時(shí)開(kāi)關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。通過(guò)對(duì)新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價(jià)，建設(shè)生態(tài)型商住小區(qū)。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積平方米652442總建筑面積平方米84164其中住宅建筑面積平方米63426其/、 中小高層建筑面積平方米19237多層建筑面積平方米43189公建建筑面積平方米20738其/、 中商業(yè)建筑面積平方米12774盛和數(shù)碼大廈建筑面積平方米7634物業(yè)房建筑面積

15、平方米3303車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏建筑面積平方米135184停車(chē)數(shù)量個(gè)404其中車(chē)庫(kù)個(gè)275車(chē)位個(gè)1295總戶(hù)數(shù)戶(hù)7076住宅建筑密度%24.37住宅綠地率%33.28東側(cè)商業(yè)建筑密度%36.89容積率1.29第五章 環(huán)境保護(hù)、設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法2、中華人民共和國(guó)水污染防治法3、固體廢物污染環(huán)境防治法4、環(huán)境噪聲污染防治法5、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)二、設(shè)計(jì)原則最大限度利用資源，加強(qiáng)污染物治理措施，確保排放物符合國(guó)家規(guī)定 的排放標(biāo)準(zhǔn)。三、環(huán)境條件調(diào)查該項(xiàng)目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用 噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)

16、景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”， 只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同 時(shí)應(yīng)注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線(xiàn)從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而 減少了人的壓抑感。 33.2%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人 文環(huán)境和只人化控制，污染較少。四、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)?交通噪聲。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及 施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大 的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段

17、物料運(yùn) 輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。該項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排 時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階 段挖土機(jī)78-96裝修、安裝 階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié) 構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與

18、結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車(chē)、載重車(chē)80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車(chē)75施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白 灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理 及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以 及各種車(chē)輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢 棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于

19、施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲 的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有 大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化， 因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠(chǎng)施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階 段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵 量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期

20、環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其 環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定 位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械 和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路 面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及 施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲， 以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí) 不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的 空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)

21、目的主題 工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工； 地塊周?chē)鷺?shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工 機(jī)械的噪音。五、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源 主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析車(chē)庫(kù)廢氣項(xiàng)目建有 275 個(gè)車(chē)庫(kù)，車(chē)庫(kù)內(nèi)的廢氣有組織高空排放。 天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?1.8立方米/h，平均燃?xì)饬?為1.4立方米/h。2、水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 140L估算，居 住人口 2300人，生活耗水量每天

22、 322 立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖 廁排水和廚房污水。3、主要污染源、污染物防治措施樓內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員有組織清運(yùn)，保證住宅 樓內(nèi)清潔衛(wèi)生。生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水 管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠(chǎng)統(tǒng)一處理。對(duì)日益增多的汽車(chē)，設(shè)置汽車(chē)地面集中停放區(qū)和停車(chē)庫(kù)，減少對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響，停車(chē)庫(kù)內(nèi)將汽車(chē)廢氣有組織附壁高空排放，保持停車(chē)庫(kù)的 空氣質(zhì)量。廚房及無(wú)窗衛(wèi)生間均設(shè)煙氣道高空排放煙氣。噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利 地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計(jì)要求，盡可能將對(duì)噪聲不敏 感的建筑物排列在外圍臨交通干線(xiàn)上

23、，形成周邊式的聲屏障。對(duì)進(jìn)出的汽車(chē)禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可 能將設(shè)備設(shè)于地下室。在區(qū)內(nèi)周?chē)蛢?nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強(qiáng)度。六、結(jié)論綜上所述，通過(guò)以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成較大的影響， 環(huán)保是可行的。七、建議1、工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚(yáng)塵污染，噪聲不得超過(guò)建 筑施工廠(chǎng)界噪聲限值規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時(shí)，必須到環(huán)保 局辦理許可證手續(xù)。對(duì)建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好 小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與小區(qū)相配套的污水處理設(shè)施，生活污水經(jīng)處理后達(dá)到污水 綜合排放標(biāo)準(zhǔn)表 4 中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，生活垃圾要及時(shí)清運(yùn)。3、工程竣工

24、后，按規(guī)定時(shí)限到環(huán)保局辦理環(huán)保竣工驗(yàn)收手續(xù)。第六章 節(jié)能一、編制依據(jù)節(jié)約能源法；國(guó)務(wù)院發(fā)布的節(jié)約能源暫行條例及國(guó)家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。二、節(jié)能措施 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的 法規(guī)和政策， 嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 。保證舒適， 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能， 降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、 空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染 的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mn厚水泥

25、聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m【屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾 面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能 屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為 塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=2.56W/(m2.k), 采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為2k=1 . 70W/(m2. k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20 厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1.67

26、W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的 流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密 度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損 失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方 便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力 工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝 丹佛斯溫控閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝 差壓控制器?？杀苊馑?/p>

27、平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中， 應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作 用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防 水技術(shù)；排水管采用UPVCT件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技 術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃； 單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)； 樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表

28、；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔 墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù) ; 利用太陽(yáng)能 為建筑物提供生活熱水。三、節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日 用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠； 建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種 用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和

29、水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶(hù)不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水 和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流 規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政 供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和 效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水 質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草

30、坪面積，尤其 是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利 用自然滲透補(bǔ)充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選 用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 （ 延時(shí)自閉 ）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型 水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 （ 停水自閉 ） 式水龍頭； 陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具 （ 水溫調(diào)節(jié)器 ） ；電磁式淋浴節(jié)水裝置； 節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電

31、。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)和使用符合國(guó)家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、 風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。第七章 物業(yè)管理該項(xiàng)目的物業(yè)管理擬通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物 業(yè)管理。物業(yè)管理公司對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會(huì)化、 專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原 則，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售以及售后服務(wù)等） 進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備，為竣工驗(yàn)收、接 管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例 等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對(duì)物業(yè)及配

32、套設(shè)施進(jìn)行 維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運(yùn)行。其職責(zé)主要包括：1、保安：該項(xiàng)目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四 小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：該項(xiàng)目環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及 垃圾收集、清運(yùn)。3、房屋及配套設(shè)施 （上下水、電、暖、燃?xì)獾?） 維修、維護(hù)。4、代收相關(guān)費(fèi)用 （水、電、暖、物業(yè)等 ） 。第八章實(shí)施計(jì)劃與工程管理一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為2年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的 準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè) 備、材料供應(yīng)廠(chǎng)家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、 優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。該項(xiàng)目

33、擬于2007年8月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2009年8月工程全部竣工。詳見(jiàn)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表為保證該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)評(píng)優(yōu)，確定一個(gè)較高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使該項(xiàng)目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的商住環(huán)境。二是通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選定一批實(shí)力雄厚、管理上套、重視信譽(yù)、積極配 合的施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠(chǎng)家。三是實(shí)行工程監(jiān)理制，聘請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)實(shí)行全方位、 全過(guò)程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專(zhuān)家參與，從而保證工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié) 都得到科學(xué)有效的控制。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿把質(zhì)量、目標(biāo)與施工單位的效益緊 緊掛鉤，促其自覺(jué)地

34、實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五是引入風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，目標(biāo)責(zé)任制，從領(lǐng)導(dǎo)到每個(gè)職工都確定明確的責(zé)任目 標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)實(shí)施情況，獎(jiǎng)優(yōu)罰怠。六是實(shí)行定期碰頭會(huì)制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時(shí)處理 工程建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保工程按計(jì)劃進(jìn)度組織實(shí)施。三、項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)法和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令建 設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定的要求， 在該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后，對(duì)該項(xiàng)目的工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工單位的選定，依 法進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。附: 山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案第九章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說(shuō)明1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 2、國(guó)家計(jì)委

35、投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方 法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)。3、中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦?xún)價(jià)估列。5、裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢(xún)價(jià)估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā) 1999158 號(hào)文件 有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家 計(jì)委計(jì)投資 19991340 號(hào)文件費(fèi)率為 0%。8、土地費(fèi)用 5380.2 萬(wàn)元。9、銀行貸款利率 6.75%。二、投資估算該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 18233.6 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 9188.8 萬(wàn)元，土地 費(fèi)用 5380.2 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 419.5 萬(wàn)元，

36、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 480.4 萬(wàn)元，財(cái)物費(fèi) 用 1080 萬(wàn)元，稅費(fèi) 1238.4 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 446.3 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資本金 6381.8 萬(wàn)元。詳見(jiàn) 9-1 總投資估算表9-2 工程費(fèi)用投資估算表三、資金籌措申請(qǐng)銀行貸款 8000 萬(wàn)元；其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。詳見(jiàn)9-3投資計(jì)劃與資金籌措估算表總投資估算匯總表表9 1序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額 （萬(wàn)元）建筑面積 （吊）單方造價(jià) （元/mi）占總投資比例（%一一一工程費(fèi)用9188.81104.950.4二二土地費(fèi)用5380.2646.929.5三三其他費(fèi)用419.550.42.31建設(shè)單位管理費(fèi)165.42臨時(shí)設(shè)施費(fèi)91.93勘察設(shè)計(jì)費(fèi)83

37、.24工程監(jiān)理費(fèi)66.583164.05工程保險(xiǎn)費(fèi)12.5四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)480.457.82.6五財(cái)務(wù)費(fèi)用1080.0129.95.9六稅費(fèi)1238.4148.96.8七銷(xiāo)售費(fèi)用446.353.72.4八總投資18233.62192.5100.0工程費(fèi)用投資估算表表9 2序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（向單方造價(jià)（元/m2）金額 （萬(wàn)元）備注一一一建安工程費(fèi)831647608.71小高層住宅192378501635.12多層住宅431897503239.23商業(yè)建筑127748501085.84盛和數(shù)碼大廈7634850648.95物業(yè)房33080026.46車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)3基礎(chǔ)配套工

38、程1580.11給水工程166.32排水工程99.83供電工程249.54采暖工程183.05電訊工程66.56燃?xì)夤こ?07.97消防工程41.68道路工程191.39綠化工程124.710:市政管線(xiàn)工程249.5三合計(jì)9188.8投資計(jì)劃與資金籌措表表93單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期合計(jì)第一年第二年第三年一一一投資計(jì)劃12124.65502.0606.918233.51工程費(fèi)用5513.33675.59188.82土地費(fèi)用5380.253803其他費(fèi)用251.7167.8419.54預(yù)備費(fèi)288.2192.2480.35財(cái)務(wù)費(fèi)用270.0540.0270.01080.06稅費(fèi)309.66

39、81.1247.71238.47銷(xiāo)售費(fèi)用111.6245.489.3446.3二資金籌措12124.65502.0606.918233.51自有資金4124.62257.26381.82銀行貸款80008000.03預(yù)售收入再投入0.03244.8606.93851.8第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法二、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目建成投運(yùn)后，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 22313.3 萬(wàn)元。按照營(yíng)業(yè)稅暫 行條例的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅 1115.7 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 78.1 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 33.5 萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加 1

40、1.2 萬(wàn)元。該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)總額 2855.8 萬(wàn)元。三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處地理位 置，參照受昌樂(lè)縣住宅樓和商業(yè)建筑售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。住宅 和商業(yè)建筑均采用平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算，多層住宅 1850 元/ 平方米，小高層 住宅 2100元/平方米，商業(yè) 4500元/平方米，車(chē)庫(kù) 4萬(wàn)元/ 個(gè)。銷(xiāo)售面積該項(xiàng)目出售面積：多層住宅面積 43189 平方米，高層住宅面積 19237 平方米，商業(yè)面積 20408平方米，車(chē)位 275 個(gè)。銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃， 在開(kāi)工建設(shè)的同時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售工作， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目 3 年

41、內(nèi)全部售出。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總收入 22313.3 萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 10-1項(xiàng)目名稱(chēng)第1年第2年第3年第4年合計(jì)銷(xiāo)售比例25%55%20%0%100%銷(xiāo)售收入5578.312272.34462.70.022313.3表 10-1銷(xiāo)售計(jì)劃表單位：萬(wàn)元2、銷(xiāo)售稅金及附加該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售稅金及附加共計(jì)1238.4萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅1115.7萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅78.1萬(wàn)元，教育費(fèi)附加33.5萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加11.2萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-2銷(xiāo)售稅金及附加估算表表10-2銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)12341營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入X 5%278.9613.622

42、3.10.01115.72城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅X 7%19.543.015.60.078.13教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅X 3%8.418.46.70.033.54地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅X 1%2.86.12.20.011.25合計(jì)309.6681.1247.70.01238.43、土地增值稅該項(xiàng)目土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，根據(jù)國(guó)家土地增值稅有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目增值率22.4%，土地增值稅1223.9萬(wàn)元。見(jiàn)表10 3 土地增值稅估算表表10-3土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)交納金額1銷(xiāo)售收入22313.32扣除項(xiàng)目金額2.1+2.218233.62.1總成本費(fèi)用16995.22.2銷(xiāo)售稅

43、金及附加1238.43增值額1-24079.74增值率3/ 222.4%5增值稅率4 50%取30%6速算扣除率4 50%取07土地增值稅3X 5-2 X 61223.94、總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，按銷(xiāo)售收入的2%+取。5、所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%共實(shí)現(xiàn)所得稅942.4萬(wàn)元。四、損益與靜態(tài)盈利分析該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2855.8萬(wàn)元，所得稅942.4萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)1913.4 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為15.7%,投資純利潤(rùn)率為10.5%，投資利稅率為29.2%。詳見(jiàn)表10-4損益表表

44、10-4損益表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)12341銷(xiāo)售收入5578.312272.34462.722313.32總成本費(fèi)用9879.06757.0359.316995.23銷(xiāo)售稅金及附加309.6681.1247.71238.44土地增值稅306.0673.1244.81223.95利潤(rùn)總額-4916.24161.03611.02855.86所得稅942.4942.47稅后利潤(rùn)1913.41913.48盈余公積金191.3191.39可分配利潤(rùn)1722.01722.0評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）X 100%=(2855.8 /18233.6) X 100%= 15.7

45、%投資純利潤(rùn)率=(稅后利潤(rùn)/總投資額)X 100%=(1913.4 /18233.6 ) X 100%= 10.5%投資利稅率=(利稅總額/總投資額)x 100%=(2855.8+1238.4+1223.9 ) /18233.6 x 100%= 29.2%五、償債能力分析該項(xiàng)目建設(shè)投資貸款8000萬(wàn)元，貸款利息為6.75%。建設(shè)期第1年貸 入8000萬(wàn)元，當(dāng)年年底用銷(xiāo)售收入付息，第二年還本 4000萬(wàn)元，付息540 萬(wàn)元，第3年還本4000萬(wàn)元，付息270萬(wàn)元，共支付利息1080萬(wàn)元，經(jīng) 測(cè)算，項(xiàng)目有很強(qiáng)的還款能力。詳見(jiàn)表10-5貸款還本付息估算表詳見(jiàn)表10-6資金來(lái)源與運(yùn)用表貸款還本付息估算

46、表表10-4單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期123合計(jì)一一一貸款還本付息9080.01年初貸款累計(jì)8000.04000.02本年貸款8000.08000.03本年應(yīng)計(jì)利息270.0540.0270.01080.04年末還本4000.04000.05年末付息270.0540.0270.06年末貸款累計(jì)8000.04000.00.0二還本付息資金來(lái)源270.04000.04000.08270.01投資回收270.04000.04000.0表10-6資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231資金來(lái)源17702.914529.54462.71.1銷(xiāo)售收入5578.312272.3446

47、2.71.2自有資金4124.62257.21.3銀行貸款8000.02資金的運(yùn)用10383.011865.95704.92.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）9497.45971.62.2貸款還本付息270.04540.04270.02.3銷(xiāo)售稅金及附加309.6681.1247.72.4土地增值稅306.0673.1244.82.5所得稅0.00.0942.43盈余資金7319.92663.7-1242.24累計(jì)盈余資金7319.99983.68741.4六、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 27.3%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值827.1萬(wàn)元,投資回收期2.3年，基準(zhǔn)收益率12%詳見(jiàn)表

48、10-7現(xiàn)金流量表 表10-7現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341現(xiàn)金流入5578.312272.34462.71.1銷(xiāo)售收入5578.312272.34462.72現(xiàn)金流出10494.58111.31794.12.1建設(shè)投資9767.46511.62.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用111.6245.489.32.3財(cái)務(wù)費(fèi)用0.00.0270.02.4銷(xiāo)售稅金及附加309.6681.1247.72.5土地增值稅306.0673.1244.82.6所得稅0.00.0942.43凈現(xiàn)金流量-4916.24161.02668.54累計(jì)凈現(xiàn)金流量-4916.2-755.21913.4七、盈虧平衡分析固定總

49、成本盈虧平衡點(diǎn) 二X 100%銷(xiāo)售收入-可變成本-銷(xiāo)售稅金及附加=82.0%經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為82.0%,即銷(xiāo)售收入或售房量達(dá)到82.0%時(shí)項(xiàng)目可保本。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷(xiāo)售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分 析結(jié)果見(jiàn)表10-8敏感性分析表表10-8敏感性分析表單位：萬(wàn)元序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)幅度內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）投資回收期（年）1基本方案27.3827.12.32銷(xiāo)售收入-10%12.15.32.7+10%46.11648.92.23總投資-10%48.31558.02.2+10%13.596.22.6由敏感性分析可知，該項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售收入比較敏感，其

50、次是總投資2、定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng) 營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴 風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng) 者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的, 因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所 以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng) 險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類(lèi)：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政 策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì) 發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資 風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況